城市經(jīng)濟(jì)學(xué)(part5)課件

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)

（第五章）講授人：周滔

2009-2010學(xué)年第二學(xué)期第五章城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)住宅的經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)城市住房政策背景房地產(chǎn)：餓狼傳說(shuō)房?jī)r(jià)：像霧像雨又像風(fēng)調(diào)控：你的柔情我永遠(yuǎn)不懂大家都想知道的問(wèn)題高房?jī)r(jià)是什么引起的？觀點(diǎn)1：房?jī)r(jià)高都是開(kāi)發(fā)商惹的禍。代表人物：廣大群眾（是不是有你？）間接人證（開(kāi)發(fā)商自己）：09年8月，地產(chǎn)中國(guó)新思維論壇上，任志強(qiáng)說(shuō)，北京房?jī)r(jià)都是潘石屹抬起來(lái)。潘石屹隨即不甘示弱地反駁到：“房?jī)r(jià)是任總抬起來(lái)的?！?/p>

理由：房地產(chǎn)利潤(rùn)率高（錢(qián)都被開(kāi)發(fā)商賺了）開(kāi)發(fā)商見(jiàn)利忘義，唯恐房?jī)r(jià)不漲（心眼不好）欺上瞞下，囤積居奇，操控價(jià)格（手段惡劣）

......其他觀點(diǎn)馮侖：房?jī)r(jià)高是“紅顏禍水”一手造就老祖宗：有土斯有財(cái)——房子只漲不跌大家都想知道的問(wèn)題2中國(guó)的樓市是否會(huì)像日本一樣崩盤(pán)推薦閱讀：房?jī)r(jià)是薛定諤箱子里的貓

如何去思考這類(lèi)問(wèn)題？不盲從、不盲信，有自己的思考理智代替情感多維思考代替單維思考系統(tǒng)思維代替邏輯思維別人的觀點(diǎn)可以為你的觀點(diǎn)加碼幾個(gè)基本界定1

按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》的界定，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。包括：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、以及其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉(cāng)庫(kù)、廠房、商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產(chǎn)則包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線(xiàn)以及地面道路等。住宅的經(jīng)濟(jì)分析住宅的自然特性異質(zhì)性不同住宅的面積、房齡、類(lèi)型、內(nèi)部特征、公用系統(tǒng)和區(qū)位都有顯著差異。耐久性?xún)r(jià)值量大；隨著時(shí)間的流逝，其價(jià)值遞減，取決于所有者維護(hù)或修補(bǔ)的決策。不動(dòng)性（1）市場(chǎng)區(qū)域的局限性；（2）所有權(quán)與使用權(quán)分離的普遍性；（3）搬遷具有成本。住宅的經(jīng)濟(jì)分析住宅的經(jīng)濟(jì)特性昂貴性異質(zhì)性區(qū)位性外部性（“一損俱損、一榮俱榮”）績(jī)優(yōu)性（具有的真實(shí)價(jià)值比人們所認(rèn)識(shí)的表面價(jià)值更為優(yōu)越）房地合一性投資收益性（1.城市土地具有稀缺性；2.城市建設(shè)具有“積累性”）資金杠桿性住宅的自然特性對(duì)住宅的經(jīng)濟(jì)影響（1）異質(zhì)性與特征價(jià)格（hedonics）住宅具有異質(zhì)性每套住宅可以提供具有差異性的服務(wù)鄰里特征不同（環(huán)境質(zhì)量、公共品不同）特征價(jià)格不同住宅價(jià)格的構(gòu)成基礎(chǔ)價(jià)格易達(dá)性（通達(dá)性）價(jià)格面積房齡周邊環(huán)境（自然、人文環(huán)境）學(xué)區(qū)或?qū)W校住宅的自然特性對(duì)住宅的經(jīng)濟(jì)影響（2）耐久性與住宅價(jià)格預(yù)備知識(shí)：邊際成本與邊際收益案例：電影續(xù)集要拍多少部？

電影續(xù)集的數(shù)量1邊際成本210300美元（百萬(wàn)）12523bcyadz160邊際收益（1）對(duì)住宅質(zhì)量水平的選擇

住宅質(zhì)量美元

住宅質(zhì)量總收益總成本邊際成本邊際收益BACQ*Q*美元結(jié)論：為獲得最大化利潤(rùn)（總收入與總成本之間的差額），住宅所有者將選擇邊際收益等于邊際成本的住宅質(zhì)量。（2）住宅質(zhì)量變化與退出

住宅的質(zhì)量q1初始邊際成本美元q2q3高價(jià)格時(shí)的邊際收益jik初始邊際收益舊住宅的邊際成本（3）搬遷成本與消費(fèi)失衡(1)收入增長(zhǎng)住宅的質(zhì)量q1U0其他所有的商品（美元）q2收入較高時(shí)的預(yù)算線(xiàn)A0ik初始預(yù)算線(xiàn)A2A1jU1U2（2）搬遷成本與消費(fèi)失衡(2)質(zhì)量下降住宅的質(zhì)量q1U0其他所有的商品（美元）q2i預(yù)算線(xiàn)A2A1mU3（2）搬遷成本與消費(fèi)失衡結(jié)論：家庭并不會(huì)立即對(duì)環(huán)境變化作出反應(yīng)，相反，其會(huì)容忍理想住宅與實(shí)際消費(fèi)住宅水平之間存在的一定差距當(dāng)家庭進(jìn)行搬遷時(shí)，將消除住宅之間的效用差異。住宅的供求與流通（1）住宅的需求住宅需求：在各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的住宅服務(wù)的數(shù)量。有些住宅需求可以憑借自身經(jīng)濟(jì)力量去實(shí)現(xiàn)，有些只能在外界的公共資助下去實(shí)現(xiàn)（住房福利）兩個(gè)概念：住宅存量：形成住宅結(jié)構(gòu)的物質(zhì)實(shí)體或物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，表現(xiàn)為住宅單元的數(shù)量，其由建筑材料（包括配套的建筑設(shè)備）、占有土地和當(dāng)初建造時(shí)所投入的活勞動(dòng)組成。住宅服務(wù)流量：在單位時(shí)間內(nèi)住宅向居住者提供的服務(wù)的數(shù)量，其由住宅存量、人員勞動(dòng)（物業(yè)服務(wù)等）以及其他使住宅得以正常運(yùn)行的必備條件（電力、電信、采暖、給排水、綠化等）組成兩者之間的關(guān)系住宅存量是一種物質(zhì)實(shí)體、一種客觀存在并可以進(jìn)行準(zhǔn)確的測(cè)量（有量綱），而住宅服務(wù)流量則是一種非物質(zhì)效果、一種主觀感受并很難進(jìn)行具體的計(jì)量。任何住宅服務(wù)流量都必須從住宅存量中產(chǎn)生，而任何住宅存量只要沒(méi)有空置和報(bào)廢，就一定能持續(xù)地產(chǎn)生住宅服務(wù)流量。相同的住宅存量不一定能產(chǎn)生相同的住宅服務(wù)流量，反之亦然。住宅需求的性質(zhì)住宅投資（存量）住宅消費(fèi)（服務(wù)流量）業(yè)主自用（owner-occupied）（存量+服務(wù)流量）住宅需求的階段（1）溫飽階段：滿(mǎn)足最基本的居住需求（2）小康階段：設(shè)施配套、功能分區(qū)、人均居住面積8平方米以上，“每戶(hù)一套房”（3）富裕階段：私密性與舒適性提升，足夠的居住與活動(dòng)空間、停車(chē)泊位、戶(hù)外場(chǎng)所、周全服務(wù)，人均居住面積12平方米以上.影響住宅需求的因素（1）預(yù)算約束預(yù)算約束是指消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)受其收入的限制，即Y為消費(fèi)者的收入，為Pi第種商品的價(jià)格，Xi是第種商品的消費(fèi)數(shù)量，n為商品的種類(lèi)。

Ph，Xh分別為住房的單價(jià)及數(shù)量，Ps，Xs分別為基本生存消費(fèi)的單價(jià)及數(shù)量，Pe，Xe分別為子女教育消費(fèi)的單價(jià)及數(shù)量，Po，Xo分別為其他消費(fèi)的單價(jià)及數(shù)量，S為收入中作為儲(chǔ)蓄的部分。影響住宅需求的因素（2）流動(dòng)性約束流動(dòng)性約束是指行為人在低收入時(shí)期無(wú)法通過(guò)提取金融資產(chǎn)或借款以保持正常的消費(fèi)水平，即消費(fèi)者不能利用消費(fèi)信貸進(jìn)行負(fù)債消費(fèi)。抵押貸款影響住宅需求的因素（3）不確定性不確定性是指消費(fèi)過(guò)程中，外部環(huán)境存在的一些風(fēng)險(xiǎn)性的存在或不可預(yù)期性，包括收入不確定性和將來(lái)各種消費(fèi)支出的不確定性。由于不確定性的存在，居民在消費(fèi)安排上更加理性和謹(jǐn)慎，預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄增加。影響住宅需求的因素（4）住宅價(jià)格

EDP:住宅需求的價(jià)格彈性；P：住宅價(jià)格，Q：住宅需求住宅需求乏彈性：基本沒(méi)有替代品搬遷成本（前面分析）影響住宅需求的因素（5）人口與家庭因素職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成家庭構(gòu)成影響住宅需求的因素（6）其他因素消費(fèi)偏好居住傳統(tǒng)與習(xí)慣行為方式住宅市場(chǎng)發(fā)育情況金融市場(chǎng)情況住宅的供求與流通（2）住宅的供給存量供給流量供給住宅供給的方式住宅生產(chǎn)（住宅供給量=住宅建設(shè)量-住宅滅失量）住宅改進(jìn)住宅維護(hù)影響住宅供給的因素住宅價(jià)格因素（住宅供給的價(jià)格彈性較小）要素投入因素（土地要素、資金要素）市場(chǎng)需求因素政策法規(guī)因素（法律、行政、經(jīng)濟(jì)）住宅的供求與流通（3）住宅價(jià)格住宅售價(jià)的構(gòu)成1.土地成本2.拆遷成本3.建設(shè)成本4.資金成本5.管理成本6.相關(guān)稅費(fèi)7.企業(yè)利潤(rùn)8.效用調(diào)節(jié)（戶(hù)型差價(jià)）銷(xiāo)售價(jià)成本價(jià)住宅的供求與流通（3）住宅價(jià)格住宅租金的構(gòu)成1.地租2.折舊費(fèi)3.保險(xiǎn)費(fèi)4.維修費(fèi)5.管理費(fèi)6.貸款利息7.繳納稅費(fèi)8.房東盈利市場(chǎng)租金成本租金D：折舊費(fèi)，V0：房產(chǎn)原值，c：殘值率，N：折舊年限住宅的供求與流通（4）房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系P:房屋售價(jià)；R：租金；i：市場(chǎng)折現(xiàn)率住宅的供求與流通（4）房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系P:房屋售價(jià)；R：租金；η：售租比國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比一般界定為200~300若η過(guò)大（>300），房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；若η過(guò)?。?lt;200），房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，房產(chǎn)后市看好

；η合適區(qū)間（200<η<300）。北京市、重慶市2008年住房售租比

北京重慶第一季度：335208第二季度：312194第三季度：291190第四季度：286188住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)：以住宅存量和住宅服務(wù)流量以及與住宅相關(guān)的生產(chǎn)要素為流通對(duì)象，在住宅需求者與供給者之間提供溝通機(jī)會(huì)和便利條件，以促成住宅商品完成交易的場(chǎng)所或機(jī)制。是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)（1）可替代性很低（2）市場(chǎng)門(mén)檻高（3）信息不對(duì)稱(chēng)住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）地區(qū)性為市場(chǎng)壟斷或半壟斷提供了先天便利條件增大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以從全局把握市場(chǎng)走向（2）分散性整個(gè)地域內(nèi)的住宅交易詳情無(wú)法集中收集和發(fā)布，信息傳遞具有天然的缺損、失范和不透明。（3）多元性商品屬性多元交易形式多樣（4）反復(fù)性住宅市場(chǎng)的過(guò)濾效應(yīng)過(guò)濾過(guò)程有兩個(gè)基本特征：（1）質(zhì)量下降：住宅所提供的服務(wù)流量規(guī)模（即質(zhì)量）隨著時(shí)間的推移而不斷下降；（2）所有者收入下降：當(dāng)住宅沿著質(zhì)量階梯向下移動(dòng)時(shí)，它將被那些收入水平不斷降低的家庭所占據(jù)。住宅市場(chǎng)的過(guò)濾模型假設(shè)：住宅每年質(zhì)量都要損失1個(gè)單位；潛在的質(zhì)量下降趨勢(shì)可以被逆轉(zhuǎn)，但必須付出對(duì)其進(jìn)行重新修建或技術(shù)改造所需的高額成本；每個(gè)家庭理想的住宅質(zhì)量與現(xiàn)實(shí)的之間差距都有最大值（一旦這個(gè)差距達(dá)到10個(gè)單位，該家庭可以通過(guò)提高現(xiàn)住宅的質(zhì)量或者搬遷到新的住宅來(lái)縮小差距。）過(guò)濾與質(zhì)量階梯

占有者收入1002030住宅質(zhì)量200300ilzmnh10若政府對(duì)新住宅進(jìn)行補(bǔ)貼

占有者收入1002030住宅質(zhì)量200300kylprh10j2515mxz5住宅市場(chǎng)的空置現(xiàn)象空置率：某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。處于空置狀態(tài)的商品房包括以下部分：建成竣工后在一年以下的待售商品房建成竣工后的時(shí)間多于一年，少于三年的滯銷(xiāo)商品房建成竣工后的實(shí)踐大于三年的積壓商品房空置商品房住宅市場(chǎng)的空置現(xiàn)象空置率的計(jì)算美國(guó)的空置率計(jì)算方法（區(qū)分了存量和服務(wù)流量）自有住房空置率＝整年空置待售房/（自住私房＋整年空置已售待住房＋整年空置待售房）（

Homeownervacancyrate=Vacantyear-roundunitsforsaleonly/（Owneroccupiedunits+Vacantyear-roundunitssoldbutawaitingoccupancy+Vacantyear-roundunitsforsaleonly

））出租房屋空置率＝整年空置待租房/（已租房屋＋整年出租待住房＋整年空置待租房）（RentalVacancyrate=Vacantyear-roundunitsforrent/（Renteroccupiedunits+Vacantyear-roundunitsrentedbutnotyetoccupied+Vacantyear-roundunitsforrent））住宅市場(chǎng)的空置現(xiàn)象空置率的計(jì)算國(guó)內(nèi)的空置率計(jì)算方法

商品房空置率=累計(jì)的商品房空置面積/近三年商品房竣工面積之和

為何會(huì)有空置？“市場(chǎng)的不完美”需求因素信息不對(duì)稱(chēng)交易成本（直接費(fèi)用、間接費(fèi)用）預(yù)期偏好住宅空置率標(biāo)準(zhǔn)空置率（%）對(duì)應(yīng)區(qū)間<5空置不足區(qū)

5～14空置合理區(qū)14～20空置過(guò)量區(qū)>20商品房積壓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀視角1.房地產(chǎn)的發(fā)展階段2.房地產(chǎn)周期波動(dòng)1.房地產(chǎn)的發(fā)展階段合理價(jià)格繁榮階段危機(jī)階段復(fù)蘇階段蕭條階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在理論上講，是存在周期的，一般會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇階段、繁榮階段、危機(jī)階段、蕭條階段等循環(huán)過(guò)程。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平在這種周期的循環(huán)中不斷提高，合理價(jià)格平穩(wěn)上升。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是周期性的1999年-2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額

判斷房地產(chǎn)發(fā)展的階段除了參照以上特征外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度亦能反映房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)GDP低于4%的時(shí)候，房地產(chǎn)發(fā)展處于萎縮期；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于4%到5%左右時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r處于停滯時(shí)期，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)在5%到8%之間的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，當(dāng)宏觀的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高于8%的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將處于高速發(fā)展階段。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（GDP）房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展來(lái)源：庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》判斷行業(yè)發(fā)展水平在發(fā)展階段所處的地位，人均GDP是一個(gè)重要的依據(jù)。反應(yīng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最常用的指標(biāo)就是人均GDP，人均GDP在800～3000美元之間的城市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于啟動(dòng)階段；人均GDP在3000～4000美元之間的城市，其房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；人均GDP在4000～8000美元之間的城市，其房地產(chǎn)業(yè)處于平穩(wěn)發(fā)展階段；當(dāng)人均GDP達(dá)到8000美元以上時(shí)，該城市的房地產(chǎn)業(yè)將處于減緩發(fā)展階段。階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段衰退發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000美元以上來(lái)源：世界銀行經(jīng)濟(jì)理論中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)整體處于發(fā)展階段，發(fā)展水平不一，低級(jí)城市可以以高級(jí)城市為發(fā)展前瞻。減緩發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段如：深圳、北京、上?？焖侔l(fā)展階段如：大部分二線(xiàn)城市啟動(dòng)階段三線(xiàn)城市市場(chǎng)成熟度逐漸提高2008年全國(guó)上海（大）重慶人均GDP(美元)331310529

2625從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，取消福利分房制度是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的重要標(biāo)志。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展階段，但由于各個(gè)城市的發(fā)展基礎(chǔ)及其他條件的不同，市場(chǎng)成熟度水平不同。像上海、北京等一線(xiàn)城市處于平穩(wěn)發(fā)展階段，而國(guó)內(nèi)的二線(xiàn)城市和其他絕大部分地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)處于啟動(dòng)階段或尚未啟動(dòng)階段。因此，處在低級(jí)水平的城市的發(fā)展是可以以高級(jí)地位城市為發(fā)展前瞻的。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局階段特征階段外部環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)條件啟動(dòng)階段市場(chǎng)正在啟動(dòng)幾家壟斷性的投資者區(qū)域平行發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)者較少需求簡(jiǎn)單市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一快速發(fā)展階段消費(fèi)者收入水平顯著提高區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段特征明顯土地和商品房市場(chǎng)存在不規(guī)范操作政策因素影響大、住房福利大量存在大量的新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入、需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主平穩(wěn)發(fā)展階段土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行政府的住房福利少量存在競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少市場(chǎng)細(xì)分充分、得到/占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難注重效益減緩發(fā)展階段房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范但政府的住房福利依舊少量存在競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量繼續(xù)減少消費(fèi)者需求減少階段特征—續(xù)階段供應(yīng)特征需求特征啟動(dòng)階段單純數(shù)量型產(chǎn)品形式單一基本無(wú)附加值滿(mǎn)足基本生存需求客戶(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單快速發(fā)展階段住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)數(shù)量與質(zhì)量并重產(chǎn)品形式逐漸多樣化產(chǎn)品附加值提高生存、改善需求兼有需求急劇增加客戶(hù)層面擴(kuò)大平穩(wěn)發(fā)展階段以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成廣泛需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)改善需求為主客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜減緩發(fā)展階段產(chǎn)品形式極為豐富改善需求為主需求多樣2.房地產(chǎn)周期波動(dòng)房地產(chǎn)波動(dòng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入或社會(huì)生產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟(jì)變量中房地產(chǎn)部門(mén)的總產(chǎn)出水平的波動(dòng))、房地產(chǎn)消費(fèi)水平、房地產(chǎn)就業(yè)水平、房地產(chǎn)價(jià)格(物價(jià))水平以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的波動(dòng)。也稱(chēng)其為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口、政治、社會(huì)、文化、法律制度等多種因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中也會(huì)表現(xiàn)出周期性波動(dòng)的變化，出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰期和低谷期，即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性波動(dòng)規(guī)律。所謂房地產(chǎn)(經(jīng)濟(jì))周期，是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程。其一方面同宏觀經(jīng)濟(jì)總的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，另一方面又同相關(guān)行業(yè)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度緊密聯(lián)系。房地產(chǎn)周期波動(dòng)的階段表現(xiàn)房地產(chǎn)周期可以分為兩個(gè)過(guò)程，即擴(kuò)張過(guò)程和收縮過(guò)程在這兩個(gè)過(guò)程中又可分為四個(gè)階段:復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段繁榮階段危機(jī)與衰退階段蕭條階段房地產(chǎn)周期各階段示意圖最關(guān)鍵的點(diǎn)位a：峰頂b：蕭條轉(zhuǎn)折點(diǎn)c：谷底d：繁榮轉(zhuǎn)折點(diǎn)房地產(chǎn)周期的四階段a-b：衰退期b-c：蕭條期c-d：復(fù)蘇期d-a：繁榮期處在不同周期階段的市場(chǎng)有著不同的特點(diǎn)復(fù)蘇階段繁榮階段投資回報(bào)率高用家?guī)?dòng)市場(chǎng)現(xiàn)房?jī)r(jià)格大于期房?jī)r(jià)格開(kāi)發(fā)商的合理行為：買(mǎi)地，儲(chǔ)備，暫緩銷(xiāo)售物業(yè)用家持續(xù)買(mǎi)樓，長(zhǎng)期投資者增加地價(jià)上升速度大于房?jī)r(jià)上升的速度現(xiàn)樓價(jià)格與期房?jī)r(jià)格相當(dāng)投資回報(bào)率下降開(kāi)發(fā)商大量買(mǎi)地、賣(mài)樓衰退階段蕭條階段用家比例下降，投資者比例增大期房?jī)r(jià)格大于現(xiàn)房?jī)r(jià)格地價(jià)上升大于房?jī)r(jià)上升速度價(jià)格上升快，成交量逐步下滑開(kāi)發(fā)商迅速賣(mài)樓現(xiàn)房、期房?jī)r(jià)格下跌投資者退出，供過(guò)于求租房不買(mǎi)房地價(jià)下跌比樓價(jià)下跌快開(kāi)發(fā)商迅速賣(mài)樓，回籠資金，購(gòu)置土地房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期（BusinessCycle）經(jīng)濟(jì)周期(BusinessCycle)：也稱(chēng)商業(yè)周期、景氣循環(huán)，它是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮交替更迭、循環(huán)往復(fù)的一種現(xiàn)象。是國(guó)民總產(chǎn)出、總收入和總就業(yè)的波動(dòng)，是國(guó)民收入或總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)張與緊縮的交替或周期性波動(dòng)變化。過(guò)去把它分為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個(gè)階段，現(xiàn)在一般叫做衰退、谷底、擴(kuò)張和頂峰四個(gè)階段。

房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期（1）基欽周期：短周期

是1923年英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽提出的一種為期3-4年的經(jīng)濟(jì)周期?；鶜J認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期實(shí)際上有主要周期與次要周期2種。主要周期即中周期，次要周期為3~4年一次的短周期。這種短周期就稱(chēng)基欽周期。

（2）朱格拉周期：中周期

是1860年法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉提出的一種為期9~10年的經(jīng)濟(jì)周期。該周期是以國(guó)民收入、失業(yè)率和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)部門(mén)的生產(chǎn)、利潤(rùn)和價(jià)格的波動(dòng)為標(biāo)志加以劃分的。

（3）康德拉季耶夫周期：長(zhǎng)周期或長(zhǎng)波

是1926年俄國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫提出的一種為期50-60年的經(jīng)濟(jì)周期。（4）庫(kù)茲涅茨周期：另一種長(zhǎng)周期

是1930年美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炷奶岢龅囊环N為期15-25年，平均長(zhǎng)度為20年左右的經(jīng)濟(jì)周期。由于該周期主要是以建筑業(yè)的興旺和衰落這一周期性波動(dòng)現(xiàn)象為標(biāo)志加以劃分的，所以也被稱(chēng)為“建筑周期”。

（5）熊彼特周期：一種綜合

1936年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特以他的“創(chuàng)新理論”為基礎(chǔ)，對(duì)各種周期理論進(jìn)行了綜合分析后提出的。熊彼特認(rèn)為，每一個(gè)長(zhǎng)周期包括6個(gè)中周期，每一個(gè)中周期包括三個(gè)短周期。短周期約為40個(gè)月，中周期約為9~10年，長(zhǎng)周期為48~60年。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期重要組成部分，與經(jīng)濟(jì)周期有本質(zhì)相似性，即:房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程相似，也呈現(xiàn)出擴(kuò)張收縮交替出現(xiàn)、波峰波谷不斷循環(huán)、復(fù)蘇與衰退往返運(yùn)行的狀態(tài)。房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相協(xié)調(diào)，二者波動(dòng)方向相同，是一種正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期（差別）（1）周期波動(dòng)次序的差別（不一致性）

房地產(chǎn)周期波動(dòng)在復(fù)蘇階段往往滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，在繁榮和衰退階段則快于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，蕭條階段要長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。但在特定的發(fā)展階段也會(huì)有例外，如房地產(chǎn)市場(chǎng)受到其它外生因素的影響（如二戰(zhàn)結(jié)束后西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)）。房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的不一致性是由房地產(chǎn)自身的商品特性和市場(chǎng)特性造成的：一是房地產(chǎn)供給的“時(shí)滯效應(yīng)”；二是不動(dòng)產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”；三是不動(dòng)產(chǎn)的“價(jià)格粘性”。價(jià)格粘性：由于不動(dòng)產(chǎn)具有投資屬性，降價(jià)意味著物業(yè)貶值，從短期看越降越賣(mài)不出去，所以開(kāi)發(fā)商不到萬(wàn)不得己的情況不會(huì)降價(jià)，由于價(jià)格粘性的影響，即使在很高空置率的情況下，仍然有一段時(shí)間的過(guò)量開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步惡化了供求關(guān)系，使蕭條階段延長(zhǎng)。房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟(jì)周期（差別）（2）波幅與波長(zhǎng)不同

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，即波峰要高于宏觀經(jīng)濟(jì)周期，而波谷要低于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。房地產(chǎn)周期的波長(zhǎng)通常小于宏觀經(jīng)濟(jì)周期例如，英國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)周期平均波長(zhǎng)為20年，而房地產(chǎn)周期的平均波長(zhǎng)為9年。有人認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)周期的波長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波長(zhǎng)基本一致，均為4一5年。房地產(chǎn)波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)房地產(chǎn)周期必然表現(xiàn)為房地產(chǎn)波動(dòng)房地產(chǎn)波動(dòng)不一定都表現(xiàn)為房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)波動(dòng)并不必然全部都呈現(xiàn)出周期特點(diǎn)，除了房地產(chǎn)周期波動(dòng)外，還存在其他波動(dòng)形態(tài)如長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)、隨機(jī)波動(dòng)等。房地產(chǎn)波動(dòng)的理論模型從統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上講，任一現(xiàn)象的總波動(dòng)，都可以分解為長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)、周期波動(dòng)(循環(huán)波動(dòng))與不規(guī)則(隨機(jī))波動(dòng)四類(lèi)。房地產(chǎn)波動(dòng)=f(長(zhǎng)期趨勢(shì)、季節(jié)波動(dòng)、周期波動(dòng)、不規(guī)則波動(dòng))長(zhǎng)期趨勢(shì):人口的自然增長(zhǎng)促進(jìn)了包括房地產(chǎn)業(yè)的各產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，再加上技術(shù)和管理的進(jìn)步和變革，形成了包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。這種趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的影響較穩(wěn)定，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期向上、持續(xù)發(fā)展的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)。季節(jié)波動(dòng):在自然因素作用下隨季節(jié)更替而出現(xiàn)的規(guī)律性擺動(dòng)自然季節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資、生產(chǎn)、交易都會(huì)有影響，但總體上講，由于房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行過(guò)程比其他產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)，季節(jié)性波動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)波動(dòng)的影響相對(duì)較小，也較易掌握。周期波動(dòng):是在總波動(dòng)中扣除方向明確的長(zhǎng)期趨勢(shì)、規(guī)律性較強(qiáng)的季節(jié)波動(dòng)和不規(guī)則的隨機(jī)波動(dòng)后的余額，表現(xiàn)波動(dòng)間隔、長(zhǎng)度不完全相同，但波動(dòng)模式(擴(kuò)張收縮交替運(yùn)行)基本相似的特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期形成的原因很多，有經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部的原因，如市場(chǎng)供求變化、原材料的緊缺等等;也有經(jīng)濟(jì)體系外部的原因如產(chǎn)業(yè)政策等。不規(guī)則波動(dòng):是因各種意外事件影響而產(chǎn)生的隨機(jī)波動(dòng)，與前三種不同，不規(guī)則波動(dòng)無(wú)法計(jì)算與預(yù)測(cè)，有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)波動(dòng)的劇烈震動(dòng)、反常運(yùn)行。房地產(chǎn)周期波動(dòng)影響因素（1）供給與需求房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾是房地產(chǎn)周期波動(dòng)的直接原因，房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化也是房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)現(xiàn)的直接途徑。一方面如果把房地產(chǎn)周期波動(dòng)理解為房地產(chǎn)供求關(guān)系從非均衡向均衡狀態(tài)的逼近過(guò)程，那么房地產(chǎn)供求關(guān)系的變動(dòng)，也就反映出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的運(yùn)行狀態(tài)。另一方面由于房地產(chǎn)供給與需求的自身變動(dòng)，既受到房地產(chǎn)價(jià)格彈性等內(nèi)部傳導(dǎo)因素的影響，又受到來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響，因此房地產(chǎn)供給與需求關(guān)系的變動(dòng)過(guò)程，可以視為外部因素沖擊與內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制的綜合作用過(guò)程。（1）供給與需求房地產(chǎn)供求關(guān)系變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)周期影響從長(zhǎng)期看，一方面由于房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所具有的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)需求會(huì)不斷上升;另一方面，盡管長(zhǎng)期內(nèi)土地供給和房屋供給都會(huì)不斷增加，但由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使得不斷增加的房地產(chǎn)供給與持續(xù)上升的房地產(chǎn)需求在結(jié)構(gòu)上(特別是區(qū)域結(jié)構(gòu)上)總存在一些差異。這就使得在相對(duì)較長(zhǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中仍然會(huì)存在房地產(chǎn)波動(dòng)；從短期看，假定房地產(chǎn)需求上升，但由于短期內(nèi)土地供不應(yīng)求，同時(shí)房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程較長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)不易增加，短期內(nèi)增加的房地產(chǎn)需求和基本保持不變的房地產(chǎn)供給之間的矛盾較為明顯，因而導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)。（2）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)因素房地產(chǎn)運(yùn)行特征對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響運(yùn)行時(shí)間特征的影響（房地產(chǎn)完成一次循環(huán)所需時(shí)間較長(zhǎng)）時(shí)滯效應(yīng)的影響（加大房地產(chǎn)周期波動(dòng)程度）（2）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)因素房地產(chǎn)的市場(chǎng)特征對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響不完全競(jìng)爭(zhēng)性由于不完全競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不完備、商品缺乏流動(dòng)性、交易雙方難以自由進(jìn)出市場(chǎng)，因此資源難以進(jìn)行優(yōu)化配置，造成房地產(chǎn)供給上下波動(dòng)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期波動(dòng)。區(qū)域性不同區(qū)域的房地產(chǎn)不可能通過(guò)流通代替。（2）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)行為對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投機(jī)行為會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行秩序造成負(fù)面沖擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢(shì)強(qiáng)化，加劇波動(dòng)幅度。（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀因素政策因素財(cái)政政策金融政策產(chǎn)業(yè)政策（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀因素經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率國(guó)民收入、消費(fèi)水平投資波動(dòng)通貨膨脹率（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀因素心理因素心理因素對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期波動(dòng)影響不大。短期中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的心理因素主要體現(xiàn)在預(yù)期、投機(jī)、賭博、從眾、盲目樂(lè)觀、僥幸、恐慌等方面。（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀因素其他因素人口因素人口（戶(hù)數(shù)）的變化與房地產(chǎn)周期呈正相關(guān)關(guān)系。社會(huì)發(fā)展因素、城市化發(fā)展因素及技術(shù)進(jìn)步因素等影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)因素列表房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般傳導(dǎo)過(guò)程房地產(chǎn)周期波動(dòng)的一般傳導(dǎo)過(guò)程第一步:外部沖擊階段。來(lái)自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外部的變量，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)體制的變遷對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生外部沖擊。第二步:初始響應(yīng)與內(nèi)部傳導(dǎo)階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外沖擊產(chǎn)生初始響應(yīng)，并利用內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制把外部沖擊轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行的重要?jiǎng)恿σ蛩亍Ｕ穹?Yo)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊越敏感，反之越小。第三步:內(nèi)部傳導(dǎo)與振蕩衰減階段。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)存在內(nèi)部運(yùn)行阻力，當(dāng)外部沖擊通過(guò)內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制向房地產(chǎn)系統(tǒng)各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行全面?zhèn)鲗?dǎo)時(shí)，必然會(huì)導(dǎo)致初始響應(yīng)曲線(xiàn)發(fā)生衰減。第四步:進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)或重新恢復(fù)沖擊前的正常運(yùn)行狀態(tài)階段。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)所需時(shí)間(TS)，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)特征的重要指標(biāo)。TS愈長(zhǎng)，說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在受到外部沖擊后重新恢復(fù)穩(wěn)定或正常運(yùn)行所需時(shí)間就愈多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)對(duì)外部沖擊的抵御能力就愈差。相反，TS愈短，說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)重新恢復(fù)正常運(yùn)行所需時(shí)間愈短，對(duì)外部沖擊抵御能力愈好。中國(guó)的房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)1、短期波動(dòng)，長(zhǎng)期穩(wěn)定2、V型not

U型2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額月度統(tǒng)計(jì)及走勢(shì)圖（單位：十億元）

3、月度周期具有相似性4、受政策及宏觀經(jīng)濟(jì)影響大1999年來(lái)國(guó)內(nèi)物價(jià)、房?jī)r(jià)、股價(jià)走勢(shì)圖1、股價(jià)先于市場(chǎng)反應(yīng)，后于市場(chǎng)退出——虛擬市場(chǎng)2、中國(guó)CPI不包括房?jī)r(jià)3、CPI與房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)大致趨同，但是房?jī)r(jià)幅度大，因?yàn)槭莿傂孕枨蠓績(jī)r(jià)的屬性：居住+投資；房屋價(jià)值量大，門(mén)檻高；房?jī)r(jià)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更敏感4、民意+經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱cpi08年觀望的積壓需求提前釋放，09年底刺激政策到期：首套房7折優(yōu)惠退市

即使貨幣政策收緊，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性1。體制性藩籬（1）土地制度（土地公有，政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)——抑制炒地皮行為的產(chǎn)生）（2）住房制度（雙軌制的供給模式，使得一部分以低于邊際社會(huì)成本的價(jià)格獲取房屋）（3）戶(hù)籍制度（制度性身份區(qū)隔，使得政府有可能排除非本地居民的投機(jī)者）（4）稅收制度（物業(yè)保有成本較低，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移成本不高，選擇不動(dòng)產(chǎn)投資與保值是大部分公眾的唯一選擇）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性2。建構(gòu)性市場(chǎng)（1）城市化（增量剛性需求）（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展（增量改善型需求與投資型需求）（3）地廣人眾，差異明顯（國(guó)內(nèi)市場(chǎng)范圍廣，異地需求有明顯的導(dǎo)向性）（4）其他保障不完善、其他投資品市場(chǎng)不健全（住房成為預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄或普通家庭投資的首選）（5）不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)（供給者較多，競(jìng)爭(zhēng)不完全但還是能反映市場(chǎng)的實(shí)際）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性3。矛盾性鏈條（1）地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴(lài)于固投，城市發(fā)展依賴(lài)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（大量?jī)?nèi)需禁錮于地產(chǎn)領(lǐng)域）（2）政策執(zhí)行鏈過(guò)長(zhǎng)（利益過(guò)濾機(jī)制）（3）地產(chǎn)企業(yè)盈利模式的固化（簡(jiǎn)單、粗放式的增量擴(kuò)張）（4）普通消費(fèi)者消費(fèi)方式的固化（文化的影響）如何理解目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及政府的調(diào)控措施（1）對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體判研剛性需求支撐市場(chǎng)繁榮（城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展）；短期投機(jī)性需求在若干核心城市所占比例并不足以影響市場(chǎng)大勢(shì)，但其行為會(huì)對(duì)其他消費(fèi)者的預(yù)期產(chǎn)生強(qiáng)烈影響；在大部分2、3線(xiàn)及以下城市，市場(chǎng)總體健康；通脹預(yù)期的加大將使得市場(chǎng)對(duì)政府的調(diào)控措施反應(yīng)不大（不排除恐慌性?huà)伿鬯斐傻氖袌?chǎng)波動(dòng)，但總體趨勢(shì)不會(huì)有太大變化）（2）中央政府調(diào)控措施的主旨抑制異地短期投機(jī)性炒房抑制一部分投資性需求（縮短金融杠桿）房?jī)r(jià)的成本控制（改革土地獲取方式、降低土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度）抑制高端的住房需求（3）各個(gè)利益群體的行為空間分析地方政府（矛盾性）實(shí)際需求購(gòu)房者（易受宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)氛圍影響）投資性需求者（受到一定影響）投機(jī)性需求者（影響不大但可能會(huì)產(chǎn)生恐慌性?huà)伿郏┓康禺a(chǎn)企業(yè)（影響到新一輪的投資計(jì)劃）金融機(jī)構(gòu)（個(gè)貸規(guī)?？s小）股市及其他投資品市場(chǎng)（市場(chǎng)規(guī)?？赡軙?huì)擴(kuò)大）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類(lèi)房地產(chǎn)資金交易的總和。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的三個(gè)基本構(gòu)成要素融資主體融資中介金融工具融資主體房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買(mǎi)賣(mài)雙方是構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最基本的要素

.主要包括：企業(yè)居民個(gè)人政府部門(mén)融資中介融資中介是處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu)。大體上可以劃分為專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)和兼營(yíng)機(jī)構(gòu)兩類(lèi)。

房地產(chǎn)金融專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)如住房?jī)?chǔ)蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)財(cái)團(tuán)等房地產(chǎn)金融兼營(yíng)機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、保險(xiǎn)公司、信托投資公司、證券公司等金融工具房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融工具是指在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上同貨幣相交易的各種金融契約。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產(chǎn)抵押債券、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能融通資金的功能通過(guò)金融市場(chǎng)將貨幣資金由盈余部門(mén)融通到短缺部門(mén)。轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的功能豐富多樣的金融商品，可以使投資者將投資分布于具有不同收益—風(fēng)險(xiǎn)組合的多種金融產(chǎn)品上。調(diào)節(jié)和反映經(jīng)濟(jì)的功能貨幣政策和財(cái)政政策是政府通過(guò)對(duì)金融市場(chǎng)的有效功能而實(shí)施的機(jī)制和手段。2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)按金融市場(chǎng)層次劃分可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，又叫初級(jí)市場(chǎng)，是房地產(chǎn)融資活動(dòng)的初始市場(chǎng)，包括首發(fā)房地產(chǎn)信貸、新房地產(chǎn)證券上市交易（IPO，InitialPublicOffering

）等。

房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)融資工具的再交易和再流通市場(chǎng)。2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)按金融交易工具的期限分可分為貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。貨幣市場(chǎng)是融通短期資金的市場(chǎng)，包括金融同業(yè)拆借市場(chǎng)、回購(gòu)協(xié)議市場(chǎng)、商業(yè)票據(jù)市場(chǎng)、銀行承兌匯票市場(chǎng)、短期政府債券市場(chǎng)、大面額可轉(zhuǎn)讓存單市場(chǎng)等。資本市場(chǎng)是融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)，包括中長(zhǎng)期信貸市場(chǎng)和證券市場(chǎng)。資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融的主要市場(chǎng)，其金融產(chǎn)品有住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。各種金融產(chǎn)品（1）房地產(chǎn)貸款（2）房地產(chǎn)公司債券公司債券發(fā)展中國(guó)早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》，但企業(yè)債市場(chǎng)一直停滯不前。截至2007年底，中國(guó)企業(yè)債余額為3124億元，僅占年債券市場(chǎng)余額的5％，占GDP的比例不到1.4％。1993年到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票和債券融資，因而直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過(guò)房地產(chǎn)債券。企業(yè)發(fā)行債券在境外是一種非常重要的融資方式,但是目前在我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)更是困難?！豆緜l(fā)行試點(diǎn)辦法》中國(guó)證監(jiān)會(huì)2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法

》，這標(biāo)志著我國(guó)醞釀多年的公司債券發(fā)行正式啟航，為我國(guó)資本市場(chǎng)注入新的活力，使我國(guó)資本市場(chǎng)更加完善。試點(diǎn)辦法規(guī)定公司債發(fā)行實(shí)行核準(zhǔn)制，發(fā)債公司可以無(wú)擔(dān)保，發(fā)行價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)確定，為企業(yè)打開(kāi)了低成本融資渠道。試點(diǎn)辦法規(guī)定，公司債發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過(guò)市場(chǎng)詢(xún)價(jià)確定，而不必如企業(yè)債那樣去人民銀行確定利率區(qū)間。試點(diǎn)初期，只有凈資產(chǎn)規(guī)模在10億元至15億元的大型上市公司才能發(fā)行無(wú)擔(dān)保公司債。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)4萬(wàn)家,從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)量來(lái)看，目前總共有90家(近一半為買(mǎi)殼實(shí)現(xiàn)上市)，十多年來(lái)融資總共才500多億。雖然我國(guó)先有部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市，但數(shù)量較少。上市融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足總體上,國(guó)家不鼓勵(lì)。（3）房地產(chǎn)公司上市房地產(chǎn)公司上市發(fā)展流程定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券（convertiblebond）發(fā)行兼并收購(gòu)已渡過(guò)初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場(chǎng)初步認(rèn)可為更快的發(fā)展積蓄能量營(yíng)業(yè)額初具規(guī)模距IPO1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營(yíng)業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求市場(chǎng)份額進(jìn)入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績(jī)和股票走勢(shì)良好公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴(kuò)大規(guī)模進(jìn)入新的市場(chǎng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整IPO：Initialpublicoffering(首次公開(kāi)募集）

企業(yè)上市地點(diǎn)選擇比較項(xiàng)目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達(dá)克/紐交所新加坡交易所上市審批時(shí)間較長(zhǎng)一般一般最短上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費(fèi)用籌資額2.5%+RMB200萬(wàn)籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬(wàn)籌資額7%+US$300萬(wàn)籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強(qiáng)較強(qiáng)較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費(fèi)用RMB2萬(wàn)+信息費(fèi)HK$100-300萬(wàn)US$5-10萬(wàn)5-10萬(wàn)新元投資者認(rèn)同度最強(qiáng)較強(qiáng)弱較弱（4）房地產(chǎn)投資基金(私募)我國(guó)房地產(chǎn)私募基金處于嘗試階段（易居中國(guó)、金地瑞銀等）

我國(guó)房地產(chǎn)私募基金正式成立的一些障礙法律法規(guī)空白政府監(jiān)管較嚴(yán)企業(yè)不積極、投資者不感興趣我國(guó)房地產(chǎn)私募基金的前景光明（5）房地產(chǎn)投資信托基金

RealEstateInvestmentTrust（REIT）房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)。它主要是擁有并營(yíng)運(yùn)帶來(lái)收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶(hù)，這些租金為股東帶來(lái)回報(bào)。部分國(guó)家房地產(chǎn)投資信托10年的投資表現(xiàn)

（至2007年5月）

全球

美國(guó)

加拿大

荷蘭

澳洲新西蘭

1年

12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4%2年

26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5%3年

17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3%5年

19.6%20.0%不詳16.8%15.4%9.8%10年

14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8%香港房地產(chǎn)投資信托基金

香港作為經(jīng)濟(jì)體量和人口都超高新加坡好幾倍的城市，日趨重視房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的重要性2003年，香港推出了房地產(chǎn)投資信托的監(jiān)管框架，2005年7月30日頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，旨在開(kāi)拓和推廣房地產(chǎn)投資信托基金在香港的運(yùn)作由于香港優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)和有實(shí)力的房地產(chǎn)公司都很多，又靠近中國(guó)大陸，所以其發(fā)展?jié)摿途薮箅m然香港首只房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯在2005年11月才正式上市，至(2007年5月),共6個(gè)REIT,其中5個(gè)表現(xiàn)欠佳6個(gè)房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托(LinkREIT,0823.HK)

買(mǎi)入香港房委會(huì)將旗下151個(gè)商場(chǎng)和7萬(wàn)9000個(gè)車(chē)位

2007年5月9日?qǐng)?bào)17.86中較10.30港元的IPO價(jià)上揚(yáng)73%泓富產(chǎn)業(yè)信托(ProsperityREIT,0808.HK)

泓富將擁有7項(xiàng)香港商用物業(yè)，包括3幢甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)、3幢工商綜合物業(yè)的全部或部分，及1幢工業(yè)大樓的部分.2007年5月9日?qǐng)?bào)1.67已經(jīng)跌破2.16港元的IPO價(jià)

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT,0405.HK)

越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈及白馬大廈.2007年5月9日?qǐng)?bào)3.15徘徊在3.075港元的IPO冠君產(chǎn)業(yè)信托(ChampionREIT,2778.HK)

香港中環(huán)商業(yè)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓-花旗銀行廣場(chǎng).2007年5月9日?qǐng)?bào)4.35較招股價(jià)每單位5.1元跌15%以上。

陽(yáng)光房地產(chǎn)基金和富豪產(chǎn)業(yè)信托也出現(xiàn)類(lèi)似以上3個(gè)信托的情況亞太地區(qū)部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展情況較成熟市場(chǎng)不成熟市場(chǎng)或開(kāi)始階段計(jì)劃發(fā)展階段澳大利亞中國(guó)香港中國(guó)新西蘭中國(guó)臺(tái)灣印度日本韓國(guó)泰國(guó)新加坡馬來(lái)西亞印度尼西亞部分國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金

海外的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金

越秀房產(chǎn)基金(GZIREIT)第一個(gè)在香港上市的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市日期2005年12月21日越秀房產(chǎn)基金為首只內(nèi)地房地產(chǎn)信托投資基金——越秀房產(chǎn)信托基金(0405)12月21日在港掛牌上市?；I資約17.9億港元。越秀基金目前擁有4項(xiàng)資產(chǎn)，包括位于廣東的維多利亞廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈及白馬大廈，平均出租率近93％。中國(guó)零售房地產(chǎn)信托基金

2006年12月8日，嘉德置地旗下的中國(guó)零售房地產(chǎn)信托基金（Capital

Retail

China

Trust，下稱(chēng)“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。是現(xiàn)惟一在新加坡成功上市的擁有中國(guó)概念的物業(yè)基金。上市的商業(yè)物業(yè)其總面積約45萬(wàn)平方米。其中包括的7所商場(chǎng)分別是北京的望京購(gòu)物中心、九龍購(gòu)物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購(gòu)物中心，鄭州的鄭州購(gòu)物中心，呼和浩特的金宇購(gòu)物中心和蕪湖嘉信茂廣場(chǎng)。重慶的：九龍嘉信茂廣場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件），文件指出，新開(kāi)辦的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)該符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，并進(jìn)行嚴(yán)格的盡職調(diào)查，對(duì)未取得國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證（四證）的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)不低于國(guó)家建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35％。

這些規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。我國(guó)的“準(zhǔn)”房地產(chǎn)投資信托基金《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資基金（REITs）專(zhuān)題研究小組于2007年4月10日正式成立。央行已指定兩家作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金候選試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。

上證所已花了很長(zhǎng)時(shí)間做研究設(shè)計(jì)，并將積極推動(dòng)在上證所上市。（6）保險(xiǎn)資金經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)章《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》2006年3月21日正式實(shí)施。允許“保險(xiǎn)資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”。國(guó)務(wù)院2006年6月15日頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》,開(kāi)展保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)。2007年06月01日保監(jiān)會(huì)公布了其起草了《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，現(xiàn)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。首部將“不動(dòng)產(chǎn)投資”納入其中的文件。城市住房政策（1）公共住房與租金補(bǔ)貼兩種住房保障方式：“補(bǔ)磚頭”：公共住房“補(bǔ)人頭”：住房補(bǔ)貼住宅服務(wù)的數(shù)量300U0其他所有的商品（美元）360獲得200美元補(bǔ)貼時(shí)的預(yù)算線(xiàn)640ik初始預(yù)算線(xiàn)560500jU18001000540800公共住宅租金=240美元時(shí)預(yù)算線(xiàn)以外的點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)上講，補(bǔ)磚頭和補(bǔ)人頭哪種更有效率？上圖得出結(jié)論，200美元的現(xiàn)金補(bǔ)貼與300美元的租金補(bǔ)貼對(duì)接受者而言具有無(wú)差異性。公共住宅更加昂貴（1.私人部門(mén)在修建新的低收入住宅時(shí)會(huì)比公共部門(mén)更加有效率；2.市場(chǎng)中有大量低質(zhì)量的舊住宅，新住宅的最低成本都要高于舊住宅）補(bǔ)磚頭的效率和補(bǔ)人頭的效率通常不相同，如何選擇政策，要看當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)體系。住宅補(bǔ)貼的市場(chǎng)效應(yīng)非補(bǔ)貼住宅的數(shù)量300價(jià)格（美元）220f新需求500450i初始需求供給補(bǔ)貼理論上的結(jié)果：低質(zhì)量的非補(bǔ)貼住宅數(shù)量下降更多的住宅退出市場(chǎng)較低的過(guò)濾速度城市住房政策（2）為抵押貸款利息進(jìn)行補(bǔ)貼住宅消費(fèi)量（平方米）2420（美元）2000e需求10.72f獲得28%的邊際優(yōu)惠率時(shí)的邊際個(gè)人成本邊際社會(huì)成本g社會(huì)福利的損失城市住房政策（3）租金控制租金控制在400美元住宅消費(fèi)量（平方米）120（美元）70e需求500400f供給g社會(huì)福利的損失h100租金控制政策的受益者是:那些以較低的價(jià)格取得租金管制住宅的消費(fèi)者但租金控制會(huì)降低住宅使用者的收益：搜尋成本上升交鑰匙費(fèi)（keymoney）上升住宅質(zhì)量下降我國(guó)的住房供應(yīng)體系我國(guó)的住房保障政策住房保障需求旺盛（1）城市化帶來(lái)住房保障需求人群的激增我國(guó)的住房保障政策住房保障需求旺盛（2）收入差距拉大增加了住房保障的需求城鎮(zhèn)居民收入差距不斷加大年度基尼系數(shù)年度基尼系數(shù)年度基尼系數(shù)年度基尼系數(shù)1978年0.161985年0.191992年0.251999年0.31979年0.161986年0.191993年0.272000年0.3191980年0.161987年0.21994年0.32001年0.3231981年0.151988年0.231995年0.282002年0.4541982年0.151989年0.231996年0.282003年0.4581983年0.151990年0.241997年0.292004年0.4651984年0.161991年0.251998年0.3

2005年

0.47住房保障供應(yīng)嚴(yán)重不足

經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)規(guī)模不足廉租住房覆蓋面小保障性住房用地沒(méi)有保證困難地區(qū)住房保障能力不足

現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房保障政策設(shè)計(jì)和實(shí)施中“公平”問(wèn)題較突出住房保障政策體系存在兩個(gè)斷層廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房之間的斷層經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房之間的斷層福利支付方式導(dǎo)致保障資源在時(shí)間上分配不公平將應(yīng)分散到今后若干年的保障資金在買(mǎi)房時(shí)提前支付給了這些家庭，不利于近階段用有限的保障資金去擴(kuò)大保障的覆蓋面，不利于政府住房保障資源的有效利用。部分購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用住房家庭的經(jīng)濟(jì)狀況得到改善后，難以對(duì)他們將購(gòu)房時(shí)已提前享受到的保障資金進(jìn)行調(diào)節(jié)，影響住房保障資源配置的公平性存在不同程度的福利倒置現(xiàn)象附錄：幾個(gè)問(wèn)題的再認(rèn)識(shí)1.房地產(chǎn)泡沫泡沫（bubble）任何高度投機(jī)的不良商業(yè)行為”——1926年出版的《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》“泡沫”就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生出還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買(mǎi)主，這些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終?！鸬?tīng)柌?，《新帕爾格雷夫?jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》

郁金香泡沫：投機(jī)并不創(chuàng)造財(cái)富，而只是轉(zhuǎn)移財(cái)富房地產(chǎn)泡沫（estatebubbles）：房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)基礎(chǔ)價(jià)值或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件所決定的價(jià)值的偏離。房地產(chǎn)泡沫的形成原因Thecausalityofrealestatebubbles房地產(chǎn)泡沫的衡量標(biāo)準(zhǔn)Boomorbubbles

1、空置率——是否存在過(guò)度膨脹的虛擬需求

2、購(gòu)租比——從租金回報(bào)角度判斷住房是否具有投資價(jià)值3、房?jī)r(jià)收入比——價(jià)格是否處于由居民收入能夠支撐的合理水平附錄：幾個(gè)問(wèn)題的再認(rèn)識(shí)（2）房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。

——聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行的定義

國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的性質(zhì)（1）房?jī)r(jià)收入比具有高度離散性收入較低的國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比離散性表現(xiàn)得更為突出房?jī)r(jià)收入比超高的國(guó)家多數(shù)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的國(guó)家，居民收入和房屋價(jià)格都在快速的變動(dòng)中房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的性質(zhì)（2）同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)0102030400102030402003年房?jī)r(jià)收入比1993年房?jī)r(jià)收入比日本東京都市區(qū)房?jī)r(jià)收入比的變化，1975-1999房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)的性質(zhì)（3）同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異簡(jiǎn)短結(jié)論在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。因此對(duì)確定房?jī)r(jià)收入比的理想值這一做法應(yīng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度?！?～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，但不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)，而要根據(jù)我國(guó)住宅市場(chǎng)處于轉(zhuǎn)型和改革中的這一特性，研究房?jī)r(jià)收入比的合理取值。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨著時(shí)間波動(dòng)。在使用房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)時(shí)，我們應(yīng)該更重視跟蹤同一城市的房?jī)r(jià)收入比的變化，作為衡量這個(gè)城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的認(rèn)識(shí)誤區(qū)國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)的教條式照搬

最早提出“4－6倍”的BertrandRenaud同時(shí)提到了房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)不能一概而論的問(wèn)題。他認(rèn)為，“社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比非常高，和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家截然不同。社會(huì)主義國(guó)家如此高的房?jī)r(jià)收入比使我警覺(jué)到，這些國(guó)家的住宅市場(chǎng)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住宅市場(chǎng)是不同的，要在研究這些市場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu)和微觀運(yùn)行規(guī)律后，再評(píng)價(jià)其市場(chǎng)運(yùn)行的有效性。”最明顯的例子1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）。在第二部分“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，第（六）條中規(guī)定：“停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無(wú)房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據(jù)本地實(shí)際情況制訂，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行?！眹?guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的認(rèn)識(shí)誤區(qū)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算的多種方法及其缺陷房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)各指標(biāo)的不同取值：面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法和結(jié)果比較，北京，2006計(jì)算方法代表人物面積單價(jià)面積指標(biāo)個(gè)人年收入計(jì)算人口數(shù)房?jī)r(jià)收入比一國(guó)發(fā)文件經(jīng)濟(jì)適用房60工資收入211.6二潘勇平均房?jī)r(jià)60工資收入＋修正214.4三郭樹(shù)聲經(jīng)濟(jì)適用房60～80可支配收入家庭人口4.9-6.6商品房60～80可支配收入家庭人口8.5-11.4三平均法李曉林新舊房折合單價(jià)人均建筑面積×平均家庭人口可支配收入家庭人口6.0房?jī)r(jià)收入比的合理取值存款購(gòu)房模型的計(jì)算結(jié)果房?jī)r(jià)收入比需要的存款年限2.0143.1204.0255.0306.1357.139當(dāng)前條件：實(shí)際利率為1.68，購(gòu)房支出占家庭年收入13％當(dāng)前條件下房?jī)r(jià)收入比和貸款年限的關(guān)系房?jī)r(jià)收入比需要的貸款年限1.072.01