重慶區(qū)域建安成本調(diào)研分析報(bào)告

重慶區(qū)域建安成本管理研究匯報(bào)依據(jù)定時(shí)搜集重慶區(qū)域地產(chǎn)建安成本方面相關(guān)資料進(jìn)行了和本企業(yè)部分相關(guān)資料進(jìn)行對(duì)比分析，并對(duì)本企業(yè)重慶區(qū)域成本進(jìn)行仔細(xì)研究，現(xiàn)就關(guān)鍵從以下幾點(diǎn)進(jìn)行表述：一、從工程發(fā)包模式看，現(xiàn)在和本企業(yè)品牌相近企業(yè)大部分工程全部是采取不完全工程量清單（如龍湖、萬科、奧園、中海等），只有少數(shù)企業(yè)現(xiàn)在還在實(shí)施定額模式，據(jù)我了解到只有隆鑫、融匯半島等還有部分小企業(yè)是實(shí)施定額模式。就兩種模式本質(zhì)上從影響工程造價(jià)差異性不是很大，不過若用不完全清單計(jì)價(jià)模式在對(duì)于我們企業(yè)管理模式來說是很有必需，對(duì)企業(yè)成本和企業(yè)招標(biāo)順利進(jìn)行起著很關(guān)鍵作用。定額模式只是我們?nèi)咳藢?duì)條件掌握得比較熟悉，長久以來用起比較輕易處理，但定額引發(fā)爭議問題比較多，結(jié)算辦理時(shí)間較長；尤其是針對(duì)示范區(qū)全部投標(biāo)單位以定額模式承建條件要求全部比較高，造成對(duì)單位確定時(shí)間把控難度大；方法費(fèi)這塊也完全達(dá)不到市場競爭目標(biāo)，造成部分工程使用定額造價(jià)比使用不完全清單造價(jià)高；在現(xiàn)在企業(yè)管理模式以定額模式是存在很大弊病，關(guān)鍵從以下內(nèi)容分析采取兩種不一樣方法優(yōu)劣勢：首先：不管是本企業(yè)開盤區(qū)或示范區(qū)和搶工區(qū)在沒有足夠時(shí)間做總價(jià)包干工程，只要項(xiàng)目標(biāo)定位已確定，而且企業(yè)已向全方面復(fù)制化項(xiàng)目標(biāo)方向發(fā)展，那么就能夠依據(jù)已定位項(xiàng)目，企業(yè)在復(fù)制前項(xiàng)目標(biāo)結(jié)構(gòu)做法和配置標(biāo)準(zhǔn)，和類似工程預(yù)（結(jié)）算工程量編制工程量清單，在招標(biāo)時(shí)發(fā)出暫定工程量清單，最終按協(xié)議約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)結(jié)算工程量，由投標(biāo)單位自主進(jìn)行報(bào)各編制項(xiàng)目標(biāo)綜合單價(jià)，除階段性材料按招標(biāo)文件約定調(diào)整外，不管任何原因均不調(diào)整綜合單價(jià)；按這種方法實(shí)施，投標(biāo)單位就依據(jù)市場情況自主報(bào)出合理價(jià)格（尤其是方法費(fèi)得到有效競爭），這么節(jié)省了企業(yè)委托編制標(biāo)底費(fèi)用，而且也規(guī)避了時(shí)間短包干價(jià)計(jì)算不正確造成風(fēng)險(xiǎn)，投標(biāo)單位也節(jié)省了算量費(fèi)用，提升了投標(biāo)單位對(duì)工程投標(biāo)主動(dòng)性，從而提升了確定單位速度，也規(guī)避了在結(jié)算時(shí)對(duì)價(jià)格爭議；而全部地產(chǎn)企業(yè)能夠依據(jù)企業(yè)發(fā)包條件編制各清單項(xiàng)目標(biāo)綜合單價(jià)限額，在評(píng)標(biāo)時(shí)對(duì)影響工程造價(jià)較大項(xiàng)目和標(biāo)底限額價(jià)進(jìn)行比較，最終確定最合理價(jià)格為中標(biāo)單位；況且也對(duì)項(xiàng)目標(biāo)投資成本也有一個(gè)充足了解。其次：針對(duì)圖紙完全出來且滿足制度要求招標(biāo)時(shí)間，能夠依據(jù)圖紙計(jì)算工程量，并依據(jù)企業(yè)結(jié)構(gòu)做法配置標(biāo)準(zhǔn)編制完整工程量清單提供給全部投標(biāo)單位（此量為參考工程量，要求投標(biāo)單位對(duì)工程量進(jìn)行復(fù)核，若工程量有偏差，由投標(biāo)單位綜合考慮后計(jì)入綜合單價(jià)中，對(duì)工程量不許可更改），由投標(biāo)單位自主報(bào)工程總價(jià)和綜合單價(jià)，方法費(fèi)由投標(biāo)單位進(jìn)行充足市場競爭。這么規(guī)避了我們以前用定額模式投標(biāo)單位說我們建筑面積包干費(fèi)用項(xiàng)目較多，發(fā)包條件低等原因不參與本企業(yè)投標(biāo)問題，達(dá)成更有效控制成本；還規(guī)避原來定額模式量不正確造成階段性材料調(diào)差不好約定，對(duì)工程變更和階段性材料也得到更有效控制；且以這種方法也縮短結(jié)算時(shí)間和結(jié)算過程中爭議；當(dāng)然針對(duì)這種情況用定額模式總價(jià)包干也可行，只是結(jié)算辦理速度慢和爭議問題較多和對(duì)階段性材料調(diào)差時(shí)量約定不好把控；現(xiàn)在依據(jù)企業(yè)一貫強(qiáng)調(diào)總價(jià)包干率要達(dá)成90%，對(duì)于有工程根本達(dá)不到編制正確包干價(jià)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)們還是強(qiáng)制要求做總價(jià)包干，實(shí)際這么對(duì)企業(yè)成本沒有達(dá)成很好控制，作為企業(yè)管理體制，全部工程圖紙出得比較沖忙，圖紙問題較多，在很短時(shí)間內(nèi)要計(jì)算完發(fā)包工程，完全把圖紙照?qǐng)D算完就很不錯(cuò)，對(duì)圖紙上問題就沒有仔細(xì)研究，全部投標(biāo)單位或事務(wù)所根據(jù)自己想法去計(jì)算，甚至有投標(biāo)單位看到時(shí)間這么短，需要找大家進(jìn)行計(jì)算認(rèn)為成本很不劃算，就找一個(gè)人計(jì)算一棟樓，然后按此以單方進(jìn)行估算包干總價(jià)，最終開標(biāo)時(shí)只要有在有效標(biāo)范圍，就感覺很欣慰，但一查報(bào)價(jià)問題很多，這個(gè)時(shí)候就對(duì)包干價(jià)正確性就無法評(píng)定了；針對(duì)這種情況若采取清單模式，只要報(bào)單價(jià)固定了，把工程量計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定了，就不會(huì)象上面那樣擔(dān)心包干價(jià)正確性，對(duì)企業(yè)各方面成本也得到有效控制；當(dāng)然使用不完全清單模式關(guān)鍵看自己企業(yè)管理實(shí)力，若有本身編制企業(yè)定額和相對(duì)技術(shù)成熟管理人員（即對(duì)企業(yè)發(fā)包條件調(diào)研正確、工程技術(shù)人員和造價(jià)人員達(dá)成獨(dú)立編制企業(yè)定額技術(shù)水平，尤其是工程技術(shù)人員對(duì)工程項(xiàng)目標(biāo)特征描述和施工工藝描述是達(dá)成完整和正確），從重慶金科地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)在情況，有標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)做法，發(fā)包條件掌握得比較成熟，實(shí)施不完全清單計(jì)價(jià)模式應(yīng)該是可行；二、從工程材料供給方法看：我了解部分大企業(yè)，為了控制成本，很多企業(yè)對(duì)工程使用幾大主材（鋼材、商品砼、水泥）基礎(chǔ)均為甲供，重慶企業(yè)基礎(chǔ)上均為核價(jià)，現(xiàn)以十年城高層一個(gè)單位工程（C3號(hào)樓）進(jìn)行比較：以四月份進(jìn)行比較：了解到隆鑫鋼材甲供均價(jià)4863.59元/噸、砼C30為275元/立方米，水泥325290元/噸；本企業(yè)核價(jià)鋼材為4900元/噸、砼C30為280~285元/立方米，水泥為320元/噸，經(jīng)過測算，若為甲供每平方米節(jié)省造價(jià)約25元左右，針對(duì)此工程影響造價(jià)約2個(gè)百分點(diǎn)左右；對(duì)于是否對(duì)該部分材料是否采取甲供，當(dāng)然采取甲供對(duì)企業(yè)成本肯定是節(jié)省、但對(duì)采取此方法，存在以下多個(gè)問題：對(duì)企業(yè)資金壓力比較大、設(shè)置甲供材庫房、一個(gè)庫管人員、增加現(xiàn)場工程管理人員工作量及加大企業(yè)本身質(zhì)量控制工作量，假如企業(yè)資金比較雄厚，現(xiàn)場管理人員編制合理，應(yīng)該還是可行；但就企業(yè)現(xiàn)人員編制確實(shí)比較飽和，是否可行還應(yīng)認(rèn)真探索；本著對(duì)企業(yè)體制熟悉了解，甲供材料企業(yè)一直管理不是太好而且沒有專門庫房、人員編制太少，提議不采取甲供，但應(yīng)對(duì)影響工程造價(jià)比較大幾大主材和用量比較大、造價(jià)較高材料設(shè)備提議按集團(tuán)型材或電梯做戰(zhàn)略招標(biāo)形式對(duì)相關(guān)大廠家簽署框架戰(zhàn)略協(xié)議，也能達(dá)成節(jié)省成本目標(biāo)；工程材料是工程關(guān)鍵組成部分，不過為了愈加好有效控制成本，對(duì)我們使用較多且影響造價(jià)較大材料盡可能采取戰(zhàn)略招標(biāo)形式確定價(jià)格；十二個(gè)月施工面積幾十萬平方米，所用材料基礎(chǔ)上全部全部是核價(jià)，造成我們材料價(jià)格比較偏高，造成成本有較大提升。提議針對(duì)我們用得比較多材料（不管是甲供還是核價(jià)）且影響造價(jià)比較大，盡可能多做材料戰(zhàn)略招標(biāo)（比如：保溫、外墻漆、屋面瓦、外墻面磚或文化石、防水、配電箱、鋼材、商品砼、電線、電纜、管材、防火防盜門、門窗玻璃、五金件和裝飾工程部分廚衛(wèi)潔具、園林工程苗木貯備或關(guān)鍵苗木作戰(zhàn)略招標(biāo)等），也能達(dá)成有效控制成本；三、從工程建造標(biāo)準(zhǔn)看：本企業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)還比較規(guī)范，但從重慶企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)結(jié)構(gòu)做法進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)覺存在較大差異性，在做法上標(biāo)準(zhǔn)很多不統(tǒng)一，就以廚房和衛(wèi)生間做法為例：防水所用規(guī)格型號(hào)就不一致，太陽海岸地面防水是1.2厚“JS-Ⅰ型，陽光小鎮(zhèn)1.2mm厚JSII型，觀瀾項(xiàng)目JSII型防水層還沒有明確厚度，地面保護(hù)層做法也不統(tǒng)一：太陽海岸10厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層（僅作地面“JS-Ⅰ型防水涂料”施工部分）、陽光小鎮(zhèn)項(xiàng)目10mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層（地面防水涂膜范圍部分作保護(hù)層，墻體上翻防水涂膜范圍部分不作保護(hù)層），觀瀾項(xiàng)目寫得很不清楚：20mm厚1：2.5水泥砂漿找平層，這對(duì)工程造價(jià)影響是比較大；就此部分造價(jià)差異按建筑面積1個(gè)平方米約1元左右。還有本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)做法常常和本工程實(shí)際圖紙存在不一致，對(duì)結(jié)構(gòu)做法描述模糊或找不到對(duì)應(yīng)部位，相關(guān)部門人員和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此結(jié)構(gòu)做法，造成包干價(jià)計(jì)算正確性極難把控；總而言之從現(xiàn)在工程招投標(biāo)情況看，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)做法表述不清或模糊造成招標(biāo)失敗工程比較多。所以提議集團(tuán)相關(guān)對(duì)口部門和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)高度重視企業(yè)各個(gè)區(qū)域所報(bào)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)做法并認(rèn)真結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)結(jié)構(gòu)做法梳理和討論并進(jìn)行嚴(yán)格審核，形成一個(gè)完全正確且適合企業(yè)要求做法標(biāo)準(zhǔn)；從建筑其它品牌檔次配置上和企業(yè)品牌相當(dāng)企業(yè)基礎(chǔ)上相近；四、從工程前期產(chǎn)品定位和方案設(shè)計(jì)控制方面：本企業(yè)前期產(chǎn)品定位和方案確實(shí)定時(shí)間較短，資料準(zhǔn)備很不充足，甚至有工程地勘全部沒有做，全部在做方案設(shè)計(jì)，以后因地勘資料和施工圖設(shè)計(jì)要求不符，而對(duì)施工圖設(shè)計(jì)不停調(diào)整，造成工程成本增加和工期延長；沒有一個(gè)完整且標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)步驟，很多只是形式上，浪費(fèi)時(shí)間較多且達(dá)不到理想效果；每個(gè)階段在上會(huì)時(shí)沒有一個(gè)完整思緒，常常有時(shí)在方案評(píng)審階段還在討論產(chǎn)品定位方面調(diào)整，工作效率比較低；所以針對(duì)這類工作在前期還是應(yīng)按工程開發(fā)正常進(jìn)程進(jìn)行辦理，每一個(gè)階段應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)研究分析充足論證后方可進(jìn)行，各個(gè)方案討論全部要確保效果好，成本低為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，不能違反工程正常開發(fā)規(guī)律，不然是達(dá)成真正控制成本目標(biāo)，反而還浪費(fèi)更多成本；設(shè)計(jì)限額控制現(xiàn)在沒有相關(guān)部門對(duì)其進(jìn)行完全核實(shí)，只是對(duì)招標(biāo)工程部分指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，所以為了真正達(dá)成成本控制和對(duì)后期設(shè)計(jì)含有指導(dǎo)意義，請(qǐng)?jiān)诠こ探Y(jié)算完成后由地產(chǎn)成本部對(duì)此部分指標(biāo)進(jìn)行核實(shí)；五、工程施工完成后點(diǎn)評(píng)方面：針對(duì)現(xiàn)在部分工程施工完成點(diǎn)評(píng)工作，若確實(shí)因施工單位原因造成部分工程質(zhì)量做得不好，未按施工圖要求施工進(jìn)行點(diǎn)評(píng)需要整改外，不要因?yàn)椴糠诸I(lǐng)導(dǎo)喜好而進(jìn)行整改，多年因?yàn)檫@方面原因造成成本增加不少。所以提議針對(duì)園林示范區(qū)、樣板房、銷售大廳等需樣板點(diǎn)評(píng)工程，請(qǐng)?jiān)谑┕で皩?duì)方案不停討論和仔細(xì)讀圖、完全了解設(shè)計(jì)意圖后并對(duì)施工單位進(jìn)行根本技術(shù)和管理交底后方可進(jìn)行施工，而不是施工后整改。六、從企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在目標(biāo)成本管理體系不很健全，沒有一個(gè)固定業(yè)務(wù)步驟，均以聯(lián)絡(luò)函在實(shí)施審簽，原來聯(lián)絡(luò)函上審文件根本是不能保留痕跡，具體是誰修改無法表現(xiàn)。到現(xiàn)在為止每個(gè)項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)成本具體實(shí)施哪一個(gè)版本，有地產(chǎn)企業(yè)自己全部不明確，更不用說進(jìn)行怎么控制；所以要做到有效控制成本，讓控制和編制目標(biāo)成本做到有序開展，必需要求業(yè)務(wù)部門以最短時(shí)間梳理目標(biāo)成本編制及審核業(yè)務(wù)審批步驟；且目標(biāo)成本模板組成不規(guī)范，比較粗，很多費(fèi)用未在明細(xì)中列出（尤其是甲供材料費(fèi)和檢測費(fèi)等），很多工程在招標(biāo)時(shí)根本無法分出來，感覺每次招標(biāo)未超目標(biāo)成本，但在工程項(xiàng)目結(jié)算時(shí)候就發(fā)覺超目標(biāo)成本較多，所以提議梳理一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模板，達(dá)成含有操作性和可控性，盡可能將目標(biāo)成本中建安部分明細(xì)盡可能列全，不要未列全就以一個(gè)估算金額進(jìn)行填寫。七、從工程現(xiàn)場管理方面，其實(shí)本企業(yè)管理制度是比較健全，但地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員在實(shí)施過程中存在比較大問題，比如針對(duì)全部工程變更實(shí)施前要會(huì)簽且開會(huì)議進(jìn)行評(píng)定，其實(shí)那會(huì)議完全是走形式，根本沒有達(dá)成效果，提議對(duì)金額大變更（具體應(yīng)以地產(chǎn)企業(yè)權(quán)責(zé)進(jìn)行調(diào)整）方可開會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行評(píng)定，不要一天只做部分形式化東西，既浪費(fèi)時(shí)間又達(dá)不到效果；對(duì)于變更實(shí)施完成后對(duì)變更單核查，假如按本企業(yè)要求制度嚴(yán)格實(shí)施話，確實(shí)對(duì)成本管理控制很好，但我們地產(chǎn)企業(yè)常常很多全部是核查滯后，很多工程完工了全部還沒有進(jìn)行核查，然后就直接進(jìn)行補(bǔ)簽字；收方簽證名義上要求三人參與，實(shí)際上有些收方單并沒有按這要求實(shí)施，部分收方資料全部經(jīng)不起推敲。工程進(jìn)度款審核很多全部沒有嚴(yán)格按協(xié)議約定付款措施實(shí)施，制度寫得很清楚怎樣認(rèn)真審，但實(shí)際上全部就是為了完成任務(wù)，有工程款還出現(xiàn)超付現(xiàn)象，甚至有出現(xiàn)反復(fù)支付情況，總而言之我們企業(yè)成本管理制度確實(shí)寫得比很好，關(guān)鍵是實(shí)施力確實(shí)有待提升，期望相關(guān)職能部們加大檢驗(yàn)和監(jiān)督力度；八、針對(duì)企業(yè)基礎(chǔ)工作內(nèi)部管理方面：制度編制比較全方面，但實(shí)施力也一樣比較低。比如我們招標(biāo)文件及協(xié)議資料審核，地產(chǎn)企業(yè)部分領(lǐng)導(dǎo)歷來全部不認(rèn)真審核，到了集團(tuán)全部發(fā)覺一大堆問題，這么既耽擱了工程進(jìn)度時(shí)間且效率也比較低下，常常還簽部分補(bǔ)充協(xié)議，這給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)浪費(fèi)時(shí)間成本，提議對(duì)審核過程中發(fā)覺重大條款出現(xiàn)錯(cuò)誤（具體以網(wǎng)上指示內(nèi)容為準(zhǔn)）直接對(duì)審核相關(guān)人員進(jìn)行通報(bào)批評(píng)或進(jìn)行扣款處理，不然