【淺論房屋租賃的優(yōu)先購買權(quán)8100字（論文）】

淺析房屋租賃的優(yōu)先購買權(quán)一、 導(dǎo)言 -11-頁導(dǎo)言房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是一個(gè)保護(hù)弱者和考慮效率價(jià)值的制度，有特定的存在價(jià)值和意義。我國現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定存在很大缺陷，規(guī)定不夠細(xì)化、實(shí)踐操作差，理論認(rèn)識(shí)上也存在較大爭(zhēng)議，造成司法適用的困難，不利于保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并避免對(duì)承租人的過度保護(hù)，不利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。櫻花園公司案例分析1996年12月12日,南京櫻花園美食娛樂有限公司甲方,以下簡(jiǎn)稱櫻花園公司與南京信業(yè)集團(tuán)股份有限公司乙方,以下簡(jiǎn)稱信業(yè)公司簽訂“聯(lián)營(yíng)合同；1997年1月1日,櫻花園公司、信業(yè)公司甲方與櫻花園大酒樓乙方簽訂“承包合同”；2002年2月1日,櫻花園公司、信業(yè)公司甲方與櫻花園美食府乙方簽訂“補(bǔ)充合同”；2002年4月11日,中信實(shí)業(yè)銀行南京分行以下簡(jiǎn)稱中信銀行與信業(yè)公司簽訂借款合同及抵押合同；2002年6月27日,信業(yè)公司與王家川簽訂“房屋買賣合同”；2002年7月5日至7月8日,王家川將櫻花園公司在一鋪位的物品搬出堆放在“湘菜館”大廳內(nèi),其后又拆除了上述鋪位內(nèi)的裝磺和設(shè)備,開始另行裝磺對(duì)外出租。櫻花園公司向南京市鼓樓區(qū)人民法院起訴,要求王家川賠償其財(cái)物損失120萬元。南京市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，信業(yè)公司在出賣南京市華新大廈地下一層鋪位時(shí),未盡到通知櫻花園公司的法定義務(wù)，侵害了承租人的法定優(yōu)先購買權(quán)，故櫻花園公司主張其享有優(yōu)先購買權(quán)是有法律依據(jù)的。但考慮到王家川在購買爭(zhēng)議房屋時(shí)并非出于惡意,其己實(shí)際占有房屋并投資裝磺后再行出租給他人經(jīng)營(yíng),該標(biāo)的物事實(shí)上己不便于返還,且信業(yè)公司破產(chǎn)后已喪失了承擔(dān)民事責(zé)任的行為能力，也不適于再強(qiáng)制信業(yè)公司履行出賣爭(zhēng)議房屋的法定義務(wù)。因此,櫻花園公司要求按照信業(yè)公司與王家川的交易價(jià)格行使優(yōu)先購買權(quán),本院不予支持。但是,王家川作為受益人應(yīng)當(dāng)對(duì)櫻花園公司所受到的損失給予折價(jià)補(bǔ)償。至于房屋買賣后該房屋價(jià)格的漲跌,屬于投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由實(shí)際投資者享有收益或承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此,一審法院判決如下：一、駁回櫻花園公司要求按照信業(yè)公司與王家川的交易價(jià)格行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請(qǐng)求。二、王家川自本判決生效之日起日內(nèi)一次性支付櫻花園公司經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)1471629.37元。宣判后,櫻花園公司、王家川均不服,向江蘇省高級(jí)人民法院提起上訴。江蘇省高級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為,櫻花園公司與信業(yè)公司簽訂的聯(lián)營(yíng)、承包協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議合法有效,原判將協(xié)議性質(zhì)定性為租賃合同正確。信業(yè)公司出賣房屋時(shí)未履行法定通知義務(wù),侵害了承租人櫻花園公司的法定權(quán)利。雖然,信業(yè)公司出賣房屋的面積超過櫻花園公司承租面積,但從華新大廈地下一層鋪位的歷史交易和現(xiàn)狀看,所有鋪位既可以單獨(dú)買賣,也可以多個(gè)轉(zhuǎn)讓,故櫻花園公司對(duì)其承租部分享有優(yōu)先購買權(quán)。盡管櫻花園公司主張優(yōu)先購買權(quán)成立,但信業(yè)公司己被宣告破產(chǎn),法人的民事權(quán)利能力和民事行為能力已消滅。因此,已不適于再強(qiáng)制信業(yè)公司履行法定義務(wù)。王家川實(shí)際占有房屋后己投資裝磺并另行出租他人經(jīng)營(yíng),該標(biāo)的物事實(shí)上已不便于返還。無證據(jù)證明王家川在購買信業(yè)公司房屋時(shí),對(duì)信業(yè)公司未履行通知義務(wù),且櫻花園公司希望優(yōu)先購買爭(zhēng)議房屋的事實(shí)是明知的,故應(yīng)認(rèn)定王家川為善意買受人。據(jù)此,二審法院將原審判決變更為王家川自本判決發(fā)生法律效力之日起日內(nèi)一次性支付櫻花園公司經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償費(fèi)2513019.66元。承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)研究從物權(quán)說或債權(quán)說來分析承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。該說認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)依其能否對(duì)抗第三人可分為物權(quán)性和債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)，無論是法定的還是約定的優(yōu)先購買權(quán)皆有這兩種性質(zhì)不同的優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)于承租人優(yōu)先購買權(quán)系為物權(quán)或債權(quán)認(rèn)識(shí)不一，一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)附隨于租賃合同關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)。我國臺(tái)灣地區(qū)基本采納債權(quán)說，認(rèn)為“土地法”上優(yōu)先承買權(quán)，僅有債權(quán)之效力，故耕地的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移他人者，不得對(duì)于承買耕地之他人，主張優(yōu)先承買該地，僅能對(duì)于出租人請(qǐng)求損害賠償。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有法定性，發(fā)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)當(dāng)在物權(quán)法中予以規(guī)定，承租人優(yōu)先于他人享有購買權(quán)，而他人是不特定的多數(shù)人，這顯然不是債權(quán)所具有的特征，而是一種對(duì)世權(quán)，是一種物權(quán)。確定承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，既不能從其所產(chǎn)生的法律關(guān)系性質(zhì)出發(fā)，也不能從其是否具有對(duì)抗第三人效力出發(fā)。前者不能說明的原因在于不同性質(zhì)的權(quán)利可以發(fā)生附隨關(guān)系，如物權(quán)可能與債權(quán)發(fā)生附隨關(guān)系，如擔(dān)保物權(quán)，甚至某些權(quán)利的權(quán)能亦能發(fā)生類似的法律效果，如債之保全中的代位權(quán)和撤銷權(quán)；后者不能說明的原因在于能否對(duì)抗第三人是權(quán)利物權(quán)性或債權(quán)性的效果而非其原因，以結(jié)果推論原因會(huì)導(dǎo)致以果推因的邏輯錯(cuò)誤。同時(shí)，承租人優(yōu)先購買權(quán)對(duì)抗第三人的效力，一是指承租人在購買順序上相對(duì)于第三人優(yōu)先，二是指排除第三人的非法干預(yù)。后者是任何合法權(quán)利的應(yīng)有之意，不只物權(quán)所獨(dú)有，前者僅是要求出租人承擔(dān)其租賃合同義務(wù)，這優(yōu)先購買權(quán)所必然具備的內(nèi)容，與權(quán)利性質(zhì)無關(guān)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件和實(shí)現(xiàn)方式承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件1.基礎(chǔ)要件，即房屋出賣人和承租人之間必須存在合法有效的房屋租賃合同。房屋承租人與出租人之間合法有效的租賃合同是房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)合法成立的前提。相反，租賃合同無效，則房屋承租人也就無租賃權(quán)。如果房屋承租人連基本的房屋租賃權(quán)都未取得，也就談不上優(yōu)先購買權(quán)，更談不上行使優(yōu)先購買權(quán)。2.先決要件，是出租人以合理買賣方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。行使優(yōu)先購買權(quán)的先決條件是所有人將標(biāo)的物出賣，如果所有人不出賣標(biāo)的則優(yōu)先購買權(quán)永遠(yuǎn)沒有行使的可能，因?yàn)檫@同時(shí)也是優(yōu)先購買權(quán)的成立條件。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種基于買賣合同關(guān)系而成立的購買權(quán)利，只有具備買賣關(guān)系這個(gè)前提條件，且出租人有出賣的意向，承租人有購買的欲望，雙方都希望通過買賣的形式轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人才可能行使優(yōu)先購買權(quán)。若房屋所有權(quán)人以贈(zèng)與、遺贈(zèng)、互易、繼承等非正常買賣而轉(zhuǎn)移所出租的房屋時(shí)，房屋承租人不得行使優(yōu)行購買權(quán)。否則，嚴(yán)重妨害了房屋出租人權(quán)利的正常行使。理由是，房屋所有權(quán)人以贈(zèng)與、遺贈(zèng)、互易、繼承或拍賣等方式轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，房屋所有權(quán)人一般沒有獲得房屋的對(duì)價(jià)，或者獲取的對(duì)價(jià)也是特定或法定的，不是房屋所有權(quán)人自己自由意志的體現(xiàn)，也不是其自己能決定的對(duì)價(jià)。時(shí)機(jī)要件，即房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使時(shí)機(jī)只能在房屋租賃合同有效期內(nèi)出租人出賣房屋于第三人時(shí)才能行使，在出賣前和出賣完成后都不能行使。也就是說，只有在出賣人與第三人準(zhǔn)備訂立買賣合同出賣出租房屋時(shí)，房屋承租人才可行使優(yōu)先購買權(quán)，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的時(shí)間起點(diǎn)。在此之前的任何時(shí)候先買權(quán)人都不得行使優(yōu)先購買權(quán)，因出租人無出賣之意思表示，自然也就無購買之可能。在出租人與第三人簽訂買賣合同之后，房屋承租人也不能行使優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)此，我國最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！币簿褪钦f，在房屋已出賣給善意第三人之后，房屋承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)，轉(zhuǎn)而只能行使損害賠償請(qǐng)求權(quán)。期限要件，即房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使必須在合理期限內(nèi)行使。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度體現(xiàn)的是法律對(duì)特定當(dāng)事人特定權(quán)益的保護(hù)，也是和諧社會(huì)和維護(hù)穩(wěn)定所需要，這種保護(hù)是通過在一定程度上限制財(cái)產(chǎn)所有人的處分權(quán)來實(shí)現(xiàn)的。但與其他普通民事權(quán)利一樣，房屋承租人也必須在法定的或出賣人所確定的合理時(shí)間內(nèi)行使權(quán)利。有學(xué)者認(rèn)為:出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的30天內(nèi)書面通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，承租人在收到出租人書面通知之日起7日內(nèi)不做出購買租賃房屋意思表示的，承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)。對(duì)此，《合同法》第230條明確規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，最高人民法院《若干意見》第118條規(guī)定，“承租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)”。而《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第一款第（三）項(xiàng)又一步規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：…（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；”因此，我國法律明確規(guī)定了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限，其立法本意主要是促使房屋承租人盡快地行使其權(quán)利，防止濫用或怠行權(quán)利，保障出租人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)和諧與穩(wěn)定。如權(quán)利人逾期行使，則其權(quán)利在期限屆滿后即喪失。實(shí)質(zhì)要件，即房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使必須在與第三人“同等條件”下行使?！逗贤ā返?30條及《若干意見》第118條都明確規(guī)定，房屋承租人只有在與第三人的購買同等條件下才能行使優(yōu)先購買權(quán)。為何規(guī)定同等條件？有學(xué)者認(rèn)為，法律之所以規(guī)定“同等條件”，主要是在先買權(quán)人、第三人和出賣人的利益之間找到平衡點(diǎn)。所謂同等條件：第一是價(jià)格相同。價(jià)格相同是最主要的條件，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的根本利益所在。這樣符合公平原則，且價(jià)格條件標(biāo)準(zhǔn)客觀，具有可操作性。價(jià)格相同，即承租人欲行使優(yōu)先購買權(quán)支付的價(jià)款必須和出租人與第三人所達(dá)成的價(jià)款相同。如承租人認(rèn)為出租人與第三人形成的價(jià)款過高，可以拒絕購買。第二，付款期限相同，即承租人的付款期限須與第三人和出租人約定的支付價(jià)款期限相同。否則，就超出了同等條件的本意，勢(shì)必?fù)p害房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。第三，其他條件相同。即合同中若有附屬義務(wù)時(shí)，且附屬義務(wù)可用金錢替代的，視為條件相同；反之，則承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式櫻花園公司行使優(yōu)先購買權(quán),法院在確認(rèn)信業(yè)公司與王家川買賣合同無效后,必然產(chǎn)生無效合同的法律后果。本案審理期間,信業(yè)公司己被宣告破產(chǎn),法院能否直接判決將房屋由王家川返還給櫻花園公司,櫻花園公司直接將購房款給付王家川呢？另外，王家川在本案中是善意還是惡意,其是否善意對(duì)櫻花園公司行使優(yōu)先購買權(quán)有無影響呢這些問題直接關(guān)系到櫻花園公司主張優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)。出租人與第三人買賣合同被宣告無效后的法理問題承租人的優(yōu)先購買權(quán)為形成權(quán),其行使優(yōu)先購買權(quán)后,可憑單方意思表示與出租人成立買賣合同關(guān)系。那么,在承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛中即存在兩個(gè)買賣合同關(guān)系,一是出租人與第三人之間的買賣合同關(guān)系,二是承租人與出租人之間的買賣合同關(guān)系。關(guān)于第一個(gè)合同關(guān)系,出租人與第三人之間的買賣合同被宣告無效后,根據(jù)合同相對(duì)性原理,第三人應(yīng)將房屋返還給出租人,出租人將收取的購房款返還給第三人,如第三人有損失,可要求出租人予以賠償。關(guān)于第二個(gè)合同關(guān)系,承租人按“同等條件”向出租人支付購房款,出租人將房屋交付給承租人。以上情形,是承租人優(yōu)先購買權(quán)的一般實(shí)現(xiàn)方式。但是,本案的出租人信業(yè)公司在訴訟中己被宣告破產(chǎn),如按上述優(yōu)先購買權(quán)的一般實(shí)現(xiàn)方式,則房屋無法在三者之間完成移轉(zhuǎn)。因此,一種意見認(rèn)為,在信業(yè)公司已不存在的情況下,櫻花園無法通過信業(yè)公司再取得房屋,人民法院也無法強(qiáng)制信業(yè)公司履行向櫻花園公司交付標(biāo)的物的義務(wù),故判令櫻花園公司取得房屋不具有法理基礎(chǔ)。對(duì)此,筆者認(rèn)為,櫻花園公司主張的是優(yōu)先購買權(quán),即排斥王家川優(yōu)先取得房屋的權(quán)利,其能否實(shí)際取得房屋,在法理上應(yīng)從以下幾方面分析:（1）關(guān)于物權(quán)變動(dòng),我國立法不采物權(quán)行為無因性。物權(quán)行為無因性理論,乃是以錯(cuò)誤的學(xué)說為基因的錯(cuò)誤的法制我國現(xiàn)今正在從事面向世紀(jì)的物權(quán)立法運(yùn)動(dòng),關(guān)于物權(quán)變動(dòng),毫無疑問不宜采用物權(quán)行為無因性。本案中,出租人信業(yè)公司與第三人王家川之間的買賣合同已被宣告無效,因此,王家川取得房屋所有權(quán)己無法律上的原因。而承租人櫻花園公司因行使優(yōu)先購買權(quán)后,與出租人信業(yè)公司成立買賣合同關(guān)系,因此,判令櫻花園公司取得房屋系基于合法有效的買賣合同。（2）關(guān)于物權(quán)變動(dòng),我國現(xiàn)行法采意思主義與登記或交付的結(jié)合。將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分,是由我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的模式?jīng)Q定的。按照通說,我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義模式。場(chǎng)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分,也完全符合合同效力的理論,不能說因辦理了物權(quán)登記的,合同就有效。沒有辦理物權(quán)登記的,合同就無效。合同是否有效,從簽訂之日起就己經(jīng)確定,而不能通過合同是否履行反過來決定合同的效力,合同的效力是獨(dú)立的。如在合同行為因無效或者被撤銷后,物權(quán)變動(dòng)仍然有效,則原權(quán)利人只能按照不當(dāng)?shù)美?qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)而非按照物權(quán)請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn),這將導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)利的失衡。因此,在因合同行為無效或者被撤銷的情況下,物權(quán)變動(dòng)也可以被認(rèn)定為無效或者被撤銷。本案中,盡管信業(yè)公司與王家川完成了房屋過戶手續(xù),王家川取得了房屋所有權(quán)證,但在信業(yè)公司與王家川買賣合同被宣告無效的情況下,該房屋的物權(quán)變動(dòng)也可以被認(rèn)定為無效。（3）關(guān)于物權(quán)變動(dòng),不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的實(shí)際占有,也可以發(fā)生所有權(quán)取得結(jié)果。從《中華人民共和國物權(quán)法》確定的原則看,不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得,通過不動(dòng)產(chǎn)登記成立,并作為所有權(quán)人實(shí)際取得權(quán)利的標(biāo)志。關(guān)于占有的性質(zhì),理論界有事實(shí)說、權(quán)利說等不同觀點(diǎn)。能動(dòng)說認(rèn)為,占有僅體現(xiàn)為人對(duì)物的支配管領(lǐng)關(guān)系,而并不反映某種權(quán)利關(guān)系。無論是合法行為還是違法行為,均可基于管領(lǐng)的事實(shí)而成立占有。燈租賃合同是諾成合同,這意味著租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件,不以租賃物的交付為要件則意味著,承租人是否占有租賃物不影響租賃合同的成立與效力,因此,無論從租賃合同的特征還是從法律規(guī)定考察,承租人占有租賃物不是其行使優(yōu)先購買權(quán)的要件。對(duì)此,筆者認(rèn)為,考慮所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),可以不把不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有包括在這一因素內(nèi),即不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的實(shí)際占有,也可以發(fā)生所有權(quán)取得結(jié)果。本案中,雖然櫻花園公司行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí),我國物權(quán)法還沒有頒布實(shí)施,但從當(dāng)時(shí)立法確定的原則來看,在信業(yè)公司已被宣告破產(chǎn)的情況下,人民法院直接判決將房屋由王家川返還給櫻花園公司,櫻花園公司直接將購房款給付王家川,并不存在法律上的障礙。（4）關(guān)于物權(quán)變動(dòng),善意占有人與惡意占有人的界定。關(guān)于物權(quán)變動(dòng),能動(dòng)說認(rèn)為,善意占有和惡意占有是無權(quán)占有情況下的再分類。善意占有,是指占有人不知道或不應(yīng)知道其不具有占有的權(quán)利而仍然占有,即占有人占有該財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上是善意的。反之,如果占有人明知其無占有的權(quán)利或?qū)ζ溆袩o占有的權(quán)利有懷疑而仍然占有,則應(yīng)為惡意占有。本案中,關(guān)于王家川是否善意的問題,筆者認(rèn)為,王家川作為買受人,其確實(shí)應(yīng)當(dāng)了解所買標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)情況,而標(biāo)的物由櫻花園公司租賃使用的情況,王家川應(yīng)當(dāng)是清楚的,但認(rèn)定王家川是否善意,應(yīng)以其是否應(yīng)當(dāng)知道信業(yè)公司在出賣房屋之前是否對(duì)承租人櫻花園公司盡了通知義務(wù),而現(xiàn)有法律未規(guī)定王家川有這些的義務(wù)。因此,不應(yīng)當(dāng)要求王家川知道信業(yè)公司是否通知了櫻花園公司,該義務(wù)是作為出賣人的信業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)。因此,在不能認(rèn)定王家川為惡意占有人的情況下,只能認(rèn)定其為善意占有人。出租人與第三人買賣合同被宣告無效后的現(xiàn)實(shí)問題如前所述,盡管信業(yè)公司在訴訟中已被宣告破產(chǎn),且相關(guān)物業(yè)仍在王家川的名下,但該物業(yè)具有相對(duì)獨(dú)立性,具有返還的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ),櫻花園公司在法律上取得房屋所有權(quán)也無障礙。但是,在不定認(rèn)定王家川為惡意買受人的情況下,如果判令王家川返還房屋,會(huì)帶來一系列問題,一是執(zhí)行起來很麻煩二是王家川的裝磺部分要考慮給予一定補(bǔ)償,而這筆帳并不好認(rèn)定,可能還須對(duì)現(xiàn)值進(jìn)行鑒定,如此,不利案件的解決。同時(shí),考慮到王家川是善意的,因此,也可考慮相關(guān)物業(yè)不予返還,但王家川應(yīng)給予櫻花公司一定的補(bǔ)償。在現(xiàn)行房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下,基于雙方利益的平衡,如果仍按原審判決,對(duì)櫻花園公司顯然是不公平的,故應(yīng)按現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)與原交易價(jià)之間的差價(jià)對(duì)櫻花園公司予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償方法,二審法院提出兩種意見一種意見是,差價(jià)部分全額由王家川補(bǔ)償櫻花園公司。如此考慮,主要是因?yàn)橥跫掖ㄔ谒哪陙硎褂梅课菀勋@利頗豐,且今后將獲得更多利益,故全額補(bǔ)償差價(jià)并無不當(dāng)。另一種意見是,由于在本案糾紛中,櫻花園公司與王家川均無過錯(cuò),差價(jià)部分雙方可分擔(dān),即王家川只須返還差價(jià)的一半。二審法院最終決定對(duì)原審判決作適當(dāng)改判,增加一定的補(bǔ)償金。判決生效后,雙方當(dāng)事人均息訴服判。承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律救濟(jì)1.應(yīng)完善承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)方式。《合同法》僅規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但對(duì)承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)卻未規(guī)定。雖《若干意見》進(jìn)一步作出了規(guī)定，出租人出賣出租房屋，未通知承租人，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。但仍缺乏實(shí)際操作性。對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條做出規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”因此，根據(jù)法律適用之原則，最高人民法院的司法解釋精神是出租人出賣與第三人后，承租人不能再行主張優(yōu)先購買權(quán)，僅剩損害賠償請(qǐng)求權(quán)。雖然最高人民法院這后一司法解釋對(duì)侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)賦予了可操作性的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。但筆者認(rèn)為這還是欠妥當(dāng)，因?yàn)樽鳛榉课莩凶馊藖碚f，其行使優(yōu)先購買權(quán)的主要目的是購買房屋，而不是獲得賠償。因此，當(dāng)房屋所有權(quán)人已將房屋出賣給了第三人，而承租人為此訴至法院要求同等條件下優(yōu)先購買，若法院確認(rèn)承租人優(yōu)先購買權(quán)成立時(shí)，應(yīng)同時(shí)判處承租人以與第三人同等條件和房屋所有權(quán)人之間的房屋買賣關(guān)系成立，承租人優(yōu)先于第三人取得房屋所有權(quán)。作為善意第三人來說，雖然其已與出賣人簽訂了房屋買賣合同，但終止合同后其有權(quán)向出賣人請(qǐng)求損害賠償。善意第三人因此遭受的損害與承租人不能取得房屋所有權(quán)時(shí)遭受的損害來說，自然善意第三人的一般要小，因其除支付對(duì)價(jià)，一般無其他損失，而承租人除了支付對(duì)價(jià)外，還其對(duì)該房屋已投入的裝修等損失。否則，承租人的優(yōu)