萬(wàn)科-東京建物學(xué)習(xí)5-住宅事業(yè)本部

東京建物階段匯報(bào)5——住宅事業(yè)本部上海區(qū)域本部企劃部佘潤(rùn)廷200７年5月12日住宅事業(yè)本部１、住宅事業(yè)本部架構(gòu)住宅事業(yè)本部1、住宅事業(yè)本部架構(gòu)住宅事業(yè)本部開(kāi)發(fā)企畫(huà)部住宅品質(zhì)管理部住宅情報(bào)開(kāi)發(fā)部住宅事業(yè)第1部住宅事業(yè)第2部住宅事業(yè)第3部RM事業(yè)部戶建住宅事業(yè)部25名18名14名13名13名13名24名14名部署名人數(shù)※派遣、簽約社員已包括在內(nèi)GT134名同時(shí)針對(duì)公寓、租賃、別墅等不同類(lèi)型的住宅工程進(jìn)行工作具體負(fù)責(zé)一類(lèi)工程的開(kāi)發(fā)工作〔事業(yè)推進(jìn)——工程綜合管理〕3、開(kāi)發(fā)企畫(huà)部職能〔1〕住宅事業(yè)相關(guān)的工程企畫(huà)及推進(jìn)；〔2〕住宅事業(yè)本部各事業(yè)部方案完成情況管理、資金規(guī)劃管理；〔3〕住宅事業(yè)相關(guān)的新事業(yè)和新操作方法研究；〔4〕住宅事業(yè)的廣告宣傳業(yè)務(wù)〔總體Brillia〕；〔5〕住宅事業(yè)的相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查和各類(lèi)顧客信息的收集和整理；〔6〕住宅事業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品研究和開(kāi)發(fā)〔式樣書(shū)〕；〔7〕根據(jù)公司戰(zhàn)略，制定住宅事業(yè)本部的戰(zhàn)略并進(jìn)行管理；〔8〕品牌的相關(guān)管理；住宅事業(yè)本部開(kāi)發(fā)企畫(huà)部職能：市場(chǎng)研究、客戶信息管理及研究、住宅事業(yè)本部的方案和戰(zhàn)略管理、根據(jù)客戶需求進(jìn)行住宅產(chǎn)品研究、和品質(zhì)管理部共同進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化工作品質(zhì)管理部：標(biāo)準(zhǔn)圖集〔根據(jù)客戶需求制定標(biāo)準(zhǔn)做法〕開(kāi)發(fā)企畫(huà)部：確定用材標(biāo)準(zhǔn)和清單——《式樣書(shū)》。與標(biāo)準(zhǔn)圖集相配套指導(dǎo)工程工作4、住宅品質(zhì)管理部〔1〕住宅工程的品質(zhì)管理及施工管理相關(guān)工作；〔2〕住宅工程中，對(duì)客戶提出投訴進(jìn)行技術(shù)解決的部門(mén)；〔3〕保證住宅符合日本“住宅性能表示制度”的相關(guān)制度；〔4〕住宅建筑法規(guī)、技術(shù)相關(guān)信息的收集及管理；〔5〕ISO質(zhì)量管理〔包括標(biāo)準(zhǔn)圖集〕；住宅事業(yè)本部住宅品質(zhì)管理部職能：住宅品質(zhì)及施工管理、為客戶投訴提供技術(shù)解決、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理、住宅技術(shù)研究等品質(zhì)管理部的工作與國(guó)內(nèi)了解到的情況比較一致。相對(duì)于東京建物的其他部門(mén)，品質(zhì)管理部對(duì)于員工的執(zhí)業(yè)資格要求比較嚴(yán)格，員工均為一級(jí)建筑士，且年齡偏大經(jīng)驗(yàn)豐富。品質(zhì)管理部的員工還要負(fù)責(zé)在客戶“現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)學(xué)會(huì)”、“內(nèi)覽會(huì)”等場(chǎng)合向客戶介紹房屋性能的工作。并現(xiàn)場(chǎng)解答客戶問(wèn)題。5、住宅情報(bào)開(kāi)發(fā)部〔1〕住宅土地市場(chǎng)調(diào)查及土地信息收集；〔2〕住宅事業(yè)用地取得；住宅事業(yè)本部住宅情報(bào)開(kāi)發(fā)部職能：土地市場(chǎng)調(diào)查及信息收集、住宅用地獲取為了支撐未來(lái)三年戰(zhàn)略開(kāi)展目標(biāo)，07年，東京建物“住宅事業(yè)本部——住宅情報(bào)開(kāi)發(fā)部”的工作目標(biāo)設(shè)定為獲取可開(kāi)發(fā)10000戶Brillia住宅的土地〔06年?yáng)|京建物開(kāi)發(fā)住宅約為2800戶〕。這個(gè)目標(biāo)對(duì)于土地資源稀缺的日本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是個(gè)相當(dāng)艱巨的任務(wù)。在東京建物，同樣存在“土地獲取環(huán)節(jié)”和“工程開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)”對(duì)工程定位和市場(chǎng)等問(wèn)題看法不一致而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)方案變更的問(wèn)題。東京建物的解決方法是將土地獲取部門(mén)放在各事業(yè)本部架構(gòu)內(nèi)，使得土地獲取前后的市場(chǎng)研究者統(tǒng)一為該本部的開(kāi)發(fā)企畫(huà)部、決策者統(tǒng)一為本部長(zhǎng)。盡量解決這種矛盾。〔1〕公寓住宅分讓工程的事業(yè)推進(jìn)；〔2〕公寓住宅分讓工程的工程開(kāi)發(fā)方案及產(chǎn)品企畫(huà)；〔3〕公寓住宅分讓工程的各工程廣告宣傳及方案推進(jìn)；〔4〕公寓住宅分讓工程的收支管理和經(jīng)營(yíng)結(jié)果負(fù)責(zé)；住宅事業(yè)本部住宅事業(yè)部職能：公寓住宅工程的開(kāi)發(fā)住宅事業(yè)部的職能與國(guó)內(nèi)了解的比較相同，在5月22日，將針對(duì)住宅開(kāi)發(fā)事業(yè)的流程和工作內(nèi)容進(jìn)行專題學(xué)習(xí)，屆時(shí)進(jìn)行詳細(xì)匯報(bào)。6、住宅事業(yè)第1部、第2部、第3部〔1〕租賃住宅的開(kāi)發(fā)、企畫(huà)業(yè)務(wù)；〔2〕租賃住宅的投資化業(yè)務(wù)及管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)；〔3〕租賃住宅開(kāi)發(fā)的咨詢?cè)u(píng)估業(yè)務(wù)〔對(duì)外〕；住宅事業(yè)本部RM事業(yè)部職能：租賃工程推進(jìn)目前東京建物的租賃住宅根本都會(huì)通過(guò)打包為投資組合的形式，上市運(yùn)作。并且RM事業(yè)部還負(fù)責(zé)租賃工程后期的維護(hù)管理工作〔在東京建物不動(dòng)產(chǎn)販賣(mài)和物業(yè)管理公司配合下〕。因此業(yè)務(wù)自成體系?！?〕別墅住宅工程的開(kāi)發(fā)、企畫(huà)業(yè)務(wù)；〔2〕BrilliaTerrace的品牌管理；戶建住宅事業(yè)部職能：別墅工程推進(jìn)東京建物將別墅工程的品牌統(tǒng)一為BrilliaTerrace。戶建事業(yè)部除了別墅工程的開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)以外，還需要對(duì)該品牌的宣傳維護(hù)負(fù)責(zé)。7、RM事業(yè)部、戶建住宅事業(yè)部東京建物的分讓公寓住宅工程開(kāi)發(fā)始于1968年；至2006年末，約共售出27700套住宅；住宅事業(yè)本部〔1〕背景介紹：8、公寓分讓住宅事業(yè)介紹愿景目標(biāo)：成為客戶評(píng)價(jià)的No.1；

2009年數(shù)字化目標(biāo)：營(yíng)業(yè)收益：1538億日元；當(dāng)年銷(xiāo)售戶數(shù)：3050戶；營(yíng)業(yè)利益：101億日元；〔2〕事業(yè)目標(biāo)：住宅事業(yè)本部8、公寓分讓住宅事業(yè)介紹采用更積極的土地獲取策略以保證為未來(lái)開(kāi)展儲(chǔ)藏足夠的優(yōu)質(zhì)土地資源；在住宅公寓各工程中更徹底的實(shí)施Brillia“洗練和安心”品牌戰(zhàn)略；更徹底的執(zhí)行日本國(guó)的各項(xiàng)政策、法令、道德倫理觀；在住宅公寓工程的各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中更徹底的進(jìn)行本錢(qián)控制；在住宅公寓工程的各個(gè)環(huán)節(jié)考慮銷(xiāo)售力的強(qiáng)化〔如何更好的符合客戶需求〕進(jìn)一步提升管理效率和售后效勞品質(zhì)；在住宅工程開(kāi)發(fā)中，通過(guò)SPC〔特殊目的公司融資〕和合作做到資金的靈活分散應(yīng)用，防止風(fēng)險(xiǎn)。〔3〕事業(yè)策略：住宅事業(yè)本部9、租賃住宅事業(yè)介紹〔3〕事業(yè)策略：東京建物每年的新建租賃住宅總市價(jià)約300億日元；至2006年末，共有1500套住宅在租賃運(yùn)營(yíng)之中；〔1〕背景介紹：愿景目標(biāo)：通過(guò)洗練的都心居住性、高性能居住性、信賴和安心，在“公寓品質(zhì)”和“地段價(jià)值”兩方面成為客戶評(píng)價(jià)的No.1；2009年數(shù)字化目標(biāo)：商品規(guī)模市值〔BrilliaApartments〕：1034億日元；可支配周轉(zhuǎn)資金：64億日元；營(yíng)業(yè)利益：17億日元；〔2〕事業(yè)目標(biāo)：增強(qiáng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的效率、強(qiáng)化本錢(qián)管理、強(qiáng)化管理運(yùn)營(yíng)能力；開(kāi)始實(shí)施“BrilliaApartsments”品牌推進(jìn)方案；住宅事業(yè)本部10、戶建住宅事業(yè)介紹〔3〕事業(yè)策略：1928年開(kāi)始進(jìn)行別墅宅地出讓和代建、1972年開(kāi)始別墅工程出讓；至2006年末，共有出讓別墅工程超過(guò)2000戶；〔1〕背景介紹：愿景目標(biāo)：打造BrilliaTerrace品牌的與周邊環(huán)境融合和優(yōu)質(zhì)的形象；成為顧客評(píng)價(jià)的No.1；

2009年數(shù)字化目標(biāo)：營(yíng)業(yè)收益：145億日元；當(dāng)年銷(xiāo)售戶數(shù)：250戶；營(yíng)業(yè)利益：10億日元；〔2〕事業(yè)目標(biāo)：強(qiáng)化方案管理和本錢(qián)控制；“BrilliaTerrace”品牌戰(zhàn)略的深入實(shí)施；10、過(guò)去三年業(yè)績(jī)、未來(lái)三年目標(biāo)過(guò)去三年百萬(wàn)円公寓住宅別墅RM住宅營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益2004年61058414037454411723722042005年761806584462239819651142006年8009384365322463254276住宅事業(yè)本部未來(lái)3年中期方案百萬(wàn)円公寓住宅別墅RM住宅營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益營(yíng)業(yè)收益營(yíng)業(yè)利益2007年774368205920060454602112008年10342398821100085093926482009年1286561138813000998136451748公寓住宅事業(yè)保持穩(wěn)步開(kāi)展增大別墅工程市場(chǎng)分額結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)證券化大力開(kāi)展租賃住宅事業(yè)11、各事業(yè)部效率指標(biāo)住宅事業(yè)本部住宅事業(yè)1部（13人）項(xiàng)目數(shù)27個(gè)2.1個(gè)/人在操作戶數(shù)約3650戶281戶/人總市值約215700百萬(wàn)日元166億日元/人住宅事業(yè)2部（13人）項(xiàng)目數(shù)21個(gè)1.6個(gè)/人在操作戶數(shù)約2450戶188戶/人總市值約141300百萬(wàn)日元109億日元/人住宅事業(yè)3部（13人）項(xiàng)目數(shù)21個(gè)1.6個(gè)/人在操作戶數(shù)約1950戶150戶/人總市值約99000百萬(wàn)日元76億日元/人RM事業(yè)部（24人）項(xiàng)目數(shù)25個(gè)1.0個(gè)/人在操作戶數(shù)約1730戶72戶/人總市值約69500百萬(wàn)日元166億日元/人戶建住宅事業(yè)部（14人）項(xiàng)目數(shù)14個(gè)1.0個(gè)/人在操作戶數(shù)約270戶19戶/人總市值約32000百萬(wàn)日元23億日元/人人均效率指標(biāo)住宅事業(yè)本部〔1〕正如《東京建物學(xué)習(xí)4——組織理念及人才理念》的學(xué)習(xí)成果中匯報(bào)的，東京建物本社在其集團(tuán)內(nèi)部是屬于A類(lèi)的綜合開(kāi)發(fā)管理公司。同時(shí)也是綜合類(lèi)人員集中的公司；小結(jié)〔2〕與在國(guó)內(nèi)了解的情況稍有不同的是，除了住宅事業(yè)第1、2、3部外，住宅事業(yè)本部?jī)?nèi)的各個(gè)部門(mén)也都是綜合性非常強(qiáng)的部門(mén)。例如：住宅開(kāi)發(fā)企畫(huà)部，該部門(mén)不僅負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究、工程企畫(huà)等方面的工作，還同時(shí)承擔(dān)本部戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)方案制定及管理、產(chǎn)品企畫(huà)和標(biāo)準(zhǔn)式樣書(shū)〔部品標(biāo)準(zhǔn)和清單〕、住宅品牌管理和宣傳等眾多職能。其效率也十分驚人。〔3〕總的感覺(jué)是“住宅事業(yè)部”的高效率是建立在“開(kāi)發(fā)企畫(huà)部”、“品質(zhì)管理部”等支持部門(mén)的高效率根底之上的，而“開(kāi)發(fā)企畫(huà)部”、“品質(zhì)管理部”的高效率那么是建立在“東京建物不動(dòng)產(chǎn)販賣(mài)”、“東京建物管理支持”等眾多內(nèi)外合作資源的配合之上的。這可能對(duì)我們正在嘗試的事業(yè)部變革有一些啟示，要成功實(shí)現(xiàn)事業(yè)部制的效率提升，不能單單依賴工程管理方式的變革，公司內(nèi)外，特別是內(nèi)部的配合部門(mén)也需要主動(dòng)向高效、綜合進(jìn)行變革。