合同的簽定課件

17四月2024合同的簽定合同的簽訂作為二手房經(jīng)紀(jì)活動過程中專業(yè)知識要求最高的環(huán)節(jié)，由于交易過程的復(fù)雜性和情況的多樣性，簽訂合同時我們應(yīng)該在簽合同前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作（稅費(fèi)的計(jì)算、買房人）的征信及貸款的落實(shí)），書寫合同時注意細(xì)節(jié)，靈活不失原則，少作承諾，合理的解釋合同條款，實(shí)際工作中我們接觸最多是買賣合同和租賃合同，結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題和大家探討一下在簽訂這兩份合同應(yīng)該重點(diǎn)注意的方面。調(diào)查

1、我們現(xiàn)用的《買賣合同》和《租房合同》認(rèn)真閱讀三遍以上的請舉手？

2、能夠獨(dú)立操單請舉手?

3、大家認(rèn)為簽單最為重要的是信心、專業(yè)知還是經(jīng)驗(yàn)？

一.合同的概念及相關(guān)知識準(zhǔn)備1.合同：又稱契約，是平等主體自然人、法人或其他組織之間設(shè)立變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思、表示一致的協(xié)議。2.合同的特征：（1）合同是平等主體之間的民事法律關(guān)系。平等地位不因政治權(quán)利，經(jīng)濟(jì)實(shí)力而不同。（2）合同是兩方以上當(dāng)事人的法律行為。（3）合同是從法律上明確當(dāng)事人之間特殊權(quán)利和義務(wù)的文件（4）合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議二、簽定合同注意事項(xiàng)

1、當(dāng)事人即簽定合同主體資格

（1）產(chǎn)權(quán)人、共有人、買售人；（2）主要明確產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，歸屬權(quán)，了解手續(xù)的復(fù)雜性，程序的繁雜性，涉員的多少（3）讓有處置權(quán)的人簽字、有決定權(quán)的人簽字

2、標(biāo)的物即房屋的詳細(xì)坐落1、以產(chǎn)權(quán)坐落為準(zhǔn)且標(biāo)注土地證情況2、產(chǎn)別（私有，全民所有，股份制，有限責(zé)任）3、數(shù)量4、面積（以“產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)字樣“或明確產(chǎn)權(quán)面積）5、結(jié)構(gòu)（混合，鋼混）6、配套設(shè)施（如水，電，氣，收視，太陽能）

合同前的準(zhǔn)備

1、賣方所提供的材料。2、買方所提供的材料。3、貸款的先落實(shí)貸款的情況，征信記錄是否正常及貸款額度。4、稅費(fèi)的計(jì)算。3、價(jià)款

房款配套費(fèi)維修基金稅款傭金4、費(fèi)用承擔(dān)明確稅、費(fèi)的承擔(dān)范圍5、定金的收取

1、房東收取（留下產(chǎn)權(quán)證）

2、中介方收?。ù９苄袨椋?/p>

6、辦理期限1、買賣雙方材料準(zhǔn)備情況，2、盡量做到快定、快辦、快結(jié)7、付款方式：付款時間，金額，條件三者必不可少1、一次性付款：

當(dāng)買方看到屬于自己名字的“收件收據(jù)”回執(zhí)單及將房屋交付給買方且結(jié)清上述房屋相關(guān)費(fèi)用當(dāng)日全部付清2、分期付款：當(dāng)買方看到屬于自己名字的“收件收據(jù)”回執(zhí)單當(dāng)日首付人民幣XXXXX，余款XXXX待買房通過銀行按揭貸款放款當(dāng)日支付8、結(jié)房交房1、時間限制2、結(jié)清轉(zhuǎn)讓前的相關(guān)費(fèi)用3、相關(guān)票據(jù)的移交4、到相關(guān)部門更名，更換電話號碼9、傭金的收取中介傭金（買方和賣方）

居間擔(dān)保費(fèi)10、違約責(zé)任違約責(zé)任承擔(dān)：違約責(zé)任一定要明確，清晰化，要具有針對性：1、按房產(chǎn)總值比例2、定金法則注意定金與訂金的區(qū)別：定金具有懲罰性訂金不具有懲罰性11、補(bǔ)充協(xié)議：書面協(xié)議（1）戶口遷移；（2）墊資贖樓；（3）水電押金及交房時的房屋狀況；（4）家私電器等。

（5）其它約定：承諾一定要標(biāo)準(zhǔn)化，所謂：“言必行，行必果”12、簽章，捺印，日期1、簽訂合同時最好不留聯(lián)系電話2、讓有處置權(quán)的人簽字、有決定權(quán)的人簽字三、簽訂合同應(yīng)注意的細(xì)節(jié)1、嚴(yán)謹(jǐn)性（細(xì)節(jié)）；2、自己簽字；3、與談判的內(nèi)容一致；4、時間控制；5、各類收條與合同一致。四、收條1、證件代管：涉及當(dāng)事人、坐落、權(quán)屬證書、數(shù)量、證號寫明“代管行為”2、定金代管：涉及當(dāng)事人、坐落、定金數(shù)額、寫明“代管行為”并讓其房主簽字認(rèn)可。

五、租房議價(jià)合同委托方（甲方）:身份證號：受托方（乙方）:昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司甲、乙雙方自愿協(xié)商就租房事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方帶領(lǐng)甲方實(shí)地看位于昆明市號房屋，甲方有租賃意向，特委托乙方與出租房商議價(jià)格，為表示誠意，甲方交給乙方議價(jià)金人民幣（大寫）：，（小寫）￥：作為該房的議價(jià)保證金。二、若乙方在年月日將此房價(jià)格談到人民幣。視為甲方同意租賃上述房屋，議價(jià)保證金自動轉(zhuǎn)為租房定金，甲方保證積極配合簽訂相關(guān)合同。否則所交議價(jià)金甲方無權(quán)索回。若乙方未能在約定時限內(nèi)完成甲方委托事項(xiàng)，則乙方全額退還甲方所交議價(jià)金，且不收取甲方任何費(fèi)用。三、中介服務(wù)費(fèi)人民幣（￥：），由甲方承擔(dān)；此費(fèi)用在簽訂租房合同時一次性付清給乙方。四、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份，甲方簽字乙方蓋章后生效。備注：甲方：乙方：昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司經(jīng)辦人：年月日

六、不能出租的房屋（1）未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；（2）司法機(jī)關(guān)合同和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（3）未取得共有所有人同意的；（4）全由權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違章建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

七、租房合同1、出租方、承租方及代理人資格審查;（書面委托、共有人）；2、坐落、現(xiàn)狀（裝修、家具家電）、用途(住宅和非非住宅)；3、租金、押金及付款方式；4、租期及續(xù)約的情況；（最長20年）5、房屋裝修、損毀及修繕（1）自然損毀——房東；（2）人為損毀——客戶；（3）裝修損毀——客戶。6、相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)（物管費(fèi)、工商稅務(wù)、維修費(fèi)等）7、家私電器（最重要）；中介費(fèi)的收取。8.關(guān)于轉(zhuǎn)租因?yàn)槌凶夥街挥惺褂脵?quán)，所以轉(zhuǎn)租必須經(jīng)得出租方同意方可轉(zhuǎn)讓，且用途不得隨意更改。尤其是《物權(quán)法》出臺后對房屋用途更加重要的。轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃期限。9、關(guān)于違約（1）出租方未按時交房：退回所交租金賠償2個月租金；（2）出租方提前終止合同；