黑龍江2017年上半年房地產估價師《經營與管理》：成本控制試題

黑龍江2017年上半年房地產估價師《經營與管理》：成本限制試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經調整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是。

A：0.4、0.4、0.2

B：0.3、0.4、0.3

C：0.4、0.2、0.4

D：0.4，0.3、0.3

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、對運用各種估價方法測算估價對象價值的要求不包括。

A：估價方法選用恰當

B：估價基礎數據和技術參數選取精確，依據或理由充分

C：計算公式和計算過程正確無誤

D：各種估價方法的測算結果一樣

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、劃撥土地運用權的轉讓，須經當地__審查批準。

A．人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

B．建設行政主管部門

C．房地產市場管理部門

D．人民代表大會常務委員會4、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是。

A：股票+投資基金

B：債券+投資基金

C：投資基金+股票+債券

D：股票+債券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、打算出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是。

A：空置量

B：空置率

C：空置水平

D：空置面積

E：借款合同6、某房地產開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東限制權，則可供選擇的融資方式是。

A：發(fā)行可轉換債券

B：發(fā)行一般股股票

C：發(fā)行優(yōu)先股股票

D：發(fā)行公司債券

E：借款合同7、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是。

A：建筑物竣工之日起到不能保證其平安運用之日的時間

B：在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C：由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等確定的時間

D：剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲目前的權益價值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.589、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，修理費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、平安、正常運用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。

A．245

B．275

C．315

D．34510、以下項目中不屬于期間費用的為__。

A．管理費用

B．開發(fā)成本

C．財務費用

D．銷售費用

11、編制工程進度安排的方法有橫道圖法和__。

A．網絡圖法

B．表格法

C．竣工圖法

D．坐標圖法12、住宅平面設計中的功能分區(qū)對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的。

A：區(qū)位因素

B：社會因素

C：實物因素

D：權益因素

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、開發(fā)商在申請領取施工許可證時，若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%14、關于預算的說法正確的是__。

A．預算與物業(yè)實際收支相等

B．資本支出預算是最常用的預算

C．長期預算的具體與精確度高于年度運營預算

D．資本支出預算的目的就是要對每月應向打算基金存入多少資金做出科學合理的預料15、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地運用期限為30年，土地酬勞率為6％，該房地產的價值為萬元。

A：489.99

B：495.53

C：695.53

D：800.00

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、下列關于路途價法中，不正確的是__。

A．路途價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相近，是房地產價格形成的替代原理

B．路途價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價

C．運用路途價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊

D．路途價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求基平均價格17、房地產估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規(guī)定收取的評估費最高不超過__萬。

A．3.00

B．3.80

C．4.00

D．6.0018、估價時點應與的日期相一樣。

A：簽訂估價合同

B：起先估價作業(yè)

C：完成估價報告

D：估價結果所屬

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某宗地面積為5000㎡，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應補交地價萬元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、注冊房地產估價師劉某在變更執(zhí)業(yè)單位后，未辦理變更注冊而接著執(zhí)業(yè)，依據《注冊房地產估價師管理方法》規(guī)定，應由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處以元以下的罰款。

A：5000

B：6000

C：8000

D：10000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、投資利息估算只有在__才須要。

A．比較法

B．傳統(tǒng)方法

C．現金流量折現法

D．收益法22、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預料5年后售出時價格將上漲20%，銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，酬勞率中無風險酬勞率為6%，風險酬勞率為無風險酬勞率的25%，則該寫字樓目前的收益價格為__萬元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.9023、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為萬元.

A：23.4

B：28.6

C：33.4

D：46.8

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、路途價法特殊適用于__須要對大量土地進行估價的場合。

A．土地經濟評價

B．土地課稅

C．土地收益測算

D．土地定級25、某一交易實例房地產的運用面積為3000平方英尺，成交總價為0萬美元，分四次付款(假如以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與運用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為__元人民幣/㎡。(1平方英尺=0.0929㎡)

A．17484

B．19020

C．19754

D．20539二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在下列房地產定價方法中，屬于競爭導向的房地產定價方法是。

A：隨行就市定價法

B：認知價值定價法

C：領導定價法

D：挑戰(zhàn)定價法

E：目標定價法2、也可以叫做禁止抗辯，在保險合同中主要約束保險人。

A：告知

B：保證

C：棄權

D：禁止反言

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、假如某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為。

A：0．5

B：1．0

C：1．5

D：2．0

E：3．04、某投資者購買一間商鋪用于出租經營，名義收益率為12．0％，假如通貨膨脹率為5．5％，銀行貸款年利率為6．5％，存款年利率為3．0％，則該項目投資的實際收益率是。

A：5．16％

B：6．16％

C：6．5％

D：8．74％

E：借款合同5、我國《物權法》規(guī)定的物權主要有等。

A：運用物權

B：他物權

C：全部權

D：擔保物權

E：用益物權6、是指用點、線等符號計算總體和各組單位數的方法。

A：劃記法

B：曲線法

C：折疊法

D：邏輯審查

E：點劃法7、下列關于征收集體土地的政策規(guī)定中，表述正確的是。

A：建設單位征收的集體土地，其土地全部權屬于建設單位

B：征收土地實行兩級審批制度，即全國人大和省級人大

C：基本農田未超過35h的，由省級人民政府審批并報國務院備案

D：征收土地，由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

E：臨時運用土地的期限，最多不得超過兩年，并不得變更批準的用途，不得從事生產性、營業(yè)性或其他經營性的活動，不得修建永久性建筑8、在建設用地運用權出讓時，必需符合。

A：城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃

B：國土規(guī)劃

C：土地利用總體規(guī)劃

D：年度建設用地安排

E：城市規(guī)劃9、某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100m2，假定折現率為6%，則該房地產依據建筑面積計算的實際單價為__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286210、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是。

A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、《注冊房地產估價師管理方法》規(guī)定，注冊房地產估價師的初始、變更、持續(xù)注冊，逐步實行。

A：網上申報

B：網上受理

C：網上審批

D：即時申報、受理和審批

E：干脆申報、受理和審批12、下列關于生產與生產函數，表述正確的是。

A：生產是指廠商把各種生產要素作為投入品進行組合并轉化成產品的過程

B：一般將生產中各種資源投入概括為勞動、土地、資本、技術以及管理者才能等，統(tǒng)稱為生產要素

C：生產函數是指在既定的生產技術條件下，對各種生產要素肯定數量的組合與產品最大產出量之間依存關系的數學描述

D：生產函數是指在既定的生產技術條件下，對各種生產要素肯定數量的組合與產品最大產出量之間排斥關系的數學描述

E：勞動、土地為生產要素資本，技術以及管理者才能則不是生產要素資本13、在房地產市場的分類中，二級市場是指。

A：土地運用權轉讓市場

B：存量房地產交易市場

C：土地運用權出讓市場

D：新建商品房預售市場

E：新建商品房租售市場14、A市B房地產開發(fā)公司征收C村的100畝基本農田。該項目涉及C村農業(yè)人口50戶，180人。據查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產值約為1000元／畝。依據規(guī)定，如按最低標準，B房地產開發(fā)公司應每個農夫支付元的安置補助費。

A：1000

B：2000

C：4000

D：6000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調15、融資方案分析包括。

A：資金來源牢靠性分析

B：融資結構分析

C：融資成本分析

D：融資風險分析

E：融資實力分析16、房地產交易管理是指政府管理部門及其他相關部門以__手段，對房地產交易活動行使指導監(jiān)督等管理。

A．行政的

B．法律的

C．政治的

D．經濟的

E．間接的17、《注冊房地產估價師管理方法》規(guī)定，申請房地產估價師注冊的，應當向聘用單位或者其分支機構工商注冊所在地的提出注冊申請。

A：國務院

B：國務院建設行政主管部門

C：省人民政府建設行政主管部門

D：自治區(qū)人民政府建設行政主管部門

E：直轄市人民政府房地產行政主管部門18、下列房屋屬于不得出租的情形的有。

A：依法取得房屋全部權證的

B：司法機關和行政機關依法裁定限制房地產權利的

C：共有房屋，取得共有人同意的

D：不符合平安標準的

E：屬于違章建筑的19、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括。

A：劃撥土地應補交的出讓金

B：已抵押擔保的債權數額

C：發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款

D：強制執(zhí)行費用

E：估價費用20、房地產開發(fā)過程中須要金融機構服務的資金類型是__。

A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發(fā)費用的短期資金或“建設貸款”

C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”

E．購房貸款21、對土地“征收”和“征用”做出明確區(qū)分的是十屆人大常委會第__次會議。

A．十

B．十一

C．十二

D．十三22、對于隨意拍賣，下列說法錯誤的是__。

A．以生效的法律文書為依據

B．屬于民事行為

C．必需以托付人對標的物擁有全部權或處分權為前提

D．目的在于將物品交換兌現23、下列登記中，房屋登記機