國(guó)內(nèi)外控規(guī)經(jīng)驗(yàn)

控制性詳細(xì)規(guī)劃思想最早于1980年由美國(guó)女建筑師協(xié)會(huì)帶入中國(guó)。在美國(guó)叫區(qū)劃條例（ZoningRegulation）,從1916年-1961年經(jīng)歷了幾十年的時(shí)間和完善，逐漸成熟，包括了城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，對(duì)容積率、日照、開放空間、單元開發(fā)、建筑高度、地塊尺寸、停車標(biāo)準(zhǔn)等。

由于政治體制和國(guó)情不同，在德國(guó)叫建造規(guī)劃、香港的法定圖則和契約控制等。美國(guó)Zoning目的：Zoning是把城市劃分成區(qū)域。這個(gè)區(qū)域就稱為Zones.它主要是對(duì)土地的使用進(jìn)行必要的限制。對(duì)在這塊土地上的建筑物也進(jìn)行必要的控制。Zoning是一個(gè)控制土地使用和執(zhí)行GeneralPlan的主要工具。

權(quán)限：Zoning是由加州憲法授予給當(dāng)?shù)卣臋?quán)力。它必須符合該地區(qū)的GeneralPlan的長(zhǎng)期目標(biāo)。如果這兩者出現(xiàn)沖突，以GeneralPlan為準(zhǔn)。任何人都可以向州政府舉報(bào)任何違背GeneralPlan的行動(dòng)。

Zoning通常規(guī)定：

1．

使用性質(zhì)（用地性質(zhì)）。

2．

最小的可出售或者可使用的土地大小。

3．

建筑物高度

4．

土地建筑覆蓋率

5．

建筑紅線

6．

建筑密度

7．

綠化

8．

停車比例

等等

1960年，區(qū)劃法開始對(duì)促進(jìn)宜人空間的創(chuàng)造和保護(hù)特色區(qū)域加以關(guān)注。

1961年，紐約對(duì)區(qū)劃法進(jìn)行了全面的修改，增設(shè)了城市設(shè)計(jì)導(dǎo)引原則和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等新的內(nèi)容，增加了設(shè)計(jì)評(píng)審過程，使區(qū)劃成為實(shí)施城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)的有力工具。

這些標(biāo)準(zhǔn)包括：

(1)容積率(FloorAreaRatio)

這是對(duì)建筑體積的控制，規(guī)定建筑物的基地面積與高度關(guān)系，改變以往單純控制建筑高度的做法。

(2)日照范圍(天空曝光面)(SkyExposurePlane)

曝光面是一個(gè)斜面，是在街道范圍上空的某一特定高度以上按特定斜率所形成的控制面，這里的高度和斜率由一定時(shí)間內(nèi)的日照條件來確定。

(3)空地率(OpenSpaceRatio)

鼓勵(lì)在一定的容積率下多留空地，制定比較合適的容量。此外，為了克服單一的地塊控制，還衍生了一系列的獎(jiǎng)勵(lì)政策。

(4)規(guī)劃單元開發(fā)(PlannedUnitDevelopment)

在包含兩個(gè)或兩個(gè)以上分區(qū)的較大規(guī)模土地開發(fā)中，開發(fā)商在滿足一定的人口密度、空地率及交通或公共設(shè)施的需求下，可以自由安排其他項(xiàng)目。

(5)獎(jiǎng)勵(lì)區(qū)劃(1ncentiveZoning)

規(guī)定開發(fā)者如果在高密度的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)興建一個(gè)合乎規(guī)定的廣場(chǎng)，可獲得增加20％的基地面積的獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)的容積率也可通過其他公益事業(yè)來實(shí)現(xiàn)。

(6)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓(DevelopmentRightTransfer)

主要用于城市中需要保護(hù)的主要地段，如標(biāo)志性建筑、歷史建筑、獨(dú)特的自然形態(tài)等，將這些資源上空未被開發(fā)的空間權(quán)轉(zhuǎn)讓到其他基地中(容積率轉(zhuǎn)移)，得到開發(fā)權(quán)的開發(fā)商將被批準(zhǔn)在容積率控制之外增加一定的建筑面積，這種補(bǔ)償符合開發(fā)商追求最大面積的要求。

由于美國(guó)以前沒有城市土地規(guī)劃的傳統(tǒng)，早期的建筑條例也很不規(guī)范。因此，土地分區(qū)管理概念一經(jīng)傳入，便很快得以推行，被用于處理各種各樣的問題。區(qū)劃原理：將其所轄的地區(qū)在地圖上劃分成不同的地塊，對(duì)每個(gè)地塊制定管理的規(guī)劃。確定具體的使用性質(zhì)或允許某種程度的土地使用的混合等。它們也確定了新開發(fā)的物質(zhì)形態(tài)方面的標(biāo)準(zhǔn)或控制指標(biāo)。這些控制還擴(kuò)展到：建筑的最大高度，建筑物四周的最小后退距離，地塊的尺寸和覆蓋面積(通常以容積率來界定)或建筑的體量，最小的汽車停車標(biāo)準(zhǔn)等。區(qū)劃的主要內(nèi)容和方法內(nèi)容——對(duì)規(guī)劃進(jìn)行界定的條例文本、確定地塊邊界并運(yùn)用條例條款的區(qū)劃地圖(zoningmap)。條例文本內(nèi)容：內(nèi)容和目的、定義、地塊邊界輪廓、各項(xiàng)規(guī)則的清單、規(guī)劃委員會(huì)、上訴委員會(huì)、立法機(jī)構(gòu)、具有相應(yīng)司法權(quán)的法庭和職責(zé)、區(qū)劃地圖的編制和審批程序、區(qū)劃地圖與綜合規(guī)劃的一致性要求、不同手續(xù)的成本以及有關(guān)申請(qǐng)、上訴等程序的規(guī)定基本內(nèi)容：

(1)確定土地利用的性質(zhì)，增加了新的土地利用類型，如：

①混合利用區(qū)——通常為商業(yè)與住宅混合建造區(qū)。

②特殊用途區(qū)——為保護(hù)具有突出傳統(tǒng)特征或?yàn)槌鞘邪l(fā)展而限定的特殊保護(hù)地段。

③有限開發(fā)區(qū)——僅在滿足區(qū)劃法規(guī)定的某些條件下才允許開發(fā)的地區(qū)。

④集合建設(shè)區(qū)——多為在住宅區(qū)內(nèi)為爭(zhēng)取好的環(huán)境而集中建設(shè)的地區(qū)。

⑤鼓勵(lì)建設(shè)區(qū)——允許給予一定的優(yōu)惠條件換取某些公眾利益需要的地區(qū)。(2)確定土地容量

土地容量是土地利用的定量控制指標(biāo)，表明土地的開發(fā)強(qiáng)度。包括用地大小、建筑密度、院落大小、建筑物后退、建筑物的高度和體量。

(3)確定環(huán)境容量

將城市設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容納入其中，對(duì)居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地以不同的標(biāo)準(zhǔn)、不同的內(nèi)容要求進(jìn)行指標(biāo)控制。

德國(guó)的區(qū)劃法和建造規(guī)劃：《建設(shè)法典》中確定城市規(guī)劃為二級(jí)等級(jí)體系,包括預(yù)備性土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃兩級(jí)。建造規(guī)劃包含有一系列法定指標(biāo)去規(guī)范特定地區(qū)的城市有序發(fā)展。,建造規(guī)劃的制定并不總是需要一個(gè)現(xiàn)成的預(yù)備性土地利用規(guī)劃,特別是當(dāng)一個(gè)單獨(dú)的建造規(guī)劃足以勝任管理城市發(fā)展時(shí)，可以在預(yù)備性土地利用規(guī)劃制定和修編之前制定。建造規(guī)劃的內(nèi)容包括：（參考《德國(guó)建造規(guī)劃評(píng)析》）建筑和土地利用的類型和強(qiáng)度;（建筑密度、容積率、立方米率、樓層數(shù)和建筑高度）覆蓋類型,（開放覆蓋or封閉覆蓋）建筑在地塊中的位置;（建筑限制線、后退要求線、覆蓋進(jìn)深）公共基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相關(guān)的控制指標(biāo);綠色空間和相關(guān)保護(hù)地區(qū)的控制指標(biāo)，特殊用地類型的控制指標(biāo);公共交通設(shè)施和主要道路的控制指標(biāo)。除了規(guī)定的以外,建造規(guī)劃還包括了識(shí)別符號(hào)、相關(guān)信息以及其他立法中的有關(guān)規(guī)定。公眾希望了解涉及自身財(cái)產(chǎn)和周邊環(huán)境的法律規(guī)定,建造規(guī)劃的這些附加細(xì)節(jié)是為了使規(guī)劃包含更加廣泛的信息來源,為公眾提供全面的服務(wù)。特例許可開發(fā)：每一部建造規(guī)劃包括了作為規(guī)劃地區(qū)原則上批準(zhǔn)開發(fā)的信息,通常情況下還包括作為例外情況可以許可的開發(fā)類型。此外,建造規(guī)劃還可以在以下情況下給予控制指標(biāo)的個(gè)別特許：———出于公共利益的考慮?！獜某鞘邪l(fā)展利益的角度,背離規(guī)劃有充分的理由,且未對(duì)規(guī)劃的根本意圖產(chǎn)生影響?！ㄔ煲?guī)劃的實(shí)施遭遇未曾預(yù)料到的明顯的困難。與我國(guó)控規(guī)的異同：相同——控制指標(biāo)類似，目標(biāo)都是為了控制、規(guī)范和引導(dǎo)城市開發(fā),保障城市可持續(xù)的發(fā)展。不同——控制性詳細(xì)規(guī)劃缺乏明確的法律地位，而建造規(guī)劃具有《建設(shè)法典》明確規(guī)定的地方法律法規(guī)的地位，且這種法律約束力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)備性土地利用規(guī)劃。

控規(guī)對(duì)于一些與經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)的指標(biāo)(如容積率等)的確定,仍由規(guī)劃師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或現(xiàn)有案例加以確定,缺乏明確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)和統(tǒng)一的原則；而建造規(guī)劃具有《建設(shè)法典》及各種相關(guān)法律所確定的規(guī)范及成熟的技術(shù)方法和編制程序?！堵?lián)邦土地使用法規(guī)》中詳細(xì)規(guī)定了各類用地控制指標(biāo)的參考數(shù)值。

控制性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)公眾參與和市民參與沒有明確的要求；建造規(guī)劃的公眾參與包括的范圍很廣,既包括本地的市民,相關(guān)公共機(jī)構(gòu),還包括所謂鄰里,既鄰接地區(qū)和城市,甚至還有專門的“社會(huì)規(guī)劃”(SocialPlan)以推進(jìn)建造規(guī)劃的社會(huì)認(rèn)同。

香港的“契約”控制我國(guó)香港特別行政區(qū)的規(guī)劃體系由三個(gè)層次規(guī)劃組成：全港發(fā)展策略規(guī)劃、次區(qū)域規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃。地區(qū)規(guī)劃是詳細(xì)的土地用途圖則，它通過把土地劃作不同用途，將全港及次區(qū)域?qū)用嫠贫ǖ母爬ㄐ砸?guī)劃原則，在地區(qū)層面落實(shí)。香港土地使用強(qiáng)度控制的內(nèi)容并不多，主要有基地系數(shù)(PlotRatio)即容積率、基地覆蓋率、沿街建筑高度、開放空間等等。地區(qū)圖則分為法定圖則和政府內(nèi)部圖則兩類。法定圖則由城市規(guī)劃委員會(huì)根據(jù)《城市規(guī)劃條例》制定，包括分區(qū)計(jì)劃大綱圖(OutlineZoningPlan)和發(fā)展審批地區(qū)圖(DevelopmentPermissionAreaPlan)。分區(qū)計(jì)劃大綱圖是界于次區(qū)域發(fā)展綱領(lǐng)和發(fā)展大綱圖則之間的一個(gè)層次，也是香港城市規(guī)劃惟一的立法圖紙，任何發(fā)展，包括房屋工程或用途更改，應(yīng)與圖則的規(guī)定相符。圖則中的土地用途分區(qū)分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、休憩、政府、社區(qū)、綠化、自然保護(hù)、綜合發(fā)展、鄉(xiāng)村式發(fā)展、露天貯物或其他指定用途，圖的比例一般為1：5000，每份圖則均附有一份“注釋”，作為該圖則的一部分，并按區(qū)列出經(jīng)常準(zhǔn)許的用途(第一欄)和須取得城市規(guī)劃委員會(huì)許可的用途(第二欄)。發(fā)展審批地區(qū)圖只是中期性的法定圖則，有效期3年。政府內(nèi)部圖則有發(fā)展大綱(OutiineDevelOpmentPlan)和詳細(xì)藍(lán)圖(LayoutPlan)，更詳盡地標(biāo)明區(qū)內(nèi)土地用途及道路骨架等，一經(jīng)批準(zhǔn)，便稱為“獲采納圖則”，雖沒有法定效力，但政府部門也都要依據(jù)其內(nèi)容加以貫徹。租約--控制土地的開發(fā)利用政府通過租讓土地，由租約來控制土地的開發(fā)利用，香港的土地歸政府公有，其土地政策的核心是土地的租用制(Lease-holdsystem)。政府部門對(duì)開發(fā)商進(jìn)行控制的重要的依據(jù)是地契條款，即地契附加條件。地契條款是對(duì)售出或批租給私人開發(fā)的地塊進(jìn)行各方面的管制，由屋宇地政署地政處事先征詢城市規(guī)劃處及其他政府有關(guān)部門意見后擬定。包括：①土地使用性質(zhì)；

②建筑控制：如建筑類型、高度、容積率、覆蓋率、后退紅線等等；

③建筑形式及組合方式：要求承租人新建的建筑必須與相鄰的建筑是同一形式的，在高度、特征及外觀上都要與環(huán)境協(xié)調(diào)；

④道路：地塊內(nèi)的所有街巷都要符合政府規(guī)定；

⑤綠地：地塊內(nèi)綠地的形式和設(shè)計(jì)要由政府審批，而其日常維護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)；

⑥防干擾：業(yè)主不對(duì)鄰近地塊產(chǎn)生任何不良影響；

⑦停車場(chǎng)：政府須審查地塊內(nèi)的單位建筑面積車位數(shù)是否符合要求；

⑧建筑違約訴訟：建筑工程須符合所有地契附加條件和所有相關(guān)條例法規(guī)；

⑨其他類包括：獎(jiǎng)勵(lì)條款，交通接口，污水處理等。

⑩完工時(shí)間：一般規(guī)定土地出讓后4年完工。這樣，政府通過將規(guī)劃要求納入地契附加條件之中而實(shí)現(xiàn)其規(guī)劃意圖。

日本的土地使用區(qū)劃土地使用區(qū)劃是日本城市土地使用規(guī)劃體系的核心部分。城市化促進(jìn)地獄劃分為12類土地使用分區(qū)，包括7類居住地區(qū)、2類商業(yè)地區(qū)和3類工業(yè)地區(qū)