土地利用規(guī)劃作業(yè)

（以江陰市工業(yè)土地資源及運(yùn)用為例）土地是寶貴的不可再生資源，是人類賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料，土地資源的有限性和稀缺性與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地規(guī)定的無(wú)限性構(gòu)成了一對(duì)矛盾，如何合理用地、節(jié)約用地，切實(shí)提高土地運(yùn)用集約化水平，在當(dāng)前國(guó)家土地政策偏緊的情況下有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。近年來(lái)，隨著園區(qū)建設(shè)的大力推動(dòng)和招商力度的不斷加大，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地資源的需求越來(lái)越大，依賴日益顯現(xiàn)，工業(yè)用地供求矛盾日益突出。為進(jìn)一步貫徹科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度，促進(jìn)我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，為制定科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃提供決策依據(jù)，我局于前階段對(duì)全市規(guī)模以上工業(yè)公司土地資源運(yùn)用狀況開(kāi)展了一次專項(xiàng)調(diào)查，現(xiàn)對(duì)調(diào)查資料分析如下：

一、我市工業(yè)公司土地資源運(yùn)用現(xiàn)狀

2023年上半年，全市855家規(guī)模以上工業(yè)公司用地面積4422萬(wàn)平方M，折合約6.63萬(wàn)畝，房屋建筑面積1709.34萬(wàn)平方M，單位面積上的房屋建筑密度為38.66%，單個(gè)公司平均用地面積5.17萬(wàn)平方M，折合約77.58畝。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，單位面積房屋建筑密度高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有3個(gè)，分別為：周莊鎮(zhèn)（66.9%）、新橋鎮(zhèn)（56.58%）、華士鎮(zhèn)（44.86%），單個(gè)公司用地面積小于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有10個(gè)。從公司情況看，單位面積房屋建筑密度高于全市平均水平的公司有241個(gè)，占所有規(guī)模公司的28.19%。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在被調(diào)查的33個(gè)行業(yè)分類中，有21個(gè)行業(yè)的單個(gè)公司占地面積小于全市平均水平，占63.64%。我市規(guī)模工業(yè)公司用地最大的5個(gè)行業(yè)是：紡織業(yè)占20.98%；黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)占14.25%；通用設(shè)備制造業(yè)占11.66%；塑料制品業(yè)占10.38%；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)占5.75%。這5個(gè)行業(yè)用地面積達(dá)2800.53萬(wàn)平方M，占全市規(guī)模工業(yè)公司用地總量的63.32%。單個(gè)公司用地面積最大的5個(gè)行業(yè)是：電力熱力生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)、通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、交通運(yùn)送設(shè)備制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)。

二、我市工業(yè)公司土地運(yùn)用效率分析

為全面反映我市規(guī)模以上工業(yè)公司土地運(yùn)用效率，我們選取了單位面積土地上的工業(yè)總產(chǎn)值、利稅、出口交貨值、資產(chǎn)總額、從業(yè)人員等5個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析，說(shuō)明我市規(guī)模工業(yè)公司單位面積土地的產(chǎn)出能力、投資密度和就業(yè)密度。

（一）單位面積土地產(chǎn)出的工業(yè)總產(chǎn)值

2023年上半年，全市單位面積土地產(chǎn)出的工業(yè)總產(chǎn)值為1650元/平方M。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有8個(gè)，前5名為：新橋鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、華士鎮(zhèn)、申港鎮(zhèn)、霞客鎮(zhèn)；從公司情況看，高于全市平均水平的公司有西城鋼鐵、華西集團(tuán)、三房巷、海瀾集團(tuán)、陽(yáng)光集團(tuán)等342個(gè)，占所有規(guī)模公司的40%。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在33個(gè)行業(yè)分類中有10個(gè)行業(yè)超過(guò)全市平均水平，占30.3%。位居前5名的行業(yè)是：石油加工及煉焦業(yè)、儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)纖維制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。

（二）單位面積土地產(chǎn)出的利稅

2023年上半年，全市單位面積土地產(chǎn)出的利稅為133元/平方M，略高于無(wú)錫市平均水平。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有4個(gè)，分別為：新橋鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、南閘鎮(zhèn)、利港鎮(zhèn)；從公司情況看，高于全市平均水平的公司有利港電力、西城鋼鐵、澄星磷、海瀾集團(tuán)、陽(yáng)光集團(tuán)等207個(gè)，占所有規(guī)模公司的24.21%。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在33個(gè)行業(yè)分類中有11個(gè)行業(yè)超過(guò)全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行業(yè)是：儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、印刷業(yè)和記錄媒介的復(fù)制、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)。

（三）單位面積土地產(chǎn)出的出口交貨值

2023年上半年，全市單位面積土地產(chǎn)出的出口交貨值為223元/平方M。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有7個(gè)，前5名為：澄江鎮(zhèn)、祝塘鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、璜土鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)；從公司情況看，高于全市平均水平的公司有紅星集團(tuán)、揚(yáng)子江船廠、陽(yáng)光集團(tuán)、澄西船廠、三房巷等213個(gè)，占所有規(guī)模公司的24.91%。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在33個(gè)行業(yè)分類中有11個(gè)行業(yè)超過(guò)全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行業(yè)是：皮革毛皮羽毛（絨）及其制品業(yè)、紡織服裝鞋帽制造業(yè)、化學(xué)原料及化品制造業(yè)、紡織業(yè)、交通運(yùn)送設(shè)備制造業(yè)。

（四）單位面積土地的投資密度

根據(jù)江蘇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況，我省明確了蘇南地區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)工工程的投資密度不低于250萬(wàn)元/畝。本次調(diào)查中，我們計(jì)算出全市現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)公司單位面積的資產(chǎn)總額為169萬(wàn)元/畝。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有5個(gè)，分別為：新橋鎮(zhèn)、南閘鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、璜土鎮(zhèn)、華士鎮(zhèn)；從公司情況看，高于全市平均水平的公司有模塑集團(tuán)、海瀾集團(tuán)、陽(yáng)光集團(tuán)、利港電力、西城鋼鐵等240個(gè)，占所有規(guī)模公司的28.07%。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在33個(gè)行業(yè)分類中有13個(gè)行業(yè)超過(guò)全市平均水平，占39.39%。投資密度超過(guò)200萬(wàn)元/畝的行業(yè)有9個(gè)，分別是：水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、儀器儀表及文化辦公用品制造業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、石油加工煉焦業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金屬制品業(yè)。其中，水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、儀器儀表及文化辦公用制造業(yè)、電力熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)等3個(gè)行業(yè)的投資密度超過(guò)了250萬(wàn)元/畝。

（五）單位面積土地的就業(yè)密度

本次調(diào)查中，我們計(jì)算出全市現(xiàn)有規(guī)模工業(yè)公司單位面積的就業(yè)密度為4.25人/畝。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況看，高于全市平均水平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有13個(gè)，前5名為:祝塘鎮(zhèn)、云亭鎮(zhèn)、霞客鎮(zhèn)、顧山鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)；從公司情況看，高于全市平均水平的公司有578個(gè)，占所有規(guī)模公司的67.60%。

從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，在33個(gè)行業(yè)分類中有15個(gè)行業(yè)超過(guò)全市平均水平，占45.45%。位居前5名的行業(yè)是：工藝品及其他制造業(yè)、儀器儀表及文化辦公用品制造業(yè)、木材加工及木竹藤棕草制品業(yè)、紡織服裝鞋帽制造業(yè)、文教體育用品制造業(yè)。

三、問(wèn)題思考及建議

從目前我市規(guī)模工業(yè)土地運(yùn)用和產(chǎn)出情況分析：一是說(shuō)明我市大部分規(guī)模工業(yè)公司目前的工業(yè)用土地運(yùn)用率還不是很高，同時(shí)也說(shuō)明土地存量比其他市（區(qū)）工業(yè)公司足，也有潛力可挖。二是工業(yè)用土地產(chǎn)出效率偏低，提高經(jīng)濟(jì)密度尚有余地。三是投資密度較低，同現(xiàn)在規(guī)定的新辦工程250萬(wàn)元/畝比較差距較大。這必須引起我們的關(guān)注，特別是在國(guó)家繼續(xù)對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)控、嚴(yán)管的大背景下，更值得我們?nèi)パ芯咳绾渭s用地、節(jié)約用地，充足提高土地運(yùn)用率和產(chǎn)出率。以下提出幾點(diǎn)不成熟的建議：

1、盤(pán)活存量，挖掘潛力，進(jìn)一步提高工業(yè)用地運(yùn)用率。目前，我市規(guī)模工業(yè)公司平均占地面積相對(duì)于無(wú)錫各市（區(qū)），其比較明顯的特性之一是“公司面積大，建筑密度低”。這項(xiàng)指標(biāo)盡管是“逆指標(biāo)”，但從另一角度看，則說(shuō)明了我市工業(yè)公司有著比較大的土地資源潛力，盤(pán)活土地資源存量大有文章可做。因此，我們認(rèn)為，一方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步摸清現(xiàn)有工業(yè)公司土地存量家底，鼓勵(lì)老公司加大投資密度，一方面在現(xiàn)有土地上用足存量；另一方面采用土地置換、調(diào)整布局等辦法，對(duì)一些占地大、密度低、產(chǎn)出少的公司作出適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)一步提高土地運(yùn)用率。

2、注重技改，提高水平，充足發(fā)揮公司的潛在能量。從被調(diào)查的855家工業(yè)規(guī)模公司的情況分析，其中有不少是從鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司大發(fā)展過(guò)程中逐步壯大發(fā)展成規(guī)模公司，這些公司大部分都形成了一定規(guī)模，有比較成熟的市場(chǎng)產(chǎn)品和競(jìng)爭(zhēng)能力；同時(shí)也有不少公司存在著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、產(chǎn)出效率等方面的問(wèn)題。我們應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)這些公司在技術(shù)改造、調(diào)整結(jié)構(gòu)等方面做文章，通過(guò)不斷的技術(shù)改造，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，提高產(chǎn)出效率，改變新上工程就必須重新新增土地的單一擴(kuò)能途徑。

3、合理規(guī)劃，嚴(yán)格管理，著力提高土地集約化水平。市委、市政府提出了一系列集約土地資源、加強(qiáng)土地管理的舉措，對(duì)我市新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著十分重要的指導(dǎo)意義。我們應(yīng)當(dāng)在十分注重制定和實(shí)行集約化發(fā)展新規(guī)劃、規(guī)范用地管理、嚴(yán)把投入產(chǎn)出關(guān)的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有工業(yè)公司加快發(fā)展、加強(qiáng)指導(dǎo)。既要對(duì)新增工程、新增投入、新辦公司有嚴(yán)格的“準(zhǔn)入門(mén)檻”，也要對(duì)老公司的投資密度、產(chǎn)出效率進(jìn)行調(diào)控，也應(yīng)當(dāng)出臺(tái)一些量化的參照標(biāo)準(zhǔn)。

4、增產(chǎn)增效，增強(qiáng)密度，著力提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。從記錄數(shù)據(jù)可以看出：目前我市規(guī)模工業(yè)公司經(jīng)濟(jì)密度明顯低于無(wú)錫全市平均水平，并且公司之間、行業(yè)之間的不平衡性比較突出，不少公司和行業(yè)的總體產(chǎn)出水平偏低，產(chǎn)業(yè)層次不高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量有待于進(jìn)一步提高。因此，我們?cè)谧⒅丶哟笸顿Y力度、哺育公司增長(zhǎng)后勁的同時(shí)，更應(yīng)當(dāng)注重激發(fā)公司內(nèi)生增長(zhǎng)因素，鼓勵(lì)公司以效益為核心，提高投入產(chǎn)出比，著力提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

我市的土地資源十分匱乏，土地資源的局限性無(wú)疑會(huì)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的制約；而運(yùn)用效率不高，不注重集約經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、節(jié)約用地，同樣是資源浪費(fèi)的表現(xiàn)。因此，我們必須根據(jù)江陰的實(shí)際情況，切實(shí)制定集約化發(fā)展規(guī)劃，合理布置，規(guī)范用地，加強(qiáng)管理，要貫徹科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)層次，只有這樣才干保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可連續(xù)發(fā)展，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。我們要在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市委王偉成書(shū)記在全市園區(qū)工作會(huì)議上提出的“一個(gè)堅(jiān)定不移，三個(gè)加速推動(dòng)，五個(gè)著力提高”，扎扎實(shí)實(shí)抓好各項(xiàng)工作，使我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展再上新的臺(tái)階。

上述分析僅是對(duì)我市規(guī)模公司土地運(yùn)用及產(chǎn)出效率的簡(jiǎn)要分析，有一定的局限性，僅供領(lǐng)導(dǎo)參考，如有不妥，請(qǐng)指正。實(shí)習(xí)1：請(qǐng)有關(guān)人員介紹本縣（或本鄉(xiāng)鎮(zhèn)或本村）土地運(yùn)用規(guī)劃情況，做好記錄。（以徐州市市區(qū)土地規(guī)劃為例）城市市區(qū)土地運(yùn)用規(guī)劃是土地運(yùn)用總體規(guī)劃的重要組成部分，它是科學(xué)調(diào)控和引導(dǎo)結(jié)構(gòu)布局，策劃城市土地優(yōu)化運(yùn)用，擬定產(chǎn)業(yè)配置，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)人口與用地總量結(jié)構(gòu)平衡以及擬定城市用地規(guī)模的專項(xiàng)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)與土地運(yùn)用總體規(guī)劃相銜接，以達(dá)成綜合部署各項(xiàng)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的需要。近幾年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快，我市市區(qū)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)展，城市面貌明顯改觀，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步得到完善，對(duì)本市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)文化發(fā)展發(fā)揮著巨大作用。但在土地運(yùn)用上，節(jié)約和合理運(yùn)用土地的觀念淡薄，更多地注重滿足建設(shè)用地的需求，缺少有效控制。根據(jù)中央（1997）11號(hào)文獻(xiàn)精神和《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于“城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過(guò)土地運(yùn)用總體規(guī)劃擬定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模”的規(guī)定以及上級(jí)規(guī)定，我市認(rèn)真地開(kāi)展了市區(qū)土地運(yùn)用規(guī)劃的編制工作，這對(duì)于有效調(diào)控市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模，合理運(yùn)用土地，扭轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地快速增長(zhǎng)和耕地大量減少的失衡趨勢(shì)，促進(jìn)市區(qū)經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，具有重要意義。一、規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍涉及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)，賈汪區(qū)因其遠(yuǎn)離主城，相對(duì)獨(dú)立，故不在本次規(guī)劃范圍。二、規(guī)劃編制的依據(jù)1、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的告知》（中發(fā)[1997]11號(hào)）。2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。3、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃工作的告知》（國(guó)發(fā)[1996]18號(hào)）4、《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃與2023年遠(yuǎn)景目的》。5、《徐州市土地運(yùn)用總體規(guī)劃（1997-2023年）》。6、《徐州城市總體規(guī)劃（1995-2023年）》。三、規(guī)劃編制的指導(dǎo)思想和原則1、指導(dǎo)思想本次規(guī)劃編制依據(jù)中央（97）11號(hào)文獻(xiàn)、國(guó)發(fā)（96）18號(hào)文獻(xiàn)、國(guó)家及省有關(guān)法律、法規(guī)和《徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃與2023年遠(yuǎn)景目的》，堅(jiān)持從本市實(shí)際情況出發(fā)，進(jìn)一步貫徹貫徹“十分愛(ài)惜和合理運(yùn)用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，合理調(diào)控城市建設(shè)用地規(guī)模，統(tǒng)籌安排各業(yè)用地，有計(jì)劃地定量供應(yīng)土地，努力實(shí)現(xiàn)土地運(yùn)用方式的主線轉(zhuǎn)變，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和集約運(yùn)用，保證實(shí)現(xiàn)耕地總量目的，保障我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速、健康發(fā)展。2、原則（1）在供應(yīng)引導(dǎo)和制約需求的前提下，堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧，合理安排的原則。按照“控制總量、盤(pán)活存量、集約運(yùn)用”的方針和省市下達(dá)的建設(shè)占用耕地控制指標(biāo)，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模，最大限度的盤(pán)活存量土地，提高土地運(yùn)用率。（2）堅(jiān)持占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾掛鉤原則。根據(jù)占用耕地?cái)?shù)量，充足挖掘土地后備資源，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理，有效補(bǔ)充耕地。（3）兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益，堅(jiān)持局部利益服從全局利益，眼前利益服從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益原則。（4）在保證耕地總量和市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模不突破土地運(yùn)用總體規(guī)劃的前提下，合理調(diào)整土地運(yùn)用結(jié)構(gòu)，更好地與城市總體規(guī)劃相銜接，使土地運(yùn)用規(guī)劃更加切實(shí)可行。四、規(guī)劃期限2023-2023年五、土地運(yùn)用現(xiàn)狀分析1、土地運(yùn)用現(xiàn)狀據(jù)1996年10月31日土地詳查成果，市區(qū)（不含賈汪區(qū)，以后所提市區(qū)均不含賈汪區(qū)）土地總面積248.8平方公里（37.32萬(wàn)畝）。其中耕地7100公頃（10.65萬(wàn)畝），占土地總面積的28.54%；居民點(diǎn)及工礦用地9820公頃（14.73萬(wàn)畝），占土地總面積的39.47%；交通用地2193公頃（3.29萬(wàn)畝），占土地總面積的8.82%；水域2753公頃（4.13萬(wàn)畝），占土地總面積的11%；未運(yùn)用土地827公頃（1.24萬(wàn)畝），占3.3%；林地1607公頃（2.41萬(wàn)畝），占6.46%；園地580公頃（0.87萬(wàn)畝），占土地總面積的2.33%。2、土地運(yùn)用特點(diǎn)：（1）土地資源構(gòu)成以建設(shè)為主，如市區(qū)建設(shè)用地占土地總面積的48.29%，近一半土地為建設(shè)用地，說(shuō)明市區(qū)土地運(yùn)用中建設(shè)強(qiáng)度大。（2）建設(shè)用地增長(zhǎng)速度快，耕地加速遞減，導(dǎo)致耕地緊張。因城市建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)速度的加快，城鄉(xiāng)建設(shè)用地呈快速上升勢(shì)頭，據(jù)我市非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地清查結(jié)果，市區(qū)1991-1992年非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地204公頃（0.3萬(wàn)畝），其中占用耕地110公頃（0.17萬(wàn)畝）；1993-1994年非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地306公頃（0.46萬(wàn)畝），其中占用耕地204公頃（0.3萬(wàn)畝）；1995-1996年非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地576公頃（0.86萬(wàn)畝），其中中用耕地322公頃（0.48萬(wàn)畝）。（3）土地后備資源具有一定潛力。市區(qū)重要是城鄉(xiāng)結(jié)合部有荒廢地、廢棄窯場(chǎng)、廢水坑、空閑地、煤礦塌陷地等可以開(kāi)發(fā)運(yùn)用，據(jù)初步調(diào)查約有1967公頃（2.95萬(wàn)畝）。3、土地運(yùn)用中存在的重要問(wèn)題（1）耕地遞減，人口不斷增長(zhǎng)，人地矛盾日趨鋒利。近幾年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，城市建設(shè)速度加快，同時(shí)使耕地遞減顯著加快。（2）土地運(yùn)用缺少總體規(guī)劃，宏觀調(diào)控不得力，注重增量土地的發(fā)展，忽視存量土地的挖潛，城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，用地不盡合理，各業(yè)用地矛盾突出，重要表現(xiàn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地矛盾，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部，鄉(xiāng)村公司用地明顯過(guò)大，存在濫用和浪費(fèi)土地現(xiàn)象。（3）非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地土地運(yùn)用率低，部分城市工礦公司和鄉(xiāng)村公司占地大，閑置較多，土地運(yùn)用率和產(chǎn)出率都很低；一些農(nóng)村村莊布局散亂，宅基地超標(biāo)，居民點(diǎn)內(nèi)部空閑地較多。（4）城市核心地區(qū)用地水平偏低。成都市用地結(jié)構(gòu)中，一是軍事用地多，二是鐵路用地多，三是煤礦等駐徐單位用地多，客觀上減少了城市自身建設(shè)用地的比例。（5）環(huán)境質(zhì)量惡化，土地生產(chǎn)功能削弱，由于本市許多工業(yè)“三廢”未能達(dá)標(biāo)排放，水土污染嚴(yán)重，同時(shí)由于重用輕養(yǎng)，土地的綜合生產(chǎn)能力有待進(jìn)一步提高。六、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民展“十五”計(jì)劃及2023年遠(yuǎn)景目的根據(jù)徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃及2023年遠(yuǎn)景目的綱要，到2023年，徐州市將努力建設(shè)成為我國(guó)重要的現(xiàn)代化交通樞紐，隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶東部的商貿(mào)都會(huì)，區(qū)域性的中心城市和城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、科技教育發(fā)達(dá)、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)文明進(jìn)步的現(xiàn)代化大城市。1、經(jīng)濟(jì)總量和綜合實(shí)力躍居全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)行列，到2023年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值要達(dá)成3500億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)成3.7萬(wàn)元，跨入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、實(shí)力雄厚和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的發(fā)達(dá)地區(qū)。2、市區(qū)人口自然增長(zhǎng)率控制在7‰、機(jī)械增長(zhǎng)率在20‰以內(nèi)，2023年市區(qū)人口不超過(guò)120萬(wàn)人，到2023年，市區(qū)人口不超過(guò)155萬(wàn)人。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本實(shí)現(xiàn)高度化。三次產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為5：50：45，形成以“三高”農(nóng)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，以高新技術(shù)為導(dǎo)向，規(guī)模經(jīng)濟(jì)為支柱的現(xiàn)代化工業(yè)結(jié)構(gòu)，建立起服務(wù)高效、功能完善的高層次第三產(chǎn)業(yè)體系。4、市區(qū)建成現(xiàn)代化大都市，并以此為中心，建成市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，布局合理的市域城鄉(xiāng)體系。充足發(fā)揮中心城市的多功能作用，按照“高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、多功能、強(qiáng)輻射”的規(guī)定，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高基礎(chǔ)設(shè)施水平，高標(biāo)準(zhǔn)建成金山橋，九里山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，合理拓展城市建設(shè)空間，培植起吞吐能力較強(qiáng)的市場(chǎng)體系和輻射能力較強(qiáng)的中心城市服務(wù)功能，使之成為區(qū)域性的商貿(mào)、金融和信息中心。七、土地運(yùn)用規(guī)劃1、土地運(yùn)用總體規(guī)劃控制指標(biāo)根據(jù)省計(jì)經(jīng)（1998）56號(hào)、徐計(jì)規(guī)（1998）58號(hào)文獻(xiàn)，為實(shí)現(xiàn)全市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地，充足挖掘存量土地潛力，保障必需的經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，綜合考慮市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口、耕地?fù)碛辛恳约巴恋刭Y源的開(kāi)發(fā)運(yùn)用的實(shí)際情況，到2023年，省、市下達(dá)我市市區(qū)（不涉及賈汪區(qū)）土地運(yùn)用總體規(guī)劃控制指標(biāo)為建設(shè)占用耕地1600公頃（2.4萬(wàn)畝）。為保證市區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，控制人均100m2的建設(shè)用地指標(biāo)，擬復(fù)墾采煤塌陷國(guó)有土地1533公頃（2.3萬(wàn)畝），其中提供城市建設(shè)用地3500公頃（5.25萬(wàn)畝），補(bǔ)充耕地267公頃（0.4萬(wàn)畝）。2、土地運(yùn)用目的根據(jù)徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2023年遠(yuǎn)景目的、省市下達(dá)的土地運(yùn)用總體規(guī)劃控制指標(biāo)、徐州市城市總體規(guī)劃，到2023年，市區(qū)的土地運(yùn)用目的為：（1）保證市區(qū)耕地總量控制在5766.7公頃（8.65萬(wàn)畝）；（2）市區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?55平方公里；（3）開(kāi)發(fā)復(fù)墾土地后備資源1967公頃（2.95萬(wàn)畝），增長(zhǎng)耕地267公頃（0.4萬(wàn)畝）。3、土地運(yùn)用方針（1）切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)城市蔬菜、副食品基地。（2）在嚴(yán)格控制市區(qū)建設(shè)用地總量的前提下，合理調(diào)整土地運(yùn)用結(jié)構(gòu)，保障必要的城市建設(shè)，保證重點(diǎn)建設(shè)工程。（3）結(jié)合市情，切實(shí)有效地開(kāi)展土地復(fù)墾、開(kāi)發(fā)、整理工作，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城市建設(shè)服務(wù)。（4）充足挖掘和運(yùn)用城鄉(xiāng)存量土地，提高土地運(yùn)用率和產(chǎn)出率。4、土地運(yùn)用結(jié)構(gòu)調(diào)整按照《徐州市土地運(yùn)用總體規(guī)劃（1997-2023）》的重要控制指標(biāo)，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，到2023年市區(qū)土地運(yùn)用結(jié)構(gòu)調(diào)整如下：1、耕地由于市區(qū)的建設(shè)發(fā)展，市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)大，2023年比1996年市區(qū)耕地面積將凈減少1333.3公頃（2萬(wàn)畝），2023年耕地面積為5766.7公頃（8.65萬(wàn)畝），占市區(qū)土地總面積的23.18%。2、居民點(diǎn)及工礦用地

1996年市區(qū)居民點(diǎn)及工礦用地為9820公頃（14.73萬(wàn)畝），隨著市區(qū)人口的增長(zhǎng)，建成區(qū)面積將有所擴(kuò)大，規(guī)劃2023年市區(qū)居民點(diǎn)及工礦用地將達(dá)成13100公頃（19.65萬(wàn)畝），占市區(qū)土地總面積的52.65%，比1996年增長(zhǎng)3280公頃（4萬(wàn)畝）。其中建設(shè)占用耕地1553公頃（2.33萬(wàn)畝），非耕地1729公頃（2.59萬(wàn)畝）。3、交通用地為提高城市現(xiàn)代化水平，提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)率，改善投資環(huán)境，交通用地規(guī)模有所擴(kuò)大，2023年將達(dá)成2413公頃（3.62萬(wàn)畝），占市區(qū)土地總面積的9.7%，比1996年增長(zhǎng)218公頃（0.33萬(wàn)畝）。其中建設(shè)占用耕地47公頃（0.07萬(wàn)畝），非耕地171公頃（0.26萬(wàn)畝）。詳見(jiàn)表--市區(qū)土地運(yùn)用結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃表5、市區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃

（1）市區(qū)人口預(yù)測(cè)

人口規(guī)劃是市區(qū)發(fā)展的重要參數(shù)，是擬定市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模的重要依據(jù)，因此市區(qū)人口預(yù)測(cè)對(duì)市區(qū)土地運(yùn)用規(guī)劃具有十分重要的意義。而預(yù)測(cè)自身一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作，受到諸多因素的影響和制約，具有一定的波動(dòng)性。在冊(cè)人口按照徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2023年遠(yuǎn)景目的綱要，人口自然增長(zhǎng)率取7‰；按計(jì)生委1978年1994年數(shù)年平均機(jī)械增長(zhǎng)率計(jì)算，人口機(jī)械增長(zhǎng)率取值20‰。1996年市區(qū)（不含賈汪區(qū)）總?cè)丝?8.82萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口84.59萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口14.23萬(wàn)人。2023年：自然增長(zhǎng)數(shù)98.82×[（1+7‰）4-1]=2.79萬(wàn)人機(jī)械增長(zhǎng)數(shù)98.82×[（1+20‰）4-1]=8.15萬(wàn)人2023年在冊(cè)人口=98.82+2.79+8.15=109.76萬(wàn)人2023年：自然增長(zhǎng)數(shù)98.82×[（1+7‰）14-1]=10.14萬(wàn)人機(jī)械增長(zhǎng)數(shù)98.82×[（1+20‰）14-1]=31.57萬(wàn)人2023年在冊(cè)人口=98.82+10.14+31.57=140.53萬(wàn)人②不在冊(cè)常住人口根據(jù)公安部門(mén)，我市現(xiàn)狀不在冊(cè)常住人口約占市區(qū)人口的5%左右，實(shí)際數(shù)字較記錄數(shù)字還要大得多，由于徐州市的地位和所承擔(dān)的職能分析，此后不在冊(cè)常住人口仍會(huì)較大增長(zhǎng)，故采用不在冊(cè)常住人口占市區(qū)人口的10%進(jìn)行預(yù)測(cè)。2023年不在冊(cè)常住人口=109.76×10%=10.98萬(wàn)人2023年不在冊(cè)常住人口=140.53×10%=14.05萬(wàn)人③人口規(guī)模2023年市區(qū)人口規(guī)模=109.76+10.98=120.74萬(wàn)人，規(guī)劃取值120萬(wàn)人2023年市區(qū)人口規(guī)模=140.53+14.05=154.58萬(wàn)人，規(guī)劃取值155萬(wàn)人（2）市區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃按照“高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、多功能、強(qiáng)輻射”的規(guī)定，以及徐州市所處的區(qū)域地位和承擔(dān)的職能，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、歷年市區(qū)人口和市區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)展速度、市區(qū)建設(shè)發(fā)展所需投資和我市的土地資源狀況，規(guī)劃到2023年市區(qū)人口規(guī)模120萬(wàn)人，市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為130平方公里，其中將建設(shè)占用耕地480公頃（0.72萬(wàn)畝)，占用非耕地520公頃（0.78萬(wàn)畝），到2023市區(qū)人口規(guī)模155萬(wàn)，人均建設(shè)用地100平方M，市區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模為155平方公里。共計(jì)占用耕地1600公頃（2.4萬(wàn)畝），占用非耕地1900公頃（2.85萬(wàn)畝）。市區(qū)建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)是：發(fā)展城市建設(shè)用地，壓縮農(nóng)村及其它建設(shè)用地，保證第三產(chǎn)業(yè)用地，支持第二產(chǎn)業(yè)上規(guī)模、上水平，適當(dāng)提高現(xiàn)有居住水平，提高道路廣場(chǎng)用地指標(biāo)，保護(hù)較高綠地指標(biāo)，保證歷史古跡和旅游景點(diǎn)的工程開(kāi)發(fā)。居住用地本市中心區(qū)和老城區(qū)居住密度大，生活條件較差，本次規(guī)劃進(jìn)行用地的優(yōu)化組合，對(duì)中心區(qū)居住用地進(jìn)行控制，逐步疏散居住人口，改善生產(chǎn)居住設(shè)施和條件，提高居住質(zhì)量，重點(diǎn)安排西苑、壩山、楊莊、九里山機(jī)場(chǎng)、金山橋、萬(wàn)寨、拾屯、七里溝、桃園、羅王莊等生活區(qū)，規(guī)劃到2023年將占用耕地151公頃（2265畝），占用非耕地120公頃（1800畝），2023-2023年將占用耕地351公頃（5265畝），占用非耕地315公頃（4725畝）。公共設(shè)施公地規(guī)劃將中心區(qū)建成城市核心和區(qū)域的服務(wù)中心，因而公共設(shè)施需進(jìn)一步加強(qiáng)，要建設(shè)區(qū)域性的，集政治、文化、科教、行政、金融、商貿(mào)、信息于一體的中心服務(wù)體系。到2023年將占用耕地42公頃（630畝），占用非耕地88公頃（1320畝），2023-2023年將占用耕地124公頃（1860畝），占用非耕地217公頃（3255畝）。工業(yè)用地規(guī)劃將中心區(qū)內(nèi)原有的污染工廠及有礙中心城市建設(shè)的工廠公司原則上逐步搬遷到中心區(qū)以外，在二環(huán)路以外安排工業(yè)區(qū)。重要有：下淀、金山橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、九里山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、萬(wàn)寨、朱莊輕化工業(yè)區(qū)、礦山路機(jī)械工業(yè)區(qū)、喬家湖機(jī)械工業(yè)區(qū)、七里溝輕工業(yè)區(qū)。規(guī)劃到2023年將占用耕地140公頃（2100畝），占用非耕地120公頃（1800畝），2023-2023年將占用耕地329公頃（4935畝），占用非耕地350公頃（5250畝）。道路廣場(chǎng)用地

隨著城市的發(fā)展，道路廣場(chǎng)將有較大的增長(zhǎng)，規(guī)劃到2023年道路廣場(chǎng)將占用耕地43公頃（645畝），占用非耕地79公頃（1185畝），2023-2023年將占用非地84公頃（1260畝），占用非耕地190公頃（2850畝）市政公用設(shè)施用地規(guī)劃到2023年市政公用設(shè)施將占用耕地11公頃（165畝），占用非耕地11公頃（165畝），2023-2023年將占用耕地25公頃（375畝），占用非耕地27公頃（405畝）。綠地綠地規(guī)劃以大環(huán)境綠化為主導(dǎo)，以一區(qū)三片一環(huán)二帶的城市生態(tài)防護(hù)網(wǎng)為骨架，以面廣量大的城市公園、街頭綠帶、居住綠地和專用綠地為基礎(chǔ)，通過(guò)點(diǎn)線面的綠地建設(shè)，構(gòu)成布局合理、層次有序的綠地系統(tǒng)。規(guī)劃新建的公園有：下淀、合群、兵馬俑、子房山、馬場(chǎng)湖、九里山、拔劍泉等，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)云龍風(fēng)景區(qū)。到2023年將占用耕地42公頃（630畝），占用非耕地28公頃（420畝），2023-2023年將占用耕地103公頃（1545畝），占用非耕68公頃（1020畝）。特殊用地規(guī)劃中根據(jù)城市發(fā)展的需要對(duì)特殊用地進(jìn)行必要的調(diào)整。一部分根據(jù)總體安排逐步搬出市區(qū)（如九里山機(jī)場(chǎng)和楊山坦克訓(xùn)練場(chǎng)），另一部分具有軍、地雙方服務(wù)的，且與城市密切關(guān)聯(lián)的用地，作為第三產(chǎn)業(yè)予以調(diào)整，因此特殊用地面積和比例均有所減少。（3）市區(qū)建設(shè)用地供地來(lái)源根據(jù)省、市下達(dá)的土地運(yùn)用總體規(guī)劃控制指標(biāo)，到2023年市區(qū)將提供1600公頃（2.4萬(wàn)畝）耕地用于建設(shè)發(fā)展。1996年市區(qū)約有2023公頃（3萬(wàn)畝）采煤塌陷國(guó)有土地，到2023年將復(fù)墾1533公頃（2.3萬(wàn)畝）左右用于城市。市區(qū)將開(kāi)發(fā)復(fù)墾未運(yùn)用土地433公頃（0.65萬(wàn)畝）進(jìn)行城市建設(shè)。提供200公頃（0.3萬(wàn)畝）園地用于城市建設(shè)。八、市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模與發(fā)展時(shí)序控制根據(jù)徐州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃及2023年遠(yuǎn)景目的綱要以及徐州市土地運(yùn)用總體規(guī)劃所擬定的城市和村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，以建設(shè)占用耕地控制指標(biāo)為依據(jù)，全面考慮市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)速度、歷年市區(qū)人口和市區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)張速度，市區(qū)發(fā)展所需投資、盤(pán)活存量土地、各類用地平衡等具體情況，對(duì)徐州市市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模及發(fā)展時(shí)序進(jìn)行適當(dāng)控制。規(guī)劃到2023年市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為130平方公里，其中城市建設(shè)用地94平方公里（14.1萬(wàn)畝）,農(nóng)村及其他建設(shè)用地36平方公里(5.4萬(wàn)畝),將占用耕地480公頃(0.72萬(wàn)畝),占用非耕地520公頃(0.78萬(wàn)畝)到2023年市區(qū)建設(shè)用地總規(guī)模155平方公里,其中城市建設(shè)用地125平方公里(18.75萬(wàn)畝),農(nóng)村及其他建設(shè)用地壓縮到30平方公里(4.5萬(wàn)畝),共計(jì)占用耕地1600公頃(2.4萬(wàn)畝),占用非耕地1900公頃(2.85萬(wàn)畝)。1996年市區(qū)城市建設(shè)用地為76.6平方公里(11.49萬(wàn)畝),農(nóng)村及其他建設(shè)用地43.5平方公里(6.5萬(wàn)畝),隨著城市的發(fā)展,建成區(qū)不斷擴(kuò)大,到2023年市區(qū)范圍內(nèi)將提供1600公頃(2.4萬(wàn)畝)耕地、1533公頃(2.3萬(wàn)畝)采煤塌陷國(guó)有土地、433公頃(0.65萬(wàn)畝)未運(yùn)用土地、200公頃（0.3萬(wàn)畝）園地用于城市建設(shè)發(fā)展。此外,市區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi),城市建設(shè)用地將不斷擴(kuò)大,而農(nóng)村及其他建設(shè)用地將縮小,現(xiàn)有農(nóng)村居民點(diǎn)及建成區(qū)以外的獨(dú)立工礦用地等4353公頃(6.53萬(wàn)畝),由于布局松散,村莊及獨(dú)立工磁盤(pán)占地偏大,空閑地較多,人均建設(shè)用地較大,通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃,村莊整理改造,人均建設(shè)用地壓縮到100m2,可盤(pán)活存量土地1353公頃(2.03萬(wàn)畝)用于城市建設(shè)。九、存量土地運(yùn)用規(guī)劃

我市目前處在城市化的快速發(fā)展時(shí)期，城市的發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)土地的巨大需求，由于受土地資源缺少的制約，農(nóng)業(yè)用地特別是耕地可提供建設(shè)用地的量已非常有限，另一方面，我市城鄉(xiāng)建設(shè)用地的運(yùn)用率和產(chǎn)出率還都很低，尚有許多閑置的土地和低效率運(yùn)用的土地，因而盤(pán)活現(xiàn)有的城市存量土地，優(yōu)化土地資源配置，提高城市土地運(yùn)用效率和效益，已成為城市可連續(xù)發(fā)展，促進(jìn)土地集約運(yùn)用，保證耕地動(dòng)態(tài)平衡的重要舉措。1、存量土地的概念和內(nèi)涵界定所謂存量土地，廣義上講是泛指城鄉(xiāng)建設(shè)已占有或使用的土地，狹義上講是指現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未運(yùn)用土地和運(yùn)用不充足、不合理、產(chǎn)出低的土地，即具有開(kāi)發(fā)運(yùn)用潛力的現(xiàn)有城鄉(xiāng)建設(shè)用地。所要盤(pán)活的存量土地重要是指狹義上講的存量土地。當(dāng)然土地運(yùn)用是否充足合理是一個(gè)相對(duì)概念，它既要受制于土地自身所具有的自然條件和自然特性，還必須與當(dāng)時(shí)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地運(yùn)用的方式與水平、土地使用的制度與政策、有關(guān)土地運(yùn)用的規(guī)劃限制等相適應(yīng)。因此在界定存量土地的內(nèi)涵時(shí)應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：土地運(yùn)用的強(qiáng)度或限度是否已經(jīng)達(dá)成了由當(dāng)時(shí)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件與城市規(guī)劃規(guī)定所共同擬定的合理的土地運(yùn)用限度或強(qiáng)度，即客積率、建筑密度等指標(biāo)是否合理。土地使用功能是否得以正常發(fā)揮，土地運(yùn)用的產(chǎn)出率如何，以單位土地面積產(chǎn)值、住宅閑置等指標(biāo)來(lái)衡量。土地運(yùn)用的功能是否匹配，即土地的現(xiàn)實(shí)用途與由土地的區(qū)位條件、環(huán)境規(guī)定、土地價(jià)值等所共同決定的規(guī)劃用途是否相符。2、存量土地運(yùn)用現(xiàn)狀（1）存量土地的類型中央97（11）號(hào)文獻(xiàn)下發(fā)后，我市對(duì)各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地進(jìn)行了全面清查，根據(jù)清查結(jié)果，結(jié)合我市城鄉(xiāng)地籍調(diào)查成果，以及今年進(jìn)行的市區(qū)未運(yùn)用土地調(diào)查情況，初步顯示我市市區(qū)存量土地重要有以下幾種類型：城鄉(xiāng)用地中征而未用、圈而未用、開(kāi)發(fā)區(qū)中的閑置土地；城市中大量存在的基礎(chǔ)設(shè)施缺少、危舊房屋多、建筑物層數(shù)低、環(huán)境質(zhì)量差的需要進(jìn)行舊城改造的地區(qū)；城市中存在的與土地的區(qū)位條件、賦租能力等不相符合的工業(yè)用地、特殊用地、行政辦公用地等。處在停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)、需要兼并重組的工廠占地；積壓的商品房，特別是商品住宅用地；普遍占地較多、產(chǎn)值較低的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用地；已報(bào)廢的鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)、采石場(chǎng)磚瓦窯廠等；布局散亂的農(nóng)村村莊占地。（2）存量土地的現(xiàn)狀特點(diǎn)及重要問(wèn)題存量土地中舊城區(qū)面積較大。雖然十年來(lái)我市舊城已經(jīng)改造了10余平方公里，仍有較大舊城區(qū)需要改造，但舊城區(qū)人口密度大，建筑密度高，拆遷量大，需要配套的市政公用設(shè)施及公共設(shè)施多，舊城風(fēng)貌景點(diǎn)等規(guī)劃控制規(guī)定嚴(yán)，改造投入費(fèi)用高。城市用地結(jié)構(gòu)及布局不合理，土地資源。沒(méi)有優(yōu)化配置，土地運(yùn)用效益低下。城區(qū)中區(qū)位條件較好的地段中商貿(mào)、金融等服務(wù)占地比例小，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、特殊用地等低產(chǎn)出用地比例大，面積多。行政劃撥土地的數(shù)量大，土地運(yùn)用率不高。行政劃撥的土地供應(yīng)方式未顯化地價(jià)，缺少合理節(jié)約使用土地的利益制約，使得土地實(shí)際使用超過(guò)需要量?，F(xiàn)有許多黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在市中心區(qū)，面積較大又分散，運(yùn)用很不充足，且占用了優(yōu)越的用地位置，需要調(diào)整。為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)大部分臨街單位和居民都實(shí)行破墻開(kāi)店，或自營(yíng)出租，全市缺少統(tǒng)一規(guī)范和有效的用途管制，商業(yè)門(mén)面遍地開(kāi)花，商業(yè)用地處在無(wú)序狀態(tài)，形成不了規(guī)模和市場(chǎng)，不利于土地的集約運(yùn)用，也影響了城市市容、環(huán)境衛(wèi)生和交通，給土地管理、舊城改造、城市管理等導(dǎo)致很大困難。缺少對(duì)城市現(xiàn)有存量土地的具體調(diào)查和運(yùn)用狀況的科學(xué)分析，沒(méi)有城市土地運(yùn)用規(guī)劃和年度計(jì)劃，城市規(guī)劃又重視總體規(guī)劃輕視具體規(guī)劃，缺少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)存量土地需求量的預(yù)測(cè)，對(duì)存量土地的供應(yīng)沒(méi)有從宏觀上加以引導(dǎo)和控制，導(dǎo)致存量土地的開(kāi)發(fā)運(yùn)用缺少科學(xué)依據(jù)。存量土地的產(chǎn)權(quán)界定不清，土地資產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有量化，土地市場(chǎng)的收費(fèi)、動(dòng)作程序不夠規(guī)范、職責(zé)不明確，導(dǎo)致盤(pán)活存量土地缺少基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)機(jī)制。3、存量土地運(yùn)用規(guī)劃的指導(dǎo)思想和原則（1）指導(dǎo)思想控制總量，盤(pán)活存量，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)與布局，堅(jiān)持政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，搞活二級(jí)市場(chǎng)，努力實(shí)現(xiàn)土地運(yùn)用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，保證國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，合理運(yùn)用、充足發(fā)揮土地資產(chǎn)的最大效益，促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，切實(shí)有效地保護(hù)耕地。（2）原則存量土地必須在土地運(yùn)用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，按規(guī)劃規(guī)定擬定的土地用途和土地運(yùn)用強(qiáng)度進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)用。在存量土地的盤(pán)活過(guò)程中保證國(guó)有土地資產(chǎn)不流失，堅(jiān)持有償使用、依法轉(zhuǎn)讓、土地登記等制度，堅(jiān)持政策引導(dǎo)和市場(chǎng)調(diào)控。盤(pán)活存量土地是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)工程，要有計(jì)劃、有組織、有環(huán)節(jié)地實(shí)行，循序漸進(jìn)，逐步完善。4、存量土地運(yùn)用規(guī)劃根據(jù)土地運(yùn)用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，根據(jù)城市存量土地的表現(xiàn)形式、現(xiàn)狀特點(diǎn)及重要問(wèn)題，存量土地運(yùn)用規(guī)劃如下：第一，城市存量土地結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和市區(qū)工業(yè)疏散的方向，調(diào)整運(yùn)用，優(yōu)化配置，充足運(yùn)用城市土地的級(jí)差效益盤(pán)活存量土地，騰出黃金地帶發(fā)展以商貿(mào)、金融、信息、文化等為主的第三產(chǎn)業(yè)，形成集中連片的第三產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，對(duì)有礙第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的、與其土地區(qū)位條件和賦租能力等不相符的工業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、行政辦公、居住及特殊用地等進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中重要對(duì)停產(chǎn)半停產(chǎn)、污染嚴(yán)重的公司實(shí)行搬遷，保存城市型工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；對(duì)在市中心的面積大而分散的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用地調(diào)整出集中建設(shè)。第二，實(shí)行舊城改造，開(kāi)發(fā)城市休閑綠地，配套市政公用設(shè)施，增長(zhǎng)公共設(shè)施，按城市功能分區(qū)，舊城區(qū)部分公司通過(guò)置換向開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)集中轉(zhuǎn)移，哺育商業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)，使人均居住面積、商業(yè)、綠地、交通用地等達(dá)成較合理的比例結(jié)構(gòu)。第三，大型工業(yè)公司向開(kāi)發(fā)區(qū)集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司向工業(yè)社區(qū)集中，同時(shí)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)區(qū)的用地管理，嚴(yán)格審批新建設(shè)工程；充足運(yùn)用征而不用、圈而未用及其他閑置土地，走內(nèi)涵挖潛的發(fā)展道路，提高土地運(yùn)用率。第四，逐漸改造市區(qū)的危舊房屋及部分簡(jiǎn)易樓房，增長(zhǎng)中高層住宅，提高容積率。積壓商品房由政府、銀行、開(kāi)發(fā)公司等協(xié)同解決，盡快投入使用。第五，實(shí)行中心村戰(zhàn)略，積極改造布局散亂的農(nóng)村村莊，統(tǒng)一規(guī)劃，建造多層住宅，控制別墅住宅。5、盤(pán)活存量土地的途徑及政策措施盤(pán)活存量土地就是要通過(guò)明晰土地產(chǎn)權(quán)，量化土地資產(chǎn)價(jià)值，促使存量土地資產(chǎn)以不同的價(jià)格進(jìn)入相應(yīng)市場(chǎng)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)土地的產(chǎn)權(quán)流動(dòng)與重組，達(dá)成生產(chǎn)要素與土地資源的優(yōu)化配置。（1）制定存量土地運(yùn)用年度計(jì)劃。在確切查清存量土地的位置、數(shù)量、運(yùn)用結(jié)構(gòu)的前提下，預(yù)測(cè)存量土地的供求狀況，制訂年度計(jì)劃。（2）通過(guò)控制增量來(lái)盤(pán)活存量，通過(guò)合理高效地注入增量來(lái)啟動(dòng)存量?？刂圃隽磕苁宫F(xiàn)有存量土地升值，調(diào)動(dòng)運(yùn)用現(xiàn)有存量土地的積極性，使存量土地得以盤(pán)活。（3）盤(pán)活存量土地以行政手段去引導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，即政府通過(guò)規(guī)劃和年度計(jì)劃進(jìn)行控制和引導(dǎo)，同時(shí)運(yùn)用地價(jià)杠桿，發(fā)揮市場(chǎng)作用，形成盤(pán)活存量土地的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制。（4）哺育一個(gè)規(guī)范的土地市場(chǎng)，建立一個(gè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)營(yíng)的土地合理流轉(zhuǎn)、配置的有效機(jī)制，即要產(chǎn)權(quán)明晰、資產(chǎn)量化、用途定位、交易入