干貨商業(yè)街歷史尺度模式研究省公開課一等獎全國示范課微課金獎?wù)n件

北宋《清明上河圖》中國傳統(tǒng)商業(yè)街公元前184年，歷史上最早商業(yè)步行街誕生1930德國出現(xiàn)最早當代步行街古羅馬時期中世紀及文藝復(fù)興時期中國宋代20世紀30年代20世紀60年代20世紀90年代至今商業(yè)街區(qū)發(fā)展歷史HISTORYOFCOMMERCIALPEDESTRIANDISTRICT貿(mào)易逐步擴展使得城市街道成為市民生活中心商業(yè)步行街成為應(yīng)對戰(zhàn)后城市郊區(qū)化、復(fù)興老城中心區(qū)主要伎倆經(jīng)濟全球化及電商崛起挑戰(zhàn)下，商業(yè)街區(qū)以強化主題性與體驗性保持活力國內(nèi)一些以歷史文化街區(qū)與當代商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合步行街區(qū)取得了較大成功商業(yè)街區(qū)發(fā)展演變至今已經(jīng)有幾千年歷史。商業(yè)街區(qū)緣起能夠一直追溯到古羅馬時期在巴西利卡內(nèi)建造最早商業(yè)步行街。在西方世界內(nèi)，伴隨航海業(yè)發(fā)展及工業(yè)化到來，越來越頻繁和廣泛貿(mào)易促使商業(yè)街區(qū)成為城市生活主要部分。而當代商業(yè)步行街也是最早出現(xiàn)在歐洲而且一路發(fā)展至今，又在全球化及信息化挑戰(zhàn)下煥發(fā)新生命力。而在中國商業(yè)步行街歷史也能夠追溯到宋代。以歷史文化街區(qū)為依靠，結(jié)合當代商業(yè)業(yè)態(tài)獨特商業(yè)街區(qū)取得了較大成功。商業(yè)街區(qū)發(fā)展歷史1/7商業(yè)街路徑適宜尺度分析長度商業(yè)數(shù)據(jù)顯示：1.近鄰型商業(yè)街（業(yè)態(tài)以日常生活配套服務(wù)為主），普通為100m-200m，200m左右常見2.地域性商業(yè)街（業(yè)態(tài)主力店多，以全國著名品牌店，地方百貨為主），普通為300m-600m，500m左右常見3.廣域型商業(yè)街（業(yè)態(tài)規(guī)?？稍谑杏騼?nèi)有主要影響，以全國、國際著名連鎖品牌，旗艦店等為主），普通為700m-1000m，800m左右常見4.超廣域型（業(yè)態(tài)規(guī)模在國內(nèi)有一定影響力，國際品牌等為關(guān)鍵店鋪，旗艦店、國內(nèi)著名品牌較多），普通為1000m-1500m正常人行走距離與身體感受：2600—2700m腿酸4000m累6000m筋疲力盡人們在商業(yè)街區(qū)游逛路徑是呈之字型，故完整逛完商業(yè)街區(qū)行走長度最少是主動線長度4倍商業(yè)街區(qū)舒適動線長度以600m以下為宜寬度美國人類學家編寫《潛在尺度》一書中提出了四個級別距離空間感受：0.15m-0.45m親密尺度，這種間距能夠撫慰、愛撫等0.45m-1.2m私人尺度，這種間距能夠相互交流等1.2m-3.6m社會尺度，這種間距能夠進行社會交往等3.6m-7.5m公共尺度，這種間距是陌生人若街巷兩側(cè)都是商鋪，游人在中間行走，則寬度普通為7.2m-15m高度街道高寬比與人感受：D/H＜1，兩幢建筑相互干擾，產(chǎn)生壓抑感D/H=1，產(chǎn)生內(nèi)聚感，安定但不壓抑D/H=2，產(chǎn)生內(nèi)聚向心感覺，且不至于排斥離散D/H連續(xù)增大，空間會失去圍合感若取商業(yè)街高寬比為1，街巷寬度取7.2-15m時，兩側(cè)建筑高度約為7.5m-15m，即二至三層獨幢型混合型院落型街區(qū)中建筑尺度改變不大，布局相對勻質(zhì)，尺度較為單一，沒有關(guān)鍵商鋪優(yōu)點：尺度宜人契合傳統(tǒng)，能營造良好街區(qū)體驗氣氛缺點：受建筑單體尺度限制對當代商業(yè)一些業(yè)態(tài)需求不能適應(yīng)以院子為建筑空間組織要素組成商業(yè)街區(qū)，形成一個傳統(tǒng)情景消費體驗商業(yè)街區(qū)優(yōu)點：表達歷史文化，空間格局豐富且可擴展，主題體驗性好缺點：非沿街部分效益不佳且不能滿足當代體驗經(jīng)濟下商業(yè)業(yè)態(tài)需求街區(qū)中沿街或者關(guān)鍵處設(shè)置大尺度建筑，成為街區(qū)關(guān)鍵商鋪，其余仍保持小尺度建筑肌理優(yōu)點：豐富空間格局，滿足當代商業(yè)業(yè)態(tài)需求，提升商業(yè)效益缺點：大尺度肌理建筑隊整體街區(qū)歷史文化空間干擾影響商業(yè)街區(qū)空間單元模式商業(yè)街路徑適宜尺度分析2/7“寬窄巷子”是成城市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列城市傳統(tǒng)街道及其之間四合院群落組成，由45個清末民初格調(diào)四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊花園洋樓、新建宅院式精品酒店等各具特色建筑群落組成。商業(yè)街運行模式對比：成都寬窄巷子物業(yè)不售，統(tǒng)一租賃管理成都寬窄巷子由專門打造文化旅游大型國有企業(yè)成都文旅集團進行開發(fā)運行，物業(yè)僅出租并不進行散售，這么有利于保持商業(yè)街品質(zhì)，合理控制業(yè)態(tài)配比，使整體商業(yè)更優(yōu)質(zhì)。陽朔西街散售為主，大部分自行經(jīng)營陽朔西街大部分商鋪以散售為主，售出后大多由業(yè)主自行營運或出租，市場情況比較混亂，不能形成統(tǒng)一管理，對于保持商業(yè)街品質(zhì)及平衡業(yè)態(tài)配比存在一定問題。北京三里屯Village物業(yè)不售，統(tǒng)一租賃管理北京三里屯Village由太古地產(chǎn)經(jīng)營運作，太古地產(chǎn)則采取商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式，只租不售，賺取長久收益建外soho分散出售、租賃管理建外soho2—3年，對于租戶商家來講，市場未成熟，屬于項目標上升期，也是市場培養(yǎng)期即“養(yǎng)鋪期”。3—5年，對于商家來講，此階段市場已基本成熟。

5—，此種物業(yè)分為開發(fā)商統(tǒng)一擁有產(chǎn)權(quán)和分散式小業(yè)主產(chǎn)權(quán)兩種物業(yè)形式我們提議：模式三租售結(jié)合成都寬窄巷子國內(nèi)商業(yè)街案例分析國內(nèi)商業(yè)街開發(fā)模式分析陽朔西街位于陽朔古鎮(zhèn)中心，寬約8米，長近800米。歷經(jīng)1千多年，是陽朔最古老最繁榮街道，也是陽朔主要旅游景點之一。明城墻、碑刻、古寺、古亭、名人舊居、紀念館等這些古老建筑保留皆較完整。陽朔西街

三里屯太古里是由太古房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)綜合體項目。它位于北京朝陽以工體北路與三里屯路交匯處。項目占地5.3萬平方米。建筑面積17.2萬平方米。為開放式購物。由19座低密度當代建筑布局而成。北京三里屯Village建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正南面，是當前CBD中面積最大建筑項目，總占地面積為16.9公頃（東西長約760米），由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包含幼稚園和會所等。建外SOHO特點描述：租售結(jié)合模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)一部分租給主力店，再銷售一部分商鋪。優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握部分產(chǎn)權(quán)，出售只是部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場經(jīng)營主體，發(fā)揮他們品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家輔營區(qū)分割后出售，即“主力店+輔營區(qū)”模式，主力店品牌商家進駐能提升輔營區(qū)銷售價值；該模式還能夠有效平衡資金壓力和經(jīng)營風險矛盾，這種模式具備較高靈活性和可控性。經(jīng)營關(guān)鍵點：關(guān)鍵點一，以優(yōu)惠租金引進零售主力店、此主力店，盡管他們租金普通都很低，不過這些大品牌進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總來說得大于失；關(guān)鍵點二,經(jīng)過主力店提升輔營區(qū)銷售價值，同時必須找到輔營區(qū)準確定位，真正利用主力店人流。3/7區(qū)分于傳統(tǒng)以零售為主景區(qū)商業(yè)街，成都寬窄巷因為有著濃厚川渝飲食文化為背景，定位方向為人文休閑型體驗類商業(yè)，其商戶業(yè)態(tài)以餐飲與休閑娛樂為主，目標為消費者提供一個放松休閑休憩空間，這為同是四川境內(nèi)項目標本案提供了一定定位方向參考。商業(yè)街業(yè)態(tài)分布（按面積分類）單位：平方米業(yè)態(tài)類型成都寬窄巷子陽朔西街北京三里屯Village建外soho零售8%42%67%餐飲55%22%11%休閑娛樂25%11%13%服務(wù)配套12%25%9%總計100%100%100%本項目商業(yè)業(yè)態(tài)依據(jù)可比景區(qū)型商業(yè)街案例業(yè)態(tài)配比情況，同時結(jié)合項目本身定位方向及當?shù)孛朗澄幕榷嘣M習慣，提議適當提升餐飲及休閑娛樂類業(yè)態(tài)百分比，使業(yè)態(tài)配比更符合當?shù)匦枨蠹跋M客群訴求。產(chǎn)品零售40%服務(wù)配套10%餐飲30%休閑娛樂20%超市商場衣飾電影院游樂城KTV餐廳咖啡店小食國內(nèi)商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)配比情況分析商業(yè)業(yè)態(tài)配比提議4/7古城商業(yè)關(guān)鍵城市人文地標立體綜合開發(fā)——打造全天候娛樂、購物主題街區(qū)在設(shè)計上綜合各種當代時尚商業(yè)娛樂元素，實現(xiàn)主題商業(yè)街區(qū)模式，為游客提供便捷消費和娛樂，給商家?guī)碡S厚回報，宮保里主題街區(qū)能夠稱為未來城市型商業(yè)設(shè)計，借鑒傳統(tǒng)崇州商業(yè)文脈特點，巧妙融合宮保里片區(qū)文化特點，以豐富街區(qū)空間組合、人性科學商業(yè)交通組織體系，以及由步行街、酒吧街等營造商業(yè)環(huán)境，建成富有文化特色主題娛樂、購物街區(qū)。靈活穩(wěn)健商業(yè)管理，努力打造崇州第一品牌宮保里主題街區(qū)具備創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)品牌優(yōu)勢，它不但能夠依靠崇州市消費環(huán)境和消費理念，打造崇州古城商業(yè)文化旗艦，而且能夠發(fā)揮宮保府、罨畫池歷史文化形態(tài)及底蘊，將文化特色利用到建筑和商業(yè)視覺環(huán)境中，打造含有城市地域特征商業(yè)文化地產(chǎn)品牌。設(shè)計上采取田園生態(tài)型旅游街區(qū)設(shè)計理念將商業(yè)視覺環(huán)境管理標準落實在設(shè)計中，經(jīng)過高品質(zhì)形象吸引用戶。項目整體品牌，只有形成整體品牌才能吸引用戶重復(fù)消費，才能吸引更多外地用戶慕名而來。項目定位崇州市最矚目標商業(yè)建筑群，最具文化傳統(tǒng)活力城市地標含有獨特城市地域特征商業(yè)文化街區(qū)成為崇州老城區(qū)商業(yè)經(jīng)濟全新增加點發(fā)展目標發(fā)展戰(zhàn)略5/7CabotCircus購物中心

開發(fā)定位項目是布里斯托市中心舊城重建項目，涵蓋了住宅、零售、休閑、辦公、交通及新城市景觀等多個部分。其開發(fā)目標是在繼承城市現(xiàn)有歷史遺產(chǎn)前提下，為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一個新居住、消費、休閑、娛樂、商務(wù)空間，并提供對應(yīng)配套設(shè)施。

總體規(guī)劃標準a)城市重建及多用途物業(yè)開發(fā)b)保留歷史建筑c)創(chuàng)造安全、含有吸引力街道和廣場d)良好可達性、較小交通壓力e)單體建筑符合城市尺度、強調(diào)地標性f)有序開發(fā)過程

開發(fā)效果a)使日漸衰落城區(qū)恢復(fù)活力b)創(chuàng)造一個二十四小時生活、工作和娛樂空間c)商業(yè)投資為當?shù)亟?jīng)濟打開新增加點d)公共交通設(shè)施得到改進e)創(chuàng)造新街道和更具格調(diào)城市景觀案例研究6/7LiverpoolOne利物浦一號

項目分區(qū)項目內(nèi)業(yè)態(tài)分區(qū)主要包含：OneParkWest、ChavassePark、HiltonLiverpool、JohnLewis、SouthJohnStreet、Debenhams、TheParadiseStreet、BridgeStreetApartment

項目特點a)主力店選點完成就自然定下了商業(yè)動線b)主力店選型和停車場，公交樞紐相互配