第六講 房地產(chǎn)交易法律制度

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第六講房地產(chǎn)交易法律制度譚柏平

房地產(chǎn)法

課堂練習(xí)題一、判斷題1、1980年前，我國(guó)的國(guó)有土地?zé)o償運(yùn)用，無(wú)期限運(yùn)用，并且土地運(yùn)用權(quán)不能交易。2、建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓不同于出讓，相當(dāng)于出租。3、娛樂用地的最高年限為50年。4、建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)出讓的土地僅限于國(guó)有土地，且是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不包括集體全部的土地。2022-4-162

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二、選擇題1、以下說(shuō)法哪一個(gè)是正確的？()A、建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)出讓是一種無(wú)償行為。B、協(xié)議出讓缺乏公開性和競(jìng)爭(zhēng)性，人為因素影響較大，因此不能作為建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)的出讓方式。C、土地運(yùn)用權(quán)期滿，土地運(yùn)用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物全部權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得D、土地運(yùn)用者超過(guò)出讓合同商定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地運(yùn)用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)2022-4-163

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2、我國(guó)國(guó)有土地有償運(yùn)用制度的特點(diǎn)包括：()。A、國(guó)有土地的全部權(quán)與運(yùn)用權(quán)相分別B、國(guó)家壟斷城市土地全部權(quán)C、城市土地所用權(quán)有期轉(zhuǎn)讓D、城市土地運(yùn)用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓

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3、某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，甲房地產(chǎn)公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請(qǐng)問：甲房地產(chǎn)公司欲取得該幅土地的運(yùn)用權(quán)，可以通過(guò)下列何種方式取得？A.由市人民政府劃撥取得B.由甲公司與市人民政府土地管理部門協(xié)商取得C.由市人民政府土地管理部門招標(biāo)，甲公司參加投標(biāo)取得D.由市人民政府土地管理部門拍賣，甲公司參加競(jìng)買取得2022-4-165

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參考答案一、判斷題1、對(duì)。2、錯(cuò)。3、錯(cuò)。4、對(duì)。二、選擇題答：1、D;2、ABD;3、BCD2022-4-166

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本講教學(xué)內(nèi)容

一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問題五、房屋租賃法律制度

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一、房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)交易(一)房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1、取得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。2、房地產(chǎn)開發(fā)包括如下兩種行為：

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(1)土地開發(fā)(或再開發(fā)),即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”,把生地變成熟地；“三通一平”:道路通、給水排水通、供電線路通和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)上的土地進(jìn)行平整；“七通一平”:道路通、上下水通、電力通、雨污排水通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整。②土地再開發(fā)，即對(duì)城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。(2)房屋開

發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他用房的開發(fā)。9

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房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長(zhǎng)。3、建設(shè)項(xiàng)目種類繁多。4、與銀行關(guān)系親密。

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房地產(chǎn)開發(fā)的基本原那么1、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上(如樓房與車庫(kù))。4、按約開發(fā)土地：按合同商定的用途、商定的動(dòng)工期限開發(fā)(防止炒賣地皮、利用土地投機(jī))。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)、施工，保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：(1)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工需要符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；(2)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可運(yùn)用。6、鼓舞開發(fā)、建設(shè)居民住宅。11

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(二)房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。商品房成為“商品”需要“五證”齊全：(1)《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》;(2)《國(guó)有土地運(yùn)用證》;(3)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;(4)《施工許可證》;(5)《房產(chǎn)證》。2022-4-1612

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2、房地產(chǎn)交易的分類(1)地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國(guó)迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。(2)房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式(既包括了房產(chǎn)運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)全部權(quán)的交易)。

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3、房地產(chǎn)交易的特性(1)標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動(dòng)，雙方運(yùn)用全部權(quán)證書和運(yùn)用權(quán)證書及合同交易。(2)房地連動(dòng)。我國(guó)采納了“房地連動(dòng)”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。(3)標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，因此，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。

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(4)稀缺性。房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體上是供應(yīng)稀缺的市場(chǎng)。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供應(yīng)彈性較小。(5)承接性。房地產(chǎn)交易中土地運(yùn)用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性(如土地運(yùn)用年限)。土地運(yùn)用權(quán)出讓合同對(duì)每一次房地產(chǎn)交易均具有約束性(原那么性不能變更)。

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4、房地產(chǎn)交易需要遵守的原那么

(1)實(shí)時(shí)登記原那么：轉(zhuǎn)讓、抵押，租賃(備案)(2)房地一體原那么：(3)房地產(chǎn)交易價(jià)格由國(guó)家實(shí)施管理：(4)土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移原那么：國(guó)家全部者身份不變，徑直

與土地運(yùn)用者發(fā)生關(guān)系(5)不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原那么，即效益不可損原那么2022-4-1616

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5、我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作三階段第一階段：土地運(yùn)用權(quán)出讓階段即一級(jí)市場(chǎng)階段，活動(dòng)發(fā)生在地產(chǎn)市場(chǎng)，即由政府通過(guò)協(xié)議、拍賣、招標(biāo)和掛牌等方式，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)。

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第二階段：二級(jí)市場(chǎng)階段(開發(fā)與銷售階段)第一，開發(fā)階段：開發(fā)商籌集資金，勘察設(shè)計(jì)，建筑招標(biāo)、投標(biāo)，開工興建，竣工驗(yàn)收，投向市場(chǎng)。第二，銷售階段(通常有金融機(jī)構(gòu)與律師行業(yè)的介入):交易預(yù)備，物業(yè)選擇，商定成交價(jià)，完成定金預(yù)付。第二階段的詳細(xì)內(nèi)容如下：

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買方申請(qǐng)購(gòu)房貸款，銀行托付物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供正式估價(jià)報(bào)告而后決斷是否予以貸款。如予貸款，那么可通知律師預(yù)備貸款合同，買方同時(shí)應(yīng)通過(guò)律師或中介機(jī)構(gòu)查閱物業(yè)轉(zhuǎn)移狀況及是否辦理了銀行抵押，確定交易無(wú)障礙之后，雙方可預(yù)備契約。待合同正式簽訂、繳清首期付款，買方取得房產(chǎn)鑰匙，正式接收物業(yè)。

★★★但是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻并非此時(shí)轉(zhuǎn)移，須執(zhí)合同前往土地、房產(chǎn)管理部門登記，產(chǎn)權(quán)于登記之時(shí)正式移交。

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第三階段：房地產(chǎn)交易階段即調(diào)劑階段的房地產(chǎn)交易，或稱為第三級(jí)房地產(chǎn)交易。這一階段房地產(chǎn)交易主要方式為再轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。在上述全過(guò)程中，行為主體可以尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的援助：如向房地產(chǎn)詢問機(jī)構(gòu)詢問有關(guān)政策、法律、價(jià)格狀況；向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)托付評(píng)估房?jī)r(jià)地價(jià)；向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋求洽談協(xié)議、交易對(duì)手等房地產(chǎn)交易服務(wù)。需要留意的是，各交易階段均須做好房地產(chǎn)登記及稅費(fèi)繳納工作。20

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二、房地