淺析中國房地產泡沫現(xiàn)狀研究

淺析中國房地產泡沫現(xiàn)狀摘要：中國房地產一直居高不下，房地產產業(yè)過熱，導致如今的房地產泡沫現(xiàn)象嚴重，因此，中國房地產問題一直處于國內外社會的輿論中心，而導致房地產泡沫的成因就包括政府政策的不合理，房地產的過熱的投機需求等等方面，未來由于人民對房地產的剛性需求和城鎮(zhèn)化的影響等，中國房價不可能下降，而是會向更穩(wěn)定緩慢的增長方向發(fā)展。本文就中國房地產的現(xiàn)狀，成因，和發(fā)展趨勢，來分別進行探討分析，并提出相關的個人意見與建議。關鍵詞：房地產泡沫成因現(xiàn)狀國民收入一中國房地產現(xiàn)狀1）空置率高。近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業(yè)已經成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)，它的發(fā)展狀況關系到我國經濟能否良好運行。但是，中國現(xiàn)在的房地產發(fā)展迅猛，導致各種問題，如今泡沫化的房產現(xiàn)象已經趨于嚴重，其中一個體現(xiàn)就在于房地產空置率高。根據一項對中國城市房地產的調查報告，一線城市的房地產市場仍被看好，而可能出現(xiàn)房地產泡沫的50個城市主要集中在二、三線城市。美國商業(yè)內幕網站基于一份稱中國在大量建設現(xiàn)代金字塔的研究報告，通過衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認為的中國“鬼城”(空城)。在當今的語境中，“鬼城”是人們用來指稱城市中那些空置率過高、甚至被廢棄的城市區(qū)域。報告稱這是房地產泡沫顯而易見的標志：整座整座的城市街道空空蕩蕩，政府大樓宏偉壯觀，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡直就是當代的金字塔。中國現(xiàn)在有多少座“鬼城”沒有具體的統(tǒng)計數據，但在一些二、三線城市，高樓林立但賣不出去的現(xiàn)象已不是特例，房地產建造的速度已開始放緩。2）還有一個現(xiàn)象就是房地產市場冷熱不均，分化嚴重。一方面三四線城市房子供大于求，而在另一方面，對于一二線城市，卻出現(xiàn)了新房供應不求的現(xiàn)象，根據2022年的房地產報告，一線城市在最近五年普遍存在含住用地(純住宅用地與商住用地，下同)供應不足的行情，5年累計供地銷售比僅為81%；而二線及三四線城市則土地供應過剩，均明顯高于100%。因此從市場面總體來看，受有效供應不足和需求旺盛的雙重影響，未來一線發(fā)達城市依然會有比較好的表現(xiàn)。而三四線城市將總體平穩(wěn)，部分供應過剩城市有房價下跌壓力。二房地產泡沫成因1）政府方面。房地產泡沫的現(xiàn)象嚴重，房價一直居高不下，我覺得，占最大比重的一個原因在于中國政府對于房地產管理政策和政治管制方面的疏漏。首先，中國的土地權完全是國家政府所有，即使是地方政府也無權私自利用，中國就在建設部之外又成立了國土資源部，來專門管理全國的土地資源，因此，中國對于土地利用和在房地產開發(fā)上應該發(fā)揮絕對性的正確指導和管制作用，然而，一系列的失誤政策，和政府官員的腐敗問題，導致了中國在房地產行業(yè)上，不但沒有得到實質性的促進作用，反而導致更嚴重的問題，譬如一人多房的現(xiàn)象，2022年曝光的“房姐”“房妹”，均系一人多戶口，如果不是因為涉及價值不菲的房產，擁有多個戶口的她們還不會被曝光，必將繼續(xù)“潛伏”于“江湖”之中，以多種“面目”示人。就是這么兩個社會地位并不算太高的人，卻能通過各種手法，突破現(xiàn)行一人一戶口的戶籍管理制度，辦理多個戶口，游走在全國各地，委實讓人詫異。詫異于“房姐”“房妹”們的“通天”公關能力，更詫異于全國聯(lián)網下的戶籍管理制度居然抵擋不住“房姐”“房妹”們的“攻擊”，想“上”戶就上。由此可見，政府在管理制度上是多么的疏忽漏洞百出，還有官官相護的腐敗風氣。2）房地產炒作過熱。房價之所以會增長迅猛，并且高燒不退，很大一部分是房地產的投機需求一直只增不減，買房的人，一部分是真正需要住房的，另一部分，是用來炒作，由于房地產的市場火熱，各行各業(yè)盲目地將資金更多地投入到房地產行業(yè)中，因此，催生了高額房價的產生與不斷突破，卻遠遠超出了國民的普遍承受范圍，另外，也導致市場經濟發(fā)展不均衡，引發(fā)各種問題。三未來房地產發(fā)展趨勢我覺得，未來的房地產發(fā)展還是會呈上升趨勢，房價也不會降，也會產生低速度的增長，趨于更加緩和平穩(wěn)。其一，房地產行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進一步擴大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未來房地產的需求將居高不下；其二，長期來看，在利率市場化和金融管制放松的大背景下，國內銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固；其三，中國房地產市場正在轉型，特別是政府在2022年報告中首次提出的共有產權制度，其實質是以法律形式明確了現(xiàn)行“廉租房、公租房及經濟適用房”等各種類型保障性住房如何實現(xiàn)產權轉讓及政府資金的回籠。它勢必對該領域的良性發(fā)展注入活力。因此，房地產的泡沫化現(xiàn)象的解決指日可待，而房價伴隨經濟增長的趨勢不會下降，而會向著平衡緩和的趨勢發(fā)展，四個人意見與建議1）改善民企經營環(huán)境。房價高，其實是房價比較于國民收入來說的，也就是房產業(yè)發(fā)展速度遠遠超出了國民個人收入的實際增長，出現(xiàn)了失衡狀態(tài)。國民如果國民收入提高了，房子當然買的起了也住的起了，而促進國民收入與GDP同步，則要從改善民企經營環(huán)境入手，其重要原因是中國的中小民營企業(yè)現(xiàn)如今已經消耗掉了百分之九十的國民就業(yè)，因此，如果政府能夠妥善處理好這一點，估計國民收入就不成問題了，那房產市場的泡沫化問題就更不用談了。2）我覺得，除了房地產泡沫化問題，中國現(xiàn)在存在的各種問題，最終還是得歸結于政府內政存在的腐敗的種種問題，上文也已經談及到了這一類成因，也就不再重復，因此，政府在對于房地產市場政策管制方面，在完善稅收政策的同時，應更重視針對政府內部各級官員的管制，不要讓腐敗貪污阻礙了中國