商業(yè)地產(chǎn)-中原-深圳市寶城22區(qū)城市綜合體項目分期開發(fā)探討-42

深圳中原物業(yè)參謀2007年2月城市綜合體開發(fā)戰(zhàn)略——寶城22區(qū)工程分期開發(fā)探討經(jīng)過與開展商的深入溝通，已在工程總體定位上達(dá)成共識，但仍需基于工程舊城改造特點(diǎn)對整體開發(fā)戰(zhàn)略予以定性研究，并進(jìn)一步明確一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配，在分配中重點(diǎn)考慮地鐵的規(guī)劃影響以及資金快速回收等因素和要求。前言工程整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析工程整體及各地塊定性分析開發(fā)謀略形象定位一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配完善的城市綜合體〔住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓〕90/70適用整體或一期的戶型配置主要內(nèi)容第一局部：工程整體開發(fā)戰(zhàn)略地緣分析——位置特性寶安新中心區(qū)靈芝公園新安公園創(chuàng)業(yè)路廣深高速新安路本案寶安公園公園路商業(yè)中心非房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域老區(qū)商業(yè)中心一級輻射第一批舊改核心區(qū)占據(jù)公園稀缺資源周邊配套成熟交通通達(dá)性高根據(jù)新寶安的開展規(guī)劃和新CBD中心區(qū)的建設(shè)要求，未來的25、26區(qū)將定位成寶安舊城的商業(yè)中心區(qū)，將出現(xiàn)建筑面積約為50萬平米的商業(yè)建筑群；與中心區(qū)的商業(yè)中心現(xiàn)代化、高檔化的定位有所不同，老城的商業(yè)中心更加強(qiáng)調(diào)群眾化、生活化。地緣分析——26區(qū)舊改中洲地塊長城地塊本案依據(jù)寶安中心組團(tuán)規(guī)劃和新安舊城控制性詳細(xì)規(guī)劃，將23、25、26、27、22工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)、居住和配套設(shè)施用地。本案為公共設(shè)施配套完善的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃定位以高品位的住宅和商業(yè)為主，建成交通便捷、現(xiàn)代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活效勞區(qū)。

區(qū)域性泵站加油站郵政設(shè)施小學(xué)、幼兒園大型超市地緣分析——規(guī)劃方向地緣分析——雙地鐵口〔規(guī)劃〕地鐵5號線站〔規(guī)劃〕地鐵10號線站〔內(nèi)部消息〕本案規(guī)劃中的雙地鐵站點(diǎn)將極大的提高本工程的居住和商業(yè)價值。因具體位置暫不確定，規(guī)劃時應(yīng)充分考慮適應(yīng)的靈活性。就開通的深圳地鐵1號線商業(yè)而言，繁花商業(yè)中心的均試圖將商業(yè)能在地下與地鐵站接駁，引導(dǎo)人流。地緣分析——道路及公園改造〔規(guī)劃〕22區(qū)周邊道路改造：根據(jù)?深圳市寶安區(qū)新安舊城BA102-04片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃?工程整體分析——經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地：20.7萬M2總?cè)莘e率：3.8總建面：76萬M2其中：商住混和建面61.6萬M2配套共建等3.03萬M2其他不確定11.37萬M2一期：總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2商業(yè)5萬M2辦公2萬M2配套1.2萬M2公建1萬M2容積率5.4,建筑面積11.3萬M2容積率4.3,建筑面積2.2萬M2容積率5.2,建筑面積12萬M2容積率0.4,建筑面積1萬M2容積率0.1,建筑面積0.03萬M2容積率0.4,建筑面積0.9萬M2容積率0.9,建筑面積0.3萬M2容積率0.8,建筑面積0.8萬M2容積率1.9建筑面積2.3萬M2容積率2.2,建筑面積2.5萬M2容積率5.7,建筑面積33.8萬M2工程分析——人流/車流人流車流商業(yè)旺角商業(yè)價值帶一等住宅景觀佳視野闊二等住宅內(nèi)部景觀視野開揚(yáng)三等住宅噪音較大景觀待改善視野一般商務(wù)氣氛指數(shù)好各區(qū)資源評判住宅綜合素質(zhì)：二期最正確一期A+B居中三期略差商業(yè)商務(wù)氣氛：D地塊比較理想二期原新一佳形成的氣氛應(yīng)重視開發(fā)謀略——打造城市綜合體將靈芝公園作為私藏〔景觀天橋連接〕教育作為賣點(diǎn)經(jīng)營〔引入名校/與B區(qū)同期開發(fā)/教育帶動社區(qū)〕以關(guān)注未來的眼光布局住宅/商業(yè)/寫字樓/公寓〔打造城市綜合體，盡量用工程整體90/70指標(biāo)規(guī)劃1期住宅〕強(qiáng)化社區(qū)的整合性〔各期之間的融合/各地塊開發(fā)的配合〕工程整體布局建議人行主入口車行主入口景觀天橋集中式商業(yè)，2層，共6000M2集中式商業(yè)，2層，共2萬M2上蓋創(chuàng)業(yè)型寫字樓1棟2.2萬M2左右概念性酒店式公寓1棟1.9萬M2左右特色精品公園一街單間100M2左右單層6米高街鋪，共6000M2雙層街鋪，共5000M2社區(qū)商業(yè)街，單間60M2左右單層6米高街鋪，共2000M2一期另余約4000M2商鋪，建議入沿創(chuàng)業(yè)路地下一層成雙面街與雙地鐵站接駁，提升整體商業(yè)價值其余局部為高尚舒適性住宅關(guān)于三期和新圳河因開發(fā)周期較晚，尚有很多未確定指標(biāo)等因素，建議開展方向，為純粹的高尚住宅區(qū)，盡量少配置商業(yè)，以提升住宅價值及前兩期商業(yè)價值。新圳河的改建，如加蓋或僅為清理整治，對工程整體價值的提升影響較大。確定時間約晚，價值提升約小，即僅能對后售的單位價格提升有幫助，不能追溯既往。建議盡量超“凱旋城〞的方向加蓋改建。西岸唯一76萬㎡公園大城西岸：因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合工程入西岸視野，提升區(qū)域認(rèn)同。唯一76萬㎡：強(qiáng)調(diào)規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能〞！公園：是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍(lán)圖描繪。大城氣勢磅礴之城邦，來那么震撼！工程物業(yè)定位城中央闊生活城市中央：本工程位于老寶城中心區(qū)，極易喚起客戶的區(qū)位認(rèn)同感，提升工程價值。闊景：一期主力戶型戶型為三、四房大戶型，“闊綽〞表達(dá)客戶為高收入成功人士。亦有“闊景〞本工程緊臨靈芝公園，小區(qū)內(nèi)有大面積的園林，業(yè)主可以在家看到“滿目蒼翠〞。生活：周邊配套成熟，小區(qū)內(nèi)配有大型會所、商業(yè)、名校、幼兒園，生活極其便利。工程形象定位公園一品或“公園1號〞公園：——工程西側(cè)緊鄰總面積13萬平方米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量好；永久性無遮擋景觀；具有可參與性，是本工程的后花園。一品：本工程體量為76萬平方米，是西岸唯一超級大盤，同時也是舊改第一盤?！耙黄法暠磉_(dá)工程綜合素質(zhì)最優(yōu)，非常大氣。工程案名建議工程案名備選靈芝公館公園城邦園城/都城/蔚城寶郡新都天城/公園天城貢院1號……考慮建筑與靈芝公園及周圍環(huán)境的融合，以“景觀、朝向、健康〞為主題，整體感覺美觀、大方、新穎，有強(qiáng)烈的視覺沖擊力。建筑風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，運(yùn)用明快、簡潔的建筑外立面。外立面建議公園路一層商業(yè)氣氛、景橋與住宅的銜接參考城市

綜合體

之住宅

與商業(yè)

的銜接

處理

參考住宅沿創(chuàng)業(yè)路主入口與商業(yè)的銜接示意參考圖社區(qū)正對學(xué)校內(nèi)步行街面與招牌示意參考創(chuàng)業(yè)路與公園路交匯處的標(biāo)志性雙層商業(yè)參考公園路特色街標(biāo)志性包裝

參考第二局部：一期各類物業(yè)的指標(biāo)分配各物業(yè)指標(biāo)分配總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2商業(yè)5萬M2辦公2萬M2配套1.2萬M2公建1萬M2總占地：9.1萬M2總建面：34.58萬M2其中：住宅25.38萬M2大型集中式商業(yè)：2萬M2中型商業(yè)2個：0.6萬M2街鋪及公建：0.9萬M2地下室(預(yù)留商業(yè)):0.4萬M2辦公1棟：2.2萬M2酒店式公寓1棟：1.92萬M2配套1.2萬M2地塊景觀價值分析：區(qū)域景觀價值判斷打分10分A可觀部分中心園林，其他景觀基本無。5B可觀部分中心園林及城市景觀。6C盡攬小區(qū)中心園林景觀。8D可觀部分小區(qū)中心園林景觀相對較好。7E靠近公園、景觀較為優(yōu)越。10BECAD小學(xué)幼兒園靈芝公園學(xué)校寫字樓城市干道二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音地塊噪音影響分析：BECD區(qū)域噪音價值判斷打分10分A臨近小學(xué)和商業(yè)中心、噪音較大。5B臨近創(chuàng)業(yè)路，車流較大，噪音較為明顯。4C小區(qū)中心、基本無噪音9D臨近幼兒園和周邊工業(yè)廠房，噪音較大。6E靠近公園，噪音較小。8小學(xué)幼兒園靈芝公園學(xué)校城市干道寫字樓A二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音BECAD小學(xué)幼兒園靈芝公園學(xué)校城市干道寫字樓地塊景觀噪音綜合得分權(quán)重70%30%A555B645.4C898.3D766.7E1089.4通過對地塊景觀及噪音方面的比較分析說明地塊內(nèi)各區(qū)域的綜合素質(zhì)排位：E>C>D>B>A第一集團(tuán)第二集團(tuán)第三集團(tuán)二期工程一期內(nèi)部資源分析——景觀/噪音E16000C14500A10800小學(xué)幼兒園靈芝公園二期工程學(xué)校城市干道寫字樓D13000B12000200720212021成長期二級市場價格走勢三級市場價格走勢200610800價格時間13000ABCDE120001450016000第一集團(tuán)第二集團(tuán)第三集團(tuán)四房五房為主三房為主小三房二房為主E>C>D>B>A一期內(nèi)部資源分析——景觀/視野/噪音住宅戶型配置——整個工程滿足90/7090平方米以上戶型面積比為70%，90平方米以下戶型面積比為30%。主要分布在A區(qū)朝創(chuàng)業(yè)路位置、B區(qū)較差位置、和D區(qū)朝向?qū)懽謽俏恢谩?10-125平方米三房和135-170平方米四房為主力戶型，面積比分別為40%、25%。分布在A區(qū)、B區(qū)朝向靈芝公園、小區(qū)園景位置。180-220平方米五房為本工程中平面最大面積，全部位于A區(qū)同時朝向靈芝公園、小區(qū)園林的最正確位置，面積比為5%。一期戶型定位和分布說明稀缺舒適型大戶型社區(qū)戶型面積(M2)主力面積(M2)面積比套數(shù)套數(shù)比二房二廳78-858020.00%20.00%63527.67%27.67%三房二廳85-908810.00%50.00%28812.58%51.00%100-11010815.00%35315.37%115-12512025.00%52923.06%四房二廳135-14314015.00%25.00%27211.86%18.56%160-17016510.00%1546.71%五房二廳180-2202005.00%5.00%632.77%2.77%一期總體戶型比例紅色為二房

藍(lán)色為85-90M2三房

綠色為100-125M2三房

黑色為四房

黃色為五房ADCB一期二期戶型分布示意圖初步預(yù)估：

需14個單元，建議為A:4*1棟+6*6棟

B:3*1棟+4*1棟+6*4棟

D:3*1棟住宅戶型配置——一期滿足90/70組合方式實現(xiàn)舒適型大戶型社區(qū)實際設(shè)計時，可以考慮多種組合的可能性，諸如通過1個85㎡+75㎡單位的組合，實現(xiàn)160㎡的大戶型;1個75㎡+65㎡單位的組合，實現(xiàn)140㎡的大戶型，豐富產(chǎn)品的多樣性。針對本工程，由于地位位置、容積率、周邊環(huán)境、市場競爭、地塊素質(zhì)等的各項差異，結(jié)合本工程定位，本工程一期戶型配比方下：戶型面積區(qū)間（

㎡

）主力面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計備注二房2*2*170-797520%35％67727%27%不組合三房小3*2*180-898515%44818%58%不組合中3*2*2105-11511030%65％69228%不組合大3*2*2120-13012515%30512%80㎡二房+45㎡一房組合四房4*2*2135-14414015%27211%11%75㎡二房+65㎡二房組合五房5*2*2155-1651605%793%3%85㎡三房+75㎡二房組合合計住宅總銷售面積253800平米，2473100%100%

一期戶型配比一期戶型配比〔報批用〕戶型面積（

㎡

）主力面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比套數(shù)合計一房1*2*140-48455%70％30510%10%二房2*2*163-68657%2729%51%2*2*272-787510%35111%2*2*270-797520%67722%2*2*278-828010%30510%三房3*2*180-89853%793%39%3*2*180-898515%44814%3*2*2105-11511030%30％69222%ADCB一期二期紅色為二房

藍(lán)色為85-90M2三房

綠色為100-125M2三房

黑色為四房

黃色為五房戶型分布示意圖初步預(yù)估〔按組合后〕：

需15個單元，建議為A:4*1棟+6*6棟

B:5*1棟+6*6棟

D:3*1棟關(guān)于一期地下室建議設(shè)2層，即“半地下室＋地下室〞：按照商業(yè)0.6個/100M2、住宅1戶1個，估算車位數(shù)在3000-3600個，須地下室面積在10-12萬M2，一層較難完成。建筑首層整體抬高，滿足半地下室要求。局部地下室為商業(yè)預(yù)留面積?？紤]未來的開展趨勢，本工程地處商業(yè)中心區(qū)一級輻射帶，車位價值增值較大。深圳中原寶安22區(qū)工程專組2007年2月匯報完畢，謝謝大家！威海家天下工程報告目錄家天下的詮釋與演繹何謂家天下？我愛我家。以家的概念構(gòu)筑社區(qū)的溫馨和牽掛，使社區(qū)賦予了傳統(tǒng)的美德。家天下，承襲中古時代的韻味，強(qiáng)調(diào)工程與眾不同的文化概念，使現(xiàn)代原本松散的家庭結(jié)構(gòu)，有了一絲絲溫暖?！皞惱砩鐓^(qū)〞，從現(xiàn)在開始！家概念的傳播家天下——充滿陽光的親情社區(qū)。家天下——尊老愛幼的文明社區(qū)。家天下——與業(yè)主共同協(xié)造的威海生活典范。家天下——為生命而喝彩。家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下〞正是傳播了這種美，傳達(dá)了社區(qū)的文化品位。家天下，從現(xiàn)在開始一切從家國開始，方有夢想天下！目錄家天下的詮釋與演繹工程概況位置：威海旅游度假區(qū)長江街南側(cè)工商行政管理周邊。規(guī)劃設(shè)計：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。工程地塊占地面積：80040平方米總建筑面積：128064平方米其中：多層：70840平方米小高層：47224平方米商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：10000平方米容積率：1.72綠化率：39%停車位：280個其中：地下停車位：130個地上停車位：150個工程地塊的區(qū)位價值——區(qū)域定位工程地塊的區(qū)位價值

——經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀工程地塊的區(qū)位價值——開展?jié)摿^(qū)際聯(lián)系逐漸加強(qiáng)，形成城市開展互補(bǔ)優(yōu)勢。工程所在區(qū)域商業(yè)比較成熟，沿長江路商業(yè)繁華，分布了大量專業(yè)市場和大型商場超市及沿街商鋪，形成該區(qū)域最有價值的商圈，商業(yè)價值優(yōu)勢也十清楚顯，這對本工程開發(fā)局部商業(yè)物業(yè)將有重大的意義。工程地塊的區(qū)位價值——

初級商圈價值工程所在區(qū)域配套相對成熟，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院林立，度假區(qū)醫(yī)院、眾康堂大藥房、建城購物廣場、威海第七中〔初中〕、利百佳超市、三聯(lián)家電、威海糖酒超級市場、威海國際漁具城，為工程開發(fā)奠定一定的生活配套根底。工程地塊的區(qū)位價值——

城市配套正逐漸形成工程價值標(biāo)號分析價值指標(biāo)優(yōu)一般較差很差區(qū)位地位配套設(shè)施交通狀況商圈價值景觀環(huán)境生活條件周邊環(huán)境工程價值標(biāo)號分析我司初步認(rèn)為本工程宜開發(fā)中低檔綜合工程，以住宅為主，兼顧商業(yè)工程開發(fā)，最大程度上創(chuàng)造利潤空間。本工程不具備做高檔住宅的條件；本工程商圈價值較為明顯；本工程周圍開發(fā)的大多為低檔工程；目錄家天下的詮釋與演繹工程優(yōu)勢因素區(qū)位優(yōu)勢

工程位于度假區(qū)的中心位置，生活配套齊全，生活圈已經(jīng)形成，大環(huán)境相對較好。旅游資源豐富〔里口山自然風(fēng)景區(qū)、中央電視臺威海影視城、世界漁村等〕。商圈優(yōu)勢

工程周圍成熟商圈已經(jīng)形成，商業(yè)價值非常明顯。如漁具城、百貨超市等。工程優(yōu)勢因素規(guī)模優(yōu)勢

工程占地面積120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)本錢，另一方面有利于市場造勢，也有利于打造精品工程。地價優(yōu)勢

本地塊地價相對低，假設(shè)結(jié)合商業(yè)工程開發(fā)，價值相對較高。同時也反響了本工程的開發(fā)潛力及可塑性。工程劣勢分析工程外圍根本上沒有什么景觀優(yōu)勢，因此工程內(nèi)部景觀配套必須做好。工程所在區(qū)域建區(qū)不久，各項城市建設(shè)尚未成型。除40畝外，另80畝需拆遷，拆遷本錢過高，阻力過大，建議由政府出面解決。緊鄰長江街，污染、噪音比較大，規(guī)劃時注意住宅的安排。工程時機(jī)點(diǎn)分析環(huán)翠區(qū)區(qū)政府將加大對旅游度假區(qū)的建設(shè)，這將大大提高本工程的區(qū)位優(yōu)勢，也刺激了該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。隨著旅游度假區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展和大量日韓公司的進(jìn)駐，帶動該區(qū)域的人口開展很膨脹，同時也刺激了房地產(chǎn)市場的需求，為本工程的開發(fā)帶來無限的時機(jī)。該外來務(wù)工者居多，大多是東北人，特別是黑龍江的打工族最多，他們在旅游度假區(qū)工作多年，有一定的積蓄，喜歡在此定居，因此未來房產(chǎn)市場需求依然巨大。工程時機(jī)點(diǎn)分析根據(jù)我們定向調(diào)查的結(jié)果說明，希望在威海購房者占到70%以上，說明未來旅游度假區(qū)的的房地產(chǎn)開發(fā)還有一定的市場。張村過去是個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如今建區(qū)后，面臨著城市化改造，必將有大量的農(nóng)業(yè)人口成為城市居民，因此他們對商品房有一定的需求，這對本工程開發(fā)無疑是個有利的時機(jī)。綜合分析：威海旅游度假區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)在外部環(huán)境上存在很大的時機(jī)點(diǎn)，但必須把握時機(jī)和開發(fā)定位，方能將這些時機(jī)很好的利用。工程困難點(diǎn)分析近幾年來，威海房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，市場承受能力相對較小，未來開發(fā)存在一定風(fēng)險。

本工程開發(fā)局部商業(yè)雖然符合工程的地段特征，但市場風(fēng)險依然存在，從目前幾個運(yùn)做的專業(yè)市場來看并不是很成功，因此必須對商業(yè)這一塊需要一個準(zhǔn)確的評估和判斷。旅游度假區(qū)空置房較多，市場泡沫成分很大，因此開發(fā)時宜走精品路線和特色路線，防止市場上的產(chǎn)品產(chǎn)生雷同，化解市場風(fēng)險。目錄家天下的詮釋與演繹準(zhǔn)確定位制勝在先從4C的角度來把握客戶需要，從4P的角度來制定營銷工具企業(yè)的市場戰(zhàn)略企業(yè)營銷系統(tǒng)4PProductPricePromotionPlaceCommunicationConvenienceCostCustomer4C提高(增加)市場占有率投資收益最大化打敗競爭對手企業(yè)營銷實戰(zhàn)C&P定位系統(tǒng)市場定位

-orientationC&P營銷定位系統(tǒng)-Customer是否有購房意向？只有實施多項定位，尋求郊區(qū)工程上的突破，開發(fā)符合市場的產(chǎn)品，才能從根本上躲避本工程的開發(fā)風(fēng)險。郊區(qū)化房地產(chǎn)開發(fā)伴隨著城市開展的進(jìn)程，針對郊區(qū)工程的開發(fā)定位，應(yīng)從多個方面進(jìn)行考量。升值潛力，乃是制勝的法寶。挺進(jìn)郊區(qū)化“郊區(qū)〞是中心城市行政邊界以外的鄰接地域，主要是城市化地區(qū)核心以外的城市邊緣。30分鐘車程的稱為城鄉(xiāng)結(jié)合部，30分鐘車程以上的稱為遠(yuǎn)郊，一局部為景區(qū)等。位于這些區(qū)域內(nèi)的住宅統(tǒng)稱為郊區(qū)住宅。何為住宅郊區(qū)化？距離市區(qū)30分鐘車程左右郊區(qū)住宅遠(yuǎn)離城市，大大防止了城市的噪音、尾氣污染，有的高端化郊區(qū)別墅住宅更位于風(fēng)光秀麗的景區(qū)，空氣清新，視野開闊、風(fēng)光媚麗，是具有田園氣息的住宅。何為住宅郊區(qū)化？空氣清新，環(huán)境優(yōu)美郊區(qū)住宅由于土地供給充足，土地價格低，使得開發(fā)商成規(guī)?；_發(fā)成為可能。目前，國內(nèi)郊區(qū)化住宅的規(guī)模主要在20萬平方米以上甚至數(shù)百萬平方米，聚集著數(shù)以千計乃至更多的住戶。何為住宅郊區(qū)化？社區(qū)規(guī)模大，人口多因為遠(yuǎn)處郊區(qū)，為滿足住戶的日常生活需求，社區(qū)的配套設(shè)施譬如學(xué)校、銀行、超市、郵局、會所等成為開發(fā)商必備的開發(fā)內(nèi)容之一，而大面積的土地也為配套設(shè)施的建設(shè)提供了可能。何為住宅郊區(qū)化？配套齊全由于郊區(qū)住宅首先是城市中高產(chǎn)階級為逃離市中心不斷惡化的環(huán)境所作的一種選擇，那么它首先在環(huán)境和舒適度方面要超過市中心的公寓。因此環(huán)境優(yōu)美，布局分散，低密度和戶型舒適是這類住宅的特點(diǎn)。何為住宅郊區(qū)化？低容積率、低密度郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱：星河灣規(guī)模：占地約80平方米；國際大師親手設(shè)計交樓標(biāo)準(zhǔn)；星河灣番禺執(zhí)信中(小)學(xué)占地8萬多平方米。類別：別墅、小高層、高層位置：番禺迎賓路沙溪大橋南岸總戶數(shù)：7250戶郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:西安紫薇田園都市立地位置:長安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi)工程背景:2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評審會上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在2002年全國人民環(huán)境住宅規(guī)劃設(shè)計評比中榮獲"環(huán)境金獎"。規(guī)模:2200畝總占地面積類別:多層、小高層、高層、別墅郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析萬科-東海岸郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析名稱:廣東.碧桂園.鳳凰城立地位置:離廣州市中心３０公里坐車30分鐘時間工程背景:碧桂園集團(tuán)的第九個樓盤規(guī)模:1.2萬畝定位:中產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)型別墅住宅郊區(qū)化趨勢判研究城市化進(jìn)程已經(jīng)完成郊區(qū)化是興旺國家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢在城市化后期具有一定的必然性。——完全住宅郊區(qū)化的國際標(biāo)準(zhǔn)之一根據(jù)地理學(xué)家諾瑟姆“S〞形曲線原理，中國沿海率先進(jìn)入城市化增長期全國正處在城市化中期加速開展階段，2003年，全國城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，城市化水平達(dá)47.6%住宅郊區(qū)化趨勢判研究城市中心房價下降，郊區(qū)房價上升城市發(fā)展到一定階段發(fā)生的逆城市化現(xiàn)象——“城市空心化”“城市空心化”結(jié)果——城市中心住宅貶值、郊區(qū)房產(chǎn)升值當(dāng)前的“住宅郊區(qū)化〞不是國外的“城市空心化〞目前國內(nèi)一類城市還未到達(dá)，全國更不可能——完全住宅郊區(qū)化的國際標(biāo)準(zhǔn)之二城市空心化現(xiàn)象首先出現(xiàn)在西方城市化水平較高的興旺國家，原因多方面。首先，城市化水平的提高，在城市快速開展的同時，出現(xiàn)了日益嚴(yán)重的“城市病〞，交通擁擠、住房緊張、污染嚴(yán)重、社會秩序和治安狀況不良等等，燃起了人們對親近自然生活的渴望；其次，高速公路、地鐵、地下管網(wǎng)等城市根底設(shè)施向外延伸并進(jìn)一步完善，使城市空心化成為可能。美國20世紀(jì)50年代“城市空心化〞現(xiàn)象中產(chǎn)階級耗不起，成功的富人更耗不起，只有閑人花得起。距離市區(qū)車程1.5小時左右(國際標(biāo)準(zhǔn))在國內(nèi)，對于白領(lǐng)或富人而言，時間都是最大的成本，每天1-2小時的往返車程，輸?shù)舻氖菚r間、金錢、效率和商機(jī)——完全住宅郊區(qū)化的國際標(biāo)準(zhǔn)之四住宅郊區(qū)化趨勢判研究試看中國城市開展“八大病癥〞城市開展理念缺乏可持續(xù)性絕大多數(shù)城市特別是大城市正在走一種高本錢低效率的“逆城市開展一般規(guī)律〞、無法持續(xù)的開展道路。住房群體在城市的分布結(jié)構(gòu)不合理高收入者或社會經(jīng)濟(jì)地位相對高的居住群體集中在城市中心區(qū)，而中低收入者被逐步向非中心區(qū)特別是郊外分散。而在國外，中低收入者多數(shù)居于中心區(qū)的外圍，離工作地方較近。對汽車進(jìn)入家庭的速度預(yù)估缺乏市中心房屋密度過低在世界大城市中，中國是單位國土面積的人口密度較低的，幾年前北京僅2000人左右／(km)2，上海也不過4000人左右／(km)2，這種房屋建設(shè)的低密度破壞了城市進(jìn)化的正常秩序。市中心建許多封閉式小區(qū)這是一種“移花接木〞的錯誤，“封閉式小區(qū)〞是西方郊區(qū)化的產(chǎn)物，國內(nèi)房地產(chǎn)商們的原版移植、拿來主義，使城市的住房間道路阻隔，阻礙了交通網(wǎng)絡(luò)高密度的過程。把公交優(yōu)先等同于公共汽車優(yōu)先公交優(yōu)先是指公共交通運(yùn)輸?shù)母鞣N工具優(yōu)先，其中在大城市特別是國際大都會發(fā)揮著核心公共交通的作用的是地鐵，中國的大城市開展地鐵嚴(yán)重滯后，且一些地方上的地鐵工程多是修輕軌為主?！安〃曋：Σ患皶r改變以上高本錢低效率的城市開展模式，中國的大城市在交通上將面臨普遍性危機(jī)，將對中國的城市化將產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響?！褚皇菓?yīng)對市中心區(qū)樓房和道路實施一攬子“加密方案〞?！穸菓?yīng)建設(shè)較多的由中心城區(qū)向郊外輻射的大路，把推進(jìn)市區(qū)的高密度化與郊區(qū)的相對稀疏化結(jié)合，優(yōu)化居住結(jié)構(gòu)?！袢羌谢蓍e的場所(如綠化帶\森林公園\大廣場)應(yīng)向中心區(qū)的外圍、郊區(qū)化轉(zhuǎn)移,以引導(dǎo)人流動向，從而紓解中心區(qū)的交通擁堵壓力。結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不是遙不可及，但與我們有距離！中國所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來臨！只是浪潮席卷前的溫?zé)帷L(fēng)暴來襲前的預(yù)告，不是狂風(fēng)驟雨式，而是毛毛細(xì)雨式。是偶爾的“郊區(qū)起義〞，不是“造城運(yùn)動〞，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展、轎車的逐步普及以及城市的標(biāo)準(zhǔn)化開展，住宅郊區(qū)化的旺期才會慢慢到來。危機(jī)即轉(zhuǎn)機(jī)，關(guān)鍵在于定位！定位不是對產(chǎn)品本身做實質(zhì)改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競爭優(yōu)勢！但其不是競爭優(yōu)勢！本工程定位應(yīng)結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，同時適應(yīng)外鄉(xiāng)化經(jīng)營路線。新城市中心?生態(tài)養(yǎng)生名宅工程命名建議迪尚捷年?家天下家天下歐洲小鎮(zhèn)威海新都第一家庭品茗生活小城故事主推工程名稱家天下

本工程以“家〞的理念進(jìn)行開發(fā)，更符合了當(dāng)代養(yǎng)生居住的潮流。工程市場定位集生活·休閑·娛樂·購物·養(yǎng)生·度假為一體的新城市中心生活圈。

關(guān)于“生活·休閑·娛樂·養(yǎng)生·度假〞本工程位于旅游度假區(qū)中心繁華區(qū)，生活配套相對齊全。休閑娛樂是現(xiàn)代生活重要的元素，也是本工程所必須有的特征。養(yǎng)生度假主要表達(dá)本工程的區(qū)位特征，同時符合市場主要目標(biāo)客群。本工程位于旅游度假區(qū)，其中很大一局部客群是來自東北的置業(yè)者，而且大局部是老年人，他們喜歡度假區(qū)的生活環(huán)境，并選擇在這里養(yǎng)老，這一局部人將是本工程的主要目標(biāo)客群。關(guān)于“新城市中心生活圈〞關(guān)于“購物〞與“生活圈〞本工程占據(jù)良好的商業(yè)氣氛，初級商圈在一定程度上根本形成。良好的商業(yè)氣氛與生活氣氛結(jié)合在一起，為本工程帶來巨大的商業(yè)價值。支持點(diǎn)一：對于開發(fā)商而言，本工程在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風(fēng)險，保持領(lǐng)先地位。

支持點(diǎn)二：為市場強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域生活環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效應(yīng)最大化的基點(diǎn)。工程形象定位新城市中心首個大型標(biāo)志性純生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)在市場定位為指導(dǎo)原那么下，針對本工程所提出的市場定位，結(jié)合本工程地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在消費(fèi)市場需求空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合局部。關(guān)鍵詞匯解釋：新城市中心：定格于極具升值潛力的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)。首個：唯一、第一個、擁有得天獨(dú)厚的綜合優(yōu)勢的一個。大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀的闡述。標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來威海城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)及魅力所在，居住養(yǎng)生的革命性創(chuàng)新方式形態(tài)。純生態(tài)養(yǎng)生：根據(jù)該區(qū)域購房客群特征，倡導(dǎo)一種生態(tài)養(yǎng)生的居住理念，提升工程形象。親情社區(qū)：富有強(qiáng)烈的中國傳統(tǒng)家庭思維、人文情調(diào)的高尚社區(qū)。該定位將會在營銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為銷售提供了強(qiáng)有力的競爭力的核心表現(xiàn)主題：

新城市中心現(xiàn)代人居典范工程開展定位在細(xì)致的市場調(diào)研根底上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會效益最大化，必須站在足夠的高度的戰(zhàn)略層面上去審視并挖掘出整個工程的最大價值，并與旅游度假區(qū)乃至整個威海的城市開展趨勢相結(jié)合，無論從居住還是商業(yè)的整合，將都使本工程成為區(qū)域的一個代表作。從企業(yè)開展角度本工程是迪尚從紡織貿(mào)易業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)重大事件，也是塑造品牌的里程碑式的杰作。從工程自身角度本工程作為威海郊區(qū)房產(chǎn)開展的一個典范，將開創(chuàng)威海養(yǎng)生居住新理念。從區(qū)域開展角度本工程將作為度假區(qū)中心位置新銳住宅展示舞臺，改變度假區(qū)形象。所以本工程的出現(xiàn)：將——引爆度假區(qū)生活革命它必然改寫威海養(yǎng)生居住格局它必將成為度假區(qū)21世紀(jì)養(yǎng)生居住示范工程。新世紀(jì)新威海工程產(chǎn)品定位為威海新城市中心打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范本工程的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場仍需要塑造鮮明個性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢贏得目標(biāo)客群的追捧。因此在確定產(chǎn)品定位后，需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素。超前性：從開發(fā)、銷售、物業(yè)管理到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3-5年的適度超前。差異性：本著以人為本的設(shè)計理念，借助當(dāng)代國內(nèi)外流行的設(shè)計元素，打造真正的陽光產(chǎn)品，居住改變生活。市場導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和開展空間。創(chuàng)新性：對本工程所處的環(huán)境來看，外圍居住環(huán)境不是很好，因此本工程必須在社區(qū)內(nèi)的設(shè)計上、管理上有重大的創(chuàng)新與突破。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時，贏得大量了社會效應(yīng)。工程開發(fā)商定位城市運(yùn)營商本工程開發(fā)商在房地產(chǎn)上開發(fā)工程尚處首次，但從企業(yè)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)定格上，必須從城市開展的戰(zhàn)略角度上去思考，不但在工程開發(fā)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且同時在開發(fā)過程中，也扮演了城市的建設(shè)者和規(guī)劃者這一角色。在一定程度上改變了旅游度假區(qū)的面貌，在贏取最大經(jīng)濟(jì)效益的同時，贏得大量了社會效應(yīng)。工程概念主題定位威海新城市中心·養(yǎng)生度假親情社區(qū)威海新城市中心·養(yǎng)生度假新典范方案1：〔偏向產(chǎn)品推廣概念〕通過對城市中心概念的推廣，提升工程的區(qū)域價值，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心和對未來居住生活的展望。本工程所處片區(qū)——威海旅游度假區(qū)是省級旅游度假區(qū)，根據(jù)我們市場調(diào)查分析，該區(qū)域購房或居住者80%為老年人，他們有很大一局部來自外地，選擇在此養(yǎng)生度假，因此以養(yǎng)生和度假為主題，符合市場需求。通過對親情社區(qū)這一概念推廣，走情感營銷推廣路線，更能抓住客群的需求，讓他們產(chǎn)生溫馨感。新威海·心級人居典范方案2：〔偏向品牌延續(xù)、整合復(fù)合概念〕目標(biāo)客群定位誰是最有價值的客群？他們要什么？了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)，我們才能確定該做什么、如何做。本工程的目標(biāo)客群定位為：一群有自己養(yǎng)生理想的人目標(biāo)客群分布狀況區(qū)域東北甘肅、陜西、山西北京、江浙、韓國、日本張村市區(qū)比例50%5%15%25%5%通過對客群市場的區(qū)域劃分，從而針對客群占領(lǐng)區(qū)域市場。本工程的主要客群來自兩塊：一個是東北特別是黑龍江的潛在客群，由于威海的生活環(huán)境好，城市地位也在逐漸上升，開展?jié)摿薮?，因此他們有很大一局部選擇在威海置業(yè)，再加上旅游度假區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展、東北人在此務(wù)工、經(jīng)商和居住者較多，東北人在旅游度假區(qū)的群居“基地〞正在逐漸形成，因此這一局部人將是本工程主要潛在購房者；另一個是張村本地居民，他們也將成為本工程的主要潛在客群之一，旅游度假區(qū)的設(shè)定，張村就面臨著城市化的改造，農(nóng)民將變成為居民，作為城市化進(jìn)程的受益者，同時根據(jù)市場調(diào)查了解到，目前旅游度假區(qū)很大一局部消費(fèi)者來自當(dāng)?shù)兀@足以說明這一市場的旺盛?？蛻魳?gòu)成細(xì)分度假養(yǎng)老型此類客群以外地購房者居多，他們大多處于中老年，局部是其子女為其養(yǎng)老購置。他們喜歡威海的生活環(huán)境，喜歡海岸生活，喜歡在優(yōu)美的環(huán)境下頤養(yǎng)天年。長期居住型此類客群大多為本地置業(yè)者，也包括局部在威海有一定事業(yè)的外地置業(yè)者。這一局部人又分為兩類，一種是由于買不起市中心高價樓房只有被動選擇在郊區(qū)購房，另一種是在度假區(qū)有一定產(chǎn)業(yè)，主動選擇在度假區(qū)購房。目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅持，要求近乎苛刻。長期居住型目標(biāo)客群消費(fèi)心理研判度假養(yǎng)老型30-50歲之間，工作5-10年或更長，由于有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，月收入較高且穩(wěn)定，有能力進(jìn)行一、二次置業(yè)。在一、二次置業(yè)上，更加追求生活質(zhì)量，注重生活的情調(diào)、品位以及家庭的和睦天倫，希望優(yōu)化家庭及個人生活空間，改善居住品質(zhì)，居住面積在100平方米左右。由于已有購房經(jīng)驗，對戶型格局、住區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃、配套、地段、公攤、鄰居素質(zhì)、開發(fā)商實力品牌等因素抱著一種專業(yè)的堅持，要求近乎苛刻。長期居住型目標(biāo)客戶群總述年齡結(jié)構(gòu)集中在25至50歲之間，此年齡段的人容易接受新的居住觀念，并不會固守原有的居住點(diǎn)。購房原因購房地點(diǎn)面積選擇70至120平方米的平面結(jié)構(gòu)的房型最受消費(fèi)者青睞，房型過大或過小都不被購房者看好。預(yù)期價格生活期望相當(dāng)一局部潛在客戶認(rèn)為有必要在銷售中能多一局部東北人，以形成一個東北人的親情團(tuán)體，可以形成度假的共同團(tuán)體，這可能源于東北人較強(qiáng)的鄉(xiāng)土觀念和家鄉(xiāng)情結(jié)。工程規(guī)劃定位本工程作為一個中等體量的郊區(qū)房產(chǎn)工程，總占地面積120畝，地勢相對平坦，地形方正。在規(guī)劃設(shè)計上，一方面要考慮居住的舒適性，另一方面要考慮到商業(yè)的價值性，盡量把商業(yè)做滿，使本工程價值得到最大的表達(dá)。威海生態(tài)養(yǎng)生親情社區(qū)樣板整體規(guī)劃建議建筑形式為多層，容積率盡量做滿〔詳見財務(wù)分析〕商業(yè)優(yōu)勢得以凸顯，沿長江路可做沿街網(wǎng)點(diǎn)，建議挑高3米，可隔成兩層，上層可住可存貨，下層經(jīng)營，面積不宜過大，總面積控制在90平方米以內(nèi)，同時按照實際情況可以規(guī)劃一個超市，使商業(yè)價值得到最大的表達(dá)。建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格形式，強(qiáng)調(diào)光線、立體感、園林的搭配，整體建筑輕松、簡約、明快。工程主題設(shè)計的根本出發(fā)點(diǎn)工程的主題設(shè)計親情社區(qū)●親水園林●親健康主義親情社區(qū)——人文關(guān)心的建筑思維、臻于完美的設(shè)計風(fēng)格、絕對自信的幸福環(huán)境親水園林——盡量樹立起與競品樓盤與眾不同的旗幟，并進(jìn)一步強(qiáng)化環(huán)境這一最大優(yōu)勢親健康主義——健康乃是人們普遍的需求，也是最根本的生存肌理，因此樹立健康社區(qū)、健康居住的形象，是我們工程開發(fā)不可或缺的手法。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性親情、親水、親健康主題順應(yīng)社會的開展潮流。隨著社會的開展，文明的進(jìn)步，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，不僅僅是要求有一個生命的庇護(hù)所，更要求住得舒適，住得輕松寫意，充滿親情和愜意，在深圳、上海、廣州等地，公園旁的房子、公園里的房子、森林里的房子、陽光花房、空中花園等隨處可見。這是一種更高層次的生態(tài)、健康、休閑、養(yǎng)生的生活享受方式。同時，隨著參加WTO，我國經(jīng)濟(jì)體制與世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步接軌，市場經(jīng)濟(jì)競爭的全球化迫使我國房地產(chǎn)不得不向西方先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)模式學(xué)習(xí)借鑒，健康休閑的住宅開發(fā)在我國的星星燎原之勢便是有力佐證之一。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性切合社會主流人群的文化心理。工業(yè)的開展，導(dǎo)致人們工作和生活的節(jié)奏加快，家庭觀念淡薄，人們在心理上、生活上的壓力急劇加重，人際交往模式也逐步發(fā)生改變，人與人之間的關(guān)系變得越來越疏離。在這種狀況下，人們要求的不再是五光十色的物質(zhì)欲望的滿足，更要求精神的充實、與自然的相濡親近、返璞歸真以及對新事物的渴望。這就是對居住環(huán)境和完美生活方式的追求。針對以上狀況，本案將塑造成為一個山水園林式的健康休閑社區(qū)，倡導(dǎo)一種健康詩意、和諧溫馨的生活方式，將一種純居住環(huán)境上升到“生活即享受，享受即生活〞的更高層面。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性本案主題概念的獨(dú)創(chuàng)性。本案以“親情社區(qū)●親水園林●親健康〞為主題概念。目前在屬獨(dú)創(chuàng)性，尤其我們所倡導(dǎo)的健康、休閑、帶有山水園林式的生活方式，無論從理念上還是實操效果上，都是有很強(qiáng)的市場向心力和沖擊力，配合開盤前的軟性推廣銷售中的廣告宣傳，以及入住后的社區(qū)文化建設(shè)，一定可以使這一要領(lǐng)成為本案的一個鮮明的極具個性的特點(diǎn)，并融合到樓盤個性和社區(qū)生活當(dāng)中，乃到延伸到其它工程，形成企業(yè)的品牌個性和企業(yè)文化，其所帶來的附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是在樓盤銷售價格中可以包含和衡量的。本工程主題規(guī)劃設(shè)計的可行性有利于物業(yè)增值和培育品牌?！居H情社區(qū)●親水園林●親健康主義】主題概念的細(xì)化十大親情主題家天下俱樂部HOME中心花園HAPPY親子樂園寶寶乖幼稚圓老年公社時代噴泉廣場SPA泳池空中花園城堡活力體育公園生活館戶型設(shè)計建議關(guān)于國內(nèi)目前戶型空間設(shè)計的缺陷——空間缺乏：住宅設(shè)計的重大缺陷儲存空間缺乏：上海住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求，三房必須有一個儲藏室，兩房有一個壁櫥。美國的戶型設(shè)計，幾乎每個房間、每個過道都有各類不同的壁櫥。而德國民居中，壁櫥之間還暗藏壁櫥，甚至還有密室。此類儲存空間的多樣性、巧妙性，實在出人意料，表達(dá)生活水平的提高對家庭儲存空間的要求也不斷增多。晾曬空間兩難：現(xiàn)在的戶型設(shè)計沒有充分考慮晾曬功能的需要，有的小區(qū)還明確規(guī)定樓上居民一律不準(zhǔn)安裝晾衣架，以維護(hù)小區(qū)空間的整潔美觀。于是，人們只能在連接客廳的主陽臺內(nèi)晾曬，而現(xiàn)在的主陽臺往往是外挑式，導(dǎo)致家家主陽臺“萬國旗〞飄揚(yáng)。一旦家中有客來訪，也使整個客廳空間氣氛遭到破壞，一方面需要晾曬功能，另一方面又不能有礙觀瞻，如今的戶型設(shè)計，未能處理好這些矛盾，缺乏一個與主陽臺別離的相對專用晾曬空間。園藝空間忽略：現(xiàn)在家庭養(yǎng)花種草、栽植欣賞植物已成為時尚，而戶型中卻沒有一個專用的家庭園藝空間設(shè)計。于是人們只得將各類植物放在陽臺上，甚至在陽臺的護(hù)攔上放置隔板，