商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資建議

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資建議書

一、房地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法1、自有資金公司可以以自有資金的一部分進(jìn)行投入,而且國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。2、預(yù)收賬款預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房資金，以及委托單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，一般投資置業(yè)人士及機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售樓宇都會(huì)表現(xiàn)出極大的熱情。這是因?yàn)樗麄儍H需先期支付少量的資金，就可以享受未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)的增值收益。而對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家，雖可能會(huì)喪失一些未來(lái)利益，但相對(duì)于總體利益終究是微不足道的。預(yù)收購(gòu)房款主要有兩種，一是分次收款，另一種是一次預(yù)收，顯然后一種情況對(duì)開發(fā)商更為有利。然而，預(yù)售樓宇在不同的國(guó)家或地區(qū)都會(huì)有一定具體限制條件。在我國(guó)很多地方，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于開發(fā)商預(yù)售前的實(shí)際投資額均有一些規(guī)定，如國(guó)家規(guī)定開發(fā)商超過(guò)25％的總投資，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可預(yù)售。因此，開發(fā)商不能以為不出一分錢，空手就能搞成房地產(chǎn)，并得到豐厚的回報(bào)。3、銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不同，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，開發(fā)商可用以作抵押，籌集長(zhǎng)期貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)論自有資金多少，在每一個(gè)具體開發(fā)項(xiàng)目上，相當(dāng)程度上充當(dāng)“皮包公司”的角色。自有資金多的開發(fā)商，同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。因此，開發(fā)商一般都與銀行或其他形式的金融機(jī)構(gòu)保持著較緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)商很多情況是通過(guò)抵押方式獲得銀行的貸款，具體方式如下：3.1土地使用權(quán)抵押貸款

土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資取得貸款的主要方式之一，開發(fā)商通過(guò)自有資金獲取開發(fā)土地的使用權(quán)后，就可以把土地使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發(fā)建設(shè)，通過(guò)商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。但是，土地抵押貸款在操作過(guò)程中比較繁瑣，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售辦法規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽定后必須在30天內(nèi)到房管部門去做初始登記，只有經(jīng)過(guò)登記的合同才有法律效力，但是該商品房所依附的土地已經(jīng)抵押給銀行了，必須先解除土地抵押后才能登記預(yù)售的商品房。此時(shí)，開發(fā)商必須與銀行協(xié)商，用分期支付貸款的形式，把土地分期分批解除抵押，同時(shí)分期分批進(jìn)行預(yù)售商品房登記。這樣才能保證發(fā)放土地抵押貸款銀行的權(quán)益，又不影響購(gòu)房者的及時(shí)登記和項(xiàng)目銷售的順利進(jìn)行。

3.2自有財(cái)產(chǎn)（股權(quán)）抵押貸款

開發(fā)商利用自有財(cái)產(chǎn)（股權(quán)）進(jìn)行抵押獲取銀行貸款也是一個(gè)通常的途徑。開發(fā)商的自有財(cái)產(chǎn)一般是固定資產(chǎn)，比如辦公樓或機(jī)電設(shè)備（如汽車）、電子設(shè)備，或者其它有價(jià)證券、專有技術(shù)等有形、無(wú)形資產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)外投資形成的股權(quán)，在經(jīng)過(guò)工商部門和產(chǎn)權(quán)登記部門登記確認(rèn)，并經(jīng)過(guò)銀行對(duì)其進(jìn)行評(píng)估后，也可以作為資產(chǎn)用來(lái)抵押獲取銀行的貸款。

3.3擔(dān)保貸款

房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)自己的主管部門、上級(jí)公司提供擔(dān)保，或者由上級(jí)部門指定其它經(jīng)濟(jì)實(shí)體為自己提供擔(dān)保，也可以由自己的關(guān)聯(lián)企業(yè)提供擔(dān)保，由此獲取銀行的貸款，這類貸款的規(guī)模往往受到擔(dān)保方經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。開發(fā)商進(jìn)行銀行貸款，一般可采取以下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般情況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。

銀行在提供\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資服務(wù)時(shí)，一般要按以下條件對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估：借款用途、擬投資項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來(lái)源、抵押物的實(shí)際價(jià)值以及市場(chǎng)情況等。提供貸款的首要原則，是擬作抵押的土地使用權(quán)的地塊或房產(chǎn)的所在地必須已實(shí)施有房地產(chǎn)抵押的規(guī)定和辦法。3.4項(xiàng)目封閉貸款

這個(gè)貸款方法是從上面一般的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法中“土地使用權(quán)抵押貸款”發(fā)展而來(lái)的。

3.4.1貸款的操作方式

開發(fā)商取得土地使用權(quán)證書后，不是直接把土地使用權(quán)證拿去銀行抵押貸款，而是在辦完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，向銀行提出“項(xiàng)目封閉貸款”，銀行可在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行充分評(píng)估的基礎(chǔ)上，確定是否貸給該項(xiàng)目開發(fā)性貸款，使該項(xiàng)目取得進(jìn)一步開發(fā)所需的資金。這筆貸款的保證是土地使用權(quán)但又高于土地使用權(quán)，因?yàn)檫€必須考慮項(xiàng)目的開發(fā)前景（只有項(xiàng)目適銷對(duì)路，才能保證貸款本息的及時(shí)足額歸還），貸款的規(guī)模和數(shù)額也高于單純的土地使用權(quán)證抵押貸款。“項(xiàng)目封閉貸款”還必須在貸款銀行開立專戶，由銀行對(duì)其從建設(shè)投入到銷售回收全過(guò)程的資金流向進(jìn)行監(jiān)管，以保證該筆貸款用在該項(xiàng)目，待項(xiàng)目符合預(yù)售條件進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，由開發(fā)商在該貸款銀行辦理住房抵押貸款，由此取得售房收入，并作為前述項(xiàng)目開發(fā)貸款的還款來(lái)源。

3.4.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)企業(yè)為了順利取得銀行的項(xiàng)目封閉貸款，就應(yīng)該主動(dòng)向銀行提供項(xiàng)目的具體情況，甚至在項(xiàng)目尋找過(guò)程中就請(qǐng)銀行提前介入，在項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析和可行性研究階段充分聽取銀行的意見(jiàn)，使銀行對(duì)項(xiàng)目有充分的了解，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)前景有信心，愿意給該項(xiàng)目提供開發(fā)性的封閉貸款。

3.5公司綜合授信貸款

這個(gè)貸款形式是建立在銀行與開發(fā)商已經(jīng)有一定程度的了解，或者已經(jīng)有一段時(shí)間的來(lái)往，接受綜合授信的企業(yè)已經(jīng)有較好的業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上。

3.5.1貸款的操作方式

銀行為扶持信譽(yù)良好、經(jīng)營(yíng)規(guī)范的企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展前景進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，給予該房地產(chǎn)開發(fā)商核定年度授信額度，即當(dāng)年給予該企業(yè)一定數(shù)額的貸款規(guī)模，只要在這個(gè)規(guī)模內(nèi)，開發(fā)商可以根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，隨時(shí)提出貸款的要求，銀行會(huì)在很短的時(shí)間（比如一周內(nèi)）批準(zhǔn)貸款，這種貸款往往執(zhí)行最低的基準(zhǔn)利率，并且由于可以根據(jù)需求情況隨時(shí)在額度內(nèi)申請(qǐng)，所以取得開發(fā)資金及時(shí)的同時(shí)也節(jié)約了財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3.5.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)企業(yè)要想獲得銀行的綜合授信貸款，必須信譽(yù)良好、經(jīng)營(yíng)規(guī)范。所以開發(fā)企業(yè)在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（1）提高經(jīng)營(yíng)管理水平。要建立科學(xué)的、規(guī)范化的內(nèi)部運(yùn)作體系，注意精簡(jiǎn)高效，建立責(zé)、權(quán)、利一體的崗位責(zé)任制，明確職責(zé)和考核目標(biāo)，建立科學(xué)合理的內(nèi)部流程和運(yùn)作機(jī)制，特別是在向政府機(jī)關(guān)申報(bào)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)的過(guò)程中，更要吃透政策，減少反復(fù)，提高整體效率。

（2）以市場(chǎng)為導(dǎo)向建立自己的品牌。從選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，就要注意市場(chǎng)調(diào)查，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以目標(biāo)顧客群的需求為中心展開市場(chǎng)營(yíng)銷，在建設(shè)和營(yíng)銷的過(guò)程中建立和深化自己的品牌。

（3）注重資信體系的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)資信等級(jí)的高低直接決定\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式的優(yōu)劣，直接影響\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資額度的大小。因此開發(fā)企業(yè)一定要重視企業(yè)信譽(yù)。第一，要對(duì)銀行講信譽(yù)，特別是對(duì)銀行的貸款，一定要準(zhǔn)時(shí)履約，及時(shí)奉還，要按照金融咨詢?cè)u(píng)信機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)積極參評(píng)信用等級(jí)，通過(guò)提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、獲利能力、償債能力和企業(yè)素質(zhì)來(lái)提高企業(yè)的資信等級(jí)。第二，要對(duì)社會(huì)、對(duì)政府講信譽(yù)，要對(duì)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位講信譽(yù)。第三，要對(duì)購(gòu)房客戶講信譽(yù)，確實(shí)做到銷售的商品房質(zhì)量合格、面積準(zhǔn)確、交房及時(shí)、售后保修。要積極按照政府工商行政管理部門提出的“重合同、守信用”單位的標(biāo)準(zhǔn)建立經(jīng)濟(jì)合同管理制度，嚴(yán)格履行各類經(jīng)濟(jì)合同，執(zhí)行國(guó)家的政策和法律、法規(guī)，成為真正的“重合同、守信用”單位。

3.6純信用免擔(dān)保免抵押貸款

純信用免擔(dān)保免抵押貸款是在上述公司綜合授信貸款的基礎(chǔ)上發(fā)展而來(lái)的。

3.6.1貸款的操作方式

在綜合授信貸款的基礎(chǔ)上，銀行對(duì)“AAA級(jí)信用企業(yè)”和“重合同、守信用”企業(yè)還可實(shí)行純信用貸款。對(duì)信譽(yù)優(yōu)良的開發(fā)企業(yè)，每開發(fā)一個(gè)新的樓盤，銀行可以根據(jù)樓盤的規(guī)模給予一定規(guī)模的純信用貸款，以幫助開發(fā)商更快地開發(fā)經(jīng)營(yíng)新的樓盤，這種貸款一般不指定使用用途，也不需要擔(dān)保和抵押，但該項(xiàng)目銷售時(shí)的住房抵押貸款還是要在該銀行辦理，以了解項(xiàng)目的銷售情況和控制貸款的回收。

3.6.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)商要想得到銀行純信用免擔(dān)保免抵押貸款，當(dāng)然比獲得銀行綜合授信要嚴(yán)格一些，除了上面提到開發(fā)商應(yīng)做的工作，特別是要使企業(yè)獲得“AAA級(jí)信用企業(yè)”和“重合同、守信用”企業(yè)的信譽(yù)外，公司的主要負(fù)責(zé)人的管理水平、決策能力和個(gè)人信譽(yù)也十分重要。具備以上條件的中、小開發(fā)商還應(yīng)該和銀行進(jìn)行多層次、多方位的溝通，讓銀行對(duì)企業(yè)更了解、更有信心，當(dāng)然把主要業(yè)務(wù)資金往來(lái)放在哪家銀行，哪家銀行自然就多一些了解、多一些信心。實(shí)現(xiàn)互惠互利，是房地產(chǎn)開發(fā)商取得銀行純信用免擔(dān)保免抵押貸款的先決條件。

3.7在產(chǎn)品、存貨抵押貸款

在產(chǎn)品、存貨抵押貸款是在“自有財(cái)產(chǎn)（股權(quán)）抵押貸款的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)商的在產(chǎn)品和存貨也就是固定資產(chǎn)的特點(diǎn)發(fā)展而來(lái)。

3.7.1貸款的操作方式

房地產(chǎn)開發(fā)商作為一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商，往往手中還有一些未售房產(chǎn)，屬于在產(chǎn)品或產(chǎn)成品，尚未進(jìn)入市場(chǎng)，也未轉(zhuǎn)為企業(yè)的固定資產(chǎn)，這部分房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后，也可以作為抵押物，獲取銀行的抵押貸款；另一方面，開發(fā)商已經(jīng)開工的在建工程作為在產(chǎn)品，也可以作為抵押物進(jìn)行貸款。

3.7.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

開發(fā)商為了獲取在產(chǎn)品和存貨抵押貸款應(yīng)做的工作：首先是在產(chǎn)品和存貨的確權(quán)工作，開發(fā)商必須提供足夠的政府有關(guān)批文，來(lái)確定這些在產(chǎn)品和存貨歸該開發(fā)商所有；其次必須請(qǐng)有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；第三還要和銀行進(jìn)行抵押折扣率商談；對(duì)在建工程的抵押貸款，除了確權(quán)和評(píng)估外，還必須對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行一定期限的資金封閉管理，直到項(xiàng)目的貸款還清為止。

3.8開發(fā)企業(yè)之間的相互擔(dān)保

該貸款方式是在“擔(dān)保貸款”的基礎(chǔ)上，對(duì)尋找擔(dān)保方進(jìn)行研究發(fā)展而來(lái)的方法。

3.8.1貸款的操作方式

擔(dān)保貸款是開發(fā)商獲取銀行貸款的另一條途徑。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，不能靠行政命令來(lái)找人擔(dān)保，上級(jí)政府機(jī)關(guān)又不能為企業(yè)擔(dān)保，專門為企業(yè)貸款提供擔(dān)保的金融單位目前又不普遍而且需要費(fèi)用，到哪里去獲得較為便捷的擔(dān)保支持呢？

此時(shí)，去找一家與自己經(jīng)營(yíng)范圍、規(guī)模、信譽(yù)差不多的企業(yè)，它也有同樣的貸款擔(dān)保的需求，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行同意，可以相互成為對(duì)方的貸款擔(dān)保企業(yè)，完成貸款擔(dān)保的使命。

3.8.2開發(fā)商應(yīng)做的工作

在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過(guò)程中，開發(fā)商應(yīng)做的工作在于尋找愿意提供擔(dān)保而且又能為銀行所接受的企業(yè)。因?yàn)橐獮閷?duì)方擔(dān)保，必須考慮對(duì)方的資信和償還能力及貸款的額度的對(duì)等性，因此開發(fā)商在尋找相互提供擔(dān)保的企業(yè)的過(guò)程中，在同行業(yè)的兄弟單位中最容易找到這種對(duì)保企業(yè)。同時(shí)，這種企業(yè)也容易被銀行所接受。

在房地產(chǎn)抵押貸款證券化尚未成熟和利用社會(huì)保險(xiǎn)基金以及住房發(fā)展基金尚不發(fā)達(dá)的情況下，以上辦法尚為短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商可以馬上奏效的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資辦法，當(dāng)然這些辦法對(duì)資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商同樣可以使用。

由于房地產(chǎn)業(yè)具有資金需要量大、投資周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，決定了開發(fā)商離不開銀行的支持，而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，作為我國(guó)重點(diǎn)培育的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，也是銀行不能放棄的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一，所以銀行和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系非常密切，在短期內(nèi)的轉(zhuǎn)型期中，開發(fā)企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的發(fā)展過(guò)程中，也同樣需要銀行對(duì)優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)商的扶持，使這些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。因此，銀行和開發(fā)商雙方都有積極性來(lái)培植這個(gè)市場(chǎng)。4、企業(yè)債券\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式企業(yè)債券是一種信用工具。所謂信用工具是指一些寫成的或者被印成的金融單據(jù)。其中注明了發(fā)行人和持有人之間關(guān)于資金轉(zhuǎn)移的承諾。在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)中急需中長(zhǎng)期的巨額資金時(shí)，發(fā)行債券變成為一種重要的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)商正是這類需要巨額資金的企業(yè)，因此發(fā)行債券是房地產(chǎn)企業(yè)的重要\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資手段。

采用企業(yè)債券\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式主要應(yīng)注意以下幾方面的問(wèn)題：債券的發(fā)行價(jià)格、票面利率、償還期限以及收益率。企業(yè)債券的償還期限。通常企業(yè)債券的償還期限在一年以上的視為長(zhǎng)期債券,房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)決定了其所需資金需要用作長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)和固定資產(chǎn)的投資，因此房地產(chǎn)企業(yè)債券一般都是長(zhǎng)期債券。當(dāng)然長(zhǎng)期債券意味著企業(yè)要延長(zhǎng)償還期限，故也要相應(yīng)提高債券的票面利率。企業(yè)債券的收益率。債券的收益率對(duì)購(gòu)買債券的投資者非常重要，對(duì)于發(fā)行債券的企業(yè)也很重要，因?yàn)橹挥型顿Y者能得到一定收益才會(huì)購(gòu)買。從上可以看出，發(fā)行企業(yè)債券是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的重要途徑。但必須注意，不是每個(gè)企業(yè)都可以采取這條途徑。有關(guān)政府部門（一般是政府金融部門）會(huì)嚴(yán)格審查公司及項(xiàng)目的背景、經(jīng)濟(jì)效益、債券發(fā)行總額及方式等內(nèi)容。5、企業(yè)股票\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式企業(yè)股票與企業(yè)債券的根本共性就是它們都是有價(jià)證券。通過(guò)發(fā)行企業(yè)股票進(jìn)行\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資是企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中籌資的重要手段。股票同債券的最大區(qū)別在于股票是股權(quán)證書，持有普通股股票的人有權(quán)參與公司的經(jīng)營(yíng)管理。股票表明了其持有人對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理的決策權(quán)擁有控制或參與的權(quán)利，而債券只表明其發(fā)行人和持有人之間存在著債權(quán)債務(wù)的關(guān)系，債券持有人不能干預(yù)其發(fā)行人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。股票發(fā)行企業(yè)必須是股份公司。股票投資的風(fēng)險(xiǎn)程度較高。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、房地產(chǎn)企業(yè)成為股份公司從而可以采用股票\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式籌集資金是非常重要的。6、爭(zhēng)取外單位投資企業(yè)對(duì)外投資的方式一般有兩種：一種是以貨幣資金方式向其他單位投資，一種是以實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)的方式進(jìn)行投資。就房地產(chǎn)業(yè)而言，由于它的投資回報(bào)率較高，贏利豐厚，自然會(huì)成為其他單位矚目的焦點(diǎn)。開發(fā)商應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，加強(qiáng)與外界經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以支付約定利率或其他方式取得外單位投資，這是一條十分有效的籌資方法。7、利用外資貸款房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式可分為兩種，即利用國(guó)外直接投資和國(guó)外間接投資。利用直接投資、一般有成立合資或合作公司的方式。在這里，外商的投資構(gòu)成外商資本金，亦構(gòu)成企業(yè)的自有資金，故此方式實(shí)際上為第一種籌資方式。而利用外資貸款實(shí)際上就是利用國(guó)外的間接投資。間接利用外資一般不涉及企業(yè)所有權(quán)與控制權(quán)的喪失問(wèn)題，但需要用外匯還本付息，除了一些國(guó)際性或政府間優(yōu)惠貸款外，國(guó)外商業(yè)貸款利率一般都很高，故其風(fēng)險(xiǎn)較大。一般來(lái)說(shuō)，除從事大型項(xiàng)目的開發(fā)外，中小型企業(yè)不宜采用此種方式。8、合作開發(fā)開發(fā)商尋找一家或幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)的較好方法。合作開發(fā)的形式是多種多樣的，可以是兩家合作，也可以多家合作；可以長(zhǎng)期合作，也可以就項(xiàng)目短期合作；可以是緊密型合作，也可是松散型合作。總之，這種方法對(duì)于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)是大有益處的。

以上是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)資金籌措的常見(jiàn)形式。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，籌集到資金，只是解決了“開源”的問(wèn)題，而更為重要的則應(yīng)是如何合理地使用資金，以降低成本，提高效益。因此，搞好資金的“節(jié)流”，充分挖掘現(xiàn)有資金的潛力，使資金發(fā)揮其最大效用，是房地產(chǎn)開發(fā)商必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)問(wèn)題。9、過(guò)橋貸款所謂過(guò)橋貸款，通常又稱“搭橋貸款”，這是一種過(guò)渡性的貸款，一般是指中介公司向?yàn)槠浞?wù)的房地產(chǎn)公司提供的短期融資，該資金用于為被服務(wù)的房地產(chǎn)公司創(chuàng)造必要的中長(zhǎng)期貸款條件。10、發(fā)行房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。房地產(chǎn)債券的種類繁多，可按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，其中最主要、最常見(jiàn)的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產(chǎn)政府債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。11、上市后發(fā)行房地產(chǎn)股票融資我國(guó)房地產(chǎn)公司我們研究發(fā)現(xiàn)2006年整個(gè)滬深兩市，房地產(chǎn)上市公司一共有95家滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中有32家的EVA值，就是經(jīng)濟(jì)增加值是為正的，也就是說(shuō)有32家房地產(chǎn)上市公司為股東帶來(lái)的真正的財(cái)富創(chuàng)造的效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)增加值為正的公司的總價(jià)值一共是高達(dá)46.99億元，同比增長(zhǎng)翻了一倍以上。房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。房地產(chǎn)股票作為特殊行業(yè)的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)，如基本的“三性”特性、發(fā)行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些特殊性。12、夾層融資夾層融資是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。13、委托貸款企業(yè)間進(jìn)行直接借貸行為不具有法律效力，而企業(yè)卻可以通過(guò)銀行委托貸款的方式貸款給企業(yè)則是一種合法的方式，通過(guò)定向的委托貸款行企業(yè)間借貸之實(shí)。委托貸款的資金成本一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項(xiàng)目回報(bào)率高的企業(yè)。因此我們可以看出整個(gè)委托貸款里實(shí)際上是有四個(gè)主體：投資方、銀行、擔(dān)保方、融資方。融資成本的利益在前三者之間進(jìn)行分配，通?？偟某杀緯?huì)超過(guò)10%。(十)信托投資公司房地產(chǎn)信托計(jì)劃融資信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。14、民間借貸民間借貸指雙方當(dāng)事人均為銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)等經(jīng)營(yíng)金融業(yè)務(wù)的企業(yè)之外的企業(yè)法人、其他組織的企業(yè)間借貸，即非金融機(jī)構(gòu)參與型融資。15、典當(dāng)?shù)洚?dāng)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。一般來(lái)說(shuō)，典當(dāng)行提供的當(dāng)金數(shù)額較小，典當(dāng)期限較短，利息加上綜合費(fèi)相對(duì)銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價(jià)一般都嚴(yán)重偏低，如有別的融資途徑，開發(fā)企業(yè)不會(huì)通過(guò)此種途徑融資。16、其他手段現(xiàn)實(shí)中也存在一些其他的融資手段，比如開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時(shí)間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購(gòu)房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報(bào)，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，該種做法實(shí)際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。二、商業(yè)地產(chǎn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方法的選擇與創(chuàng)新企業(yè)的組織形式?jīng)Q定著\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權(quán)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資、企業(yè)債券\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資、銀行貸款、通過(guò)合資、合作以資源換資源等方式進(jìn)行\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。這些\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來(lái)確定企業(yè)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式。對(duì)于很多企業(yè)，上市并不一定是好的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式，如我國(guó)很多企業(yè)不愿意提高財(cái)務(wù)透明度，公開自己的財(cái)務(wù)狀況，就不要去上市，因?yàn)樯鲜行枰矩?cái)務(wù)透明度很高，運(yùn)營(yíng)操作能力很強(qiáng)，否則股東、投資者不知道公司的經(jīng)營(yíng)狀況、運(yùn)作能力到底如何，就不會(huì)購(gòu)買公司股票。收購(gòu)上市公司是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的捷徑，但存在很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樯鲜泄緯?huì)有因經(jīng)營(yíng)不善出現(xiàn)的垃圾資產(chǎn)，而收購(gòu)擬上市公司，投資前可了解資產(chǎn)質(zhì)量，價(jià)格也相對(duì)低廉，不會(huì)出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)，可以做到有的放矢。不用上市，也能進(jìn)行\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資，如可以通過(guò)私募（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、交換）來(lái)進(jìn)行\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。與境外企業(yè)進(jìn)行合資，外方也要求財(cái)務(wù)透明度很高。另外，股權(quán)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的成本很高，銀行貸款、債券的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資成本比較低，企業(yè)不能負(fù)擔(dān)高昂的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資成本，就不要輕易采取股權(quán)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資。上面我們提到的一般的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資手段在正常的條件下是很好的辦法，但在目前面臨著銀行提高\(yùn)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資要求，政府提高預(yù)售條件的情況下，就無(wú)法較好較快地解決目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急于解決的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資問(wèn)題。因此，我們必須找到新的途徑，下面我們結(jié)合實(shí)踐，提出解決問(wèn)題的辦法和途徑。房地產(chǎn)證券化在美國(guó)等國(guó)家的實(shí)行，極大推動(dòng)了那些國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從不少發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)證券化的實(shí)踐來(lái)看，資本市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)法律法規(guī)的完善程度是房產(chǎn)證券化能否推行的重要因素。房產(chǎn)證券化的推行顯然要以一個(gè)比較成熟的資本市場(chǎng)為依托。因?yàn)橹挥幸粋€(gè)比較完善的資本市場(chǎng)才可以為抵押貸款證券的發(fā)行、交易、轉(zhuǎn)讓、監(jiān)管等提供便利條件。由于我國(guó)在經(jīng)濟(jì)體制、金融政策上同那些國(guó)家有很大的差異，加上資本市場(chǎng)還未完全放開，所以對(duì)是否有必要推行房產(chǎn)證券化，以及如何推行房產(chǎn)證券化這兩個(gè)問(wèn)題上存在很多爭(zhēng)論，在實(shí)踐中也未有突破性進(jìn)展。在權(quán)衡各種\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資方式后，我公司認(rèn)為信托方式是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的較佳途徑。但企業(yè)一定要了解資金信托業(yè)務(wù)的內(nèi)容和游戲規(guī)則。信托業(yè)務(wù)是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運(yùn)用和處分的行為。房產(chǎn)信托，就是房產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合。然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。

信托籌資和銀行貸款相比，有其一定優(yōu)勢(shì)：一是資金成本低，銀行長(zhǎng)期貸款利率是5.8％－6％，私下拆借一般高達(dá)10％以上，而上海國(guó)際信托發(fā)行信托計(jì)劃貸款給上海國(guó)際大廈，利率僅為5.49％；二是信托募集資金靈活方便，國(guó)內(nèi)銀行貸款監(jiān)管嚴(yán)格，項(xiàng)目審批手續(xù)繁瑣，效率較低，而信托公司只要認(rèn)可，可以隨時(shí)發(fā)行，募集資金量不受限制；三是資金利率可靈活調(diào)整，而銀行貸款一般為固定利率。

推行房地產(chǎn)信托計(jì)劃首先要具備以下條件：需要一個(gè)可預(yù)見(jiàn)的，具有良好投資回報(bào)的項(xiàng)目；已投資額不低于信托發(fā)行計(jì)劃的資金量；有一家懂房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃和運(yùn)作；有一家信托投資公司出面發(fā)行信托計(jì)劃。

一旦出現(xiàn)下列情況，如：在推介期滿時(shí)，委托人繳付的資金未達(dá)到信托計(jì)劃的80％、信托的存續(xù)違反信托目的、信托目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或不能實(shí)現(xiàn)的、信托計(jì)劃期限已滿，均會(huì)出現(xiàn)信托計(jì)劃終止的局面。

信托計(jì)劃期滿時(shí)信托財(cái)產(chǎn)的分配問(wèn)題時(shí)，可以采取集合資金信托計(jì)劃在信托期滿后采取一次性現(xiàn)金分配方式，分配信托賬戶中的全部未分配信托財(cái)產(chǎn)；或者受托人于信托期滿后20個(gè)工作日內(nèi)，編制信托計(jì)劃執(zhí)行報(bào)告和信托財(cái)產(chǎn)分配報(bào)告，經(jīng)委托人或受益人同意，并經(jīng)有資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)后執(zhí)行。也可以是受托人于信托資金分配后20個(gè)工作日內(nèi)，書面通知委托人取回應(yīng)分配信托財(cái)產(chǎn)。

對(duì)于未被取回的信托資金由信托人負(fù)責(zé)保管，保管期間受托人不得運(yùn)用該財(cái)產(chǎn)，保管期間的利息等形式的收益屬委托人所有，發(fā)生保管費(fèi)用由被保管的信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。由浙江省國(guó)際信托有限責(zé)任公司設(shè)計(jì)實(shí)施的房產(chǎn)信托產(chǎn)品曾在杭州試行，并引起了出乎意料的效應(yīng)，交易所門庭若市。杭州三盛房地產(chǎn)公司的“頤景園”項(xiàng)目資金信托計(jì)劃3000萬(wàn)元，由中信銀行杭州分行為其代銷，原本推介期16天，結(jié)果3天時(shí)間就被消費(fèi)者預(yù)約一空。根據(jù)市場(chǎng)如此好的反響和需求，浙江省國(guó)信和中信銀行再次推出浙江第二只信托產(chǎn)品——杭州“華清山莊”資金信托，此次信托計(jì)劃是2500萬(wàn)元，但預(yù)約資金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)信托計(jì)劃。據(jù)中信杭州分行有關(guān)人士介紹，目前房產(chǎn)投資者極為看好房產(chǎn)信托產(chǎn)品，個(gè)人投資者購(gòu)買10萬(wàn)元、20萬(wàn)元的信托產(chǎn)品的比比皆是。房產(chǎn)信托市場(chǎng)處于空前的供不應(yīng)求狀況。信托產(chǎn)品以如此神速的動(dòng)作火爆登陸杭城，最直接的原因在于自央行要求各商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款后，不少房地產(chǎn)開發(fā)商開始另尋\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道，這使得信托產(chǎn)品剛好可以“趁虛而入”。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道非常單一，主要以銀行貸款為主，而近來(lái)銀行收緊房地產(chǎn)貸款，此舉正好為運(yùn)作靈活、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高的信托產(chǎn)品提供了一個(gè)發(fā)展壯大的契機(jī)。信托產(chǎn)品不但可以成為銀行貸款\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資的重要補(bǔ)充，而且它的出現(xiàn)也正順應(yīng)了逐步成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資渠道多樣化的趨勢(shì)，其發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

信托參與房地產(chǎn)，目前主要以設(shè)立基金信托、以貸款信托的模式介入房地產(chǎn)和用股權(quán)投資信托兩種方式為主。而信托投資公司根據(jù)企業(yè)的情況和需求，可以靈活的設(shè)計(jì)和運(yùn)作信托計(jì)劃，這都給信托參與房產(chǎn)投資提供了盡可能的高效、便捷和安全保障。

信托產(chǎn)品的推廣，不僅給房產(chǎn)開發(fā)商\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［融資］的文章"融資提供了便利，而且可以讓個(gè)人通過(guò)信托產(chǎn)品直接參與房產(chǎn)投資，給個(gè)人資金找到了一個(gè)新的投資出路。目前，杭州房產(chǎn)信托投資預(yù)計(jì)收益率為4.2%，回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款、國(guó)債、企業(yè)債和基金等多種金融投資產(chǎn)品，而較小風(fēng)險(xiǎn)更是讓投資者擋不住誘惑，傾囊而出。

近期，除了中信銀行將加大推出新的信托產(chǎn)品的速度和力度外，民生銀行和招商銀行等也不甘寂寞，準(zhǔn)備相繼進(jìn)軍房產(chǎn)信托市場(chǎng)。三、“XXXXX項(xiàng)目”\