住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)方案模板

目錄第一章企業(yè)基礎(chǔ)概況第二章人員配置及報(bào)價(jià)第三章管理服務(wù)理念及管理思緒第四章項(xiàng)目管理方法一、管理服務(wù)策劃二、管理目標(biāo)三、管理標(biāo)準(zhǔn)四、管理機(jī)制第五章擬建立組織機(jī)構(gòu)、人員配置、培訓(xùn)制度一、管理人員選擇措施二、管理處組織架構(gòu)三、管理處運(yùn)作方法及各部門職責(zé)四、人員配置及崗位任職五、管理人員培訓(xùn)第六章擬采取管理服務(wù)方法一、前期介入服務(wù)二、業(yè)主入伙（?。┤?、裝修管理四、治安管理五、消防管理六、綠化保潔管理七、機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施管理八、環(huán)境保護(hù)和消殺服務(wù)九、業(yè)主投訴處理第七章配合銷售方法、承諾一、簽定物業(yè)管理委托協(xié)議二、提供物業(yè)管理咨詢?nèi)⑻峁┪飿I(yè)管理培訓(xùn)四、提供有形展示五、幫助舉行展銷活動(dòng)六、開展業(yè)主意見咨詢第八章管理指標(biāo)承諾及采取方法一、房屋及配套設(shè)施完好率二、房屋零修、急修立即率三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率四、保潔率五、治安案件年發(fā)生率六、火災(zāi)年發(fā)生率七、年違章發(fā)生率和處理率八、業(yè)主年有效投訴率和處理率九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率十、綠化完好率十一、道路、車場完好率十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率十三、檔案建立和完好率第九章項(xiàng)目服務(wù)管理一、財(cái)務(wù)管理模式二、財(cái)務(wù)管理方法三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取四、維修基金管理和使用第一章企業(yè)基礎(chǔ)概況山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)是經(jīng)濟(jì)寧市工商局注冊(cè)法人企業(yè)，注冊(cè)資金301萬，國家物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)自成立以來，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)和有效地管理，快速在濟(jì)寧市物業(yè)管理行業(yè)崛起，以打造精品物業(yè)項(xiàng)目打響了藍(lán)盾企業(yè)服務(wù)品牌，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。企業(yè)關(guān)鍵經(jīng)營：物業(yè)管理、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、家政服務(wù)、勞務(wù)派遣、綠化養(yǎng)護(hù)、道路清掃、消防器材、安防產(chǎn)品、監(jiān)控設(shè)備、GPS定位產(chǎn)品、勞保用具等業(yè)務(wù)。企業(yè)十分重視培育“創(chuàng)新、敬業(yè)、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”企業(yè)精神，秉承高品質(zhì)、規(guī)范化服務(wù)水準(zhǔn)，在發(fā)展過程中逐步形成獨(dú)具特色管理風(fēng)格。將創(chuàng)建國家一流物業(yè)管理企業(yè)作為自己奮斗目標(biāo)，并聘用深圳國家一級(jí)物業(yè)企業(yè)為物業(yè)顧問，吸收引進(jìn)中國外優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，利用現(xiàn)代企業(yè)管理理論，精心打理自己物業(yè)管理服務(wù)品牌，發(fā)明性探索適應(yīng)濟(jì)寧本土物業(yè)管理工作模式，堅(jiān)持可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。現(xiàn)已接管小區(qū)、學(xué)校、工礦企業(yè)、企機(jī)關(guān)寫字樓等多種類型物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目。企業(yè)設(shè)有總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、行政人事部、財(cái)務(wù)部、監(jiān)察部、后勤部、指揮（客服）中心，同時(shí)成立了八個(gè)綜合事業(yè)管理部、安防技術(shù)服務(wù)中心、勞務(wù)派遣服務(wù)中心、家政（援助）服務(wù)中心、經(jīng)營服務(wù)中心；企業(yè)于經(jīng)報(bào)濟(jì)寧市人力資源和社會(huì)勞動(dòng)局同意，濟(jì)寧市民政局登記成立了濟(jì)寧市金盾物業(yè)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，關(guān)鍵培訓(xùn)物業(yè)管理、保安消防類和家政服務(wù)類項(xiàng)目；，為深入加強(qiáng)為民、便民服務(wù)意識(shí)，愈加好為業(yè)主和老百姓服務(wù)，經(jīng)報(bào)濟(jì)寧市任城區(qū)民政局同意，成立了濟(jì)寧市任城區(qū)藍(lán)盾家政（援助）服務(wù)中心，現(xiàn)已開展家庭保潔、家庭養(yǎng)老、家庭安防等家政業(yè)務(wù)。企業(yè)前后建立山東藍(lán)盾物業(yè)企業(yè)網(wǎng)站和濟(jì)寧藍(lán)盾家政（援助）服務(wù)中心網(wǎng)站，擴(kuò)大企業(yè)宣傳影響力和服務(wù)項(xiàng)目，并建立二十四小時(shí)信息服務(wù)熱線：95105123和無線對(duì)講指揮調(diào)度平臺(tái)，起，企業(yè)建立了內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)ＯＡ辦公管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，廣大業(yè)主能夠經(jīng)過物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)時(shí)查詢物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、申請(qǐng)?jiān)鲋捣?wù)和物業(yè)費(fèi)繳納等情況，極大地提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)現(xiàn)有職員1300余人，其中物業(yè)技術(shù)人員100余人，各級(jí)管理人員80人。企業(yè)以星級(jí)酒店衛(wèi)生、服務(wù)、管理為標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)，嚴(yán)要求，聚集了物業(yè)管理方面高素質(zhì)人才及中國外優(yōu)異管理模式，不停加強(qiáng)職員隊(duì)伍建設(shè)，重視引才、育才、用才，定時(shí)對(duì)職員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并選派優(yōu)異管理人員、技術(shù)人員到中國其它優(yōu)異物管理企業(yè)學(xué)習(xí)、深造。部門經(jīng)理以上管理人員均取得國家建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理資格證書，且含有多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)在，我企業(yè)已接管濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院隸屬醫(yī)院、濟(jì)寧學(xué)院、濟(jì)寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院、國能寧陽生物發(fā)電、華能嘉祥發(fā)電、濟(jì)寧市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、濟(jì)寧如意集團(tuán)、濟(jì)寧光伏太陽能發(fā)電企業(yè)、濟(jì)寧市博物館、濟(jì)寧濱湖花園、濟(jì)寧祥和花園、濟(jì)寧吉安小區(qū)、濟(jì)寧億豐時(shí)代廣場、任城公務(wù)員小區(qū)、巨野第一中學(xué)、巨野教育小區(qū)、國泰君安小區(qū)等類型服務(wù)單位，業(yè)務(wù)范圍除本市14縣市區(qū)外還拓展到泰安、聊城、菏澤、棗莊和江蘇等地，全部服務(wù)人員全部已經(jīng)經(jīng)過職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校專業(yè)培訓(xùn)，達(dá)成持證上崗。十年來，我企業(yè)連續(xù)被評(píng)為山東省勞動(dòng)保障廳“省級(jí)勞務(wù)培訓(xùn)基地”濟(jì)寧市“社會(huì)職業(yè)培訓(xùn)優(yōu)異單位”、“青春創(chuàng)業(yè)行動(dòng)培訓(xùn)基地”、“市級(jí)職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)基地”、任城區(qū)“黨建工作優(yōu)異單位”、“濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)優(yōu)異單位”等稱號(hào)。

現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)已不僅僅滿足于所提供日常保安、維修、保潔、綠化等服務(wù)，而需要是一個(gè)更深層高品質(zhì)需求。為增強(qiáng)和用戶之間溝通，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)常常走訪用戶，在征求意見基礎(chǔ)上，同時(shí)深入了解住戶需求，努力爭取為藍(lán)盾物業(yè)每一位用戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹立良好信譽(yù)。其中所接管服務(wù)單位數(shù)次取得“市級(jí)優(yōu)異環(huán)境單位”、“市級(jí)優(yōu)異住宅小區(qū)”、“省級(jí)文明服務(wù)窗口”等榮譽(yù)稱號(hào)。

幾年發(fā)展歷程，成就了今天藍(lán)盾物業(yè)輝煌。發(fā)明最適合人類居住環(huán)境是藍(lán)盾物業(yè)人永遠(yuǎn)追求目標(biāo)。企業(yè)全體職員將本著專業(yè)化、制度化、規(guī)范化發(fā)展方向，以開拓思維、創(chuàng)新意識(shí)努力打造藍(lán)盾物業(yè)品牌。我們堅(jiān)信：只要不停開拓、頑強(qiáng)拼搏，就一定會(huì)在猛烈市場競爭中贏得商機(jī)、贏得市場，就一定能夠發(fā)明出愈加絢麗明天。第二章管理服務(wù)理念及管理思緒濟(jì)寧市吉安小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂鬧市環(huán)境。濟(jì)寧市吉安小區(qū)是“城市文化人”居所，“文化人”重情、講理、遵法。開展物業(yè)管理工作，就必需高度重視她們文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與小區(qū)建設(shè)愿望。我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念和現(xiàn)代生活方法高度融合“文化小區(qū)”管理目標(biāo)。文化管理包含兩個(gè)層面，一是經(jīng)過多個(gè)交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人和小區(qū)業(yè)主和業(yè)主和業(yè)主之間正常溝通，使“睦鄰親善”傳統(tǒng)概念得以理性回歸，并激發(fā)業(yè)主共同參與建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境主動(dòng)性。二是經(jīng)過多個(gè)宣傳形式培養(yǎng)業(yè)主集體主義觀念，進(jìn)而深入到她們?cè)谑褂梦飿I(yè)，尤其是在使用共用性較強(qiáng)物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們?cè)O(shè)想是：一、提倡“天天讓您滿意”服務(wù)理念我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，連續(xù)改善服務(wù)，不停開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)用戶滿意”質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化管理服務(wù)方法.每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作全部有嚴(yán)格操作標(biāo)準(zhǔn),全部經(jīng)過大量培訓(xùn),足以達(dá)成省時(shí)、高效服務(wù)準(zhǔn)則.我們實(shí)施“管理匯報(bào)制度”，每三個(gè)月如實(shí)向業(yè)主匯報(bào)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支使用情況，和本體維修治安、保潔、綠化、小區(qū)文化等各專題工作運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、營建“事業(yè)至真，生活至愛”文化服務(wù)理念小區(qū)文化是物業(yè)管理人和業(yè)主共同發(fā)明、含有小區(qū)特色精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)完美結(jié)合，小區(qū)文化建設(shè)最終目標(biāo)是在小區(qū)內(nèi)建立一個(gè)“生活至愛”文化氣氛，以替換小區(qū)中正在漫延“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富小區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新小區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、小區(qū)公益、物管宣傳教育、健康家居”等五大專題來組織、策劃小區(qū)活動(dòng)，努力把濟(jì)寧市吉安小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)窗口。三、塑造“樸實(shí)無華，追求時(shí)尚”審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主愈加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)人文環(huán)境。物業(yè)管理人和業(yè)主一起參與環(huán)境文化建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代和傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)園藝維護(hù)，保持綠化良好長勢；以多個(gè)形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不停完善居住區(qū)內(nèi)園林小品及自然景觀，營造厚重人文氣息，建立人和環(huán)境友好共融“城市家園文化區(qū)”?？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念日新月異，業(yè)主對(duì)服務(wù)需求也不停提升。作為二十一世紀(jì)物業(yè)管理人，必需建立現(xiàn)代管理體制和優(yōu)異管理運(yùn)作機(jī)制。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合分配機(jī)制，建立了多個(gè)體系有機(jī)結(jié)合激勵(lì)機(jī)制，建立了競爭上崗、雙向選擇用人機(jī)制。四、探求、發(fā)明物業(yè)管理新模式住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理關(guān)鍵性，探索物業(yè)管理新模式，對(duì)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康發(fā)展，滿足作為受益主體--高收入階層服務(wù)需求含相關(guān)鍵現(xiàn)實(shí)意義。我們認(rèn)為,管理好高尚濟(jì)寧市吉安小區(qū)關(guān)鍵問題在于:處理提升服務(wù)質(zhì)量和降低管理成本之間矛盾。我們確立物業(yè)管理模式是：緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”關(guān)鍵理念；提供“精品服務(wù)”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；提倡“以用戶為中心”步驟管理思想；建立以步驟為基石用戶需求價(jià)值鏈；提倡科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；致力于和業(yè)主建立平等現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“天天讓您滿意”服務(wù)理念；在確定管理模式基礎(chǔ)上，針對(duì)高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)特色及實(shí)際情況，我們深入提出了全方位物業(yè)管理基礎(chǔ)思緒。我們管理思緒是：采取整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合措施；強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；強(qiáng)調(diào)維修基金效能管理和維修計(jì)劃科學(xué)實(shí)施有機(jī)結(jié)合；強(qiáng)調(diào)步驟團(tuán)體有效運(yùn)作和服務(wù)步驟連續(xù)改善；確保公眾服務(wù)規(guī)范化和特約服務(wù)個(gè)性化；確保配套設(shè)施不停完善和商務(wù)服務(wù)日趨完美；致力于培養(yǎng)職員專業(yè)素質(zhì)和小區(qū)全員參與意識(shí)；致力于共用設(shè)施、設(shè)備連續(xù)改善和功效提升；致力于文化功效提升，塑造符合現(xiàn)代文明人居理想環(huán)境。第三章人員配置及報(bào)價(jià)明細(xì)人員配置情況序號(hào)崗位數(shù)量（人）備注1保安員12保潔員13綠化員14工程維修1累計(jì)4備注本項(xiàng)目和濟(jì)寧市吉安小區(qū)一期、二期全部屬于山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作，項(xiàng)目經(jīng)理由小區(qū)原物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任。全部配套設(shè)施和原吉安小區(qū)設(shè)施設(shè)備一致，依據(jù)實(shí)際情況配置。第二節(jié)報(bào)價(jià)明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目單位：元序號(hào)項(xiàng)目品目單價(jià)數(shù)量總價(jià)（元）1（一）人工費(fèi)用68400.002（二）維修等工具費(fèi)用1008.003（三）秩序維護(hù)、綠化、清潔、物料及耗材費(fèi)明細(xì)表5175.004（四）服裝折舊費(fèi)612.005（五）職員保險(xiǎn)、福利及法定假日11339.006（六）不可預(yù)見費(fèi)用（（一）至（五）項(xiàng)5%）4326.707（七）管理費(fèi)用（（一）至（六）項(xiàng)10%）9086.708（十三）稅費(fèi)（（一）至（十二）項(xiàng)5.565%）5056.4累計(jì)105003.8本項(xiàng)目最終報(bào)價(jià)104233.94累計(jì)大寫：壹拾萬肆仟貳佰叁拾叁元玖角四分小寫：人民幣104233.94元（多層0.35元/平方米，商品房0.5元/平方米）注：具體報(bào)價(jià)明細(xì)見下方附件附件一：人工費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目品目單價(jià)（元/人/月）數(shù)量（人）總價(jià)（元）1保安員：1300元/人/月X2人X12潔員（兼職垃圾清運(yùn)）：1800元/人/月X1人X12化員：1300元/人/月X1人X12程維修：1300元/人/月X1人X12月1300115600小計(jì)468400附表二：維修等工具明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目區(qū)單位：元類別名稱型號(hào)數(shù)量單價(jià)金額月分?jǐn)偨痤~年分?jǐn)偨痤~維修工具費(fèi)數(shù)字鉗形表個(gè)18080780兆歐表個(gè)120080780套裝工具20138038032380雨衣件93834210114絕緣鞋雙94036010120中筒靴雙930270890電工手電二節(jié)66036010120累計(jì)/841008附件三：秩序維護(hù)、綠化、清潔、物料及耗材費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目區(qū)單位：元類別品名規(guī)格/型號(hào)單位（個(gè)）單價(jià)總價(jià)月均攤年均攤秩序維護(hù)費(fèi)用及耗材對(duì)講機(jī)個(gè)1860860/860強(qiáng)光（防水）手電個(gè)16060/60膠皮棒個(gè)14040/40雨衣件18080/80雨靴雙13535/35綠化費(fèi)用及耗材綠化工具費(fèi)套1400400/400綠化藥品費(fèi)500500/500保潔耗材工具物料及耗材套11001200/1200化糞清理費(fèi)化糞清理1000/1000垃圾清運(yùn)費(fèi)垃圾清運(yùn)10001000/1000總計(jì)/5175附表四：服裝折舊費(fèi)項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目區(qū)單位：元類別名稱規(guī)格數(shù)量單價(jià)金額月分?jǐn)偨痤~年分?jǐn)偨痤~服裝折舊費(fèi)保潔員、垃圾清運(yùn)裝費(fèi)套128028012140秩序維護(hù)套185085035425工程技術(shù)員套22805602347服裝費(fèi)折舊累計(jì)/2（兩年折舊）70612附件五：職員保險(xiǎn)、福利及法定假日項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目單位：元序號(hào)項(xiàng)目品目單價(jià)數(shù)量總價(jià)1社會(huì)保險(xiǎn)：714.9元/人/月X1人X12月8578.802意外保險(xiǎn)：100元/人/年X2人200.003福利：100元/節(jié)X2節(jié)X4人800.004法定假日加班費(fèi)80元/人/天X2人X11天1760.00小計(jì)11339.00第三章項(xiàng)目管理方法一、管理服務(wù)策劃在全方面實(shí)施國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》前提下，以管理和服務(wù)兩個(gè)中心為支撐點(diǎn)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，來營造安全、舒適、整齊、方便工作和生活環(huán)境。1、管理模式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格實(shí)施企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度。統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主“，重視對(duì)各級(jí)職員關(guān)心、激勵(lì)、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、用戶服務(wù)為關(guān)鍵，對(duì)業(yè)主、用戶合理需求給最大程度滿足。統(tǒng)一服務(wù)意識(shí)：發(fā)明性、全方位服務(wù)意識(shí)，向用戶之未想，急用戶之未急，經(jīng)過不停創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來滿足不停轉(zhuǎn)變觀念和不停擴(kuò)展需求用戶。統(tǒng)一管理目標(biāo)：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一方品牌?！蔽覀儗⒅?shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，深入提倡我們藍(lán)盾物業(yè)管理實(shí)踐忠一直堅(jiān)持科學(xué)觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”經(jīng)營方針，經(jīng)過專業(yè)精細(xì)化物業(yè)管理，確保校區(qū)安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升品牌形象，達(dá)成社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。2、兩個(gè)意識(shí)管理意識(shí)：予管理和服務(wù)之中，以改革、開拓精神穿心附院管理新思緒，樹立業(yè)主就是用戶，管理就是服務(wù)理念。服務(wù)意識(shí)：全方位主動(dòng)服務(wù)，用戶一切所需，均是服務(wù)之想為之觀念。結(jié)合小區(qū)管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)省每一分，讓業(yè)主滿意多一分”管理理念，依靠物業(yè)成功連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn)，完善ISO9001品質(zhì)管理體系,依據(jù)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)小區(qū)業(yè)主定位，樓宇設(shè)備設(shè)施自動(dòng)化程度，和小區(qū)所處地理環(huán)境，我們擬采取“以用戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”經(jīng)營管理模式。3、創(chuàng)建有效服務(wù)價(jià)值鏈圍繞“以用戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”經(jīng)營管理模式，我們將在小區(qū)全方面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效管理策略提升；藍(lán)盾物業(yè)人服務(wù)價(jià)值，建立一支高效、既能為業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)，又能向周圍展示藍(lán)盾物業(yè)人風(fēng)采團(tuán)體。二、管理目標(biāo)超越業(yè)主、來賓期望，追求細(xì)致和完美。1、堅(jiān)持“以人為本、服務(wù)第一”思想，樹立服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)技能，確保服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)管理，為業(yè)主生活、工作提供有力保障。2、認(rèn)真落實(shí)承諾服務(wù)制，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，制訂好衛(wèi)生管理制度，不許可有“臟、亂、差”現(xiàn)象，清潔衛(wèi)生天天堅(jiān)持三掃三查，定時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行消毒，爭創(chuàng)一流小區(qū)環(huán)境，做到：①地面無紙屑、無口痰,②無亂寫亂畫③無亂丟亂扔④無亂倒垃圾⑤無衛(wèi)生死角3、做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適生活環(huán)境。4、加強(qiáng)綠化管理，美化小區(qū)環(huán)境，對(duì)小區(qū)現(xiàn)有花草樹木做好養(yǎng)護(hù)和專員管理工作。5、自接管之日起，2年內(nèi)使小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)異模范小區(qū)，樹立小區(qū)物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理成功范例。6、自接管之日起3個(gè)月內(nèi)，使用戶單位滿意率達(dá)成95%以上。三、管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)質(zhì)，就是為服務(wù)對(duì)象提供安全、友好、舒適、寧靜生活環(huán)境。在具體物業(yè)管理服務(wù)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑物及其隸屬物管理和人服務(wù)。為此，全部物業(yè)管理活動(dòng)全部離不開以“以人為本”理念。物業(yè)管理關(guān)鍵任務(wù)就是：一是服務(wù)、二是服務(wù)、三還是服務(wù)。所謂服務(wù)就是要讓業(yè)主心服口服地認(rèn)同我們所付出勞動(dòng)。這就要求物業(yè)管理服務(wù)不僅要有量積累，而更關(guān)鍵是要有質(zhì)內(nèi)涵。所以，我們將依據(jù)業(yè)關(guān)鍵求和期望，遵照物業(yè)管理企業(yè)管理任務(wù)和目標(biāo)，結(jié)合《物業(yè)管理要求》和相關(guān)法規(guī)、條例及ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為實(shí)現(xiàn)即定管理任務(wù)和目標(biāo)，在管理服務(wù)中將一直把握以下標(biāo)準(zhǔn)：1、以人為本、以業(yè)主為中心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2、安全第一、質(zhì)量為重標(biāo)準(zhǔn)

3、系統(tǒng)管理、制度管理、程序管理、科學(xué)管理標(biāo)準(zhǔn)

4、品質(zhì)服務(wù)、超值服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

5、實(shí)事求是、管理從嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)

6、選留訓(xùn)用、用人唯賢標(biāo)準(zhǔn)

7、信任組織、果斷服從、嚴(yán)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)

8、全員參與、集思廣益、集權(quán)決議標(biāo)準(zhǔn)

9、嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致、扎實(shí)、熱情、微笑、禮貌、主動(dòng)、正確工作標(biāo)準(zhǔn)10、專業(yè)管理結(jié)合業(yè)主自治管理標(biāo)準(zhǔn)四、管理機(jī)制（一）運(yùn)作機(jī)制1、全方面質(zhì)量管理建立一套有特色物業(yè)質(zhì)量管理體系，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并經(jīng)過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢驗(yàn)，使工作質(zhì)量不停提升，達(dá)成業(yè)主滿意效果。2、計(jì)劃目標(biāo)管理按小區(qū)實(shí)際情況制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中檢驗(yàn)和控制，并將目標(biāo)實(shí)施各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題立即用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)結(jié)果評(píng)價(jià)，確定結(jié)果和考績，并和個(gè)人利益待遇相結(jié)合。3、協(xié)調(diào)管理利用協(xié)調(diào)管理方法，處理在管理服務(wù)過程中常常發(fā)生各部門之間、部門和職員之間、職員和職員之間、職員和業(yè)主之間矛盾和沖突?！姓賱?dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依靠，以行政命令為基礎(chǔ)形式，以獎(jiǎng)罰為后盾強(qiáng)制性促動(dòng)力?！偁幋賱?dòng)力，利用競爭手段促進(jìn)相關(guān)方面關(guān)系協(xié)調(diào)，如經(jīng)過競爭，以優(yōu)異帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)?！浾摯賱?dòng)力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)成協(xié)調(diào)目標(biāo)

——管理者凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)職員吸引力、影響力，這將是本小區(qū)以后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)關(guān)鍵力量。4、督導(dǎo)管理管理處擬采取成熟督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。——經(jīng)濟(jì)管理，經(jīng)過制訂職員崗位和工作成績工資制度，調(diào)動(dòng)職員主動(dòng)性?！ㄒ?guī)管理，制訂一套完整規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范職員言行，提升工作質(zhì)量和工作效率?！麄鹘逃?，經(jīng)過多種宣傳教育手段培養(yǎng)職員敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強(qiáng)職員培訓(xùn)，不停提升職員本身素質(zhì)和工作水平。（二）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)絡(luò)、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)絡(luò)綜合機(jī)能，其作用意在提升“內(nèi)聚力”?！獙?shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層工作主動(dòng)性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)罰?！獙?shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全職員作熱情。管理處職員實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)和工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可依據(jù)具體情況，對(duì)優(yōu)異給破格晉升，以形成競爭激勵(lì)機(jī)制，提升職員主動(dòng)性。——依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法和職員簽定勞務(wù)合同，關(guān)心職員生活，幫助其處理家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展必需外在約束條件，預(yù)防或糾正工作中出現(xiàn)偏差，確保小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事?！芾碚邔?duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督?！獦I(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系?！?jīng)過信息反饋等多種手段，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理閉環(huán)機(jī)制，確保小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制有效實(shí)現(xiàn)。（四）自我約束機(jī)制

——經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充足利用經(jīng)濟(jì)方法去誘發(fā)管理對(duì)象、對(duì)利益敏感動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束?！繕?biāo)結(jié)構(gòu)和責(zé)任相聯(lián)絡(luò)促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次子目標(biāo)之間相互聯(lián)絡(luò)而形成促動(dòng)機(jī)制。

——權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)職員相互制約自我約束機(jī)制。（五）信息反饋及控制機(jī)制1、信息反饋控制方法：（1）企業(yè)經(jīng)過投訴電話、監(jiān)控設(shè)備、各專業(yè)組配置無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具，立即反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生任何情況。（2）經(jīng)過嚴(yán)格崗位責(zé)任制和完善管理規(guī)章制度，實(shí)施規(guī)范化運(yùn)作。（3）流暢嚴(yán)密運(yùn)作步驟，一環(huán)緊緊圍繞一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）管理處主任、主任助理每個(gè)月（日）檢驗(yàn)，經(jīng)過總結(jié)評(píng)選獲取反饋信息。（5）經(jīng)過反饋信息總評(píng)選，立即發(fā)覺管理服務(wù)上缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，方便改進(jìn)工作，提升服務(wù)質(zhì)量。（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作1、量化管理（1）總企業(yè)下達(dá)任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、用戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）實(shí)施目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。（3）管理處對(duì)全體職員培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。（4）年度考評(píng)量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。（5）財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制訂具體年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提升效益。2、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）落實(shí)企業(yè)企業(yè)文化，包含企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。（2）利用企業(yè)《職員手冊(cè)》，規(guī)范管理處職員行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明行為表率。（3）發(fā)揮計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)作用，提升物業(yè)管理工作效率。（4）實(shí)施企業(yè)企業(yè)形象系統(tǒng)。第四章擬建立組織機(jī)構(gòu)、人員配置、培訓(xùn)制度一、管理人員選擇措施管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)施藍(lán)盾物業(yè)企業(yè)管理下完全雙向選擇，以確保管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)團(tuán)體。建立素質(zhì)優(yōu)良職員隊(duì)伍，提升職員素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)谛^(qū)物業(yè)服務(wù)中各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵在于職員整體素質(zhì)，人原因決定一切。管理處日常運(yùn)作中一項(xiàng)工作關(guān)鍵就是確保藍(lán)盾物業(yè)用人機(jī)制有效推行，我們將經(jīng)過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給職員一定工作和競爭壓力，經(jīng)過連續(xù)不停培訓(xùn)和考評(píng)來確保隊(duì)伍素質(zhì)。在小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們努力爭取挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”有志之士充實(shí)到“藍(lán)盾物業(yè)管理人”隊(duì)伍中來，充足發(fā)揮當(dāng)?shù)芈殕T各項(xiàng)優(yōu)勢，同時(shí)對(duì)她們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不停得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色職員不停提供培訓(xùn)、加薪、升職機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。二、管理處組織架構(gòu)管理組織架構(gòu)形成是服務(wù)行業(yè)人力資本控制關(guān)鍵一環(huán)。它直接關(guān)系到團(tuán)體組成、人員配置、工作效率高低和組織實(shí)施力強(qiáng)弱。合理設(shè)置組織架構(gòu)既能夠提升團(tuán)體工作效率，形成友好工作環(huán)境，有序組織管理層級(jí)，又可大大降低行政管理成本和人力資源成本，是一個(gè)一舉多得、事半功倍、提升經(jīng)濟(jì)效益管理步驟和組織程序。1、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)圖在綜合一體管理方法指導(dǎo)下，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作，我企業(yè)努力爭取部門設(shè)置精簡、高效；人員配置合理、科學(xué)。專門設(shè)置管理處，作為管理企業(yè)派出機(jī)構(gòu)，全方面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。管理處下設(shè)保安部、保潔綠化部、工程部，具體架構(gòu)以下：小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理處項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理工程部保安部用戶服務(wù)部工程部保安部用戶服務(wù)部保潔綠化部水電維修巡查崗固定崗應(yīng)急分隊(duì)修剪、養(yǎng)護(hù)水電維修巡查崗固定崗應(yīng)急分隊(duì)修剪、養(yǎng)護(hù)日常保潔護(hù)理消殺2、工作步驟圖入職、上崗培訓(xùn)入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂和協(xié)作單位建立聯(lián)絡(luò)物業(yè)接管物業(yè)接管隊(duì)伍輪訓(xùn)日常管理和服務(wù)隊(duì)伍輪訓(xùn)日常管理和服務(wù)完善配套完善配套建立檔案建立檔案三、管理處運(yùn)作方法及各部門職責(zé)1、管理處運(yùn)作方法管理處實(shí)施經(jīng)理負(fù)責(zé)制直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)用戶服務(wù)部、保安部、保潔綠化部、工程部，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一物業(yè)管理。（1）管理處經(jīng)理全方面掌握日常工作及人員情況，降低失控。各項(xiàng)工作安排及臨時(shí)任務(wù)下達(dá)，均由經(jīng)理助理直接安排，各部門主管下屬職員直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向主任負(fù)責(zé)。2、部門職責(zé)用戶服務(wù)部：用戶服務(wù)部關(guān)鍵負(fù)責(zé)日常和業(yè)主之間聯(lián)絡(luò)，處理包含入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修、小區(qū)文化等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安部：保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通和消防管理工作，包含門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。保潔綠化部：保潔綠化部負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。工程部：工程維修部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包含房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備維保服務(wù)和住戶維修、公共設(shè)施維修等工作。四、人員配置及崗位任職（一）人員配置標(biāo)準(zhǔn)1、精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2、文化素質(zhì)和實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)；3、內(nèi)部調(diào)劑為主和社會(huì)招聘為輔標(biāo)準(zhǔn)；4、先定崗后定編和德才兼?zhèn)?、一專多能?biāo)準(zhǔn)。（二）管理處各崗位職員任職要求1、管理處經(jīng)理：大專以上學(xué)歷；含有行業(yè)崗位資格證書；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；熟悉物業(yè)管理相關(guān)政策和法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定了解和管理能力；含有豐富高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)；外表端莊，思緒靈敏；有良好團(tuán)體精神和溝通技巧；有良好指揮能力、語言交流能力和文字表示能力2、經(jīng)理助理：大專以上學(xué)歷；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；含有高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)；有良好協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表示能力。3、用戶服務(wù)員：大專以上學(xué)歷；熟練操作辦公自動(dòng)化軟件；熟悉高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容；一般話標(biāo)準(zhǔn)流利；有良好協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表示能力。4、保安員：年紀(jì)45歲以下，男性身高不低于1.7米；五官端正，含有較強(qiáng)敬業(yè)精神；作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無顯著外觀缺點(diǎn)；能吃苦耐勞承受工作壓力。5、工程維修人員：含有相關(guān)操作證及上崗證；含有智能化高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)物業(yè)工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)；含有較強(qiáng)敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神。6、保潔綠化：經(jīng)過保潔專業(yè)化培訓(xùn)；熟悉高級(jí)濟(jì)寧市吉安小區(qū)保潔保綠工作；形象健康；細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力（三）管理處各部門崗位人員配置及崗位職責(zé)和工作范圍1、管理處經(jīng)理職責(zé)（1）全方面負(fù)責(zé)管理處工作，領(lǐng)導(dǎo)全體職員完成企業(yè)下達(dá)責(zé)任目標(biāo)。（2）依據(jù)國家政策法規(guī)和物業(yè)企業(yè)指示精神，制訂管理處經(jīng)營方針和運(yùn)作模式。（3）制訂各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級(jí)管理人員和職員職責(zé)，并監(jiān)督落實(shí)實(shí)施。（4）建立健全管理處各級(jí)組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。（5）編制管理處業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)制訂年度工作安排，職員培訓(xùn)計(jì)劃及年底工作總結(jié)。（6）對(duì)管理處全方面工作有決議指揮權(quán)，對(duì)管理處所屬管理崗人員任免及聘用、調(diào)動(dòng)和解聘有提議權(quán)；對(duì)管理處所屬基層工作人員有認(rèn)識(shí)決定權(quán)。（7）負(fù)責(zé)制訂、審核管理處經(jīng)費(fèi)收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各項(xiàng)有償服務(wù)，努力爭取取得良好經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。（8）組織管理處月檢工作，對(duì)管理處整體服務(wù)質(zhì)量。（9）重視于行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間交流，樹立企業(yè)對(duì)外形象，努努力爭取創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制訂管理處實(shí)施計(jì)劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會(huì)不停進(jìn)步和行業(yè)不停前進(jìn)而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。（10）定時(shí)巡視所管物業(yè)及各部門工作情況，檢驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量，立即發(fā)覺問題，處理問題，做好上請(qǐng)下達(dá)保障工作。（11）以身作則，關(guān)心職員，獎(jiǎng)罰分明，使管理處含有高度凝聚力，引導(dǎo)職員以高度熱忱和責(zé)任感悟完成工作。（12）完成企業(yè)交辦其它工作。2、經(jīng)理助理職責(zé)（1）在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)接待工作。（2）擬制小區(qū)業(yè)主服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量控制。（3）負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；（4）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報(bào)修事宜。（5）負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)和租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)主檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。（6）負(fù)責(zé)搜集編排：管理信息、業(yè)主服務(wù)咨詢單，立即張貼和收回，對(duì)反饋業(yè)主見議和意見進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持和業(yè)主溝通。（7）負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作（8）具體組織小區(qū)公益性活動(dòng)。（9）完成經(jīng)理交辦其它工作。、3、保安隊(duì)長職責(zé)（1）在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)治安、消防負(fù)責(zé)。（2）負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)覺不合格操作當(dāng)場給予糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量統(tǒng)計(jì)進(jìn)行初審。（3）負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理現(xiàn)場協(xié)調(diào)。（4）負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品檢驗(yàn)和管理。（5）負(fù)責(zé)職員消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。（6）負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考評(píng)。（7）負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)《裝修管理要求》并對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。（8）幫助完成管理處部署業(yè)主特約服務(wù)。4、保安員職責(zé)（1）實(shí)施門衛(wèi)、守護(hù)、巡查、人群控制保安服務(wù)任務(wù)。（2）利用科技手段和設(shè)備實(shí)施保安服務(wù)任務(wù)。（3）對(duì)發(fā)生在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)不法侵害和治安災(zāi)難事故，立即匯報(bào)用戶單位和當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，采取方法控制事態(tài)擴(kuò)大，保護(hù)現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序。（4）落實(shí)防火、防盜、防爆炸、防破壞和防治安災(zāi)難事故等防范方法，發(fā)覺執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)安全隱患，立即匯報(bào)用戶單位，并幫助給予處理。（5）保安員對(duì)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生不法侵害行為應(yīng)立即阻止，對(duì)不法行為人應(yīng)移交公安機(jī)關(guān)或相關(guān)部門處理。支持、配合公安機(jī)關(guān)和其它執(zhí)法部門依法實(shí)施公務(wù)。5、保潔領(lǐng)班職責(zé)（1）全方面負(fù)責(zé)小區(qū)工作，對(duì)小區(qū)出現(xiàn)工作失誤和問題負(fù)責(zé)；除做好自己保潔區(qū)域工作之外，對(duì)所負(fù)責(zé)管理職員進(jìn)行檢驗(yàn)、考評(píng)。（2）制訂管理工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)小區(qū)保潔部物料申報(bào)、使用、計(jì)劃。（3）負(fù)責(zé)檢驗(yàn)、考評(píng)、總結(jié)、改善小區(qū)保潔工作，確立獎(jiǎng)懲。（4）負(fù)責(zé)和企業(yè)聯(lián)絡(luò)，接待及和貴企業(yè)溝通工作。6、保潔員職責(zé)（1）提請(qǐng)上班時(shí)間十五分鐘到崗，確保小區(qū)保潔范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇地面保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，確保區(qū)域內(nèi)環(huán)境整齊。（2）維護(hù)保潔區(qū)域整齊，阻止多種有損環(huán)境衛(wèi)生亂倒、亂涂等違章行為。（3）保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶保潔衛(wèi)生，定時(shí)對(duì)果皮箱和垃圾桶進(jìn)行清洗，定時(shí)清疏化糞池沙井，保持排水排污通暢。（4）定時(shí)噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠藥水、藥品。（5）天天清掃公共樓梯、通道，上門收取垃圾。定時(shí)清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運(yùn)工作及做好清運(yùn)統(tǒng)計(jì)。（6）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。7、綠化人員職責(zé)（1）掌握綠地花草、樹木生長情況，做好四季護(hù)理，立即施肥、除草、殺蟲。（2）立即消除已枯死花草樹木并補(bǔ)種，依據(jù)季節(jié)每日噴淋，定時(shí)噴灑農(nóng)藥。（3）每個(gè)月修剪綠化、草坪、樹木，天天清除綠地、樹腳內(nèi)雜物垃圾。（4）阻止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木行為。（5）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。8、工程部主管（1）在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行和維保服務(wù)，包含房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行應(yīng)急處理工作。（2）負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部日常管理，檢驗(yàn)每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作情況合理安排每日工作。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行和維保質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。（4）負(fù)責(zé)計(jì)劃和購置維保材料及工器具。（5）負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理和節(jié)能工作。（6）編制（設(shè)備）突發(fā)事故應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。（7）負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作計(jì)劃實(shí)施和統(tǒng)計(jì)立案，對(duì)部分隱蔽工程中更改要具體統(tǒng)計(jì)立案，統(tǒng)計(jì)文件長久保留。（8）完成經(jīng)理交辦其它工作。9、維修人員職責(zé)（1）實(shí)施企業(yè)決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好服務(wù)意識(shí)；（2）熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；

（3）嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，立即受理業(yè)主提出多種報(bào)修；（4）主動(dòng)為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；（5）工作時(shí)間按要求著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故發(fā)生；（6）工作完成立即清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；（7）珍惜工具，杜絕浪費(fèi)，按要求領(lǐng)用工具和維修材料。（8）負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施巡視和保養(yǎng)。（9）按月做好報(bào)修、維修統(tǒng)計(jì)匯總和材料采購計(jì)劃編制。三、管理人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)觀念：企業(yè)競爭實(shí)質(zhì)上是人才競爭，是職員隊(duì)伍綜合素質(zhì)競爭，而人才聚集和隊(duì)員綜合素質(zhì)提升關(guān)鍵在于有效職員培訓(xùn)，連續(xù)有效職員培訓(xùn)是人力資源最關(guān)鍵基礎(chǔ)是企業(yè)保持競爭力關(guān)鍵手段，大多數(shù)管理障礙,能夠經(jīng)過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎勇殕T在一些工作上不足，尤其是服務(wù)觀念上差距，也能夠經(jīng)過培訓(xùn)得四處理。2、培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、重視實(shí)效。3、培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（1）管理處經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)和技能外，關(guān)鍵是含有專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略宏觀分析，決議組織、協(xié)調(diào)和控制能力，含有現(xiàn)代管理學(xué)、組織行為學(xué)等前沿學(xué)科知識(shí)，和含有獨(dú)立、創(chuàng)新、進(jìn)去、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2）管理層職員：含有熟練專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力，勤奮、扎實(shí)、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)去精神，和處理各類突發(fā)事件能力。（3）操作層職員：熟練掌握自己工作職責(zé)、ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，了解管理部經(jīng)營思想，和任勞任怨、團(tuán)結(jié)協(xié)作、精益求精團(tuán)對(duì)精神和良好服務(wù)形象。（4）分解目標(biāo)為：①管理人員持證上崗率100%；②特種工持證上崗率100%；③操作層職員專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每十二個(gè)月不少于80小時(shí)，其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每十二個(gè)月不少于120小時(shí)。4、培訓(xùn)關(guān)鍵內(nèi)容（1）項(xiàng)目管理中熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)問題知識(shí)和處理，機(jī)電維修等專業(yè)技術(shù)知識(shí)；（2）ISO9001（）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識(shí)；（3）企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。5、培訓(xùn)類別和方法（1）培訓(xùn)類別①入職培訓(xùn)：側(cè)重于對(duì)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及ISO9001（）質(zhì)量體系和各項(xiàng)規(guī)章制度培訓(xùn)；②上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，在職員到崗頭兩個(gè)星期內(nèi)進(jìn)行；③在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能提升和多個(gè)技術(shù)掌握，在職員工作中穿插進(jìn)行；④轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位專業(yè)知識(shí)及技能培訓(xùn)，在職員到新崗位前一星期內(nèi)進(jìn)行，采取講課或帶崗方法進(jìn)行；⑤職外培訓(xùn)：關(guān)鍵是組織職員參與行業(yè)主管部門組織各項(xiàng)專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)企業(yè)同意后，采取取得畢業(yè)證書即給予報(bào)銷學(xué)費(fèi)方法進(jìn)行激勵(lì)。（2）培訓(xùn)組織方法①集中講課，組織學(xué)習(xí)；②參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實(shí)踐；③定時(shí)舉行學(xué)習(xí)研討會(huì)，教學(xué)和自學(xué)相結(jié)合；④依據(jù)不一樣專題，物業(yè)管理中難點(diǎn)問題，進(jìn)行轉(zhuǎn)項(xiàng)研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，意在培訓(xùn)職員研究分析能力和處理難點(diǎn)問題能力。第五章擬采取管理服務(wù)方法一、前期介入服務(wù)要使以后物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理前期介入將會(huì)起到至關(guān)關(guān)鍵作用。若我方接管，將依據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度實(shí)際情況，對(duì)小區(qū)制訂科學(xué)、成熟、對(duì)應(yīng)物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為未來物業(yè)管理工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會(huì)常常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功效問題早發(fā)覺、早協(xié)調(diào)、早處理，為以后物業(yè)管理工作奠定良好基礎(chǔ)。（1）提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目標(biāo)提議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力；（3）審查相關(guān)工程（包含綠化工程）優(yōu)劣，提供改善意見；（4）提供機(jī)電安裝及能源分配相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（5）提供功效布局或用料更改相關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（6）幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；（7）提前熟悉房屋中多種設(shè)備和線路，包含房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線部署及所用建材性能；（8）檢驗(yàn)工程施工進(jìn)度（依據(jù)需要參與建造期相關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定時(shí)碰面會(huì)等）；（9）檢驗(yàn)前期工程施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又能夠更改部分提出提議；（10）配合設(shè)備安裝、管線部署，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（11）提出遺漏工程項(xiàng)目標(biāo)提議；（12）對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足以后用戶發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，降低投入成本和以后物業(yè)管理成本。2、完工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定時(shí)視察施工現(xiàn)場，參與工程例會(huì)，立即提出維護(hù)開發(fā)商利益和確保施工質(zhì)量專業(yè)意見和提議，幫助開發(fā)商做好使用功效驗(yàn)收，對(duì)多種設(shè)備、管線全部逐一檢驗(yàn)。（1）參與委托方房屋、設(shè)備、設(shè)施完工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；（2）發(fā)覺可能存在施工隱患，并列出遺漏工程；（3）參與重大設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收；（4）制訂物業(yè)驗(yàn)收步驟；（5）指出工程缺點(diǎn)，就改良方案可能性及費(fèi)用提出提議。3、項(xiàng)目標(biāo)接管驗(yàn)收（1）物業(yè)接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)完工驗(yàn)收再驗(yàn)收。（2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功效為關(guān)鍵內(nèi)容再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到以后物業(yè)管理工作能否正常開展一個(gè)關(guān)鍵步驟。（3）物業(yè)接管驗(yàn)收不僅包含主體建筑、隸屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包含道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)尤其重視對(duì)綜合功效驗(yàn)收。a．企業(yè)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程技術(shù)人員參與驗(yàn)收工作；b．既應(yīng)從以后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主立場上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；c．接管驗(yàn)收中若發(fā)覺問題，要明確統(tǒng)計(jì)在案，約定時(shí)限督促開發(fā)主體對(duì)存在問題加以處理，直到完全合格；d．落實(shí)物業(yè)保修事宜。（4）接管驗(yàn)收作用a．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系b．確保物業(yè)含有正常使用功效，充足維護(hù)業(yè)主利益c．為以后物業(yè)管理發(fā)明條件：經(jīng)過物業(yè)接管驗(yàn)收，首先使工程質(zhì)量達(dá)成要求，降低日常管理過程中維修、養(yǎng)護(hù)工作量。其次依據(jù)接管相關(guān)物業(yè)文件資料，能夠摸清掌握物業(yè)性能和特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)問題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后物業(yè)管理發(fā)明了條件。二、業(yè)主入伙（住）提醒業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、確保質(zhì)量。1、業(yè)主入伙步驟1）業(yè)主向開發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽署售房協(xié)議并開出入伙通知書。2）憑售房協(xié)議和入伙通知書到物業(yè)管理企業(yè)辦理入伙手續(xù)。3）物業(yè)管理企業(yè)在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代開發(fā)商和業(yè)主簽署《業(yè)主條約》。4）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)覺并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確定，填寫返修表送交開發(fā)商，管理處應(yīng)幫助開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。5）如需二次裝修，需到物業(yè)管理企業(yè)辦理裝修手續(xù)。2、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（1）入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。（2）入伙各項(xiàng)資料齊全，統(tǒng)計(jì)規(guī)范完整，按戶建立業(yè)主檔案。（3）入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，確保質(zhì)量。（5）內(nèi)部手冊(cè)登記立即，即時(shí)完成登記。（6）入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。3、入伙作業(yè)規(guī)程（1）由房產(chǎn)開發(fā)商向業(yè)主發(fā)出入伙通知書。（2）業(yè)主攜帶購房協(xié)議書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。（3）業(yè)主到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。（4）由指定業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗(yàn)房。（5）業(yè)主驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處幫助開發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問題返修工作。（6）如開發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理企業(yè)返修時(shí)，雙方須簽字確定。（7）業(yè)主驗(yàn)房確定后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。4、入伙作業(yè)檢驗(yàn)規(guī)范為了確保小區(qū)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作各個(gè)步驟進(jìn)行檢驗(yàn)以確保工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。（1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理天天巡視各個(gè)接待步驟，發(fā)覺問題，分析原因給予處理。每個(gè)月4次抽查入伙資料、統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防方法通知單加以落實(shí)完善。（2）正常情況入伙階段，管理處主任每個(gè)月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、統(tǒng)計(jì)情況及歸檔情況，發(fā)覺問題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。三、裝修管理小區(qū)入住后，隨之而來就是房屋裝修高峰期。為了確保物業(yè)結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)居住區(qū)統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理工作關(guān)鍵，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。（一）加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)1、針對(duì)小區(qū)業(yè)主大多為高收入群體，素養(yǎng)相對(duì)高特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)宣傳，導(dǎo)入優(yōu)異裝修設(shè)計(jì)理念，合理室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，合適裝修材料選擇，有效施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕裝修管理壓力。2、制訂具體《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處提供必需房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行裝修。（二）嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查依據(jù)多年來對(duì)裝修管理經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)谛^(qū)裝修管理中重視于以下步驟：1、在裝修審批過程中，建立項(xiàng)目主管初審、綜合管理部部長復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字三級(jí)審批責(zé)任制，強(qiáng)化審批責(zé)任。2、加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍管理，實(shí)施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽署“裝修責(zé)任書”，同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額裝修確保金作為約束。3、加強(qiáng)裝修過程監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”。我們要求，各專業(yè)管理服務(wù)人員必需掌握二次裝修管理基礎(chǔ)知識(shí)及管理關(guān)鍵點(diǎn)，并在入伙前著重給培訓(xùn)。（三）強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管關(guān)鍵：1、為預(yù)防房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們?cè)趯?shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點(diǎn)，形成立體交叉式裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)覺問題立即處理，把違章裝修消亡于萌芽狀態(tài)。2、為預(yù)防裝修后常常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位防水處理并經(jīng)管理處確定后方可繼續(xù)施工。3、為維持居住區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)許可動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對(duì)搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工時(shí)間及裝修垃圾清運(yùn)，消除因裝修而帶來噪音和垃圾污染。（四）依法管理，以理服人對(duì)違章裝修施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對(duì)整改不良我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修確保金。對(duì)極部分情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理業(yè)主，我們將主動(dòng)采取法律路徑給予處理，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施完好。（五）謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必需事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，同時(shí)要求施工單位提供齊全完工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度，既在裝修完成后二個(gè)月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對(duì)復(fù)查中發(fā)覺隱患給予果斷消除。我們承諾：因管理原所以造成違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。四、治安管理在小區(qū)物業(yè)管理中，合適利用現(xiàn)有科學(xué)技術(shù)手段和管理手段，依靠多種優(yōu)異設(shè)備、工具和人主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主安全，這是一項(xiàng)很關(guān)鍵工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，安全保衛(wèi)管理按軍事化管理實(shí)施，特制訂常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合二十四小時(shí)全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤和巡查執(zhí)勤相結(jié)合方法，幫助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，預(yù)防和阻止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全行為。（1）門崗任務(wù)：①禮儀服務(wù)；②維護(hù)出、入口交通秩序；

③對(duì)外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證，并行禮致敬；④阻止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大樓；⑤夜間對(duì)外來人員進(jìn)行問詢和登記，未接到業(yè)主方有來訪者通知一律不得外來人員入內(nèi)。⑥嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)格實(shí)施安檢程序和要求。

⑦碰到外來人員將大件物品帶出小區(qū)，即和物主核實(shí)，并作登記，不然一律不得放行；⑧在制度和標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（2）巡查崗任務(wù)：①按要求路線巡視檢驗(yàn)，不留死角，嚴(yán)格實(shí)施巡視簽到制；②巡查查對(duì)車輛停放情況，維護(hù)道路通暢、車輛安全，做好安全防范工作；③對(duì)小區(qū)內(nèi)嫌疑人員進(jìn)行問詢檢驗(yàn)和跟蹤防范；④對(duì)小區(qū)及周圍安全、防火檢驗(yàn)；⑤裝修區(qū)域安全檢驗(yàn)；⑥防范和幫助公安部門處理各類治安案件；⑦防范和阻止各類違反大樓管理要求行為。2、技術(shù)防范：應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)治安情況實(shí)施二十四小時(shí)監(jiān)控，以確保安全。（1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象方法，并立即通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場勘察處理。（2）值班安保接到治安報(bào)警，應(yīng)快速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作具體統(tǒng)計(jì)，留檔備查。（二）管理方法及對(duì)策1、確保保安員綜合素質(zhì)（1）素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施軍事化管理，制訂安保管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員工作責(zé)任心；強(qiáng)化安保人員內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，采取我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備和集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。制訂《緊急事故處理措施》，定時(shí)組織演練。2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主需要就是工作”觀念，改變?cè)瓉肀０矄T單一護(hù)衛(wèi)功效，使我們保安員成為“保安員、迎賓員、服務(wù)員”有機(jī)統(tǒng)一體。安保員在工作中任何時(shí)候任何環(huán)境中碰到業(yè)主方關(guān)鍵中高層領(lǐng)導(dǎo)時(shí)必需行軍禮致敬；切記認(rèn)知業(yè)主方中高層領(lǐng)導(dǎo)名字和職稱和車排號(hào)碼；（二）安全管理體系建立1.確定“動(dòng)態(tài)管理”思想，即在崗位安排上我們將采取固定保安崗?fù)ず土鲃?dòng)崗位相結(jié)合設(shè)置，對(duì)居住區(qū)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。2.在動(dòng)態(tài)管理層次上我們采取機(jī)動(dòng)巡查、單車巡查和步行巡查三種方法。機(jī)動(dòng)巡查負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍安全巡視，單車巡查負(fù)責(zé)組團(tuán)之間和樓宇之間安全巡視，步行巡查負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)部、關(guān)鍵防范部位及治安死角安全巡視。三者之間組成立體交叉式巡查網(wǎng)絡(luò)，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。3、嚴(yán)格實(shí)施保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡查質(zhì)量；4、監(jiān)控中心定時(shí)檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；5、確保監(jiān)控、值勤統(tǒng)計(jì)具體完備，建立安全管理檔案；6、在防范策略上強(qiáng)調(diào)和當(dāng)?shù)刂伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安規(guī)模優(yōu)勢。7、強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗作用，管理處其它職員亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范義務(wù)，建立起“快速反應(yīng),快速支援”體系。8、充足發(fā)揮業(yè)主力量，共同參與小區(qū)安全防范。（三）安全管理關(guān)鍵轉(zhuǎn)移1、接管入伙期，我們關(guān)鍵以人防為主，物防為輔。安全管理對(duì)象關(guān)鍵針對(duì)周圍施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時(shí)期工作關(guān)鍵是杜絕違章裝修，阻止破壞公共設(shè)施和確保小區(qū)環(huán)境潔凈整齊。2、正常居住期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重表現(xiàn)技防威力。安全管理對(duì)象關(guān)鍵針對(duì)外來閑雜人員，工作關(guān)鍵是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，疏導(dǎo)車輛，家庭防盜和公共秩序維護(hù)。（四）逐步完善技防手段 我們將經(jīng)過多個(gè)渠道籌集資金，并主動(dòng)爭取開發(fā)商及業(yè)主支持，逐步完善居住區(qū)內(nèi)技術(shù)防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配置包含門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。五、消防管理消防管理是小區(qū)安全管理關(guān)鍵，所以要我們一直保持高度警覺。依據(jù)消防法規(guī)要求，結(jié)合實(shí)際，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作：1、我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)施防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。2、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作。3、消防教育宣傳工作。我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳輸消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定時(shí)邀請(qǐng)消防隊(duì)前來舉行消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí)，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》。4、做好消防培訓(xùn)及演練工作：關(guān)鍵加強(qiáng)保安員消防實(shí)戰(zhàn)演練，每十二個(gè)月組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與消防演練，提升全體業(yè)主“自救”意識(shí)和能力，防范于“未然”。（一）管理內(nèi)容1、做好消防監(jiān)控中心管理；2、做好消防設(shè)施、器材管理；3、保持消防通道通暢；4、加強(qiáng)裝修期間消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；7、預(yù)防電器短路等引發(fā)怒災(zāi)原因。（二）管理方法1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢驗(yàn)落實(shí)；2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；3、建立義務(wù)消防隊(duì)，每個(gè)月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演練；4、定時(shí)進(jìn)行消防檢驗(yàn)，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)覺隱患，立即消除；5、做好消防器材、設(shè)備檢驗(yàn)保養(yǎng)，使之一直處于完好狀態(tài)；6、阻止任何違反消防安全行為；7、主動(dòng)開展防火安全宣傳教育，定時(shí)向業(yè)主傳授消防知識(shí)；8、提議消防安全登記檔案；9、建立小區(qū)消防快速反應(yīng)分隊(duì)。發(fā)生火災(zāi)，立即組織補(bǔ)救并快速向相關(guān)部門報(bào)警，結(jié)合以往工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以確保一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能快速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大程度地降低火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序以下：（一）報(bào)警1、管理處全部些人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)覺異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。2、管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)快速通知周圍人員趕往現(xiàn)場，查明報(bào)警地址、燃燒起因、現(xiàn)在火勢、周圍環(huán)境及人員受傷情況等。（二）召集1、火警確定后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。2、管理處全部些人員一旦得悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。3、抵達(dá)現(xiàn)場人員必需聽從現(xiàn)場指揮調(diào)配。（三）滅火1、現(xiàn)場指揮依據(jù)火場情況，快速組織到場職員成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員實(shí)施命令應(yīng)快速、正確。2、滅火組在現(xiàn)場指揮率領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)快速組織人力將珍貴物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)幫助鄰近火場居民快速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)車輛駛離。3、后續(xù)趕往火場人員為支援組。按現(xiàn)場指揮命令，向現(xiàn)場運(yùn)輸滅火劑、滅火器材和所需多種物品。4、若火勢過大且消防警已到場時(shí)，無須要人員要快速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)幫助消防警滅火直至火勢被完全控制。（四）善后和恢復(fù)火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并幫助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故匯報(bào)。六、保潔綠化管理俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護(hù)”，這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分關(guān)鍵。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包含除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有預(yù)防人為毀壞。在做好日常性管理同時(shí)，還要針對(duì)不一樣花草樹木品種、不一樣習(xí)性、不一樣季節(jié)、不一樣生長久，對(duì)生存客觀條件要求，進(jìn)行針對(duì)性和動(dòng)態(tài)性管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。綠化保潔直接關(guān)系到小區(qū)形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1）依據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）依據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，合適松土；（3）制訂預(yù)防方法，防治病蟲害；（4）立即清除雜草、枯枝，春秋兩季定時(shí)修剪花木，對(duì)遭受損壞花木立即扶正，整修或補(bǔ)種適宜苗木、花草；

（5）定時(shí)對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾；

（6）做到小區(qū)樓宇周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。（一）管理內(nèi)容1、樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)①新種樹苗：當(dāng)?shù)孛绯苫盥?5%，外地苗成活率85%②蟲害樹木不超出2%;③綠化建筑小品無損壞;④草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;⑤草地整齊無磚塊、垃圾。2、樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①樹木：生長態(tài)勢基礎(chǔ)正常;葉子枝干基礎(chǔ)正常。②草坪：覆蓋率在90%以上;基礎(chǔ)上無雜草;生長和顏色基礎(chǔ)正常不枯黃;基礎(chǔ)無病蟲害。3、綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)方法要求①樹木：定時(shí)澆水、施肥、松土、修剪2次，每十二個(gè)月噴藥3次;②綠籬：定時(shí)澆水、施肥、修剪3次，每十二個(gè)月噴藥3次;③草坪：按期澆水、施肥、除草，每十二個(gè)月噴藥2次。（二）管理方法1、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘用專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3、落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢驗(yàn)，按月考評(píng)，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明；5、提議綠化保潔登記檔案。第六章配合銷售方法、承諾多年和各類業(yè)主交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主各類需求有著較為全方面認(rèn)識(shí)和把握。為了配合小區(qū)銷售工作，我們將從物業(yè)管理專業(yè)角度提供以下幫助和服務(wù)：一、簽定物業(yè)管理委托協(xié)議規(guī)范協(xié)議是提供優(yōu)異物業(yè)管理根本前提。提議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在濟(jì)寧市物業(yè)管理?xiàng)l例指導(dǎo)下，就本小區(qū)物業(yè)管理和我企業(yè)簽定正式委托管理協(xié)議，將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利和義務(wù)和管理用房劃撥、工程保固金支付等重大問題用協(xié)議形式明確下來。而在銷售中心前期管理上,提議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心正常運(yùn)作提供良好保障。二、提供物業(yè)管理咨詢樓盤公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出問題給解答;三、提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必需物業(yè)管理培訓(xùn)，以降低所以而產(chǎn)生銷售糾紛，并就銷售員反饋物業(yè)管理方面意見和提議提出具體處理方案，增強(qiáng)業(yè)主信心;四、提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供藍(lán)盾物業(yè)多種宣傳資料、圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)依據(jù)銷售部門要求，在合適時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會(huì)操演出等，增加銷售現(xiàn)場氣氛;五、幫助舉行展銷活動(dòng)幫助發(fā)展約定時(shí)舉行展銷會(huì)、業(yè)主嘉年華及其它慶賀或促銷活動(dòng);六、開展業(yè)主意見咨詢?cè)阡N售過程中，我們擬經(jīng)過問卷、電話、面談等方法開展2—3次業(yè)主意見咨詢，就業(yè)主及購房者對(duì)物業(yè)管理、會(huì)所管理方面需求加以搜集和統(tǒng)計(jì)，立即修訂和調(diào)整管理方案，確保以后物業(yè)管理管理服務(wù)適用性。第七章管理指標(biāo)承諾及采取方法一、房屋及配套設(shè)施完好率質(zhì)量確保方法：1、制訂具體房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格實(shí)施。2、房屋及配套設(shè)施巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。日常維護(hù)檢驗(yàn)和定時(shí)維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。3、嚴(yán)格裝修管理，建立立體交叉式監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)施工單位實(shí)施跟蹤管理，預(yù)防損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全行為。二、房屋零修、急修立即率質(zhì)量確保方法：1、建立嚴(yán)格房屋修繕制度，實(shí)施二十四小時(shí)值班，設(shè)置業(yè)主報(bào)修專線電話。2、維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。3、依據(jù)小區(qū)功效和特點(diǎn)，貯備合理數(shù)量常見材料，以備急用。4、實(shí)施報(bào)修填單制，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確定后返回存檔。5、每個(gè)月對(duì)維修立即率進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人考評(píng)依據(jù)。三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)：質(zhì)量合格維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%質(zhì)量確保方法：1、加強(qiáng)對(duì)維修技工專業(yè)培訓(xùn)，全部技術(shù)人員持證上崗,嚴(yán)格根據(jù)操作規(guī)程進(jìn)行維修。2、維修工程實(shí)施業(yè)主、用戶質(zhì)量簽收制度。3、加強(qiáng)外購材料、備件驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確定。4、較為復(fù)雜維修工程，事先應(yīng)制訂具體工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。（二）維修工程回訪率承諾指標(biāo)100%測定依據(jù)：維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%質(zhì)量確保方法：1、維修實(shí)施100%回訪制，采取電話、上門、書面征集等方法進(jìn)行回訪，確保反饋渠道通暢。2、每個(gè)月5日前由維修主管對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并提交分析匯報(bào)。四、保潔率承諾指標(biāo)99%測定依據(jù)：保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100%≥99%質(zhì)量確保方法：1、配置完善垃圾搜集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提升業(yè)主保潔意識(shí)。2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。3、每日巡視檢驗(yàn)保潔情況，發(fā)覺問題立即處理。4、提倡“全員保潔，人過地凈”。五、治安案件年發(fā)生率承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)：案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)×1000‰×0.5‰質(zhì)量確保方法：1、提供二十四小時(shí)保安服務(wù)。采取單車、步行巡查方法，建立立體交叉式安全監(jiān)管體系。人防和技防結(jié)合，充足發(fā)揮技防手段作用。2、嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入，外來施工單位必需簽署施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。3、樹立“全員防范”意識(shí)，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。4、實(shí)施業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。5、保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，定時(shí)進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不停提升處理可疑或突發(fā)事件能力。六、火災(zāi)年發(fā)生率承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)：火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)×1000‰<0.5‰質(zhì)量確保方法：1、實(shí)施全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”;制訂嚴(yán)格消防管理制度和具體消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每十二個(gè)月組織不少于二次消防實(shí)戰(zhàn)演練。2、定時(shí)開展多種形式安全用電、用氣和防火宣傳，提升業(yè)主消防意識(shí)。3、小區(qū)全部動(dòng)火作業(yè)，施工單位必需事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)