建筑施工項(xiàng)目收尾管理-施工項(xiàng)目回訪保修和考核評(píng)價(jià)（施工組織）

9.2回訪保修和考核評(píng)價(jià)目錄/Contents02工程回訪01工程質(zhì)量保修回訪保修和考核評(píng)價(jià)

工程質(zhì)量保修和回訪屬于項(xiàng)目竣工后的管理工作。這時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理部已經(jīng)解體，一般是由承包企業(yè)建立施工項(xiàng)目交工后的回訪與保修制度，并責(zé)成企業(yè)的工程管理部門具體負(fù)責(zé)。為提高工程質(zhì)量，聽取用戶意見，改進(jìn)服務(wù)方式，承包人應(yīng)建立與發(fā)包人及用戶的服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)取得信息，依據(jù)《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及有關(guān)部門的相關(guān)規(guī)定，履行施工合同的約定和《工程質(zhì)量保修書》中的承諾，并按計(jì)劃、實(shí)施、驗(yàn)證、報(bào)告的程序，搞好回訪與保修工作。工程質(zhì)量保修PART01工程質(zhì)量保修

工程質(zhì)量保修指施工單位對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定等質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。施工單位應(yīng)當(dāng)在保修期內(nèi)，履行與建設(shè)單位約定的，符合國家有關(guān)規(guī)定的，工程質(zhì)量保修書中的關(guān)于保修期限、保修范圍和保修責(zé)任等義務(wù)。工程質(zhì)量保修正常使用條件下，房屋建筑工程的保修期應(yīng)從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，其最低保修期限為：（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。（6）住宅小區(qū)內(nèi)的給排水設(shè)施、道路等配套工程及其他項(xiàng)目的保修期由建設(shè)單位和施工單位約定。1.保修期限工程質(zhì)量保修對(duì)房屋建筑工程及其各個(gè)部位主要有：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程以及雙方約定的其他項(xiàng)目，由于施工單位施工責(zé)任造成的建筑物使用功能不良或無法使用的問題都應(yīng)實(shí)行保修。凡是由于用戶使用不當(dāng)或第三方造成建筑功能不良或損壞者；或是工業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目發(fā)生問題；或不可抗力造成的質(zhì)量缺陷等，均不屬保修范圍，由建設(shè)單位自行組織修理。2.保修范圍工程質(zhì)量保修（1）發(fā)送工程質(zhì)量保修書（房屋保修卡）工程質(zhì)量保修書由施工合同發(fā)包人和承包人雙方在竣工驗(yàn)收前共同簽署，其有效期限至保修期滿。一般是在工程竣工驗(yàn)收的同時(shí)（或之后的3~7d內(nèi)），施工單位向建設(shè)單位發(fā)送《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》。保修書的主要內(nèi)容有：工程簡況、房屋使用管理要求；保修范圍和保修內(nèi)容、保修期限、保修責(zé)任和記錄等。還附有保修（施工）單位的名稱、地址、電話、聯(lián)系人等。若工程竣工驗(yàn)收后，施工企業(yè)不能及時(shí)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處1~3萬元的罰款。3.質(zhì)量保修責(zé)任工程質(zhì)量保修（2）實(shí)施保修

在保修期內(nèi)，發(fā)生了非使用原因的質(zhì)量問題，使用人應(yīng)填寫《工程質(zhì)量修理通知書》，通告承包人并注明質(zhì)量問題及部位、聯(lián)系維修方式等；施工單位接到建設(shè)單位（用戶）對(duì)保修責(zé)任范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行修理的要求或通知后，應(yīng)按《工程質(zhì)量保修書》中的承諾，7日內(nèi)派人檢查，并會(huì)同建設(shè)單位共同鑒定，提出修理方案，將保修業(yè)務(wù)列入施工生產(chǎn)計(jì)劃，并按約定的內(nèi)容和時(shí)間承擔(dān)保修責(zé)任。3.質(zhì)量保修責(zé)任工程質(zhì)量保修（2）實(shí)施保修發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督；對(duì)于緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。3.質(zhì)量保修責(zé)任工程質(zhì)量保修（2）實(shí)施保修若施工單位未按質(zhì)量保修書的約定期限和責(zé)任派人保修時(shí)，發(fā)包人可以另行委托他人保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。對(duì)不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的施工單位，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處10萬元到20萬元的罰款。3.質(zhì)量保修責(zé)任工程質(zhì)量保修（3）驗(yàn)收

施工單位在修理完畢之后，要在保修書上做好保修記錄，并由建設(shè)單位（用戶）驗(yàn)收簽認(rèn)。涉及結(jié)構(gòu)安全的保修應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。3.質(zhì)量保修責(zé)任工程質(zhì)量保修保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)，具體內(nèi)容如下：（1）由于承包人未按國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)要求施工造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由承包人修理并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（2）因設(shè)計(jì)人造成的質(zhì)量問題，可由承包人修理，由設(shè)計(jì)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，其費(fèi)用數(shù)額按合同約定，不足部分由發(fā)包人補(bǔ)償。（3）屬于發(fā)包人供應(yīng)的材料、構(gòu)配件或設(shè)備不合格而明示或暗示承包人使用所造成的質(zhì)量缺陷，由發(fā)包人自行承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。4.保修費(fèi)用工程質(zhì)量保修（4）因發(fā)包人肢解發(fā)包或指定分包人，致使施工中接口處理不好，造成工程質(zhì)量缺陷，或因竣工后自行改建造成工程質(zhì)量問題的，應(yīng)由發(fā)包人或使用人自行承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（5）凡因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等不可抗力原因造成損壞或非施工原因造成的緊急搶修事故，施工單位不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（6）不屬于承包人責(zé)任，但使用人有意委托修理維護(hù)時(shí)，承包人應(yīng)為使用人提供修理維護(hù)等服務(wù)，并在協(xié)議中約定。（7）工程超過合理使用年限后，使用人需要繼續(xù)使用的，承包人根據(jù)有關(guān)法規(guī)和鑒定資料，采取加固、維修措施時(shí)，應(yīng)按設(shè)計(jì)使用年限，約定質(zhì)量保修期限。4.保修費(fèi)用工程質(zhì)量保修（8）發(fā)包人與承包人協(xié)商，根據(jù)工程合同合理使用年限采用保修保險(xiǎn)方式，投入并已解決保險(xiǎn)費(fèi)來源的，承包人應(yīng)按約定的保修承諾，履行保修職責(zé)和義務(wù)。（9）在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。（10）因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。4.保修費(fèi)用工程回訪PART02工程回訪工程回訪應(yīng)納入承包人的工作計(jì)劃、服務(wù)控制程序和質(zhì)量管理體系文件中。工程回訪工作計(jì)劃由施工單位編制，其內(nèi)容有：（1）主管回訪保修業(yè)務(wù)的部門。（2）工程回訪的執(zhí)行單位。（3）回訪的對(duì)象（發(fā)包人或使用人）及其工程名稱。（4）回訪時(shí)間安排和主要內(nèi)容。（5）回訪工程的保修期限。1.工程回訪的要求與內(nèi)容工程回訪

工程回訪一般由施工單位的領(lǐng)導(dǎo)組織生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、水電等有關(guān)部門人員參加。通過實(shí)地察看、召開座談會(huì)等形式，聽取建設(shè)單位、用戶的意見、建議，了解建筑物使用情況和設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況等。每次回訪結(jié)束后，執(zhí)行單位都要認(rèn)真做好回訪記錄。全部回訪結(jié)束，要編寫“回訪服務(wù)報(bào)告”。施工單位應(yīng)與建設(shè)單位和用戶經(jīng)常聯(lián)系和溝通，對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)處理和解決。主管部門應(yīng)依據(jù)回訪記錄對(duì)回訪服務(wù)的實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證。1.工程回訪的要求與內(nèi)容工程回訪（1）例行性回訪。一般以電話詢問、開座談會(huì)等形式進(jìn)行，每半年或一年一次，了解日常使用情況和用戶意見；保修期滿之前回訪，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行保修總結(jié)，向用戶交代維護(hù)和使用事項(xiàng)。（2）季節(jié)性回訪。雨季回訪屋面及排水工