泰贏2014年4月鄭州房地產市場月報

鄭州市場4月份樓市月報泰贏咨詢2014年4月目錄宏觀環(huán)境土地市場分析房地產市場分析樓市動態(tài)分析宏觀環(huán)境1宏觀形勢樓市動態(tài)城市建設銀監(jiān)會：嚴防房地產領域信貸風險泰贏觀點銀行業(yè)金融機構不斷重規(guī)加強對不良貸款、融資平臺、房地產、非標債權業(yè)務、流勱性和市場風險等方面的風險管理，加強重點領域風險防控，能有效避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸造成企業(yè)資金鏈斷裂，切實提高服務實體經濟質量。宏觀形勢一4月29日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會于2014年第一季度經濟金融形勢分析會上提出，銀行業(yè)要加強精細化管理，嚴防房地產領域信貸風險。繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家房地產調控政策和差別化住房信貸政策。強化房地產開發(fā)企業(yè)和土地儲備貸款風險防范。加強經營性物業(yè)貸款風險管理和房地產信貸風險分區(qū)域管理，大力服務保障性安居工程建設。會議提出，要加強銀行業(yè)不良貸款余額和比率“雙控”管理，積極防范化解突出信貸風險。加強重點領域風險防控，堅持“有保有控、區(qū)別對待”，避克“一刀切”式癿抽貸、停貸、壓貸造成企業(yè)資金鏈斷裂。河南省一季度GDP增長8.7%泰贏觀點整體來看全省經濟運行比較平穩(wěn)，總體良好，但我省長期積累的結構性矛盾和產業(yè)競爭力不強問題仍然比較突出，經濟穩(wěn)中向好的基礎還不牢固，下行壓力依然存在。宏觀形勢二GDP增長8.7%產業(yè)集聚區(qū)貢獻大??一季度，全省生產總值7456.88億元，比上年同期增長8.7%。其中，第一產業(yè)增長4.1%，提高1.2個百分點；第二產業(yè)增長9.6%，回落0.2個百分點；第三產業(yè)增長8.2%，提高1.1個百分點。一季度，全省產業(yè)集聚區(qū)對全省GDP的增長貢獻不少。全省產業(yè)集聚區(qū)工業(yè)增加值增長16.2%，同比提高2.2個百分點；占全省規(guī)模以上工業(yè)增加值比重48.2%，同比提高4.4個百分點；對工業(yè)增長的貢獻率66.6%。全省金融機構人民幣各項存款首次突破4萬億一季度，全省財政總收入1014.76億元，增長13.9%，增速同比加快5.7個百分點。3月末，全省金融機構人民幣各項存款余額40200.7億元，首次突破4萬億，增長13.0%；人民幣各項貸款余額24189.3億元，增長14.4%。國土部：不動產統(tǒng)一登記3年后全面實施泰贏觀點這一政策的實施，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業(yè)和群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現(xiàn)代產權制度有重大意義。宏觀形勢三據國土資源部網站消息，我國不動產登記進入倒計時。從2014年開始，用3年左右時間能夠全面實施不動產統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間能夠運行統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，形成不動產統(tǒng)一登記體系。目前總的考慮是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。在實施統(tǒng)一登記后，新證書投入使用，原來已經頒發(fā)的各類證書繼續(xù)有效，不會強制換證，而是逐步替換舊證書，確保不增加企業(yè)和群眾負擔。住建部：2014擬開建保障房700萬套樓市動態(tài)一4月25日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部在官網刊發(fā)新聞稿稱，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，計劃基本建成480萬套。

此外，住建部確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產權住房試點城市，試點城市要12月底前報送試點工作總結。其他省、自治區(qū)、直轄市也可以根據實際開展試點。

另外，在推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行方面，新聞稿還指出，會在6月底前出臺并軌運行實施辦法，指導督促市縣在8月底前出臺實施方案。

2014年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現(xiàn)同意規(guī)劃建設、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運營管理。樓市動態(tài)二

綠地市值超萬科居行業(yè)第一或成全球第一房企4日，綠地集團借殼標的金豐投資再度無量漲停，報收于8.43元，股價在5個交易日內已大漲61.19%，這意味著綠地的市值已超過萬科而高居行業(yè)第一位。除綠地借殼上市為上海國資改革首單外，綠地自身業(yè)績的高成長、近期地產股利好眾多等，均為其受到市場追捧的重要因素。41.6億高溢價北京奪地恒大回歸一線城市心切4月24日，北京土地市場迎來新一輪推地潮，共有5宗經營性用地集中出讓。當恒大地產旗下的北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元，溢價率180%，奪下大興黃村地塊時，此次競拍被推向高潮。萬科也以7.63億元拿下同區(qū)域一宗純商業(yè)用地，另一大贏家經開集團以32.34億元連奪亦莊3宗土地，總建筑規(guī)模約47萬平方米。保利地產2013年凈利107億元增長27.36%4月1日，繼萬科、中海、恒大等房企之后，又一家“千億級”房企保利地產公布了2013年業(yè)績。2013年，保利地產實現(xiàn)營收923.56億元，歸屬于上市公司股東凈利107.47億元，同比分別增長34.03%和27.36%。2013年，保利地產銷售簽約金額達到1252.89億元?！本G地市值高居行業(yè)第一，恒大欲回歸一線城市，保利2013年業(yè)績顯著鄭州地鐵建設節(jié)奏快預計今年將開工4條地鐵線泰贏觀點地鐵網的織建，將很大程度上緩解鄭州道路交通面臨的壓力，拓寬城市立體發(fā)展空間，提升鄭州都市形象，推動房地產的升值，促進商業(yè)繁榮，催生新的商圈。城市建設一地鐵1號線二期預計2014年6月底實現(xiàn)全線開工。目前，地鐵1號線二期工程外圍已經開工，站點開工已經提上建設日程。地鐵2號線主線2015年底通車試運營。今年5月中旬，鄭州市南四環(huán)至鄭州南站城郊鐵路(以下簡稱地鐵2號線南延工程)將開工建設，預計將在2016年12月31日竣工。地鐵3號線世行貸款項目爭取年底開工。地鐵5號線9月底開工建設。鄭州地鐵5號線是鄭州地鐵線網中唯一一條環(huán)形線路，與規(guī)劃的其他地鐵線路全部有換乘站。繼鄭州地鐵1號線一期工程平穩(wěn)運營百余天后，今年鄭州地鐵的建設也將駛入“快節(jié)奏”。據了解，今年鄭州將開工4條地鐵線。三環(huán)快速化工程通車范圍25日公布月底有望全線通車泰贏觀點鄭州市目前正在進行的道路交通，特別是三環(huán)快速路的打通將有助于緩解當前擁堵的交通，市民出行更加便利，同時也將給周邊房地產帶來新的發(fā)展契機。城市建設二

25日上午，市交巡警支隊對三環(huán)快速化工程通車范圍予以公布。據了解，目前，三環(huán)快速化工程已初步具備通車條件，通車匝道共20處，其中北三環(huán)10處、西三環(huán)6處、南三環(huán)4處；快速路地面系統(tǒng)新增信號燈26處。本月底，三環(huán)快速化工程有望全線通車。

據介紹，三環(huán)快速化新建工程全長32.5公里。目前，北三環(huán)、西三環(huán)、南三環(huán)、中州大道北段主線地面系統(tǒng)已初步具備通車條件。其中，西三環(huán)主線高架橋、上下匝道橋全線通車。西三環(huán)高架共6個上下匝道，分別是中原路、淮河路、長江路上下匝道。三環(huán)快速路全線開通后，將充分収揮智能交通系統(tǒng)的作用，在保證地面通行的情況下，根據車流量使快速公交優(yōu)先。同時將在高架橋上下增設22處信息誘導顯示屌，及時更新通行信息，提醒出行人員避開擁堵路段。鄭州三環(huán)快速路生態(tài)走廊開建7座立交橋5座已綠化施工泰贏觀點生態(tài)廊道及城市綠地建設既能改善我們的城市環(huán)境，提升城市形象，又一定程度上優(yōu)化區(qū)域的經濟發(fā)展和招商引資的環(huán)境，同時對于提升區(qū)域土地價值意義重大。城市建設三據記者工地探訪，目前除京廣路南三環(huán)立交橋和中州大道南三環(huán)立交橋不具備進場條件外，其余5個立交橋下的生態(tài)走廊建設已經全部進場施工。

三環(huán)快速化道路紅線內綠化工程是鄭州市“兩環(huán)三十一放射”景觀生態(tài)廊道建設工程的重要組成部分，其設計內容包含分車帶和7處立交橋的綠化景觀設計，總面積約89.9萬平方米。其中紅線內分車帶綠化面積約為44.6萬平方米，7處立交橋綠化面積約為45.2萬平方米，在紅線以外的區(qū)域由各區(qū)進行綠化建設。土地成交土地供求土地價格鄭州土地市場分析24月土地供應同比下滑預計隨后將會出現(xiàn)反彈土地供應繼2014年2月、3月連續(xù)兩月無土地供應之后，4月鄭州市土地供應共計11幅，土地供應面積為22.5萬方，較去年同月份下降69%。

按照歷年的土地供應趨勢，預計隨后的三個月土地供應會出現(xiàn)周期性的反彈。4月鄭州土地市場成交明顯下滑，且成交土地主要集中在金水區(qū)土地成交走勢：4月份土地成交市場，成交土地總量下滑明顯，共成交土地2宗，環(huán)比下降81.82%，同比下降66.7%，成交面積為3.9萬㎡，環(huán)比下降93.19%，同比下降76.07%。價格：本月鄭州市土地成交均價為63.79萬元/畝，其中一幅為普通商品用地，位于紅旗路東段，成交面積4.5畝，成交均價較低為42.13萬元/㎡；另外一幅為經適房用地，成交面積為53.7畝，成交均價為65.81萬元/畝。區(qū)域：4月份土地成交區(qū)域在金水區(qū)，其他區(qū)域均無成交。商品房市場商品住宅市場商業(yè)市場鄭州房地產市場分析3辦公市場4月商品房市場“量價齊升”商品房市場供求：4月份供應面積73.8萬㎡，環(huán)比增長28.13%，同比下降48.6%；本月銷售面積67.4萬㎡，環(huán)比增長38.97%，同比下降11.8%。4月房產市場較3月略有回溫；價格：4月份鄭州市商品房成交均價整體上漲226元/㎡，4月份商品房銷售均價為9682元/㎡，環(huán)比上漲2.39%，同比上漲12.0%。4月份區(qū)域商品房價格多下滑，高新區(qū)供應量第一，鄭東新區(qū)銷量第一商品房市場區(qū)域供求：4月份高新區(qū)投放量最大，達到25.8萬㎡，占全市商品房供應總量的36.2%；其次是中原區(qū)和金水區(qū)。鄭東新區(qū)銷售第一，銷售面積為12.8萬㎡，占總銷量的19.1%；其次是中原區(qū)和二七區(qū)，銷售面積分別為12.3萬㎡和11.4萬㎡，占比分別為18.4%、17.0%。4月，高新區(qū)供應量最大，鄭東新區(qū)銷售量最大。價格對比：鄭州市區(qū)域商品房成交均價大多環(huán)比下跌。其中鄭東新區(qū)、管城區(qū)和經開區(qū)下跌明顯，跌幅分別達到18.5%、11.8%和10.5%。其中鄭東新區(qū)成交價格為9111元/㎡，單月跌幅達到2073元/㎡，為跌幅最大的區(qū)域。4月住宅市場供不應求，成交價格連續(xù)三個月下降商品住宅市場供求：4月商品住宅預售面積39萬㎡，環(huán)比下降22.8%，同比下降55.4%；銷售面積48.7萬㎡，環(huán)比增長24.9%，同比下降22.4%；4月住宅市場較3月繼續(xù)回溫，出現(xiàn)增長態(tài)勢。價格：本月商品住宅成交均價為8378元/㎡，銷售價格較上月下跌181㎡/元；環(huán)比下降2.1%，同比上漲9.9%；2月以來商品房成交均價受市場等因素影響出現(xiàn)了連續(xù)三個月下跌。4月份純住宅市場供不應求，供應量高新區(qū)最多，銷量中原區(qū)居首商品住宅市場供需對比：4月份，商品純住宅預售面積39萬㎡，環(huán)比上漲6.8%，同比下降51%；銷售面積48.8萬㎡，環(huán)比上漲25.1%，同比下降14%。4月份供求比為0.8，市場供應繼續(xù)回升。區(qū)域對比：4月份，高新區(qū)純住宅預售量位居鄭州市各區(qū)域第一，供應量為16.4萬㎡，占全市供應總量的42.3%；其次是金水區(qū)，預售面積8.8萬㎡，占全市供應總量的22.7%。4月商業(yè)市場“量價齊升”商業(yè)市場供求：4月份商業(yè)預售面積較上月有大幅增長，達8.66萬㎡，環(huán)比增長154.71%，同比下降49.9%；本月銷售面積5.74萬㎡，環(huán)比增長173.33%，同比上漲27.23%；4月供應量和成交量均有大幅回升。價格：本月商業(yè)市場銷售價格有所回升，較上月增長193元/㎡，成交均價為16850元/㎡，環(huán)比上漲1.16%，同比上漲2.32%。4月份高新區(qū)供應量最大、二七區(qū)價格上漲幅度較大商業(yè)市場區(qū)域供求：4月份鄭州市商品房整體供應量及銷售量均有大幅回升，其中高新區(qū)供應較多，供應量為4.56萬㎡，占總預售量的55.5%；其次是中原區(qū)，供應量為1.12萬㎡，占總預售量的13.6%；鄭東新區(qū)商業(yè)銷量最高，為1.66萬㎡，占全市總銷量的29.1%，其次是金水區(qū)商業(yè)銷售1.28萬㎡，占總銷量的22.5%。區(qū)域價格：4月份鄭州市各區(qū)域商業(yè)用房成交均價有漲有跌，其中二七區(qū)價格上漲幅度較大，中原區(qū)跌幅較深。4月二七區(qū)的價格為22562元/㎡，上漲幅度為86.8%；中原區(qū)成交均價為19616元/㎡，下跌幅度為44.6%。4月辦公市場供大于求，銷售價格環(huán)比上漲辦公市場供求：4月份辦公產品預售面積為21.79萬方，同比下降17.5%；銷售面積為12.75萬㎡，環(huán)比增長67.8%，同比增長40%。價格：鄭州市辦公市場近幾個月來成交均價走勢起伏波勱，4月份鄭州市辦公市場成交均價為11874元/㎡，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.03%。4月中原區(qū)供應量最大，鄭東新區(qū)銷量居首，金水區(qū)價格上漲幅度最大辦公市場區(qū)域供求：4月份鄭州市辦公市場中原區(qū)供應最多，為8.3萬方，占全市總供應量的38.4%，其次為高新區(qū)，供應量為6.3萬方，占全市總供應量29.2%。本月鄭東新區(qū)成交居首位為7.0萬㎡，占全市成交總量的56.5%，其次為高新區(qū)成交量為1.7萬㎡，占全市成交總量的13.7%。區(qū)域價格：本月各個區(qū)域辦公產品銷售價格有漲有跌。其中金水區(qū)辦公產品均價11125元/㎡，環(huán)比上漲15.9%，上漲幅度最大。辦公產品均價下降最大癿區(qū)域為中原區(qū)，均價8184元/㎡，環(huán)比下降17.6%。樓市活動典型樓盤簡析樓市動態(tài)分析4鄭州市2014年4月主要樓盤動態(tài)樓市活動2014年4月鄭州市重點項目開盤一覽表區(qū)域項目名稱開盤時間當天來訪量（組）當天成交（套）推售房源（套）去化率均價（元/㎡）金水區(qū)英地·天驕華庭2014.4.26.44028934185%14000中原區(qū)升龍?zhí)靺R廣場2014.4.26.45034745476%8400-8500高新區(qū)正弘高新數碼港2014.4.26.78060580275%8200中原區(qū)非常旺角2014.4.12.1007610275%7550管城區(qū)七里香堤2014.4.13.1458912571%8500經開區(qū)金沙湖高爾夫觀邸2014.4.20.1260830130864%9500金水區(qū)天宏咖匯2014.4.2610000九龍城九龍城2014.4.27.757217042%85004月共有8個項目開盤，開盤去化率大多在50%以上。其中以英地天驕華庭項目開盤效果最好，去化率高達85%。英地·天驕華庭二期樓市活動開盤監(jiān)控推案開盤時間2014.4.26.推案體量341套建筑形態(tài)4#樓，32F，東單元2梯4戶，西單元2梯3戶，推出217套；9#樓，32F，2梯4戶，推出124套，1F均為架空層認籌認籌時間2014.2.20-2014.3.28.認籌客戶600組到訪客戶440組到訪率73%銷售表單價12000-16000元/㎡，均價14500元/㎡成交價兩房成交均價13500元/㎡，三房成交均價15000元/㎡成交情況289套去化率85%解籌率48%優(yōu)惠活動認籌2萬享優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠2%開盤分析——銷售：本次開盤共推出341套房源，當日成交289套，去化率為85%。當日最高表單價為16000元/㎡（9#樓），開盤效果較好；產品分析：主力戶型為88-89㎡兩房和138-143㎡三房。其中兩房所占比例較大，共推出217套，當天售罄；客戶分析：主要以金水區(qū)客戶為主，二七區(qū)、中原區(qū)客戶較少，年齡約在25-50歲之間，大多為自住型置業(yè)客群，部分改善及投資客群；活動效果：本次開盤在售樓部舉行，選房按搖號順序進行選房；兩房售罄，三房剩余約50套房源。產品主力戶型以88-89㎡兩房、139-143㎡三房為主樓棟房型戶型面積（㎡）推出套數占比銷售套數銷售占比（%）4#兩房2*2*188-8912436.4%124100%三房3*2*2139-1439327.3%4144.1%9#兩房2*2*188-899327.3%93100%三房3*2*2139319%31100%總計341100%28984.8%開盤現(xiàn)場開盤在售樓部舉行，選房按搖號順序依次舉行，下午1點左右選房結束。升龍?zhí)靺R廣場樓市活動開盤分析——銷售：開盤當天去化率達76%；去化房源主要為45㎡一房、77-89㎡三房；132㎡大戶型房源成交較少；客戶：以項目周邊客戶為主，主要集中于中原區(qū)，年齡段在25-40歲，以剛需型為主。產品：本次推出的房源以89㎡左右的三房為主；其中南戶和東南戶較為熱銷。價格：開盤當天最高報價8850元/㎡，均價8450元/㎡。在同區(qū)域內價格較低，價格優(yōu)勢明顯?，F(xiàn)場：本次開盤到訪客戶按排號順序依次選房，現(xiàn)場可臨時排號；此次優(yōu)惠力度一般。開盤現(xiàn)場監(jiān)控推案開盤時間2014.4.26.推案體量454套，4.42萬㎡建筑形態(tài)7#，1個單元，2T6戶，32層，2層底商。8#，2個單元，33層，2層