廣州市三舊改造政策

廣州市三舊改造政策第一頁，共三十四頁?！叭f”：舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房

前提條件：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和主體功能區(qū)規(guī)劃

指導(dǎo)思想：“結(jié)構(gòu)升級、集聚發(fā)展、分類引導(dǎo)、節(jié)約集約”，

第二頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--主要政策依據(jù)⑴《印發(fā)廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點示范省工作方案的通知》（粵府明電[2009]16號）⑵《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府【2009】78號）⑶《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實施意見(試行)的通知》（粵府辦[2009]122號）⑷《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號）⑸《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》（征求意見稿）⑹“三舊”工作流程（征求意見稿）第三頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--基本原則

1、以人為本、宜居為重努力改善舊城區(qū)居民的居住條件，配套完善公共服務(wù)設(shè)施和交通、基礎(chǔ)設(shè)施，增加綠化開敞空間，提高人居環(huán)境質(zhì)量。2、綜合改造，整體提升舊城更新改造是一個綜合性的系統(tǒng)工程，包含了土地功能置換、產(chǎn)業(yè)提升、空間優(yōu)化、歷史文化保護(hù)等等多方面工作，是對舊城人居環(huán)境、城市功能、城市形象的整體提升。3、區(qū)別對待，因地制宜舊城存在的問題包羅萬象，各區(qū)面臨的情況也各不相同。必須采用差異化的更新改造策略，針對不同對象采用不同的改造模式，因地制宜地解決特定問題。4、統(tǒng)籌兼顧，切實可行舊城更新要兼顧多個目標(biāo)、多個利益群體，統(tǒng)籌兼顧，維護(hù)基本利益格局，確保更新規(guī)劃切實可行。第四頁，共三十四頁。一、三舊改造概述—主要策略1、全市統(tǒng)籌，以區(qū)為主2、規(guī)劃先行，政策配套3、市場運作，財政支持4、系統(tǒng)改造，新舊聯(lián)動5、分區(qū)分類，一區(qū)一策第五頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--主要6個政策突破⒈補辦征收手續(xù)⒉補辦農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)⒊補辦供地手續(xù)⒋土地出讓收益⒌農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋丌哆吔堑?、插花地、夾心地的處理第六頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--三舊改造范圍

1、廣州市現(xiàn)劃定適用三舊改造面積約54平方公里區(qū)域:包括環(huán)市路-恒福路-永福路以南、廣州大道以西、昌崗路-新港路以北、白鵝潭珠江水道（鶴洞大橋）-同德涌以東的地區(qū)，建成時間超過30年的歷史舊城。2、54平方公里外區(qū)域項目：經(jīng)區(qū)市“三舊”辦公室審核，市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可納入改造范圍。

第七頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--三舊改造范圍

第八頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--三舊改造規(guī)劃指引第九頁，共三十四頁。一、三舊改造概述--三舊改造規(guī)劃指引第十頁，共三十四頁。1、主要條件⑴、權(quán)屬明確⑵、納入市、區(qū)改造計劃⑶、符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃二、“舊城”改造

第十一頁，共三十四頁。二、“舊城”改造

2、主要模式及特點第十二頁，共三十四頁。3、部分特有政策：⑴實行“陽光動遷”。第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上(含90%)的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)，第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的，方可具體實施拆遷。⑵行政裁決和行政強制：兩輪征詢后少數(shù)未簽訂拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人，依法啟動行政裁決、行政強制程序⑶拆遷補償安置辦法：以被拆遷房屋的市場評估價為基礎(chǔ)，增加一定的改造獎勵、套型面積補貼和搬遷獎勵。包括貨幣補償、本區(qū)域就近安置和跨區(qū)域異地安置3種補償安置方式二、“舊城”改造

第十三頁，共三十四頁。3、部分特有政策：⑷保障安置房用地供應(yīng)：鼓勵企業(yè)提供存量土地建設(shè)就近安置房，并可采取招標(biāo)方式確定建設(shè)單位⑸財政資金扶持和資金平衡政策：增值收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計提、上繳的專項資金)按8：2的比例由市、區(qū)分成，各區(qū)在編制年度財政預(yù)算時，應(yīng)安排舊城更新改造資金投入⑹稅費優(yōu)惠政策：在市的權(quán)限范圍內(nèi)，按照“拆一免一”的原則

。

二、“舊城”改造

第十四頁，共三十四頁。4、主要工作流程：“先安置、后改造”的原則

二、“舊城”改造

第十五頁，共三十四頁。1、主要條件⑴、54平方公里內(nèi)在冊（138條“城中村”）或其他通過審批納入計劃的“城中村”⑵、符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃⑶、用地權(quán)屬明確，80%以上村集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意

二、“舊村”改造

第十六頁，共三十四頁。二、“舊村”改造

2、主要模式及特點綜合整治項目適用全面改造政策。經(jīng)所在區(qū)政府同意，并報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，可以適用全面改造項目的政策。

第十七頁，共三十四頁。3、全面改造模式的土地利用政策。⑴．全面改造項目用地范圍原則上以舊村的用地范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合所在地塊的特點和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，合理整合集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，實行連片整體改造。連片整體改造涉及的邊角地、夾心地、插花地等，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式，對原有存量建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整使用。全面改造項目具體用地范圍由區(qū)政府會同市“三舊”改造辦公室確定。⑵．全面改造項目采取土地公開出讓融資模式的，可以實行現(xiàn)狀出讓。⑶．全面改造項目公開出讓可以在保障村民和村集體經(jīng)濟(jì)組織長遠(yuǎn)利益的前提下，公開、公平、公正、擇優(yōu)選擇投資主體參與改造。二、“舊村”改造

第十八頁，共三十四頁。⑷．全面改造的“城中村”土地，符合有關(guān)規(guī)定的，可登記為國有土地。⑸．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前現(xiàn)狀為建設(shè)用地，且符合土地利用總體規(guī)劃的，可以按現(xiàn)狀確定地類。位于“城中村”居民點范圍內(nèi)、一定面積的水面、綠地可按照城市人工水面、綠地確定地類。⑹．全面改造的“城中村”項目涉及新增建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或按照建設(shè)用地增減掛鉤政策辦理，其新增建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)當(dāng)納入全市土地利用年度計劃優(yōu)先予以保障。二、“舊村”改造

第十九頁，共三十四頁。4、全面改造模式的財政支持政策

⑴．全面改造項目通過土地公開出讓融資的，土地公開出讓收入中的改造成本部分，在土地公開出讓后先行撥付給村集體經(jīng)濟(jì)組織。⑵．全面改造項目未實行土地公開出讓，由村集體經(jīng)濟(jì)組織采取其他方式融資改造的，需繳交的土地出讓金可以適當(dāng)延期。⑶．除市政府土地儲備項目外，未來5年全面改造項目的土地純收益(土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計提、上繳的專項資金)的60%支出用于支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。剩余的土地純收益由市、區(qū)政府按8：2的比例分成。區(qū)留成部分應(yīng)設(shè)立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項目，以及改造項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等用途。二、“舊村”改造

第二十頁，共三十四頁。5、拆遷補償安置辦法

⑴補償安置方式。“城中村”整治改造范圍內(nèi)的原有合法產(chǎn)權(quán)的房屋，被拆遷人可以選擇復(fù)建補償、貨幣補償，或者二者相結(jié)合的補償安置方式。⑵確定住宅房屋拆遷補償安置基準(zhǔn)建筑面積?！俺侵写濉闭胃脑旆秶鷥?nèi)住宅拆遷補償安置的基準(zhǔn)建筑面積，可由區(qū)政府或其會同村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)改造范圍內(nèi)村民現(xiàn)狀住房面積、整治改造成本等因素綜合確定。

基準(zhǔn)建筑面積是確定“拆一補一”復(fù)建補償面積和貨幣補償金額的依據(jù)。⑶復(fù)建補償標(biāo)準(zhǔn)。確定拆遷補償安置基準(zhǔn)建筑面積的改造項目，住宅房屋被拆遷人選擇復(fù)建補償?shù)?，被拆遷房屋的建筑面積在基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)的按“拆一補一”給予安置，不足基準(zhǔn)建筑面積部分，被拆遷人可以按安置住房成本價購買，超出基準(zhǔn)建筑面積部分不再實行安置，按被拆遷房屋重置價給予貨幣補償。在村民自愿的基礎(chǔ)上，超出基準(zhǔn)建筑面積部分的貨幣補償可折算成股份參與集體物業(yè)收益分紅。二、“舊村”改造

第二十一頁，共三十四頁。5、拆遷補償安置辦法

⑷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)。貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素，由區(qū)政府或其會同村集體經(jīng)濟(jì)組織確定，其中住宅房屋基準(zhǔn)建筑面積以內(nèi)的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)不得低于我市集體土地住宅房屋拆遷補償最低單價。⑸、非本村村民房屋拆遷補償辦法。非本村村民建造或購買的房屋，且已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，可以參照“城中村”整治改造的拆遷補償辦法，原則上按產(chǎn)權(quán)面積予以貨幣補償。二、“舊村”改造

第二十二頁，共三十四頁。5、拆遷補償安置辦法

⑹、安置住房建設(shè)。在“城中村”全面改造中，改造主體應(yīng)當(dāng)優(yōu)先建設(shè)復(fù)建補償安置房，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)?？梢詫嵭凶宰⌒院徒?jīng)營性安置房分開建設(shè)、經(jīng)營性安置房集中經(jīng)營，團(tuán)購、團(tuán)租安置房用作舊城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓勵在“城中村”整治改造中配建舊城更新改造安置房，配建舊城更新改造安置房的，可全額免收市級權(quán)限的行政事業(yè)性收費，稅收市級留成部分予以全額返還。⑺、安置房確權(quán)和交易。全面改造項目的安置房(含非住宅復(fù)建安置房)可以辦理國有房地產(chǎn)權(quán)證，并注明未辦理土地有償使用手續(xù)。安置房交易轉(zhuǎn)讓時，房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照基準(zhǔn)地價的30%繳交國有土地使用權(quán)出讓金。⑻、拆遷安置爭議的解決。對不履行村集體經(jīng)濟(jì)組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法提起訴訟。二、“舊村”改造

第二十三頁，共三十四頁。6、主要工作流程：二、“舊村”改造

附件：全市52條全面改造“城中村”名單越秀區(qū)：楊箕、登峰、西坑、瑤臺(4條)，海珠區(qū)：官洲、琶洲、瀝滘、紅衛(wèi)、東風(fēng)、三滘(6條)，荔灣區(qū)：花地、茶滘、東漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼橋、西郊、東塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龍溪、葵蓬(18條)，天河區(qū)：獵德、冼村、石東、林和、石牌、棠下、棠東、小新塘(8條)，白云區(qū)：三元里、蕭崗、江夏、陳田、棠下(5條)，黃埔區(qū)：文沖、橫沙、下沙、長洲、深井、茅崗、南崗(7條)，蘿崗區(qū)：黃陂、玉樹、暹崗、華沙(4條)。第二十四頁，共三十四頁。1、適用條件⑴、54平方公里或其他通過審批納入計劃的“舊廠”⑵、符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃⑶、用地權(quán)屬明確二、“舊廠”改造

第二十五頁，共三十四頁。二、“舊廠”改造

2、國有用地的處置主要模式及特點第二十六頁，共三十四頁。精品PPT·收集整理第二十七頁，共三十四頁。3、國有用地部分特有政策：⑴舊廠房在2010年底前完成搬遷、拆除的，按成交價10%追加補償比例，在2012年底前完成搬遷、拆除的，按成交價5%追加補償比例。⑵原址用地性質(zhì)不符合規(guī)劃控制要求，但近期內(nèi)未納入儲備計劃或?qū)嵤┮?guī)劃建設(shè)的，經(jīng)批準(zhǔn)可臨時用作除商品房開發(fā)建設(shè)以外的第三產(chǎn)業(yè)，并按規(guī)定補交臨時使用年期的土地出讓金。將來仍符合自行改造或公開出讓條件的，仍可按自行改造、補交地價和公開出讓、收益支持的方式進(jìn)行處置。因規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營利性公共服務(wù)設(shè)施等原因需征收企業(yè)土地時，可按公益征收、合理補償方式進(jìn)行處置，企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府開展征收工作。⑶納入舊城區(qū)成片改造范圍、且不具備獨立開發(fā)的舊廠房用地，由政府依法收回，并按照處置方式中的公益用地標(biāo)準(zhǔn)予以補償。⑷無合法用地手續(xù)，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合歷史用地登記確權(quán))，且土地實際使用人已與村集體或農(nóng)戶簽訂了征地補償協(xié)議并進(jìn)行補償，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃的，按照用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)落實處理(處罰)后，由土地實際使用人按照《若干意見》第十七條的有關(guān)規(guī)定先行完善用地手續(xù)后，按上述(一)的3種方式進(jìn)行處置。二、“舊城”改造

第二十八頁，共三十四頁。PPT內(nèi)容概述廣州市三舊改造政策。一、三舊改造概述--三舊改造范圍。2、54平方公里外區(qū)域項目：經(jīng)區(qū)市“三舊”辦公室審核，市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，可納入改造范圍。一、三舊改造概述--三舊改造規(guī)劃指引。第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上(含90%)的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續(xù)，。⑴．全面改造項目通過土地公開出讓融資的，土地公開出讓收入中的改造成本部分，在土地公開出讓后先行撥付給村集體經(jīng)濟(jì)組織。區(qū)留成部分應(yīng)設(shè)立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項目，以及改造項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等用途。“城中村”整治改造范圍內(nèi)住宅拆遷補償安置的基準(zhǔn)建筑面積，可由區(qū)政府或其會同村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)改造范圍內(nèi)村民現(xiàn)狀住房面積、整治改造成本等因素綜合確定。對不履行村集體經(jīng)濟(jì)組織成員決定通過的拆遷補償安置方案的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法提起訴訟第二十九頁，共三十四頁。二、“舊廠”改造

4、集體用地的處置主要模式及特點（1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知書》或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的集體建設(shè)用地）第三十頁，共三十四頁。5、集體用地部分特有政策：⑴村留地管理和“城中村”改造。無合法用地手續(xù)，用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃，按照用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)落實處理(處罰)后，符合以下條件之一的，可在完善集體建設(shè)用地審批手續(xù)后，按上述(一)的3種方式進(jìn)行處置。

1．補辦手續(xù)的用地用于兌現(xiàn)留用地指標(biāo)，

2．留用地指標(biāo)額少于(含無留用地指標(biāo))改造項目用地面積，但改造項目符合現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，且仍有未征用的農(nóng)用地可預(yù)支留用地，

3．納入“城中村”改造范圍與舊村改造一并規(guī)劃、平衡成本、統(tǒng)籌實施的村集體舊廠房用地。

不符合上述3個條件的集體舊廠房用地，由區(qū)政府征收為國有建設(shè)用地后統(tǒng)籌使用，優(yōu)先用于其轄區(qū)內(nèi)