辦公樓物業(yè)管理 投標(biāo)方案(技術(shù)方案)

1辦公樓物業(yè)管理投標(biāo)方案第一章服務(wù)規(guī)劃 1.1.整體設(shè)想與策劃 1.1.1.人性化物業(yè)管理 1.1.2.重視員工的管理理念 1.2.環(huán)境管理中人性化因素的融入 1.2.1.以人為本的辦公環(huán)境概念 1.2.2.為客戶提供體貼入微的關(guān)懷 1.2.3.全面實(shí)施綠色環(huán)境保護(hù)計(jì)劃 1.2.4.充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理方法 1.2.5.堅(jiān)持管理服務(wù)運(yùn)作規(guī)范化 1.2.6.充分發(fā)揮高科技在管理中的作用 第二章維修保養(yǎng)管理 2.2.組織制度 2.2.1.崗位設(shè)置 2.2.2.人員要求 2.2.3.崗位責(zé)任 2.2.4.考核制度 2.3.技術(shù)管理 2.3.1.技術(shù)資料管理 2.3.2.基本技術(shù)保障 22.3.3.操作規(guī)程、作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.3.4.員工技術(shù)培訓(xùn) 2.4.設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng) 2.4.1.管理責(zé)任定員 2.4.2.設(shè)備日常運(yùn)行、維修 2.4.3.設(shè)備運(yùn)行管理方式 2.4.4.計(jì)劃保養(yǎng) 2.4.5.防范性計(jì)劃保養(yǎng)周期 2.4.6.大修及更新改造 2.5.設(shè)備正常運(yùn)行保障 372.5.1.工程管理 2.5.2.協(xié)助管理項(xiàng)目 2.5.3.工程管理制度 2.5.4.維修保養(yǎng)應(yīng)急措施 2.5.5.組織措施 2.6.維修服務(wù) 2.6.1.維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 2.6.2.主要工作制度及其基本程序 2.6.3.建立維修服務(wù)檔案 2.6.4.保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則 2.6.5.改進(jìn)管理手段 2.7.能源和維修材料管理 2.7.1.能源管理 5532.7.2.維修材料、備件及工具管理 第三章保安管理 3.1.概述及人力配備 3.1.1.概述 3.1.2.人力資源配備 3.2.消防安全事件 3.2.1.消防安全 3.2.2.各類(lèi)防火事件 3.3.人身及財(cái)物安全 3.3.1.訪客驗(yàn)證登記 3.3.2.客戶登記備案 3.3.3.鑰匙發(fā)放借用 3.3.4.更換鎖具、配置鑰匙規(guī)定 3.3.5.揀拾物品安全規(guī)定 3.3.6.接報(bào)刑事治安事件 3.3.7.財(cái)務(wù)取送款規(guī)定 3.3.8.警衛(wèi)交接班規(guī)定 3.3.9.警衛(wèi)請(qǐng)示匯報(bào)規(guī)定 3.3.10.內(nèi)部安全巡視規(guī)定 3.3.11.客戶未鎖門(mén)的安防管理規(guī)定 3.3.12.火災(zāi)應(yīng)急處置 3.3.13.緊急疏散 3.3.14.停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 4 4.1.目的及操作程序 4.1.2.操作程序 4.2.人力資源配備 4.2.2.工作內(nèi)容 4.2.4.招聘條件 4.2.5.培訓(xùn)方式 4.3.清潔工作細(xì)則 4.3.1.大堂 4.3.2.男女衛(wèi)生間 4.3.4.通道 4.3.5.樓梯 4.3.6.外圍車(chē)道 4.4.清潔設(shè)備的保養(yǎng)及使用 4.4.1.吸水機(jī) 4.4.2.吸塵器 4.4.3.洗地機(jī) 4.4.4.拋光機(jī) 4.4.5.吹干機(jī) 54.4.6.洗沙發(fā)機(jī) 4.4.7.三合一地毯清洗機(jī) 4.5.清潔劑的種類(lèi)及使用方法 4.5.1.起蠟水 4.5.2.封地蠟 4.5.3.底蠟 974.5.4.面蠟 4.5.5.拋光蠟 4.5.6.家具蠟 4.5.7.全能清潔劑 4.5.8.玻璃清潔劑 4.5.9.潔廁劑 4.5.10.洗手液 4.5.11.高泡地毯清潔劑 4.5.12.低泡地毯清潔劑 4.5.13.不銹鋼清潔劑 4.5.14.牽塵劑 4.5.15.化泡劑 4.5.16.萬(wàn)能除漬劑 4.6.質(zhì)量控制計(jì)劃及其他管理制度 4.6.1.崗前培訓(xùn) 4.6.2.監(jiān)督計(jì)劃 4.6.3.溝通方案 64.6.4.應(yīng)急措施 4.6.5.問(wèn)卷考核 4.7.安全操作守則 4.7.2.范圍 4.7.3.一般資料 4.7.4.工具 4.7.5.設(shè)備 4.7.6.工作須知 第五章管理服務(wù)的控制程序 5.1.安全控制程序 5.1.2.范圍 5.1.3.職責(zé) 5.1.4.工作程序 5.1.5.支持性文件 5.1.6.相關(guān)記錄 5.1.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在保安部.1175.2.消防控制程序 5.2.2.范圍 5.2.3.職責(zé) 5.2.4.消防工作程序 75.2.5.支持文件 5.2.6.相關(guān)記錄 5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序 5.3.2.范圍 5.3.3.職責(zé) 5.3.4.工作程序 5.3.5.支持性文件 5.3.6.相關(guān)記錄 5.3.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶服務(wù)部1295.4.保潔工作控制程序 5.4.2.范圍 5.4.3.職責(zé) 5.4.4.工作程序 5.4.5.支持性文件 5.4.6.相關(guān)記錄 5.4.7.本程序文件的修改權(quán)和解釋權(quán)在客戶服務(wù)部1335.5.緊急事件處理控制程序 5.5.2.范圍 5.5.3.職責(zé) 5.5.4.工作程序 85.5.5.支持性文件 5.5.6.六、相關(guān)記錄： 5.6.收樓、入住、退租管理控制程序 5.6.2.范圍 5.6.3.職責(zé) 5.6.4.工作程序 5.6.5.支持性文件 5.6.6.相關(guān)記錄 5.7.二次裝修管理控制程序 5.7.2.范圍 5.7.3.職責(zé) 5.7.4.工作程序 5.7.5.支持性文件 5.7.6.相關(guān)記錄 5.8.車(chē)輛管理控制程序 5.8.2.范圍 5.8.3.職責(zé) 5.8.4.工作程序 5.8.5.支持性文件 5.8.6.相關(guān)記錄 95.8.7.本程序文件的修改和解釋權(quán)在管理部及保安 5.9.日常服務(wù)控制程序 5.9.2.范圍 5.9.3.職責(zé) 5.9.4.工作程序 5.9.5.相關(guān)記錄 5.9.6.本程序文件的解釋權(quán)和修改權(quán)客戶服務(wù)部。151第六章報(bào)價(jià)及承諾 6.1.1.報(bào)價(jià)依據(jù) 6.1.2.報(bào)價(jià)計(jì)算原則 6.1.3.服務(wù)面積及區(qū)域 6.2.費(fèi)用預(yù)估 6.2.1.耗材費(fèi) 6.2.2.人工費(fèi) 6.2.3.工裝費(fèi) 6.2.4.管理費(fèi) 6.2.5.營(yíng)業(yè)稅 6.2.6.年物管費(fèi)總計(jì) 6.3.服務(wù)承諾 6.3.1.目標(biāo)的承諾 6.3.2.合同承諾 第七章應(yīng)急預(yù)案 7.1.應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)控制程序 7.1.1.緊急突發(fā)事件分類(lèi) 7.1.2.緊急突發(fā)事件類(lèi)型 7.1.3.重大緊急突發(fā)事件處理 7.2.意外性事件 7.2.1.可能發(fā)生意外情況 7.2.2.各崗采取措施 7.3.1.報(bào)警與確認(rèn) 7.3.2.處理原則及辦法 7.3.3.現(xiàn)場(chǎng)控制 7.3.4.撲滅后的處置 7.4.停電事件 7.4.1.檢修停電 7.4.2.臨時(shí)停電 7.4.3.總結(jié)情況 7.5.暴雨雷擊 7.5.1.管理處響應(yīng) 7.5.2.崗位職責(zé) 7.6.高空拋物與觸電應(yīng)急處理 7.6.1.預(yù)防高空拋物 7.6.2.高空拋物應(yīng)對(duì)措施 7.6.3.觸電急救應(yīng)急處理 7.7.夏季中暑 7.7.1.中暑癥狀 7.7.2.預(yù)防措施 7.7.3.應(yīng)急處理 7.7.4.裝備管理 7.8.傳染病疫情防控 7.8.1.傳染病分析 7.8.2.預(yù)防和緊急措施 7.9.其他事件 7.9.1.汛期緊急處理程序 7.9.2.電梯困人的應(yīng)急方案 7.9.3.消防應(yīng)急方案 第一章服務(wù)規(guī)劃公司將憑借XX特有企業(yè)文化底蘊(yùn)和統(tǒng)配的人力資源優(yōu)(一)員工是人性化物業(yè)管理的實(shí)施者，只有“善待員(二)多層次、多角度地激勵(lì)員工，以滿足員工物質(zhì)與(三)主張管理者與員工之間的充分溝通，體現(xiàn)人與人(四)關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同步發(fā)(六)為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯，通過(guò)培訓(xùn)，使每一個(gè)物業(yè)戶接待日”,傾聽(tīng)客戶心聲，滿足客戶的合理需求。提高XX辦公樓物業(yè)管理水平必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管運(yùn)用我公司已經(jīng)建立起來(lái)的四個(gè)系統(tǒng)——IS09002國(guó)際質(zhì)量保證體系、MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))、CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng))、CS系統(tǒng)(客戶滿意戰(zhàn)略)確保海關(guān)辦公樓的管(一)IS09002質(zhì)量保證體系——對(duì)范公司已經(jīng)建立起科學(xué)嚴(yán)密的IS09002質(zhì)量保證體系并在系中有明確的規(guī)范和界定，為我們的管理服務(wù)提供質(zhì)量保(二)MIS系統(tǒng)(信息管理系統(tǒng))——對(duì)信息處理的規(guī)范(三)CIS系統(tǒng)(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng))——提升辦公樓(四)CS系統(tǒng)(顧客滿意戰(zhàn)略)——為客戶提供全方位服務(wù)況逐步建立及使用高科技現(xiàn)代化的管理方法管理辦公樓包第二章維修保養(yǎng)管理行使用。適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要。實(shí)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目的綜合管理，是完成既定任務(wù)的保作中根據(jù)不同的具體情況和業(yè)主委托的實(shí)際管理內(nèi)容進(jìn)行部門(mén)名稱(chēng)：工程部(或維修部)——辦公樓工程維修服務(wù)部門(mén)維修保養(yǎng)主管(工程師):XX人(一)主管：工程師或技師職稱(chēng)，10年以上工作經(jīng)驗(yàn)。(二)電站電工：有高壓電工操作證和入網(wǎng)證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)。(三)維修電工：有(高)低壓電工操作證，中級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，3年以上物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(四)水/暖/空調(diào)工：有相應(yīng)操作證，5年以上專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。有物業(yè)維修服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。(五)弱電技工：弱電技術(shù)5年以上，有樓宇自控運(yùn)行(一)維修保養(yǎng)主管：直接上級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理6.向經(jīng)理報(bào)告工作完成情況、費(fèi)用執(zhí)行情況及經(jīng)營(yíng)情(二)工程師(主管兼)。直接上級(jí)公司工程部總監(jiān)(三)能源使用管理(四)班組(或崗位)領(lǐng)班。(五)技工。直接上級(jí)領(lǐng)班工作制度、規(guī)范及崗位分配另行制定)。(六)值班調(diào)度(樓宇自控值班員兼)。直接上級(jí)主管。(七)檔案、資料管理；文秘性工作。根據(jù)不同的工作崗位和工作性質(zhì)分別建立各類(lèi)考核規(guī)(一)部門(mén)逐級(jí)考核：制定系統(tǒng)、班組崗位逐級(jí)考核標(biāo)(二)員工逐級(jí)考核：制定領(lǐng)班、技工逐級(jí)考核標(biāo)準(zhǔn)和(三)考核內(nèi)容：(1)保養(yǎng)計(jì)劃完成情況。(2)設(shè)備完好率和運(yùn)行情況。(3)服務(wù)質(zhì)量。(4)費(fèi)用執(zhí)行情況。(1)績(jī)效。(2)業(yè)務(wù)能力技術(shù)水平。(3)工作質(zhì)量。(4)服務(wù)態(tài)度。(一)制定詳細(xì)的技術(shù)資料管理制度，細(xì)化技術(shù)資料的(二)技術(shù)資料內(nèi)容：(一)建立基本技術(shù)保障體系，由工程師牽頭，高中級(jí)1.日常維修及服務(wù)：以技工為主。逐步建立細(xì)致的工作流程和操作規(guī)范。以標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)的靈活性確保工作質(zhì)量。2.保養(yǎng)、大修、工程、改造：在得到業(yè)主委托后由工程師直接負(fù)責(zé)，具體操作由技工分工實(shí)施。制定詳細(xì)的技術(shù)流程和本辦公樓的專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3.公司總部的綜合技術(shù)支持：公司工程部及其各專(zhuān)業(yè)工程師組將全面支持項(xiàng)目的維修保養(yǎng)工作，以及酒店擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)4.重點(diǎn)設(shè)備納入“總部”統(tǒng)一管理范圍，實(shí)施專(zhuān)業(yè)技術(shù)統(tǒng)管，并有備案。6.大型維修機(jī)具及重要通用備件靈活調(diào)劑，確保供應(yīng)。7.專(zhuān)業(yè)技術(shù)組定期到項(xiàng)目檢查，考評(píng)設(shè)備情況，并提出8.根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)派遣有關(guān)專(zhuān)業(yè)工程師配合。9.總部“專(zhuān)業(yè)工程組”隨時(shí)配合重大搶修、重要大修、綜合技改及其他規(guī)模性或復(fù)雜性的維保工作。(二)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)(或設(shè)備)保障：強(qiáng)制保養(yǎng)和大修。2.與專(zhuān)業(yè)廠家和代理商建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，保證專(zhuān)用備件和關(guān)鍵技術(shù)的提供。3.針對(duì)性地建立與市政(或政府)及社會(huì)專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，用于應(yīng)付突發(fā)事件、緊急任務(wù)及不種形式適時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)人員協(xié)助解決并對(duì)酒店員工進(jìn)行22.消防排煙、送風(fēng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、檢修規(guī)程及操作程序3.系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定后，由專(zhuān)業(yè)工程師(或技師)對(duì)技工進(jìn)5.培訓(xùn)考核制度。任何有組織的技術(shù)培訓(xùn)都要進(jìn)行考核，以確認(rèn)受訓(xùn)者的水平和培訓(xùn)者工作績(jī)效。(三)竣工技術(shù)培訓(xùn)范圍：機(jī)電各系統(tǒng)全部設(shè)備、設(shè)施。詳細(xì)培訓(xùn)計(jì)劃另定。2.4.1.管理責(zé)任定員(一)建立設(shè)備明細(xì)臺(tái)賬，按單體分項(xiàng)。(二)將主要設(shè)備設(shè)施按單體確定責(zé)任人分管。所有維修保養(yǎng)人員對(duì)自己分管的設(shè)備負(fù)有綜合管理責(zé)任。(三)設(shè)備分管責(zé)任人對(duì)設(shè)備完好率、設(shè)備安全、設(shè)備保養(yǎng)完成情況進(jìn)行檢查，并提出有關(guān)保養(yǎng)建議，補(bǔ)充設(shè)備檔(四)制定詳細(xì)的設(shè)備管理責(zé)任制度(細(xì)則根據(jù)實(shí)際情況確定)。(一)對(duì)辦公樓及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)(二)對(duì)商戶的裝修施I進(jìn)行監(jiān)督管理。(三)辦公樓水電正常運(yùn)行管理及維護(hù)，保證商戶正常(四)公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.強(qiáng)電(1)負(fù)責(zé)辦公樓變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理、維修(2)負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房、自來(lái)水泵房、消防泵房等動(dòng)力機(jī)組電源的供給。(3)負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域的照明維護(hù)。(4)負(fù)責(zé)辦公樓臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。(5)負(fù)責(zé)防火卷簾門(mén)的維修和保養(yǎng)。(6)負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)23部扶梯及垂直電梯日常運(yùn)行、管理、維修及保養(yǎng)工作。(7)對(duì)辦公樓各系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案。2.通風(fēng)、給排水(1)負(fù)責(zé)辦公樓通風(fēng)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理、維修及保養(yǎng)工作。(2)通風(fēng)系統(tǒng)在使辦公樓有一個(gè)良好舒適的環(huán)境同時(shí)，應(yīng)最大限度節(jié)約能源。3.綜合維修(1)負(fù)責(zé)整個(gè)辦公樓內(nèi)外所有水箱、水池、污水井、雨水井等公共范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的維修工作。(2)對(duì)于辦公樓內(nèi)所有公共范圍的土建問(wèn)題，進(jìn)行維(3)對(duì)外來(lái)施工人員進(jìn)行安全教育及協(xié)議簽訂。4.弱電(1)負(fù)責(zé)辦公樓保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)及公共廣播系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(2)負(fù)責(zé)辦公樓巡更系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(3)負(fù)責(zé)LED大屏系統(tǒng)的正常運(yùn)行和維護(hù)工作。(一)設(shè)備運(yùn)行按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)管理。由運(yùn)行主管(或領(lǐng)班)(二)設(shè)備運(yùn)行的實(shí)施由運(yùn)行維修班組執(zhí)行，各工種分(三)機(jī)電系統(tǒng)實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班制度。(四)運(yùn)行人員適用于相關(guān)的日常維護(hù)、保養(yǎng)、服務(wù)工(五)根據(jù)餐飲、客房、辦公樓等不同的經(jīng)營(yíng)需要，在(六)設(shè)備運(yùn)行內(nèi)容：電站(及發(fā)電機(jī))、中控室(及衛(wèi)星站)、熱力站(及冷凍站)設(shè)置固定值班崗位，值班人員同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)的日常(1)系統(tǒng)停、送(開(kāi)關(guān))操作(2)機(jī)房及基礎(chǔ)設(shè)施巡視(3)公共區(qū)巡視(4)系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)調(diào)整(5)運(yùn)行表格(提要)4.按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)或設(shè)備類(lèi)型規(guī)定運(yùn)行表格，主要內(nèi)容如(1)各類(lèi)巡視表(2)各類(lèi)運(yùn)行記錄表(3)交接班表(4)故障處理登記表(七)日常維修內(nèi)容：2.系統(tǒng)設(shè)備缺陷的維修3.公共區(qū)設(shè)施維修(八)運(yùn)行維修制度(提要)(九)建立運(yùn)行維修“速查表”用查圖紙即可準(zhǔn)確到位處理。(一)建立每臺(tái)設(shè)備的維修檔案，動(dòng)態(tài)反映設(shè)備情況。(二)按專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)分別制定詳細(xì)的設(shè)備防范性保養(yǎng)計(jì)(三)制定關(guān)鍵設(shè)備、重點(diǎn)設(shè)備的強(qiáng)制性保養(yǎng)計(jì)劃。(四)強(qiáng)制保養(yǎng)(或檢測(cè))項(xiàng)目：17.樓頂、室外廣告牌(架)結(jié)構(gòu)；20.各種蓄電池(電瓶);(一)年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：13.消防煙(溫)感探頭；(二)季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：2.空氣處理機(jī)(風(fēng)機(jī));3.空調(diào)散流器(風(fēng)口);4.分路低壓開(kāi)關(guān)(分路電盤(pán));(三)月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目：(一)符合下列情形之一，即視為大修。1.發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定安裝等。)(二)實(shí)施大修的辦法3.由相關(guān)人員決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專(zhuān)(一)工程部每天工作事項(xiàng)及時(shí)維修率為100%,保證整棟辦公樓的正常工作。施檢查無(wú)誤后，方可休息，運(yùn)行工每日必須早上7點(diǎn)半開(kāi)啟8.工程部各班組負(fù)責(zé)人必須在每日下午6點(diǎn)集中開(kāi)碰頭(二)工程部禮貌用語(yǔ)規(guī)范好!工程部，您有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人員講明需維修的事項(xiàng)時(shí)，做好記錄(如：報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修地址、報(bào)修人姓名及電話),在記錄做好后說(shuō)“好的，我們會(huì)盡快派維修工趕到現(xiàn)場(chǎng)給您維修，您還有什么需要幫助的嗎?”再問(wèn)進(jìn)入后說(shuō)“您好!我是工程部維修工，是您需要幫助嗎?”后，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。維修完畢后說(shuō)“您好!現(xiàn)在已修好了，您可以使用了，您還有什么需要幫助的嗎?”在報(bào)修人查人員或參觀人員說(shuō)“您好!您有什么需要幫助的嗎?”再下?！痹俳?jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后說(shuō)“您好!請(qǐng)您登記一下?！痹?三)水暖維修工服務(wù)流程統(tǒng)進(jìn)行巡回檢查。2.對(duì)巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理。3.巡回檢查完畢后要認(rèn)真填寫(xiě)巡檢記錄。4.接到報(bào)修任務(wù)后，要及時(shí)完成維修任務(wù)，并如實(shí)填寫(xiě)5.維修時(shí)需進(jìn)入辦公場(chǎng)所必須穿鞋套，并使用禮貌用語(yǔ)，征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入維修。6.維修時(shí)要注意保護(hù)室內(nèi)設(shè)施，維修完畢后要做到活完7.維修完畢后使用禮貌用語(yǔ)，讓業(yè)主在報(bào)修單上簽字確認(rèn)并詢問(wèn)業(yè)主是否還有其他需要幫助的事情。8.負(fù)責(zé)清掃地下室公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生，每周進(jìn)行一次全9.如發(fā)生溢水事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，迅速關(guān)閉閥門(mén)，切斷水源，并及時(shí)維修處理和上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。爭(zhēng)取把財(cái)產(chǎn)損失降10.對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施按規(guī)定要求進(jìn)行維修保養(yǎng)和消毒。11.每周對(duì)辦公樓區(qū)域內(nèi)所有用水量作一次統(tǒng)計(jì)，隨時(shí)掌握室外管網(wǎng)是否有溢水現(xiàn)象。(四)電工服務(wù)流程1.每天對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)各層強(qiáng)電井道母線、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、插座、普通照明、應(yīng)急照明、庭院照明、景觀照明以電氣設(shè)備2.對(duì)巡回檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理。5.維修時(shí)需進(jìn)入辦公場(chǎng)所必須穿鞋套，并使用禮貌用(五)配電室值班員服務(wù)流程2.值班人員每天必須認(rèn)真巡查配電室從高壓到低壓供10.如發(fā)生停電事故時(shí)應(yīng)沉著冷靜，查明停電原因，并(六)空調(diào)操作工服務(wù)流程2.每天接班前對(duì)冷水機(jī)組及附屬設(shè)備做認(rèn)真細(xì)致的檢6.對(duì)每天進(jìn)入制冷機(jī)房的非工作人員實(shí)行嚴(yán)格管理，出7.對(duì)已到保養(yǎng)周期的設(shè)備要及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。(一)使用和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工(二)辦公樓擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)增加的工程項(xiàng)目。(三)辦公樓內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。(四)客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)”工程。(一)內(nèi)部施工管理規(guī)范裝修管理工作，確保公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。2.適用范圍適用于辦公樓物業(yè)裝修的管理工作。3.職責(zé)(1)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審批及重大違章裝修的(2)物管部負(fù)責(zé)受理業(yè)主裝修申報(bào)及裝修資料的收集、(3)物業(yè)工程部各專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)業(yè)主的裝修初審，工程經(jīng)理和工程副總負(fù)責(zé)技術(shù)上的復(fù)審。(4)部門(mén)對(duì)裝修過(guò)程各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。(5)保安部負(fù)責(zé)裝修安全消防的審批及安全巡查。()物業(yè)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費(fèi)用的收取。4.程序(1)裝修申請(qǐng)①業(yè)主提出裝修申請(qǐng)時(shí)，物業(yè)部應(yīng)要求業(yè)主如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容以及《施工人員登記表》,并提供電力照明設(shè)計(jì)及用電量圖、給排水設(shè)計(jì)圖等)和相關(guān)技術(shù)資執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件(需加蓋公章)各一份。(2)裝修審批1)審查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)2)裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。3)是否有其他違章情況。填寫(xiě)《裝修圖紙審核意見(jiàn)》,物業(yè)經(jīng)理最終簽批，審批工作1)裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修押金、建筑垃圾2)裝修施工單位將施工人員身份證復(fù)印件(根據(jù)《施工人員登記表》上人員名單)交客服大廳(以供制作裝修施工人員出入證)。(3)施工期間的管理①施工期間，物管部需每日至少巡查一次裝修施工情況，檢查情況記錄于《裝修巡視檢查記錄表》,保安人員嚴(yán)1)未按規(guī)定張貼《施工許可證》。2)未按規(guī)定的施工時(shí)間施工。3)超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修項(xiàng)目。4)違反裝修管理規(guī)定及國(guó)家相關(guān)的其他規(guī)定。5)工程和物管部人員對(duì)裝修材料進(jìn)行監(jiān)督管理，要求裝修材料符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。③業(yè)主就裝修事項(xiàng)提出請(qǐng)求協(xié)助或幫助時(shí)，工程裝修管理人員應(yīng)予積極考慮，充分了解業(yè)主提出的請(qǐng)求，并給予協(xié)(4)裝修施工的驗(yàn)收①隱蔽工程結(jié)束，裝修負(fù)責(zé)人提前兩個(gè)工作日以書(shū)面申請(qǐng)形式通知物業(yè)部，由物管部、工程部相關(guān)人員對(duì)隱蔽工程驗(yàn)收，填寫(xiě)《隱蔽工程驗(yàn)收單》。裝修施工結(jié)束后，裝修單位進(jìn)行自檢，填寫(xiě)《二次裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)自檢表》后，由業(yè)主和施工單位共同向物業(yè)公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)，提前兩個(gè)工作日以書(shū)面申請(qǐng)形式通知物業(yè)部。②物管部收到業(yè)主裝修完畢的申請(qǐng)通知后，應(yīng)組織工程部、物管部人員、業(yè)主和施工單位在約定時(shí)間內(nèi)共同對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收。根據(jù)裝修申請(qǐng)及相關(guān)圖紙資料逐項(xiàng)檢查。發(fā)現(xiàn)違反約定的問(wèn)題，能夠整改的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)要求業(yè)主進(jìn)行整改。不能整改的問(wèn)題，按約定扣罰押金。并填寫(xiě)《房屋裝修表面工程驗(yàn)收單》。要求裝修戶在限定時(shí)間內(nèi)整改，然后，再一次對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行檢查。檢查通過(guò)后，物管部按照正常流程進(jìn)行。裝修無(wú)違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按違章處理。(二)客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。1.總則(1)為了強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理，做到文明施工，提高企(2)本規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中所涉及的主要環(huán)節(jié)，均2.細(xì)則(1)現(xiàn)場(chǎng)施工人員行為規(guī)范⑥施工人員不得留宿在施工現(xiàn)場(chǎng)(除業(yè)主要求現(xiàn)場(chǎng)保留值班人員或項(xiàng)目具備獨(dú)立的生活區(qū)并業(yè)主同意外)。他生活垃圾，嚴(yán)禁將殘?jiān)２思半s物倒入坐便器及下水管(含預(yù)算清單表),如有變更應(yīng)不低于同等材料的品質(zhì)，并(2)安全工作①施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙、喝酒(或設(shè)立獨(dú)立吸煙區(qū))。⑤任何電動(dòng)機(jī)具使用中嚴(yán)禁以裸線頭直接插入插座進(jìn)(3)撤場(chǎng)做到活完料場(chǎng)清，達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)(包括準(zhǔn)備交接過(guò)程中必須具備的各種資料)。(一)業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)煤氣斷電、無(wú)煤氣(非取用能源開(kāi)關(guān)、設(shè)備設(shè)施損壞所致)。以(二)突然斷水、斷電、無(wú)煤氣的應(yīng)急措施恢復(fù)供應(yīng)，并告知業(yè)主(廣播或書(shū)面張貼)情況，提示關(guān)閉4.斷電、斷水、無(wú)煤氣時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的，如超過(guò)6小時(shí)要向(三)業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施(四)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施應(yīng)急措施將有效緩解其產(chǎn)生的不良后果，具體應(yīng)急措施如(1)暴雨前檢查清除雨水落管天斗、窖井溝等處的垃(2)利用防汛防臺(tái)的專(zhuān)用工具設(shè)備如潛水泵、污水泵、(3)利用疏通機(jī)、疏通條對(duì)堵塞管道進(jìn)行疏通直至完(1)對(duì)報(bào)修及巡查中發(fā)現(xiàn)的污水管及排水管網(wǎng)堵塞情(2)告知堵塞點(diǎn)以上業(yè)主暫緩使用、并利用疏通機(jī)、(3)備足相關(guān)的工具材料，應(yīng)對(duì)疏通工作中可能產(chǎn)生(4)疏通完畢恢復(fù)管線試驗(yàn)證實(shí)暢通且無(wú)滲漏點(diǎn)才予(一)制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。(二)落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。(三)規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。(四)技術(shù)措施3.制定善后措施(各主要設(shè)備設(shè)施)。(五)主要應(yīng)急內(nèi)容：火警(災(zāi))、跑水、斷電、設(shè)備重大事故、人身重大事(六)工程部緊急事件處理原則辦公樓內(nèi)各部門(mén)和客戶(或客人)日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷(xiāo)售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無(wú)償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。(一)無(wú)償服務(wù)：辦公樓應(yīng)提供的無(wú)償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項(xiàng)目。包括依合同對(duì)客戶的服務(wù)和對(duì)各部門(mén)的服務(wù)。(二)有償服務(wù)：主要是對(duì)客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項(xiàng)目。如：寫(xiě)字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。(三)“報(bào)修”與“投訴”:為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效通知或請(qǐng)求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)辦公樓的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。(一)主要工作制度：1.值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制2.“工作單(票)”制度。包括“維修單”、“工作指(二)基本程序：對(duì)外以客戶為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝?(如房號(hào)等)建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性(一)原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺(二)客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修(三)租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件。(四)有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。(五)與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。(六)客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。(一)維修人員到場(chǎng)時(shí)間(自接到信息時(shí)起)2.投訴：5分鐘內(nèi)(二)同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序：(以影響面大小確定)(三)技術(shù)保障：以服務(wù)優(yōu)先為原則。辦公樓工程部門(mén)對(duì)能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。具體工作由專(zhuān)業(yè)(主管)工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下：(一)制定水、電、氣、燃油消耗計(jì)劃并分配使用指標(biāo)。(二)能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂?三)計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。(四)與市政供應(yīng)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。(五)能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)2.7.2.維修材料、備件及工具管理(一)管理方案：1.建立維修材料、備件采購(gòu)制度2.建立維修材料、備件專(zhuān)用庫(kù)房(或平臺(tái)),制定庫(kù)管3.材料、備件的使用制度4.工具購(gòu)買(mǎi)及其領(lǐng)用管理制度5.拆舊備件及廢舊材料管理制度3.建立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度(二)基本管理程序：1.總則本規(guī)定適用于公司各類(lèi)日耗用品及設(shè)備等的配置、領(lǐng)(1)行政部負(fù)責(zé)制度的編制和實(shí)施；(3)各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)本規(guī)定的貫徹實(shí)施；(4)財(cái)務(wù)部以及成本控制中心負(fù)責(zé)各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出計(jì)劃(1)物資采購(gòu)①行政部在年初或年中匯總各部門(mén)各項(xiàng)辦公用品計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理審批后交采購(gòu)部門(mén)實(shí)施采購(gòu)(一聯(lián)自存，其余二聯(lián)交采購(gòu));②成本控制中心負(fù)責(zé)對(duì)采購(gòu)過(guò)程的監(jiān)督、控制，對(duì)大③采購(gòu)物資到付后，由采購(gòu)經(jīng)辦人員認(rèn)真核對(duì)產(chǎn)品品④零星采購(gòu)由申請(qǐng)部門(mén)填寫(xiě)《物資采購(gòu)申請(qǐng)單》,說(shuō)明(2)物資領(lǐng)用①各部門(mén)計(jì)劃內(nèi)辦公用品的領(lǐng)用，需填寫(xiě)《領(lǐng)料單》,寫(xiě)《領(lǐng)料單》,倉(cāng)庫(kù)予以發(fā)放。第三章保安管理保證辦公樓擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)(一)保安人員工作要求(1)門(mén)衛(wèi)崗位實(shí)行24小時(shí)值班制度。(2)班前8小時(shí)、上班期間不得飲酒。(3)在崗期間要衣著整齊，不得穿短褲、背心上崗。(4)堅(jiān)守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，有事請(qǐng)假，(5)在崗期間不得在值班室內(nèi)從事各類(lèi)與工作無(wú)關(guān)的(6)做好節(jié)假日期間值班工作，按時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)(7)熟悉公司區(qū)域環(huán)境，了解周邊情況，做好公司區(qū)(8)班前要清掃值班室及辦公樓周邊環(huán)境衛(wèi)生，并將(9)負(fù)責(zé)公司停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛管理工作，確保自行車(chē)、電動(dòng)車(chē)及外來(lái)車(chē)輛在指定區(qū)域按秩序停放。公司正門(mén)處不得停放任何車(chē)輛或堆放物品(裝貨出運(yùn)的車(chē)輛除外)。(10)認(rèn)真負(fù)責(zé)報(bào)紙、書(shū)信、匯款單、包裹收發(fā)工作，(11)對(duì)于來(lái)訪人員，須先同接待人聯(lián)系確認(rèn)，進(jìn)行登12)認(rèn)真填寫(xiě)來(lái)客登記單，登記單必須收回并妥善保管(13)按時(shí)交接班，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄。匯款單、掛號(hào)信、包裹單、寄存物等要填寫(xiě)、交接清楚。(14)休息日、節(jié)假日要嚴(yán)格控制人員進(jìn)入，嚴(yán)禁非工作人員獨(dú)自進(jìn)入辦公樓。(15)嚴(yán)禁寵物進(jìn)入辦公樓。(16)嚴(yán)禁產(chǎn)品推銷(xiāo)等閑雜人員進(jìn)入辦公樓。(17)對(duì)于將公共設(shè)備帶出辦公樓的非工作人員，必須由相關(guān)部室人員陪同，并出具書(shū)面手續(xù)。(18)值夜班人員要保持清醒，及時(shí)關(guān)閉大門(mén)，對(duì)于加班人員，做到隨到隨開(kāi)。(19)每日19點(diǎn)以后，要對(duì)辦公樓進(jìn)行每小時(shí)巡檢。(20)因玩忽職守導(dǎo)致公司安全保衛(wèi)工作出現(xiàn)問(wèn)題的，嚴(yán)肅追究有關(guān)值班人員責(zé)任。2.違規(guī)處罰門(mén)衛(wèi)必須認(rèn)真履行以上職責(zé)，對(duì)違反規(guī)定的，按照以下(1)對(duì)于違反前十條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任人50元經(jīng)(2)對(duì)于違反第四條規(guī)定，串崗或離崗超過(guò)30分鐘的，(3)對(duì)于違反第十一至十六條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(4)對(duì)于違反第十七條規(guī)定并造成損失的，賠償損失。情節(jié)嚴(yán)重的，給予行政處罰或追究法律責(zé)任。(5)對(duì)于違反第十八、十九條規(guī)定的，給予相關(guān)責(zé)任(6)對(duì)于違反規(guī)定兩次以上，且經(jīng)勸誡工作沒(méi)有改進(jìn)的，進(jìn)行下崗學(xué)習(xí)。學(xué)習(xí)期間只發(fā)基本生活費(fèi)用，待培訓(xùn)合格后上崗。(二)保安崗位設(shè)置及職責(zé)項(xiàng)目工作區(qū)域工作職責(zé)工作時(shí)間及人員配置1一層大堂(主樓)門(mén)崗維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人2地庫(kù)出、入口崗驗(yàn)證進(jìn)出車(chē)庫(kù)車(chē)輛8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息3消防中控室值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警及突發(fā)事件指揮中心8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息4門(mén)禁系統(tǒng)值班崗確認(rèn)、消除報(bào)警(內(nèi)保辦公室)8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息5外圍門(mén)崗控制、驗(yàn)證進(jìn)出物品8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人20:00—8:00(次日)XX人XX人休息6夜班登記崗控制閑雜人員進(jìn)入辦公樓20:00—8:00(次日)XX人7樓層巡視崗維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人8外圍車(chē)場(chǎng)崗8:00—14:00XX人14:00—20:00XX人共計(jì)：XX人1.依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，本著“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的精神制定項(xiàng)目消防安全管理制度。2.根據(jù)工作需要項(xiàng)目須成立防火安全委員會(huì)，委員會(huì)主任由總物業(yè)經(jīng)理?yè)?dān)任，各部門(mén)經(jīng)理為委員會(huì)委員。3.防火安全委員會(huì)作項(xiàng)目消防安全工作的最高決策機(jī)構(gòu)，實(shí)行逐級(jí)消防安全責(zé)任制。4.防火安全委員會(huì)每月定期組織消防安全檢查，并就有關(guān)的消防安全隱患提出書(shū)面整改意見(jiàn)。5.防火安全委員會(huì)責(zé)成項(xiàng)目安保部履行消防安全的監(jiān)督檢查職責(zé)，并進(jìn)行日常的消防安全管理工作。6.安保部負(fù)責(zé)制定消防安全的各項(xiàng)規(guī)章制度和消防安全責(zé)任書(shū)，交防火安全委員會(huì)審批。7.安保部依照制定的消防安全制度和責(zé)任實(shí)施日常的管理，有權(quán)對(duì)違反制度和責(zé)任的人員進(jìn)行教育和處罰。8.安保部根據(jù)消防安全的性質(zhì)，定期對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的單位和人員進(jìn)行消防安全的宣傳教育。9.項(xiàng)目物業(yè)管理的全體從業(yè)人員，務(wù)必以防火安全為重點(diǎn)，高度重視防火安全工作，不得以任何理由違反和破壞消10.安保部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況，一年舉辦一至二次消防演習(xí)，并提前由物業(yè)部通知各客戶/小業(yè)主配合。(一)中控室防火(二)電井房防火(三)電梯機(jī)房防火(四)空調(diào)風(fēng)機(jī)房防火(五)庫(kù)房防火(六)辦公室內(nèi)防火(七)動(dòng)用明火業(yè)操作證及身份證的復(fù)印件。4.動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)須根據(jù)面積配置滅火器具和沙土；50平方米應(yīng)配置一具4公斤以上的干粉滅火器。5.電氣焊或明火作業(yè)必須是持證人操作，作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)必須有看火人隨時(shí)準(zhǔn)備撲救。6.發(fā)現(xiàn)聲音作業(yè)者，按“項(xiàng)目裝修違章處理規(guī)定”之內(nèi)7.上述規(guī)定同時(shí)適用于項(xiàng)目工程部或項(xiàng)目所聘用之施1.進(jìn)入項(xiàng)目的人員應(yīng)到物業(yè)管理處統(tǒng)一制作的《出入證》;2.沒(méi)有《出入證》的人員進(jìn)入項(xiàng)目須履行來(lái)客來(lái)訪登記3.保安人員須問(wèn)清來(lái)人進(jìn)入項(xiàng)目辦何事，找何人及個(gè)人4.工作人員先用電話進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)，電話聯(lián)系不通可請(qǐng)5.經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后，請(qǐng)來(lái)客提交有效身份斑點(diǎn)件換領(lǐng)《訪6.工作人員接待來(lái)客進(jìn)入后，填寫(xiě)《來(lái)客來(lái)訪人員出入登記表》;7.無(wú)任何證件又無(wú)人確認(rèn)的人員一律不得進(jìn)入物業(yè)；凡簽約入伙項(xiàng)目寫(xiě)字間/商鋪/單元的客戶/小業(yè)主，須2.履行安全登記備案手續(xù)須提交客戶/小業(yè)主的合法證3.公司提交《工商執(zhí)照》,辦事處商社提交《登記證》5.客戶須委任一名責(zé)任人負(fù)責(zé)安全登記備案的相關(guān)事1.項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)鑰匙須編號(hào)登記存放于項(xiàng)目中央檔案室2.項(xiàng)目各部門(mén)日常工作中使用鑰匙應(yīng)到中央檔案室領(lǐng)4.重點(diǎn)要害部位之鑰匙的取用須有部門(mén)經(jīng)理的同意方6.經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，安保部派專(zhuān)人負(fù)責(zé)去配置鑰2.安保部須建立揀拾物品登記簿，登記揀拾物品的情8.對(duì)超過(guò)保存期限的物品由安保部報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理批物業(yè)管理處之工作人員在接到客戶/小業(yè)主有關(guān)安全問(wèn)3.如接報(bào)的是刑事治安案件，須立即派員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確8.到達(dá)取送款地點(diǎn)司機(jī)不能離位，車(chē)輛不能熄火；9.辦完事情后通知部門(mén)平安無(wú)事。1.項(xiàng)目警衛(wèi)實(shí)行24小時(shí)倒班制，交接班時(shí)間為早8:00和晚8:002.接班警衛(wèi)須提前10分鐘到崗，換完工裝到指定地點(diǎn)集3.由領(lǐng)班開(kāi)班前會(huì)，通報(bào)上班及當(dāng)班情況，分配崗位；4.下班警衛(wèi)在接完崗后到指定地點(diǎn)集合，由領(lǐng)班開(kāi)班后5.帶班領(lǐng)班須認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄，不能有所遺漏；6.交班領(lǐng)班在交接工作時(shí)須將當(dāng)日未辦完的事情交代7.接班領(lǐng)班須清點(diǎn)檢查交接的物品是否齊全完好。1.警衛(wèi)當(dāng)班履行職責(zé)時(shí)實(shí)行逐級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；2.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)不清楚的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；3.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)職責(zé)承擔(dān)以外的事情須請(qǐng)示匯報(bào)；4.警衛(wèi)當(dāng)班對(duì)發(fā)生的緊急情況可越級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；5.警衛(wèi)不能超越職責(zé)或擅自做主處置事情；1.為確保物業(yè)及客戶的人身財(cái)產(chǎn)安全，保安部實(shí)行全天候的安全巡視檢查制度；2.保安巡視按規(guī)定路線進(jìn)行，實(shí)施不間斷制。即巡視保安和門(mén)崗保安交替運(yùn)行，由領(lǐng)班帶領(lǐng)執(zhí)行；3.保安巡視路線自物業(yè)首層的號(hào)樓梯起，巡視人員乘電4.保安巡視負(fù)責(zé)檢查路線內(nèi)設(shè)施設(shè)備的完好程度和公5.巡視人員須攜帶好巡更鐘鑰匙、對(duì)講機(jī)手電。每經(jīng)過(guò)一個(gè)巡更點(diǎn)必須用鑰匙打點(diǎn)，不得遺漏；6.巡視中遇可疑人和可疑物確定不了時(shí)，要迅速上報(bào)主管以上人員處理。特別針對(duì)得起涉及爆炸物和有政治色彩的7.巡視中遇客戶求助或投訴時(shí)，要耐心認(rèn)真地聽(tīng)清楚內(nèi)容，能當(dāng)場(chǎng)解決的事情即刻處置，解決不了的立即向相關(guān)部8.巡視人員每巡視一次，要仔細(xì)地做好巡視記錄，無(wú)論巡視中遇到任何問(wèn)題均應(yīng)記錄在案，以備查詢。9.領(lǐng)班應(yīng)每班檢查保安巡邏情況，并做好巡邏記錄，妥10.保安部經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常抽查巡邏情況，對(duì)巡邏工作進(jìn)行1.項(xiàng)目保安人員在小業(yè)主非工作時(shí)間巡查發(fā)現(xiàn)有客戶2.保安巡查人員應(yīng)首先確認(rèn)客戶的單元門(mén)鎖有否遭到損毀和破壞，再確認(rèn)客戶內(nèi)有無(wú)人員加班/有無(wú)人員在。除3.在確認(rèn)后立即報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班安排人員攜帶鎖具或封門(mén)人的身份(出示《出入證》或本人身份證),請(qǐng)客戶/小7.如果發(fā)現(xiàn)客戶單元門(mén)鎖被損毀或遭破壞及客戶報(bào)稱(chēng)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織調(diào)查，并與客戶單元的緊急聯(lián)系人聯(lián)絡(luò)，并將了解到的情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。9.保安巡查人員在處理上述事件時(shí)，應(yīng)注意自身的安全保護(hù)，在需要時(shí)可打“110”報(bào)警。如有警方人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由保安經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)直轄市配合警方的工作，事后向總物業(yè)經(jīng)理寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。1.為確保項(xiàng)目范圍內(nèi)一旦失火，能夠有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、把可能造成的經(jīng)濟(jì)損失降至最低點(diǎn)，特制定此制度。2.火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案分為一、二、三級(jí)動(dòng)作。三級(jí)為接到火警預(yù)報(bào)，二級(jí)為有火情發(fā)生(初起小火),一級(jí)為釀致3.當(dāng)消防中控室接到火災(zāi)預(yù)警時(shí)，即實(shí)施三級(jí)動(dòng)作。消防中控室值機(jī)員立刻用對(duì)講機(jī)將火災(zāi)預(yù)警的位置通報(bào)消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)，消防領(lǐng)班和巡視警衛(wèi)必須于3分鐘內(nèi)迅速趕到火災(zāi)預(yù)警現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火情確認(rèn)。4.經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)有火情發(fā)生時(shí)，即實(shí)施二級(jí)動(dòng)作。消防領(lǐng)班組織現(xiàn)場(chǎng)人員，利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器具，展開(kāi)撲救，同時(shí)將火情情況用對(duì)講機(jī)上報(bào)安保部經(jīng)理。經(jīng)細(xì)查如無(wú)火情發(fā)生，即通告消防中控室復(fù)位并做記錄，如不能復(fù)位，應(yīng)通知工程部進(jìn)行維修及查出原因。5.如火勢(shì)無(wú)法用滅火器具控制時(shí)，即實(shí)施一級(jí)動(dòng)作，撲救人員在自身安全情況下啟用現(xiàn)場(chǎng)的消火栓，同時(shí)由保安部經(jīng)理將情況上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理，由總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)對(duì)外撥打“119”和疏散賓客的指令，同時(shí)立即啟動(dòng)消防廣播，通知樓內(nèi)業(yè)主由走火樓梯離開(kāi)項(xiàng)目，并由總物業(yè)經(jīng)理通知國(guó)貿(mào)總部及發(fā)展商業(yè)主公司。6.項(xiàng)目各部門(mén)在接到總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的報(bào)警疏散指令后，應(yīng)按照辦公樓疏散規(guī)定中各部門(mén)的分工進(jìn)行動(dòng)作。7.消防部門(mén)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，火警現(xiàn)場(chǎng)交由消防部門(mén)指揮。8.火勢(shì)撲滅后，物業(yè)部在工程部、保安部?jī)刹块T(mén)的配合下，對(duì)事件做出調(diào)查、折照，對(duì)財(cái)物損失做出登記，通知保險(xiǎn)公司盡快到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)做理賠處理。(一)為保證項(xiàng)目?jī)?nèi)一旦發(fā)生緊急情況，能夠有分工，有重點(diǎn)地實(shí)施疏散指令，特制定此疏散規(guī)定。(二)此疏散規(guī)定適用于火災(zāi)，涉爆及自然災(zāi)害需要疏(三)疏散指令必須是總物業(yè)經(jīng)理或現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人下達(dá)，由項(xiàng)目義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施，義務(wù)消防隊(duì)從項(xiàng)目各部門(mén)工作人員中抽調(diào)組成。(四)實(shí)施疏散指令時(shí)，義務(wù)消防隊(duì)員須按照各自分工去完成任務(wù)。(五)義務(wù)消防隊(duì)安保部分隊(duì)的任務(wù)：1.門(mén)衛(wèi)接到指令后，迅速打開(kāi)通往項(xiàng)目外圍的所有出入門(mén)；然后指引人群有序地疏散；應(yīng)盡量組織逃出人員并按單2.消防巡視警衛(wèi)在出事現(xiàn)場(chǎng)周?chē)鷮?shí)行警戒，勸阻人群不要闖入事故現(xiàn)場(chǎng)，并指引正確的疏散途徑；3.中控室值班員立即將客用電梯迫降至首層，啟動(dòng)消防電梯，并用廣播不間斷告訴人群疏散的途徑和方向(不可乘坐電梯)。(六)義務(wù)消防隊(duì)工程部分隊(duì)的任務(wù)：1.工程部電工迅速趕至事故現(xiàn)場(chǎng)切斷電源和相鄰上下樓層的電源，必要時(shí)切斷全項(xiàng)目的動(dòng)力電源；2.工程部水工應(yīng)關(guān)閉，事故現(xiàn)場(chǎng)的生活水閥門(mén)，避免形3.工程部電梯工立即趕到消防電梯處，操控電梯，協(xié)助消防人員或其他有關(guān)組織進(jìn)入大樓。(七)義務(wù)消防隊(duì)物業(yè)部分隊(duì)的任務(wù)：1.物業(yè)部在接到疏指令后，應(yīng)迅速派人員趕到事故現(xiàn)場(chǎng)樓層的消防樓梯口，引導(dǎo)人群有秩序地疏散；2.物業(yè)部同時(shí)派人員到其他樓層，本著先高層，后低層的原則，通知客戶盡快疏散；3.與各客戶消防負(fù)責(zé)人聯(lián)絡(luò)，統(tǒng)計(jì)各公司逃出人員人數(shù)，如有人被困，應(yīng)立即通知消防部門(mén)；4.物業(yè)部還應(yīng)組織人力，將重要檔案資料轉(zhuǎn)移到安全地(八)義務(wù)消防隊(duì)財(cái)務(wù)部、行政人事分隊(duì)的任務(wù)：1.在接到疏散指令后，迅速安排人力將財(cái)務(wù)賬目轉(zhuǎn)移到2.安排人力協(xié)助物業(yè)部分隊(duì)轉(zhuǎn)移重要檔案資料和貴重3.行政人事部迅速統(tǒng)計(jì)疏散到安全地點(diǎn)的項(xiàng)目職員和(一)嚴(yán)格遵守國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定，配備各種專(zhuān)業(yè)(二)協(xié)助客戶詳細(xì)填寫(xiě)車(chē)位申請(qǐng)表，并與客戶簽訂車(chē)位租賃協(xié)議。(三)將租賃協(xié)議正本交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)協(xié)議條款進(jìn)行收費(fèi)工作，租賃協(xié)議復(fù)印件存入客戶檔案。(四)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶租賃協(xié)議條款收取相關(guān)費(fèi)用，保安部制訂停車(chē)卡，停車(chē)卡為一車(chē)一卡。(五)停車(chē)場(chǎng)保安員對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格的登(六)定時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放情況，設(shè)備、設(shè)施情況進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)可疑人、閑雜人員和緊急情況及時(shí)處理并立即(七)嚴(yán)禁客戶在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)加油、擦、洗、修車(chē)輛及裝(八)協(xié)助清潔工維護(hù)停車(chē)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，保持車(chē)場(chǎng)整(九)嚴(yán)禁車(chē)輛攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入車(chē)(十)做好停車(chē)安全宣傳工作。(十一)車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)必須服從停車(chē)場(chǎng)統(tǒng)一管理，并按(十二)停放車(chē)輛管理規(guī)定好貴重物品，停車(chē)場(chǎng)不承擔(dān)車(chē)內(nèi)丟失任何物品及被盜的責(zé)危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入車(chē)場(chǎng)。不得在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)裝卸貨物陳放物/入車(chē)輛。第四章保潔管理整潔的工作環(huán)境，以適應(yīng)高檔辦公樓(及酒店)辦公和經(jīng)營(yíng)本計(jì)劃書(shū)系統(tǒng)地概括了XX辦公樓保潔服務(wù)的人力資源1.熟悉清潔衛(wèi)生操作規(guī)程和保潔標(biāo)準(zhǔn)。2.上班時(shí)，工作服裝整潔，并佩戴工牌。3.按時(shí)上崗作業(yè)，不遲到、不早退、不串崗、不消極怠4.服從保潔領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成好工作任務(wù)。5.遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。不得向客戶索取小費(fèi)。7.按時(shí)按要求保質(zhì)保量做好保潔工作。8.負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域的保潔工作。9.負(fù)責(zé)辦公樓各樓層衛(wèi)生間的日常保潔工作。10.負(fù)責(zé)對(duì)公共區(qū)域、衛(wèi)生間等場(chǎng)所的衛(wèi)生消殺工作。11.負(fù)責(zé)各樓層辦公垃圾、衛(wèi)生間垃圾的收集清運(yùn)工作。12.負(fù)責(zé)辦公樓公共區(qū)域內(nèi)照明裝置、消防設(shè)施等處的13.負(fù)責(zé)公共區(qū)域玻璃的保潔和清洗工作。(一)例行清理(二)定期清理的內(nèi)容。(三)巡視保潔每天完成例行保潔和定期保潔任務(wù)后，即進(jìn)行巡視保公樓走廊、樓梯、臺(tái)階、正門(mén)。每1小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)雜(四)保潔領(lǐng)班對(duì)清潔服務(wù)工作負(fù)有全面責(zé)任，確保辦公樓環(huán)境干凈整2.工作范圍(1)負(fù)責(zé)清潔服務(wù)工作計(jì)劃人員調(diào)配、培訓(xùn)計(jì)劃和總(2)安排、督導(dǎo)清潔員落實(shí)完成各項(xiàng)計(jì)劃。(3)協(xié)調(diào)與其他各部門(mén)的工作關(guān)系，處理解決客戶的(4)定期檢查、巡視下屬各部計(jì)劃落實(shí)情況和具體工(5)巡視檢查本轄區(qū)的清潔水準(zhǔn)、員工紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、標(biāo)識(shí)得正確地使用、安全操作等情況，并記錄。(6)負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、勞動(dòng)紀(jì)律、業(yè)務(wù)技能、新型設(shè)備的正確操作、新型材料的正確使用等方面的(7)嚴(yán)格執(zhí)行客用品和清潔用品制度避免浪費(fèi)和公物4.2.4.招聘條件1.年齡在18歲至45歲之間2.身體健康狀況良好3.有禮貌4.有責(zé)任心5.沒(méi)有犯罪記錄6.有同類(lèi)工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先7.居住地點(diǎn)較近優(yōu)先1.建立管理員工教育培訓(xùn)工作體系2.制定各層次培訓(xùn)計(jì)劃3.編制內(nèi)部培訓(xùn)教材4.制定考核方法5.將員工的培訓(xùn)績(jī)效與工資獎(jiǎng)金、晉升緊密掛鉤3.按階段分層次、分類(lèi)別實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃(一)客用電梯(二)客用電梯廳(三)貨用電梯(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀。如外殼、開(kāi)關(guān)、電源線、底部、浮漂等機(jī)器的各個(gè)部分，然后接通電源試驗(yàn)一下，查看工作是否正常吸力的大小，如發(fā)現(xiàn)故障，立即停止使用，并及時(shí)上報(bào)直屬領(lǐng)導(dǎo)。(二)推拉機(jī)器工作時(shí)，不能用手拉著吸管和電源線走手上或者坐在機(jī)器上以免損壞機(jī)器的底部。(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開(kāi)關(guān)及機(jī)器的啟動(dòng)開(kāi)關(guān)是否關(guān)閉。(四)吸水時(shí)要時(shí)刻注意機(jī)器的工作聲音是否正常，如聽(tīng)見(jiàn)蜂鳴聲及其非正常聲音要立即停機(jī)，及時(shí)查看機(jī)器運(yùn)行情況，切記不能把水吸進(jìn)得太滿，防止吸水馬達(dá)進(jìn)水，造成(五)使用機(jī)器過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)故障，切勿打開(kāi)機(jī)器私自修理，要及時(shí)送回庫(kù)房或請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員修理。(六)機(jī)器使用完畢，要立即進(jìn)行清潔，包括機(jī)器內(nèi)外，管子，吸水扒，電源線要盤(pán)好等。(七)愛(ài)護(hù)機(jī)器，人人有責(zé)，絕對(duì)禁止用腳踹、摔打及(三)機(jī)器接通電源之前，要檢查電源開(kāi)關(guān)及機(jī)器的啟(四)吸塵器不能吸太大的垃圾和金屬物品，以免塵袋(五)機(jī)器使用完要馬上清潔，尤其是吸塵器的塵袋要(六)吸塵器要定期清理吸塵管、吸塵扒頭內(nèi)沾附的污垢，特別是吸塵管的接頭及機(jī)器上的進(jìn)塵口最容易沾附污(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)放下扶手調(diào)整好角度，打開(kāi)機(jī)器開(kāi)關(guān)，使機(jī)器平穩(wěn)的左右勻速移動(dòng)使用中切記不要使機(jī)器左右搖擺過(guò)大以(四)洗地盤(pán)的安裝方法：對(duì)正卡口角度，并順時(shí)針旋(五)使用機(jī)器時(shí)，要時(shí)刻注意千萬(wàn)不能把電源線纏進(jìn)(六)使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)接通電源后檢查綠色指示燈是否亮著。(三)將拋光機(jī)的扶手翹起上好拋光盤(pán)，然后啟動(dòng)拋光(四)拋光時(shí)要時(shí)刻注意紅色指針的位置應(yīng)在刻度“6”機(jī)器負(fù)載過(guò)重，容易損壞機(jī)器；如低于“4”說(shuō)明拋光盤(pán)與(五)使用機(jī)器時(shí)，要時(shí)刻注意千萬(wàn)不能把電源線纏進(jìn)(六)使用完畢，打開(kāi)吸塵裝置，用吸塵器將塵箱里面(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(二)將吹風(fēng)機(jī)放在合理位置，以免影響別人通行。(四)使用時(shí)要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(五)使用如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時(shí)上報(bào)。(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損(三)正確連接扒頭及吸扒的安裝位置。(四)打開(kāi)扒頭上的開(kāi)關(guān)，使清潔劑成泡沫狀均勻涂抹(五)清潔干凈后，用吸扒將沙發(fā)上的污跡清除干凈。(六)使用中要輕拿輕放，用完后將機(jī)器擦拭干凈，盤(pán)(七)使用中如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時(shí)上報(bào)。(一)從庫(kù)房領(lǐng)取時(shí)，首先檢查機(jī)器設(shè)備外觀是否有損壞，然后接通電源試用設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。(二)將稀釋好的低泡地毯清潔劑倒入凈水箱中，檢查污水箱中的污水是否清除干凈。(三)接通電源后，啟動(dòng)機(jī)器，依次為總電源開(kāi)關(guān)，噴淋開(kāi)關(guān)，滾刷開(kāi)關(guān)及吸水馬達(dá)開(kāi)關(guān)。(四)地毯清洗機(jī)的使用方向只能向后拉，不能向前推。(五)使用中，隨時(shí)注意機(jī)器對(duì)地面的壓力(看指示針),噴淋，滾刷清潔及污水回收的工作情況。(六)及時(shí)傾倒污水和添加稀釋后低泡地毯清潔劑。(七)使用后，將污水箱、滾刷、污水回收管及外表清(八)定期將噴嘴從機(jī)器上取下用石蠟進(jìn)行清洗，防止(九)使用中如有異常情況，馬上關(guān)閉機(jī)器，及時(shí)上報(bào)。(一)用途：(二)使用方法：與30度—50度溫水按如下比例配比并均勻涂在地面(蠟面)上，待5至10分鐘后，用洗滌劑進(jìn)行清洗蠟。1.輕微蠟漬1:10。2.一般蠟漬1:4。3.頑固蠟漬1:2。(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：1.普通污漬1:40。2.一般污漬1:20。3.頑固污漬1:10。(三)注意事項(xiàng)：對(duì)皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：1.日常保養(yǎng)1:15。2.洗擦污漬1:5。(三)注意事項(xiàng)：對(duì)皮膚有一定的危害，濺入眼睛或口中立即用清水清(一)用途：(二)使用方法：稀釋比例1:4,噴在表面，停留3—5分后再進(jìn)行清潔。(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：輕微污漬1:20一般污漬1:15(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)用途：(二)使用方法：(三)注意事項(xiàng)：(一)主管及領(lǐng)班的不斷巡查(二)利用清潔巡查表確定沒(méi)有任何漏做的工作(三)經(jīng)理突擊檢測(cè)也將檢查之結(jié)果及時(shí)對(duì)甲方通報(bào)，以便甲方的檢查監(jiān)督工(一)對(duì)內(nèi)溝通渠道：3.項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目主管把公司的通告張貼在各項(xiàng)目的(二)對(duì)外溝通渠道：了解到甲方對(duì)作業(yè)場(chǎng)所主管和員工在工作中的表現(xiàn)是否滿設(shè)立意見(jiàn)箱，每位員工都可以將自己認(rèn)為有利于工作的建議、工作中遇到問(wèn)題、認(rèn)為管理中存在的問(wèn)題等等寫(xiě)成意見(jiàn)書(shū)，并以實(shí)名制的形式投遞至意見(jiàn)箱。通過(guò)設(shè)立意見(jiàn)箱不僅加強(qiáng)了公司與作業(yè)場(chǎng)所員工間的溝通，使每一名員工意識(shí)到自己是公司大家庭的一員，處在一個(gè)團(tuán)結(jié)、積極、有序的集體中，還可以得到一些好的建議，及時(shí)了解員工思想動(dòng)態(tài)，解除員工心中的疑惑，看到管理中忽略的一些問(wèn)題。5.項(xiàng)目主管與領(lǐng)班定期與客戶做巡查。6.各經(jīng)理、主管均配備通訊器材。培養(yǎng)多種技能的員工，公司有一支年輕并有熟練清潔工作技能的綜合隊(duì)伍隨時(shí)支援各項(xiàng)目。公司每月將以問(wèn)卷形式對(duì)主管及員工進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)清潔技能及客戶特殊要求的考核；同時(shí)，將趁此機(jī)會(huì)評(píng)選出優(yōu)秀員工以作榜樣，并給予獎(jiǎng)勵(lì)。工作中存在著許多危害隱患，公司認(rèn)為采取必要的安全措施及加強(qiáng)管理，傷害便可以防止。毫無(wú)疑問(wèn)，在安全環(huán)境下具有很高的人文價(jià)值，并可增加員工的志氣，更重要的是在沒(méi)有意外事故發(fā)生的場(chǎng)所工作，公司及客戶會(huì)獲得更多的因此，公司敦促每一名員工在工作的地方要特別注意安全。此安全操作守則為公司員工各工種作業(yè)的指導(dǎo)守則，所有員工均沒(méi)有任何理由違反其中任何一條規(guī)定。顯然，此守則不能涵蓋每一情況，因此希望每一位員工能根據(jù)自己以往的工作經(jīng)驗(yàn)在本守則中及時(shí)補(bǔ)充你們的指導(dǎo)意見(jiàn)與工作規(guī)定，只有這樣，我們才能最大限度地減少員工在工作傷亡事故的可能性。此外，作為一名員工，必須遵守國(guó)家頒布的各項(xiàng)法律、法規(guī)及各種條例，增強(qiáng)防患意識(shí)，及時(shí)修正工作中的危險(xiǎn)情況，為我們的客戶始終提供優(yōu)質(zhì)、快捷、準(zhǔn)確的服適用于所有公司所有職員。(一)服裝凡在工作區(qū)范圍內(nèi)，所有員工必須著裝整齊、規(guī)范，嚴(yán)禁穿背心、短褲、拖鞋之類(lèi)不安全因素的服裝。(二)跑步只有在緊急的情況下才能跑步，平時(shí)不許在工作區(qū)域內(nèi)(三)吸煙上班時(shí)間不允許吸煙或攜帶香煙、火柴、打火機(jī)進(jìn)入工(四)行為(五)設(shè)備所有公司提供的設(shè)備與工具包括個(gè)人防護(hù)用品，必須安全可靠且能達(dá)到預(yù)期的功能。操作人員必須經(jīng)過(guò)正式培訓(xùn)方可使用。若要使客戶的工具，必須經(jīng)客戶相關(guān)管理人員核準(zhǔn)(六)安全指導(dǎo)對(duì)于新員工要注意安全教育，并確保其嚴(yán)格遵守安全操作守則，這是管理人員分配其工作時(shí)應(yīng)考慮的重要因素。(七)整潔工作過(guò)程中務(wù)必將產(chǎn)生的垃圾及其他廢棄物放置在規(guī)定的容器中，每日下班時(shí)必須把當(dāng)日產(chǎn)生之垃圾從工作現(xiàn)場(chǎng)移至垃圾站。工作進(jìn)行中工作區(qū)要保持清潔，工具及材料要經(jīng)常整理以保持走道暢道并在收工后帶離現(xiàn)場(chǎng)存放在規(guī)定地點(diǎn)。即便在施工過(guò)程中的短暫間隔，所有工具也必須放在規(guī)定地點(diǎn)，嚴(yán)禁堆放在工作現(xiàn)場(chǎng)。(八)工作規(guī)范所有的工種必須根據(jù)工作的特點(diǎn)對(duì)工作區(qū)域采取充分有效地維護(hù)措施，避免造成不必要的人身傷害，物品的損壞以及對(duì)周?chē)h(huán)境的衛(wèi)生品質(zhì)的影響。例如：1.所有的高空作業(yè)必須對(duì)其工作點(diǎn)下方的區(qū)域用“高空作業(yè)”警示牌加以提示并在工作結(jié)束后立即收回。2.對(duì)地面進(jìn)行清潔打蠟時(shí)，要安放“小心地滑牌”。3.工作中注意室內(nèi)的水溝蓋板是否蓋好。(九)工作問(wèn)題員工必須在工作開(kāi)始時(shí)檢查其所屬區(qū)域，確定安全情況。在每一班結(jié)束后要確認(rèn)所用電源火源或其他危害的東西是否已經(jīng)消除或裝在適當(dāng)?shù)娜萜鲀?nèi)。(十)工作日志應(yīng)客戶要求，必須將每日工作安排在實(shí)施前呈報(bào)相關(guān)部門(mén)。包括時(shí)間、工作內(nèi)容及人員情況，遇到特殊情況需延長(zhǎng)工作時(shí)間時(shí)，必須事先向相關(guān)部門(mén)說(shuō)明情況，在此期間必須要有高級(jí)管理人員在場(chǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)理。(十一)特殊操作須知員工在工作過(guò)程中遇到有必要接觸任何開(kāi)關(guān)、閥門(mén)及控制箱時(shí)，必須經(jīng)客戶相關(guān)工程師的同意方可操作。(一)手工具各種手工具只能依據(jù)其原設(shè)計(jì)用途使用，且應(yīng)保持狀態(tài)(二)動(dòng)力工具(三)起重設(shè)備3.不要使身體任何部位置于懸掛在起重機(jī)的貨物的下(一)安全帶3.在離屋頂邊緣或屋頂開(kāi)口邊緣不足一米且邊緣沒(méi)有5.在接近屋頂邊緣及地面坑洞邊緣放置的梯子上工作(二)梯子(三)標(biāo)示在工作開(kāi)始前將清楚明了的標(biāo)示放置在明顯或適當(dāng)?shù)?四)滅火器(五)可燃物(一)工作地點(diǎn)(二)管制區(qū)域(三)易燃液體(四)垃圾、廢物、碎屑的處理第五章管理服務(wù)的控制程序(一)重點(diǎn)要害部位的管理4.保安部督促相關(guān)部門(mén)建立重點(diǎn)要害部位安全管理制(二)指導(dǎo)客戶做好安全工作1.根據(jù)國(guó)家法令法規(guī)，由內(nèi)保主任制定轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。2.內(nèi)保主任負(fù)責(zé)商鋪、客戶簽定《轄區(qū)商鋪安全責(zé)任3.建立客戶及商鋪基本情況檔案。4.節(jié)日前及遇有國(guó)家重大活動(dòng)時(shí)，保安部負(fù)責(zé)以發(fā)文的形式提醒客戶、商戶加強(qiáng)安全防范工作。(三)一般治安問(wèn)題處理程序1.保安部主任負(fù)責(zé)解決一般治安問(wèn)題，當(dāng)客戶、商鋪請(qǐng)求解決治安問(wèn)題時(shí)，保安部主任應(yīng)立即派保安員10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，了解情況。由保安部主任決定是否上報(bào)公安機(jī)關(guān)。2.客戶與顧客發(fā)生矛盾時(shí)，保安員接到通知后應(yīng)10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)發(fā)展。3.客戶與顧客發(fā)生矛盾時(shí)，保安員接到通知后應(yīng)10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)發(fā)展。如事態(tài)嚴(yán)重，由保安部立即通4.上述各類(lèi)情況均由保安員填寫(xiě)《突發(fā)事件登記表》。(四)治安、刑事案件處理程序1.物業(yè)公司員工發(fā)現(xiàn)有治安、刑事案件后，應(yīng)立即報(bào)告保安部經(jīng)理或辦公樓值班經(jīng)理及保安部值班主任。2.保安部接到通知后，當(dāng)班負(fù)責(zé)人應(yīng)迅速集合警力10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)發(fā)展。3.留住雙方當(dāng)事人等待公安人員來(lái)處理解決。5.需要保留現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或保安部主任(辦公樓值班經(jīng)理)派人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)。8.上述各類(lèi)情況均由保安部主任填寫(xiě)《突發(fā)事件登記(五)受理客戶、商鋪丟失物品投訴。2.根據(jù)客戶要求，或由保安部主任酌情向公安部門(mén)報(bào)(六)對(duì)員工進(jìn)行安全防范和遵紀(jì)守法培訓(xùn)。1.各門(mén)崗保安員要嚴(yán)格執(zhí)行《辦公樓客戶貨品出門(mén)制度》,檢查出門(mén)條是否與攜出物品相符。5.發(fā)現(xiàn)重大治安隱患和安全漏洞時(shí)要及時(shí)報(bào)告保安部(八)建立內(nèi)保業(yè)務(wù)檔案(九)為客人提供禮儀性服務(wù)(十)巡邏檢查工作程序2.發(fā)現(xiàn)客戶或商鋪有未鎖門(mén)或其他不安全問(wèn)題，按照保修單》,上交保修單一星期后未修復(fù)的，填寫(xiě)報(bào)修人員將(十一)重要會(huì)議和大型警衛(wèi)工作(十二)培訓(xùn)、練隊(duì)做好消防安全工作，檢查火災(zāi)隱患，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生，確?？蛻魡T工及顧客人身財(cái)產(chǎn)安全。適用委托管理項(xiàng)目的消防工作。保安部門(mén)負(fù)責(zé)組織、實(shí)施日常消防工作。(一)消防設(shè)備配置1.保安部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)公共區(qū)域滅火器的配備，并督促落2.保安部門(mén)負(fù)轄區(qū)重點(diǎn)部位如機(jī)房、庫(kù)房及相關(guān)區(qū)域滅火器材的配備，并組織落實(shí)。(二)消防設(shè)備、設(shè)施管理及維護(hù)1.保養(yǎng)部負(fù)責(zé)轄區(qū)消防系統(tǒng)及消防設(shè)備的維修保養(yǎng)，保安部門(mén)負(fù)責(zé)滅火器的維護(hù)及保養(yǎng)，并制定相應(yīng)的消防器材維2.由保安部建立《消防器材設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定》。3.保安部消防監(jiān)控室填寫(xiě)《滅火器分布配置一覽表》、4.保安部門(mén)監(jiān)控室人員負(fù)責(zé)日常巡視檢查，填寫(xiě)《樓層5.發(fā)現(xiàn)消防器材、設(shè)備設(shè)施丟失損壞應(yīng)立即報(bào)保安部消防主任(如主任不在，可直接報(bào)保安部經(jīng)理或值班主任),并填寫(xiě)《工作審請(qǐng)單》交到保養(yǎng)部調(diào)度。6.保安部門(mén)每半年檢查一次消防器材是否靈敏有效，滅火器材壓力不夠和已過(guò)期的，應(yīng)馬上更換。由當(dāng)班檢查保安員填寫(xiě)《消防器材檢查表》。(三)組建義務(wù)消防隊(duì)1.保安部門(mén)負(fù)責(zé)按照《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)務(wù)消防隊(duì)，義務(wù)消防隊(duì)員由各部門(mén)抽調(diào)人員組成。2.消防主任對(duì)義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行滅火常識(shí)、撲滅火災(zāi)等專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并做培訓(xùn)記錄，暫定每年組織演練。(四)組織消防演練1.公司每年組織實(shí)施消防演練。2.消防主任負(fù)責(zé)制定消防演練方案，確定演練區(qū)域及規(guī)3.消防主任負(fù)責(zé)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)、落實(shí)演練具體事項(xiàng)，(五)制定消防滅火作戰(zhàn)方案根據(jù)《XX市消防條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)具體情況，消防主任與消防局合作制定《重點(diǎn)保衛(wèi)單位滅火作戰(zhàn)方案》,(六)制定消防應(yīng)急滅火及疏散預(yù)案根據(jù)各客戶、商鋪、內(nèi)部辦公室所在不同區(qū)域制定消防疏散草圖，由公司選定專(zhuān)業(yè)制圖單位制作。(七)對(duì)客戶、商鋪及公司員工進(jìn)行防火指導(dǎo)保安部對(duì)各客戶、商鋪存在的火險(xiǎn)隱患提出整改建議，對(duì)存在重大火險(xiǎn)隱患的地方發(fā)《防火隱患整改通知書(shū)》,限期整改?？蛻?、商鋪按《防火隱患整改通知書(shū)》中改進(jìn)意見(jiàn)(八)裝修工程進(jìn)場(chǎng)人員和安全、消防確認(rèn)1.裝修單位應(yīng)按《施工安全責(zé)任書(shū)》中規(guī)定，備齊有關(guān)資料到保安部門(mén)辦理《施工出入證》。2.保安部門(mén)按《施工安全責(zé)任書(shū)》規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章施工情況，由當(dāng)班人員糾正并填寫(xiě)《違3.裝修完工后，施工單位按規(guī)定備齊有關(guān)資料報(bào)物業(yè)公司驗(yàn)收后保安部門(mén)進(jìn)行安全、消防確認(rèn)。(九)動(dòng)用明火和使用電氣焊審批動(dòng)用明火應(yīng)由實(shí)施部門(mén)持有關(guān)證件向保安部門(mén)提出申請(qǐng)，由保安部門(mén)審核批準(zhǔn)開(kāi)具《動(dòng)火證》后，方可動(dòng)用明火。(十)培訓(xùn)保安部門(mén)制定培訓(xùn)計(jì)劃(十一)建立消防檔案保安部門(mén)對(duì)轄區(qū)要害部位建立檔案并分類(lèi)歸檔，進(jìn)行保5.3.服務(wù)設(shè)施、設(shè)備管理控制程序通過(guò)對(duì)公司管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的科學(xué)控制維持整個(gè)物業(yè)機(jī)電系統(tǒng)的正常動(dòng)作，并使突發(fā)性情況在最短時(shí)間內(nèi)得到處理。適用于委托管理項(xiàng)目所有設(shè)備設(shè)施的動(dòng)作及維護(hù)保養(yǎng)。(一)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)處理一切有關(guān)工程事項(xiàng)，以及工程部的所有行政事務(wù)。(二)工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)本專(zhuān)業(yè)的技術(shù)管理工作，審閱、檢查及督導(dǎo)各階段大型設(shè)備維修、保養(yǎng)等有關(guān)工程技(三)工程部專(zhuān)業(yè)主管負(fù)責(zé)處理所管轄系統(tǒng)的運(yùn)行、管理、維修、保養(yǎng)各階段工作計(jì)劃、實(shí)施等所有事務(wù)。(四)工程部各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班負(fù)責(zé)本班組的日常事務(wù)處理，并及時(shí)向主管匯報(bào)。(五)工程部專(zhuān)業(yè)技術(shù)工人負(fù)責(zé)按時(shí)、按質(zhì)、按量地完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。(一)設(shè)施設(shè)備的分類(lèi)1.強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)(1)變電高壓設(shè)備(高壓柜、計(jì)量柜、變壓器)(2)低壓設(shè)備(低壓柜、配電箱)(3)應(yīng)急電源(柴油發(fā)電機(jī))2.弱電專(zhuān)業(yè)(1)公用衛(wèi)星電視系統(tǒng)(2)消防保安監(jiān)控系統(tǒng)(3)樓宇自控系統(tǒng)(4)公共廣播系統(tǒng)(5)門(mén)磁系統(tǒng)3.空調(diào)專(zhuān)業(yè)(1)冷凍機(jī)系統(tǒng)(冷/溫水機(jī)組)(2)空氣處理系統(tǒng)(新風(fēng)系統(tǒng))(3)送風(fēng)系統(tǒng)(4)排風(fēng)系統(tǒng)(5)風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng)(6)分體空調(diào)4.消防水消防自動(dòng)報(bào)警5.給排水專(zhuān)業(yè)(1)給水系統(tǒng)(2)排水系統(tǒng)(污水、雨水)(3)中水系統(tǒng)6.熱水鍋爐系統(tǒng)(1)綜合布線系統(tǒng)(2)總機(jī)系統(tǒng)(3)分機(jī)系統(tǒng)(1)扶梯系統(tǒng)(2)直梯系統(tǒng)(3)擦窗機(jī)吊籃系統(tǒng)(二)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)及故障事故處理際操作與維修要點(diǎn)并熟練掌握所管轄范圍的操作及運(yùn)行規(guī)4.未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，不得私自增設(shè)或更改電氣線程及時(shí)排除故障，如不能及時(shí)排除或需其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)配合10.事故未排除不能進(jìn)行交接班，完成后須編寫(xiě)事故報(bào)(三)設(shè)施設(shè)備的日常管理(1)加強(qiáng)治安防范意識(shí)，執(zhí)行所有制訂的治安管理制(2)外來(lái)人員必須辦好進(jìn)出機(jī)房登記手續(xù)。(3)嚴(yán)守崗位責(zé)任制。各級(jí)管理人員必須定期進(jìn)行安全檢查，并做好《運(yùn)行記錄》,如發(fā)現(xiàn)有不安全因素，須及(4)無(wú)人時(shí)各機(jī)房、值班室，門(mén)窗必須鎖好。(1)物業(yè)區(qū)域和工作時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；(2)易燃材料要在指定地點(diǎn)統(tǒng)存放；(3)不得隨意拆卸、挪動(dòng)消防設(shè)施；(4)當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要十分認(rèn)真處理，(5)如發(fā)生火災(zāi)，保養(yǎng)部首要的任務(wù)是保證消防水泵、管理制度》,確保交接工作順利進(jìn)行。(1)值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。(2)值班人員因特殊情況需調(diào)班時(shí)，報(bào)請(qǐng)主管同意，(3)按規(guī)章巡視設(shè)備運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行表，(4)做好設(shè)備的日常保養(yǎng)和維修，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，(5)早、午、晚餐時(shí)間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運(yùn)行(6)堅(jiān)持每天清掃值班室衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔。(1)須報(bào)告領(lǐng)班情況：(2)須報(bào)告主管情況：(3)須報(bào)告工程部經(jīng)理情況：(1)日常的保養(yǎng)/維修服務(wù)，可通過(guò)分包形式將該項(xiàng)工(2)工程部負(fù)責(zé)選擇最合適及最符合經(jīng)濟(jì)效益的承包(四)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理1.各專(zhuān)業(yè)主管工程師根據(jù)本專(zhuān)業(yè)具體情況制定設(shè)備的3.由專(zhuān)業(yè)工程師或主管制定檢修方案并組織人員實(shí)施4.對(duì)需要外修的檢修項(xiàng)目由工程部經(jīng)理和專(zhuān)業(yè)工程師水、空調(diào)、電梯、電話)空調(diào)、電梯、電話)統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話裝修)4.系統(tǒng)設(shè)備故障記錄(強(qiáng)電、弱電、水系統(tǒng)、空調(diào)、電梯、電話裝修)電梯、電話)電話)有效地對(duì)清潔服務(wù)提供全過(guò)程進(jìn)行控制，確保這些過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，以滿足規(guī)定的要求。適用于轄區(qū)清潔服務(wù)全過(guò)程的控制。客戶服務(wù)部經(jīng)理及主任負(fù)責(zé)對(duì)過(guò)程控制的實(shí)施，管理員負(fù)責(zé)對(duì)保潔工作的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。(一)過(guò)程控制的內(nèi)容及規(guī)范1.客戶服務(wù)部根據(jù)公寓、辦公樓、辦公樓及公共區(qū)域的人員流量、污染程度、清潔項(xiàng)目和清潔作業(yè)要求的不同，分對(duì)各項(xiàng)作業(yè)的作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定。2.客戶服務(wù)部對(duì)地毯清洗、地面打蠟、清洗沙發(fā)座椅、硬地面起蠟、打蠟、拋光、擦洗壁紙、玻璃清洗、外墻清洗等復(fù)雜、重要的作業(yè)分別制定《清洗地毯作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)定》。對(duì)各項(xiàng)作業(yè)的作業(yè)程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)定。針對(duì)公用鑰匙使用的特殊性，為確保各區(qū)域的安全防范制定《公用鑰匙使用管理規(guī)定》。3.確保保潔工作人員的服務(wù)行為表現(xiàn)符合資格要求和規(guī)范要求，客戶服務(wù)部要求保潔公司對(duì)員工進(jìn)行儀容儀表、行為舉止、禮貌禮節(jié)培訓(xùn)，管理員隨時(shí)進(jìn)行抽查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向保潔公司經(jīng)理反映。(二)過(guò)程控制方法1.一套制度為確保保潔公司提供的服務(wù)符合規(guī)范要求，每周客戶服務(wù)部與保潔公司項(xiàng)目經(jīng)理開(kāi)一次清潔例會(huì)，總結(jié)上周服務(wù)之不足，并提出下周之清潔要求。2.四查制度對(duì)服務(wù)提供實(shí)行四查制度，即客戶服務(wù)部主任巡查，每周不少于一次；保潔經(jīng)理巡查，每周不少于一次；管理員巡查，每日至少一次，并填寫(xiě)《衛(wèi)生巡視表》;保潔員領(lǐng)班自為維護(hù)辦公樓、辦公樓正常的工作和經(jīng)營(yíng)秩序，保障客戶、租戶的人身財(cái)產(chǎn)安全及合法權(quán)益。適用于委托管理項(xiàng)目的緊急事件處理。1.總經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查指導(dǎo)緊急事件的指揮與處理工作。2.保安部負(fù)責(zé)公共區(qū)域的刑事、治安緊急事件應(yīng)急處3.工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備、電力、消防系統(tǒng)緊急事件的應(yīng)4.保安部臨近時(shí)負(fù)責(zé)向保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理通知火警。在正常工作時(shí)間(周一—周五8:00—17:00)由保安部經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。正常工作時(shí)間以外(周六一周日10:00—20:00及周一—周五17:30—22:30)由值班經(jīng)理負(fù)責(zé)應(yīng)急處理。經(jīng)理值班時(shí)間以外由保安部值班主任負(fù)責(zé)應(yīng)急處5.保安人員負(fù)責(zé)向保安部經(jīng)理通知匪警。6.各部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助各種緊急事件的指揮與處理工7.保安部監(jiān)控室負(fù)責(zé)對(duì)各種緊急情況錄像(在攝像區(qū)域(一)火警的應(yīng)急處理知消防中心保安員上報(bào)總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定打“119”火寫(xiě)出“事件報(bào)告”,追究有關(guān)人員責(zé)任。(二)電梯困人(三)水淹根據(jù)《工程部緊急應(yīng)變措施》執(zhí)行。(四)樓宇中控系統(tǒng)故障(1)通知強(qiáng)電阻，空調(diào)組，管鉗組有關(guān)樓宇中控系統(tǒng)故障事宜，讓各專(zhuān)業(yè)小組根據(jù)設(shè)定時(shí)間手動(dòng)控制開(kāi)關(guān)，對(duì)有(2)通知客戶服務(wù)部及保安部樓宇中控系統(tǒng)故障。(3)組織力量檢查故障原因，排除故障，盡早恢復(fù)樓宇中控系統(tǒng)正常。2.強(qiáng)電系統(tǒng)/空調(diào)系統(tǒng)的工作：(1)組織人手根據(jù)正常開(kāi)關(guān)時(shí)間在現(xiàn)場(chǎng)作手動(dòng)開(kāi)關(guān)有(2)增加巡查各設(shè)備的數(shù)次以檢查有否發(fā)生故障。巡查所有的上水泵，循環(huán)泵，熱水鍋爐及污水泵是否在(五)消防監(jiān)控系統(tǒng)故障(1)檢查噴淋系統(tǒng)穩(wěn)壓泵及噴淋泵的自動(dòng)啟動(dòng)功能，并將消防泵轉(zhuǎn)到手動(dòng)位置。(2)將正壓送風(fēng)機(jī)及排煙機(jī)轉(zhuǎn)到手動(dòng)位置。(3)主機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)是否報(bào)警正常。(4)各功能設(shè)備聯(lián)動(dòng)及監(jiān)視信號(hào)是否出現(xiàn)異常動(dòng)作反(5)故障打印記錄應(yīng)保存以備查詢。(6)通知工程部或維修公司盡早修復(fù)。(六)幕墻玻璃破裂(1)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查玻璃破裂的正確位置，并通知保安部及(2)協(xié)同電梯組操作擦窗機(jī)到玻璃破裂位置清除玻璃(3)調(diào)查玻璃破裂原因。(4)組織力量臨時(shí)將該位置封好，注意防風(fēng)及防雨水(5)將玻璃尺寸及調(diào)查報(bào)告交工程經(jīng)理作跟進(jìn)。(七)匪警的應(yīng)急處理(1)流氓械斗，打群架；(2)持刀持槍盜竊、搶劫、殺人等。2.保安部經(jīng)理(值班經(jīng)理或保安部值班主任)迅速調(diào)集任根據(jù)情況決定報(bào)打“110”匪警或通知所管轄派出所及朝(八)故障斷電(1)當(dāng)雙路電源突然停電時(shí)，首先應(yīng)查發(fā)電機(jī)是否正(2)當(dāng)發(fā)電機(jī)起動(dòng)運(yùn)行后，立即派專(zhuān)人監(jiān)控發(fā)電機(jī)運(yùn)(3)突然停電后，必須立刻與供電局聯(lián)系，查詢停電(4)及時(shí)通知中控室調(diào)度，電話機(jī)房，消防控制中心(5)樓宇自控顯示終端要隨時(shí)監(jiān)視發(fā)電機(jī)的電壓，電(6)檢查各應(yīng)急回路供電，應(yīng)顯示正常；(7)檢查直燃機(jī)組應(yīng)急電源及供油泵的供電情況。(8)檢查供水的應(yīng)急電源，確保消防泵，生活泵以及(9)與電梯工聯(lián)系，檢查電梯的應(yīng)急電源，保證電梯(10)當(dāng)市電恢復(fù)后，系統(tǒng)將自動(dòng)進(jìn)入正常供電系統(tǒng)(待正常運(yùn)轉(zhuǎn)3—5分鐘后，發(fā)電機(jī)停止運(yùn)轉(zhuǎn)，恢復(fù)到備用狀態(tài))。(11)恢復(fù)市電后，立即組織人員進(jìn)行巡視檢查市電的(1)檢查一切弱電系統(tǒng)包括，消防監(jiān)控，樓宇自控，保安監(jiān)控，車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)在備用發(fā)電機(jī)運(yùn)行供電時(shí)，是否正(2)記錄只能利用UPS供電或沒(méi)接上應(yīng)急電源的弱電設(shè)備以便與強(qiáng)電配合改善應(yīng)急供電系統(tǒng)。(3)檢查屬于樓宇自控系統(tǒng)監(jiān)控的設(shè)備是否仍正常運(yùn)(1)檢查各部升降機(jī)有否困人或故障，配合電梯系統(tǒng)(2)如擦窗機(jī)在使用中停電，讓擦窗機(jī)內(nèi)的人保持鎮(zhèn)定，手動(dòng)將擦窗機(jī)降至平臺(tái)或地面，釋放被困人員。(1)冷凍機(jī)陸續(xù)退出運(yùn)行。(2)檢查各送風(fēng)排風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，與樓宇自控值班配合逐步將通風(fēng)系統(tǒng)復(fù)位，特別留意發(fā)電機(jī)房的送風(fēng)機(jī)及排風(fēng)(1)立即奔赴消防控制中心，檢查報(bào)警主機(jī)及控制臺(tái)備用DC24V電源是否投入工作(注：備用電池常供)。(2)檢查控制中心主機(jī)備用電源投入后工作是否正常。(3)檢查所有消防通道樓梯照明。(4)各樓層照明是否出現(xiàn)斷電。(5)配電箱應(yīng)急電