湖南株洲房地產(chǎn)項目開發(fā)項目可行性研究報告樣本

湖南株洲房地產(chǎn)項目開發(fā)項目可行性研究報告長沙文海投資征詢有限公司4月目錄第一章總論 11.1概述 11.2項目建設(shè)單位概況 11.3報告編制根據(jù)與范疇 21.4項目概況及簡要結(jié)論 31.5重要經(jīng)濟技術(shù)指標 5第二章項目背景及建設(shè)必要性 72.1項目背景 72.2項目建設(shè)必要性 9第三章市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模 113.1市場預(yù)測 113.2建設(shè)規(guī)模 15第四章項目選址及建設(shè)條件 164.1所在地概況 164.2項目選址 164.3建設(shè)條件 17第五章規(guī)劃設(shè)計方案 205.1規(guī)劃設(shè)計根據(jù) 205.2總體設(shè)計方案 205.3建筑設(shè)計方案 245.4構(gòu)造設(shè)計方案 255.5電力工程 275.6給水排水工程 345.7空調(diào)、通風(fēng) 365.8燃氣供應(yīng) 37第六章環(huán)保、勞動安全、衛(wèi)生和消防 396.1環(huán)保 396.2勞動安全 486.3衛(wèi)生防護辦法 526.4消防 53第七章節(jié)能 587.1節(jié)能方案分析必要性 587.2用能原則和節(jié)能規(guī)范 597.3能耗狀況和能耗指標分析 607.4節(jié)能辦法和節(jié)能效果分析 61第八章物業(yè)管理 658.1物業(yè)管理機構(gòu)其職責(zé) 658.2物業(yè)管理目的 66第九章項目管理及進度籌劃 679.1項目管理 679.2建設(shè)期及進度安排 67第十章項目招標方案 6810.1招投標根據(jù) 6810.2招標 69第十一章投資估算和資金籌措 7311.1投資估算和資金籌措 7311.2投資估算 7311.3資金籌措 76第十二章經(jīng)濟評價 7712.1銷售收入 7712.2營業(yè)稅金及附加 7712.3利潤計算 7812.4財務(wù)分析 78第十三章社會效益 8013.1社會影響效果分析 8013.2社會適應(yīng)性分析 8113.3社會風(fēng)險及對策分析 8213.4社會評價結(jié)論 82第十四章結(jié)論與建議 8414.1結(jié)論 8414.2建議 85附表：投資估算表附件：地理位置圖規(guī)劃圖第一章總論1.1概述1.1.1項目名稱：華苑國際生態(tài)城項目1.1.2項目建設(shè)單位：承辦單位：湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：3000萬元1.1.3項目擬建地址**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。1.2項目建設(shè)單位概況湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)立于11月，注冊資本3000萬元。公司堅持“誠信、立譽、穩(wěn)健”發(fā)展方針，正在開發(fā)華苑國際生態(tài)城、華苑商貿(mào)廣場?？傞_發(fā)建筑面積達十萬平方米，是當前區(qū)域內(nèi)最具備競爭力和發(fā)展活力房地產(chǎn)發(fā)展商之一。公司擁有專業(yè)齊全、構(gòu)造合理、素質(zhì)優(yōu)良技術(shù)與管理人員隊伍，既有員工50人，高中級職稱專業(yè)人員20人，大中專以上學(xué)歷占員工總數(shù)90%以上，是區(qū)域內(nèi)人才發(fā)展力最為活躍新型管理公司。公司十分注重質(zhì)量、環(huán)保工作，建立和健全了公司內(nèi)部管理程序、管理原則。設(shè)立了與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適應(yīng)靈活高效管理機構(gòu)公司堅持走管理科學(xué)化、開發(fā)科技化、運作專業(yè)化發(fā)展道路，堅持客戶導(dǎo)向產(chǎn)品開發(fā),以“放心好房產(chǎn)”公司理念，積極把最新規(guī)劃、建筑、管理、軟件等信息管理技術(shù)運用于項目開發(fā)和顧客服務(wù)中，為顧客創(chuàng)造永恒價值。1.2.1工程征詢單位概況長沙文海投資征詢有限公司成立于，是一家集產(chǎn)業(yè)研究分析、市場調(diào)查與研究、項目投融資、資本運營、管理征詢、工程征詢（可行性研究報告編寫，項目申請報告編寫、商業(yè)融資報告編寫、節(jié)能評估報告編寫等）。公司以“高效團隊+高質(zhì)量服務(wù)+高原則管理”模式。協(xié)助國內(nèi)外客戶在市場、戰(zhàn)略、技術(shù)、資本運營、商業(yè)模式、項目發(fā)展等方面全面提高競爭力。公司當前涉足研究領(lǐng)域涉及農(nóng)業(yè)、建筑、水電、機械、電子、能源、紡織、化纖、化工、醫(yī)藥、公路、建筑材料、有色冶金、綜合經(jīng)濟、市政公用工程、生態(tài)建設(shè)與環(huán)境工程（道路、給排水）等三十各種行業(yè)。并于多家資質(zhì)公司形成戰(zhàn)略合伙伙伴，已經(jīng)成功完畢了近千項大型征詢項目，積累了廣泛優(yōu)質(zhì)高品位客戶群.1.3報告編制根據(jù)與范疇1.3.1編制根據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》；2、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；3、《中華人民共和國環(huán)保法》；4、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；5、《中華人民共和國招投標法》；6、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價辦法和參數(shù)》(第三版)；7、《投資項目可行性研究指南》；8、《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；9、《**縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；10、《**縣政府工作報告》；11、項目承辦單位提供基本資料；12、項目可行性研究報告編制委托書。1.3.2報告闡述范疇和內(nèi)容1、對建設(shè)項目符合國家關(guān)于政策、法規(guī)和規(guī)劃進行研究；2、滿足項目建設(shè)單位對該項目功能等投資方面規(guī)定；3、對項目消防、環(huán)保評價；4、節(jié)能分析；5、對項目進度擬定；6、物業(yè)管理分析7、進行投資估算；8、項目招標方案；9、經(jīng)濟效益分析；10、社會效益分析；11、提出該項目工作結(jié)論。1.4項目概況及簡要結(jié)論1.4.1項目概況1、建設(shè)規(guī)模華苑國際生態(tài)城項目用地面積35643.62㎡，總建筑面積71051.79㎡，其中住宅建筑面積57029.79㎡；地下車庫面積14022.00㎡。容積率為1.60，綠化率40%，建筑密度20.00%，建筑高度36.00米。該項目建成后可提供410套住房，停車位410個，可容納1312人居住。2、外部配套條件該項目建設(shè)地點位于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。社區(qū)附近配套設(shè)施齊全，步行約15分鐘可至汽車南站；距中小學(xué)均不到30分鐘（步行）；生活設(shè)施以便，離醫(yī)院、超市、菜市場等都不遠。3、環(huán)保辦法該項目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生。其中，生活污水經(jīng)化糞池簡樸解決后排入市政污水管網(wǎng)進入污水解決廠，生活垃圾經(jīng)統(tǒng)一收集解決后運往垃圾解決廠，廚房油煙廢氣采用家用油煙解決設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，不會對周邊環(huán)境導(dǎo)致污染。4、總投資及資金來源該項目籌劃總投資為190253.00萬元，其中：土地費用1520.00萬元，工程費用11327.88萬元，前期費用1323.04萬元，管理費用425.13萬元，銷售費用430.59萬元，基本預(yù)備費766.62萬元，建設(shè)期利息276.75萬元。資金籌措：項目所需資金190253.00萬元，銀行貸款3000萬元，住宅預(yù)售7535.34萬元，建設(shè)單位自有資金5534.67萬元。自有資金所占比例34.44%，符合《國務(wù)院關(guān)于調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例告知》（國發(fā)【】27號）中房地產(chǎn)行業(yè)自有資金不得低于30%規(guī)定。5、項目建設(shè)期項目建設(shè)期18個月，4月前期準備工作，7月開工建設(shè)，9月所有竣工驗收。6、經(jīng)濟效益分析項目建成后，可實現(xiàn)銷售收入21529.53萬元，利潤總額3577.12萬元。上繳所得稅894.28萬元，稅后（凈利潤）2682.84萬元。項目投資利稅率33.97%、投資利潤率22.26%、銷售利潤率12.46%，經(jīng)濟效益可觀。7、社會效益分析華苑國際生態(tài)城項目建成后將緩和**縣居民住房壓力，提高**縣房地產(chǎn)行業(yè)競爭力，帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。同步，還能帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一定限度上緩和當前社會就業(yè)壓力。1.4.2項目簡要結(jié)論華苑國際生態(tài)城項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通、生活便利，是抱負居住地。項目投入使用后僅有生活垃圾、生活污水及廚房油煙產(chǎn)生，通過解決后均不會對周邊環(huán)境產(chǎn)生污染。項目市場前景遼闊，有較強市場競爭力。項目公用配套齊全，工程規(guī)劃切實可行，環(huán)保、節(jié)能等辦法貫徹，項目投資構(gòu)成合理。該項目符合**縣都市總體發(fā)展規(guī)劃，符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)定，符合經(jīng)濟、社會、環(huán)保生態(tài)效益三統(tǒng)一方針，具備較好基本條件，并且?guī)咏ú摹⒓揖?、裝修等有關(guān)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。項目建設(shè)直接和間接增長了就業(yè)率，為創(chuàng)立和諧社會做出努力。綜上所述，湖南***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華苑國際生態(tài)城項目建設(shè)是十分必要，也是可行。1.5重要經(jīng)濟技術(shù)指標該項目重要經(jīng)濟技術(shù)指標見下表：重要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1序號項目名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃用地面積㎡35643.622總建筑面積㎡71051.792.1其中：住宅建筑面積㎡57029.792.2地下車庫面積㎡14022.003容積率/1.604建筑密度%20.005綠地率%40.006項目總投資萬元190253.006.1其中：土地費用萬元1520.006.2工程費用萬元11327.886.3前期費用萬元1323.046.4管理費用萬元425.136.5財務(wù)費用萬元276.756.6銷售費用萬元430.596.7基本預(yù)備費萬元766.627經(jīng)濟效益分析7.1銷售收入萬元21529.537.2利潤總額萬元3577.127.3銷售利潤率%12.467.4投資利潤率%22.267.5投資利稅率%33.978建設(shè)期月189居住戶數(shù)戶41010停車位個410第二章項目背景及建設(shè)必要性2.1項目背景近年來，房地產(chǎn)市場在國內(nèi)政府出臺穩(wěn)健政策指引下，建立了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展長效機制，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運營，當前國內(nèi)仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段。從國際經(jīng)驗來看，依照世界銀行研究，住宅需求與人均GDP有著密切聯(lián)系，當一種國家人均GDP在3000-4000美元時，房地產(chǎn)進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入4000-8000美元時，房地產(chǎn)進入穩(wěn)定迅速增長期。國內(nèi)人均GDP就已經(jīng)突破3000美元，這就意味著此后相稱長時間內(nèi)國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)將處在高速發(fā)展和穩(wěn)定迅速增長時期。當前，國內(nèi)對商品住房需求潛力巨大。一方面，都市化水平提高將帶來城鄉(xiāng)住房需求增長。據(jù)預(yù)測，-，國內(nèi)將處在工業(yè)化和都市化“雙加速”階段，都市化將以每年1個百分點速度推動，到，國內(nèi)都市化率將達到58%左右，對住房需求比較旺盛。商品住房潛在消費群體重要有兩類，一是新增城鄉(xiāng)人口，二是在城鄉(xiāng)化過程中，城鄉(xiāng)流動人口。這兩某些人住房問題越來越突出，城鄉(xiāng)住房保障體系應(yīng)當加以統(tǒng)籌考慮和安排。另一方面，從消費構(gòu)造升級趨勢來看，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教誨等方面，住房是居民消費構(gòu)造升級主導(dǎo)產(chǎn)品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中比例，增長住房消費總量。從購買力角度來看，改進型購房需求是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有力支撐。這某些人大多已經(jīng)購買商品房，隨著生活水平提高和經(jīng)濟能力增強，以小換大需求強烈。再次，居民出于保值增值考慮將增長對房地產(chǎn)持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資我市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風(fēng)險，在投資渠道有限狀況下，人們投資大多偏向于持有房地產(chǎn)。此外，房地產(chǎn)具備商品和資產(chǎn)雙重屬性，購買住宅不但可以出租獲利，在通貨膨脹狀況下，房地產(chǎn)價格將上升，并且其上升速度與幅度將大大高于通脹水平，因而可以在漲價后出售獲利，從而能較好地滿足人們增值保值規(guī)定。此外，受利率、匯率、游資和國際經(jīng)濟形勢影響，一定規(guī)模社會閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場投機和投資機會。將來幾年，國家“擴內(nèi)需、保增長”政策取向也有助于房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展?！皵U大消費需求”，在《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃建議》中被定為擴大內(nèi)需戰(zhàn)略重點。擴大內(nèi)需涉及擴大投資需求和消費需求，作為撬動消費和投資有力“杠桿”，房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)經(jīng)濟構(gòu)造中有著十分重要地位。就當前**縣房地產(chǎn)發(fā)展狀況而言，其配套設(shè)施和有關(guān)政策已日趨完善，掀開了大規(guī)模城鄉(xiāng)建設(shè)新篇章。近年來，**縣政府在城鄉(xiāng)建設(shè)上，堅持高起點規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理，著力在精細上下功夫，在優(yōu)化環(huán)境、提高品位上下功夫，逐漸實現(xiàn)與中心都市一體化發(fā)展。該項目擬建于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。該區(qū)域基本設(shè)施配套完善，交通、通訊條件便捷，是選取居住用房抱負地段。2.2項目建設(shè)必要性2.2.1符合國家和地方有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定城鄉(xiāng)綜合開發(fā)改造是一種都市發(fā)展重要構(gòu)成某些，改進都市居民住房條件是提高人民生活水平重要標志，是實現(xiàn)國內(nèi)小康生活水平戰(zhàn)略目的。近幾年，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和社會迅速發(fā)展，都市化進程不斷加快，中華人民共和國社會即將進入從農(nóng)村化社會轉(zhuǎn)型為都市化社會時期。都市化建設(shè)大規(guī)模投資，舊城改造和新區(qū)建設(shè)成為一種都市發(fā)展重要構(gòu)成某些，是提高人民生活水平重要標志，是實現(xiàn)國內(nèi)小康生活水平戰(zhàn)略目的。早在，《國務(wù)院關(guān)于增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改進居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要基本規(guī)定；是增進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)迅速健康發(fā)展有力辦法；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推動社會主義當代化具備十分重要意義。《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中也指出，“十二五規(guī)劃”期間是全面建設(shè)小康社會核心時期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式攻堅時期。針對房地產(chǎn)調(diào)控重點依然是滿足廣大城鄉(xiāng)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策調(diào)節(jié)繼續(xù)想勉勵第一套住房和改進型住房需求轉(zhuǎn)變。對于自住需求，應(yīng)勉勵和支持為主政策取向，讓更多居民通過市場化途徑改進住房條件，減輕各級政府保障壓力。因而，該項目建設(shè)符合國家加快都市化建設(shè)增進經(jīng)濟發(fā)展政策規(guī)定，有助于增進都市建設(shè)發(fā)展，提高居民住房水平。2.2.2能增進有關(guān)行業(yè)進一步發(fā)展，為本地經(jīng)濟增長做出貢獻房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和建筑業(yè)已不再是新興產(chǎn)業(yè)，近年來，**縣房地產(chǎn)業(yè)已成為本地國民經(jīng)濟增長一種重要支柱，在**縣國民經(jīng)濟總產(chǎn)值中，房地產(chǎn)業(yè)所占比重正逐年增長，隨著人口增長、GDP迅速增高以及個人消費水平不斷攀升，市場也逐漸對房地產(chǎn)業(yè)提出新規(guī)定。特別在開發(fā)理念又上了一種新臺階，綠色、休閑、人文、環(huán)保、智能化成為現(xiàn)階段人居消費趨勢。檔次上由本來分散、零星、低原則開發(fā)變成為當前社區(qū)化、規(guī)?；?、講環(huán)境、重布局小康型開發(fā)。房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)市場發(fā)展可帶動建筑施工、建筑材料、裝飾裝修、建筑設(shè)計等行業(yè)發(fā)展。據(jù)調(diào)查理解，隨著**縣經(jīng)濟發(fā)展，都市居民消費需求不斷上升，生活水平提高，使得房產(chǎn)需求明顯，因此，該項目建設(shè)既能滿足**縣居民住房需求，又能帶動其她有關(guān)行業(yè)發(fā)展，為本地經(jīng)濟發(fā)展做出了貢獻。該項目建成后，將以全新姿態(tài)獻以本地居民，項目布局嚴謹，形成舒服、優(yōu)美、安靜高檔次、高原則、高品位一種新居住社區(qū)，將大大提高居民生活質(zhì)量，改進人民精神面貌，提高居民居住檔次和品位。綜上所述，該項目建設(shè)與國家、地方現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃是完全相符，也是十分必要。

第三章市場預(yù)測及建設(shè)規(guī)模3.1市場預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，拉動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。房子是百年大計，關(guān)乎消費者切身利益。對于多數(shù)人說，一家擁有一套屬于自己房子特別是環(huán)境宜人、位置優(yōu)越房子是心中夢想。房產(chǎn)開發(fā)能讓人們實現(xiàn)心中夢想，讓夢想成真。從政府對住宅政策關(guān)注點來看，建設(shè)部提出住宅建設(shè)必要面向百姓，面向?qū)?，把“兩個面向”作為住宅建設(shè)者出發(fā)點和立足點，面向百姓就是面向現(xiàn)實有效需求，涉及不同需求層次消費者。3.1.1房地產(chǎn)發(fā)展狀況，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%（扣除價格因素實際增長14.9%），增速比1-11月份回落0.5個百分點，比回落11.9個百分點。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%，增速比1-11月份回落0.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為68.8%。圖3-1全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速狀況，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資40541億元，比上年增長13.9%，增速比1-11月份回落0.9個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15763億元，增長18.3%，增速回落1.1個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資15500億元，增長20.4%，增速提高0.9個百分點。，房地產(chǎn)開發(fā)公司房屋施工面積573418萬平方米，比增長13.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點；其中，住宅施工面積428964萬平方米，增長10.6%。房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份擴大0.1個百分點；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%。房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%，增速比1-11月份回落6.8個百分點；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。，房地產(chǎn)開發(fā)公司土地購買面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份擴大4.7個百分點；土地成交價款7410億元，下降16.7%，降幅擴大6.4個百分點。圖3-2全國房地產(chǎn)開發(fā)公司購買土地面積狀況=2\*GB2⑵商品房銷售和待售狀況，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增幅比1-11月份回落0.6個百分點，比回落2.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%，增速比1-11月份提高0.9個百分點，比回落1.1個百分點；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長4.8%。圖3-2商品房銷售面積及銷售額增速從近年商品房銷售狀況看，凡是具備地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套設(shè)施完備、物業(yè)管理水平高社區(qū)均受到購房者青睞，有甚至浮現(xiàn)熱銷。住房貨幣化分派進程邁進，住房二、三級市場啟動，商業(yè)銀行抵押貸款規(guī)模逐年增長及公積金貸款實行等，使得對原有住房地段、戶型、環(huán)境、面積等不滿，需置換新居者將逐年成倍增長，這必將有力增進房地產(chǎn)市場消費梯次構(gòu)造形成，進而增進商品房二級市場活躍。3.1.2房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢隨著都市發(fā)展，**縣房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升：一是在需求拉動下，房地產(chǎn)投資開發(fā)呈迅速發(fā)展趨勢，產(chǎn)品價格有升有降；二是產(chǎn)品逐漸向合理化調(diào)節(jié)，無論戶型、面積、配套設(shè)施等都逐漸完善。近幾年，**縣房地產(chǎn)市場整體有如下發(fā)展趨勢：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模加大，開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高。住宅空間設(shè)計更加合理、功能分區(qū)趨向細化、平面布局趨向合理；超大戶型已不是發(fā)展主流，力求在較小空間內(nèi)創(chuàng)造較大舒服度；住宅室內(nèi)環(huán)境和物理性能改進、住宅構(gòu)造、消防安全、保溫隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不斷優(yōu)化；住宅設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高、廚房、衛(wèi)生間、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技術(shù)系統(tǒng)等水平均有了較大提高；居住社區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施有了進一步改進，進一步向生態(tài)化發(fā)展；住宅新體系，新技術(shù)、新材料得到了廣泛應(yīng)用，住宅建筑整體水平有了較大提高。從房地產(chǎn)市場交易狀況來看，隨著一線都市和某些二、三線都市實行了限購政策，市場開始浮現(xiàn)明顯分化：實現(xiàn)限購都市浮現(xiàn)了交易量明顯萎縮，但沒有實行限購都市浮現(xiàn)了補漲行情。從總體上看，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)依然不俗，雖然交易量增長速度浮現(xiàn)放緩現(xiàn)象，但還是實現(xiàn)了8%增長，與GDP保持同步，價格同樣是穩(wěn)中有升。通過以上分析可見，房地產(chǎn)市場需求依然旺盛，并隨著都市發(fā)展需求有所增長；從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)模不斷增大，開發(fā)品質(zhì)不斷提高，可以滿足購房者需求，房地產(chǎn)市場處在穩(wěn)定發(fā)展之中，該項目規(guī)劃為中檔住宅社區(qū)，能適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，且價格符合房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，消費者可以接受，因此該項目開發(fā)有市場銷路。3.1.3項目市場需求狀況**是國家衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國十大縣域旅游之星、中華人民共和國十佳綠色都市、中華人民共和國優(yōu)質(zhì)黃桃之鄉(xiāng)、省級文明縣城、省城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生十佳縣、省平安縣，成為老百姓宜居、宜業(yè)、宜游樂園，老百姓宜居樂地。當前，**縣房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展迅速，住宅開發(fā)水平也在不斷提高，好樓盤層出不窮，但還是不能滿足居民對住房需求，居住在60-70年代建筑住房家庭大有人在，急需改進居住條件，同步隨著社會發(fā)展，居民對居住有更高規(guī)定。1、對居住環(huán)境規(guī)定，需要住安全，綠化面積大，同步環(huán)境好，上學(xué)、就醫(yī)、購物等生活起居以便；2、對房屋使用功能規(guī)定，新建房屋增長了保溫節(jié)能，降耗環(huán)保，保證日照，消防，防損等功能；因而，在**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道新建一種環(huán)境優(yōu)美，功能齊全，檔次較高，風(fēng)格獨特居住區(qū)，必將會得到市場垂青。3.2建設(shè)規(guī)模華苑國際生態(tài)城項目用地面積35643.62㎡，總建筑面積71051.79㎡，其中住宅建筑面積57029.79㎡；地下車庫面積14022.00㎡。容積率為1.60，綠地率40%，建筑密度20.00%，建筑高度36.00米。該項目建成后可提供410套住房，停車位410個，可容納1312人居住。第四章項目選址及建設(shè)條件4.1所在地概況1、**縣概況**縣原名酃縣。因華夏始人炎帝葬于此，1994年改名為**縣。**縣地處湖南省東南部、羅霄山脈中段、井岡山西麓。東與江西（寧岡、井岡山、遂川）交界。全縣總面積2030.24平方公里，人口196652人，其中農(nóng)業(yè)人口147964人，非農(nóng)業(yè)人員48688人?？h轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。完畢國內(nèi)生產(chǎn)總值8.91億元。**縣建縣于嘉定4年（公元12），原名酃縣。2、霞陽鎮(zhèn)霞陽鎮(zhèn)，于1996年12月由原城東鄉(xiāng)、城關(guān)鎮(zhèn)二個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并組建，地處湘贛邊境、株洲市**縣中北部，為**縣縣城所在地。鎮(zhèn)域面積118.45平方公里，其中山林面積13.26萬畝，水域面積3546畝。轄17個行政村4個居委會，有村民小組106個，居民小組97個?？?cè)丝?萬余人，其中常住人口中農(nóng)業(yè)人口12509人，非農(nóng)業(yè)人口26145人，流動人口1萬余人；總戶數(shù)12856戶，其中農(nóng)業(yè)戶3333戶，非農(nóng)業(yè)戶9532戶。耕地面積14683畝。霞陽鎮(zhèn)境內(nèi)山清水秀、氣候宜人，有金、輝綠巖、銻、螢石、石灰石、花崗石、礦泉水，森林、水電、水果和蔬菜等自然資源豐富，森林覆蓋率達62%，是中南地區(qū)綠化最佳、綠色最濃城鄉(xiāng)之一。4.2項目選址4.2.1項目選址該項目擬建于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。社區(qū)附近配套設(shè)施齊全，步行約15分鐘可至汽車南站；距中小學(xué)均不到30分鐘（步行）；生活設(shè)施以便，離醫(yī)院、超市、菜市場等都不遠。項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利。4.2.2場址評價1、場地區(qū)域場地自然邊坡穩(wěn)定，工程水文地質(zhì)條件較好，場地內(nèi)不存在構(gòu)造斷裂等影響建筑物安全性不良工程地質(zhì)作用，且周邊沒有污染源和易燃易爆物生產(chǎn)和貯存場合。2、該項目交通以便，便于與城鄉(xiāng)道路銜接，可充分運用城鄉(xiāng)內(nèi)基本設(shè)施，適應(yīng)當前社會發(fā)展需要，符合選址規(guī)定。3、場址自然地理、工程地質(zhì)、交通運送、供水、供電等條件能滿足新建項目施工各項需要。4.3建設(shè)條件4.3.1地質(zhì)、地貌**縣地理坐標為東經(jīng)113°34'54"至114°07'15",北緯26°03'05'';至26°39'30"。南北相距59公里，東西相距51公里，環(huán)周二百余公里，俗稱五百里山水。地形大勢為東南高亢，西北平緩。最高處，湖南第一峰酃峰，海拔2115米；最低處，洣水出境口，海拔116米，高差達1949米，平均每公里坡降44米。地貌以山地為主，達全境86.9%（其中低山7.15%，中低山24.8%，中山58.1%，中山山原9.85%）。此外，丘陵占7.71%，崗地1.55%，溪谷、平地僅4.3%。4.3.3水文**縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上河流49條，總長782公里，為洣水之源。由八面山及其支脈控制斜瀨水，長92公里，流域面積778平方公里；由萬洋山和八面山支脈控制河漠水，長86.6公里，流域面積912平方公里，兩水在三河匯合為洣水，長6公里，往北流入茶陵。發(fā)源于萬洋山沔水，長56公里，流域面積508平方公里，經(jīng)十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。此外尚有東風(fēng)河，長12.6公里，往西流入安仁縣永樂河。境內(nèi)有兩個向斜和三個斷裂地下儲水，年儲量達2.95至3.4億立方米。4.3.4地震烈度國家制定《中華人民共和國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》顯示，**縣抗震設(shè)防烈度為7度（第一組）。本建設(shè)場地?zé)o不良地質(zhì)作用，因而場地穩(wěn)定性良好。4.3.5氣候**縣屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。低溫寒冷期短，春早回暖快。不同海拔和不同區(qū)域，氣溫差別明顯，既具立體氣候特性，又有社區(qū)氣候差別。年平均氣溫在12.1至17.2℃之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米大院農(nóng)場，有“小廬山”之稱。年日照1500小時，平均太陽輻射86.6至105.1千卡/CM²，平均降雨量1761.5毫米，無霜期288天。四季分明，晝夜溫差大，冬無寒冷，夏無酷暑。4.3.6交通運送及公共基本條件**縣公路交通發(fā)達，衡炎高速公路、106國道貫穿全境，距京廣鐵路衡陽站106公里，距武廣高鐵衡陽東站98公里，距廣州站620公里，距衡茶吉鐵路井岡山站168公里，茶陵火車站在縣城設(shè)有辦事處。霞陽鎮(zhèn)水利、通訊、信息、旅游等都市基本設(shè)施完善，是全縣政治、經(jīng)濟、文化、交通中心和湘贛邊境人流、物流中心。106國道和S321省道貫穿全境，同步也是衡炎高速、炎汝高速、衡茶吉鐵路重要構(gòu)成某些。綜上所述，從地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟條件、交通及基本設(shè)施條件、社會經(jīng)濟協(xié)作條件、物業(yè)管理等方面綜合分析，該項目地址是較適當。

第五章規(guī)劃設(shè)計方案5.1規(guī)劃設(shè)計根據(jù)1、《中華人民共和國都市規(guī)劃法》；2、《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-）；3、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-）；4、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）（）；5、《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-）；6、《都市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50220-95）；7、《都市規(guī)劃編制辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第146號）；8、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-）；9、項目單位提供關(guān)于編制該項目可研報告關(guān)于資料；10、目的客戶需求特點。5.2總體設(shè)計方案5.2.1設(shè)計指引思想該項目擬以環(huán)保、怡人、舒服、便捷、人文等特點，用一流規(guī)劃、一流設(shè)計、一流施工、一流管理、一流服務(wù)打造**縣一流住宅社區(qū)。在**縣總體規(guī)劃指引下，認真貫徹項目開發(fā)建設(shè)服務(wù)于城鄉(xiāng)總體發(fā)展規(guī)劃，并結(jié)合擬建場址地區(qū)狀況來策劃項目功能設(shè)立。結(jié)合擬建場址地塊狀況，對該項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，達到既節(jié)約土地資源，又能圓滿實現(xiàn)各自功能。5.2.2設(shè)計原則該項目貫徹以人為本思想，建設(shè)人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目的，創(chuàng)造一種布局合理、功能齊全、交通便捷、生活以便居住社區(qū)。注重居住地生態(tài)環(huán)境和居住生活質(zhì)量，合理分派和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想。運用空間營造、綠化空間流動改進居住生態(tài)環(huán)境。完善配套設(shè)施，以便交通系統(tǒng)，宜人空間設(shè)計，將有助于居民生活質(zhì)量提高。體現(xiàn)合理、適當、以便、安全指引思想，著力建成一種功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、交通以便、經(jīng)濟實用居住社區(qū)。因而，在該項目規(guī)劃與建筑設(shè)計中，遵循如下規(guī)劃設(shè)計原則：1、充分運用周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，起點高規(guī)劃，高原則建設(shè)。2、貫徹以人為本思想，以建設(shè)生態(tài)型、經(jīng)濟型為目的，合理分派和使用各種資源，強化綠化規(guī)劃和建設(shè)，體現(xiàn)實際需要。3、合理分派人流、車流。力求人車分流，互不干擾，創(chuàng)造一種安全、便捷、優(yōu)美居住環(huán)境。4、宏觀入手，從具入微。根據(jù)用地既有形態(tài)，結(jié)合發(fā)展設(shè)想，把握區(qū)域發(fā)展大方向、大格局，注重規(guī)劃區(qū)域?qū)嵱眯约熬幼…h(huán)境抱負性。5.2.3總體布局總體布局特點是強調(diào)各住戶景觀環(huán)境朝向及交通安寧度“均好性”。一方面使從綠地各景觀節(jié)點盡量多地覆蓋和照顧到大多數(shù)住戶；另一方面，各房型分布位置與其所擁有臨窗景觀密切關(guān)于：大面積戶型均分布在景觀資源最為優(yōu)越之處，反之，小面積戶型則需突出其“經(jīng)濟性”，景觀檔次相對較低。此外，在設(shè)計中也著力將各景觀節(jié)點均勻分布，并形成各節(jié)點之間溝通和有機聯(lián)系，各住戶也在由此而形成豐富而富于變化環(huán)境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外尚有助于室外環(huán)境塑造，創(chuàng)造出有收有放，步移景異景觀效果。5.2.4綠化系統(tǒng)規(guī)劃社區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃應(yīng)遵循如下原則：1、小而精致，切含主題定位。2、充分運用空白，營造主體化，豐富層次感。社區(qū)綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結(jié)合，分布于社區(qū)各個角落，為良好環(huán)境景觀設(shè)計創(chuàng)造了優(yōu)越條件。均以自然流暢環(huán)境特色形成另類風(fēng)格對比，豐富了景觀性格構(gòu)成，給環(huán)境嚴謹中抹上一道回歸自然輕松色彩。充分考慮到居民交往需要，在綠化中，按照小朋友、老人不同需求安排小朋友游樂設(shè)施及休息交往場合，針對不同年齡段使用者界定出不同空間變化，居民就近使用所共同擁有半公共空間。社區(qū)綠化融入都市景觀，使社區(qū)成為當代化花園住宅社區(qū)。5.2.5戶外公共場地及環(huán)境設(shè)計1、室外地面鋪裝該項目需對綠地、道路以外室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用混凝土或廣場磚鋪砌；樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能；地面鋪裝施工應(yīng)做好基層素土夯實，保證基層級配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，以提高硬化地面耐久性。2、公用設(shè)施①社區(qū)出入口門衛(wèi)、標志物等，應(yīng)與社區(qū)建筑統(tǒng)一設(shè)計，做到風(fēng)格一致、尺度協(xié)調(diào)。②配電室等小型配套建筑在滿足功能需要前提下做到如下幾點：一是可與社區(qū)公建和其她建筑歸并集中；二是選取較為隱蔽建設(shè)場址，不占居視線明顯位置。③果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施從外形、色彩上統(tǒng)一設(shè)計，并按恰當位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料制品。戶外消火栓應(yīng)醒目立于主干道路附近綠地，以保障其功能。5.2.6豎向設(shè)計1、地面和道路坡度該項目區(qū)內(nèi)場地現(xiàn)高差不大，場地平整時可依照地勢和規(guī)劃設(shè)計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不不不大于0.3%，人行道不需要設(shè)踏步和防滑辦法。2、地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，普通為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量依照匯水面積、流量、道路縱坡等在設(shè)計段擬定。3、室內(nèi)外高差建筑物底層地面高出室外地面0.45米。5.3建筑設(shè)計方案5.3.1設(shè)計根據(jù)1、《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-）；2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-）；3、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-）；4、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93年版）；5、《民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范》(GB50118-)；6、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-）；7、《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ50-）；8、承辦單位推薦及客戶規(guī)定意見。5.3.2建筑設(shè)計社區(qū)區(qū)域環(huán)境、配套條件及地質(zhì)條件較好，對空間設(shè)計有詳細規(guī)定，以大眾群體為重要銷售目的，同步輔以配套設(shè)施。1、類型與構(gòu)造結(jié)合**縣總體規(guī)劃，為提高土地運用率，單元式住宅為一梯兩戶。依照總平面布置需要擬定該項目住宅樓為2-4個單元不等。2、戶型設(shè)計①住宅戶型設(shè)計中強調(diào)采光和通風(fēng)重要性，每戶重要房間（起居廳、主臥室等）都能得到南向采光。起居廳和餐廳（北向采光帶陽臺）形成連貫空間，有助于通風(fēng)，每戶衛(wèi)生間盡量設(shè)計成明間。②戶型設(shè)計中同步強調(diào)舒服性和經(jīng)濟性。在保障舒服度前提下壓縮走道交通面積，合理劃分動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，巧妙安排儲藏空間，提高房型使用系數(shù)和得房率。廚房臨近戶門，并緊鄰餐廳，以便使用。衛(wèi)生間接近臥室，便于使用。起居廳作為家庭核心活動區(qū)域，對景觀視覺感受規(guī)定高，在保證良好朝向同步，要因地制宜，保證好景觀。③戶型充分考慮了市場需求，該項目住房以三室兩廳兩衛(wèi)為主。④每單元樓梯間均有自然采光通風(fēng)。⑤合理組織公共交通，壓縮交通面積，能便捷通達各戶，提高使用系數(shù)。⑥每戶均在浴廁外安排了洗衣機位置并設(shè)有專用上下水管，創(chuàng)造給排水條件。⑦每個居室均空調(diào)室外機和冷凝水管位置，在窗下或陽臺處設(shè)有空調(diào)托板，并設(shè)計了鐵藝欄桿，避免隨意安裝導(dǎo)致立面雜亂無章。3、建筑風(fēng)格與造型建筑風(fēng)格定位融入了當代主義手法，并有一定創(chuàng)新意識。立面造型上摒棄繁雜裝飾，通過簡潔水平線角、窗套等細部解決，創(chuàng)造出簡潔、大方外觀形象。①建筑設(shè)計采用當代主義手法，通過色彩、材料、細部等精細設(shè)計，創(chuàng)造一種溫和居住氛圍，同步又不失當代簡潔明快風(fēng)格。②南陽臺統(tǒng)一封閉成陽光室，增長生活情趣，防止顧客自行破壞。③在立面設(shè)計中統(tǒng)一考慮空調(diào)機位。5.4構(gòu)造設(shè)計方案5.4.1編制根據(jù)1、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-）；2、《建筑地基基本設(shè)計規(guī)范》（GB50007-）；3、《建筑構(gòu)造可靠度設(shè)計統(tǒng)一原則》（GB50068-）；4、《混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》（GB50010-）；5、《砌體構(gòu)造設(shè)計規(guī)范》（GB50003-）；6、《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》（GB5009-）；7、《汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ100-98）；8、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-97）；9、其他有關(guān)規(guī)范。5.4.2構(gòu)造設(shè)計基本參數(shù)建筑構(gòu)造設(shè)計使用年限和安全級別表5-SEQ表5-\*ARABIC1構(gòu)造安全級別設(shè)計使用年限抗震設(shè)防類別地基基本設(shè)計級別二級50年丙類乙級抗震設(shè)防關(guān)于參數(shù)表5-2抗震設(shè)防烈度設(shè)計基本地震加速度值設(shè)計地震分組7度0.05g第一組5.4.3建筑構(gòu)造形式1、建筑功能居住區(qū)在設(shè)計上追求高新技術(shù)廣泛應(yīng)用，并充分考慮最后使用者需要。在建筑構(gòu)造、空調(diào)系統(tǒng)、自動控制系統(tǒng)、新風(fēng)量、車流、人流設(shè)計等方面采用了先進設(shè)計和設(shè)備。種種設(shè)計保證了舒服和節(jié)能，體現(xiàn)了對效率追求、對人關(guān)懷。2、建筑材料及設(shè)施①墻體材料外墻體：空心混凝土砌塊內(nèi)隔墻：空心混凝土砌塊②門窗與幕墻門窗與幕墻材料與技術(shù)性能規(guī)定住宅某些：樓梯間門采用鋼質(zhì)乙級防火門，管井門采用鋼質(zhì)丙級防火門。單元門采用有對講功能防盜門，內(nèi)側(cè)單元門設(shè)門禁。隔熱斷橋鋁合金中空玻璃窗③外裝修設(shè)計外墻立面選材中涉及質(zhì)感強烈石材，與某些涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對比涂料為主，顏色以規(guī)劃效果圖為基本，選用較明亮色系。④防水工程設(shè)計屋面防水級別為二級，防水年限。采用單面自粘型橡膠瀝青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用內(nèi)排水。室內(nèi)各部位防水：衛(wèi)生間、設(shè)立了洗衣機陽臺等有水房間地面防水采用單組份環(huán)保型聚氨酯涂膜1.5mm厚。5.5電力工程5.5.1方案系統(tǒng)設(shè)立依照住宅社區(qū)規(guī)模和電力負荷規(guī)范原則，框算出社區(qū)供電總功率，擬定每棟樓供電電源引入。其低壓配電系統(tǒng)設(shè)計、電氣負荷計算、變壓器臺數(shù)及容量擬定、重要設(shè)備材料選取以及室內(nèi)外供電線路敷設(shè)方式擬定、照明系統(tǒng)設(shè)計原則擬定、防雷及接地系統(tǒng)等電氣安全設(shè)計原則擬定等。1、供電電源本社區(qū)電源由市政提供，供電電壓10KV，詳細引入方式由本地供電部門負責(zé)，可以滿足本工程用電。區(qū)內(nèi)用電設(shè)備供電電壓為380/220伏。規(guī)劃社區(qū)考慮到供電半徑，同步為提高供電質(zhì)量和經(jīng)濟指標、充分發(fā)揮電纜線路供電能力，采用箱形分布式較為合理。2、用電量計算電力消耗負荷依照《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)辦法節(jié)能專篇電氣》及《住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ242-）中規(guī)定：住宅用電負荷為30W/㎡，物業(yè)、辦公耗電原則按40W/㎡。消耗負荷時間住宅按每天用電6個小時，年用電365天，需要系數(shù)為0.4計算；物業(yè)、辦公按每天用電8個小時，年用電300天，需要系數(shù)為0.6計算。=1\*GB3①住宅用電量：57029.79㎡×30W/㎡×0.4×6h×365d÷107=149.87萬kWh=2\*GB3②地下車庫用電量：14022.00㎡×2W/㎡×0.6×24h×365d÷107=14.74萬kWh該項目年用電量為住宅用電量及物業(yè)、辦公用電量之和為164.61萬kWh。3、負荷級別本建筑社區(qū)用電負荷按其性質(zhì)可分為:二級負荷：建筑消防設(shè)備（消防泵、加壓送風(fēng)機、應(yīng)急照明及疏散批示標志等）；生活泵房。三級負荷：除二級負荷外其她負荷。5.5.2供配電系統(tǒng)該引入住宅樓內(nèi)低壓電纜普通采用直埋或穿鋼管敷設(shè)方式。電纜由箱變引出后至各樓用電∏接箱，采用樹干式和放射式供電。為了保證供電可靠性，每座獨立住宅之間敷設(shè)聯(lián)系電纜，構(gòu)成開環(huán)供電方式。配電室，內(nèi)放供本樓用照明、動力∏接箱、配電柜，∏接箱電源由其附近箱變引來。對于有二級負荷建筑，由另一箱變引來一路動力進線，本建筑光柜、動力柜互投，為二級負荷供電。對于一、二級消防負荷及其他重要負荷采用雙電源末端配電箱內(nèi)自動切換配電。電表采用磁卡表。戶箱放在戶內(nèi)隔墻上，箱底距地1.8米。豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管。從各末端配電箱引出支線均為絕緣導(dǎo)線穿JDG管或阻燃PVC管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內(nèi)暗敷設(shè)。所有住宅戶內(nèi)照明、插座線路均選用2.5平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)及普通插座分別設(shè)立供電回路。所有電纜、電線均采用銅質(zhì)，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內(nèi)采用JDG管或阻燃PVC管。5.5.3照明設(shè)計照明電壓普通為220V，對于高度低于2m區(qū)域照明燈具，將采用24V安全電壓供電。照度原則根據(jù)國標《建筑照明設(shè)計原則》(GB50034-)。在住宅樓內(nèi)設(shè)立應(yīng)急照明及疏散照明。設(shè)立應(yīng)急照明場合：消防值班室、重要機房、走廊、樓梯間等；設(shè)立疏散照明場合：走廊、樓梯間、安全出口等。安全出口批示燈、疏散批示燈自帶蓄電池，供電時間不不大于60min。5.5.4防雷、接地及電氣安全依照國標《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》中分類原則，該項目工程按照當年雷擊次數(shù)N>=0./次時屬第三類防雷建筑物，原則上應(yīng)運用建筑物金屬構(gòu)件及鋼筋混凝土構(gòu)造中鋼筋作為防雷接地裝置。在屋頂墻上裝設(shè)Ф12mm鍍鋅圓鋼避雷帶作為接閃器，采用構(gòu)造柱內(nèi)主鋼筋作為引下線，基本內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地體。所有高出屋面各種金屬構(gòu)件均需與避雷帶焊接連通，避雷帶和主鋼筋可靠焊接，引下線和基本地梁鋼筋焊接為一體。建筑物四角引下線距地坪0.5米處做測試卡。防雷接地、保護接地和工作接地共用同一接地裝置即建筑物基本接地體。規(guī)定接地體接地電阻不不不大于1.0Ω，當接地電阻達不到規(guī)定期，應(yīng)在室外補設(shè)人工接地極。低壓配電系統(tǒng)接地采用TN-C-S系統(tǒng)，在入戶電纜∏接箱處做重復(fù)接地。每棟樓均做總等電位聯(lián)結(jié)，把所有進、出建筑物各種金屬管道、金屬構(gòu)件、電纜金屬外皮、接地干線、用電設(shè)備金屬外殼等均應(yīng)與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱可靠連接。在重要機房內(nèi)做局部等電位聯(lián)結(jié)。住戶衛(wèi)生間內(nèi)也應(yīng)做局部等電位聯(lián)結(jié)。為防雷電電磁脈沖，進、出本工程建筑物正常帶電導(dǎo)體均應(yīng)安裝電涌保護器（SPD）；為用電人身安全，社區(qū)每幢住宅總電源進線斷路器應(yīng)具備漏電保護功能，住宅內(nèi)插座回路均裝設(shè)漏電保護裝置。5.5.5室外線路高低壓配電線路均采用鎧裝電纜直埋敷設(shè)。社區(qū)室外照明采用庭院燈，路燈控制在社區(qū)物業(yè)值班室內(nèi)，路燈配線選用YJVV22-0.6/1kV5×16鎧裝電力電纜直埋敷設(shè)。1、編制根據(jù)建設(shè)方提供關(guān)于資料；水暖等專業(yè)規(guī)劃對安防控制規(guī)定；現(xiàn)行關(guān)于國家和地方原則、規(guī)程規(guī)范。2、編制目重要是為解決本工程建成后對電力、電信、網(wǎng)絡(luò)、電視、安全、管理控制等方面需求。3、系統(tǒng)設(shè)立①綜合布線系統(tǒng)（支持通信系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）；②有線電視系統(tǒng)；③安全防范系統(tǒng)；④火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。4、系統(tǒng)闡明綜合布線系統(tǒng)支持如下系統(tǒng)：通信系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。①系統(tǒng)設(shè)計綜合布線系統(tǒng)采用開放式星形拓撲構(gòu)造。電話及寬帶線路均由市政管網(wǎng)引來。②信息插座數(shù)量、規(guī)格及安裝位置：入戶網(wǎng)絡(luò)、電話分支線采用5類非屏蔽雙絞線、RVS電話線。在每戶住宅內(nèi)設(shè)立弱電綜合布線箱，電話線、寬帶線均先引至綜合布線箱，再分至各房間。在起居室、所有臥室、衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)立電話插座；在起居室、次臥室均設(shè)立一種網(wǎng)絡(luò)插座。信息插座規(guī)格為RJ45，可采用墻內(nèi)嵌入式。5、有線電視系統(tǒng)：①系統(tǒng)設(shè)計電視系統(tǒng)采用獨立前端系統(tǒng)模式，傳播方式采用750MHZ鄰頻系統(tǒng)，分派網(wǎng)絡(luò)采用分派-分支方式。系統(tǒng)出口電平60-75dB。②信號源從市政光纜上分支接到社區(qū)弱電光端機房，電視信號通過光纜引至該社區(qū)其他建筑物內(nèi)有線電視系統(tǒng)。③設(shè)備選取設(shè)備和部件輸入、輸出標稱阻抗、電纜標稱特性阻抗均為75歐姆。光接受機、寬帶放大器等頻率應(yīng)達到860MHZ，分派器、分支器、系統(tǒng)輸出口應(yīng)為5-3000MHZ。電視系統(tǒng)傳播干線采用單模光纖穿焊接鋼管通過光分派器箱，由單元門內(nèi)箱管系統(tǒng)傳播干線采用SYWV-75-9型電纜，分支線采用SYWV-75-5型電纜。在起居室及臥室設(shè)立電視插座。6、安全防范系統(tǒng)①樓宇對講系統(tǒng)：在每單元樓門設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)在首層住宅入口處設(shè)立對講主機。戶內(nèi)分機（帶緊急按鈕）設(shè)在每戶門入口處，可控制樓門啟動。對講主機采用聯(lián)網(wǎng)型，管理主機設(shè)在社區(qū)物業(yè)管理中心，可與各門口主機、戶內(nèi)分機通話，住戶按下分機呼喊鍵，即可與管理主機進行互相通話。也可以通過單元光電轉(zhuǎn)換光調(diào)制解調(diào)器把對講信號送至顧客弱電箱，光電雙向轉(zhuǎn)換器配出戶內(nèi)對講器信號。樓內(nèi)首層豎井弱電箱系統(tǒng)要共接接線箱。本系統(tǒng)用電由本樓公用照明計量，社區(qū)建成后可由監(jiān)控中心系統(tǒng)統(tǒng)一供電。住宅單元樓宇對講主機要有3-5分鐘備用電源，在停電時可以自動打開樓門電動鎖，利于逃生。同步加設(shè)消防報警自動打開樓門電動鎖功能。②社區(qū)安防視頻監(jiān)控、周界防越報警系統(tǒng)在社區(qū)周邊設(shè)立紅外報警系統(tǒng)，主機設(shè)在值班室，并可與監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。在社區(qū)重要出入口、干道交叉口、樓區(qū)道路入口等處設(shè)有攝像機進行監(jiān)控及記錄，監(jiān)視器及控制主機放置在值班室。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)采用先進電子技術(shù)和計算機技術(shù)，對遠端場景進行傳感成像、信號傳播、集中監(jiān)視、圖象記錄以及聯(lián)動控制系統(tǒng)。社區(qū)安防中心設(shè)立在值班室，值勤人員可以通過電視監(jiān)控系統(tǒng)全方位實時理解各區(qū)域動向情。當有突發(fā)事件發(fā)生時，有助于迅速觀測現(xiàn)場并采用行動，還能集中監(jiān)視事態(tài)發(fā)展及指揮行動。通過安裝監(jiān)控也能有效地起到震懾作用，防止事件發(fā)生，并可通過錄像帶為事后破案提供有利線索，提高了技防裝備水平與管理檔次。7、室外線路本工程弱電室外線路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷設(shè)方式。區(qū)域干線采用單模集束光纖穿PC波紋80孔管組塊，構(gòu)成弱電干、支線體系，便于管理、施工、敷設(shè)及增減或改造容量變化。區(qū)塊、地區(qū)干線波紋管塊組為：PC-(6x80)*4。支線波紋管塊組為：PC-(4x80)。5.6給水排水工程5.6.1設(shè)計根據(jù)1、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-）； 2、《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-）；3、《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-）；4、《自動噴火滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-）；5、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-）；6、《建筑滅火器配備設(shè)計規(guī)范》（GB50140-）；7、項目單位提供有關(guān)基本資料及規(guī)定。5.6.2工程概況、設(shè)計范疇社區(qū)內(nèi)設(shè)計內(nèi)容涉及：生活給水系統(tǒng)；直飲水供水系統(tǒng)；消火栓給水系統(tǒng)；自噴給水系統(tǒng)，污水系統(tǒng)及廢水系統(tǒng)等。5.6.3給水系統(tǒng)1、生活用水量項目生活用水量按照《都市居民生活用水量原則》（GB/T50331-）中原則估算。居民生活用水：每戶每月用水量為3.0m3，則全年用水3×410×12=14760.00m3。綠化及道路噴灑用水，用水按2.0L/㎡·d計，則全年綠化及道路噴灑用水量為25663.41×2.0×200÷3000=10265.36m3。未預(yù)見水量按以上用水量10%計算，則未預(yù)見水量為2502.54m3。經(jīng)計算，該項目全年用水量為27527.90m3。2、消防用水量消防用水量為：室內(nèi)消火栓用水20L/s2h室外消火栓用水15L/s2h自動噴淋水用水30L/s1h一次火災(zāi)室內(nèi)外消防用水總量360m3/次，其中室內(nèi)消防用水252m3/次。3、水源由市政自來水管網(wǎng)接入2根DN200給水管，提供社區(qū)用水，社區(qū)內(nèi)室外重要供水區(qū)域或主干道路設(shè)立供水管道呈環(huán)狀管網(wǎng)布置，管徑DN200mm，其她供水區(qū)域可采用枝狀供水管網(wǎng)形式。4、生活給水系統(tǒng)項目供水系統(tǒng)為低壓和高壓兩套供水系統(tǒng)。供水系統(tǒng)為生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，供社區(qū)生活和室外消防用水。室外消防采用低壓制、給水管網(wǎng)呈環(huán)狀敷設(shè)。5.6.4排水系統(tǒng)1、污水排水系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)排水采用污、廢分流制排放。運用社區(qū)設(shè)計地形坡度條件，形成重力自流排水，依照市政排水管網(wǎng)接口處高程，盡量作到社區(qū)內(nèi)排水自流排入市政排水管網(wǎng)。2、住宅建筑底層衛(wèi)生間排水管道系統(tǒng)采用單獨排放。3、廢水收集社區(qū)住宅產(chǎn)生廢（污）水基本按水質(zhì)用途可分為：可運用廢水，普通涉及空調(diào)器冷卻排水、洗浴洗滌排水、地面沖洗及水池排水等；非運用污水，普通涉及便器沖洗排水、廚房洗滌排水等。前者可運用廢水經(jīng)集中收集，排放到中水解決站進行解決后再運用，而非運用污水可經(jīng)化糞池設(shè)施凈化解決后直接排放。4、雨水社區(qū)地面雨水由雨水口收集經(jīng)雨水管道系統(tǒng)有組織排入市政雨水管網(wǎng)。5.6.5管材選型1、室外生活給水管主管道材料選用鋼襯塑管或球墨鑄鐵給水管，戶內(nèi)冷（熱）水管采用PE給水管。2、直飲水給水管選用薄壁不銹鋼管，卡壓連接。3、室內(nèi)消防水、噴淋水管道采用熱浸鍍鋅鋼管；管徑DN≥100mm，采用卡箍式剛性管接頭連接；管徑DN＜100mm，采用螺紋連接。4、室內(nèi)排水管道大某些采用PE型雙壁波紋排水管材料。5、室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)雙壁波紋管，消防給水管采用球墨給水鑄鐵管或鋼管，膠圈接口或焊接。5.7空調(diào)、通風(fēng)5.7.1設(shè)計根據(jù)1、《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》(GB50019-)；2、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-）；3、《民用建筑節(jié)能設(shè)計原則》（JGJ26-95）；4、《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-）；5、業(yè)主提供有關(guān)資料及規(guī)定。5.7.2工程概況、設(shè)計范疇1、空調(diào)住宅某些臥室、起居室、書房、活動室等預(yù)留分體空調(diào)電量。2、通風(fēng)及防排煙①社區(qū)管理用房，盡量提供自然通風(fēng)條件，某些不能保證自然通風(fēng)建筑設(shè)施內(nèi)，需設(shè)立機械送排風(fēng)系統(tǒng)。②住宅內(nèi)衛(wèi)生間，均設(shè)變壓式排風(fēng)道和排氣扇，通風(fēng)換氣，廚房設(shè)排油煙豎井，預(yù)留排油煙機出口。廚房、衛(wèi)生間垂直排風(fēng)管道或風(fēng)道，設(shè)防止煙氣回流裝置。5.8燃氣供應(yīng)1、設(shè)計根據(jù)①《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB50096-)；②《城鄉(xiāng)燃氣設(shè)計規(guī)范》（GB50028-）；③《城鄉(xiāng)燃氣室內(nèi)工程施工與質(zhì)量驗收規(guī)范》（CJJ94-）。2、燃氣設(shè)計該項目燃氣在社區(qū)內(nèi)設(shè)燃氣調(diào)壓站，燃氣管線自就近敷設(shè)燃氣管線接入，社區(qū)所有采用管徑為DN100低壓燃氣管線為主管，防腐保護地下直埋敷設(shè)。燃氣管按單元分別引入，在一層集中設(shè)立燃氣表箱，出表箱后各戶立管設(shè)于廚房或廚房陽臺。管道由本地燃氣公司設(shè)計。每戶廚房設(shè)一種可燃氣體報警器，發(fā)出聲光報警，同步將信號送至物業(yè)辦公樓，以便值班人員及時發(fā)現(xiàn)、及時報警、及時解決。住宅用天然氣消耗按每人每天0.23m3計算，該項目提供住宅410套，居民1312人，則年消耗天然氣量為1312×0.23×365=110142.40m3。

第六章環(huán)保、勞動安全、衛(wèi)生和消防6.1環(huán)保6.1.1編制根據(jù)1、《污水綜合排放原則》（GB8978-1996）；2、《大氣污染物綜合排放原則》（GB16297-1996）；3、《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》（GB3095-）；4、《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》（GB3838-）；5、《社會生活環(huán)境噪聲排放原則》（GB22337-）。6.1.2項目周邊環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項目擬建地點位于**縣霞陽鎮(zhèn)獅子垅，西臨老石玉路，南面石玉河，北鄰106國道。該區(qū)域基本設(shè)施配套完善，交通、通訊條件便捷，周邊配套設(shè)施齊全，無污染型公司，除公路上汽車排出尾氣外，再無其他污染源，項目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量較好。6.1.3污染源及污染物解決辦法1、項目施工對環(huán)境影響及治理辦法施工階段重要進行建筑物拆除、建筑物土建施工、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)和裝潢等。施工期污染源重要有：（1）噪聲污染源分析經(jīng)類比，該項目施工期重要噪聲源及其噪聲級狀況見表6-1施工期重要噪聲源狀況表6-1施工階段重要噪聲源[dB(A)]聲源特性土石方階段推土機87.5聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制挖掘機86.5壓路機82.5運送車輛80-85基本施工沖擊鉆機83.5聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制空壓機98.5構(gòu)造施工升降機83-89工作時間長，影響較廣泛，必要控制振搗棒96電鋸106裝修階段砂輪機102在考慮室內(nèi)隔聲量狀況下，其影響有所減輕由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強，對各生產(chǎn)環(huán)節(jié)中噪聲治理具備一定難度，為了不產(chǎn)生噪聲擾民，應(yīng)采用如下治理辦法：1)減少聲源噪聲源強選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強降到最低；固定機械設(shè)備可通過排氣管消聲器和隔離發(fā)動機振動部件來減少噪聲；對動力機械設(shè)備進行定期維修維護，避免因部件松動或損壞而增長其噪聲源強；暫不使用設(shè)備及時關(guān)閉；運送車輛進入施工現(xiàn)場應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過程中，盡量較少人為因素產(chǎn)生噪聲。2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)對位置相對固定機械設(shè)備，能入棚盡量入棚，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降噪也許設(shè)備裝置，應(yīng)采用暫時圍障辦法，在圍障最佳敷以吸聲材料，以達到降噪效果。3)強噪聲源遠離敏感點在施工過程中，強噪聲源應(yīng)盡量設(shè)立在遠離敏感點（村民住宅和沿街住宅）地方，減少擾民現(xiàn)象發(fā)生。4)加強管理嚴格執(zhí)行《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放原則》（GB12523-）關(guān)于規(guī)定，特別是在晚上22：00時-次日6：00時，禁止使用強噪聲設(shè)備。如有特殊狀況必要夜間施工，需申報環(huán)保主管部門，獲得批準后方可施工，并須公示附近居民。5)加強溝通與也許受噪聲影響單位和居民，施工單位應(yīng)及早同本地居民協(xié)調(diào)，征得本地居民理解，并在施工期設(shè)立熱線投訴電話，接受噪聲擾民投訴，并對投訴意見及時、認真、妥善解決。（2）水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生廢水涉及施工人員生活污水和施工自身產(chǎn)生生產(chǎn)廢水。施工廢水重要為施工機械清洗廢水、混凝土養(yǎng)護、基坑廢水等，重要污染物為SS，濃度普通為－4000mg/l，施工廢水經(jīng)沉淀池解決后可以回用于生產(chǎn)，不外排。此外，含油機械沖洗廢水在回用前還需經(jīng)隔油解決。生活污水排放可運用排水設(shè)施排放進入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油解決后排放?；蛟陧椖渴┕I地設(shè)立旱廁，將該某些污水收集后清運，供周邊農(nóng)地施肥；對于不含糞便水施工生活污水通過隔油池、沉淀池解決后可回用于施工場地降塵或混凝土器械洗滌。（3）空氣環(huán)境污染源分析施工期空氣污染物重要是施工揚塵，重要產(chǎn)生于建筑物拆除、土石方開挖、土地平整、管線鋪設(shè)、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。為減輕施工揚塵對周邊居民點、學(xué)校和企事業(yè)單位影響，該項目將采用有效辦法控制揚塵污染：1)道路運送揚塵防治辦法①向關(guān)于行政主管部門申請運送路線，車輛應(yīng)當按照批準路線和時間進行土石方及其他粉質(zhì)建筑材料運送。②運送土石方和建筑原料車輛應(yīng)實行密閉運送，裝載物料、渣土高度不得超過車輛槽幫上沿，車斗用苫布遮蓋或者采用密閉車斗，若車斗用苫布遮蓋，應(yīng)當嚴實密閉，苫布邊沿至少要遮住槽幫上沿如下15公分，避免在運送過程中發(fā)生遺撒或泄漏。③運送車輛載重等應(yīng)符合《都市道路管理條例》關(guān)于規(guī)定，防止超載，防止路面破損引起運送過程顛簸遺撒。④運送車輛在施工場地出入口內(nèi)側(cè)設(shè)立洗車平臺，設(shè)施應(yīng)符合下列規(guī)定：洗車平臺四周應(yīng)設(shè)立防溢座或其他防治設(shè)施，防止洗車廢水溢出工地；設(shè)立廢水收集坑及沉砂池。車輛駛離工地前，應(yīng)在洗車平臺沖洗輪胎及車身，其表面不得附著污泥。2)施工場內(nèi)施工揚塵防治辦法①建設(shè)工程業(yè)主在施工期間，施工現(xiàn)場要進行圍欄或設(shè)立屏障，以縮小施工揚塵擴散范疇。②拆除舊建筑時，應(yīng)邊灑水邊拆除，以減少揚塵產(chǎn)生量。拆除框架混凝土構(gòu)造，宜整體大部件吊裝移除，減少粉塵排放。③對于施工便道等裸露施工區(qū)地表壓實解決并灑水。施工場內(nèi)便道采用焦渣、級配砂石或水泥混凝土等，并指定專人定期噴水，使其保持一定濕度，防止揚塵。④天氣預(yù)報4級風(fēng)以上天氣應(yīng)停止產(chǎn)生揚塵施工作業(yè)，例如土方工程、粉狀建筑材料有關(guān)作業(yè)。⑤合理安排工期，盡量地加快施工速度，減少施工時間，并建議施工單位采用逐片施工方式，避免大面積地表長時間裸露產(chǎn)生揚塵。3)堆場揚塵防治辦法①暫時棄渣堆場，要設(shè)立高于廢棄物堆圍擋、防風(fēng)網(wǎng)、擋風(fēng)屏等。②若在工地內(nèi)露天堆置砂石，則應(yīng)采用覆蓋防塵布、覆蓋防塵網(wǎng)等辦法，必要時進行噴淋，防止風(fēng)蝕起塵。③對于散裝粉狀建筑材料運用倉庫、封閉堆場、儲藏罐等形式，避免作業(yè)起塵和風(fēng)蝕起塵。④采用商品混凝土，避免現(xiàn)場攪拌混凝土產(chǎn)生廢氣與粉塵，并減少建筑材料堆存量及揚塵產(chǎn)生。（4）固體廢物分析施工階段固體廢物重要為施工人員產(chǎn)生生活垃圾和施工產(chǎn)生固體廢物。該項目施工期產(chǎn)生生活垃圾及時清運至生活垃圾衛(wèi)生填埋場。施工期生活垃圾及時收集到指定垃圾箱（桶）內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集中解決。裝修產(chǎn)生油漆、涂料容器等固體廢物，屬危險廢物，必要由建設(shè)方或物管公司，集中收集，交給有危險廢物解決資質(zhì)單位處置。（5）生態(tài)影響及水土流失該項目建設(shè)一方面是占地對生態(tài)環(huán)境影響，隨之而來是施工期所帶來負面影響較大。施工期平整場地、開挖土石，棄土（石、渣）堆放、機械施工等將導(dǎo)致植被破壞、增大水土流失等。生態(tài)環(huán)保辦法如下：1)減少占地和擾動避免高填深埋，做到少取土，少棄土，少占地，搞好挖填土方平衡，最大限度減少暫時用地。在項目建設(shè)充分運用社區(qū)地塊內(nèi)原有地形地貌，在盡量少破壞原有生態(tài)基本上營造優(yōu)美社區(qū)環(huán)境。2)對樹木保護施工期間建設(shè)單位應(yīng)當對該區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境采用保護辦法，對建設(shè)區(qū)內(nèi)樹木應(yīng)予以保護，實在不能保護需進行移栽。3)對土壤保護施工期應(yīng)盡量通過集中堆存等方式保護開挖產(chǎn)生表層熟化土壤，杜絕隨意堆棄導(dǎo)致水土流失和資源揮霍，做到物盡其用。待施工結(jié)束后，將其作為綠化和植被恢復(fù)用土，使其得到充分有效運用。4)水土流失防治辦法①進一步優(yōu)化主體工程設(shè)計，在既保證主體工程順利施工條件下，同步兼顧水土保持規(guī)定。對住宅區(qū)及垃圾中轉(zhuǎn)站等進一步優(yōu)化,減少土石方開挖和廢棄土石渣堆放，防止廢棄渣土亂堆亂放。②規(guī)范施工程序，優(yōu)化施工組織和施工工藝。合理安排施工時序，盡量縮短施工工期，減少疏松地面裸露時間；盡量避開雨季施工，適時開挖，減輕施工期導(dǎo)致水土流失。增長土石方移動過程中暫時解決辦法，完善邊坡?lián)跬凉こ獭⒆o坡工程。修建暫時性圍墻封閉施工，將水土流失盡量控制在項目區(qū)內(nèi)進行防治。既有助于阻擋水、土外流，防止對四周導(dǎo)致危害，又有助于施工管理。③增長暫時排水辦法和沉沙池工程。本工程全面擾動地表，施工建設(shè)期土體裸露面積大、裸露時間長，雨季易產(chǎn)生嚴重水土流失，因而在采用永久性防治辦法之前，應(yīng)采用暫時性辦法，控制施工期水土流失。④劃定表土?xí)簳r堆置區(qū)。為了保護和充分運用不可再生表土資源，提高工程綠化時造林成活率，減少工程綠化造林成本，須設(shè)立表土?xí)簳r堆置區(qū)，并對其采用暫時性水土保持辦法防止水土流失。在項目場地平整前，剝離場內(nèi)某些表層腐殖土并集中堆置，并采用必要防護，待工程基本建成后將腐殖土覆蓋在綠化區(qū)域。⑤工程各處開挖裸露除被建筑物、道路占用外，盡量所有恢復(fù)植被，減少水土流失，做到水土流失治理與景觀保護互相統(tǒng)一，通過采用喬、灌、草立體綠化、美化等辦法防治水土流失，美化項目區(qū)環(huán)境，使景觀得到優(yōu)化，環(huán)境得到改進。⑥社區(qū)建設(shè)應(yīng)滿足消防及交通規(guī)定，避免改溝改路，特別應(yīng)防止溝渠受截而使水流沖刷改道，導(dǎo)致水土流失。2、項目投入使用后污染源及治理辦法（1）污水及治理辦法項目產(chǎn)生污水重要為生活污水，重要污染物為COD、BOD5、SS、NH3-N、TP等。依照項目區(qū)位置和性質(zhì)，該項目采用雨污分流制。各住宅單元生活污水通過化糞池解決后，通過社區(qū)排放支管，進入總排口；廚房廢水經(jīng)隔油池除油，然后排入化糞池生化解決后，通過區(qū)內(nèi)污水排放支管，排至總排口。雨污水流向為：社區(qū)總排口—市政管網(wǎng)—污水解決廠。（2）噪聲污染及防治辦法1)內(nèi)部噪聲污染防治辦法該項目內(nèi)部噪聲源治理重要對地面停車場治理。①在社區(qū)噪聲敏感點處及外環(huán)境敏感點處設(shè)立禁鳴標志。②在社區(qū)噪聲敏感點處及外環(huán)境敏感點處限制車輛行駛速度在15km/h如下。③物業(yè)管理部門加強商業(yè)噪聲和住戶室內(nèi)裝修噪聲管理，禁止采用高音方式叫賣商品和在正常休息時間內(nèi)作商品宣傳活動及室內(nèi)裝修工作。2)外部公路噪聲、鐵路噪聲及振動污染防治辦法①住宅戶型設(shè)計時，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型，采用工程辦法，盡量減少交通噪聲對居民影響，面臨交通道路和鐵路一側(cè)應(yīng)布置對聲學(xué)質(zhì)量規(guī)定不高房間，如廁所、廚房等，對聲學(xué)質(zhì)量規(guī)定高書房和臥室等應(yīng)布置在相對安靜一側(cè)，即背向公路或鐵路一側(cè)。②運用綠化控制噪聲。依地勢對社區(qū)內(nèi)部進行合理綠化布局，既起到了吸聲、降噪作用，又能阻擋揚塵，美化環(huán)境。交通噪聲聲波通過高于聲線1m以上密集植物叢時，即會因植物阻擋而產(chǎn)生聲衰減。在普通狀況下，普通樹林帶能使頻率為3000Hz聲音衰減3dB/10m-3.5dB/10m，高30cm草地為0.7dB/10m。排列喬木可以起到排樁作用，并起到隔振作用。社區(qū)綠化隔離帶采用混合綠化法，高大喬木可結(jié)適當合區(qū)域生長樹種，低矮喬木選用常綠冬青樹，地面種草。③面向道路住戶窗戶采用隔聲玻璃窗。社區(qū)建成后，對面向公路住戶窗戶需安裝雙層隔聲玻璃窗（隔聲中空玻璃）。（3）營運期固體廢物及處置辦法在項目區(qū)內(nèi)作好垃圾收集系統(tǒng)建設(shè)，因地制宜地設(shè)立果皮箱，對項目區(qū)居民進行教誨，禁止隨意丟棄垃圾。由專人運至項目區(qū)專門垃圾集中間堆放，并及時清運。生活垃圾必要分類收集。應(yīng)最大限度地實現(xiàn)生活垃圾無害化、減量化和資源化。社區(qū)生活垃圾所有實行袋裝、集中解決或外運。居民生活垃圾由物管人員統(tǒng)一收集于垃圾收集間。垃圾收集間共1處，位于社區(qū)較為空曠處。為了防止惡臭對社區(qū)影響，垃圾站需要采用密閉等辦法，做到收集間全封閉，垃圾不外漏，配有除臭和消毒辦法及沖洗、排水設(shè)施。同步留足防護距離，并建議在防護距離內(nèi)種植高大樹木，減小對社區(qū)影響。收集間垃圾由市政環(huán)衛(wèi)部門直接運至垃圾場解決場。轉(zhuǎn)運車應(yīng)與垃圾收集方式相配套，專車專用，轉(zhuǎn)運車必要封閉，轉(zhuǎn)運車噪聲應(yīng)符合噪聲污染控制原則，時速限制為20km/h。整個垃圾收集、運送過程，操作應(yīng)當封閉。（4）營運期產(chǎn)生廢氣及空氣環(huán)保辦法1)廚房廢氣由于社區(qū)采用清潔能源，且廚房油煙重要是入住居民尋常做菜時產(chǎn)生油煙及廢棄，廚房油煙廢氣采用家用油煙解決設(shè)備由專用排煙豎井排至屋頂高空排放，對周邊環(huán)境不產(chǎn)生污染。2)地面汽車廢氣社區(qū)道路行駛汽車尾氣排放屬于無組織排放，對社區(qū)空氣導(dǎo)致一定影響。產(chǎn)生汽車尾氣易于擴散且排放量相對較小，同步由于社區(qū)地勢較開闊，空氣流動好，地面行駛汽車廢氣對大氣環(huán)境影響不明顯。建議加強社區(qū)道路管理辦法，人車分流，停車場需設(shè)立批示牌引導(dǎo)外來車輛停放，減少怠速帶來汽車尾氣影響。3)外部公路汽車尾氣及粉塵對社區(qū)空氣污染防治臨道路一側(cè)，設(shè)立寬幅綠化帶，結(jié)合噪聲防治，選取對有害氣體吸取能力和對噪聲吸取能力均較強樹木。既美化了環(huán)境，也起到有效地凈化空氣、防治噪聲作用。6.1.4環(huán)境影響評價該項目屬住宅樓建設(shè)項目，符合國家政策、**縣都市總體規(guī)劃，對所排放污染物采用了有效污染控制辦法，項目建設(shè)不會對本地環(huán)境質(zhì)量導(dǎo)致較大影響。只要擬建項目在實行過程中嚴格按照“三同步”原則進行設(shè)計、施工和運營，貫徹設(shè)計和環(huán)評中提出各項污染防治辦法，可以滿足居住環(huán)境功能，則從環(huán)保角度分析評價，項目建設(shè)是可行。6.2勞動安全6.2.1概述建筑施工需要嚴格依照原則化和規(guī)范化規(guī)定，堅持“以人為本，關(guān)愛生命，構(gòu)建和諧社會”理念和“安全第一，防止為主”方針，保障作業(yè)人員身體健康和生命安全，貫徹安全生產(chǎn)與職業(yè)衛(wèi)生主體責(zé)任。安全與衛(wèi)生狀況分析就是在研究項目建設(shè)方案和施工技術(shù)方案中，充分辨識和分析擬建項目中存在安全與衛(wèi)生隱患，研究提出消除和防止辦法，保證項目建設(shè)與運營中安全和職業(yè)衛(wèi)生。6.2.2施工期危險因素辨認與防止辦法項目建設(shè)期建筑施工現(xiàn)場是事故高發(fā)重點場合，為保證現(xiàn)場安全，要樹立“施工現(xiàn)場無小事”意識，建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方均要注重任何一種環(huán)節(jié)和部位施工生產(chǎn)安全，通過有效安全管理和檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除隱患，把事故消滅在發(fā)生前。該項目建設(shè)工程范疇較大，危險因素涉及范疇較廣，針對施工過程重要危險因素逐個分析并提出相應(yīng)控制防止辦法，保證安全施工。1、高空墜落1)危險因素辨認建筑施工作業(yè)中，基坑無護欄，違章裝拆腳手架、模板，腳手架間隙過大，作業(yè)層腳手架缺少竹榀或鋪設(shè)不合格、破損、過載，建筑中樓梯防護安裝不及時，“四口”(樓梯口、預(yù)留洞口、通道口、電梯井口)防護不當，工人穿“三鞋”(拖鞋、涼鞋和塑料底鞋)高空作業(yè)，違章吊裝作業(yè)等都也許導(dǎo)致高空墜落傷害。2)防止辦法施工單位要對施工人員實行三級安全教誨，嚴格按設(shè)計規(guī)定及操作規(guī)程進行施工作業(yè)，禁止違章指揮、違章使用、違章操作，高空作業(yè)人員應(yīng)經(jīng)健康檢查合格后上崗，強化項目經(jīng)理、班組長安全管理責(zé)任制。2、物體打擊1)危險因素辨認多層及以上建筑中常用物體打擊重要有：吊裝裝載、操作不當，高處臨邊堆物不當，高空作業(yè)人員失手跌落工具、建材、雜物，野蠻施工，外墻裝修面磚脫落，腳手架拆卸不當，模板拆脫不當?shù)葘?dǎo)致。2)防止辦法應(yīng)保證吊裝機械可靠，起吊物要安裝、捆扎牢固，保證進入施工范疇人員對的佩戴安全帽，臨街與通道部位應(yīng)采用全封閉施工方式，高空作業(yè)人員應(yīng)對的佩戴工具袋，安全人員應(yīng)隨時檢查高空機械可靠性、物品堆放可靠性，禁止高空臨邊堆放、向下清掃、拋扔物品。3、觸電1)危險因素辨認建筑工程觸電危險重要來自于：用電施工組織設(shè)計不完善，施工現(xiàn)場供電保護不當，漏電保護失效，電線電纜配備使用不當，非電工人員操作或未按規(guī)程操作，使用非安全電壓照明，違背“一機一閘一漏一箱”規(guī)定，用電回路未設(shè)漏電保護裝置等。2)防止辦法暫時用電設(shè)備在5臺以上或設(shè)備總?cè)萘吭?0kW以上應(yīng)編制用電施工組織設(shè)計，施工用電嚴格實行三相五線制，定期檢查漏電保護裝置，配備專職電工憑上崗證上崗，電氣檢修應(yīng)掛牌、拉閘、鎖固，禁止帶電作業(yè)并做好個人防護。4、火災(zāi)1)危險因素辨認建筑施工火災(zāi)引起重要由用電不當引起，普通涉及：超負荷用電，違章使用施工禁用電器，電線、電纜、開關(guān)箱配備不當短路，電器設(shè)備接頭松動、銹蝕電阻增大發(fā)熱，消防設(shè)施配備不當?shù)取?)防止辦法禁止超負荷用電，禁止使用非施工用或非工地用電器，用電操作應(yīng)由持證電工進行并遵章操作，禁止使用金屬片、非熔斷導(dǎo)線代替保險絲，按規(guī)范配備消防設(shè)施。5、機械傷害1)危險因素辨認常用建筑施工機械傷害重要因素是：違背機械操作規(guī)程，機械故障，腳手架、井架、吊裝機械傾倒，設(shè)備轉(zhuǎn)動部位保護裝置設(shè)立不當，違章乘坐升降機、吊籃，機械運轉(zhuǎn)中實行保養(yǎng)、維修，攪拌機料斗未及時上保險鉤，操作工未經(jīng)培訓(xùn)、考核上崗等。2)防止辦法施工機械操作人員應(yīng)持證上崗、嚴格按章操作，定期按規(guī)程檢修機械，機械運轉(zhuǎn)部位應(yīng)設(shè)保護罩或其她保護設(shè)施，禁止使用升降機、吊籃違章載人，攪拌機料斗、升降機、吊籃下禁止站人，按規(guī)定配用起吊鋼絲繩。6、化學(xué)危險傷害1)危險因素辨認建筑施工化學(xué)危險重要由爆炸、火災(zāi)和中毒引起，其中爆炸多是由氧氣瓶、乙炔瓶無防曬辦法或接近火源引起，乙炔瓶不當?shù)沟胤胖玫纫?；火?zāi)多是由氣瓶氣管破裂，氣瓶閘閥漏氣，高空電焊火花、焊渣濺落于可燃物上，鋸屑、碎木料未及時清運，違章使用油爐等引起。2)防止辦法為防止建筑施工過程中發(fā)生爆炸、火災(zāi)、中毒引起化學(xué)傷害，應(yīng)做到：加強對乙炔瓶、氧氣瓶使用和儲存管理，禁止倒放，禁止接近火源，做好防曬辦法；高空電焊要采用防止火災(zāi)辦法和加強檢查，及時清理木工操作廢料廢屑，禁止使用煤油爐違章設(shè)施；使用有毒化學(xué)品施工應(yīng)做好通風(fēng)或配備防毒面罩，禁止在施工區(qū)燃燒垃圾，炊事員應(yīng)經(jīng)健康體檢合格后上崗。7、其她危險1)危險因素辨認建筑施工危險除以上因素外，尚存在坍塌、傾倒危險，意外事故危險等。坍塌危險重要存在于基坑開挖中土方坍塌、土地滑移，澆注混凝土?xí)r模板坍塌，拆模不當引起傾倒，吊裝作業(yè)不當引起傾倒等；意外事故常用涉及：砼泵輸送時泵管甩起傷人，圍墻或暫時工房崩塌，臺風(fēng)、暴雨、洪水引起意外，土方開挖施工中發(fā)生市政煤氣管道、水管、電纜、通訊線路斷裂等。2)防止辦法施工中基坑開挖應(yīng)具備合格圍護構(gòu)造，加強施工現(xiàn)場監(jiān)護，嚴格拆模操作與澆注操作，定期檢查井架、吊具、纜繩和工地圍墻、工房穩(wěn)固狀況，做好不良氣象應(yīng)對防護辦法，土方開挖前應(yīng)查明地下管道、管線布置狀況，開挖中及時檢查坑內(nèi)與否存在有害氣體集聚。6.2.3運營使用中重要安全辦法1、該項目在建成后一定要嚴格地組織各關(guān)于單位進行竣工驗收，按照國家現(xiàn)行原則組織專家評審和驗收，達到驗收原則。2、地溝、地坑等均須加蓋或設(shè)立欄桿，樓梯防護欄桿嚴格按關(guān)于規(guī)范原則設(shè)計、施工。3、建筑物頂設(shè)防雷保護裝置。4、嚴格按照《物業(yè)管理條例》做好社區(qū)物業(yè)管理工作，為住戶提供一種安全、干凈、溫馨居住環(huán)境。6.3衛(wèi)生防護辦法1、項目建成運營，堅持彈性化、多樣化人力規(guī)劃，物業(yè)管理單位積極舉辦在職教誨并以各種安全衛(wèi)生教誨訓(xùn)練為基本，重新建構(gòu)安全工作環(huán)境，避撤職災(zāi)發(fā)生、保障人員安全。2、建立各項安全衛(wèi)生管理稽核制度并列入常規(guī)管