土地流轉(zhuǎn)分析報(bào)告

土地流轉(zhuǎn)分析報(bào)告目錄一、土地流轉(zhuǎn)：向建設(shè)用地躍遷 3二、土地流轉(zhuǎn)改革的背景和意義 41、城鄉(xiāng)二元土地制度 52、土地資源供求結(jié)構(gòu)性失調(diào) 63、土地流轉(zhuǎn)的金融意義：農(nóng)地抵押的擴(kuò)圍 7（1）農(nóng)地抵押面臨的問(wèn)題 8（2）抵押方式探索 8三、農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和進(jìn)展 91、農(nóng)地確權(quán)的推進(jìn) 10（1）農(nóng)地確權(quán)進(jìn)程 10（2）所有權(quán)確權(quán)進(jìn)展 112、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀 16（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 16（2）宅基地使用權(quán) 17四、進(jìn)程預(yù)測(cè)與未來(lái)展望 181、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地有望先行 182、區(qū)域受益預(yù)判 193、土地流轉(zhuǎn)為地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇 20（1）城中村改造 20（2）核心區(qū)域愈發(fā)呈現(xiàn)稀缺性 23（3）農(nóng)民增收驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)建 23一、土地流轉(zhuǎn)：向建設(shè)用地躍遷農(nóng)地，包括了農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地三種形式。詳細(xì)劃分農(nóng)地流轉(zhuǎn)，以土地權(quán)利（所有權(quán)、使用權(quán)）以及土地功能（農(nóng)用地、建設(shè)用地）維度兩個(gè)衡量，可劃分為三種類型，其一為只涉及土地使用權(quán)的農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)，即承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)；其二為直接變更土地所有權(quán)（集體性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有性質(zhì)），集體建設(shè)用地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，這主要體現(xiàn)為國(guó)家征地、地票交易等模式，其三則是不改變土地所有權(quán)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。目前第一類流轉(zhuǎn)相對(duì)最為完善。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率具有積極意義，自1988年土地管理法明確農(nóng)地使用權(quán)出讓的合法性開(kāi)始，經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)就開(kāi)始逐步推演。然而集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則是城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的進(jìn)程中不可規(guī)避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，城鎮(zhèn)建設(shè)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的矛盾也在日益強(qiáng)化農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的緊迫性。但由于歷史遺留問(wèn)題，農(nóng)村集體用地使用權(quán)在確權(quán)、規(guī)范方面均較模糊，導(dǎo)致集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)一直較為緩慢。涉及建設(shè)用地層面的流轉(zhuǎn)，難點(diǎn)在于其產(chǎn)權(quán)有限性，實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)最為直接的方式，即通過(guò)政府征地行為，將集體產(chǎn)權(quán)屬性的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)土地。然而這種非市場(chǎng)化模式漸行漸弱，因基于對(duì)農(nóng)村居民權(quán)益的保護(hù)，08年十七屆三中全會(huì)明確“城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的非公益性項(xiàng)目”不再征地，多數(shù)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)因仍需借道土地所有權(quán)的國(guó)有化，規(guī)模依舊有限。因此，對(duì)于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探討，逐步聚焦在第三類流轉(zhuǎn)模式上，即在維持集體所有權(quán)屬性下，如何實(shí)現(xiàn)宅基地以及經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的直接流轉(zhuǎn)，從而優(yōu)化利用。二、土地流轉(zhuǎn)改革的背景和意義近期，關(guān)于“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的消息引起了廣泛的關(guān)注。國(guó)土部有關(guān)人士表示，農(nóng)地流轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨，而推進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)也是今年最主要的工作。而破題之意，我們認(rèn)為能夠?qū)崿F(xiàn)三方面：完善土地制度、改善土地供求結(jié)構(gòu)以及推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新。1、城鄉(xiāng)二元土地制度從土地制度的演進(jìn)來(lái)看，建國(guó)以來(lái)農(nóng)地制度經(jīng)歷了土地私有、社會(huì)主義改造、集團(tuán)所有、聯(lián)產(chǎn)承包等階段，自上世紀(jì)90年代起開(kāi)始開(kāi)展了流轉(zhuǎn)制度探索，但主要是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)有了較為突出的進(jìn)展，并以法律的形式明確了流轉(zhuǎn)的規(guī)范性，然而，在建設(shè)用地方面較為模糊。對(duì)于建設(shè)用地宅基地的定位由最初的私有制至最終以憲法形式確認(rèn)為集體所有制，跨越三十載——在1954年社會(huì)主義改造時(shí)期，宅基地并未隨大多數(shù)土地收編為集體所有，政策曖昧期宅基地規(guī)模明顯增長(zhǎng)。兩權(quán)分離政策明確后，針對(duì)性法規(guī)主要集中于使用權(quán)規(guī)范方面，用以區(qū)分和管理非市場(chǎng)化的集體建設(shè)用地，與市場(chǎng)化建筑用地。2、土地資源供求結(jié)構(gòu)性失調(diào)隨著城市化進(jìn)程的逐步深入，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移，依附于土地的農(nóng)村人口比例逐漸減少，空心村現(xiàn)象普遍，形成了城鎮(zhèn)建設(shè)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的矛盾，癥結(jié)在于人口的流動(dòng)與土地難以流轉(zhuǎn)的矛盾，這也直接導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及宅基地使用權(quán)私自流轉(zhuǎn)相當(dāng)普遍。另外，農(nóng)村真實(shí)人口不斷減少，但農(nóng)村建設(shè)用地面積卻只增不減，對(duì)耕地占用形成了壓力，同時(shí)也加劇了城市土地資源的緊張。這是典型的城鄉(xiāng)兩頭占地問(wèn)題。3、土地流轉(zhuǎn)的金融意義：農(nóng)地抵押的擴(kuò)圍土地流轉(zhuǎn)的另一大意義在于推動(dòng)農(nóng)村金融的發(fā)展。健全的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)是形成完善擔(dān)保機(jī)制、農(nóng)村金融服務(wù)體系的前提和基礎(chǔ)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的農(nóng)村金融調(diào)查顯示，作為支農(nóng)主力軍的農(nóng)信社貸款以短期貸款為主，短期貸款占當(dāng)年貸款余額的比重一般都在60%左右。農(nóng)民之所以不易從正規(guī)農(nóng)信社獲得長(zhǎng)期、大額貸款，一個(gè)極為重要的原因是農(nóng)民缺乏有效的抵押擔(dān)保物。對(duì)于農(nóng)民而言，最大的資產(chǎn)就是承包的農(nóng)地和宅基地，利用其農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)抵押進(jìn)行融資，便可解決抵押擔(dān)保物缺乏的難題。這正是國(guó)家進(jìn)行農(nóng)地抵押試點(diǎn)的原因所在。（1）農(nóng)地抵押面臨的問(wèn)題由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)非常困難，因此，后續(xù)變現(xiàn)非常困難。名義上，該抵押是貸款農(nóng)戶的第二還款來(lái)源，但實(shí)際上，一旦第一還款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題，銀行沒(méi)收土地使用權(quán)或者宅基地權(quán)后還是很難變現(xiàn)。此外，即使市場(chǎng)目前可以進(jìn)行土地小部分局部交易，流轉(zhuǎn)中還存在使用權(quán)的問(wèn)題。由于農(nóng)村土地屬于宅基地和承包使用的性質(zhì)，做抵押之后，仍然不得改變農(nóng)用地的使用方式，因此價(jià)值評(píng)估有較大困難。（2）抵押方式探索自2008年中央部委下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的意見(jiàn)》以來(lái)，各地探索了很多不同的土地抵押方式。針對(duì)農(nóng)地和農(nóng)房難以變現(xiàn)這一難題，東莞和成都選擇引入擔(dān)保公司的方式降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，以提高銀行放貸的積極性。但這一方式事實(shí)上并沒(méi)有解決問(wèn)題，只是將農(nóng)地抵押品處置的風(fēng)險(xiǎn)又轉(zhuǎn)移到了新的主體身上,提供擔(dān)保的第三方如何處置抵押品,又成為新的難點(diǎn)。重慶則采取了農(nóng)民、政府、銀行分擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)的方式，一旦出現(xiàn)壞賬，農(nóng)民自己的抵押物賠1/3，政府成立的擔(dān)保公司幫助賠1/3，商業(yè)銀行的壞賬準(zhǔn)備金覆蓋剩余的1/3。在法律明確禁止耕地和宅基地進(jìn)行抵押的情況下，農(nóng)地抵押試點(diǎn)事實(shí)上已經(jīng)遍地開(kāi)花，這反映了未來(lái)較大的解禁空間。農(nóng)地抵押是土地流轉(zhuǎn)改革在金融上的體現(xiàn)。13年2月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好2013年農(nóng)村金融服務(wù)工作的通知》，支持在法律關(guān)系明確地區(qū)探索開(kāi)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地、農(nóng)房等抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)。我們可以看到，相關(guān)部門從探索、試點(diǎn)再到支持農(nóng)地抵押的態(tài)度變化。尤其在土地流轉(zhuǎn)制度得以規(guī)范之后，預(yù)計(jì)農(nóng)地抵押會(huì)在未來(lái)穩(wěn)步推進(jìn)，并形成農(nóng)民增收的一大途徑。三、農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和進(jìn)展農(nóng)地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)需要搭建流轉(zhuǎn)交易的平臺(tái)。從各地的實(shí)踐來(lái)看，由于土地承包經(jīng)營(yíng)、林權(quán)改革率先行進(jìn)，各地已經(jīng)逐步建立起農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，平臺(tái)內(nèi)交易標(biāo)的內(nèi)容已逐步延展。但涉及到建設(shè)用地，確權(quán)工作的推進(jìn)是首要任務(wù)。1、農(nóng)地確權(quán)的推進(jìn)2012年管理層對(duì)于確權(quán)工作的重視躍然紙上。根據(jù)2012年一號(hào)文，確權(quán)內(nèi)容包括集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作，力爭(zhēng)到2012年底把全國(guó)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織，做到農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋。確權(quán)內(nèi)容包括：農(nóng)村土地所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。（1）農(nóng)地確權(quán)進(jìn)程農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作從20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始在全國(guó)就陸續(xù)展開(kāi)，已經(jīng)有20多年的時(shí)間。根據(jù)其進(jìn)展情況，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作大致經(jīng)歷了從試點(diǎn)到加速推進(jìn)的三個(gè)階段。（2）所有權(quán)確權(quán)進(jìn)展截至今年5月底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率為97%，其中有24個(gè)省份的發(fā)證率在95%以上，6個(gè)省份在90%至95%之間，絕大多數(shù)地區(qū)已進(jìn)入成果檢查驗(yàn)收和階段性總結(jié)階段。整個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。在十八屆三中全會(huì)之后，土地制度改革有望進(jìn)一步推進(jìn)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)相繼完成之后，確權(quán)工作的重心轉(zhuǎn)向土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。相對(duì)于所有權(quán)，農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記難度更大。宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)累計(jì)發(fā)證宗地?cái)?shù)約2.6億宗，是所有權(quán)發(fā)證宗地?cái)?shù)40多倍。在實(shí)際操作過(guò)程中，宅基地使用權(quán)的確權(quán)工作難度較之經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)又將更高。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，全國(guó)宅基地戶均面積約400平方米/戶，在城市化率逐步提升、宅基地繼承制度下，宅基地規(guī)模超標(biāo)的情況十分普遍。目前涉及集體土地使用權(quán)確權(quán)，深圳已經(jīng)形成雛形方案。在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)改革的過(guò)程中，我們認(rèn)為借鑒林權(quán)改革的可能性較大。林權(quán)改革的主要經(jīng)驗(yàn)在于08年全國(guó)開(kāi)始以江西、福建試點(diǎn)為藍(lán)本，全面推進(jìn)林權(quán)改革。對(duì)于根據(jù)江西林權(quán)改革的具體經(jīng)驗(yàn)，主要有四大舉措：明晰產(chǎn)權(quán)、減輕稅費(fèi)、放活經(jīng)營(yíng)、規(guī)范流轉(zhuǎn)；四大措施之下分設(shè)具體措施。明晰產(chǎn)權(quán)是林權(quán)制度的基礎(chǔ)?？紤]到銷售農(nóng)產(chǎn)品無(wú)需繳納增值稅銷項(xiàng)稅、從事農(nóng)產(chǎn)品初加工也無(wú)需繳納企業(yè)所得稅，農(nóng)地改革主要應(yīng)考慮借鑒明晰產(chǎn)權(quán)方面的經(jīng)驗(yàn)。在明晰產(chǎn)權(quán)上江西采取的具體措施包括：自留山穩(wěn)定不變，已分包到戶的責(zé)任山穩(wěn)定不變、按人口折算人均山林面積，以戶為單位劃片承包經(jīng)營(yíng)；集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)且群眾比較滿意的山林，可以繼續(xù)實(shí)行集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。但要將現(xiàn)有林地、林木折股分配給集體內(nèi)部成員均等持有，明確經(jīng)營(yíng)主體，財(cái)務(wù)單獨(dú)核算，收益70%以上按股分配。此外在林權(quán)的轉(zhuǎn)讓上，改革規(guī)定有償轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)有山林可通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)租賃、拍賣等方式轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，或內(nèi)部自由組合，聯(lián)戶承包，或其它社會(huì)經(jīng)營(yíng)主體承包。轉(zhuǎn)讓費(fèi)按年計(jì)收，70%以上由集體內(nèi)部成員平均分配，剩余部分用于林業(yè)發(fā)展和公益事業(yè)。福建林改的重點(diǎn)也是從明晰產(chǎn)權(quán)入手，在具體產(chǎn)權(quán)分割上，強(qiáng)調(diào)要把“四權(quán)”(山林所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán))的落實(shí)作為一個(gè)有機(jī)整體推進(jìn)，建立以林農(nóng)為主體的微觀市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，放活山林經(jīng)營(yíng)權(quán)，落實(shí)林業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)林木的處置權(quán)，確保林地經(jīng)營(yíng)者的收益權(quán)。建立經(jīng)營(yíng)主體多元化，權(quán)、責(zé)、利相統(tǒng)一的集體林權(quán)經(jīng)營(yíng)管理新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“山有其主、主有其權(quán)、權(quán)有其責(zé)、責(zé)有其利”的目標(biāo)。林改要求建立林權(quán)流轉(zhuǎn)的平臺(tái)．林農(nóng)在承包期內(nèi)，可以依法將擁有的林木所有權(quán)和林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、買賣、變現(xiàn)。這實(shí)際上是給了林農(nóng)一個(gè)完整的物權(quán)，借以給林農(nóng)耕山育林提供激勵(lì)機(jī)制。2、土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀（1）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，近幾年來(lái)呈現(xiàn)逐漸加快的趨勢(shì)，2011年上半年，全國(guó)土地流轉(zhuǎn)量2.07億畝，占全國(guó)家庭承包耕地面積的16.2%，比2008年底增長(zhǎng)了近一倍。分區(qū)域來(lái)看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)土地流轉(zhuǎn)占比越大，這同樣是未來(lái)的方向。轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的幾種主要形式，其中轉(zhuǎn)包和出租相對(duì)占比更高。整體而言，無(wú)論從規(guī)模還是形式抑或制度建設(shè)角度，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)都日趨完善。（2）宅基地使用權(quán)由于現(xiàn)行制度，宅基地的流轉(zhuǎn)較為困難，而隨城市化的持續(xù)深化，農(nóng)村人口相對(duì)減少，對(duì)于宅基地的吸納能力也逐步削弱，宅基地閑置與城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊缺成為越來(lái)越顯著的矛盾，這也是各地紛紛探索宅基地流轉(zhuǎn)的動(dòng)力。今年上半年我們?cè)凇冻擎?zhèn)化之宅基地》一文中，詳細(xì)歸納了目前幾大典型流轉(zhuǎn)模式，縱觀流轉(zhuǎn)方式，盡管廣東省在宅基地直接流轉(zhuǎn)方面積極探索，目前仍處于框架建設(shè)中——因其需沖破的政策樊籬仍較深厚。而其他不管是地票模式、置換模式還是轉(zhuǎn)權(quán)退出模式，均需國(guó)家征收土地的環(huán)節(jié)從而使得宅基地市場(chǎng)化。在具體方式選擇上來(lái)看，地票模式因其在城鄉(xiāng)建設(shè)指標(biāo)流轉(zhuǎn)方面更具靈活性，對(duì)于仍處于中心城區(qū)人口集聚期的區(qū)域而言更具借鑒意義；置換模式以及轉(zhuǎn)權(quán)退出模式往往與城市化率快速增長(zhǎng)、城市邊界迅速擴(kuò)張并行出現(xiàn)，宅基地流轉(zhuǎn)作為農(nóng)民轉(zhuǎn)市民的輔助政策；合作開(kāi)發(fā)模式未對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更，而是以類似股份制的方式集結(jié)零散宅基地用以物業(yè)出租，這對(duì)于包括工業(yè)等產(chǎn)業(yè)線豐富的城市將能夠形成有效供給，同時(shí)讓農(nóng)民分享土地增值收益。四、進(jìn)程預(yù)測(cè)與未來(lái)展望1、經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地有望先行作為被普遍認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化所必須的配套改革，以打破土地二元結(jié)構(gòu)限制、推動(dòng)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)為核心的新一輪土改，在《土地管理法》修訂何時(shí)完成尚未可知的情況下，可能在11月召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)上被提及。但我們預(yù)計(jì)三中全會(huì)只會(huì)提出一個(gè)框架性思路，具體的方案可能還是有賴各地逐步的探索試點(diǎn)較為成熟后才能形成。相對(duì)而言，我們認(rèn)為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)遇到的阻礙將相對(duì)較小，其支配主體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，確權(quán)難度低于宅基地，而從土地功能性質(zhì)而言，與城鎮(zhèn)建設(shè)用地同樣具備盈利性質(zhì)，在溫州最近提出的方案中也單獨(dú)列示，因此，此類使用權(quán)率先推進(jìn)的概率較大。2、區(qū)域受益預(yù)判從區(qū)域的角度，我們認(rèn)為宅基地的制度變化仍然最為舉足輕重。對(duì)于未來(lái)宅基地制度的變革動(dòng)力，我們認(rèn)為主要來(lái)自城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展過(guò)程中，城市建設(shè)用地相對(duì)緊缺程度的加深，一方面農(nóng)民比例的下降促進(jìn)對(duì)于宅基地變革，另一方面由此導(dǎo)致的地價(jià)上漲驅(qū)動(dòng)地方政府實(shí)施集約化配置措施。為考量區(qū)域之間的改革動(dòng)力差異，我們從人均宅基地與人均居住面積、地方土地財(cái)政依賴程度以及城市城鎮(zhèn)化率三個(gè)維度進(jìn)行縱向比較。人均宅基地與人均居住面積的比例反映城市用地相對(duì)稀缺程度，因此比例越高意味著宅基地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)越有價(jià)值；地方土地財(cái)政依賴程度通過(guò)土地購(gòu)置費(fèi)占地方財(cái)政收入比例，這一方面能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，同時(shí)也能衡量由地方財(cái)政角度體現(xiàn)的政府改革驅(qū)動(dòng)力；城鎮(zhèn)化率水平體現(xiàn)城市的發(fā)展階段，對(duì)于城鎮(zhèn)化完成程度保持上行趨勢(shì)的城市，宅基地制度的加速完善將更利于城市的更新擴(kuò)容。從以上三個(gè)方面，我們認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的完善，如下幾個(gè)省份受益程度會(huì)更為顯著，包括安徽、海南、湖北、黑龍江、遼寧、吉林等區(qū)域。3、土地流轉(zhuǎn)為地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇（1）城中村改造對(duì)于土地流轉(zhuǎn)最為迫切的區(qū)域，就是以深圳為典型的城市范圍內(nèi)仍存有大量難以流轉(zhuǎn)地塊的城市，因土地本身受益于城市邊界的擴(kuò)圍而顯著升值，但因無(wú)法流轉(zhuǎn)而難以形成市場(chǎng)有效供應(yīng)。深圳經(jīng)歷了全面土地變性的階段，而在許多其他地區(qū)，類似的區(qū)域仍然保留著集體產(chǎn)權(quán)屬性，即城中村，它們面臨著同樣的問(wèn)題，而隨土地流轉(zhuǎn)的建立，也將迎來(lái)同樣的機(jī)遇。城中村源于城市化進(jìn)程中，原來(lái)位于城區(qū)邊緣的農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上雖然已經(jīng)成為城市的一部分，但是在土地權(quán)屬、戶籍、行政上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。由于城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市開(kāi)發(fā)步伐的不一致，許多城市都形成了規(guī)模龐大的城中村。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前將近5萬(wàn)個(gè)城中村，而在全國(guó)大小不同的城市中，有2.6億人全部住在農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地上蓋的小產(chǎn)權(quán)房屋。城中村土地性質(zhì)為集體土地，主要用于建造房屋，居住人群主要為城市外來(lái)流動(dòng)人口，引發(fā)城市管理治安和環(huán)境問(wèn)題。另一方面，許多城中村位于大城市的中心位置，其土地利用效率低，在我國(guó)城市建設(shè)用地日益緊張的背景下，城中村改造問(wèn)題迫在眉睫。目前許多城市都出臺(tái)了城中村改造的計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則，但城中村改造異常復(fù)雜。改造的主要做法是由政府出面將土地征收，將集體土地性質(zhì)變更為國(guó)有土地，然后再將土地出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這里最主要的問(wèn)題原土地所有者的利益補(bǔ)償和改造資金缺乏。因?yàn)檎疬w具有一定的強(qiáng)制性，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一定合理，所以容易引發(fā)糾紛，甚至嚴(yán)重的沖突，許多開(kāi)發(fā)商因此也對(duì)城中村改造望而卻步，許多改造計(jì)劃因此擱置。以武漢市為例，在數(shù)十年的發(fā)展建設(shè)中，武漢形成了168個(gè)城中村，數(shù)量和規(guī)模居全國(guó)前列。早在2004年9月，武漢市就擬定了《關(guān)于積極敦促城中村綜合更始工作的意見(jiàn)》，提出了“城中村”更新的方針使命。2009年，城中村改造建設(shè)正式啟動(dòng)，并計(jì)劃2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)54個(gè)城中村的綜合改造任務(wù)，相對(duì)而言，武漢在城中村改造方面屬于先行者。但截至目前，這一目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn)，許多城中村拆遷因補(bǔ)償方案問(wèn)題和資金短缺處于停滯狀態(tài)。城中村改造涉及到復(fù)雜的利益分配，正是由于土地性質(zhì)必須經(jīng)過(guò)政府改變后才能進(jìn)行相應(yīng)的建設(shè)，導(dǎo)致各市場(chǎng)主體無(wú)法直接進(jìn)行拆遷補(bǔ)償方案協(xié)商，因此進(jìn)度緩慢。一旦集體建設(shè)土地能夠在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，就可以減少政府在征地拆遷過(guò)程中的參與，而由原土地所有者與開(kāi)發(fā)企業(yè)平等協(xié)商，將會(huì)加快城