商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

1DBXX/TXXXX—XXXX商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范本文件規(guī)定了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動中的基本要求、商戶服務(wù)、特約服務(wù)、環(huán)境管理、保潔服務(wù)、秩序維護管理、消防安全管理、房屋維修設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理、評價與改進。本文件適用于營業(yè)面積5000m2及以上的商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動，營業(yè)面積小于5000m2的商業(yè)物業(yè)可參照執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894《安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則》GB3096《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準》GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準》GB8978《污水綜合排放標(biāo)準》GB/T10001.1《公共信息圖形符號第1部分：通用符號》GB/T10001.9《公共信息圖形符號第9部分：無障礙設(shè)施符號》GB/T10001.10《公共信息圖形符號第10部分：通用符號要素》GB14934《食(飲)具消毒衛(wèi)生標(biāo)準》GB/T15566.11《公共信息導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)置原則與要求第11部分：機動車停車場》GB15603《常用化學(xué)危險品貯存通則》GB17051《二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范》GB/T17242《投訴處理指南》GB/T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準》GB19210《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)清洗規(guī)范》GB/T21431《建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范》GB22337《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準》GB25201《建筑消防設(shè)施的維護管理》GB25506《消防控制室通用技術(shù)要求》GB50365《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理》DB34/T2735《清洗保潔服務(wù)通則》DB34/T3458《景觀照明工程施工及驗收規(guī)程》DB34/T3494《石材清洗護理服務(wù)規(guī)范》DB34/T3495《物業(yè)綠化養(yǎng)護服務(wù)規(guī)范》DB34/T3055《物業(yè)秩序維護進出管理及巡視檢查規(guī)范》DB34/T3096《停車服務(wù)規(guī)范》DB34/T3700《大型商業(yè)綜合體消防安全管理規(guī)范》3術(shù)語和定義2DBXX/TXXXX—XXXX下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1商業(yè)物業(yè)commercialproperty已建成并交付商業(yè)經(jīng)營使用的建筑物及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地，用于從事經(jīng)營服務(wù)活動的收益性物業(yè)。3.2特約服務(wù)thespecialpropertyservice服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主（或物業(yè)使用人）的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項服務(wù)。3.3環(huán)境管理environmentalmanagement商業(yè)區(qū)域室內(nèi)外的污水排放、噪音排放、空氣質(zhì)量、用水質(zhì)量、危險品貯存、安全風(fēng)險等綜合治3.4紅色物業(yè)party-buildingproperty以“黨建引領(lǐng)”為主線，街道社區(qū)黨組織為核心，整合服務(wù)資源、集聚服務(wù)力量、健全服務(wù)機制，著力解決好人民群眾反映突出的物業(yè)問題，提升客戶滿意度。4基本要求4.1服務(wù)企業(yè)4.1.1具有獨立法人資格，有統(tǒng)一社會信用代碼，經(jīng)營范圍應(yīng)包含物業(yè)管理服務(wù)。4.1.2服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)服務(wù)合同約定，設(shè)置滿足服務(wù)需求的現(xiàn)場機構(gòu)，并配備相應(yīng)的服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。4.1.3應(yīng)建立健全完整的內(nèi)部管理制度、物業(yè)管理制度和服務(wù)作業(yè)規(guī)程。4.2服務(wù)人員4.2.1專業(yè)技術(shù)操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書，法律法規(guī)要求持證上崗的人員，應(yīng)取得相應(yīng)證書，并保持證書有效，接待人員宜具備2種以上語言能力。4.2.2應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，儀表整潔、行為規(guī)范、舉止文明、服務(wù)熱情。4.2.3應(yīng)保障員工作業(yè)安全，完善員工作業(yè)安全防護保障措施，配備崗位所需的必要防護工具和物資。4.3服務(wù)要求4.3.1按照服務(wù)合同的約定，設(shè)立接待服務(wù)窗口，提供商戶入駐和遷出、裝修管理、報修服務(wù)、投訴處理、客戶溝通和特約服務(wù)等。4.3.2實施環(huán)境管理，節(jié)能減排，保證商業(yè)營業(yè)環(huán)境運行質(zhì)量。4.3.3根據(jù)營業(yè)特點、大型活動等要求，編制并實施保潔作業(yè)方案，保障商業(yè)環(huán)境整潔美觀。4.3.4應(yīng)根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域綠化實際情況，結(jié)合合同約定及季節(jié)、氣候特點，制定園林綠化方案，應(yīng)達到生長茂盛、色澤正常、葉不積塵。4.3.5提供安全防范管理和秩序維護服務(wù)，維持正常秩序、保障公共安全。4.3.6制定并實施房屋及設(shè)施設(shè)備的運行及維護保養(yǎng)制度，保證設(shè)備完好率不低于98%，照明、亮化裝置4.3.7應(yīng)結(jié)合商業(yè)物業(yè)區(qū)域特點，建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引起的社會危害。3DBXX/TXXXX—XXXX4.4標(biāo)識管理4.4.1應(yīng)對各類標(biāo)識進行管理，標(biāo)志和指示牌應(yīng)清晰準確，分布合理。4.4.2公共信息標(biāo)識應(yīng)符合GB/T10001.1、GB/T10001.9、GB/T10001.10的規(guī)定。4.4.3安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894的規(guī)定。4.4.4停車場標(biāo)識應(yīng)符合GB/T15566.11的規(guī)定。4.4.5公共場所標(biāo)識宜采用中、英文等多種語言書寫，文字規(guī)范。4.5檔案管理4.5.1物業(yè)服務(wù)檔案應(yīng)包括技術(shù)類檔案和管理類檔案：a)技術(shù)類檔案包括但不限于：——物業(yè)竣工驗收資料；——物業(yè)權(quán)屬資料；——物業(yè)承接查驗資料；——設(shè)施設(shè)備檔案等；b)管理類檔案包括但不限于：——服務(wù)人員檔案；——管理制度檔案；——管理和服務(wù)過程形成的文件記錄等。4.5.2物業(yè)服務(wù)檔案應(yīng)規(guī)范管理，資料齊全、分類成冊、查閱方便。技術(shù)類檔案應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定進行管理及查閱，管理類檔案應(yīng)確保內(nèi)容完整、準確。4.6應(yīng)急管理4.6.1應(yīng)急機構(gòu)4.6.1.1應(yīng)結(jié)合商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域特點，建立應(yīng)急處置和救援制度。成立由項目負責(zé)人作為第一責(zé)任人的應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)置專職（責(zé)）部門，組建專（兼）職應(yīng)急救援隊伍。4.6.1.2應(yīng)急處置領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)定期組織開展培訓(xùn)，熟練掌握各類應(yīng)急處置內(nèi)容、程序、職責(zé)，發(fā)生人員變化時應(yīng)及時調(diào)整、補充。4.6.2應(yīng)急預(yù)案4.6.2.1應(yīng)識別商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)各類風(fēng)險，建立健全完善的各類應(yīng)急預(yù)案。4.6.2.2應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：——組織機構(gòu)及職責(zé)；——項目基本情況分析；——應(yīng)急事件事故識別、分類；——應(yīng)急處置基本原則；——應(yīng)急事件事故防范措施；——預(yù)警信息處置、報告程序；——應(yīng)急分類處置措施；——應(yīng)急物資保障。4.6.2.3應(yīng)開展應(yīng)急預(yù)案演練每年不少于2次，提倡商戶共同參與，并對預(yù)案進行評審和完善，以保持其實用性和有效性。4.6.3應(yīng)急響應(yīng)4DBXX/TXXXX—XXXX4.6.3.1發(fā)生應(yīng)急事件時，應(yīng)立即響應(yīng)并識別，及時啟動應(yīng)急預(yù)案，并向相關(guān)部門報告，視情況尋求社會救援力量支持。4.6.3.2發(fā)生應(yīng)急事件，宜及時采取以下處置措施：——人員疏散；——設(shè)置警戒線；——現(xiàn)場交通、秩序維護；——應(yīng)急救援隊伍的組織與協(xié)調(diào)；——應(yīng)急物資的調(diào)集；——社會救援力量的聯(lián)動；——正面、及時、準確說明和發(fā)布信息；——做好與新聞媒體溝通與管理。4.6.3.3應(yīng)急事件有效控制后，應(yīng)及時做好各類善后處理，包括但不限于：——物業(yè)管理區(qū)域正常秩序恢復(fù)；——及時清理現(xiàn)場，恢復(fù)正常營業(yè)環(huán)境；——配合業(yè)主方恢復(fù)運行；——協(xié)助事故調(diào)查、損失評估；——協(xié)助相關(guān)理賠。4.6.3.4應(yīng)急事件處置結(jié)束后，應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案、處置過程、商戶溝通、善后處理等進行全面評估，形成書面報告，對存在的問題及時跟進改正、完善。4.6.3.5應(yīng)急處置應(yīng)形成全過程完整記錄。5接待服務(wù)5.1服務(wù)場所工作時間不少于12h，應(yīng)有現(xiàn)場接待人員，其余時間設(shè)值班人員，公布24h服務(wù)電話。服務(wù)場所宜建立黨群活動中心，實施“紅色物業(yè)”管理模式。5.2服務(wù)場所宜設(shè)置母嬰室。5.3接待服務(wù)應(yīng)專人負責(zé)，文明用語，規(guī)范服務(wù)。5.4接待咨詢、求助、報事報修等事項，應(yīng)及時答復(fù)，答復(fù)率100%。5.5受理服務(wù)事項應(yīng)記錄并存檔。6商戶服務(wù)6.1入駐和遷出6.1.1入駐時，應(yīng)按約定時間辦理包括但不限于如下手續(xù)：c)承接查驗手續(xù)；d)登記商戶信息，向商戶提供管理規(guī)約等入駐資料；e)向商戶明確經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備使用范圍，辦理設(shè)施設(shè)備交接手續(xù)。6.1.2為商戶提供約定的供電、供水、供氣等服務(wù)。6.1.3按商戶要求提供通訊或網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)。6.1.4遷出時，應(yīng)按約定時間辦理包括但不限于如下手續(xù)：a)對拆除、搬運活動進行監(jiān)督；5DBXX/TXXXX—XXXXb)查驗經(jīng)營區(qū)域公用設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞及時處置；c)確認經(jīng)營區(qū)域水、電、氣、通訊等費用的結(jié)清。6.1.5應(yīng)對空置物業(yè)進行適當(dāng)美化，巡查、清潔每月不少于1次。6.2裝修管理6.2.1受理商戶裝修施工申請，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣的容量限額、消防、噪聲、排氣、排污等相關(guān)要求。6.2.2裝修申請批準后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員操作證，簽訂施工管理協(xié)議，發(fā)放施工許可證明。6.2.3對裝修施工現(xiàn)場進行監(jiān)管，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：a)施工時間、施工區(qū)域、建筑材料進出、建筑垃圾堆放與清運；b)施工人員進出、現(xiàn)場管理，主動控制營業(yè)期間施工人員頻繁出入；c)施工現(xiàn)場封閉隔離，噪音、異味、粉塵的控制；d)供電、供水和升降等設(shè)備的使用；e)滅火器材配置，明火動用，易燃易爆物品和化學(xué)危險品的使用；f)建筑物本體和設(shè)施設(shè)備的成品保護。6.2.4進行裝修施工驗收，監(jiān)督商戶限期整改發(fā)現(xiàn)的問題。6.3報修服務(wù)6.3.1全天24h受理報修，并有值班記錄和報修記錄。一次維修合格率不低于99%，維修服務(wù)回訪率100%。6.4客戶意見管理6.4.1投訴管理應(yīng)符合GB/T17242的要求。6.4.2服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主方、商戶保持溝通，定期開展意見征詢，每半年不少于1次。6.4.3服務(wù)企業(yè)宜每年委托第三方機構(gòu)開展?jié)M意度測評，改進服務(wù)質(zhì)量。7環(huán)境管理7.1室外區(qū)域7.1.1污水排放應(yīng)符合GB8978的規(guī)定。7.1.2商業(yè)營運產(chǎn)生的噪聲對周邊的影響應(yīng)符合GB22337的規(guī)定。7.1.3環(huán)境照明應(yīng)符合DB34/T3458的要求，戶外供電設(shè)施、用電設(shè)備檢修、維護保養(yǎng)，每月不少于7.1.4建筑物外觀、門面裝飾、裝修圍擋、店招牌、戶外廣告設(shè)施及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持完好，無違章設(shè)攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整潔。7.1.5對具有抗風(fēng)能力要求的大中型戶外廣告牌等設(shè)施安全檢查，每月不少于1次。遇臺風(fēng)、汛期等惡劣天氣應(yīng)采取相應(yīng)的安全防范措施。7.1.6出入口、安全疏散及無障礙通道保持通暢，步行道和臺階地面宜采用防滑材料或鋪設(shè)防滑墊，其附屬設(shè)施保持完好。7.2室內(nèi)區(qū)域6DBXX/TXXXX—XXXX7.2.1保持室內(nèi)通風(fēng)良好，溫度、濕度、空氣質(zhì)量等應(yīng)符合GB/T18883的規(guī)定。7.2.2化學(xué)危險品貯存應(yīng)符合GB15603的要求。7.2.3二次供水設(shè)施清洗、消毒應(yīng)符合GB17051的規(guī)定。7.2.4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合《公共場所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》的規(guī)定。7.2.5柜臺、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動扶梯扶手帶、休閑設(shè)施、景觀小品、公共就餐區(qū)、共享智能設(shè)備等設(shè)施應(yīng)每日消毒不少于1次，在傳染病流行期應(yīng)每日不少于2次。7.2.6商場內(nèi)應(yīng)禁止吸煙、明確重點防火區(qū)域，保持安全疏散通道及路線暢通。7.3衛(wèi)生防疫7.3.1提供購物和餐飲服務(wù)的，除執(zhí)行食品安全、衛(wèi)生防疫相關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)符合GB3096和GB22337的規(guī)定。7.3.2適時開展衛(wèi)生防疫宣傳活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制。8保潔服務(wù)8.1制定完善的保潔服務(wù)管理制度，規(guī)范作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢查方法，并做好記錄。8.2人員、工具、藥劑應(yīng)滿足規(guī)范作業(yè)要求，作業(yè)中應(yīng)采取安全措施。8.3衛(wèi)生消殺、防四害等應(yīng)有專人檢查，并做好記錄。8.4明確商戶自用區(qū)域及公共區(qū)域結(jié)合部位的保潔范圍與責(zé)任，并定期檢查。8.5倡導(dǎo)垃圾分類，餐廚垃圾的收集、外運、處理應(yīng)符合《合肥市餐廚垃圾管理辦法》的要求。垃圾桶消殺每日不少于1次，裝修垃圾定點管理并及時督促清運。8.6雨雪天氣應(yīng)采取防滑措施，特殊部位保潔應(yīng)做好安全管理。8.7保潔服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合DB34/T2735的要求。8.8石材清洗養(yǎng)護應(yīng)符合DB34/T3494的要求。9綠化養(yǎng)護9.1綠化養(yǎng)護包括但不限于：——修剪、除雜；——澆水、施肥；——補種、補栽；——病蟲害防治；9.2綠化實際情況，結(jié)合服務(wù)合同約定及季節(jié)、氣候特點，制定綠化養(yǎng)護方案，并組織實施，做好記錄。9.3應(yīng)建立綠化養(yǎng)護苗木臺賬，名貴花木宜做安全防護，并采取銘牌標(biāo)記。9.4綠化養(yǎng)護應(yīng)符合DB34/T3495的規(guī)定，使用的藥劑不應(yīng)有害人體健康及造成環(huán)境污染。10秩序維護服務(wù)10.1人員出入管理10.1.1人員出入管理應(yīng)符合DB34/T3055的要求。10.1.2應(yīng)勸阻拾荒者、乞討者、流動商販、遛狗未牽繩者等進入物業(yè)區(qū)域。7DBXX/TXXXX—XXXX10.1.3對出入內(nèi)部專用通道的工作人員應(yīng)進行驗證，對非工作人員進行核查、登記。10.1.4夜間營業(yè)期間，宜設(shè)定專用通道并安排專人巡視。10.1.5客流高峰期時，應(yīng)控制和疏導(dǎo)人流。10.2車輛管理10.2.1停車場（庫）及車輛進出管理應(yīng)符合DB34/T3096的規(guī)定。10.2.2停車場（庫）內(nèi)禁止存放易燃易爆、化學(xué)危險品或其他違禁物品。10.2.3車流高峰期應(yīng)引導(dǎo)進出車輛按規(guī)定路線行駛，維護正常交通秩序。10.2.4救援車輛進入前，應(yīng)對通道車輛采取緊急疏散，保持道路暢通。10.3貨物裝卸10.3.1應(yīng)按約定時間、在指定區(qū)域進行。10.3.2維護貨物裝卸區(qū)域的正常秩序。10.3.3車輛在裝卸區(qū)域等候時，駕駛員不得離開現(xiàn)場。10.3.4督促作業(yè)人員做好防護措施，及時清除廢棄物。10.4監(jiān)控10.4.1應(yīng)建立完善的管理制度，監(jiān)控室應(yīng)有明顯警示標(biāo)識，室內(nèi)干凈整潔無雜物。10.4.2應(yīng)實行24h值班并保持相關(guān)記錄完整。10.4.3監(jiān)控視頻資料查閱，應(yīng)經(jīng)授權(quán)人核準。10.4.4值班人員接到報警信息后，應(yīng)及時進行核實并記錄。發(fā)現(xiàn)緊急或異常情況時，應(yīng)報告并啟動相應(yīng)預(yù)案。10.5巡邏10.5.1按商業(yè)物業(yè)的特點，合理設(shè)定巡邏路線，明確巡邏內(nèi)容，重點區(qū)域應(yīng)增加巡邏頻次，做好記錄。10.5.2應(yīng)及時制止偷盜、損壞物品、亂張貼等行為，關(guān)注特殊群體的安全。10.5.3應(yīng)勸阻違規(guī)占道、消費者不文明行為。10.5.4發(fā)現(xiàn)異常事態(tài)、服務(wù)不符合項等情況應(yīng)及時處置。10.6清場10.6.1應(yīng)結(jié)合營業(yè)時間確定清場路線，不留死角和盲區(qū)。10.6.2引導(dǎo)消費者及商戶按指定路線離場，需要留場的商戶工作人員，應(yīng)預(yù)先辦理相關(guān)手續(xù)。10.6.3要求商戶檢查確認經(jīng)營區(qū)域內(nèi)無安全隱患，確保門窗及水、電、燃氣關(guān)閉。10.6.4人員離場后，對清場區(qū)域進行復(fù)查，重點檢查電梯廳、衛(wèi)生間、公共更衣室、消防通道等場所。10.6.5完成清場的區(qū)域應(yīng)按要求封閉，進行安全防范技術(shù)設(shè)防。10.6.6清場過程應(yīng)全程錄像跟蹤，并做好清場檢查記錄。10.7大型活動保障10.7.1配合活動方編制秩序維護保障方案，包括但不限于指揮系統(tǒng)、信息傳遞、交通組織、停車保障、物資準備、應(yīng)急預(yù)案等。10.7.2活動前應(yīng)對保障方案進行模擬演練并完善。10.7.3活動中應(yīng)對出入口、活動區(qū)域、通道等處的人流及車流實施重點管控，發(fā)生擁擠或異常時，啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。8DBXX/TXXXX—XXXX10.7.4監(jiān)控室對活動現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，與現(xiàn)場保持通訊暢通。10.7.5活動后應(yīng)對現(xiàn)場進行及時恢復(fù)。11消防安全管理11.1根據(jù)商業(yè)管理區(qū)域的特點，制定完善的消防安全管理制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，消防演練每年不少于2次。11.2消防設(shè)施設(shè)備的維護管理應(yīng)符合GB25201的規(guī)定，明確專人維護、管理消防器材、消防設(shè)施。11.3根據(jù)GB25506的要求，制定消防控制室管理制度，配置專職持證值班人員，落實崗位責(zé)任制，應(yīng)包括但不限于以下要求：a)熟練掌握火警處置程序和要求，按照有關(guān)規(guī)定檢查自動消防設(shè)施、聯(lián)動控制設(shè)備運行情況，確保其處于正常工作狀態(tài)，同時做好消防控制室的火警、故障和值班記錄；b)應(yīng)實行24h值班制度，每班不少于2名專職值班人員；c)對故障報警信號應(yīng)及時確認、排除，不能排除的應(yīng)立即向主管人員報告。11.4消防安全檢查應(yīng)符合《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的要求。11.5具有餐飲的商業(yè)物業(yè)應(yīng)在用餐高峰期、重大節(jié)假日、高溫季節(jié)及后廚區(qū)域增加檢查頻次。11.6商業(yè)物業(yè)5000m2及以下宜配備不少于2組消防裝備器材柜；5000m2以上的商業(yè)物業(yè)，宜建設(shè)微型消防站。11.7建筑面積10000m2（含）以上的商業(yè)，消防裝備器材配備應(yīng)符合DB34/T3700的規(guī)定。11.8具有餐飲的商業(yè)宜配備消防車，并配備包括但不限于：空氣呼吸器、背負式細水霧滅火器、泡沫滅火器、二氧化碳滅火器、滅火毯、滅火彈等。11.9微型消防站的建設(shè)宜符合《消防安全重點單位微型消防站建設(shè)標(biāo)準（試行）》、《合肥市微型消防站管理辦法（試行）》要求。11.10消防檔案應(yīng)由專人負責(zé)記錄和保管。12房屋及設(shè)施設(shè)備管理12.1運行管理12.1.1日常管理12.1.1.1應(yīng)根據(jù)營業(yè)時間、業(yè)態(tài)調(diào)整、氣候變化及設(shè)備運行環(huán)境動態(tài)設(shè)定或調(diào)整設(shè)備設(shè)施的啟停時間及運行參數(shù)，保障系統(tǒng)設(shè)備安全、經(jīng)濟運行。12.1.1.2定時巡視檢查設(shè)備設(shè)施，并及時記錄運行技術(shù)參數(shù)及運行狀況，發(fā)現(xiàn)運行異常，應(yīng)及時修復(fù)。12.1.1.3制定完善的管理制度及操作規(guī)程，合理設(shè)定巡檢周期及檢查內(nèi)容。12.1.1.4應(yīng)建立健全設(shè)施設(shè)備及操作工具臺賬。12.1.2機房管理12.1.2.1應(yīng)定人、定崗、定責(zé)和持證管理，外來人員進出機房應(yīng)登記。12.1.2.2應(yīng)具備防火、防潮、防塵、防腐蝕及防小動物的功能，符合相關(guān)的環(huán)境技術(shù)條件，保持良好的照明和通風(fēng)。12.1.2.3應(yīng)配置安全用具、防護用品、專用工具及測量儀器儀表等。12.1.2.4統(tǒng)一設(shè)置系統(tǒng)分類色標(biāo)、設(shè)備名稱標(biāo)識、運行狀態(tài)標(biāo)識、安全警示標(biāo)識等。9DBXX/TXXXX—XXXX12.1.2.5設(shè)備系統(tǒng)圖、管理責(zé)任人信息、操作規(guī)程、巡檢記錄、應(yīng)急處置預(yù)案等應(yīng)在墻面顯著位置張12.1.2.6機房內(nèi)嚴禁放置危險品及雜物，設(shè)備本體及其附件、電氣控制箱、電器開關(guān)等保持清潔。12.1.3設(shè)備檢測和計量12.1.3.1特種設(shè)備應(yīng)委托專業(yè)機構(gòu)進行安全檢驗，并保持有效的安全使用許可。12.1.3.2高壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施應(yīng)委托專業(yè)機構(gòu)進行檢測，每年不少于1次，保持有效的檢測報告。12.1.3.3安全用具應(yīng)定期委托法定機構(gòu)進行檢測或試驗，并保持有效的檢測或試驗報告。12.1.3.4強制檢定的測量儀器儀表應(yīng)定期送法定機構(gòu)進行檢定和校準，并保持有效的檢定或校準證書；對非強制檢定的測量儀器儀表自行組織校準的，應(yīng)符合有關(guān)的計量規(guī)程。12.2房屋維護管理12.2.1編制設(shè)備設(shè)施年度維護保養(yǎng)計劃及中大修計劃，使用維修資金預(yù)算的，應(yīng)報業(yè)主方審核批準后實施。12.2.2房屋及附屬設(shè)施維護要求包括但不限于：a)每年至少2次對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時告知業(yè)主和使用人，修理并保持相關(guān)記錄；b)保持門窗玻璃、配件完好，開閉靈活，無異常聲響；c)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整、無缺損；d)定期對排水溝、排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；e)屋頂防水層每半年檢查1次，發(fā)現(xiàn)氣鼓、開裂、缺損時及時修復(fù)；f)保持道路路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損；g)休閑椅、景觀小品保持原有面貌，安全使用。12.3設(shè)施設(shè)備管理12.3.1總體要求12.3.1.1對共用設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)時，應(yīng)盡量降低對營業(yè)環(huán)境的影響。12.3.1.2被委托的專業(yè)單位在進行中大修或維護保養(yǎng)時，應(yīng)指定專人進行監(jiān)管，重點關(guān)注隱蔽工程、材料防火性能、電線承載/絕緣/接地性能及水管（含配件）承壓能力等。12.3.1.3定期做好設(shè)施設(shè)備的日常清潔、緊固、注油、檢漏等維護保養(yǎng)，發(fā)生設(shè)備突發(fā)故障時應(yīng)及時組織搶修、恢復(fù)。12.3.2公共照明——公共照明按時開啟，滿足商業(yè)營業(yè)要求；——制定節(jié)能管理制度，根據(jù)實際情況確定不同區(qū)域照明設(shè)施關(guān)閉時間；——每日巡視照明設(shè)施并及時修復(fù)。12.3.3變配電系統(tǒng)——制定臨時用電管理措施；——限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知商戶。遇緊急情況時，應(yīng)采取必要的緊急處理措施；——按照規(guī)定的周期進行高壓電氣設(shè)備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告；DBXX/TXXXX—XXXX——按照規(guī)定的周期對變配電設(shè)備設(shè)施進行檢查、維護、清潔，并做記錄；——高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確；——高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯(lián)控動作正常；——變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求；——低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常；——功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；——變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。12.3.4應(yīng)急供電系統(tǒng)——按規(guī)定周期對電機組設(shè)備進行檢查、維護，保持設(shè)備完好；——定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時應(yīng)急啟用；——發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；——自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動作正常；——定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態(tài)；——定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養(yǎng)。12.3.5電梯系統(tǒng)——應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有效的《特種設(shè)備使用標(biāo)志》，在有效期內(nèi)安全運行；——至少配備1名持證的電梯安全管理員。每日至少檢查2次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時修理；——制定完善的電梯突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，每半年演練1次；——電梯故障困人時，服務(wù)人員應(yīng)立即做出響應(yīng)，專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)30min內(nèi)趕到現(xiàn)場實施救援。12.3.6空調(diào)系統(tǒng)——運行管理應(yīng)符合GB50365的規(guī)定；——運行前應(yīng)對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)檢——運行期間每日應(yīng)巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定；——每年清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管慮網(wǎng)；——每2年清洗消毒1次風(fēng)管；空調(diào)清洗應(yīng)符合GB19210的規(guī)定；——每半年檢查1次管道、閥門并除銹；——每年檢驗1次壓力容器、儀表。12.3.7給排水系統(tǒng)——每日對各類水泵、閥門等檢查1次，確保給排水系統(tǒng)通暢，風(fēng)機正常，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；——每季度對二次供水水箱、蓄水池進行清洗消毒，確保生活飲用水水質(zhì)達到GB5749的要求；——每半年對軸承進行潤滑，每年對水泵、管道進行除銹油漆；——每年對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)；——水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口須安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好；——保障用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。12.3.8電子巡更及防盜報警系統(tǒng)DBXX/TXXXX—XXXX——工作站工作正常、整潔；——巡更器具工作正常；——巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常；——各類防盜探測器安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔；——防盜報警控制器線路無損、工作正常、整潔。12.3.9監(jiān)控系統(tǒng)——攝像機安裝牢固、位置正確，工作正常、整潔；——視頻記錄設(shè)備工作正常、整潔；——監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；—