【杭州市房地產(chǎn)市場限購政策現(xiàn)狀及其影響探析14000字（論文）】

.緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的重要組成部分。因此，某一地區(qū)的房價水平將極大地影響該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)波動。樓價漲得太快了，剛需的買房者看著房子嘆著氣，投機(jī)炒房客囤積房產(chǎn)，這些房地產(chǎn)已成奢侈品，并最后影響到大多數(shù)人的生活質(zhì)量。物品價格漲過慢，新增住戶資金不夠，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長難以保障，最后影響當(dāng)?shù)鼐用裆?。近幾年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，人們的生活水平還有生活質(zhì)量這也大大的被提高了，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房價飛漲，房地產(chǎn)過熱這些問題凸顯出來的時候，我們的居住需求和生活質(zhì)量也遭到了影響。為堅決控制房產(chǎn)價格快速上漲，確保房產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，從2010年開始，我國實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，要求高房價城市實(shí)施房地產(chǎn)限購政策。鑒于這一背景，杭州市市政府迄今已多次發(fā)布限購政策公告，但這些政策的實(shí)施是否取得了預(yù)期的效果，基于要為今后完善相關(guān)政策提供對策和有效的建議，我們需要進(jìn)行有效的系統(tǒng)的科學(xué)的分析和評價。1.2研究意義（1）理論意義從我們所知道的情況來看，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，各地的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策是不同的，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也是區(qū)別的。怎么系統(tǒng)梳理和呈現(xiàn)不同地區(qū)的房產(chǎn)限購政策，并根據(jù)這些地區(qū)限購政策的實(shí)施結(jié)果，對杭州市市借鑒和完善限購政策具有一定的理論意義。（2）實(shí)踐意義在市場失效的原因下，分析限購政策對房地行業(yè)的影響，能補(bǔ)宏觀調(diào)控理論和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律及前景的研究體系，實(shí)現(xiàn)研究的理論定價，從而，杭州市限購政策的進(jìn)一步制度完善體現(xiàn)了我研究和實(shí)踐的實(shí)用價值。1.3研究現(xiàn)狀1.3.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)限購政策的研究起步較晚，只有在國實(shí)行房產(chǎn)宏觀調(diào)控后，才開始關(guān)注相關(guān)研究。通過梳理國內(nèi)學(xué)者對房產(chǎn)限購政策的探究，主要集中在以下幾個方面：（1）房產(chǎn)調(diào)控政策的及時性：學(xué)者對及時性的看法不統(tǒng)一。有學(xué)者認(rèn)為，限購政策對房產(chǎn)調(diào)控政策有一定效果，但長期效果短期有限。拜合提亞爾，巴拉提江（2018）認(rèn)為，限購政策并不能有效降房價，甚至并不可以長期刺激房價上漲。顏凈（2016）認(rèn)為，限購政策實(shí)施后北京市市商品房銷售量的下滑幾乎完全是由于限購政策的影響，即限購政策對北京市樓的影響。限購政策效果極佳，政策能在短時間內(nèi)迅速控制商品房投機(jī)需求，對過熱的房地產(chǎn)市場起到了降溫作用。丁杰（2015）對北京市的限購政策進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為限購政策在短期內(nèi)對控制房價上漲有效果，但長期效果不明顯，且效果會迅速下降，長期效果不明顯。王換娥和崔銘（2017）對VAR模型進(jìn)行了實(shí)證研究。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)能明顯控制房價上漲，但房價下降幅度相對有限，呈現(xiàn)出前期房價回調(diào)的特點(diǎn)，但長期效果恰恰相反。沈強(qiáng)等（2017）在建立VAR模型并分析廈門市房地產(chǎn)限購政策后認(rèn)為：限購政策經(jīng)常會影響利益有關(guān)者的心理預(yù)期，長時間作用會更好。限購政策短期內(nèi)不能有效抑制房價上漲，限購政策的取消近期內(nèi)不會帶來快速升溫，但經(jīng)常會引起房價報復(fù)性上漲。房產(chǎn)市場保存在適用性預(yù)期，樓價調(diào)控的關(guān)鍵是上調(diào)消費(fèi)者的心理預(yù)期。鄧柏峻等（2014）也認(rèn)為，限購政策將長期受到各利益相關(guān)者心理預(yù)期的影響，長期效果會更好。限購政策有很好的調(diào)控效果，但也有一定的“時滯性”，而且隨時候的推移效果會越來越明顯。這是運(yùn)用雙差法方法研究房產(chǎn)限購政策效果后得出的結(jié)論。，（2），房產(chǎn)調(diào)控政策效果分析：各領(lǐng)域?qū)W者對政務(wù)干預(yù)房產(chǎn)的效果及評價建議不一，各領(lǐng)域?qū)W者的結(jié)論也不一致，但多數(shù)學(xué)者的結(jié)論集中在政務(wù)干預(yù)政策上。政務(wù)干預(yù)政策雖然不能達(dá)到預(yù)期效果，但在關(guān)鍵時刻可以起到一定的抑制作用。劉樹德等（2017）通過展會調(diào)查和倍差法分析了限購政策對房地產(chǎn)價格的影響，得出限購政策效果更為有效的結(jié)論，主要是由于不同的住房類型受到不同的調(diào)控效果，一線城市效果好于二線城市，二手房限購效果好于于新建的商品房。馬強(qiáng)（2014）從供給，需求和市場生產(chǎn)要素三個方面分析了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的有效性，認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定成效，但并未達(dá)到預(yù)期效果。陳潤真（2014）認(rèn)為，監(jiān)管政策在一定程度上是有效的。他從財政，稅收，土地等方面分析了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有效性，并從利益博弈的角度進(jìn)行了定性研究?；谥醒胝?、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的關(guān)系，預(yù)期效果達(dá)不到，個別調(diào)控政策效果嗎，甚至存在負(fù)面效應(yīng)，并在探究的基礎(chǔ)上，提出來了自己的政策意見。劉強(qiáng)（2014）認(rèn)為，限購政策在短期內(nèi)是有用的，不行真正抑制房價漲，并會導(dǎo)致一定的社會禮包損失。政策的長期執(zhí)行將影響房產(chǎn)市場的發(fā)展，這是正確的方向結(jié)論是在對上海市房地產(chǎn)限購政策效果進(jìn)行評估后得出的。以財稅政策代替行政手段，引導(dǎo)人民合理投資。金虎斌（2012）認(rèn)為對我國房價有一定影響，并運(yùn)用雙差分模型研究了房地產(chǎn)限購政策的效果，但短期效果不明顯。（3）至于限購政策對樓市的影響在國內(nèi)房產(chǎn)市場，不同學(xué)者通過區(qū)別的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析和理論分析發(fā)現(xiàn)，限購政策對國內(nèi)房產(chǎn)市場的影響是區(qū)別的。有學(xué)者發(fā)現(xiàn)，限購政策對房產(chǎn)市場的調(diào)控效果顯著。有學(xué)者得出結(jié)論，限購政策對房產(chǎn)市場的影響并不明顯。如侯瑞（2018）等學(xué)者認(rèn)為，限購政策對房產(chǎn)市場特別是房產(chǎn)市場具有顯著的調(diào)控效果，能抑制房產(chǎn)市場的需求和房價的快速上漲。另一方面，易憲容（2016）等學(xué)者認(rèn)為，限購政策對房地產(chǎn)市場特別是房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果并不明顯，不能明顯抑制房地產(chǎn)市場的需求和房價的快速上漲。顯然，雖然房地產(chǎn)市場限購政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中一直存在，但能否真正對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生影響，還需要進(jìn)一步研究和確定。這也是因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不僅僅是限購政策，還有限購，征稅，銀行利率等多重政策，綜合影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。因此，單一的限購政策對房地產(chǎn)市場的影響需要國內(nèi)學(xué)者更深入，更準(zhǔn)確的研究，從而確定房地產(chǎn)限購政策對房地產(chǎn)市場的影響。，綜上所述，學(xué)者們的研究內(nèi)容和成果為房地產(chǎn)限購政策效果評價提供了理論依據(jù)和實(shí)踐參考，也說明了研究房產(chǎn)限購政策對房產(chǎn)影響的重要性。但是，對于限購政策的數(shù)據(jù)探究，很多都采用了區(qū)別的數(shù)據(jù)，區(qū)別的探究重點(diǎn)和多樣化的探究方式，因此終極的研究結(jié)果也不盡相同。雖然在一定程度上反映了當(dāng)今限購政策的效果，但由于學(xué)者們的研究內(nèi)容和成果還沒有對限購政策對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行深入的分析和探討，因此本文將在上述研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深入的研究。1.4研究內(nèi)容本文的主要內(nèi)容如下：第一部分為緒論，主要闡述了本文的研究背景，探究意義和研究現(xiàn)況。第二部分是相關(guān)定義和理論基礎(chǔ)，主要簡介了相關(guān)定義和理論。第三部分是中國房產(chǎn)市場限購政策，主要從中國房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，中國房產(chǎn)限購政策實(shí)施概況和中國房產(chǎn)限購政策措施等方面進(jìn)行分析。第四部分是杭州市市房產(chǎn)市場限購政策的現(xiàn)狀分析，主要從杭州限購政策出臺的背景，杭州限購政策的分析以及杭州限購政策對市場的短期影響三個方面進(jìn)行分析。第五部分是杭州市限購政策對對房產(chǎn)市場的影響，主要從對房產(chǎn)交易數(shù)量和價格的影響，對房產(chǎn)產(chǎn)品供貨的影響以及房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀等方面進(jìn)行分析的影響三個方面進(jìn)行分析。第六部分是完善杭州市房地產(chǎn)市場限購政策的建議，主要從完善房地產(chǎn)限購政策的實(shí)施，合理提供房地產(chǎn)投資的分流方式等方面提出建議，實(shí)施分類調(diào)控，完善限購令退市機(jī)制。最后一部分是總結(jié)，主要是對全集的探究進(jìn)行報告。本文的研究框架如下：圖1.1研究框架圖

2.相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)1.3.1國外文獻(xiàn)綜述在對房產(chǎn)政府調(diào)控效果的探究中，外國學(xué)者一般通過研究貨幣政策和土地相關(guān)政策的有效性來分析房產(chǎn)市場的調(diào)控效果。他們做了很多研究。他們得出結(jié)論，房地產(chǎn)市場市場在發(fā)展過程中不會很好地發(fā)揮功效，需要政府制定一定的調(diào)控政策。j，，Richard（1982），Wheaton，and，William（1993）和White（1975）認(rèn)為政府應(yīng)在市場調(diào)節(jié)中發(fā)揮積極作用，特別是在房地產(chǎn)市場。勞倫斯H。懷特（2009）認(rèn)為，政策主體執(zhí)行不力會對政策效果產(chǎn)生負(fù)面影響。Geoffrey，Meen，Mark，Andrew（2010）采用兩種不同的評價模型，從土地政策，區(qū)域轉(zhuǎn)型和個人住房等方面分析了公共財政政策的作用，專家研究表明在下降房地產(chǎn)市場分裂程度的過程中還是取得了一定作用的是該公共財政政策。2.1相關(guān)概念2.1.1房地產(chǎn)市場房產(chǎn)市場是指土地，房等商品交易場所。房產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣，既有住宅，也有非住宅，比如商用房。居住空間與非居住空間均屬于市場經(jīng)濟(jì)的分支。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，房產(chǎn)具有一般產(chǎn)品的特點(diǎn)。因此，房產(chǎn)買賣應(yīng)遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。2.1.2政府限購政策從本質(zhì)上講，政府的限購政策是政府利用國家機(jī)器對房產(chǎn)市場的強(qiáng)制性干預(yù)。主要原因是政府通過出臺限購令等一系列行政措施來限制人們的購房行為，這可能是對買房者資格和數(shù)量的限制。市場調(diào)控政策主要限制個人或家庭買房數(shù)量，或限制買房政策，如戶口和社會保障要求等。房產(chǎn)市場調(diào)控政策主要是抑制房產(chǎn)市場的投機(jī)需求，這意味著這樣一種假設(shè)，即每個家庭或個人的住房需求數(shù)量是有限的，有投機(jī)需求的購房者是無限的。為了追求更大的利潤，他們愿意無限量地購買房地產(chǎn)。眾所周知，炒房客對高房價的貢獻(xiàn)不可小覷。從這個角度看，限購政策的出臺將在一定程度上抑制房價的上漲。但在具體實(shí)施過程中，該政策不僅限制了投機(jī)性購房者的購房需求，而且部分抑制了普通購房者的購房需求。政策制定的初衷可以說是對的，確實(shí)在一定程度上抑制了房價的進(jìn)一步上漲，但其長期影響值得深思。2.2理論基礎(chǔ)2.2.1供求理論越積越多，越積越多。供求矛盾將導(dǎo)致商品多少錢泡泡的產(chǎn)生。此時，需要根據(jù)供需趨勢制定相應(yīng)的調(diào)控措施，多角度調(diào)整供需關(guān)系，最后通過有效的市場調(diào)節(jié)，二者形成穩(wěn)定的供需平衡。，一般來說，房產(chǎn)市場的需求曲線形狀與普通商品的需求曲線形狀是一致的。它是一條向右傾斜的曲線，表明房產(chǎn)市場的多少錢和需求間存在著一種反向關(guān)系，即當(dāng)價格上升時，需求開始下降，如果商品供給不足，將在有效市場中通過市場調(diào)節(jié)形成新的供求平衡市場。然而，在未成功的市場中，如果商品供給不足，就不能通過市場調(diào)節(jié)形成新的供求平衡市場。但現(xiàn)在中國房產(chǎn)市場是一個典型的失靈市場。在這種情況下，國家控制土地供應(yīng)，從而限制房產(chǎn)供應(yīng)。由于商品房既是生活必須品，又是投資增值商品，現(xiàn)階段房產(chǎn)需求快速增長，引起房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面。當(dāng)處于供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場處于市場失靈狀態(tài)時，市場無法對供不應(yīng)求進(jìn)行調(diào)整。作為人們生活的必需品，房地產(chǎn)價格一旦失控，將影響人們的基本生活。因此，房地產(chǎn)市場在市場失靈狀態(tài)下必須采取政府干預(yù)等措施進(jìn)行宏觀調(diào)控。2.2.2利益相關(guān)者理論利益有關(guān)者理論在二十世紀(jì)六十朝代由中西國逐漸發(fā)展起，80年代后其影響力逐漸擴(kuò)大。它致力于研究怎么平衡利益相關(guān)者的利益。這些利益相關(guān)者能有國家政府，地方政務(wù)，政務(wù)單位，協(xié)會，媒體，供貨商，債權(quán)人，公司股東等。這種利益相關(guān)者與公司的生存和發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。他們有的分擔(dān)公司的經(jīng)營風(fēng)險，有些制約或監(jiān)管企業(yè)的經(jīng)營活動。公司的決策要考慮每一個利益相關(guān)者的利益，而公司的生存和發(fā)展取決于對利益相關(guān)者利益的反映質(zhì)量。

3.我國房地產(chǎn)市場限購政策3.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀自1998年我國城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個高速發(fā)展期。1998-2017年，中國房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)總體上呈穩(wěn)步上升趨勢。1998-2017年間，商品房投資從3，614.23億元增長到109，798.53億元，商品房銷售額從2，513.30億元增長到133，701.31億元，商品房銷售面積從1.22億平方米增長到16.94億平方米，建筑面積從5.08億平方米增長到78.15億平方米，竣工面積從1.76億平方米增長到10.15億平方米，全年新開工房屋建筑面積從2.04億平方米增長到17.87億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長19.68%；在過去的20年中，房地產(chǎn)開發(fā)投資各項(xiàng)指標(biāo)的平均年增長率都在9%以上，其中商品住宅投資和銷售增幅尤其大，基本都在20%以上。從圖3.1可以看出，1998年至2017年，中國房地產(chǎn)平均價格的上漲趨勢非常明顯，1998年全國商品房平均價格為每平方米2，062.57元，2017年為每平方米7，892.27元，復(fù)合增長率為7.32%。在這些因素中，1998年至2007年和2007年至2017年全國商品住宅平均銷售價格的復(fù)合增長率分別為7.22%和8.46%，2007至2017年房價平均年增長率為1.24%，這反映了近十年房價上漲的趨勢。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3.1全國房地產(chǎn)平均價格走勢總的來看，全國房地產(chǎn)平均價格在過去二十年中基本呈波動上升趨勢，除了1999年和2008年以外，其他年份的價格都比去年有所上升，2009年同比增長最高，達(dá)到23.19%。房屋價格在2008年下降，主要受到國際金融危機(jī)的影響。2008金融危機(jī)后，國家出臺了“四萬億”投資計劃，貨幣超發(fā)導(dǎo)致大量商品尤其是房屋價格開始上漲，在全國引發(fā)了新一輪的“房產(chǎn)熱”，使得2009年房價大幅上漲。根據(jù)張五常的財富儲藏理論，中國的房地產(chǎn)就是一個好的儲藏庫，兼具數(shù)理特征，一是房地產(chǎn)畢竟實(shí)物在手，信息成本較低；二是房產(chǎn)依附的土地總體上呈上升格局，尤其是在仍處于城市化進(jìn)程中的中國，房產(chǎn)增值更是看得見的預(yù)期；三是中國，尤其是東部，總體呈地少人多的格局，中央城市和市區(qū)的房屋畢竟還是稀缺商品。就是具有這三個特征，在貨幣超發(fā)時期，房價上漲就可以立竿見影，而在此之后，上漲預(yù)期的強(qiáng)化和趨勢的形成，又會進(jìn)一步推動房價上漲。3.2我國房地產(chǎn)限購政策實(shí)施概況調(diào)控政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，也是政府控制房價過快增長所采取的一種政策行政手段。從2010年開始，我國的住房限購政策經(jīng)歷了“實(shí)施一取消一重新啟動”三個階段。（1）第一輪調(diào)控政策執(zhí)行階段：2010年4月至2014年6月2008年金融危機(jī)后，我國政府采取寬松的幣政策和積極的財政政策，引起社會資本大量涌入房產(chǎn)投資，房價迅速上漲。2010年4月17日，國務(wù)院高校頒布了《新國十條》，第一次限制了住房套數(shù)。（2）大多數(shù)城市取消限制措施的階段：2014年7月至2016年8月2014年初，由于地方經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，住房供不應(yīng)求，土地供不應(yīng)求，房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場下滑，全國主要中小城市房價逐漸回落，成交量萎縮，房地產(chǎn)存量大幅增加。自2014年7月起，樓市調(diào)控重點(diǎn)從“控制房價”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定增長+去庫存”，全國范圍內(nèi)的樓市調(diào)控政策開始松動。（3）限購政策重新啟動階段：2016年9月至今經(jīng)過一年多的緩慢上漲之后，房地產(chǎn)市場在2016年初出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈，尤其是一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房價大幅上漲。為了遏制房價快速上漲，2016年9月30日晚至10月6日晚，多達(dá)19個城推出了樓調(diào)節(jié)新政策，再一次推出了限購政策，全國樓市開啟了“緊急狀態(tài)”調(diào)控方向。3.3我國房地產(chǎn)限購政策措施3.3.1購房數(shù)量限制限房價、競地價是房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心和重點(diǎn)。限購令中的購房數(shù)量是指消費(fèi)者愿意或能夠購買的房屋數(shù)量，目的在于從需求端控制房價，直接限制購房者的需求，因此限購令也是最直接有效的限購令執(zhí)行手段。每個城市對購買住房的人數(shù)都有不同程度的限制，一般情況下，大多數(shù)城市對購買住房的人數(shù)限制在2套以內(nèi)，而對購買住房的人數(shù)限制在1套以內(nèi)。因?yàn)槌鞘斜旧淼陌l(fā)展水平以及所處的地理位置不同，一些房地產(chǎn)價格相對較低、增長速度較慢的城市，對其戶籍居民的購房需求有所放松。3.3.2購房資格限制購買資格限制是指對購買房屋的主體的資格要求必須滿足的嚴(yán)格條件。購買住房的資格限制主要集中在要求非戶籍家庭在本市至少有一年的納稅證明或社會保障證，還需提供買房者身份證復(fù)印件，婚禮證原件和復(fù)印件等。對于北京、上海、深圳等地的非本市戶籍家庭來說，其中一項(xiàng)條件是連續(xù)五年以上交個稅或所得稅；對于杭州、南京、南昌、濟(jì)南、鄭州等二三線城市，要求是連續(xù)3年以上繳納社?；騻€稅，或者在購買住房前3年內(nèi)繳納2年以上。3.3.3購房區(qū)域限制調(diào)控范圍的大小，決定調(diào)控政策的力度，調(diào)控范圍越寬，調(diào)控力度就越大。在多數(shù)城市，限購區(qū)域?yàn)槭袇^(qū)，有少數(shù)城市實(shí)行全域限購，但二次限購與一次限購相比，限購范圍不斷擴(kuò)大，如天津、南京等地多次升級調(diào)控，限購區(qū)域逐漸擴(kuò)大到全市或全縣范圍。3.3.4購房面積限制購樓面積限制是指對購樓對象的具體內(nèi)容作出規(guī)定。根據(jù)房屋面積的不同，可以將住宅市場分為六種類型：90平方米以下的全新房，90-144平方米的全新房，144平方米以上的全新房，90-144平方米以下的舊二手房，90-144平方米的舊二手房，144平方米以上的舊二手房。在住宅需求方面，中小面積住宅主要表現(xiàn)為當(dāng)?shù)鼐用窦胺潜臼袘艏彝サ膭傂孕枨?，大面積住宅主要反映房地產(chǎn)市場中投資者對改善性或投資性、投機(jī)性需求。多數(shù)城市只規(guī)定新建商品住房和二手住房的購置量，只有少數(shù)城市同時規(guī)定新建商品住房和二手住房的購置量。

4.杭州市房地產(chǎn)市場限購政策現(xiàn)狀分析4.1杭州限購政策推出的背景近幾年來，隨我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)市場也在高速增大，全國的房價也越來越高。在2010年，為控制房價過迅速上漲，政府推出了“新國十條”，杭州市作為一個強(qiáng)大的二線城，似乎在2011年3月杭州市限購令出臺后就受了限制。2011年至2015年的5年間，杭州市住宅價格的年平均增長率達(dá)到3．71元。而這對杭州房地產(chǎn)而言，2016年是不一樣的一年，這年剛開始，隨國家房產(chǎn)去庫存政策的出臺和契稅，營業(yè)稅的減免新政策，上海市等外國買家紛紛涌向杭州市市場。隨著G二十杭州市峰會的召開，諸多有利因素使得杭州市房產(chǎn)市場與往年的限購令背道而馳，限貸政策，成交量和價格一路攀升。在杭州市區(qū)（余杭、蕭山、大江東、富陽），2016年新購商品房205023套，比2015年增72086套，增幅54．2％。房屋成交115769套，比2015年增49449套，增幅74．56％，再創(chuàng)歷史新高。下面的圖表顯示，特別是在2016年10月之前，杭州的月度交易量比去年同期大幅增長。數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計年鑒圖4.12016年杭州市區(qū)新建商品住宅逐月交易量與同比增幅在2016年G20杭州峰會上，杭州市最著名的城和城聲譽(yù)領(lǐng)取了極大提升。與此同時，上海市等周邊一二線城也提高了購房門檻，這是房地產(chǎn)資金的“提綱”，導(dǎo)致大量外地購房者涌入杭州市市場。2016年非杭州市戶籍購房人購房總額占城鎮(zhèn)新建商品房銷售總額的33．6％，明顯高于2015年的19．5％和2014年的18％。。從圖4.1可以看出，特別是2016年10月之前，杭州的月度交易量有了較大增長。4.2杭州限購限政策分析從2016年9月19日起，暫停房地產(chǎn)限購，停止市區(qū)限購。杭州市市政務(wù)出售給只有1套或以上公寓的非戶口居民家庭。范圍（上城區(qū)，下城區(qū)，江干區(qū)，拱墅區(qū)，西湖區(qū)，杭州市高新開發(fā)區(qū)（濱江），杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，杭州市市，旅行度假區(qū)，蕭山區(qū)，余杭區(qū)）。此手段控制了一部分外來購房者的需求。另一項(xiàng)調(diào)控措施于2016年9月27日出臺：首先，暫停市區(qū)買房。二套住房商貸首付比例也將從30％提升到五十％。提升第二套住房公積金貸款首付比例：擁有一套住房者，首付比例也從從40%調(diào)整到50%。由此到達(dá)控制效果，9月首次調(diào)控后，杭州樓市的成交量從10月開始下滑，11-12月期間，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個暫時性的冷靜期，第一次出現(xiàn)同比負(fù)增長，在兩個月之內(nèi)，杭州市房產(chǎn)市場調(diào)控政策在11月10日再次升級。自十一月10日起，非戶口居民家庭在買住房前必須提供1年社會保險或個人繳稅證明，并且在2年內(nèi)連續(xù)繳納1年社?；騻€稅證明；提高第一次購買房或擁有1套住房已結(jié)清購房貸款的，首付比例從20%提高到30%；個人或家庭擁有一套住房但未辦理相應(yīng)商貸結(jié)算的，首付比例由50％提升到60％。個人或家庭擁有兩套以上住房但尚未還款的，首付比例由60％提升到60％。首付比例由30％提升到30％，個人或家庭擁有兩套以上住房但尚未結(jié)清貸款的，首付比例由40％提高到40％。有兩套住房但未辦相應(yīng)商貸結(jié)算的，首付比例由60％提高到60％，銀行將暫停向其繼續(xù)發(fā)放貸款。數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計年鑒圖4.22016年杭州市逐月住房成交均價2017杭州樓市又出重磅調(diào)控新政，在限購和銷售調(diào)控政策方面：首個人或家庭擁有一套住房但未辦相應(yīng)商貸結(jié)算的，首付比例由50％提升到60％。個人或家庭擁有兩套以上住房但尚未還款的，首付比例從第一套起提升。從3月29日起，停止向有2套及以上住房的居民售房，暫停向本市有1套及以上住房的單身成年（含離異）家庭售房。第二，非杭州市居民應(yīng)買3年以上社會保障證明，但不包括杭州戶籍持有人和1名或1名以上戶籍居民。他們不允許在杭州買買家的房子。第三，對于從其他地方遷入四縣（城市）的居民來說，他們的家人必須在搬進(jìn)杭州市區(qū)之前花兩年時間。3月29日的限貸政策如表4.1所示。表4.12017年3月杭州限貸政策杭州本地戶籍非杭州本地戶籍首套房無貸（記錄）30%首付杭州外地均無住房無貸（記錄）30%首付有貸（記錄）60%首付有貸（記錄）60%首付2套房無貸（記錄）60%首付杭州無房外地有房無貸（記錄）60%首付有貸（記錄）60%首付有貸（記錄）1套60%3套房及以上住房不可買房2套及以上全款杭州有房不可買房4.3杭州限購政策對市場的短期影響下圖顯示了杭州限購限貸后的房地產(chǎn)交易情況?？梢?017年春節(jié)后，杭州樓市立即升溫，周成交量在一個月內(nèi)增長近4倍。個人或家庭擁有一套住房但未辦相應(yīng)商貸結(jié)算的，首付比例由50％提升到60％。個人或家庭擁有兩套以上住房但尚未還款的，首付比例將先提升。從3月29日起，暫停向有兩套及以上住房的居民售房，其中有一套及以上住房的數(shù)據(jù)將出現(xiàn)前兩次大幅下降，這是在2017年3月2日第一次限購后，第二次下降是在3月29日第二次限購之后。可見，限購令短期內(nèi)對房地產(chǎn)成交量有一定的抑制作用。不過，在3月初調(diào)控政策出臺兩周后，由于市場慣性，成交量再度大幅上漲。所以政府3月29日推出的“限購升級”，結(jié)果也是一樣的：第一周成交量下跌，之后又大幅上漲。數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計年鑒圖4.32017年春節(jié)后逐周住房交易量通過市場供求關(guān)系得出，房屋既是投資品，又是消費(fèi)品。房屋這類商品受政策影響，從而使得有條件購買的消費(fèi)者被政策排除在外，政策使總需求曲線向下移動，控制了部分人的需求；另一方面，一些想買的消費(fèi)者變得觀望，這也減少了需求。然而，杭州市房產(chǎn)市場的表現(xiàn)只是暫時的供需矛盾分析。短期內(nèi)的大幅上漲與買房者對房價的預(yù)期關(guān)于。消費(fèi)者對市場有自信，相信房價將長期持續(xù)上漲。越來越嚴(yán)厲的限購令不行早點(diǎn)完成，買不起，又失去了購買權(quán)，在這種惶恐中，成交量更高；二是因?yàn)榇嬖谑袌鰬T性，政策對市場的調(diào)節(jié)與成交量的持續(xù)下降反升；第三，杭州市的新商品房需要在政府的預(yù)售證出售。按政務(wù)的限購令，房產(chǎn)開發(fā)商的多少錢不會漲得太高，否則老百姓買不起。在本政策的有效果保護(hù)下，有購房資格的消費(fèi)者認(rèn)為這正是購買的好時機(jī)。

5.杭州市限購政策對房地產(chǎn)市場的影響5.1對房地產(chǎn)交易數(shù)量及房價的影響杭州市2010年至2015年產(chǎn)品房營銷配額，面積和平均多少錢如下表所示5.1：表5.12010-2015杭州房地產(chǎn)交易及成交價格表年份商品房銷售額度（億元）商品房銷售面積（萬m2）商品房均價（元）2010848.4420.920155.22011561.7323.617357.62012919.8554.116599.220131019.5484.121061.320141543.9.643.315440.420152155.1652.116215.0數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局表5.22010-2015杭州房地產(chǎn)交易及成交價格增幅項(xiàng)目增幅20112012201320142015銷售額度-33.79%63.75%10.84%51.44%39.59%銷售面積-23.12%71.23%-12.63%32.89%1.40%均價-13.88%-4.37%26.88%-26.69%5.02%數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局利用圖表分析能看出，2010年至2015年，杭州市市商品房銷售面積和銷售價格總體呈上升趨勢，并呈現(xiàn)出一致性。2011年，杭州市市商品房銷售額561．7億元，同比下降33．79％。商品房銷售面積420．9萬平方米，同比下降23．12％。2012年商品房銷售金額919．8億元，同比增長63．75％。商品房銷售面積554．1萬平方米，同比增長71．23％，是近年來增長最快的一次。銷售面積下降12．63％，商品房銷售面積增長10．84％。這種情況與杭州市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重視優(yōu)質(zhì)住房銷售，導(dǎo)致房價上漲，銷售面積減少有關(guān)。2014年，商品房銷售面積和銷售面積雙雙增長，反映了房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的積極影響，商品房銷售面積和銷售金額均有增長，但銷售面積僅增長39．59％，這仍然是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式所造成的情況，以精品住宅為主。5.2對房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響限購政策對房產(chǎn)產(chǎn)品供貨關(guān)系的影響主要表現(xiàn)在竣工面積和施工面積。2010，2015年，兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)如下：表5.32010-2015杭州房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)表項(xiàng)目201020112012201320142015商品房施工面積（萬m2）3294.23881.94105.34493.64789.25215.6商品房竣工面積（萬m2）637.3647.6550.8531.0541.2613.5數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局通過對研究數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，自2010年以來，杭州市房產(chǎn)的施工面積呈現(xiàn)出逐漸增加的趨勢。這也是在政府開始實(shí)施限購政策后。2011年，增幅為17．84％，也是近幾年來增幅最大的一年。這與建設(shè)仍按原計劃進(jìn)行關(guān)于，由于杭州市市房地產(chǎn)公司沒有充分認(rèn)識到政策實(shí)施對市場的影響，2012年至2015年施工面積房產(chǎn)增長速度有所放緩，并保持了不到十％的正增長率。在房子竣工面積，2011年竣工面積比2010年略有增加，2012年至2013年呈負(fù)增長前景，2012年下降率為14．95％，充分體現(xiàn)了限購政策對房產(chǎn)產(chǎn)品供貨的限制。2014年定購政策放松后，普通商品房竣工速度較快，各類房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量也有所增加，竣工面積全國實(shí)現(xiàn)正增長，2015年增長率達(dá)到13．36％，但仍達(dá)不到2010年的平均水平。對于普通供應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)品，很是成品房來說，限購政策對房產(chǎn)產(chǎn)品的供貨起到了很大的調(diào)節(jié)作用。在限購政策的影響下，房產(chǎn)公司也注重成本管理和產(chǎn)品質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)時間較長，產(chǎn)品數(shù)量減少，它還通過高端商品房提升了公司的效率，至于房產(chǎn)產(chǎn)品的供貨，限購令只是調(diào)整了商品供貨結(jié)構(gòu)，并沒有減少房產(chǎn)產(chǎn)品的供貨。同時，對市場經(jīng)濟(jì)起到了政策的調(diào)控作用，使企業(yè)更加重視消費(fèi)需求和商品房的品質(zhì)。5.3對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地位的影響限購令對房地產(chǎn)業(yè)地位的危害，主要表現(xiàn)在GDP的房產(chǎn)投資比重和社會固定投資比重上。具體數(shù)值如下：表5.42010-2015年杭州GDP固定資產(chǎn)投入與房地產(chǎn)投入、銷售情況表201020112012201320142015杭州GDP2891.93405.23763.84041.95679.36426.7社會固定資產(chǎn)投入1344.21587.71887.02041.02415.62935.1商品房開發(fā)投入653.1877.31042.51085.21335.61425.2商品房銷售面額度（億元）848.4561.7919.81019.51543.92155.1數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局從上表能看出來，2011年至2015年，杭州市市國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率是充分的，2013年增長率最小，為7．39％，2014年增長率為四十．51％，2015年增長率達(dá)到21．51％。在杭州市原有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)直接關(guān)系到GDP和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。限購政策實(shí)行后，房地產(chǎn)業(yè)投資保持增長態(tài)勢，但2013年增長速度僅為4．10％，2014年快速增長至23．07％，2011年下降33．79％，2012年快速增長至63．75％，2013年放緩，2014年再次大幅增長，說明政策調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式對GDP及當(dāng)?shù)氐墓潭ㄙY產(chǎn)投資有一定影響。在確定了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性后，從房產(chǎn)銷售比重和房產(chǎn)投資比重的變化分析了限購政策對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢的影響。GDP的商品房理財和營銷配額比例如下：表5.5商品房銷售額度占據(jù)GDP比重20112012201320142015杭州GDP增速17.75%10.53%7.39%40.51%13.16%商品房銷售額增速-33.79%63.75%10.84%51.44%39.59%銷售占據(jù)GDP比重16.50%24.44%25.22%27.18%33.53%數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局結(jié)果表明，房產(chǎn)投資增長速度相對高于GDP，但它在GDP中的比例也在慢慢下降。商品房銷售逐步增加，在GDP中所占比重波動較大，總體呈上升趨勢。由此可見，雖然房產(chǎn)限購政策已經(jīng)實(shí)行，但房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍是GDP在杭州市市發(fā)展的主要動力。房產(chǎn)在GDP的發(fā)展中仍處于非常重要的地位，其銷售量對GDP的推進(jìn)作用明顯。表5.6商品房投資占據(jù)社會固定投資比重20112012201320142015社會固定投資增速18.11%18.85%8.16%18.35%21.51%房產(chǎn)投資增速34.33%18.83%4.10%23.07%6.71%房地產(chǎn)投資在社會固定投資中的比重55.26%55.25%53.17%55.29%48.56%數(shù)據(jù)來源：杭州市統(tǒng)計局在社會固定財產(chǎn)投資增長速度慢的情況下，房產(chǎn)投資增長速度波動明顯，但房產(chǎn)投資占社會投資的比重仍在50％左右，其在社會固定財產(chǎn)投資中的關(guān)鍵地位并未受很大危害，而房地行業(yè)投資仍是社會固定投資的主要方向。

6.杭州市房地產(chǎn)市場限購政策的完善建議6.1完善實(shí)施房地產(chǎn)限購政策近幾年來，杭州市的幾項(xiàng)限購措施主要從戶口，購房人數(shù)和差別化貸款政策等方面進(jìn)行。雖然這些政策的短期效果比較明顯，但也保存在上述一系列問題。政務(wù)應(yīng)針對杭州市市限購政策所保存在的主要問題進(jìn)行市場調(diào)查。推動完善限購政策機(jī)制，調(diào)新政主要內(nèi)容。首先，杭州市政府能根據(jù)消費(fèi)群體和杭州市市區(qū)的劃分，考慮制定不同的限購政策，確保限購政策滿足區(qū)別市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和公眾需求，其次，加強(qiáng)對限購政策的監(jiān)督管理。在限購政策的后續(xù)執(zhí)行中，要以杭州市市府為主體，加強(qiáng)對特定城區(qū)限購政策執(zhí)行情況的監(jiān)督，成立限購政策協(xié)調(diào)機(jī)制，重點(diǎn)是限購政策的效果評估和完善。要重點(diǎn)對其實(shí)施效果進(jìn)行調(diào)查評價分析，分析政策效果的積極因素和效果，分析其負(fù)面影響，及時提出改變數(shù)量的方案，以確保限購政策始終與房地產(chǎn)市場發(fā)展相適應(yīng)。6.2合理提供房地產(chǎn)投資的分流途徑杭州市還應(yīng)注意房產(chǎn)投資資金的分流，如引導(dǎo)資金流向海外市場和金融市場，一起出臺限購政策。很是在充分發(fā)揮實(shí)體經(jīng)濟(jì)支柱作用的情況下，杭州市市應(yīng)重點(diǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)注入資金，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。這就要求政府加強(qiáng)對資本投資的監(jiān)督管理，給予投資者相應(yīng)的投資優(yōu)惠。一起，政府要在注重政府職能和普遍服務(wù)的一起，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，在投資分流的具體管理上，杭州市政府也能借鑒美國政府的積極經(jīng)驗(yàn)，在信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)推出優(yōu)惠投資政策，或與保險公司合作市建立科技創(chuàng)新基金池，政府，保險公司和投資者可采取4：4：2的風(fēng)險承擔(dān)方式，為確保投資者對投資制造業(yè)企業(yè)和新興企業(yè)有風(fēng)險防范措施，減少投資者的投資疑慮，可增加優(yōu)惠政策，對投資給予優(yōu)惠，企業(yè)的土地，稅收等水電項(xiàng)目，將有助于資本所有者投資其他行業(yè)，減少房地產(chǎn)業(yè)的資本流入，對保障房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。6.3實(shí)施分類調(diào)控杭州市房產(chǎn)的市場管理也能借鑒德國和美國的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)保障性住房的情況，實(shí)行分類調(diào)控方案，對高檔商品房和普通商品房進(jìn)行分區(qū)管理。在保障性住房，要重視優(yōu)惠政策，激勵人們房屋出租，買房，增加保障性住房在房地產(chǎn)市場的比重，并給在保障性住房投資的公司相應(yīng)的打折政策，同時提高最基層住房供應(yīng)的比重，要保證大多數(shù)人都能買到相應(yīng)的住房，所以在限購政策中，根據(jù)市場發(fā)展分析，控制投機(jī)資金流入，要注意對這類房地產(chǎn)的調(diào)控，從而避免普通商品房在優(yōu)質(zhì)住宅范圍內(nèi)的虛高價格，實(shí)現(xiàn)保障性住房普通商品房與高檔住宅2：4：2的比例，兩頭小中間大，這是改善房產(chǎn)市場的獨(dú)到之處。在房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，杭州市市政務(wù)能參照這個比例，并根據(jù)杭州市的整體情況，分類調(diào)控房產(chǎn)市場的均衡發(fā)展，改變概念設(shè)計的限購政策。6.4完善限購令“退市機(jī)制”雖然限購政策近期內(nèi)不會解除，但其退市可見一斑，因杭州市市市府是一種非經(jīng)濟(jì)，非市場的宏觀調(diào)控手段，在依靠限購令對房產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的一起，也重視其退市設(shè)計，從而防止房產(chǎn)業(yè)因政策退出而正常發(fā)揮功效。房產(chǎn)限購政策涉及多方利益相關(guān)者。杭州市政府在設(shè)計退出機(jī)制時，應(yīng)在很大程度上考慮不同利益相關(guān)者的需求，循序漸進(jìn)，循序漸進(jìn)，避免房地產(chǎn)市場利率和貸款政策中的“報復(fù)性反彈”現(xiàn)象，繼續(xù)發(fā)揮限購政策的積極作用。比如，對于杭州房地產(chǎn)的限購政策，政府可以逐步補(bǔ)充稅收政策，增加商品房交易稅、房屋租賃所得稅和二手房交易稅。同時，減少保障性住房的稅收收入，從而達(dá)到通過稅收政策控制商品房價格上漲