城市開發(fā)經(jīng)濟學(xué)

關(guān)于城市開發(fā)經(jīng)濟學(xué)12一、城市開發(fā)的概念

城市開發(fā)是指以城市土地利用為核心的一種經(jīng)濟性活動，主要以城市物業(yè)（土地和房屋）、城市基礎(chǔ)設(shè)施為對象，通過資金和勞動的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間。

城市開發(fā)作為城市自我生長、自我整合的機制，始終存在于城市發(fā)展之中。第2頁,共51頁，2024年2月25日，星期天3二、城市開發(fā)的類型

新開發(fā)是將土地從其他用途（如農(nóng)業(yè)用途）轉(zhuǎn)化為城市用途的開發(fā)過程；

再開發(fā)是城市空間的物質(zhì)替代過程，往往伴隨功能變更的過程，如單一功能變更為綜合功能，或者居住功能變更為商業(yè)功能。

新開發(fā)和再開發(fā)的時空分布規(guī)律是：從城市的生長期到成熟期，新開發(fā)活動遞減，再開發(fā)活動遞增；從城市的中心區(qū)到邊緣區(qū)，新開發(fā)活動遞增，而再開發(fā)活動遞減。1.新開發(fā)與再開發(fā)第3頁,共51頁，2024年2月25日，星期天4

城市空間可以分為兩類：公共空間和非公共空間。公共空間包括公園綠地、市政道路及其他公共設(shè)施用地等，非公共空間是指各類產(chǎn)業(yè)活動和居住活動的用地。一般來說，公共空間主要由公共開發(fā)機構(gòu)（主要是政府）提供，非公共空間主要是由非公共開發(fā)者（主要是房地產(chǎn)公司以及其他投資者等）提供。當(dāng)然，這兩者的開發(fā)活動在一定的政策導(dǎo)向下，也會發(fā)生交叉，如公共開發(fā)機構(gòu)有時會投入盈利性開發(fā)活動，非公共的開發(fā)者也有可能提供一部分公共空間給社會共享。

2.公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)第4頁,共51頁，2024年2月25日，星期天5

公共開發(fā)在城市開發(fā)中起著主導(dǎo)作用，構(gòu)成了城市空間的發(fā)展框架，為各種非公共開發(fā)活動既提供了可行性也規(guī)定了約束性。公共開發(fā)因此被稱作第一性開發(fā)活動，非公共開發(fā)則稱作第二性開發(fā)活動。

公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)的目的、出發(fā)點是不一樣的，前者必須以公眾利益為依歸，而后者則以自身利益為依歸。第5頁,共51頁，2024年2月25日，星期天6三、城市開發(fā)的經(jīng)濟動因

當(dāng)城市結(jié)構(gòu)與城市功能相適應(yīng)，經(jīng)濟社會將處于快速發(fā)展當(dāng)中。但當(dāng)城市發(fā)展到一定程度后，舊的城市結(jié)構(gòu)會成為一種桎梏，必須通過城市開發(fā)重建城市結(jié)構(gòu)，達(dá)到新的功能-結(jié)構(gòu)的平衡。

城市的發(fā)展總是處于平衡-不平衡-平衡的矛盾運動之中1.城市結(jié)構(gòu)和功能的互動

第6頁,共51頁，2024年2月25日，星期天7

城市開發(fā)表現(xiàn)為城市內(nèi)各種物業(yè)的置換過程。

（1）物質(zhì)性置換：從農(nóng)田到城市，新建筑置換老建筑。

（2）功能性置換：新功能置換舊功能倫敦碼頭區(qū)一些碼頭庫房改造成了公寓、旅游購物區(qū)以及文化娛樂設(shè)施。

（3）土地級差收益性置換：為了追逐高額的土地級差收益，一些物業(yè)盡管從物理意義上并沒有老化，從功能角度看也沒有不當(dāng)，仍然會被置換：新購物中心置換老百貨商店。

（4）在實踐中，以上三種置換可能同時會涉及到。比如，中心區(qū)的舊城改造。2.城市物業(yè)置換的要求第7頁,共51頁，2024年2月25日，星期天8四、城市開發(fā)的空間經(jīng)濟特征

土地作為城市活動的物質(zhì)載體，是有形的資源，具有區(qū)位屬性、開發(fā)用途、強度等特點。

第8頁,共51頁，2024年2月25日，星期天91.土地區(qū)位屬性

指土地的空間外部關(guān)系，主要取決于可達(dá)性、互補性、排斥性以及環(huán)境質(zhì)量等要素。第9頁,共51頁，2024年2月25日，星期天10

指空間聯(lián)系的便利程度，主要與城市的交通網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。區(qū)位可達(dá)性的變化對各種活動收益的影響往往是不同的。

可達(dá)性的改善，可以使一些原來開發(fā)條件差的地段成為開發(fā)熱點。比如，地鐵對赤崗的影響。

（1）可達(dá)性第10頁,共51頁，2024年2月25日，星期天11

功能上具有互補性的活動聚集在一起，使土地利用的效益上升，導(dǎo)致聚集的正效應(yīng)。城市中心之所以有吸引力，就在于其多樣的土地利用類型。

土地的互補性表現(xiàn)為：一種情況是開發(fā)活動的土地用途會決定周圍尚未開發(fā)的土地的互補性用途（點決定面）；另一種情況是周圍已經(jīng)開發(fā)的土地用途會決定待開發(fā)的土地的互補性用途（面決定點），從而導(dǎo)致功能上具有互補性的土地用途聚集在一起。（2）互補性第11頁,共51頁，2024年2月25日，星期天12

功能上具有排斥性的活動聚集在一起，使土地利用的效益下降，稱為聚集的負(fù)效應(yīng)。工廠對周圍住宅的影響；鐵路對鄰近地區(qū)的影響……。

鄰避效應(yīng)（Notinmybackyard，NIMBY）

指垃圾場、核電廠、殯儀館等設(shè)施的存在會給當(dāng)?shù)鼐用竦纳?、心理、榮譽等帶來諸多負(fù)面影響,從而激發(fā)他們的嫌惡情結(jié),滋生“不要建在我家后院”的心理,這一現(xiàn)象稱之為鄰避效應(yīng)。

迎臂效應(yīng)（YesInMyBackYard，YIMBY）指人們支持在其住所周圍修建某些設(shè)施的計劃。（3）排斥性第12頁,共51頁，2024年2月25日，星期天13第13頁,共51頁，2024年2月25日，星期天14

環(huán)境是一種資源并會轉(zhuǎn)化成物業(yè)的資產(chǎn)已成為廣泛的共識。環(huán)境質(zhì)量會反映在物業(yè)的市場價格上。

（4）環(huán)境質(zhì)量第14頁,共51頁，2024年2月25日，星期天15

區(qū)位條件較好，特別是可達(dá)性較高的地區(qū)，開發(fā)活動的收益也較佳，因而能支付較高地價，反之亦然。

但即使可達(dá)性相同的區(qū)位，不同開發(fā)活動的收益也是有差異的。從經(jīng)濟的角度講，土地實現(xiàn)最佳用途才充分體現(xiàn)土地的價值，也就意味著開發(fā)活動獲得最大收益。因此，從經(jīng)濟意義的角度看，土地用途的適時置換和再開發(fā)是必要的。

2.開發(fā)用途第15頁,共51頁，2024年2月25日，星期天16

充分體現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值，不僅取決于開發(fā)用途，還與開發(fā)強度有關(guān)。

（1）中心地區(qū)的開發(fā)強度最高。其原因：①市中心地區(qū)是城市中區(qū)位條件最好的地區(qū)，單位面積的收入也更高，增加建設(shè)面積，會導(dǎo)致總收益增加。②市中心地區(qū)的土地資源極為稀缺，在激烈的市場競爭中，開發(fā)商必須以最大的開發(fā)用途和最高的開發(fā)強度來實施開發(fā)，才能獲得最大的經(jīng)濟收益，從而有能力支付最高地價。

（2）并不是越高越經(jīng)濟。不考慮區(qū)位條件和市場狀況，盲目提高開發(fā)強度，隨意開發(fā)高層建筑，會造成資源的極大浪費。

3.開發(fā)強度第16頁,共51頁，2024年2月25日，星期天17容積率分區(qū)密度1區(qū)：環(huán)市路以南，原廣九鐵路、海印大橋以西，同福路以北，珠江河以東地區(qū);密度2區(qū)：密度1區(qū)以外，廣園路以南，廣州大道以西地區(qū)，以及天河體育中心、石牌、五山、員村、大沙地等地區(qū);密度3區(qū)：密度1、2區(qū)以外的地區(qū);密度4區(qū)：特定的規(guī)劃地區(qū)。第17頁,共51頁，2024年2月25日，星期天18第18頁,共51頁，2024年2月25日，星期天194.垂直空間開發(fā)

城市開發(fā)的空間經(jīng)濟特征不僅表現(xiàn)為水平方向，而且反映在垂直方向。就可達(dá)性而言；在水平區(qū)位中，中心區(qū)可達(dá)性最高，向外逐漸下降。在垂直區(qū)位中，地面層可達(dá)性最高，向上逐漸下降。一般來說，接近地面的幾層(特別是地面層)的可達(dá)性最高，適合于零售活動，能獲得較高收益，因而有能力支付最高租金。另一方面，零售活動的收益對垂直區(qū)位的可達(dá)性的變化也是相當(dāng)敏感，零售活動在四層以上是很少見的。與水平區(qū)位一樣，垂直的區(qū)位也有互補性和排斥性，在零售活動之上，往往是辦公用途，然后可能是居住用途，租金也隨之降低。第19頁,共51頁，2024年2月25日，星期天20五、城市開發(fā)的時間經(jīng)濟特征

土地的現(xiàn)實經(jīng)濟價值取決于具體物業(yè)的收益率，但土地還具有其潛在的價值量，即轉(zhuǎn)換使用方式后的收益率及資本化的土地價值，這就是土地使用的機會成本。由于城市的發(fā)展，不斷改變著某些土地的機會成本，給城市再開發(fā)帶來動力。

RentGap（租隙）

1.土地使用的機會成本城市應(yīng)該什么時候開發(fā)第20頁,共51頁，2024年2月25日，星期天212.建筑物的經(jīng)濟壽命

建筑物的經(jīng)濟壽命可以定義為一個時間跨度。在該時間跨度內(nèi)：現(xiàn)實的建筑物的經(jīng)濟價值>（潛在的）地塊的資本價值建筑物的經(jīng)濟壽命和物質(zhì)壽命是不同的。建筑物的經(jīng)濟壽命終結(jié)并不意味著建筑物在物質(zhì)上已經(jīng)“報廢”，而是地塊本身具有經(jīng)濟價值更大的用途。中國很多建筑的使用壽命只有25-30年第21頁,共51頁，2024年2月25日，星期天22

再開發(fā)是對土地使用的機會成本的反應(yīng)，其時機取決于既定的建筑物價值和潛在的地塊價值之間的相對變化關(guān)系。如果地塊的價值上升，則再開發(fā)時機趨前，否則，可能延后。

（1）城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市功能的變化導(dǎo)致再開發(fā)。上海浦東（2）基地周邊的交通條件變化是影響再開發(fā)時機的重要因素。（3）政府的財政稅收環(huán)保政策是影響城市再開發(fā)時機的重要因素。（4）技術(shù)的發(fā)展是影響再開發(fā)時機的重要因素。爆破技術(shù)的發(fā)展使建筑物的拆除成本下降，為再開發(fā)提供了良機。

3.再開發(fā)的時機第22頁,共51頁，2024年2月25日，星期天23第17章城市開發(fā)方式與城市集約化發(fā)展1.城市土地供應(yīng)的必要性

過份壓縮土地供應(yīng)和過量供應(yīng)土地都是不可取的。

一、土地供應(yīng)總量與城市集約化發(fā)展第23頁,共51頁，2024年2月25日，星期天24

2.外延增量土地供應(yīng)過多過快的后果

耕地面積急劇減少部分被征用土地利用效率不高或閑置土地資本價值下降不利于中心城區(qū)的發(fā)展阻礙城市的持續(xù)發(fā)展

第24頁,共51頁，2024年2月25日，星期天25

3.城市土地供應(yīng)與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和城市功能發(fā)展的關(guān)系無論是外延增長土地的供應(yīng)，還是存量再開發(fā)土地的供應(yīng)，都要把握數(shù)量和結(jié)構(gòu)的合理性和適時性。

第25頁,共51頁，2024年2月25日，星期天26二、土地開發(fā)強度與城市集約化發(fā)展

1.城市土地開發(fā)的高容量化現(xiàn)象大城市中心地區(qū)土地使用的高容量化是一個普遍的趨勢根據(jù)我國大中城市的土地資源條件及市場需求，城市開發(fā)適度高容量化是城市集約化發(fā)展的途徑，有其內(nèi)在的合理性。但在城市土地開發(fā)強度方面，有三個問題需要注意：

（1）高層建筑隨機分布（2）普遍追求高容量開發(fā)（3）道路、綠地等公共用地被擠占。第26頁,共51頁，2024年2月25日，星期天27迪拜塔

臺灣101大廈

第27頁,共51頁，2024年2月25日，星期天28上海浦東的摩天大樓群

第28頁,共51頁，2024年2月25日，星期天29

從經(jīng)濟收益來看，中心城區(qū)的綠地、廣場等公共空間的機會成本很高?！皺C會成本”的分析方法有一定的局限性。城市是一個整體，只有當(dāng)城市各項用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)都處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，才能使城市土地資源的價值得到充分實現(xiàn)。

綠地、廣場等公共用地一般不直接盈利，但它們的存在是使其他非公共用地得以正常發(fā)揮功能，并獲取較高收益的條件。2.“機會成本”分析方法的局限性第29頁,共51頁，2024年2月25日，星期天30城市開發(fā)的模式TOD:TransitOrientedDevelopmentSOD：Service-OrientedDevelopmentAOD：Anticipation-OrientedDevelopmentEOD：Ecology-OrientedDevelopment

第30頁,共51頁，2024年2月25日，星期天31TOD模式（1）以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式；（2）圍繞交通節(jié)點進行高密度、高質(zhì)量的開發(fā)；（3）每個節(jié)點內(nèi)可以方便地使用非機動交通工具作為日常交通工具。第31頁,共51頁，2024年2月25日，星期天32第32頁,共51頁，2024年2月25日，星期天33第33頁,共51頁，2024年2月25日，星期天34

所謂SOD模式，就是通過服務(wù)設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的城市開發(fā)模式，即城市政府利用行政權(quán)力，通過規(guī)劃將行政機構(gòu)或其他城市功能進行空間遷移，使新開發(fā)地區(qū)的市政設(shè)施和社會設(shè)施同步形成，進一步加大“生熟”地價差，從而同時獲得空間要素功能調(diào)整和所需資金保障。需要指出的是，SOD尤其是以政府為核心的行政中心轉(zhuǎn)移，給社會帶來的巨大示范效應(yīng)和心理預(yù)期效應(yīng)，是無法衡量的。

昆明市政府搬遷到呈貢。西安市政府搬遷到北郊。

一些市政府的搬遷帶動了周邊地區(qū)的崛起，但是也有一些市政府搬遷到新城區(qū)，結(jié)果市政府成了“鄉(xiāng)政府”！

SOD模式第34頁,共51頁，2024年2月25日，星期天35廣東行政中心遷移到南沙？第35頁,共51頁，2024年2月25日，星期天36

AOD（Anticipation-OrientedDevelopment）即規(guī)劃理性預(yù)期引導(dǎo)的開發(fā)模式，這是一種城市規(guī)劃—城市經(jīng)營整合概念，是一種城市經(jīng)營的新手段。

AOD是政府充分利用發(fā)布規(guī)劃信息的誘導(dǎo)作用來進行城市經(jīng)營。政府通過預(yù)先發(fā)布某些地區(qū)的規(guī)劃消息，公開相關(guān)信息，來激發(fā)、引導(dǎo)市場力量進行先期的相關(guān)投入，以盡快形成與規(guī)劃目標(biāo)相一致的外圍環(huán)境和所需氛圍，以便于政府在最為適合的時機，以較小的投入即可實現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖。炒作概念？忽悠？IBD？

AOD模式第36頁,共51頁，2024年2月25日，星期天37EOD模式

（Ecology-OrientedDevelopment）

綠色基礎(chǔ)設(shè)施——生態(tài)環(huán)境是保證規(guī)劃實現(xiàn)的前提條件，只有環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)才會吸引投資，留住人才。充分保護生態(tài)與合理利用生態(tài)資源，創(chuàng)造“綠色財富”，并以此提升整個城市的品位與生活質(zhì)量.第37頁,共51頁，2024年2月25日，星期天38以上幾種模式中，土地都是城市經(jīng)營的關(guān)鍵。第38頁,共51頁，2024年2月25日，星期天39第18章城市開發(fā)與公共干預(yù)

市場機制雖然促進了城市土地的合理利用，但是，市場機制也存在問題。為此，需要公共干預(yù)，需要有完善的和有效的計劃調(diào)控手段。

（1）政府及其計劃調(diào)控手段的作用1、保證資源的充分利用2、防止和修正資源的錯置：eg，耕地保護3、抑制壟斷、保護競爭4、產(chǎn)權(quán)不明、無市場（環(huán)境保護、國防）

一、公共干預(yù)的必要性第39頁,共51頁，2024年2月25日，星期天40

（1）外部不經(jīng)濟性的存在：容積率、建筑密度的控制（2）近期商業(yè)利益的驅(qū)動：開發(fā)商罔顧城市發(fā)展的長遠(yuǎn)利益（3）對公共設(shè)施的忽略：市場機制難以保障公共設(shè)施的充分開發(fā)（4）合成繆誤的出現(xiàn)：個別地塊的最優(yōu)配置并不一定能帶來城市整體的最優(yōu)效果（5）社會價值判斷的缺乏：市場機制完全建立在商業(yè)利益基礎(chǔ)上，缺乏社會價值判斷，例如舊城更新中城市文化、特色的保護

2.城市開發(fā)中市場機制的缺陷第40頁,共51頁，2024年2月25日，星期天41二、公共干預(yù)的方式

（1）城鄉(xiāng)規(guī)劃（2）土地利用規(guī)劃（3）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（“五年規(guī)劃”）（4）主體功能區(qū)規(guī)劃（4）計劃之間的協(xié)調(diào)1.計劃手段第41頁,共51頁，2024年2月25日，星期天42

稅收：增值稅，例如土地資源的漲價歸公。

財政補貼：對無法以市場供需方式開發(fā)的公共設(shè)施或社會福利性設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、公共綠地等，政府可以直接投資開發(fā)或施以財政補貼引導(dǎo)市場開發(fā)。

2.稅收和財政補貼第42頁,共51頁，2024年2月25日，星期天433.城市公共用地的控制和供應(yīng)

城市用地可分為公共用地和非公共用地。公共用地是城市發(fā)展運轉(zhuǎn)的保證，是決定地塊區(qū)位條件的重要因素。建立高效完善的城市公共用地體系是土地利用優(yōu)化的基礎(chǔ)。

保障城市公共用地是政府的重要職責(zé)。（1）道路交通設(shè)施；（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施；（3）公共服務(wù)設(shè)施；（4）綠地。在城市開發(fā)中，政府要防止公共用地的使用單位將公共用地用于商業(yè)性開發(fā)，轉(zhuǎn)化為其他性質(zhì)用地。第43頁,共51頁，2024年2月25日，星期天44三、城市規(guī)劃對城市開發(fā)的控制作用

一般來說，城市規(guī)劃可以分為三個層次：戰(zhàn)略性規(guī)劃、實施性規(guī)劃和規(guī)劃控制，如：

1、戰(zhàn)略性規(guī)劃：總體規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、結(jié)構(gòu)規(guī)劃（英）

2、實施性規(guī)劃：詳細(xì)規(guī)劃、區(qū)劃（美）、地區(qū)規(guī)劃（英）

3、規(guī)劃控制：又稱規(guī)劃管理，是針對具體的開發(fā)項目提供具體的規(guī)劃條件，并具體實施建設(shè)管理。第44頁,共51頁，2024年2月25日，星期天45四、城市規(guī)劃控制的方式

1.審批方式：申請用地許可和建設(shè)許可

2.區(qū)劃方式（zoning）：

區(qū)劃對各類用地的開發(fā)規(guī)定了很嚴(yán)密的約束性，并直接規(guī)定了不經(jīng)審批即為許可的、不可許可的和需要審批的土地使用內(nèi)容的范圍。

（1）區(qū)劃的特點：法規(guī)性；程序性；確定性；公開性；共同性；限制性（2）區(qū)劃的改良方法：區(qū)劃獎勵；規(guī)劃單元開發(fā)；特別區(qū)劃；開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓

第45頁,共51頁，2024年2月25日，星期天46第19章城市規(guī)劃控制與經(jīng)濟學(xué)理論

一、經(jīng)濟學(xué)與城市規(guī)劃長期以來規(guī)劃與經(jīng)濟學(xué)之間的關(guān)系很疏遠(yuǎn)。城市規(guī)劃控制被某些經(jīng)濟學(xué)家指責(zé)為違法經(jīng)濟規(guī)律，而規(guī)劃師也對經(jīng)濟學(xué)理論不屑一顧。目前，這種狀況有了一定改觀，經(jīng)濟學(xué)在規(guī)劃領(lǐng)域中的作用已為大家所公認(rèn)，規(guī)劃工作者越來越多的涉足于經(jīng)濟領(lǐng)域，學(xué)習(xí)經(jīng)濟學(xué)理論和應(yīng)用經(jīng)濟分析方法。

第46頁,共51頁，2024年2月25日，星期天47

城市經(jīng)濟學(xué)家伊文思（Evans）在其所