簡單的物業(yè)服務(wù)方案

PAGE2PAGE5目錄物業(yè)概況編制依據(jù)管理目標管理原則管理辦法物業(yè)服務(wù)項目具體方案前期物業(yè)接管驗收方案秩序維護方案消防管理方案保潔綠化方案公共設(shè)施、設(shè)備管理方案機構(gòu)設(shè)置及人員配置物業(yè)管理年度收支預算前期開辦成本一、物業(yè)概況（按照物業(yè)具體位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風格描述）

鹿寨.迎賓小區(qū)位于鹿寨縣城南開發(fā)區(qū)，小區(qū)內(nèi)共有業(yè)主109戶；其中入住66戶；未入住43戶，小區(qū)內(nèi)共設(shè)兩個出入口，小區(qū)為開放式無封閉式圍墻；無監(jiān)控系統(tǒng)。

二、編制依據(jù)

※《物業(yè)管理條例》

※《中華人民共和國物權(quán)法》

※《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法》

※《柳州市優(yōu)秀物業(yè)管理項目標準及評分細則》

三、管理目標

1、公共公共設(shè)施設(shè)備完好率達90%；

2、小區(qū)內(nèi)公共綠化植物完好率達80%；

3、小區(qū)內(nèi)公共保潔滿意率達90%；

4、小區(qū)內(nèi)公共秩序維護滿意率達90%，公共道路保持交通安全暢通；

5、小區(qū)內(nèi)公共部分火災發(fā)生率低于1%；

6、管理人員專業(yè)培訓合格率達90%；

7、服務(wù)回訪率達25%；

8、使用人滿意率達90%。

四、管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)服務(wù)的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理措施：

1.物品進出管理

①小區(qū)內(nèi)大件物品應由管理處與用戶（業(yè)主）聯(lián)系核對物品名稱、數(shù)量準確無誤后方可放行；

②進入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨。

2.機動車輛進出、停放秩序的維護①對機動車輛進出管理區(qū)域?qū)嵭写_認本小區(qū)業(yè)主車輛并發(fā)放確認通行證。

②向臨時來訪進入管理區(qū)域的車輛做好各項相關(guān)記錄。

3.公共區(qū)域巡邏小區(qū)管理區(qū)內(nèi)實行全年24小時全天對公共重點部位巡視服務(wù)，確保每二小時巡遍小區(qū)內(nèi)全部公共區(qū)域，并設(shè)置多條巡視路線。①區(qū)內(nèi)巡視a.巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、警棍、筆和巡視記錄本，并隨身攜帶小件垃圾袋；b.巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、門、窗、裝修現(xiàn)場等；c.按秩序管理處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應登記發(fā)現(xiàn)異常情況的時間和內(nèi)容說明；d.發(fā)現(xiàn)異常情況應及時通過對講機通知管理處，并迅速查明情況，嚴密監(jiān)視；e.遇緊急情況，按《應急預案》執(zhí)行；f.巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設(shè)備維護人員修復；g.巡視結(jié)束后，交接巡視器材；②夜間巡視a.夜間巡視的路線經(jīng)常變化；b.巡視時注意各通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；若發(fā)現(xiàn)可疑人員，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理；

4.門崗禮儀

a.對秩序維護員進行禮儀培訓，所有秩序維護員進行半軍事化管理。

b.進行禮儀培訓，執(zhí)行門崗任務(wù)時達到《秩序維護員工作行為標準手冊》。

5.突發(fā)事件的處理為應對各種突發(fā)事件(火災、水災、盜、搶、刑事案件等)，按指定的應急預案作業(yè)，平時應定期參加演練。（三）消防管理方案

管理內(nèi)容：

1.做好消防設(shè)施、器材的管理；

2.保持消防通道的暢通；

3.加強裝修期間的消防安全管理；

4.嚴禁違章燃放煙花爆竹；

5.嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

6.防止電器短路等引發(fā)火災因素。

管理措施：

1.制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

2.制訂消防事故處理預案，防患于未然；

3.建立義務(wù)消防隊，定期組織一次消防安全學習；

4.定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；

5.做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；

6.制止任何違反消防安全的行為；

7.積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；

8.發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。

(四)綠化、保潔方案

管理內(nèi)容：

①綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化

a.根據(jù)氣候，給花木適量澆水；

b.根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

c.制定預防措施，防治病蟲害；

d.及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；

e.定期對建筑小品進行修飾；

f.做到小區(qū)公共綠地和花草植被養(yǎng)護完好。

②清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無破損。

a.公共道路定時清潔，保持整潔清潔；

b.各類公共照明、消防等設(shè)施，每兩月清潔一次；

c.定期對下水道等排污管道清理；

d.告示牌、指示牌等每月保潔一次；

e.對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。

管理措施：

1.建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；

2.加強業(yè)務(wù)培訓，增強專業(yè)技能；

3.落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率80%、保潔服務(wù)滿意率90%；

4.強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。

(五)公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

管理內(nèi)容：

1.公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時報修；

2.公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

管理措施：

1.對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進行強化培訓，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；

2.對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

3.建立管理人員巡檢制度，確保維修合格率達90%以上，且有維修記錄；

4.采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達90%以上。

8、物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及人員配備

機構(gòu)設(shè)置

根據(jù)迎賓小區(qū)物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：

管理職責：

1.主任全面負責物業(yè)管理處的工作；

2.管理部負責行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務(wù)管理、回訪等；

3.秩序維護部負責維護小區(qū)內(nèi)公共秩序、交通車輛管理、消防管理等；

4.清潔綠化部負責園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負責綠化的培植、養(yǎng)護及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。

具體人員配備及工資支出如下：部門人員人數(shù)月工資標準（元/月/人）年工資標準（元/年/人）加班工資合計（元）工資合計（元）主任（兼管理員）1人12001440042614826秩序維護隊長1人10001200035512355秩序維護員10人7008400248086480保潔、綠化工1人70084002488648合計13人=SUM(ABOVE)3509=SUM(ABOVE)122309注:全年需300%支付工資的共11天，（工資已支付了100%，差額200%）

月工資支出：122309÷12≈10192元

(九)物業(yè)管理年度收支預算

1.年度物業(yè)收入（根據(jù)迎賓小區(qū)目前入住情況計）：126000元

A.已入?。?6戶×120元/戶.月＝7920元/月

B.未入住(包括在建)：43戶×60元/戶.月＝2580元/月

月物業(yè)收入：A+B=10500元年物業(yè)收入：（A+B）×12=126000元

2.年度物業(yè)支出：125413元（收費依據(jù)：廣西壯族自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理暫行辦法第十三條）（單位：元）支出項目月支出金額年支出金額員工工資10192122309公共設(shè)施設(shè)施維護費用2002400保潔費1001200綠化費用1001200保安費用3003600辦公費用(辦公用品、網(wǎng)費、話費)5006000其它5006000合