途牛旅游網(wǎng)介紹及土地價(jià)格與投資估算

途牛旅游網(wǎng)簡(jiǎn)介一、發(fā)展介紹途牛旅游網(wǎng)創(chuàng)建于2006年10月，是南京途?？萍加邢薰酒煜碌木W(wǎng)站。南京途?？萍加邢薰灸壳叭Y擁有南京途牛旅行社，上海途牛旅行社、北京途牛國(guó)際旅行社、杭州途牛旅行社、南京途牛旅行社、南京途牛旅行社蘇州分公司上海地址：虹口區(qū)花園路66弄1號(hào)嘉和國(guó)際大廈1306室南京地址：南京市中山東路90號(hào)華泰證券大廈20樓W1蘇州地址：蘇州市干將西路515號(hào)佳福國(guó)際大廈1201室杭州地址：杭州市鳳起路334號(hào)同方財(cái)富大廈607室北京地址：北京市東城區(qū)朝陽(yáng)門內(nèi)大街南竹桿胡同6號(hào)北京INN3號(hào)樓1509室途牛旅游網(wǎng)通過(guò)采集篩選整合旅游行業(yè)資源（旅行社、航空、酒店、門票等），為旅游者提供一站式預(yù)訂，一對(duì)一管家式服務(wù)。途牛線路全面，價(jià)格透明，全年365天400電話預(yù)訂，并提供豐富的后續(xù)服務(wù)和保障。同時(shí)基于途牛全球最大的中文景點(diǎn)目錄和中文旅游社區(qū)，可以幫助游客了解目的地信息，制定出游計(jì)劃，并方便的預(yù)訂旅游過(guò)程中的服務(wù)。從2006年成立到目前，公司基本上保持了每年三倍的增長(zhǎng)速度，2009年預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)超過(guò)1億的預(yù)訂額，為超過(guò)10萬(wàn)游客提供出游預(yù)訂服務(wù)。尤其是2009年，雖然經(jīng)歷了甲流感的影響，但仍然保持了快速的增長(zhǎng)。公司開創(chuàng)了旅游線路在線預(yù)訂的新模式，是國(guó)內(nèi)目前旅游線路在線預(yù)訂市場(chǎng)的第一位。與攜程，藝龍等公司以機(jī)票、酒店作為主要的產(chǎn)品不同，自創(chuàng)立之初，途牛便定位于大眾旅游市場(chǎng)，而非商旅市場(chǎng)，把最大眾的需求做為首要的服務(wù)目標(biāo)。這個(gè)市場(chǎng)，恰恰是旅行社最熟悉的市場(chǎng)。旅行社在攜程等公司的競(jìng)爭(zhēng)下，壓力日益增加，如何改進(jìn)原有的服務(wù)，提升客戶體驗(yàn)，簡(jiǎn)化預(yù)訂手續(xù)，提升運(yùn)營(yíng)效率成為大家很關(guān)心的問(wèn)題。我們通過(guò)將互聯(lián)網(wǎng)、呼叫中心與旅行社良好的結(jié)合起來(lái)，把各自的優(yōu)勢(shì)充分的發(fā)揮出來(lái)，很大程度上解決了這一問(wèn)題。目前途牛旅游網(wǎng)在全球互聯(lián)網(wǎng)排名增長(zhǎng)迅速，在目前國(guó)內(nèi)旅游網(wǎng)站排名已經(jīng)進(jìn)入前6名，在所有中國(guó)網(wǎng)站中排名進(jìn)入前700名。二、發(fā)展理念在發(fā)展初期，我們便定下了一些發(fā)展的理念，也正是這些理念指引著我們發(fā)展的方向，讓我們有著一個(gè)遠(yuǎn)大的目標(biāo)，追求長(zhǎng)期健康的發(fā)展。我們把“讓旅游更簡(jiǎn)單”作為自己的使命，定位于大眾旅游這個(gè)市場(chǎng)。我們的核心價(jià)值觀是：“我們的價(jià)值取決于客戶的滿意程度，客戶的滿意程度取決于每一位員工的成長(zhǎng)”。正是基于這樣的理念，所以我們招聘的時(shí)候有兩條最基礎(chǔ)的要求：誠(chéng)懇。誠(chéng)實(shí)，懇摯，信守承諾，對(duì)人真誠(chéng)。會(huì)學(xué)習(xí)。隨時(shí)學(xué)習(xí)，向不滿意的人學(xué)習(xí)的最多。學(xué)習(xí)是個(gè)否定自我的過(guò)程，聽(tīng)到別人的批評(píng)應(yīng)該感激。基于這樣的理念，在工作中我們要求：沒(méi)有驚訝。千方百計(jì)避免驚訝的產(chǎn)生，尋找可能產(chǎn)生的驚訝，提前及時(shí)溝通。可測(cè)量。行動(dòng)有指標(biāo)，過(guò)程可控制，結(jié)果可考量。超強(qiáng)行動(dòng)力。不是你，是誰(shuí)？不是現(xiàn)在，是何時(shí)？先救命，再治病。關(guān)注細(xì)節(jié)?？蛻舨魂P(guān)心我們的大方向，大戰(zhàn)略，大動(dòng)作，是小毛病，小問(wèn)題，小疏忽。正是基于這樣一些理念，我們自信可以獲取更多客戶的青睞，獲得更多人才的加入，更好的服務(wù)社會(huì)，員工和股東。公司注重人才，針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生建立了完善的培訓(xùn)體系，專項(xiàng)負(fù)責(zé)應(yīng)屆生的引進(jìn)、培訓(xùn)與培養(yǎng)。目前有三名專職的培訓(xùn)師，專門負(fù)責(zé)新員工的培訓(xùn)。目前校園招聘來(lái)的應(yīng)屆畢業(yè)生，通過(guò)全面、系統(tǒng)的培養(yǎng)，他們中的大多數(shù)員工已成為部門骨干力量，早期的部分優(yōu)秀員工已成長(zhǎng)為中層管理人員。在薪酬福利方面，實(shí)習(xí)期即提供富有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，設(shè)立多樣化的獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目，并享受法定節(jié)假日、病假、喪假等福利假期，畢業(yè)之后，則根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定參加社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金，提供檔案托管和落戶集體戶口服務(wù)，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定享受年休假。在職業(yè)規(guī)劃方面，為員工提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)和完善的晉升機(jī)制，激勵(lì)員工與公司一起共創(chuàng)事業(yè)、共同成長(zhǎng)。在電子商務(wù)方面，與目前很多旅行社不同，我們主要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行推廣和預(yù)訂。途牛旅游網(wǎng)通過(guò)網(wǎng)站，非常直觀的將旅游產(chǎn)品，尤其是旅游線路羅列出來(lái)，無(wú)論是行程、價(jià)格還是訂單數(shù)量，都清楚的在網(wǎng)站上進(jìn)行標(biāo)明，方便游客進(jìn)行比較。同時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)“讓旅游更簡(jiǎn)單”的目標(biāo)，做了大量的創(chuàng)新，其中最重要的就是全面的開放客戶回訪的評(píng)價(jià)記錄。通過(guò)比較不同線路的滿意度，任何一個(gè)網(wǎng)站的瀏覽者都可以得到更加全面的參考信息。每一個(gè)通過(guò)途牛預(yù)訂出游的客戶歸來(lái)后都會(huì)進(jìn)行回訪并記錄?；卦L的內(nèi)容主要包括四項(xiàng)：導(dǎo)游，用車，行程，住宿，每一項(xiàng)滿分為三分，滿意為三分，一般為兩分，不滿意為零分，通過(guò)將分?jǐn)?shù)加和，然后除以總分12分，得到此游客對(duì)此行程的滿意程度；然后將所有游客對(duì)于此行程的打分加和，除以總分，得到此線路的滿意度?；卦L是由專門的售后客服進(jìn)行的，他們是客戶在公司的代言人，負(fù)責(zé)如實(shí)的反饋客戶的意見(jiàn)的建議。他們將內(nèi)容記錄到系統(tǒng)中以后，會(huì)自動(dòng)的更新到網(wǎng)站前臺(tái)供其它用戶參考。另外為了實(shí)現(xiàn)打分的客觀公正，另外還有質(zhì)檢部門專門的員工負(fù)責(zé)復(fù)核打分是否與客戶的表述相符，并糾正不客戶的打分與回訪記錄。質(zhì)檢部門也是我們一個(gè)很重要的部門，主要的作用是在事先預(yù)防和避免問(wèn)題的發(fā)生，對(duì)于所有的訂單進(jìn)行檢查，對(duì)于違反要求的人員進(jìn)行處罰。培訓(xùn)部門通過(guò)收集分析售后與質(zhì)檢部門的數(shù)據(jù)，有針對(duì)性的對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，效果更加直接。上述的這些內(nèi)容只是我們整體創(chuàng)新中的幾個(gè)環(huán)節(jié)，為了實(shí)現(xiàn)“讓旅游更簡(jiǎn)單”的目標(biāo)，我們每天改進(jìn)的問(wèn)題達(dá)到上百項(xiàng)，通過(guò)不斷的發(fā)展問(wèn)題，不斷的改進(jìn)問(wèn)題提升我們的服務(wù)水平，從而提升我們的業(yè)績(jī)。三、發(fā)展規(guī)劃人才是公司最寶貴的資源，南京豐富的人力資源優(yōu)勢(shì)是途牛旅游網(wǎng)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。扎根南京，服務(wù)全國(guó)是我們一直的理念。南京有著眾多的大學(xué)，每年的優(yōu)秀畢業(yè)生數(shù)以萬(wàn)計(jì)，優(yōu)秀人才的涌現(xiàn)并不弱于北京、上海等城市，同時(shí)在用人成本上更是有著他們不可比擬的優(yōu)勢(shì)，所以也更加堅(jiān)定了我們立足南京的信心。目前正在進(jìn)行校園招聘的準(zhǔn)備工作，初步計(jì)劃招聘應(yīng)屆畢業(yè)生200-300人，充實(shí)到目前的團(tuán)隊(duì)中，明年總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)將達(dá)到500到600人。公司有信心在接下來(lái)繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)，2010年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)4億的預(yù)訂額，到2012年超過(guò)藝龍，然后再用三年的時(shí)間超越攜程，成為中國(guó)最大的在線旅游預(yù)訂網(wǎng)站。明年將新增深圳、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、天津、青島、深圳、溫州、無(wú)錫、寧波等城市的分社。爭(zhēng)取明年有至少一家旅行社進(jìn)入國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)旅行社。途牛是一個(gè)有著社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)，也為社會(huì)提供工作崗位和在校生實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)。我們也不忘記與行業(yè)共同發(fā)展，一方面向同行學(xué)習(xí)一些優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，另一方面也分享我們發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，一起為中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)做出自己的貢獻(xiàn)。四、操作流程完全自主研發(fā)的BOSS系統(tǒng)，融合呼叫中心，產(chǎn)品管理，供應(yīng)商管理，訂單管理，客戶關(guān)系管理，財(cái)務(wù)管理，推廣管理，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)分析等子系統(tǒng)融于一體。五、途牛優(yōu)勢(shì)（一）服務(wù)優(yōu)勢(shì)1.行程明細(xì)，明白消費(fèi)：途牛旅游網(wǎng)將所有旅游路線行程詳細(xì)標(biāo)注在網(wǎng)站上，客戶可以明白知道每天的行程，交通工具，住宿條件等，無(wú)需費(fèi)心制定旅游線路。2.線路豐富，選擇多樣：途牛旅游網(wǎng)精選了大量的旅游線路，從交通，到行程，到住宿，多重組合，滿足不同客戶的不同需求，避免單一線路不符合客戶要求的尷尬。3.電話出游，輕松方便：基于以上清晰的線路安排，客戶只需要一個(gè)電話，即可輕松預(yù)訂路線，方便快捷。4.出游隨心，服務(wù)隨行：在旅游過(guò)程當(dāng)中，遇到任何問(wèn)題，客戶只需要一個(gè)電話，途牛旅游網(wǎng)24小時(shí)真誠(chéng)服務(wù)。行程結(jié)束之后，客服回訪，如有問(wèn)題，先前賠款。（二）產(chǎn)品介紹自有產(chǎn)品介紹1.品質(zhì)海南，浪漫蜈支洲：海南路線是途牛旅游網(wǎng)熱銷路線之一，蜈支洲島更有東方馬爾代夫之稱。途牛擁有上百條海南路線，滿足不同的受眾的海南旅游需求。海南的海邊風(fēng)景，爛漫情節(jié)，讓無(wú)數(shù)人向往，品質(zhì)線路更是收到大多數(shù)客戶的喜愛(ài)。途牛的獨(dú)家海南海景雙飛5日路線，讓受眾體驗(yàn)前所未有的舒適行程。2.四季昆明，印象麗江：自印象麗江景點(diǎn)發(fā)展以來(lái)，四季入春的昆明成為了旅游人群的主要目的地之一。途牛旅游網(wǎng)獨(dú)家打造昆大麗六日路線，尊貴享受，特色團(tuán)餐，吉祥小牛，讓你有一個(gè)充滿異族風(fēng)情的浪漫假期。周邊優(yōu)勢(shì)跟團(tuán)游產(chǎn)品介紹出發(fā)地優(yōu)勢(shì)線路列舉價(jià)格上海天目銘湯露天溫泉天目湖太公山2日99元起黃山醉溫泉屯溪老街浙西大龍灣2日188元起烏鎮(zhèn)水鄉(xiāng)汽車往返1日99元蘇州拙政園經(jīng)典園林汽車往返1日158元南京常州恐龍園1日125元起方特歡樂(lè)世界1日160元起橫店影視城2日268元起南山竹海1日108元起蘇州黃山溫泉2日288元天目湖1日158元起杭州西湖一日88元起國(guó)內(nèi)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品介紹目的地優(yōu)勢(shì)線路列舉價(jià)格區(qū)間海南途牛獨(dú)家海南海景雙飛5日游999元-5000元海南蜈支洲雙飛五日云南昆明大理麗江6日游1060元-6888元香格里拉麗江雙飛5日福建廈門集美鼓浪嶼雙飛3日880元-3530元福建武夷山雙臥4日四川成都九寨溝牟尼溝峨眉樂(lè)山四飛7日1450元-5500元成都海螺溝康定木格措雙飛5日東北哈爾濱亞布力雪鄉(xiāng)三星雙飛6日830元-4280元哈爾濱長(zhǎng)白山天池聚龍溫泉沈陽(yáng)雙飛5日廣西桂林雙飛4日899元-5280元桂林龍脊梯田陽(yáng)朔麗江雙飛4日西部拉薩日喀則林芝雙臥12日2880元-6180元拉薩布達(dá)拉宮四飛4日山東大連旅順金石灘風(fēng)景區(qū)雙飛3日1500元-3059元青島嶗山蓬萊威海雙飛4日湖南張家界芙蓉鎮(zhèn)鳳凰古城雙飛5日2380元-2890元張家界土家風(fēng)情園茅巖河雙飛4日港澳優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品介紹目的地優(yōu)勢(shì)線路列舉價(jià)格區(qū)間香港香港海洋公園直飛3晚4日800元-5549元香港迪士尼樂(lè)園3晚4日澳門港澳4晚5日澳門漁人碼頭威尼斯1119元-4410元澳門2晚3天自助游臺(tái)灣臺(tái)灣最貴環(huán)島7晚8天3759元-6359元臺(tái)北3晚4天出境游優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹目的地優(yōu)勢(shì)線路列舉價(jià)格區(qū)間馬爾代夫馬爾代夫卡尼島4晚6天自助游9700元-29380元馬爾代夫天堂島4晚6天巴厘島巴厘島4晚6天4779元-9980元巴厘島新加坡5晚6天普吉島天堂蜜月普吉島4晚6天3728元-10892元夢(mèng)幻尊享普吉島海豚長(zhǎng)島4晚6天新馬泰新印象泰國(guó)5晚6天2048元-8890元卓越泰新馬10日日本日本本州6日3638元-16888元東京北海道6日韓國(guó)濟(jì)州島4日1950元-9868元韓國(guó)深度7晚8天歐洲法意瑞奧地利4國(guó)11日6000元-41800元英國(guó)深度休閑10日阿聯(lián)酋迪拜阿根廷18日郵輪歌詩(shī)達(dá)郵輪香港臺(tái)灣5晚6天4988元-18100元麗星郵輪處女好5晚6天地中海郵輪輝煌好10晚11天從價(jià)格區(qū)間及線路來(lái)看，途牛旅游網(wǎng)擁有周邊游、國(guó)內(nèi)游、出境游、自助游、油輪等多條線路，線路宣傳多，價(jià)格區(qū)間范圍大，同一條線路從低價(jià)的大眾線路到高端的品質(zhì)線路，一應(yīng)俱全，免去客戶選擇不便的麻煩。能配合客戶的預(yù)算、團(tuán)期、品質(zhì)等要求，提供最完美的旅游線路。六、2010年旅游趨勢(shì)報(bào)告2010年國(guó)內(nèi)旅游收入將同比增14%，達(dá)1.1萬(wàn)億元根據(jù)中國(guó)旅游研究院７日發(fā)布的最新成果，盡管２００９年受金融危機(jī)和甲型Ｈ１Ｎ１流感的雙重影響，但中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)總體上依然平穩(wěn)增長(zhǎng)；展望２０１０年，中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有望超過(guò)２００９年，旅游總收入增長(zhǎng)速度可望達(dá)１３％。根據(jù)中國(guó)旅游研究院提供的數(shù)據(jù)，２００９年中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)總體上保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)１９億人次，同比增長(zhǎng)１０％，國(guó)內(nèi)旅游收入９５００億元。值得關(guān)注的是，出境旅游花費(fèi)將首次超過(guò)入境旅游外匯收入，預(yù)計(jì)２００９年出境旅游消費(fèi)總額為４２０億美元，旅游服務(wù)貿(mào)易逆差額約為４０億美元。預(yù)計(jì)２０１０年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)２１億人次，同比增長(zhǎng)１２％，國(guó)內(nèi)旅游收入１１０００億元，同比增長(zhǎng)１４％；入境旅游人數(shù)１．３６億人次，同比增長(zhǎng)８％左右，旅游外匯收入４２０億美元，同比增長(zhǎng)１０％左右；出境旅游人數(shù)５４００萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)１５％，出境旅游花費(fèi)４８０億美元，同比增長(zhǎng)１４％；全年旅游業(yè)總收入１．４萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)１３％。2010年世博會(huì)帶動(dòng)旅游消費(fèi)在剛剛過(guò)去的2010年元旦假期，上海市接待游客同比增長(zhǎng)16%。這意味著在邁入“世博旅游年”后，上海市旅游行業(yè)迎來(lái)開門紅，為上海世博會(huì)7000萬(wàn)人次的入園目標(biāo)打下了良好的基礎(chǔ)。上海市旅游局的統(tǒng)計(jì)顯示，3天假期中納入監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的景區(qū)景點(diǎn)接待游客同比增長(zhǎng)16%，星級(jí)賓館、旅館招待所3天累計(jì)客房出租率48%，同比基本持平。各大公園假期共接待國(guó)內(nèi)外游客逾175.4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)109%。途牛旅游網(wǎng)配合上海世博會(huì)，推出上海世博會(huì)特色旅游線路，以更加實(shí)惠的價(jià)格，更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶深度體驗(yàn)世博盛會(huì)。2010年海南旅游備受關(guān)注2010年元月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，同時(shí)中央給予海南投融資、財(cái)稅、土地、行業(yè)開放等諸多政策支持?！兑庖?jiàn)》指出，將在海南試辦一些國(guó)際通行的旅游體育娛樂(lè)項(xiàng)目，探索發(fā)展競(jìng)猜型體育彩票和大型國(guó)際賽事即開彩票。在接受調(diào)查的人群當(dāng)中，有80%的人看好海南島的旅游建設(shè)項(xiàng)目，認(rèn)為它齊集天時(shí)、地利、人和三大優(yōu)勢(shì)，有廣闊的發(fā)展前景。不看好和不關(guān)注的分別占14%和4%。由此可見(jiàn)，民眾對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的期望度還是很高的，希望它能給海南島帶來(lái)新的發(fā)展空間。針對(duì)此動(dòng)向，海南旅游將會(huì)更加火爆，途牛旅游網(wǎng)將提供更加優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)海南旅游線路，自助游，跟團(tuán)游，公司旅游等，選擇更加豐富。根據(jù)艾瑞咨詢即將發(fā)布的《2009年第三季度中國(guó)網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)季度監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示，09年第三季度中國(guó)網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模為10.00億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%，同比增長(zhǎng)31.8%。艾瑞分析認(rèn)為，暑期及十一黃金周兩個(gè)旅游高峰期的到來(lái)，極大的促進(jìn)了三季度中國(guó)網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模為10億元，同比上升31.8%艾瑞咨詢的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2009Q3中國(guó)網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)規(guī)模為10.00億元，相比09Q2的9.05億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.5%；相比08Q3的7.59億元，同比增長(zhǎng)31.8%?？v觀09Q3市場(chǎng)的發(fā)展，艾瑞咨詢認(rèn)為，暑期本屬旅游旺季，當(dāng)金融危機(jī)及流感病毒帶來(lái)的負(fù)面影響得到一定改善后，用戶的旅游需求在暑期已有所回升。加之隨后到來(lái)的，歷史上首次十一8天長(zhǎng)假，更使旅游需求得到了最大程度的釋放。由于部分用戶會(huì)在9月甚至更早即預(yù)訂并支付十一出行的機(jī)票或度假產(chǎn)品，因此這部分收入歸為Q3收入，帶動(dòng)了Q3中國(guó)網(wǎng)上旅行預(yù)訂市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)。2010年江蘇旅游輸出量將增加20%據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2009年，江蘇省共接待國(guó)內(nèi)旅游者2.9億人次，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入3380億元，同比分別增長(zhǎng)12%和15.2%；接待入境旅游者550萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入40億美元，同比增長(zhǎng)2%和3%；實(shí)現(xiàn)旅游增加值1655億元，同比增長(zhǎng)13.8%。另悉，去年全省在建旅游項(xiàng)目超過(guò)800個(gè)，投資金額突破400億元，是歷年來(lái)建設(shè)步伐最大的一年。在此基礎(chǔ)上，江蘇采取多種措施，結(jié)合上海世博會(huì)，期望在2010年打造國(guó)內(nèi)旅游強(qiáng)省。目前，世博局和上海旅游局、江蘇旅游局、浙江旅游局等單位正在醞釀出臺(tái)一項(xiàng)打折優(yōu)惠的旅游措施?！皩?lái)憑借世博會(huì)門票，到長(zhǎng)三角地區(qū)旅游，有望獲得票價(jià)上的折扣優(yōu)惠?！笔新糜尉窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。長(zhǎng)三角城市目前都在醞釀推出各種旅游優(yōu)惠政策，如持世博門票在南京旅游最多能打?qū)φ郏谥芮f將獲得門票、食宿等方面的優(yōu)惠等。據(jù)南京旅游局相關(guān)人士介紹，“持世博門票游覽特色旅游線路都有優(yōu)惠，優(yōu)惠主要是門票票價(jià)，眼下醞釀的折扣是5到8折?！蹦壳耙雅c部分上海以及南京的旅行社聯(lián)手，針對(duì)世博客源推出了9條“金陵世博游”特色線路，具體游覽時(shí)間從一日游到三日游不等。由此基礎(chǔ)上，2010年江蘇旅游消費(fèi)也隨之增加，預(yù)計(jì)2010年江蘇旅游輸出人數(shù)預(yù)計(jì)打1.3億次，旅游收入約1000億。地價(jià)的確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法確定宗地土地價(jià)值1、基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)《武漢市人民政府關(guān)于公布武漢市市區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》，武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等幾種用途，不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)參見(jiàn)表1?；鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2004年1月1日，土地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。表1武漢市市區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元／㎡（萬(wàn)元／畝）級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地Ⅰ10835(722)4398(293)1161(77)Ⅱ6678(445)3221(215)892(59)Ⅲ4457(297)2330(155)727(48)Ⅳ3301(220)1715(114)625(42)Ⅴ2524(168)1278(85)557(37)Ⅵ1932(129)945(63)——Ⅶ1478(99)686(46)——Ⅷ1085(72)————Ⅸ733(49)————根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與《武漢市市土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）式中：K1——期日修正系數(shù)K2——土地使用年期修正系數(shù)K3——宗地面積狀況修正系數(shù)K4——宗地形狀修正系數(shù)K5——宗地容積率修正系數(shù)∑K——待估宗地價(jià)所在地價(jià)區(qū)影響因素總修正值如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本宗地的開發(fā)程度存在差異，則需對(duì)本宗地進(jìn)行開發(fā)程度修正，才能得到設(shè)定本宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)，故：設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)＋開發(fā)程度修正幅度2、住宅用地價(jià)值確定（1）、確定住宅用地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)表2住宅用地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)宗地名稱評(píng)估定用途土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（元／㎡）南湖水產(chǎn)基地住宅Ⅵ945（2）確定期日修正系數(shù)（K1）確定與評(píng)估基準(zhǔn)日一致，故期日修正系數(shù)K1＝1.02（3）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）土地使用權(quán)年期修正系數(shù)公式：K2＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]公式中： K2——使用年限修正系數(shù)r——土地還原率6％[土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率，再加一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按6％計(jì)]m——基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年限n——待估宗地設(shè)定使用年限武漢市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為70年期土地使用價(jià)格，此次評(píng)估的住宅用地設(shè)定土地使用年期為70年，即：K2＝1（4）確定宗地面積狀況修正系數(shù)（K3）根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，宗地面積狀況修正系數(shù)表如下：表3住宅用地宗地面積修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)1.061.0310.970.94確定待估宗地的面積狀況系數(shù)，詳見(jiàn)表4表4待估宗地面積狀況修正系數(shù)表宗地名稱條件說(shuō)明優(yōu)劣度修正系數(shù)南湖水產(chǎn)基地面積對(duì)土地利用較為有利一般1.03（5）確定宗地形狀修正系數(shù)（K4）根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，宗地形狀修正系數(shù)表如下：表5住宅用地宗地形狀修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利對(duì)土地利用較為有利對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)1.061.0310.970.94表6確定待估宗地形狀系數(shù)宗地名稱條件說(shuō)明優(yōu)劣度修正系數(shù)南湖水產(chǎn)基地形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響一般1（6）確定宗地容積率修正系數(shù)（K5）根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告》，住宅用地宗地容積率修正系數(shù)表如下：表7住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率Ⅰ級(jí)Ⅱ級(jí)Ⅲ級(jí)Ⅳ級(jí)Ⅴ級(jí)Ⅵ級(jí)Ⅶ級(jí)10.600.610.650.650.690.700.731.30.760.770.810.810.810.840.861.50.860.870.890.890.890.910.921.81.001.001.001.001.001.001.0021.091.081.061.061.061.041.032.31.221.21.131.131.121.081.072.51.31.271.161.161.141.081.062.81.421.371.201.201.151.091.0931.501.431.231.231.151.113.31.611.531.251.251.163.51.691.591.271.271.163.81.81.681.31.31.1741.881.751.311.311.184.31.991.841.351.351.194.52.081.911.381.381.204.82.202.021.431.431.2152.292.101.481.481.225.32.422.221.571.571.235.52.522.311.641.641.245.82.672.461.781.781.2562.782.571.881.881.30表8確定待估宗地的容積率系數(shù)宗地名稱規(guī)劃容積率修正系數(shù)南湖水產(chǎn)基地2.01.04（7）編制住宅Ⅴ級(jí)用地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，詳見(jiàn)表9表9待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表四級(jí)住宅用地因素因素分析修正系數(shù)距市級(jí)商服中心距離劣－0.004距區(qū)級(jí)商服中心距離較劣－0.004距小區(qū)級(jí)商服中心距離一般0距街區(qū)級(jí)商服中心距離一般0商服網(wǎng)點(diǎn)密度狀況較劣－0.004臨街道路狀況一般0臨公交站點(diǎn)狀況一般0排水狀況優(yōu)0.02距大學(xué)距離優(yōu)0.006距中學(xué)距離一般0距小學(xué)距離一般0距幼兒園距離一般0距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)距離較優(yōu)0距醫(yī)院距離較劣－0.009距郵局距離一般0距公園距離一般0大氣環(huán)境優(yōu)0.006聲環(huán)境優(yōu)0.006水環(huán)境優(yōu)0.006視覺(jué)環(huán)境一般0人文環(huán)境較優(yōu)0.006地質(zhì)狀況一般0住居人口密度較劣－0.004客流人口密度較劣－0.004合計(jì)0.021（8）計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)經(jīng)以上分析過(guò)程，可得到住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格；基準(zhǔn)地價(jià)修正后的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）則住宅用地出讓土地使用權(quán)單價(jià)＝945×1.02×1.0×1.03×1.0×1.04×(1＋0.021)=1054.21(元/㎡)（即70.2萬(wàn)元／畝）投資估算1、地價(jià)的確定由于該地塊屬水產(chǎn)研究基地，用地性質(zhì)為劃撥，如今把這塊地拿出來(lái)進(jìn)行商品房開發(fā)，為了確定該地塊的土地價(jià)值，在此我假設(shè)該地塊土地用途為住宅用地，土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即道路、通電、供水、排水、通訊）及宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”條件下，土地使用年限為70年的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格作為該地塊在合作開發(fā)中的價(jià)值。通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法得到該地塊的土地使用權(quán)單價(jià)約1051.21元／㎡，土地價(jià)值70.2萬(wàn)/畝×162畝＝11372.4萬(wàn)元(即1.137億元)2、前期費(fèi)用土地轉(zhuǎn)讓契稅552.2萬(wàn)元、土地交易費(fèi)207.7萬(wàn)元、勘測(cè)費(fèi)用72.04萬(wàn)元、設(shè)計(jì)費(fèi)用431.4萬(wàn)元，監(jiān)理費(fèi)用215.7萬(wàn)元，白蟻防治費(fèi)用25.88萬(wàn)元，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套及固化費(fèi)2157萬(wàn)元，建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)48.46萬(wàn)元，工程定額測(cè)定費(fèi)用3.46萬(wàn)元，安全監(jiān)督費(fèi)27.7萬(wàn)元，建設(shè)單位招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)27.7萬(wàn)元，商品砼招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)31.15萬(wàn)元，建設(shè)工程檔案整理綜合服務(wù)費(fèi)20萬(wàn)元，則前期費(fèi)用共需投入3792.06萬(wàn)元，單方前期費(fèi)用為175.8元／㎡。3、工程建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)費(fèi)用是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用，主要有：1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給排水、電力、通訊、燃?xì)獾仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。2、房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝過(guò)程費(fèi)用。根據(jù)高檔樓盤的開發(fā)