SOHO案例分析課件

SOHO相關(guān)案例分析SOHO公寓SOHO公寓寫字樓寫字樓北京SOHO現(xiàn)代城根本概況開發(fā)背景：1997年，SOHO中國(guó)預(yù)見(jiàn)到中小公司的迅速崛起以及他們對(duì)居住和工作空間混合的需求越來(lái)越大，便首次向市場(chǎng)推出“小型辦公，居家辦公〞〔SOHO〕這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。市場(chǎng)效果：從1998年4月3日起，到1999年11月30日歷經(jīng)近20個(gè)月的時(shí)間，銷售工作已經(jīng)全部完成，成交額18億元人民幣工程總銷售額40億元。1999年，現(xiàn)代城成了京東名盤，銷售速度一日千里，曾出現(xiàn)過(guò)夜間排隊(duì)領(lǐng)號(hào)購(gòu)置的熱烈場(chǎng)面，創(chuàng)下了北京市銷售樓盤的最高記錄。并且連續(xù)兩年〔1999，2000〕獲得北京市房地產(chǎn)單體工程的銷售冠軍。

北京SOHO現(xiàn)代城北京SOHO現(xiàn)代城建筑效果：公建化建筑設(shè)置廚房功能，設(shè)置煙道，煙道設(shè)置在衛(wèi)生間的功能區(qū)，使得廚房可進(jìn)行功能改造利用；全為4.2米×4.2米的方格空間，可靈組合分割；戶型面積90-190平米的區(qū)間，局部設(shè)置復(fù)式結(jié)構(gòu)；復(fù)式戶型作為辦公，樓上樓下均很好的利用，作為居住，動(dòng)區(qū)與靜區(qū)功能清晰。大堂復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式小復(fù)式小復(fù)式煙道煙道產(chǎn)品設(shè)計(jì)作為辦公用途(A座首層、三層)作為住宅用途布局(D座二層、四層)產(chǎn)品設(shè)計(jì)大堂一房二廳，134㎡；三房二廳，191㎡戶型方正，可自由分割作不同用途，居住辦公皆宜；廚房辦公空間進(jìn)行設(shè)置，但可進(jìn)行改造，不設(shè)置煙道產(chǎn)品設(shè)計(jì)煙道廚房灶臺(tái)SOHO·尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約17萬(wàn)平方米。商貿(mào)用地，用地年限50年：寫字樓建筑面積為6.1萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積5.6萬(wàn)平方米。其中地上11萬(wàn)平方米，地下6萬(wàn)平方米。

北京SOHO尚都：商貿(mào)用地，物業(yè)功能轉(zhuǎn)換的代表根本概況SOHO·尚都功能分區(qū)南塔-SOHO辦公西區(qū)裙房-商業(yè)北區(qū)裙房-商業(yè)南區(qū)裙房-商業(yè)北塔-辦公西塔-商業(yè)整個(gè)工程按地域劃分為西區(qū)、北區(qū)和南區(qū)。西區(qū)一棟8層商業(yè)樓，北區(qū)一棟24層辦公樓，南區(qū)一棟29層公寓；同時(shí)還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。工程設(shè)計(jì)風(fēng)格和設(shè)計(jì)理念參考澳大利亞聯(lián)邦廣場(chǎng)

產(chǎn)品規(guī)劃單層面積約1860平米，由2個(gè)核心筒組成，每局部約930平米；每個(gè)核心筒單元3部電梯；戶型面積115-195平米；SOHO·尚都平面戶型設(shè)計(jì)SOHO·尚都平米戶型設(shè)計(jì)全框架結(jié)構(gòu)，戶型可任意分割；按照居家戶型功能設(shè)計(jì)，但衛(wèi)生間和廚房位置分布在戶型邊緣，便于作為辦公利用；公建化設(shè)置，小型陽(yáng)臺(tái)也含在整體幕墻內(nèi)，不影響建筑的整體外觀。SOHO尚都純辦公裙樓標(biāo)準(zhǔn)層平面精裝修分戶式空調(diào)，方便出租，使用靈活。150個(gè)辦公3.5米層高。90個(gè)SOHO辦公3.1米層高，70年產(chǎn)權(quán)。面積在252平米-500平米

北塔南塔LOFT（五層，層高5.7米）93LOFT（二十層，層高5.7米）5

復(fù)式(二十八、二十九層，層高3.5米）

2復(fù)式(二十四、二十五層，層高3.95米）

3南塔標(biāo)準(zhǔn)平面地下一層至地上四層商鋪，單個(gè)商鋪面積110-400平米黃色餐飲區(qū)面積300-400平米2個(gè)大的采光中庭.6個(gè)下沉花園，可以做餐飲。采光中庭下沉花園空中商業(yè)走廊SOHO尚都商鋪裙樓SOHO尚都商鋪裙樓產(chǎn)品特點(diǎn)425個(gè)商鋪。23部自動(dòng)扶梯和13部電梯貫穿上下5層商場(chǎng)。2個(gè)大的采光中庭可舉辦推廣活動(dòng)，聚人氣。6個(gè)下沉花園，可以做餐飲。4500平方米屋頂花園。480米沿街商鋪，150米朝南花園店面。每個(gè)商鋪面積小，總價(jià)低，容易出租。面積（套內(nèi)）戶數(shù)<50m22050-100m2105100-200m2236>200m249>300m214北京建外SOHO概況：地址：朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)中路39號(hào)，緊鄰建外大街和東三環(huán)、位于CBD金十字的西南角占地面積：12.28萬(wàn)平方米建筑面積：70萬(wàn)平方米〔包括地下停車場(chǎng)〕物業(yè)類型：18棟公寓樓，2棟SOHO寫字樓，4棟SOHO別墅，300個(gè)臨街小鋪，20個(gè)空中花園，16條步行小街建筑風(fēng)格：純白外立面，北歐風(fēng)情，通體透明，簡(jiǎn)約時(shí)尚SOHO公寓樓1-3層為臨街商鋪，4層以上為SOHO公寓單元。戶型面積120-165㎡；每戶設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間每戶設(shè)置廚房，但廚房為開放式，沿墻體布置煙道；辦公、居住空間可靈活分割。單層面積793平米2部電梯設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米戶型設(shè)計(jì)1、3、4號(hào)樓戶型戶型面積97-160㎡；戶型由4×4米的方格空間組合。少量4.2米的方格空間。進(jìn)深12米，開間隨房間分割的單元格而定。單層面積761平米；每層2部電梯；2、5號(hào)樓戶型戶型設(shè)計(jì)236-288平米大戶型；12米進(jìn)深，開間隨戶型大小分割的單元格數(shù)量而定。單層面積761平米；兩部電梯7、8號(hào)樓戶型戶型設(shè)計(jì)1、CBD內(nèi)混合的開發(fā)理念：功能混合，可以辦公可以居住，房子可以是無(wú)數(shù)種生活的可能性；2、辦公空間布局開闊，分割適合，以滿足不同的需求。3、在公寓的空間打造商務(wù)的配套：全北京第一個(gè)擁有寬帶無(wú)線上網(wǎng)的社區(qū)、數(shù)字化社區(qū)環(huán)境、電視頻道的新增。4、“混合就是活力〞的建筑理念：建外SOHO的精神是無(wú)中心，多層次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。以小的環(huán)境打造大的空間感。北京建外SOHO借鑒點(diǎn)：

創(chuàng)造公寓領(lǐng)域的新市場(chǎng)——SOHO借鑒點(diǎn)關(guān)于SOHO產(chǎn)品的介紹：解決居住空間和工作空間混合需求的公寓物業(yè)一、SOHO的定義——小型辦公，居家辦公。二、SOHO的性質(zhì)——公寓的細(xì)分物業(yè)，物業(yè)類型屬于公寓〔居住商務(wù)化提升價(jià)值，也有少量商務(wù)用地建設(shè)的SOHO物業(yè)〕三、SOHO的作用——解決居住空間和工作空間混合的需求四、SOHO的特點(diǎn)——空間富有彈性，房間多功能化五、SOHO的戶型：1、北京·建外SOHO：

簡(jiǎn)述：?jiǎn)翁酌娣e85-288平方米，主力面積97-159平方米。其中85平方米為復(fù)式房型。為了照顧到辦公的需要，廚房被犧牲，僅配備了電磁爐；衛(wèi)生間面積被設(shè)計(jì)得非常緊湊；除了壁櫥，衣帽間和儲(chǔ)藏室等公寓構(gòu)成根本元素均被舍棄。臥室和工作室被簡(jiǎn)易分隔，可方便地分割組合。

評(píng)價(jià)：點(diǎn)式布局，戶型方正，朝向、采光和通風(fēng)不佳，追求使用面積最大化，居住舒適性被舍棄。大房型比例占多數(shù)，并出現(xiàn)了200平方米以上的房型，總價(jià)較高。2、上?！?chuàng)智天地·創(chuàng)智SOHO

簡(jiǎn)述：?jiǎn)翁酌娣e70-180平方米，大面積房型均為復(fù)式，局部復(fù)式房型的辦公區(qū)域?yàn)槎犹艨?。房型設(shè)計(jì)上兼顧辦公與居住兩方面的需求，設(shè)置了面積比常規(guī)略小一些的廚房和衛(wèi)生間。以走道或樓梯來(lái)自然分隔辦公和居住空間，動(dòng)靜結(jié)合，功能區(qū)清楚確。局部空間可自由分割組合利用。

評(píng)價(jià)：板式布局，戶型方正，朝向、采光和通風(fēng)較佳，辦公和居住兩種功能并重。房型接近普通公寓，面積控制較好。關(guān)于SOHO產(chǎn)品：SOHO是針對(duì)SOHO族推出的公寓物業(yè)。紐約SOHO關(guān)于SOHO族：經(jīng)濟(jì)開展與現(xiàn)代效勞業(yè)開展的自然產(chǎn)物關(guān)于SOHO族：國(guó)際上這一群落的人數(shù)呈現(xiàn)出增加的趨勢(shì)SOHO(SmallOfficeHomeOffice)意思為小型家庭辦公.起源于美國(guó)80年代中后期，然后迅速風(fēng)行全球經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)。1998年,美國(guó)“在家辦公SOHO一族〞為840萬(wàn)，但市場(chǎng)分析家普遍認(rèn)可的數(shù)字是2100萬(wàn)-3000萬(wàn)，占美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的40%左右。目前在美國(guó)已有1／5的工作人員是SOHO族，且以每年5％的速度增長(zhǎng)著。日本、韓國(guó)和香港也在鼓勵(lì)個(gè)人創(chuàng)辦SOHO型公司。在中國(guó)，國(guó)內(nèi)特別是大中城市已擁有相當(dāng)一局部中青年追“新〞族們參加SOHO的世界?，F(xiàn)在有40％的美國(guó)勞動(dòng)力是受雇于自己。他們大多具備如下特點(diǎn)：有經(jīng)營(yíng)頭腦，趨利性、良好的組織性、有文化、有雄心壯志、有事業(yè)心，多面手。據(jù)估計(jì)，目前中國(guó)SOHO族超過(guò)500萬(wàn)，上海的在家辦公SOHO一族有70萬(wàn)。在北京，“在家辦公SOHO一族〞已經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)。朝外SOHOSOHO尚都國(guó)內(nèi)外興旺城市已經(jīng)重點(diǎn)關(guān)注這類人群，并提供了很多優(yōu)秀的SOHO物業(yè)，并不斷提升SOHO公寓物業(yè)的功能和品質(zhì)。SOHO族對(duì)建筑空間的需求特點(diǎn)SOHO的權(quán)屬問(wèn)題單層面積：SOHO單層設(shè)計(jì)一般按照住宅的比例，單層面積600-900平米，2-3部電梯；寫字樓一般單層面積1000-3000平米，電梯每層150--180平米/部。戶型面積：戶型面積較一般的公寓大，以90-300平米為主，符合寫字樓的一般面積，但缺乏寫字樓滿足大企業(yè)的大面積戶型。戶型結(jié)構(gòu)：設(shè)置局部復(fù)式戶