2023美國住宅房地產(chǎn)市場總結(jié)

2012-2023美國三十年期抵押貸款利率（%）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理不知不覺，2023年已經(jīng)接近尾聲。這一年，圍繞美國住宅房地產(chǎn)市場最為引人注目的話題之一就是房貸利率的高漲。自去年底30年期抵押貸款利率破6之后，2023年再次破7沖8，這一高昂的利率打破了不少人的購房夢想，一時間各種關(guān)于房市泡沫破裂的言論四起?；仡欉^去，上一次出現(xiàn)如此高的房貸利率還要追溯到20幾年前的世紀(jì)之初。這些年來，人們已經(jīng)逐漸習(xí)慣了低利率的環(huán)境，自2012年房市復(fù)蘇以來，30年期房貸利率的平均值僅為4.14，使得眼下7%以上的數(shù)字顯得格外刺眼。2012-2023美國成屋銷售折年數(shù)（單位:萬套）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理-

1

-正如預(yù)期的那樣，高額的房貸利率確實導(dǎo)致了較低的房屋成交量。截至2023年9月，美國成屋銷售數(shù)量僅為353萬套，同比下降25%，與2021年9月相比更是下跌了43%。成交量的急劇下降在媒體中被夸大，似乎市場即將崩潰，房屋變白菜。然而，真實情況是否如此呢？毫無疑問，高昂的利率限制了人們的購買力，迫使一些人不得不推遲購房計劃。然而，這僅僅是成交量下滑的次要原因，而主導(dǎo)因素可能是市場上可供購買的成屋太過稀缺，為購房者提供的選擇相當(dāng)有限。為什么這么說呢？過去我們主要通過成屋銷售量來分析美國房市，因為在相當(dāng)長的一段時間里，新屋銷售量只占據(jù)了整體房屋銷售的很小比例，僅為約一成左右。然而，自大流行以來，這一比例發(fā)生了巨大變化。截至2023年9月，新屋銷售量占全部房屋銷售的比例已經(jīng)攀升至17.7%。從絕對數(shù)量來看，9月新屋銷售折年數(shù)為75.9萬套，同比增長33.8%，比2021年9月多出2.3%。新屋的熱銷表明市場上缺少的可能并不是購房者，而是供應(yīng)不足的問題。2012-2023美國新屋銷售折年數(shù)（單位：千套）*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理-

2

-2012-2023年美國房屋銷量及新屋銷售占比*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理為了更好地理解美國房屋市場受限的供應(yīng)狀況，我們可以查看上的在線掛牌房屋數(shù)量。實際上，在大流行之前，房屋掛牌量已經(jīng)呈現(xiàn)出波動向下的趨勢，全美庫存在120萬套左右。2020年，美聯(lián)儲通過天量QE推動了房屋市場的繁榮，成交量的急劇增長使得整體掛牌量在2022年2月達(dá)到了自這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布以來的歷史低位，當(dāng)時整個美國僅有34.6萬套房屋在售。加息以來，在售房源總量有所增加，截至2023年10月1日，在售房源回升至73.7萬套，但仍與大流行前的平均水平相比存在較大差距。從微觀角度來看，2020和2021年，房價快速上漲的同時利率持續(xù)下降，引發(fā)了房地產(chǎn)市場的“鎖定效應(yīng)”。新購房者享受到歷史最低的貸款利率，而過去購房者多數(shù)選擇再融資，將整個市場的抵押貸款利率基本鎖定在3%左右，甚至更低。這基本上凍結(jié)了家家戶戶的房地產(chǎn)頭寸。更形象地說，如果一個家庭在過去兩年中以3%的利率購買了一套房產(chǎn)，那么通常他們不會選擇在當(dāng)前7.5%的利率水平下出售原有房產(chǎn)，因為一旦賣掉，這家人在購房時將支付過去兩倍多的利息，得不償失。這導(dǎo)致大家都選擇-

3

-守住自己的房產(chǎn)，不愿意進(jìn)行交易，從而導(dǎo)致成屋庫存嚴(yán)重不足

。成屋不足，新屋來補(bǔ)。受限的成屋供應(yīng)為房產(chǎn)商提供了前所未有的歷史機(jī)遇。從以DR

HORTON為首的房地產(chǎn)商的財務(wù)報告來看，美國住宅建筑商正在積極利用這一機(jī)會大規(guī)模購地建房，僅DRHorton一家就擁有可建57萬套新房的土地儲備。然而，新房建設(shè)需要籌資、規(guī)劃、審批和建設(shè)，這一過程耗時較長，意味著整體庫存量的回升速度不會太快。因此，庫存緊缺可能會成為美國住宅市場的新常態(tài)。2016-2023年美國房屋在線掛牌量*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理市場好不好，價格是最好的試金石。去年的報告中我們曾強(qiáng)調(diào)過，美房普漲的階段已經(jīng)結(jié)束，接下來是分化行情。然而，不論市場如何分化，從宏觀層面來看，美國房價仍然表現(xiàn)出相對的堅韌。成屋價格的歷史峰值出現(xiàn)在2022年6月，中位價達(dá)到41.38萬美元。今年的房價峰值也是在6月，中位價為41萬美元，僅比去年下跌0.9%。最新的數(shù)據(jù)是截至9月份的，中位價為39.43萬美元，同比上漲2.8%。在利率如此高漲的背景下，這樣的價格表現(xiàn)可以稱之為優(yōu)秀了。-

4

-2020-2023年美國房屋銷售中位價*數(shù)據(jù)來源：FRED，58安居客研究院綜合整理除此之外，房產(chǎn)止贖申請數(shù)量也是一個重要的風(fēng)向標(biāo)，有助于我們判斷美國房屋市場的健康狀況。止贖是指房屋購買者由于無法繼續(xù)支付貸款而導(dǎo)致違約通知、拍賣預(yù)定或銀行收回等行為。根據(jù)ATTOM的數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度全美有100,546處房產(chǎn)存在止贖申請，環(huán)比增長3%，同比增長9%。這一上升趨勢一方面受政策的影響，由于大流行的原因，聯(lián)邦政府曾經(jīng)一度暫停了止贖申請，如今政策期限已過，一些申請正逐漸被受理。另一方面，一些房主仍在應(yīng)對疫情帶來的財務(wù)后果或者面臨新的挑戰(zhàn)。盡管止贖申請數(shù)量上升，但從長期來看，目前的數(shù)量仍然相對較低，屬于正常的健康水平。-

5

-U.S.PropertieswithForeclosureFilings*數(shù)據(jù)來源：ATTOM，58安居客研究院綜合整理簡而言之，盡管高利率存在，但并未導(dǎo)致市場的混亂。低庫存是限制市場成交量的主要因素，同時也是支撐房價維持高位的重要動力。展望明年，市場預(yù)期美聯(lián)儲可能結(jié)束升息，并在年中左右啟動降息通道。然而，庫存仍然緊缺，主要因為在美國市場上有大量的買家排隊等待抵押貸款利率下降到更合理水平時購房，以及許多人準(zhǔn)備在價格略微回落時入市購房。這些“耐心買家”為市場提供了穩(wěn)定的支持，因此不論是利率下降還是價格下降，都會有大量買家迅速行動，阻止房市發(fā)生崩潰。此外，受益于庫存限制和新舊房價差的減小，新房市場有望繼續(xù)呈現(xiàn)一抹亮色。-

6

-Zillow各大都會區(qū)房屋庫存量變化/2023年10月Las

Vegas,

NV

-42.10%Phoenix,

AZSacramento,

CASeattle,

WAWashington,

DCSan

Diego,

CANew

York,

NYLos

Angeles,

CARiverside,

CAChicago,

IL-32.60%-30.80%-28.50%-26.3%-26.3%-22.40%-21.80%-21.60%-19.90%Detroit,

MIBoston,

MARaleigh,

NC-19.40%-18.90%-18.50%San

Francisco,

CASan

Jose,

CAProvidence,

RISalt

Lake

City,

UTPhiladelphia,

PABaltimore,

MDNashville,

TNRichmond,

VAPortland,

ORPittsburgh,

PAAtlanta,

GACleveland,

OHColumbus,

OHMinneapolis,

MNHartford,

CTVirginia

Beach,

VACincinnati,

OHKansas

City,

MOUnited

StatesJacksonville,

FLIndianapolis,

INBu?alo,

NY-17.30%-15.40%-15.10%-14.60%-13.70%-13.30%-13.30%-12.00%-11.60%-11.50%-11.30%-10.60%-10.40%-10.30%-9.30%-9.10%-8.00%-7.00%-5.90%-5.50%-5.10%-5.10%Austin,

TX-4.80%-4.60%Charlotte,

NCMilwaukee,

WIBirmingham,

ALDenver,

CO-2.80%-0.90%-0.30%-0.30%Orlando,

FLLouisville,

KYHouston,

TXTampa,

FLSt.

Louis,

MOMiami,

FL0.00%0.20%1.40%2.2%5.60%8.40%10.40%12.20%14.00%18.00%Dallas,

TXOklahoma

City,

OKNew

Orleans,

LASan

Antonio,

TXMemphis,

TN-50%*數(shù)據(jù)來源：Zillow-40%-30%-20%-10%0%10%-

7

-Zillow美國各大都會區(qū)房價指數(shù)漲跌幅/2023年10月Austin,

TX-9.20%New

Orleans,

LA-9.00%San

Antonio,

TXLas

Vegas,

NVPhoenix,

AZ-2.90%-2.60%-2.40%Jacksonville,

FLDallas,

TXSacramento,

CAHouston,

TXNashville,

TNMemphis,

TNSalt

Lake

City,

UTDenver,

COSan

Francisco,

CAPortland,

OR-1.90%-1.60%-1.30%-1.20%-1.10%-1.00%-0.70%-0.60%-0.60%-0.20%-0.20%Raleigh,

NCBirmingham,

ALTampa,

FL0.10%0.30%0.40%Seattle,

WAMinneapolis,

MNCharlotte,

NCOrlando,

FL0.90%1.30%1.80%Atlanta,

GA1.90%1.90%2.00%2.30%Riverside,

CAIndianapolis,

INUnited

StatesWashington,

DCOklahoma

City,

OKPittsburgh,

PANew

York,

NYBaltimore,

MDLouisville,

KYDetroit,

MI3.20%3.30%3.50%3.70%4.10%4.10%4.30%4.70%4.70%4.70%Columbus,

OHLos

Angeles,

CARichmond,

VASt.

Louis,

MOCincinnati,

OHKansas

City,

MOChicago,

IL5.10%5.20%5.20%5.30%5.50%5.50%5.60%5.90%6.00%6.10%Bu?alo,

NYSan

Jose,

CACleveland,

OHVirginia

Beach,

VAMiami,

FLPhiladelphia,

PASan

Diego,

CABoston,

MA6.50%6.80%Providence,

RIMilwaukee,

WIHartford,

CT7.00%8.50%11.40%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%*數(shù)據(jù)來源：Zillow-

8

-——報告說明——1.數(shù)據(jù)來源：58安居客研究院報告數(shù)據(jù)基于市場公開信息、58同城網(wǎng)站及安居客網(wǎng)站自有監(jiān)測數(shù)據(jù)、歷史沉淀大數(shù)據(jù)等。2.數(shù)據(jù)周期及指標(biāo)說明：報告整體時間段：截止2023.12具體數(shù)據(jù)指標(biāo)參考各頁標(biāo)注3.版權(quán)聲明：58安居客研究院（以下簡稱“本機(jī)構(gòu)”）是上海瑞家信息技術(shù)有限公司及北京五八信息技術(shù)有限公司等關(guān)聯(lián)公司（以下簡稱“本公司”）旗下的內(nèi)部組織，凡屬本機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)，上海瑞家信息技術(shù)有限公司和北京五八信息技術(shù)有限公司其中任一公司均可單獨負(fù)責(zé)或共同負(fù)責(zé)。本報告中所有的文字、圖片、表格均受有關(guān)商標(biāo)和著作權(quán)的法律保護(hù)，部分文字和數(shù)據(jù)采集于公開信息，所有權(quán)歸屬于本公司。本機(jī)構(gòu)有權(quán)隨時對報告內(nèi)容予以補(bǔ)充、更正或修訂。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、抄襲和改編，否則本公司有權(quán)進(jìn)行維權(quán)保護(hù)自身權(quán)益。如引用、轉(zhuǎn)載，需注明出處為58安居客研究院，且引用、轉(zhuǎn)載不得悖于本報告原意或引起消費者誤解。未經(jīng)授權(quán)使用本報告的相關(guān)商業(yè)行為都將違反《中華人民共和國著作權(quán)》和其他法律法規(guī)以及有關(guān)國際公約的規(guī)定。4.免責(zé)條款：本報告內(nèi)容由58安居客研究院整理制作，文中