國資大廈項目營銷策略報告

安徽國資大廈項目營銷策略報告2013年10月23日目錄︱CONTENTSPARTⅡ項目審視PARTⅢ營銷推廣整合PARTⅠ合肥市場調(diào)查安徽國資大廈國資大廈項目市調(diào)分析1.1合肥市城市基本概況1.2合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3合肥市總體城市規(guī)劃1.4廬陽區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PARTⅠ市調(diào)分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市城市基本概況合肥，安徽省省會，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，代管縣級巢湖市，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)、合肥巢湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市級管理權(quán)限。土地面積達(dá)1.14萬平方公里，常住人口達(dá)755萬人,占全省總?cè)丝诘?2.6%。其中，城鎮(zhèn)人口達(dá)486萬人，鄉(xiāng)村人口266萬人,城鎮(zhèn)化率達(dá)64.6%。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市城市基本概況合肥地處長三角腹地，距南京僅129公里，是長三角經(jīng)濟(jì)勢力向內(nèi)地擴(kuò)展的第一站，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢不斷增強(qiáng)，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，加快融入長三角。同時，作為省會城市，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還起著帶動周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正在打造以合肥為中心的省會經(jīng)濟(jì)圈，實現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競爭融合。注：合肥市已于2008年正式納入長三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長三角城市發(fā)展待遇。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀合肥GDP總量及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)1【GDP總量】：近6年合肥經(jīng)濟(jì)保持高速增長勢頭，初步核算，2012年，合肥生產(chǎn)總值（GDP）4164.3億元，占全省的24.2%；按可比價格計算，同比增長13.6%，分別高于全國、全省5.8和1.5個百分點，繼續(xù)保持省會城市前列，居中部省會城市第一。2012年，合肥第一產(chǎn)業(yè)增加值229億元，增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2303.9億元，增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值1631.4億元，增長12.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.7∶55.1∶39.2調(diào)整為5.5∶55.3∶39.2。

【三產(chǎn)結(jié)構(gòu)】：第二產(chǎn)業(yè)是合肥支柱產(chǎn)業(yè)，增速最快，占比最高，第三產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步提高。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀交通支持政策優(yōu)勢皖江城市帶轉(zhuǎn)移工業(yè)增長區(qū)位優(yōu)勢與長三角交通的網(wǎng)絡(luò)化對接，交通樞紐地位更加突出與長三角經(jīng)濟(jì)圈的長期融合，形成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共生圈產(chǎn)業(yè)承接平臺也更趨完善，支持政策也日趨完善土地、勞動力以及自然資源稟賦上的獨特優(yōu)勢改造合肥火車站容量開通合肥，上海及江蘇省內(nèi)動車組開通合肥—武漢；合肥—鄭州動車組修建新橋國際機(jī)場預(yù)計2011年完成改造市中心城市主干道為8扯到修建市區(qū)高架道路立項城市輕軌建立市政中心，簡化工商業(yè)報批流程為現(xiàn)階段優(yōu)勢工業(yè)及優(yōu)勢商業(yè)提供市政配套支持降低工商業(yè)檢驗標(biāo)準(zhǔn)合肥受到國際高檔汽車配件制造商的青睞合肥逐漸成為中國白色家電最大生產(chǎn)基地合肥開始鼓勵信息電子業(yè)從南方遷移至北2008年合肥市被接納為長三角城市，享受長三角城市發(fā)展待遇合肥成為新興的南北運輸要點全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點從南北軸線變更為東西軸線，合肥成為重要銜接點合肥市2006-2012年城市發(fā)展?fàn)顩rPARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀中部六省會城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對比2從經(jīng)濟(jì)總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經(jīng)濟(jì)增長速度卻位居榜首；從社會消費品零售總額方面分析，合肥市社會消費品零售業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿?；從人均可支配收入分析，合肥市處于中上游，城市居民消費能力較強(qiáng)；PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀長三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市對比3與長三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市比較，合肥市經(jīng)濟(jì)水平總體上還有很大差距，但經(jīng)濟(jì)增長速度卻保持一個高位增長的態(tài)勢；未來，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，合肥市將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，不斷增強(qiáng)城市輻射力與影響力。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃合肥城市發(fā)展定位：根據(jù)《合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》,合肥市的定位為：安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全國重要的科研教育區(qū)域。現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。區(qū)域性交通樞紐。區(qū)域旅游會展、商貿(mào)物流、金融信息中心。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃2010年1月12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃》，合肥產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中；合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，國家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗區(qū)建設(shè)等多項政策的疊加都預(yù)示著合肥將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程逐步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的競爭在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競爭。目前國內(nèi)許多地區(qū)中心城市都在積極探討建立以自己為中心的經(jīng)濟(jì)圈，除了代表性的長三角、珠三角、環(huán)渤海以外，也新興了武漢經(jīng)濟(jì)圈、南京都市圈、重慶都市圈、中原城市群、長株潭城市群等一大批區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。“省會經(jīng)濟(jì)圈”從原來的以合肥為中心，六安、巢湖為兩翼模式擴(kuò)容升級到以合肥為中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱團(tuán)發(fā)展的模式。省會經(jīng)濟(jì)圈的基本定位是長三角西端與南京經(jīng)濟(jì)圈相接的次級中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長三角。伴隨省會經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展，必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動力，實現(xiàn)跨越式大發(fā)展。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃2013年，合肥將繼續(xù)實施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，新規(guī)劃立足城市“1331”（1個主城區(qū)、3個副城市中心、3個產(chǎn)業(yè)新城和1個環(huán)巢湖示范區(qū)）空間發(fā)展布局，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場、搞活大流通，構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設(shè)成為“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心、物流中心、會展中心。資料來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃小結(jié)

從合肥市總體規(guī)劃圖和1331規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴(kuò)張時期。這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動作用。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)區(qū)域四至項目區(qū)域四至南——北一環(huán)沿線路段東——阜陽路路段西——四里河路段北——北二環(huán)路段區(qū)域位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地已成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費能力較強(qiáng)，成為合肥北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)市政規(guī)劃廬陽區(qū)產(chǎn)業(yè)打造廬陽區(qū)圍繞著商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價值和功能重新定位預(yù)將區(qū)域做為發(fā)展重點，以阜陽路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長江中路高端商務(wù)集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場帶，引導(dǎo)總部經(jīng)濟(jì)集中布局，重點發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、金融、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。沿河路商務(wù)休閑帶

①范圍西起肥西路，東連濉溪路，全長4800米。②現(xiàn)狀沿河路商務(wù)休閑帶地處南淝河畔，環(huán)北景區(qū)，周邊集聚銀瑞林國際大酒店、瑞成國際商務(wù)會館、同慶樓、鼎鼎假日咖啡、義和海鮮酒樓、安然賓館等一批商務(wù)休閑場所，休閑功能日益明顯，但大型休閑場所缺乏，休閑功能檔次不高，集群度不夠。資料來源：廬陽區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃

廬陽區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，攜手開展樓宇招商。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺了一系列的服務(wù)措施和扶持獎勵政策用于鼓勵商用地產(chǎn)的發(fā)展。廬陽區(qū)政府與專業(yè)地產(chǎn)運營商戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)政策扶持土地政策政府在區(qū)域推出了、四里河周邊、杏花苑區(qū)域、蒙城路東與汲橋路北區(qū)域、蒙城路東與荷塘路南區(qū)域等數(shù)十塊土地作為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)土地。在商業(yè)和辦公用地上，廬陽區(qū)推出的土地面積最大。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)政策扶持

政府加大了對區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進(jìn)行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢更為突出。同時政府規(guī)劃了338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等。提升了區(qū)域的形象。北二環(huán)與阜陽路交口立交橋規(guī)劃穎上路施工已完成政府加大對區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)市政建設(shè)政府規(guī)劃下的區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，項目贏得了政府的相關(guān)政策支持政府在市政建設(shè)方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?，市場需求大PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)區(qū)域市調(diào)小結(jié)廬陽區(qū)區(qū)域市調(diào)小結(jié)國資大廈項目市調(diào)分析1.1合肥市城市基本概況1.2合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3合肥市總體城市規(guī)劃PARTⅠ市調(diào)分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展合肥寫字樓的分布特征：PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務(wù)區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊合肥寫字樓的分布特征：PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展北一環(huán)為主的廬陽區(qū)財富廣場、金鼎廣場、祥源廣場、新天地廣場、眾城·國際廣場、君臨國際、嘉華中心....分布在北一環(huán)沿線，交通便捷；以最先進(jìn)入北一環(huán)的財富廣場為首，整體形象好，已然形成了合肥一個新興、高端的寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)內(nèi)的寫字樓項目，最大的特點是為新興項目，無論是質(zhì)量、設(shè)計理念、項目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是可謂是合肥最新最好的寫字樓群之一。該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如新華國際廣場、新地中心、蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場、新城國際等。以馬鞍山路沿線為主的包河區(qū)長江路沿線片區(qū)該區(qū)寫字樓眾多，但部分寫字樓項目較老，品質(zhì)偏低。隨著馬鞍山路南北高架與輕軌一號線的修建，以及萬達(dá)廣場等高品質(zhì)樓盤開發(fā)進(jìn)駐，該區(qū)域地段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配套必會成為企業(yè)選址的重要參考因素。該區(qū)域代表樓盤有萬達(dá)廣場、綠地贏海等以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。該區(qū)位于老城區(qū)護(hù)城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。西邊的三里庵區(qū)域做為新興的商業(yè)辦公中心，同樣良好地段和交通優(yōu)勢再加之附近的國購廣場等完善商業(yè)配置吸引了大量的人氣，這里正成為合肥崛起速度最快的核心辦公區(qū)。代表項目有匯金大廈、之心城等。但該區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，而且未來幾年的供應(yīng)量變化不大，很難成為合肥未來幾年寫字樓的增長點。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一階段：80年代～90年代中期寫字樓項目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈

合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較為緩慢

分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點低、品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，他們在未來將難以避免被淘汰的命運。

此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：投資方主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二階段：90年代中期～2001年寫字樓項目：盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)出多元化的特點。政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)紛紛介入。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。特點：國家相關(guān)單位投資為主，民營企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套相對完善。此階段寫字樓在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上高于第一階段，但是總體上沒有注意設(shè)計的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長型企業(yè)的青睞。

PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三階段：2002年～2008年寫字樓項目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈、測繪大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:高速發(fā)展分析：以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個階段。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四階段：2008年～如今寫字樓項目：IFC安徽國際金融廣場、恒盛壩上街寫字樓項目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:飛速發(fā)展分析：以IFC安徽國際金融廣場為代表，拉開了合肥超高層5A甲級寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，在高度上打破了原先的標(biāo)準(zhǔn)，在硬件配置上之前也是無法比擬的，領(lǐng)創(chuàng)了一個時代，成為新時期內(nèi)馬首是瞻的代表，同時成為標(biāo)桿。合肥市寫字樓總體市場概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，一批老的寫字樓如盛安大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項目中也可以看出市場供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財富廣場”、“中環(huán)國際大廈”、“CBD中央廣場”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。這些寫字樓的總體品質(zhì)拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)。合肥新興寫字樓的建設(shè)，也使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。比如：中環(huán)國際大廈雙甲級寫字樓概念的提出引起了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的重視；財富廣場的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶對高品質(zhì)寫字樓的需求。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn)了一個新的發(fā)展階段。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽且灾懈邫n物業(yè)檔次為主，區(qū)域內(nèi)暫無較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財富廣場、匯豐廣場金鼎廣場為代表的甲級寫字樓

中檔物業(yè)交通較好進(jìn)駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相對較大以眾城廣場、0551國際公寓等為代表的乙級寫字樓

低檔物業(yè)交通相對閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無低端寫字樓物業(yè)?！锶胱∑髽I(yè)辦公面積以財富廣場、金鼎廣場為代表的高端物業(yè)，入住企業(yè)的租賃面積以100㎡以上面積為主。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在41——140㎡不等★入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場所。整體的平均企業(yè)入住率約80%?！锶胱∑髽I(yè)類別北一環(huán)商務(wù)區(qū)入住的客戶群體主要以房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產(chǎn)、九江銀行、中國平安北一環(huán)區(qū)域——寫字樓入住情況PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r★投資人群需區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內(nèi)品牌開發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢凸顯，大批的投資客戶對區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展持樂觀態(tài)度，北一環(huán)市場投資需求相對較大?！锸褂萌巳盒枨髤^(qū)域為板塊合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產(chǎn)、平安保險等國內(nèi)大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來此辦公，其辦公的市場需求巨大?！锸袌鲂枨箅S著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對北一環(huán)地段進(jìn)行了重新的市場地位，將北一環(huán)作為政府重點發(fā)展和扶持地段，其經(jīng)濟(jì)地位和市場地位凸顯。作為寫字樓一條街的北一環(huán)寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速，需求量日益增長。PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場需求板塊未來寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢：目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，中檔物業(yè)為輔。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府加強(qiáng)了對區(qū)域的開發(fā)與管理，并將其從新定位成及商業(yè)、餐飲娛樂、購物休閑、辦公為一體的高級商業(yè)聚集區(qū)，這一高端的定位要求更齊全的先進(jìn)的配套設(shè)施，所以未來區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)需求的發(fā)展仍以高中檔檔寫字樓物業(yè)為主，低端寫字樓物業(yè)需求量的較小。高檔甲級寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的主要方向。PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓發(fā)展趨勢★區(qū)域板塊寫字樓發(fā)展迅速，且以中檔端寫字樓物業(yè)為主★受地塊限制后續(xù)開發(fā)體量相對較少★區(qū)域性優(yōu)勢凸顯，客戶需求旺盛，投資激情高★區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公客戶中聚集了較多大型品牌企業(yè)，對于辦公企業(yè)的吸引力較大★區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報率相對較高PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場小結(jié)廬陽區(qū)寫字樓信息廬陽區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積安糧東怡廣場20萬方7萬方5.2萬方1.8萬方國光萬豪廣場13萬方3.5萬方2.5萬方1萬方華僑廣場19萬方2.2萬方1.96萬方0.24萬方祥源廣場33萬方6萬方（3萬方自持）2.9萬方0.1萬方合作經(jīng)濟(jì)廣場10萬方1.7萬方0.6萬方1.1萬方小計95萬方20.4萬方16.16萬方4.24萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r蜀山區(qū)寫字樓信息蜀山區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積樂客來商業(yè)中心25萬方2.1萬方2.1萬方0萬方融智大廈20.5萬方3.8萬方3.2萬方0.6萬方未未來8萬8萬7.4萬0.6萬西湖國際廣場23萬方10萬方4.2萬方5.8萬方港匯廣場21萬方4萬方4萬方0萬方匯峰大廈28萬方7萬方7萬方0萬方盛景國際4.4萬方3.5萬方1.8萬方1.7萬方新華國際廣場34.816萬㎡15.4萬方0.6萬方之心城35萬方5.8萬方5萬方0.8萬方安糧城市廣場86萬方7萬方07萬方萬科中心2萬方2萬方0.6萬方1.4萬方小計287.7萬方69.2萬方50.7萬方18.5萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r政務(wù)區(qū)寫字樓信息政務(wù)區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積華邦世貿(mào)城40萬方10.8萬方2.36萬方8.43萬方蔚藍(lán)商務(wù)港33萬方25萬方13.5萬方11.5萬方新城國際32萬方23.64萬方15萬方8.64萬方新地中心60萬方17萬方6萬方11萬方置地廣場90萬方10萬方5.5萬方4.5萬方五環(huán)國際45萬方8萬方4.5萬方3.5萬方白天鵝商務(wù)中心10.08萬方7.4萬方5.9萬方1.5萬方財智中心8萬方7.5萬方7.5萬方0萬方天鵝湖萬達(dá)廣場30萬方12.15萬方12.15萬方0萬方香溢天鵝湖15萬方8萬方0萬方8萬方華潤中心120萬方25萬方0萬方25萬方百利廣場17.2萬方4.2萬方0萬方4.2萬方小計500.28萬方158.69萬方72.42萬方86.27萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r經(jīng)開區(qū)寫字樓信息經(jīng)開區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積百樂門尚澤國際23萬方8.84萬方8萬方0.84萬方大華國際港40萬方5.98萬方3.9萬方2.08萬方鳳凰國際14.22萬方3.28萬方1.8萬方1.48萬方港澳廣場14萬方2.7萬方1.85萬方0.85萬方金潛廣場4.5萬方3萬方1萬方2萬方中環(huán)城70萬方7.5萬方0萬方7.5萬方經(jīng)典華城梧桐語18萬方2.1萬方2.1萬方0萬方錦程大廈5萬方2萬方0萬方2萬方銅冠花園16.5萬方5萬方0萬方5萬方澳中財富中心20萬方7萬方0萬方7萬方豐大國際25萬方4.5萬方0萬方4.5萬方惠風(fēng)新世紀(jì)22萬方9萬方0萬方9萬方金嶼海岸30萬方7萬方0萬方7萬方小計302.22萬方67.90萬方18.65萬方49.25萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r高新區(qū)寫字樓信息高新區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積鯤鵬國際廣場8萬方2.6萬方2萬方0.6萬方前城大廈0.92萬方0.6萬方0.5萬方0.1萬方天怡商務(wù)中心4萬方3.1萬方3.1萬方0萬方拓基金座24萬方9萬方6.7萬方2.3萬方中瑞大廈4.5萬方2.2萬方1.6萬方0.6萬方祥源城114萬方8萬方0萬方8萬方深港城14.4萬方7萬方0萬方7萬方小計169.82萬方32.5萬方13.9萬方18.6萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息新站區(qū)瑤海區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積利浩財智廣場7萬方3.6萬方3.6萬方0萬方中天勝利58信息未公布，數(shù)據(jù)未作統(tǒng)計寶業(yè)東城廣場33萬方2.5萬方1.9萬方0.6萬方信地城市廣場110萬方3萬方2.8萬方0.2萬方大眾大廈2.4萬方2萬方2萬方0中天左岸18萬方1.52萬方1.45萬方0.07萬方創(chuàng)智坊16萬方7萬方2.3萬方4.7萬方小計186.4萬方19.62萬方14.05萬方5.57萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r濱湖新區(qū)寫字樓信息濱湖區(qū)項目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積高速·濱湖時代廣場75萬方11萬方6萬方5萬方光明大廈2.7萬方1.4萬方0.3萬方1.1萬方藍(lán)鼎國際34萬方15萬方0萬方15萬方皖潯大廈4萬方1.5萬方0萬方1.5萬方中翔商業(yè)中心9萬方2.5萬方1.4萬方1.1萬方智慧廣場8.8萬方5萬方0萬方5萬方日角大廈1.1萬方0.7萬方0萬方0.7萬方小計134.6萬方37.1萬方7.7萬方29.4.萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r合肥市寫字樓目前和未來發(fā)展趨勢分析總結(jié)1、寫字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展合肥市老城區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，其商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)配套相對齊全，但是城市建設(shè)的不合理影響著寫字樓在該區(qū)域的發(fā)展。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來將會有一批在寫字樓在合肥市老城區(qū)內(nèi)發(fā)展起來。但是由于舊城改造的地塊相對來說比較分散，寫字樓在老城區(qū)的發(fā)展因為地塊的限制而呈不規(guī)則，點狀分布的特點進(jìn)行發(fā)展，無法形成組團(tuán)，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。2、寫字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進(jìn)為主。合肥政務(wù)新區(qū)將成為合肥市新的政治、文化中心，行政辦公功能是它的一個重要職能。隨著2005年市級行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務(wù)中心。目前已經(jīng)有“綠地藍(lán)?！?、“東舜假日廣場”、“蔚藍(lán)商務(wù)港”、“新城國際”等寫字樓項目進(jìn)入使用階段，這些寫字樓的“集群”無疑將會提升政務(wù)新區(qū)整體商務(wù)氛圍，形成一個新的“商務(wù)區(qū)域”3、寫字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展隨著合肥市環(huán)湖計劃正式實施和地鐵一線的建設(shè)，濱湖新城將在未來幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點區(qū)域，加上省政務(wù)新區(qū)落戶于包河區(qū)，這個區(qū)域的寫字樓市場將會在政府的導(dǎo)向下獲得一定的發(fā)展。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會成寫字樓在這個區(qū)域發(fā)展的重點。而受到濱湖新城地理條件等因素的限制，寫字樓的分布將會呈“T”形狀發(fā)展。4、寫字樓在新站區(qū)的發(fā)展新站區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是專業(yè)批發(fā)市場集中區(qū)，區(qū)內(nèi)存在眾多商戶、企業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實力的逐步增強(qiáng)，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)模化、企業(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟠蟠蠹訌?qiáng)。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓主要有光大國際廣場、中環(huán)國際大廈、恒豐國際大廈、UTOWN金色地帶等。而且隨著眾多企業(yè)、商戶對專業(yè)寫字樓的逐步認(rèn)同，新站區(qū)內(nèi)寫字樓市場需求逐步被挖掘；更多的寫字樓項目將會陸續(xù)推出。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析項目名稱祥源廣場地址北一環(huán)與亳州路交口銷售價格11500元/㎡開盤時間2012.6.21寫字樓建筑面積6萬㎡棟數(shù)：A、B共2棟層高4米建筑層數(shù)23層內(nèi)部配套硬件設(shè)施：5A標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、富麗大堂、品牌電梯物業(yè)管理費4.1元/㎡/月車位數(shù)量大于1;1/共1900個項目賣點位置、物管、配套、品牌定位廣告語北一環(huán)唯一可售甲級寫字樓主要購買群體私營業(yè)主以及中心企業(yè)創(chuàng)業(yè)者、投資者祥源廣場項目名稱安糧東怡金融廣場地址阜南路與蒙城路交口銷售價格14000元/㎡開盤時間2011.7.16開盤寫字樓建筑面積7萬㎡棟數(shù)A棟（24層)為招商銀行總部，在售B棟46層，C棟正在規(guī)劃中層高3.9米內(nèi)部配套大堂10米挑高，B座樓體標(biāo)高192米，OTIS品牌電梯、金融網(wǎng)點覆蓋、高端餐飲物業(yè)管理費5元/㎡/月車位數(shù)量1：0.8/911個項目賣點位置、物管、配套、自然資源、品牌定位廣告語融匯資本貫通天下主要購買群體金融企業(yè)、中小企業(yè)主及投資者安糧東怡金融廣場PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析項目名稱國光·萬豪廣場地址濉溪路88號銷售價格9300元/㎡開盤時間2011.6.5寫字樓建筑面積3.5萬㎡棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)30層內(nèi)部配套70年產(chǎn)權(quán)、5部品牌電梯、智能化配置設(shè)施物業(yè)管理費1.3元/㎡/月車位數(shù)量913個項目賣點位置、物管、價格、產(chǎn)權(quán)定位廣告語一環(huán)邊CBD70年產(chǎn)權(quán)寫字樓主要購買群體自住剛需客、中小企業(yè)主及投資者國光·萬豪廣場PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析項目名稱之心城·環(huán)球中心地址長江路與肥西路交口

銷售價格15000開盤時間2012.9開盤寫字樓建筑面積5.8萬㎡棟數(shù)2棟建筑層數(shù)36層，7層商場（自持）+上面的8-36層（共29層）寫字樓，B棟17層寫字樓已整體出售層高4米內(nèi)部配套LOW-E玻璃幕墻、VRV中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)物業(yè)管理費6.5元/㎡/月車位數(shù)量1300個項目賣點位置、配套、物管主要購買群體周邊大中型企業(yè)、投資者等之心城·環(huán)球中心PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析項目名稱匯銀廣場地址

北二環(huán)路與四里河路交口銷售價格7500開盤時間2013.9.8開盤寫字樓建筑面積3.1萬㎡棟數(shù)1棟建筑層數(shù)24層，1號樓1-3F為商業(yè)，4-24F為寫字樓內(nèi)部配套6米挑高精裝大堂，6部高速品牌電梯物業(yè)管理費待定層高3.9米車位數(shù)量378個項目賣點面積小、價格低、物管定位語合肥首席房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈寫字樓主要購買群體創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資者等匯銀廣場PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析項目名稱寫字樓建面（㎡）開盤時間已售潛在銷售面積均價（元/㎡)單層面積（㎡）祥源廣場6萬（自持3萬）12.6.212.9萬㎡1000㎡115001500國光萬豪廣場3.5萬11.6.53萬㎡5000㎡93001317安糧東怡金融廣場7萬11.7.165.2萬㎡1.8萬㎡140001900匯銀廣場3.1萬13.9.83500㎡2.6萬㎡75001300之心城·環(huán)球中心5.8萬12.9.285萬㎡8000㎡150002000新地中心17萬12.9.296萬㎡11萬㎡15000A座：1987㎡，B座：1651㎡，C座：1390㎡新城國際23.64萬11.5.1915萬㎡8.64萬㎡130001800合作經(jīng)濟(jì)廣場1.7萬12.7.41萬㎡7000㎡137001300新華國際廣場16萬10.10.915.4萬㎡6000㎡120001850世紀(jì)金源商務(wù)中心9萬12.9.13萬㎡6萬㎡55001100寶業(yè)東城廣場2.5萬12.12.1.9萬㎡6000㎡88001200合肥寫字樓重點樓盤銷售情況

OfficeImportantProjectSalesDetailsPARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個案分析目前，合肥重點在售寫字樓潛在供應(yīng)33萬方，競爭激烈PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場總結(jié)1、目前合肥寫字樓市場總體供應(yīng)量在100多萬平方，月去化量在6萬平方左右。數(shù)據(jù)資料顯示，截止目前合肥可售寫字樓約1萬4千套；預(yù)計需兩年時間消化完現(xiàn)有存量，市場競爭激烈。2、新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。合肥的寫字樓市場是長期被忽視的，可以說是合肥寫字樓本身的發(fā)展速度落后于住宅的發(fā)展速度，像本土的開發(fā)商，以及外來的開發(fā)商綠地、萬達(dá)等，合肥集實力和經(jīng)驗于一體的寫字樓開發(fā)商就比較少了。新政后，國家出臺一系列措施抑制房價過快增長，但對商辦房沒有限制。此時出現(xiàn)“商住倒掛”，給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)，而且從目前整體的寫字樓價格和銷售量上看，這一效應(yīng)已經(jīng)凸顯。3、隨著合肥“1331”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于“中部崛起”的大環(huán)境中，“長三角”的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)在這個階段將會大幅度興起，市場需求催生更多作為商貿(mào)辦公場所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。PARTⅡ項目審視PARTⅢ營銷推廣整合PARTⅠ合肥市場調(diào)查安徽國資大廈安徽國資大廈項目審視PARTⅡ項目審視1.項目屬性2.項目SWOT分析3.項目整體定位4.項目客層定位5.項目配套規(guī)劃建議區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內(nèi)最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與阜陽路、蒙城路、肥西路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通達(dá)度好。其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一。北一環(huán)路本案PARTⅡ項目審視——項目屬性/本案交通狀況PARTⅡ項目審視——項目屬性/本案交通狀況

區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵5號線、3號線之間，未來地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來極大的便利性。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進(jìn)一步有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5等13、233等區(qū)域內(nèi)20多路公交經(jīng)過，便捷性較強(qiáng)項目位置項目周邊配套設(shè)施沿街小商鋪——傳統(tǒng)商業(yè)模式餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛教育/醫(yī)療——齊全集貿(mào)市場——傳統(tǒng)商業(yè)模式超市——規(guī)模較小、網(wǎng)點密集休閑娛樂設(shè)施——社區(qū)內(nèi)部設(shè)施除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無娛樂休閑配套設(shè)施餐飲、——中低檔，規(guī)模小晨欣苑、暢園新村集貿(mào)市場是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)店分布密集，但營業(yè)規(guī)模相對較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。PARTⅡ項目審視——項目屬性/周邊配套PARTⅡ項目審視——項目屬性/基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)安徽國資大廈項目技術(shù)指標(biāo)項目名稱安徽國資大廈總用地面積5329.5㎡總建筑面積41297㎡地下建筑面積7029㎡項目位置合肥市肥西路與亳州路交口西北角容積率6.43綠地率53.73%建筑層數(shù)地下2層，地上24層，其中商業(yè)裙房5層層高和標(biāo)準(zhǔn)層面積寫字樓層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1754㎡車位地下179個，地上40個裙樓層高一、二樓層高4.5米，三、四、五樓層高4.2米項目特征分析亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商務(wù)中心交通便利，眾多公交通達(dá)周邊，規(guī)劃地鐵環(huán)伺周邊立面簡約現(xiàn)代次級CBD，中心北區(qū)，未來商務(wù)崛起底層商業(yè)+5A甲級寫字樓國企品牌，實力雄厚，品牌優(yōu)勢明顯PARTⅡ項目審視——項目屬性區(qū)位建筑規(guī)劃構(gòu)成品牌交通位置地段：項目正處在北邊高速發(fā)展的時期，且位于北一環(huán)、北二環(huán)之間的稀缺地帶，坐享北一環(huán)與亳州路百年沉淀和繁華，升值空間很大；行業(yè)地段：項目主要以寫字樓為主，其距離北一環(huán)CBD濉溪路寫字樓一條街僅500米，行業(yè)群體巨大，增加了項目的吸引力；環(huán)境地段：周邊配套設(shè)施相對齊全，居民入住高，人口集中，人氣旺盛；政策地段：廬陽區(qū)第十次黨代會召開，亳州路是廬陽區(qū)重點打造區(qū)域，亳州路街道在為企業(yè)做好服務(wù)的同時，大力發(fā)展小型餐飲、商業(yè)零售、社區(qū)服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成小型多樣、點線結(jié)合、方便居民的商業(yè)路段。PARTⅡ項目審視——項目屬性項目亮點分析項目所處廬陽區(qū)利好區(qū)域，次級CBD逐漸形成項目配套品質(zhì)分析（部分）

主要指標(biāo)辦公空間高度

建筑層高3.6米凈高不低于2.6米～2.7米

備注凈高考慮了架空地板空調(diào)系統(tǒng)采用地源熱泵式中央空調(diào)主機(jī)室內(nèi)均設(shè)獨立風(fēng)機(jī)盤管及獨立溫控開關(guān)火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)手動報警系統(tǒng)配套設(shè)施消防考慮到消防排煙及通風(fēng)需要，采用幕墻開窗的設(shè)計地源熱泵、氣派大堂、景觀廣場等電梯

品牌：西子奧的斯數(shù)量：6部載重量：1000——1350kg客梯位：10速率：2.5m/s轎廂配置空調(diào)設(shè)備品質(zhì)策略：高品質(zhì)人性化智能寫字樓。定位策略：合肥頂級服務(wù)式寫字樓（SVO)。操盤策略：先期較低租金或免租吸引國際知名客戶到一定比率大幅提高租金。外立面PARTⅡ項目審視——項目屬性單元式玻璃幕墻PARTⅡ項目審視——項目屬性/定位策略服務(wù)式寫字樓（SVO）是什么？服務(wù)式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個“零部件”，包括酒店式大堂、洽談室、會議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費用；洽談室可以為尊貴客戶定點服務(wù)，提供私密空間；會議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問題；休閑區(qū)是服務(wù)式寫字樓的特色，特有的休閑服務(wù)項目及種類更好地滿足員工閑暇時間的娛樂，將快樂帶進(jìn)工作，才能更好的生活。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)專屬商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ項目審視——項目屬性/定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會計師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ項目審視——項目屬性/定位策略

商務(wù)管家服務(wù)

成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。

與合肥各律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立長期的、穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。此種服務(wù)考慮到成本問題，采用“外包”方式，交給各個專業(yè)公司完成。

商務(wù)專業(yè)服務(wù)SVO如何操作PARTⅡ項目審視——項目屬性/定位策略SVO如何展現(xiàn)現(xiàn)場軟件、硬件展示通過高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世筑銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務(wù)的能力大型的企業(yè)競爭力高峰論壇通過與媒體合作邀請高知名度的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和效率來推廣項目。出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運營成本和提升效率。PARTⅡ項目審視——項目屬性/定位策略PARTⅡ項目審視——項目屬性SVO帶來的結(jié)果加速銷售增加成交率帶來管理成本價值溢價項目ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢Strength

位于北一環(huán)路路附近的亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商圈，坐享濉溪路商務(wù)區(qū)寫字樓一條街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的價值高，升值空間大；

項目位于廬陽區(qū)重點的商業(yè)、寫字樓規(guī)劃區(qū)，有很好的政策支持力度；區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓需求不斷增加；

投資商國企品牌，實力保障

機(jī)會Opportunity

政府調(diào)控住宅市場，給商業(yè)地產(chǎn)吸引投資客機(jī)會

目前北一環(huán)商圈寫字樓市場已較為成熟，產(chǎn)品繁多，市場關(guān)注程度高；

受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng)北一環(huán)

CBD，為本案供了良好的客戶資源；

項目周邊兩年之內(nèi)暫無大中型娛樂休閑配套設(shè)施，項目可以先入為主，更快發(fā)展劣勢Weakness

項目體量較小，難以形成規(guī)模性商業(yè)，競爭氣場較弱。現(xiàn)房，建造過程中，可能對市場的需求考慮不全面，項目產(chǎn)品本身與市場需求存在一定的差異性

項目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對較差，缺乏濃厚的商務(wù)辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對嘈雜

項目前期無推廣和形象宣傳，市場知名度低，客戶認(rèn)知有限威脅Threat

同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬豪廣場、匯銀廣場等的開發(fā)與本案形成直接競爭

客戶對本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個培 植過程；

項目所在區(qū)域常住人口的消費能力的限制（項目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費能力普遍偏于中等消費水平）

PARTⅡ項目審視——項目SWOT分析觀點小結(jié)

本項目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢，但客觀地看，項目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項目的最大威脅。項目最大的優(yōu)勢——區(qū)域優(yōu)勢項目最大的軟肋——產(chǎn)品同質(zhì)化同質(zhì)化的負(fù)面影響>區(qū)域優(yōu)勢正面影響PARTⅡ項目審視——項目SWOT分析根據(jù)對產(chǎn)品和市場的認(rèn)知本項目必須另辟蹊徑，方能突破市場堅冰！惟銳優(yōu)化營銷項目概念：契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念，迎合市場及客戶需求。核心提煉：融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級CBD甲級寫字樓的標(biāo)桿。項目定位：高尚商務(wù)形象，創(chuàng)新價值領(lǐng)地項目定位PARTⅡ項目審視——項目定位項目定位支撐PARTⅡ項目審視——項目定位項目價值提煉

項目所處區(qū)位較好,屬于合肥規(guī)劃中次級CBD;

項目所屬區(qū)域整體環(huán)境較好,整體商務(wù)氣氛漸漸形成,決定了其售價及租金將走向超正比價值；

國企品牌，實力保證。

項目配套設(shè)施品質(zhì)卓越，檔次較高;

關(guān)鍵詞解析：

資源，體現(xiàn)項目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時滿足中小企業(yè)形象需求。

創(chuàng)富，明確物業(yè)為商務(wù)辦公發(fā)展場所，同時體現(xiàn)成熟的商務(wù)服務(wù)理念。

平臺，高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。形象定位:PARTⅡ項目審視——項目定位資源創(chuàng)富平臺形象解析一個尊貴的企業(yè)形象一個全新的辦公理念一個未來的潛力價值一個周全的服務(wù)方案通過醒目的產(chǎn)品形象，實現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。第一類集團(tuán)客戶（整層）企業(yè)類型：1.跨國公司總部，現(xiàn)多為金融機(jī)構(gòu)。2.設(shè)立企業(yè)總部來開拓安徽市場的客戶： 國內(nèi)民營企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè) 國有大型集團(tuán)企業(yè) 國內(nèi)的國際化品牌企業(yè)3.已在合肥發(fā)展多年，出離CBD的企業(yè)。需求特點：1.極為重視企業(yè)的形象，會不計成本的選擇在 現(xiàn)代CBD尋求辦公物業(yè)。2.主要考慮因素： 進(jìn)入中國金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實力、 提升企業(yè)形象； 注重產(chǎn)品的性價比，要求使用方便； 需與自身行業(yè)、層次匹配；3.受困中心CBD租金高及大面積寫字樓供應(yīng)短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫字樓。PARTⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓客層分析需求特點：企業(yè)類型：1.從原有的工作室模式發(fā)展為公司型2.熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)1.租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低；2.為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。PARTⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓客層分析第二類散戶：中小企業(yè)自用受政策影響，住宅市場投資渠道受限，但甲級寫字樓市場良好的發(fā)展態(tài)勢使得部分房地產(chǎn)投資者對投資辦公物業(yè)興趣濃厚。客戶類型：1.安徽區(qū)域投資客戶（多為合肥客戶）2.其他省市投資客戶需求類型：1.以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；2.長線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會有包租需求。PARTⅡ項目審視——客層定位目前寫字樓客層分析第二類散戶：投資客戶

從對寫字樓客源的分析來看：

本項目因規(guī)模因素難以引起國內(nèi)外大型企業(yè)的關(guān)注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動，以其為營銷工具，炒作項目，增強(qiáng)買家信心。 本項目所處區(qū)域形象較好，但項目初期知名度不高，需要引進(jìn)集團(tuán)客戶來進(jìn)一步提升本項目形象，起到聚客能力，是項目主要的營銷方向； 散戶和投資客戶有利于打開市場，實現(xiàn)項目的最大價值；PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位中小企業(yè)投客集客目標(biāo)客戶定位爭取客戶，作為營銷手段資戶團(tuán)戶輔助客戶，實現(xiàn)項目價值 核心客戶 增加項目知名度和美譽(yù)度散戶PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位核心客戶——集團(tuán)客戶所占比例：約25％企業(yè)屬性：以國內(nèi)民營企業(yè)為主，其次為國有大型企業(yè)需求特征：1.注重物業(yè)產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)

2.處于商務(wù)總心，交通便捷、配套齊全

3.提供良好的商務(wù)服務(wù)

4.品牌物業(yè)管理

5.大面積的辦公空間

6.追求物業(yè)形象和售價之間的均好性需求面積：300～800平方米總價范圍：200～600萬PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位輔助客戶——自用散戶所占比例：約50％企業(yè)屬性：項目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)多為目前入駐于長江路、濉溪路等沿線的辦公物業(yè)，需要升級辦公空間的型企業(yè)，他們主要服務(wù)于CBD，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。需求特征：1.注重物業(yè)外在形象

2.處于市中心（內(nèi)環(huán)），交通便捷、配套齊全

3.較高的實用率

4.現(xiàn)代辦公配套

5.多在項目處于準(zhǔn)現(xiàn)房后購買需求面積：100～200平方米總價范圍：70～200萬PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位輔助客戶——投資客戶所占比例：約25％客戶來源：來自安徽境內(nèi)包括少量外區(qū)域?qū)戏适煜さ目蛻簦ê戏蕿橹鳎┬枨筇卣鳎?.注重所處區(qū)域的升值潛力和產(chǎn)品的抗跌性

2.有較高的、穩(wěn)定投資回報率

3.良好的經(jīng)營管理

4.注重開發(fā)商品牌和信譽(yù)

5.一般會在期房階段購買需求面積：80～150平方米總價范圍：60～120萬PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位

爭取客戶——中小基金

本項目影響投資基金投資不利因素

1.區(qū)域整體形象較好，但周邊未來發(fā)展競爭激烈，具有很大

的不確定性。

2.未來經(jīng)營不明確，客源類型和管理方式不明確。 另一方面,投資基金對本項目來說同樣具有一些不利因素：

1.投資決策期長，判斷因素較多，會錯失市場機(jī)會。

2.報價低、影響項目收益。PARTⅡ項目審視——客層定位本項目客層定位注：因此，對于中小基金來說，可以成為本項目的一個有效營銷手段，用以炒作項目的投資價值、提升形象。是否與基金合作，要綜合考量市場發(fā)展和客戶儲備情況。目錄︱CONTENTSPARTⅡ項目審視PARTⅢ營銷推廣整合PARTⅠ合肥市場調(diào)查安徽國資大廈總體營銷策略

以強(qiáng)化區(qū)域形象，提高項目知名度為主要營銷方向，重點解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心；以集團(tuán)客戶為突破方向，提升項目知名度和美譽(yù)度，通過散戶購買來獲取項目價值最大化。

地產(chǎn)資料大全可實施策略建議1.前期預(yù)熱市場，以政府口吻炒作板塊價值，提升區(qū)域形象；2.以業(yè)內(nèi)專家對甲級5A寫字樓評判標(biāo)準(zhǔn)為題，來并修正市場對甲級5A的不良認(rèn)識，為后期項目產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)做鋪墊3.與基金形成聯(lián)動，靠基金炒作來引起市場關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心；4.強(qiáng)化現(xiàn)場包裝，尤其是售樓處和圍擋的建設(shè)，強(qiáng)化周邊環(huán)境，在項目外立面已現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項目品質(zhì)5.前期去化目標(biāo)以集團(tuán)購買（整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合資源創(chuàng)富平臺——突破單純賣樓的范疇，以概念引領(lǐng)市場資源整合創(chuàng)富國資：根據(jù)市場情況，我們項目的客戶60％以上是中小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，我們通過網(wǎng)絡(luò)、信息匯編、俱樂部等手段，為他們搭建一個全方位的的溝通平臺，充分實現(xiàn)內(nèi)部資源的整合和優(yōu)化，讓行業(yè)的“共生”在樓宇內(nèi)順利實現(xiàn)，辦公樓將不再是簡單的“辦公之地”，而成為企業(yè)共同的“母體”，借助這個“母體”，各個企業(yè)高效協(xié)作共同創(chuàng)富。因此我們提出：國資大廈——

新經(jīng)濟(jì)時代，資源創(chuàng)富平臺營銷推廣初步策略<第一階段>醞釀引導(dǎo)期（2013/11--2014/01）區(qū)隔市場、塑造產(chǎn)品競爭力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。<第二階段>公開及深耕期（2014/2--2014/04）聚集人氣、盛大公開，進(jìn)入深耕階段！口碑傳播，熱銷訊息擴(kuò)散。<第三階段>主力強(qiáng)銷期（2014/05--2014/10）金九銀十主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍。熱銷訊息驗證。<第四階段>深耕經(jīng)營期（2014/11-2015/02）深耕經(jīng)營“國資之友”DM回饋客戶；深耕經(jīng)營已積累客源！PARTⅢ營銷推廣整合區(qū)隔市場、塑造產(chǎn)品競爭力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。

宣傳期，針對刪選后的意向公司客戶實名郵寄5000份?？疍M。

專家研討、權(quán)威證言。

1萬份派夾報及精美禮品（撲克牌）鎖定贈送項目周邊3公里范圍內(nèi)的高檔寫字樓及商圈業(yè)主。擦亮國資大廈項目的品牌價值，確立國資大廈項目為合肥廬陽區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項目。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合<第一階段>醞釀引導(dǎo)期

（2013/11--2014/01）

5，000筆目標(biāo)客源整合鎖定并?？疍M實名郵寄

10，000份派夾報及精美禮品（撲克牌）鎖定贈送。

2場國資大廈“商務(wù)論壇”（邀請各類媒體參加）

2場國資大廈項目說明座談會（邀請回函客戶參加）營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合策略方向：這一階段有四個主要營銷動作

國資大廈論壇----邀請金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家等意見領(lǐng)袖談商務(wù)中心及國資大廈項目相關(guān)主題，對國資大廈項目的看法。

在醞釀引導(dǎo)期共舉辦2場國資“商務(wù)中心論壇”，系列研討座談?wù)撟C國資大廈項目，通過權(quán)威專家條分縷析項目深層次價值與資源，最大限度提升項目能量與價值，誘發(fā)客戶購買動機(jī)。擦亮國資大廈項目的品牌價值，確立國資大廈項目為合肥廬陽區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項目，以此打響國資大廈項目的知名度。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合策略重點：

<隱性行銷>⊿2場國資大廈“國資大廈論壇”主題（初步設(shè)想）

<主題一>合肥北一環(huán)商務(wù)中心—財富引力場

上市公司安家商務(wù)中心的十大理由

大事業(yè)要懷抱大資源

600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心

上市公司CEO對商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合<主題二>國資大廈投資價值分析

投資客為何搶購商務(wù)中心

黃金堆里的商務(wù)中心

國資大廈項目在商務(wù)中心的投資價值由公司公關(guān)配合邀請《合肥晚報》、《江淮晨報》、《新安晚報》、合房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新安網(wǎng)、365房產(chǎn)網(wǎng)等大眾媒體發(fā)布系列跟蹤報道。高效率，高針對性、高頻率的軟性新聞廣告立體轟炸，形成強(qiáng)烈的熱銷氛圍，建立項目強(qiáng)大的提前優(yōu)勢。

2場國資大廈項目說明會----請專家統(tǒng)一說明項目

----每月或隔月舉辦一場項目座談會，邀請回函客戶參加討論，由專家或知名人士作現(xiàn)場說明，用學(xué)理性、學(xué)術(shù)性的探討，穿插國資大廈項目相關(guān)的內(nèi)涵說明。項目說明會內(nèi)容：

⊿投資回報：國資大廈項目的投資價值分析（投資客）

⊿事業(yè)資源：上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，大事業(yè)要懷抱大資源，600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心。（辦公商?。┄S開發(fā)實力：金安公司品牌歷程及所打造項目介紹，增強(qiáng)客戶信心。（品牌）營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合

說明：每月舉行一次項目座談會，把曾經(jīng)來過的客源邀請過來，由專家在現(xiàn)場做進(jìn)一步的的深度解答和說明，通過權(quán)威專家條分縷析項目深層次價值與資源，最大限度提升項目能量與價值，讓消費者能夠深刻的體會到金潛廣場項目的價值和能量，誘發(fā)客戶的購買動機(jī)。促使想要購買的客戶加速購買，感興趣的客戶的產(chǎn)生購置沖動。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合聚集人氣、盛大公開，進(jìn)入深耕階段！

強(qiáng)烈震撼力的開盤告之的基礎(chǔ)上，順勢造勢，借題發(fā)揮，深入引導(dǎo)社會輿論。

口碑傳播，熱銷訊息擴(kuò)散。大量軟宣報道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評述國資大廈項目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！

“DM精準(zhǔn)鎖定”和“媒體軟宣廣泛覆蓋”同時部署執(zhí)行！項目好感度再提升，進(jìn)一步構(gòu)筑商務(wù)、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士口碑效果平臺。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合<第二階段>公開及深耕期

（2014/02--2014/04）讓糖的甜度變的更香、更甜更具吸引力在前一階段的鋪陳過程中，從區(qū)位商圈開始分析；國資大廈項目的投資價值分析；上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心以及開發(fā)商品牌實力的介紹等把國資大廈項目做了足夠的鋪陳，口碑得以陸續(xù)傳播，即已經(jīng)釋放了足夠多的有吸引力的東西。因此，這一期間的重點是大量軟宣報道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評述國資大廈項目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！

具體將前階段隱性行銷轉(zhuǎn)化為口碑行銷，造成：

1.客戶與客戶間的口耳相傳

2.意見領(lǐng)袖的關(guān)心

3.業(yè)界討論、傳媒報導(dǎo)策略重點

<口碑行銷>營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合軟宣報道穿插配合⊿記者采寫金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家對商務(wù)中心的看法。

做大事業(yè)要拿大資源；600上市公司安家商務(wù)中心的十大理由；多家上市公司希望落戶商務(wù)中心；金融巨子陰謀家的樂園。⊿記者采寫上市公司CEO對商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法。

搶購國資大廈；未來城市巨子。⊿記者采寫投資客對國資大廈項目的投資價值的看法。投資回報，國資大廈項目的投資價值分析。

月供XXXX起，進(jìn)駐中心北區(qū)，改變你一生的計劃。⊿記者采寫開發(fā)商現(xiàn)身說法。開發(fā)商的責(zé)任感，國資大廈永遠(yuǎn)留一些利潤給客戶；

國資大廈打造商務(wù)中心的旗艦建筑。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合以5波DM25000筆實名郵寄為主線；

NP、MG媒體軟宣報道穿插配合、硬性廣告輔助。

隨金融、地產(chǎn)行業(yè)MG媒體夾遞3月、4月共2波雜志刊中刊（8頁--12頁），來彌補(bǔ)未覆蓋的客群經(jīng)營已購客戶衍生未購客戶開發(fā)新客戶

口碑傳播，熱銷訊息驗證。

金三銀四主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍

“DM精準(zhǔn)鎖定”和“媒體廣泛覆蓋”同時部署執(zhí)行！

硬性廣告為主、投資軟宣為輔。

深耕經(jīng)營“國資之友”DM回饋客戶。

營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合<第三階段>主力強(qiáng)銷期

（2014/05--2014/10）⊿在9、10月期間，多次媒體投放，以《合肥晚報》的硬廣為主、《新安晚報》的軟宣穿插配合為輔。⊿此階段報廣告投放不可少于4波⊿DM共寄發(fā)2波10，000份DM，鎖定A、B類客源。發(fā)行時間為7月、8月。⊿多家網(wǎng)站發(fā)布國資大廈項目公開銷售信息，軟宣穿插配合⊿在DM、網(wǎng)站、報刊的鋪陳下，強(qiáng)銷期的宣傳主要是詔告說明以及推動的作用。營銷推廣初步策略PARTⅢ營銷推廣整合策略重點冬季不寂寞，國資大廈助力護(hù)航。

最后典藏戶型，系數(shù)出清。

深耕經(jīng)營“國資之友”DM回饋客戶。

客戶證言，他們?yōu)槭裁催x擇商務(wù)中心，他們?yōu)槭裁催x擇國資大廈。

對最后典藏戶