企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控研究

房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)所有人、承典人或者實際使用人，按房產(chǎn)原值從價計征或者按房租從租計征的一種財產(chǎn)稅。在企業(yè)日常經(jīng)營中所有涉及的稅種中，是一個不太能引起企業(yè)管理者關(guān)注的一個稅種。企業(yè)管理者較為關(guān)注的是增值稅和企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策，稅款繳納較多且每月都需申報繳納。在實踐中，大量的案例反映出企業(yè)管理者對房產(chǎn)稅的重視程度不高，使得企業(yè)面臨房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險，被稅務(wù)機關(guān)責(zé)令補充申報，補繳稅款和罰款。一、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控概述（一）企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控的含義企業(yè)涉稅風(fēng)險指的是由于未能按照國家相關(guān)稅收規(guī)定按期繳納稅款、漏交少交或多交稅款，未按期申報報表或申報報表與實際不符等情況，從而給企業(yè)發(fā)展帶來影響的行為。主要表現(xiàn)為兩個方面：其一在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進行納稅申報或未能足額繳納稅款，可能面臨補繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二在于未能正確適用減免稅等法律法規(guī)，應(yīng)享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收成本，降低利潤。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，征稅范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村的房屋。如果企業(yè)的注冊地和實際經(jīng)營地在農(nóng)村，那么這樣的企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。如果企業(yè)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）和工礦區(qū)，那么自有房產(chǎn)或者是租賃房產(chǎn)，是房產(chǎn)的所有人或者實際使用人，都有可能是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。企業(yè)在日常工作中，應(yīng)對自身的房產(chǎn)稅涉稅信息及時關(guān)注分析，及時準(zhǔn)確申報，按期繳納稅款，加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控，避免房產(chǎn)稅漏報漏交、逾期申報繳納，避免企業(yè)面臨稅務(wù)行政罰款和納稅信用降級。（二）企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控的重要性企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控有著非常重要的意義，主要有以下三個方面。一是加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險可以有效降低來自稅務(wù)方面的行政處罰，比如罰款滯納金或者納稅信用評分扣分。按照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，如果企業(yè)未按時申報按期繳納稅款，企業(yè)除了補繳稅款外還將面臨罰款并征收滯納金的處罰。按納稅信用登記評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)未按期申報或未按期繳納稅款的，還將會有1到2分的納稅信用扣分。如果因為納稅信用評級下調(diào)，企業(yè)除了不能享受高信用等級的辦稅便利，還會被稅局列入年度檢查計劃重點檢查對象。二是加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管理有利于企業(yè)開展稅收籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)。在實踐中經(jīng)常遇到有的企業(yè)財務(wù)人員因為對稅法政策了解不準(zhǔn)確不透徹，造成企業(yè)應(yīng)該享受的優(yōu)惠政策沒享受到而多交稅款，或者計稅基礎(chǔ)申報錯誤造成多交稅款給企業(yè)帶來利益上的損失。三是通過加強企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控可以有效提升企業(yè)財務(wù)管理水平。稅務(wù)工作是企業(yè)財務(wù)管理工作的一個重要組成部分。企業(yè)的財務(wù)人員不單是要記錄企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，核算企業(yè)的經(jīng)濟效益，更重要的一個工作是要正確申報繳納企業(yè)的各種稅費。在實踐中，會計準(zhǔn)則不經(jīng)常變更，但是稅法經(jīng)常變化，主要是稅收優(yōu)惠政策的發(fā)布或者納稅申報表合并變更，如果企業(yè)不關(guān)注這些涉稅變化，不及時了解相關(guān)政策，就會造成申報不準(zhǔn)確或者多交稅款。二、企業(yè)房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控存在的問題企業(yè)在經(jīng)營中因外部政策環(huán)境變化、內(nèi)部控制不規(guī)范或者會計核算申報不準(zhǔn)確造成房產(chǎn)稅申報繳納錯誤而導(dǎo)致涉稅風(fēng)險的情況有很多種，本文針對每一情況選取比較有代表性的一則或者兩則案例予以說明。（一）行政區(qū)劃變更引起的房產(chǎn)稅管控風(fēng)險房產(chǎn)稅的征收范圍是位于市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的房產(chǎn)，所以如果有的企業(yè)注冊地和實際經(jīng)營地在農(nóng)村的話，則該企業(yè)不屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，是不需要繳納房產(chǎn)稅的。但是隨著城鎮(zhèn)化進程加快，很多農(nóng)村集體所有土地被征收后變更為國有土地，或者城區(qū)規(guī)劃變更了，原經(jīng)營地在行政區(qū)劃上屬于城區(qū)了，那么企業(yè)就變成了房產(chǎn)稅納稅人，這時候需要繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)對外部信息掌握不及時就會使得企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險。案例一：A橡塑制品有限公司成立于2001年，注冊地址和實際經(jīng)營地在XX村，該公司一直未申報繳納房產(chǎn)稅。2020年9月企業(yè)收到本縣稅務(wù)分局通知，本市稅局下發(fā)了稅務(wù)調(diào)查任務(wù)書，要求核查企業(yè)未繳納房產(chǎn)稅事項。企業(yè)與稅務(wù)分局溝通分析后達(dá)成共識：本企業(yè)位于村莊不屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，并由縣稅務(wù)分局向市稅務(wù)局報告回復(fù)，市稅務(wù)局對報告予以認(rèn)可。2021年5月企業(yè)又接到本縣稅局風(fēng)險管理股通知，企業(yè)房產(chǎn)稅涉嫌漏稅。在與風(fēng)險管理股溝通過程中得知，風(fēng)險管理股從本縣財政局綜合治稅辦公室獲得情報，企業(yè)目前所在位置屬于本鎮(zhèn)城區(qū)轄區(qū)，屬于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。企業(yè)以行政區(qū)劃變更未公告，企業(yè)不知情為由，申請不對企業(yè)房產(chǎn)稅漏稅行為進行行政處罰，稅局予以認(rèn)可，隨后企業(yè)補繳了房產(chǎn)稅和滯納金。（二）合租或無租使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅風(fēng)險管控問題在實際經(jīng)營中，很多小門市注冊成公司經(jīng)營，存在一址多照的現(xiàn)象，就是多個公司在同一個地方經(jīng)營，這種現(xiàn)象在小微企業(yè)中非常普遍。小微企業(yè)租賃的房屋所有權(quán)人即房東一般是個人，在房東租賃該房產(chǎn)時一般約定房產(chǎn)稅由承租人承擔(dān)，而稅局在實際征管過程中也傾向于有租賃房產(chǎn)的公司到某個業(yè)維護案例二文具類故而承銷辦公，經(jīng)營該公司0元/年用品有納房產(chǎn)與A辦未在申征收房產(chǎn)稅。如果金三系統(tǒng)監(jiān)控到或者稅管員檢查公司沒有房產(chǎn)稅的稅源信息會找企業(yè)核實，要求企房源信息并交納房產(chǎn)稅。：某品牌辦公用品公司授權(quán)縣級經(jīng)銷商承銷辦公產(chǎn)品，就不允許該承銷商承銷辦公設(shè)備類產(chǎn)品，銷商會另外注冊一個公司，以另一公司的名義承設(shè)備類產(chǎn)品。但是實際經(jīng)營地還是在同一個地方者也為同一人。李先生經(jīng)營A辦公用品有限公司，租用L先生（為李先生父親）門市一處，租金1000，約定房產(chǎn)稅由A辦公用品有限公司繳納。A辦公限公司維護房產(chǎn)稅稅源信息，按從租計征申報繳稅。后李先生又注冊B辦公設(shè)備有限公司，注冊地公用品有限公司在同一地址，B辦公設(shè)備有限公司報房產(chǎn)稅稅源信息并且也未申報繳納房產(chǎn)稅。2021年6月稅務(wù)分局通知李先生，金三系統(tǒng)監(jiān)控到B辦公設(shè)備有限公司未申報房產(chǎn)稅稅源信息，要求該公司配合調(diào)查。該案例中，B辦公設(shè)備有限公司與A辦公用品有限公司實際為合租使用L先生的門市開展業(yè)務(wù)。因為B辦公設(shè)備有限公司未申報房產(chǎn)稅稅源信息而被金三系統(tǒng)監(jiān)控關(guān)注，產(chǎn)生了涉稅風(fēng)險。經(jīng)與稅局溝通，B辦公設(shè)備有限公司與A辦公用品有限公司共同分擔(dān)房租，各自按承擔(dān)的房租申報繳納房產(chǎn)稅。（三）會計核算口徑與稅法不一致引起的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險會計核算方法與稅法規(guī)定的涉稅事項存在差異稱之為稅會差異，如果會計在涉稅申報時候沒能注意到這些差異的存在，就可能會給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險。房產(chǎn)稅稅法規(guī)定的房產(chǎn)原值包含地價，包含房屋建筑物上不可隨意移動的附屬設(shè)備或不單獨計價的配套設(shè)施，比如排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等。獨立于房屋的建筑物如水塔、圍墻、暖房、員工自行車車棚、加油站擋雨棚、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。而對于地價，會計一般在無形資產(chǎn)中核算，為了明細(xì)區(qū)分企業(yè)的固定資產(chǎn)，會計一般會將排水設(shè)備、采暖設(shè)備、消防設(shè)備等附屬于房屋的設(shè)備單獨核算。比如游泳池，如果是室內(nèi)游泳池則屬于房產(chǎn)稅稅法認(rèn)定的房產(chǎn)，但是如果是室外游泳池則不屬于房產(chǎn)稅認(rèn)定的房產(chǎn)。如果會計在房產(chǎn)稅申報時，沒能正確核算房屋的原值，僅僅以會計賬簿記載的房產(chǎn)原值進行納稅申報，會使得申報計稅依據(jù)小于稅法規(guī)定的計稅基礎(chǔ)，造成少交稅款而引起涉稅風(fēng)險。按會計準(zhǔn)則可以確認(rèn)為房產(chǎn)的但是對于房產(chǎn)稅稅法不認(rèn)定為房產(chǎn)的建筑物，如果會計按房產(chǎn)申報了房產(chǎn)稅就會使企業(yè)多交稅款，造成企業(yè)利益損失。案例三：A電子產(chǎn)品有限公司2019年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬元，房產(chǎn)取得發(fā)票后會計按500萬計入固定資產(chǎn)——辦公樓。2020年企業(yè)為辦公樓加裝中央空調(diào)，造價總計80萬元。會計在核算時憑借發(fā)票計入固定資產(chǎn)——中央空調(diào)80萬，但是沒有及時變更房產(chǎn)稅稅源信息。2021年6月企業(yè)接到稅務(wù)局通知，金三系統(tǒng)監(jiān)控到企業(yè)的相關(guān)申報信息，認(rèn)定企業(yè)房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)申報數(shù)低于實際，要求企業(yè)自查更正。企業(yè)根據(jù)稅局的任務(wù)書反映的情況，將房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)調(diào)整為包含中央空調(diào)的入賬價值后的金額更正申報并補繳了相應(yīng)的稅款和滯納金。案例四：XX金屬制品有限公司2018年建成辦公樓一棟，房產(chǎn)原值500萬。房產(chǎn)建成交付使用后，會計將該辦公樓計入固定資產(chǎn)——辦公樓入賬并申報繳納房產(chǎn)稅。2019年5月公司在該辦公樓前挖地建池，建筑假山景觀，池中放水養(yǎng)魚。該項工程造價20萬。公司會計認(rèn)為該景觀池屬于不動產(chǎn)，屬于辦公樓的附屬設(shè)施，應(yīng)變更原辦公樓的入賬價值，同時調(diào)整房產(chǎn)稅稅源信息，即景觀池也需要申報房產(chǎn)稅。故在項目完工后公司會計將該景觀池計入固定資產(chǎn)，變更了原辦公樓的入賬價值，并更正了企業(yè)的房產(chǎn)稅房源信息。2021年3月公司聘請的外部會計師在審計過程中發(fā)現(xiàn)該筆業(yè)務(wù)變動，經(jīng)過了解認(rèn)為，該景觀池可以作為不動產(chǎn)計入固定資產(chǎn)，但是該景觀池獨立于辦公樓，不屬于房產(chǎn)稅稅法定義的房產(chǎn)，按規(guī)定不需繳納房產(chǎn)稅。經(jīng)與稅務(wù)部門溝通，企業(yè)更正申報房產(chǎn)稅報表并申請退稅處理。三、企業(yè)加強房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控的對策針對上述典型案例中體現(xiàn)的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險管控存在的具體問題，本文提出以下風(fēng)險管控對策。（一）及時關(guān)注外部政策環(huán)境變化，防范外部房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險一方面，企業(yè)要實時留意當(dāng)?shù)氐恼?，注意企業(yè)用地地塊的屬性變化，廠房所在地土地性質(zhì)變更了要及時維護房源信息，及時申報繳納房產(chǎn)稅。或者可以留意稅局通報的涉稅風(fēng)險點，及時維護房源信息。因為地塊屬性信息變更在政府部門內(nèi)部會有涉稅情報傳遞機制。當(dāng)企業(yè)收到稅務(wù)部門的房產(chǎn)稅涉稅信息疑點時，應(yīng)及時配合維護房源信息并申報繳納房產(chǎn)稅的。另一方面，稅務(wù)征收管理部門應(yīng)加強服務(wù)意識，及時搜集匯總分析涉稅情報，準(zhǔn)確判斷各部門分享的數(shù)據(jù)對轄區(qū)企業(yè)的影響，及時主動多渠道地將提醒信息推送到相關(guān)人員?？梢噪娫捖?lián)系企業(yè)相關(guān)人員，向相關(guān)人員發(fā)送短信提醒，稅務(wù)公眾號消息定向推送到企業(yè)，或者在電子稅務(wù)局端推送提醒消息。（二）規(guī)范內(nèi)部控制，合理有效規(guī)避房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險按房產(chǎn)稅稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人包括房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人，房產(chǎn)代管人或使用人，房產(chǎn)承典人等。房屋出租的按規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)所有人繳納房產(chǎn)稅，但是在實踐中，房屋的所有人很多是個人，個人將自有房產(chǎn)租賃給企業(yè)作為生產(chǎn)辦公使用。房主在出租房屋時候一般約定房產(chǎn)稅有承租人也就是企業(yè)繳納。稅務(wù)部門在房產(chǎn)稅征收實踐中，也傾向于向房產(chǎn)承租人征收稅款。因為稅務(wù)部門不實際掌握個人房產(chǎn)信息，但是能準(zhǔn)確掌握承租人即企業(yè)的信息。房產(chǎn)稅法也規(guī)定可以向房產(chǎn)的實際使用人征收房產(chǎn)稅。在實踐中，金三系統(tǒng)會自動篩查注冊地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，但是自成立后一直沒申報房產(chǎn)稅的企業(yè)，如果企業(yè)注冊地址在城市、縣城和建制鎮(zhèn)，和案例二中的情況一樣是和別的企業(yè)合租使用房產(chǎn)的，如果沒有申報繳納房產(chǎn)稅一般會被系統(tǒng)篩查并預(yù)警提示的。這種情況一般建議兩家企業(yè)將房租按比例各自分擔(dān)各自申報繳納房產(chǎn)稅。（三）加強會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)加強對業(yè)務(wù)人員，財務(wù)人員特別是企業(yè)管理人員的稅收法律法規(guī)的宣傳培訓(xùn)，強化依法納稅的意識。注重對相關(guān)典型案例的搜集、學(xué)習(xí)和交流討論，積累經(jīng)驗并用于指導(dǎo)實際工作。特別是關(guān)注涉及房產(chǎn)稅的稅會差異點，可以將企業(yè)可能涉及的房產(chǎn)稅稅會差異點總結(jié)列示出來供企業(yè)相關(guān)人員系統(tǒng)學(xué)習(xí)，以降低或消除由會計核算引起的房產(chǎn)稅涉稅風(fēng)險。財務(wù)人員還應(yīng)該注重加強溝通協(xié)調(diào)能力的提升，在實踐中，由于語言環(huán)境、思維習(xí)慣等原因，對同一份政策文件每個人的理解都是不盡相同的，在對政策文件的理解有偏差的時候，一定要和稅務(wù)部門溝通協(xié)調(diào)確保對政策的理解正確。由于會計準(zhǔn)則、稅法甚至是統(tǒng)計數(shù)據(jù)對同一事物的界定并不完全一致，所以為了能更準(zhǔn)確的理解財務(wù)核算口徑和業(yè)務(wù)口徑的不一致處，為了能準(zhǔn)確滿足不同口徑核算統(tǒng)計的要求，應(yīng)當(dāng)加強對財務(wù)人員對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)專業(yè)相關(guān)知識的培訓(xùn)，讓財務(wù)人員對本企業(yè)業(yè)務(wù)特點、行業(yè)屬性有初步的掌握。四、結(jié)束語企業(yè)在日常經(jīng)營中，由于對稅法政策理解的不準(zhǔn)確，對優(yōu)惠政策的不能及時掌握，對外部政策環(huán)境變化不能及時了解都將會導(dǎo)致企業(yè)多交少交或者漏交稅款，從而使得企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險，不僅要補繳稅款滯納金還可能會面臨罰款，從而給企業(yè)帶來利益上的損失，納稅信用登記的下調(diào)。房產(chǎn)稅是對企業(yè)擁有房產(chǎn)或者對外出租承租房產(chǎn)，從價計征或者從租計征的一種財產(chǎn)行為稅，這個稅種的稅額