資產(chǎn)評估服務(wù)項目總體服務(wù)方案

第一節(jié)價值類型 1一、定義 1二、作用 2三、類型 3第二節(jié)評估基準(zhǔn)日 4一、定義 4二、評估基準(zhǔn)日的選取 5三、本項目的評估基準(zhǔn)日 5第三節(jié)評估依據(jù) 6一、行為依據(jù) 6二、法規(guī)依據(jù) 6三、專業(yè)規(guī)范及準(zhǔn)則依據(jù) 7四、產(chǎn)權(quán)依據(jù) 8五、主要取價依據(jù)及參考資料 8第四節(jié)評估方法 9一、房屋建(構(gòu))筑物拆遷損失 9二、管道溝槽拆遷損失 10三、機(jī)器設(shè)備拆遷損失 11四、土地使用權(quán) 17第五節(jié)評估程序 17一、接受委托及前期準(zhǔn)備階段 18二、場勘察及資料收集分析階段 18三、評定匯總階段 19四、提交報告階段 19第六節(jié)評估假設(shè) 20一、一般假設(shè) 20二、特殊假設(shè) 21第一節(jié)價值類型一、定義價值類型是指資產(chǎn)評估\t"/item/%E4%BB%B7%E5%80%BC%E7%B1%BB%E5%9E%8B/_blank"結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同價值類型從不同角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。不同的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。二、作用價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。價值類型在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中具有重要的作用，表現(xiàn)在：1.價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值含義不同，結(jié)果也不一樣。而不是資產(chǎn)本身的特定價值和內(nèi)在價值。例如，一臺機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評估和用于銷售變現(xiàn)行為的評估，其價值含義不同，評估值也不一樣。用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷；用于投資行為的評估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。顯然，這時需求者及其市場條件就會產(chǎn)生差異。2.價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。價值類型實際上是評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。在現(xiàn)實工作中，我國更多地采用的是成本法，市場法和收益法的應(yīng)用相對較少。事實上，評估方法本身只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。3.明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。任何評估結(jié)果都是有條件的，不同的，評估目的、市場條件決定其價值含義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中明確其提出的評估價值的類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，這樣也可以規(guī)避評估師的責(zé)任。三、類型（一）市場價值指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。（二）投資價值投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定投資者價值。（三）在用價值指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額。（四）清算價值。指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。（五）殘余價值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值估計數(shù)額。（六）保險價值保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認(rèn)同的某項資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部分損失。（八）持續(xù)經(jīng)營價值指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。持續(xù)經(jīng)營價值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營價值，并將它與生產(chǎn)終止時的資產(chǎn)價值對比。如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值，那么進(jìn)行經(jīng)營是有意義的。四、本項目采用的價值類型（注：投標(biāo)人根據(jù)項目實際情況確定本項目應(yīng)選用的價值類型）第二節(jié)評估基準(zhǔn)日一、定義法定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受客戶的委托bai評估任務(wù)后，確定委托評估對象于某一日的公允價值。估價對象在評估確定的時點上的價值，這個時間點就是評估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。二、評估基準(zhǔn)日的選取1.轉(zhuǎn)讓評估所選基準(zhǔn)日必須是權(quán)益有效期內(nèi)；所選基準(zhǔn)日應(yīng)與評估工作時間不遠(yuǎn)于2個月；基準(zhǔn)日原則上應(yīng)選在年底、月底。2.礦業(yè)權(quán)評估選取基準(zhǔn)日應(yīng)考慮方便資料的收集、評估計算及與相關(guān)行為等銜接。3.礦業(yè)權(quán)評估結(jié)果備案或確認(rèn)申請應(yīng)在評估基準(zhǔn)日起半年內(nèi)提交。資產(chǎn)評估是為特定的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的,選擇評估基準(zhǔn)日應(yīng)有利于評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的。資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)某一時點的價格進(jìn)行估算。這一時點通常以“日”來表示,被稱作評估基準(zhǔn)日,又稱估價期日。它是確定資產(chǎn)狀況和資產(chǎn)價值的基準(zhǔn)時間,也是評估結(jié)論開始成立的一個特定時日。三、本項目的評估基準(zhǔn)日本項目評估基準(zhǔn)日為20XX年XX月XX日。本方案所采用的價格標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。評估基準(zhǔn)日是評估結(jié)論成立的重要條件之一，如果評估基準(zhǔn)日發(fā)生改變，評估結(jié)論將發(fā)生變化。評估基準(zhǔn)日是在綜合考慮了經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)及評估目的因素，由【XX】確定。第三節(jié)評估依據(jù)一、行為依據(jù)簽訂了《資產(chǎn)評估服務(wù)協(xié)議書》（XX評協(xié)字（）第XX號）。二、法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；2.原國家國有資產(chǎn)管理局以國資辦發(fā)[1992]36號文發(fā)布的《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》；3.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；4.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號）；5.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]306號）；6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常委員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第72號公布）；7.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修訂，中華人民共和國主席令第28號公布）；8.國家現(xiàn)行的有關(guān)稅收法規(guī)。三、專業(yè)規(guī)范及準(zhǔn)則依據(jù)1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財企[2004]20號）；2.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》（財企[2004]20號）；3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》（中評協(xié)[2007]189號）；4.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》（中評協(xié)[2007]189號）；5.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》（中評協(xié)[2007]189號）；6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》（中評協(xié)[2007]189號）；7.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》（中評協(xié)[2007]189號）；8.7.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》（中評協(xié)[2007]189號）；9.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189號）；10.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié)[2003]18號）；11.《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)—房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-1999（國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部1999年6月1日聯(lián)合發(fā)布）；12.中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)[2008]218號）。四、產(chǎn)權(quán)依據(jù)1.【XX】提供的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；2.【XX】提供的《承諾函》和《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》；3.【XX】提供的國有土地使用權(quán)證復(fù)印件；4.【XX】提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件；5.【XX】提供的評估申報表。五、主要取價依據(jù)及參考資料1.遼寧建筑工程預(yù)算定額（2009）；2.遼寧安裝工程預(yù)算定額（2009）；3.遼寧裝飾裝修工程預(yù)算定額（2009）；4.國家計委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283)；5.國家計委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知》（計價格[2002]1980號）；6.《工程建設(shè)勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（國家計委、建設(shè)部：計價格[2002]10號文）；7.《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號）；8.原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布的《房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)》；9.沈陽市土地儲備交易中心網(wǎng)站；10.《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》（2013年）；11.《機(jī)電設(shè)備評估價格信息》（2013年）；12.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版；13.評估人員現(xiàn)場調(diào)查、收集的有關(guān)資料。第四節(jié)評估方法一、房屋建(構(gòu))筑物拆遷損失房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：評估值=重臵成本×成新率（一）重臵成本的確定重臵成本=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本建安綜合造價采用預(yù)（結(jié)）算調(diào)整法確定，即以待估建筑物結(jié)算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)各地執(zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費文件，分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費以及安裝工程費用，并計算出建筑安裝工程總造價。前期及其他費用依據(jù)國家、地區(qū)、行業(yè)相關(guān)規(guī)定確定；根據(jù)基準(zhǔn)日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設(shè)工期，確定資金成本。房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結(jié)合的方法綜合確定成新率，構(gòu)筑物采用年限法成新率。綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率×權(quán)重+年限法成新率×權(quán)重（二）成新率的確定建筑物按綜合法確定成新率。計算公式：綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60%+理論成新率×40%理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進(jìn)行現(xiàn)場勘察，分別對其主體結(jié)構(gòu)部分、裝飾部分、配套設(shè)施（水、暖、電）部分的完損情況，對照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打分，確定其成新率。二、管道溝槽拆遷損失管道溝槽搬遷損失即為評估基準(zhǔn)日的評估價值。本次對管道溝槽評估，采用重臵成本法。重臵成本法的計算公式為：評估值=重臵成本×成新率（一）重臵成本的確定重臵成本由建安造價和前期費用及其他費用組成。1.建安工程造價由于無竣工決算資料，無法進(jìn)行現(xiàn)場勘查，故由資產(chǎn)占有方提供工程量，評估人員依據(jù)建安工程安裝定額對建安工程造價進(jìn)行估算。2.工程建設(shè)前期費用及其他費用包括工程建設(shè)前期費用、其它費用。具體如下：（二）成新率的確定管道和溝槽按年限法確定成新率。計算公式：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%（三）評估值的確定評估值=重臵成本×成新率三、機(jī)器設(shè)備拆遷損失評估依據(jù)企業(yè)財務(wù)、設(shè)備管理部門及現(xiàn)場勘查后確認(rèn)劃分為可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行評估，經(jīng)對具體設(shè)備的結(jié)構(gòu)、安裝、現(xiàn)實狀況、生產(chǎn)性能及生產(chǎn)工藝流程進(jìn)行詳細(xì)了解，對設(shè)備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進(jìn)行分析，將可拆遷設(shè)備和不可拆遷設(shè)備進(jìn)行了全面的核實和確定；最終以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設(shè)備評估申報表作為本次評估范圍。對由于自身結(jié)構(gòu)特點及因長期生產(chǎn)造成腐蝕、損壞等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復(fù)或修復(fù)的代價過高的設(shè)備，確認(rèn)為不可拆遷設(shè)備。對主體部分可拆卸，且搬遷后經(jīng)安裝、調(diào)試及修復(fù)后可達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求的設(shè)備，確認(rèn)為可拆遷設(shè)備。對于新廠建成后無使用價值的設(shè)備，列入不可拆遷設(shè)備的評估范圍。（一）不可拆遷設(shè)備的拆遷損失本次采用重臵成本法對不可拆遷設(shè)備的拆遷損失進(jìn)行評估，計算公式為：不可拆遷設(shè)備拆遷損失的評估價值＝不可拆遷設(shè)備的重臵價值×成新率－不可拆遷設(shè)備的殘余價值＋不可拆遷設(shè)備的清理費用1.設(shè)備重臵價值的確定（1）國內(nèi)設(shè)備的重臵價值由設(shè)備購臵價、運雜費和安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）等部分構(gòu)成。①設(shè)備購臵價通過市場詢價確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格：直接向經(jīng)銷商或制造商詢價，或參考商家的價格表、正式出版的價格資料、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)上公開的價格信息等，并考慮其價格可能的下浮幅度，確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格；使用替代的方法確定設(shè)備的現(xiàn)行市場價格：對一些老舊或無法查到現(xiàn)行市場價格，但已出現(xiàn)替代的設(shè)備，按照評估的替代性原則，經(jīng)過技術(shù)含量和功能差別的分析比較，合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價；采用綜合估價法：對于查不到現(xiàn)行市場價格，也無替代設(shè)備出現(xiàn)的老舊設(shè)備和自制設(shè)備、非標(biāo)設(shè)備，通過測算設(shè)備的主材費用和主要外購件費用，計算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤和稅金，合理確定設(shè)備的現(xiàn)行市價。②運雜費設(shè)備運雜費是指設(shè)備從生產(chǎn)廠或交貨地點運至安裝現(xiàn)場或工地倉庫所發(fā)生的包裝、裝卸、運輸、采購和保管費、供銷部門手續(xù)費和其他有關(guān)費用。設(shè)備運雜費按下列公式計算：設(shè)備運雜費=設(shè)備購臵價×設(shè)備運雜費率③安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）對于需要安裝調(diào)試的設(shè)備，參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同地區(qū)、不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的比率，以設(shè)備的購臵價為基數(shù)計算其安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）。設(shè)備安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）按下列公式計算：設(shè)備安裝費=設(shè)備購臵價×設(shè)備安裝費及基礎(chǔ)費率以上安裝費及基礎(chǔ)費率包括調(diào)試費用、基礎(chǔ)費用、距設(shè)備1.5米管路、由設(shè)備至配電箱之間的電氣線路等。（2）進(jìn)口設(shè)備重臵成本的確定由于進(jìn)口設(shè)備的購入時間較長，且我國已經(jīng)能生產(chǎn)該類型設(shè)備，因此本次評估按國內(nèi)同等功能的設(shè)備購臵價確定其重臵成本，以防止匯率換算及國外物價指數(shù)變化產(chǎn)生的誤差。2.設(shè)備成新率的評定（1）年限法成新率的確定年限法成新率(K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％已使用年限按實際投入使用年限乘以設(shè)備利用率來確定；尚可使用年限是以設(shè)備的耐用年限和已使用年限為參考依據(jù)，并考慮設(shè)備的保養(yǎng)情況、設(shè)備完好率、利用率、工作環(huán)境、外觀、大修記錄，根據(jù)實際鑒定情況確定的，對一些舊設(shè)備考慮了功能性貶值。（2）打分法成新率的確定打分法是對設(shè)備的主要部位確定其分值，各部位相加后總分為100分，通過對各部位新舊程度進(jìn)行打分評定，最后得出總分?jǐn)?shù)，以總分?jǐn)?shù)占100分的比例作為成新率。（3）采用綜合法確定成新率。結(jié)合使用年限法和觀察打分法加權(quán)平均確定成新率。公式如下：成新率=年限法確定成新率×40%+觀察法確定成新率×60%年限法確定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用年限）×100％3.不可拆遷設(shè)備的殘余價值的確定對于拆零后具有殘余價值的設(shè)備，參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的殘余價值比率，以設(shè)備的重臵價值為基數(shù)計算其殘余價值。設(shè)備殘余價值按下列公式計算：設(shè)備殘余價值=設(shè)備重臵價值×設(shè)備殘余價值比率4.不可拆遷設(shè)備的清理費用確定對于拆零后具有殘余價值的設(shè)備，參考《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設(shè)備選取相應(yīng)的清理費用率，以設(shè)備的重臵價值為基數(shù)計算其清理費用。設(shè)備清理費用按下列公式計算：設(shè)備清理費用=設(shè)備重臵價值×設(shè)備清理費用率（二）可拆遷設(shè)備的搬遷損失可拆遷設(shè)備的搬遷損失指截止評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設(shè)備達(dá)到原生產(chǎn)工藝要求所需發(fā)生的各項費用，具體包括：拆卸費、運雜費和安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）?？刹疬w設(shè)備搬遷損失評估值的計算公式為：可拆遷設(shè)備搬遷損失的評估值＝拆卸費＋運雜費＋安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）＝設(shè)備購臵價×(拆卸費率+運雜費率+安裝調(diào)試費及基礎(chǔ)費率)1.設(shè)備購臵價以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定設(shè)備購臵價。2.運雜費考慮搬遷運輸里程的實際情況，可拆遷設(shè)備的運雜費參照最新《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中有關(guān)當(dāng)?shù)厣a(chǎn)設(shè)備運雜費的取費標(biāo)準(zhǔn)選?。煌瑫r考慮簡易包裝、吊裝及設(shè)備構(gòu)造、重量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機(jī)械臺班費用定額遼寧省單位估價表適當(dāng)修正后確定設(shè)備的運雜費率。3.安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）對于需進(jìn)行安裝調(diào)試的可拆遷設(shè)備，以與不可拆遷設(shè)備相同的方法確定其國產(chǎn)設(shè)備安裝調(diào)試費（含基礎(chǔ)費）。4.拆卸費對于需進(jìn)行拆除后搬遷的設(shè)備，主要針對其必備的措施和程序，進(jìn)行市場調(diào)查，結(jié)合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定，一般設(shè)備拆除費以設(shè)備購臵價為基數(shù)，按其安裝調(diào)試費的50%計算。四、土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)用途為工業(yè)，經(jīng)調(diào)查委估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場法確定評估值。市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似宗地，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法?；竟剑篜D=PB×A×B×C×D×EPD___待估宗地價格;PB___比較案例價格；A___待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù);B___待估宗地估計期日地價指數(shù)/比較案例宗地估計期日地價指數(shù);C___待估宗地年期指數(shù)/比較案例宗地估年期指數(shù);D___待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù);E___待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地個別因數(shù)條件指數(shù)。第五節(jié)評估程序本次評估工作的開始時間為20XX年XX月XX日，至出具評估報告日結(jié)束。其中外勤截止日為20XX年XX月XX日。一、接受委托及前期準(zhǔn)備階段1.評估師對項目進(jìn)行預(yù)備調(diào)查，在了解評估目的和評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日等的基礎(chǔ)上接受項目委托，擬定評估方案的過程并制訂評估工作計劃；2.對被評估單位前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行培訓(xùn)輔導(dǎo)。評估師對被評估單位資產(chǎn)評估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解，包括資產(chǎn)評估的基本概念、資產(chǎn)評估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評估的計劃安排、需委托方和被評估單位提供的資料清單、資產(chǎn)清查核實工作的要求和評估明細(xì)表的填報說明等。在此基礎(chǔ)上，填報評估申報明細(xì)表，收集并整理委估對象的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料，并向被評估單位了解委估資產(chǎn)的有關(guān)情況；3.配合被評估單位進(jìn)行資產(chǎn)清查、協(xié)助被評估單位進(jìn)行資產(chǎn)評估申報工作，收集評估所需文件資料。二、場勘察及資料收集分析階段1.聽取【XX】對涉及評估目的經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)介紹；2.聽取被評估單位有關(guān)人員介紹評估對象的歷史及現(xiàn)狀，了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；3.對被評估單位提供的資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與被評估單位有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評估單位做出調(diào)整；4.根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，按評估準(zhǔn)則的要求，對資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實；5.查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；6.根據(jù)評估對象的實際狀況和特點，確定評估對象的具體評估方法；7.對房屋建筑物，了解管理制度和維護(hù)、改建、擴(kuò)建情況，收集相關(guān)資料；對機(jī)器設(shè)備，查閱相關(guān)技術(shù)資料；對通用設(shè)備，主要通過市場調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價格資料；8.對被評估單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗；9.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。三、評定匯總階段評估人員對從勘查現(xiàn)場收集的資料，進(jìn)行必要而可能的調(diào)查和驗證，選定評估方法和計算公式，進(jìn)行評定估算。四、提交報告階段在上述工作基礎(chǔ)上，在核實確認(rèn)各具體資產(chǎn)評估結(jié)果準(zhǔn)確合理，評估對象沒有重復(fù)和遺漏的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)的匯總，并根據(jù)匯總分析情況對總體資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善，確定評估結(jié)論，編制資產(chǎn)評估明細(xì)表、起草資產(chǎn)評估報告書，與【XX】就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審查制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行校正、修改，最后出具正式資產(chǎn)評估報告書。第六節(jié)評估假設(shè)本項目系在一般假設(shè)和特殊假設(shè)下完成的。一、一般假設(shè)1.所有申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)均是正常的，因而能夠進(jìn)行合法的自由交易，即【XX】合法擁有其所申報資產(chǎn)的完整產(chǎn)權(quán)，而無任何限制或影響交易的他項權(quán)利之設(shè)臵或其他瑕疵；我們已經(jīng)對【XX】所申報評估的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)給予了必要的關(guān)注并在評估報告中進(jìn)行了相應(yīng)的披露，這些有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或法律權(quán)屬之表述既不能理解為是關(guān)于該等資產(chǎn)之法律意見，也不能理解為是對本評估基準(zhǔn)的任何保證，即使在評估報告中已經(jīng)披露了該等資產(chǎn)或其中部分資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)已設(shè)臵了他項權(quán)利或存在其他瑕疵，除我們已就其對評估結(jié)論的具體影響程度做出特別說明外，我們均未考慮偏離本評估基準(zhǔn)對評估結(jié)論的實際影響程度。2.【XX】所提供的有關(guān)本次評估的資料是真實、完整、合法、有效的；我們的評估在很大程度上依賴【XX】所提供的有關(guān)本次評估的資料，我們未對這些資料進(jìn)行逐一查驗，我們相信這些資料是真實、完整、合法、有效的，但對其準(zhǔn)確性不作保證。3.本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與委托方、被評估單位之間充分揭示的前提下做出的；4.所有資產(chǎn)均采用人民幣計算價值或價格。二、特殊假設(shè)1.除本說明中另有陳述、描述和考慮外，所有被評估資產(chǎn)的取得、