2023年物業(yè)有限公司管理作業(yè)指導(dǎo)書

目錄

xx/ZY7.5-GC-01工程維修人員崗位職責(zé)

xx/ZY7.5-GC-02設(shè)備設(shè)施管理制度

xx/ZY7.5-GC-03配電室工作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-04柴油發(fā)電機工作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-05智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定

xx/ZY7.5-GC-06水泵房管理制度

xx/ZY7.5-GC-07給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定

xx/ZY7.5-GC-08二次供水管理規(guī)定

xx/ZY7.5-GC-09消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-10純凈水系統(tǒng)管理制度

xx/ZY7.5-GC-11電梯管理工作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-12空調(diào)管理操作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-13缺陷設(shè)備運行規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-14裝飾裝修施工管理制度

xx/ZY7.5-GC-15土建維修操作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-16水電維修操作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-17維修服務(wù)工作規(guī)程

xx/ZY7.5-GC-18工程前期介入

xx/ZY7.5-GC-19房屋接管驗收程序

xx/CX7.6-01監(jiān)視和測量裝置控制程序

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xx/ZY7.5-GC-01作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第1頁共2頁

1目的

通過明確工程、維修人員崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負其責(zé)，使管理制度

化、工作標準化。

2范圍

適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。

3職責(zé)

3.1品質(zhì)部負責(zé)監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責(zé)履行情況；

3.2管理處工程主管負責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé),進行工作安排、

職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。

4工作程序

4.1品質(zhì)部工程主管

4.1.1負責(zé)制定并完善工程管理類體系文件，并負責(zé)該類體系文件的指導(dǎo)實施及

改進；

4.1.2負責(zé)公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作；

4.1.3負責(zé)組織制定設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設(shè)備購置計劃，設(shè)

備更新計劃；并監(jiān)督實施；

4.1.4負責(zé)對工程及設(shè)備管理外委單位進行選定、評審；

4.1.5收集、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論，分析總結(jié)，

促進工作質(zhì)量的提高。

4.2管理處工程主管職責(zé)

4.2.1對管理處主任負責(zé),全面負責(zé)工程及設(shè)備的管理工作，合理安排本部門員

工工作；

4.2.2根據(jù)設(shè)備設(shè)施實際情況，制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進行能耗、物

耗控制，降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應(yīng)登記造

冊；

4.2.3負責(zé)裝修管理和空置房管理工作；

4.2.4負責(zé)設(shè)備設(shè)施的運行及維護保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造；

4.2.5加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；

4.2.6同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；

4.2.7組織員工培訓(xùn)I,不斷提高下屬員工的服務(wù)意識、安全意識和專業(yè)技能；防

止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故；

4.2.8根據(jù)設(shè)備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的操作安全規(guī)程，并由管理處

主任審核、品質(zhì)部批準后的操作安全規(guī)程上墻。

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xx/ZY7.5-GC-01作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第2頁共2頁

4.2.9負責(zé)監(jiān)視測量設(shè)備的檢定或準工作；

4.2.10堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)

工作。

4.3維修人員職責(zé)

4.3.1負責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作；

4.3.2作好設(shè)備運行記錄及巡檢記錄；

4.3.3協(xié)助工程主管巡視裝修；

4.3.4及時處理報修工作；

4.3.5完成水電氣抄表工作；

4.3.6為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。

5相關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

附加說明：

本文件起草人：

本文件修改人：

本文件審核人：

本文件批準人：

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xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第1頁共8頁

1目的

明確工程維修人員應(yīng)遵循的工作制度。

2范圍

適用于對工程維修人員的日常工作指導(dǎo)。

3職責(zé)

3.1品質(zhì)部負責(zé)工程設(shè)備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進行現(xiàn)場督

查、指導(dǎo)；

3.2管理處工程主管負貢組織落實設(shè)施設(shè)備管理制度，對設(shè)施設(shè)備管理工作進行

督促檢查，負責(zé)制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。

4工作程序

4.1維修班工作制度

4.1.1認真作好設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管；

1.1.2認真填寫設(shè)備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；

4.1.3在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧

嘩；

4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行

處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管；

4.1.5在接到管理處下發(fā)《報事單》、《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理；

4.1.6愛護工具及設(shè)備，服從班長調(diào)度；

4.1.7嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運行操作管理規(guī)程；

4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成,其余人員應(yīng)負

責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽

從主管的安排

4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實際情況，編制《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》報品質(zhì)部審批，并

按計劃進行設(shè)備維修養(yǎng)護工作。

4.2維修班交接班制度

4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場；

4.2.2接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離

崗；

4.2.3嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；

4.2.4嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；

4.2.5接班人員應(yīng)主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；

4.2.6交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交

班班長領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；

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xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第2頁共8頁

4.2.7交班后應(yīng)立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見；

4.2.8交接班內(nèi)容包括：

4.2.8.1異常運行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；

4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備

情況；

4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真，要做到“交得細致，接得明白”。接班人要進

行全面檢查核實。

4.2.8.4夜班接班人員應(yīng)按《值班人員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄，《值

班人員巡檢路線圖》由工程主管制定，并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要

點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。

4.3工具管理制度

4.3.1領(lǐng)用工具時，應(yīng)遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)控

制工具的使用周期。領(lǐng)用工具時應(yīng)填寫《工具領(lǐng)用登記表》，實行工具報損制度；

4.3.2領(lǐng)用者應(yīng)愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新；

4.3.3對部分大型工具應(yīng)建立嚴格的報損制度，并按照財務(wù)相關(guān)制度及《采購控

制程序》進行；

4.3.4對工具實行個人負責(zé)制，誰丟失誰賠償；

4.3.5對于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負責(zé)進行統(tǒng)一管理；

4.3.6對在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報，同時將損壞的工具交回管理

處集中處理方可重新領(lǐng)取；

4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀（應(yīng)有相關(guān)負責(zé)人簽字）；

4.3.8對于專用工具應(yīng)由專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞

原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞（需有相關(guān)部門負責(zé)人出

具損壞憑據(jù)）則按照相關(guān)財務(wù)制度辦理；

4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：

高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕

緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、

絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表：

工具名稱電壓等級送檢周期備注

絕緣棒10KV以下1年/次

高壓安全用具驗電器10KV以下1年/次

絕緣鉗10KV以下1年/次

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xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第3頁共8頁

工具名稱電壓等級送檢周期備注

絕緣手套380V以下半年/次

低壓

絕緣靴380V以下半年/次

安全

帶絕緣柄的工具380V以下半年/次

用具

驗電筆380V以下半年/次

絕緣手套220V以下半年/次

輔助

絕緣靴220V以下半年/次

安全

絕緣墊220V以下1年/次

用具

絕緣站臺220V以下半年/次

電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標志，做到存取

方便，存放地點干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲

等存放在一起；

凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕

緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止受潮、受污或損傷；

絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺

的瓷瓶應(yīng)完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應(yīng)存放于匣

內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛

刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應(yīng)立即更換；

如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時進行處理或使之干燥，并在

經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對

安全用具應(yīng)進行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。

4.4空置房檢查制度

4.4.1為了確?？罩梅康耐旰茫朴啽局贫?；

4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進行全面巡視檢查，填寫《空置

房巡視記錄表》，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關(guān)閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象，

室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、

墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關(guān)及插座能否正常使用，所有水電氣開關(guān)是否

關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月

檢查結(jié)果進行統(tǒng)計，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進行處理，處理結(jié)果記錄在《空

置房巡視記錄表》中。

4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時

間。

4.5公共設(shè)施管理制度

各管理處工程部應(yīng)嚴格執(zhí)行《房屋接管驗收標準》，確保新建工程交付質(zhì)量；

工程部依據(jù)《定期檢查項目一覽表》對設(shè)施進行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄

表》，及時處理

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xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第4頁共8頁

發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護、

中修、大修、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。

工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡

視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在《值班記錄表》中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即

處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)及時上報工程主管，工程主管應(yīng)及時

組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，

應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理；

對影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間施工；對一些工

藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，

工程主管負責(zé)對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控；

4.6定期檢查項目一覽表

周期序號檢查內(nèi)容檢查標準

1梁、柱、板主體無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰

層無空鼓開裂

2墻體、墻面（馬賽克、大理石、條無脫落、無滲水現(xiàn)象

磚、瓷面磚、噴涂）

3頂棚無裂紋、抹灰層無空鼓開裂

4樓梯、扶手無脫落、無破損、無松動

每年

5公共門窗開啟靈活、無變形、無破損無脫落、

五金部件無銹蝕

6屋面隔熱層、防水層（雨季前須另無裂紋、無氣泡、無破損

外檢查）

7樓板、地面磚無脫落、無破損、無松動、無空鼓

8所有消防栓（11月底至12月上旬）無滲漏、能正常開啟

半年1天臺扶欄、避雷帶無裂紋、無松動

2公共防盜網(wǎng)無破損、無松動、無銹蝕

每季1散水坡、雨檐臺、連廊無明顯裂紋、無積水

2通風(fēng)口無阻塞、防護罩無損壞

35版肖防栓的開箱試水（循環(huán)檢查）水壓正常

每月1水箱、水池?zé)o滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物

2信報箱開啟正常

3上、下雨污水管保持通暢、無破損、無缺件、管卡無

松動

4設(shè)備房（水泵房、配電房、電梯房）防鼠網(wǎng)無破損、室內(nèi)無積水、配套設(shè)

施無損壞、無缺件

半月1公用電器運轉(zhuǎn)正常

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xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第5頁共8頁

周期序號檢查內(nèi)容檢查標準

半年1明、暗溝（全面檢查）保持通暢、蓋板無松動斷裂

2給排水管道（含綠化用水管閥）無滲漏、無破損、水閥開啟正常

每季1電纜溝蓋板無松動斷裂

2雨、污水井、蓋無松動斷裂

3化糞池蓋板無松動斷裂、及時清淘

4高壓鈉燈、汞燈工作正常、無損壞

每月各類水景、水池、游泳池噴水池?zé)o滲漏、無裂痕、無沉降、護

堤完好

每周1室外建筑小品、標識牌無脫落、無松動斷裂

2車棚、車架無松動斷裂、無銹蝕、無破損

每天兒童游樂設(shè)施無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安

全隱患

1道路（包括水泥路面、花崗石路面、無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松

電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等）動斷裂

隨時

2垃圾車、垃圾桶（箱）、垃圾中轉(zhuǎn)站無破損、能正常使用

檢查

3室外各類圍墻護欄無脫落、無破損、無松動

4其他

備注：檢查結(jié)果填入《定期檢查記錄》，此表按不同的檢查周期分別填寫,

平時如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時維修。

4.7設(shè)備管理制度

各管理處工程部應(yīng)嚴格執(zhí)行《設(shè)備接管驗收標準》，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，

并建立設(shè)備臺帳和設(shè)備卡；工程部依據(jù)《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》對設(shè)備進行維修保

養(yǎng)，填寫《保養(yǎng)計錄表》，對設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫《設(shè)備

零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》；加強設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān)，確設(shè)備正常運

轉(zhuǎn)。

工程主管應(yīng)對各類設(shè)備指定責(zé)任人，設(shè)備運行過程中，由責(zé)任人對設(shè)備運行

情況實施監(jiān)控并將運行情況填寫在相應(yīng)的設(shè)備運行記錄表中。工程主管應(yīng)根據(jù)運

行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設(shè)備運行狀況，每月填寫《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》并存檔

一份，交品質(zhì)管理部一份。

工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目，報品質(zhì)管理部，經(jīng)

公司同意后，可安排委外維修，工程主管負責(zé)對進度、工藝質(zhì)量及進行監(jiān)控；對

個別影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時間，安排在夜間維修并不得影響業(yè)

主的正常休息。

4.8工程技術(shù)檔案管理制度

工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清

單提交品

文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第6頁共8頁

質(zhì)管理部；工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備

注，并負責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；工程主管對進行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)

備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清單提交品

質(zhì)管理部。

4.9工程部鑰匙管理制度

工程部主管應(yīng)指定專人保管工程部庫房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在

鑰匙上做好標識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時嚴格按照

交接班制度執(zhí)行；工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管

理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應(yīng)做好標識；鑰匙在借用時應(yīng)填寫《鑰

匙領(lǐng)用登記表》并在當日歸還。

4.10緊急事件處理程序

為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制

度；

4.10.1緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯

困人、重大設(shè)備事故等；

4.10.2緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告

清楚；

4.10.3接緊急事件報告后，應(yīng)立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責(zé)人統(tǒng)籌

安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責(zé)任；

4.10.4人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責(zé)任；

4.10.5處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理；

4.10.6以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫《報事單》；

4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，

將嚴肅處理。

4.11特約維修管理規(guī)定

4.11.1接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達業(yè)主家中；

4.11.2維修人員需自帶鞋套；

4.11.3維修作業(yè)時，需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，

完工后自行帶走；

4.11.4若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；

4.11.5若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)

格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；

4.11.6嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；

4.11.7維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修

服務(wù)意見；

4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現(xiàn)場督導(dǎo)；

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第7頁共8頁

4.11.9將《派工單》返回辦公室，并做好維修記錄。

4.12工程部人員安全操作規(guī)程：

各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗；

4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行.總閘必須掛有“有人

工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；

4.12.2各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開

關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開

關(guān)（即先供電點后用電點）。

4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，

采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等）o

4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生,

應(yīng)停止交接。由交班人員負責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。

4.12.5機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材

應(yīng)齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。

4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了識別故障和調(diào)試需要外，禁止開快車。

4.12.7在井底工作時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時必須佩

戴安全帽。

4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定

專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災(zāi)事故發(fā)生。

4.12.9焊工（含電焊、氣焊，下同）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不

準裸露身體，以防止燙傷或觸電。

4.12.10焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才

能進行焊接。必要時還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護。

4.12.11開啟電焊機前，應(yīng)檢查電焊地線是否與工件或其他導(dǎo)體邊接，以防短路

或觸電。

4.12.12焊接時，應(yīng)戴好防護面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。

4.12.13焊接電線的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜超載

過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。

4.12.14停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)。

5相關(guān)文件

xx/ZY7.4-01《采購管理規(guī)定》

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-02作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第8頁共8頁

6質(zhì)量記錄

xx/BG7.5-GC-01《報事單》

xx/BG7.5-GC-02《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃》

xx/BG7.5-GC-03《設(shè)備運行狀態(tài)月報表》

xx/BG7.5-GC-04《工具領(lǐng)用登記表》

xx/BG7.5-GC-05《設(shè)備零部件更換及大修記錄表》

xx/BG7.5-GC-06《機電設(shè)備臺帳》

xx/BG7.5-GC-07《設(shè)備卡》

xx/BG7.5-GC-08《工程任務(wù)通知單》

xx/BG7.5-GC-09《設(shè)備維修記錄表》

xx/BG7.5-GC-10《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

xx/BG7.5-GC-11《定期檢查記錄》

xx/BG7.5-GC-12《設(shè)施維修記錄表》

xx/BG7.5-GC-13《空置房巡視記錄表》

附加說明：

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準人:

報事單

管理處：序號:

事件記錄：

報事人：接報事人：報事時間：年月日時分

責(zé)任人：經(jīng)辦人：到達現(xiàn)場時間：年月日時分

應(yīng)急處理措施及記錄：原因分析及糾正措施：

處理人：處理完成時間：工程主管：年月日

處理結(jié)果：

責(zé)任人：年月日

驗證記錄：

工程主管:年月日

備注：

注：在處理及跟蹤欄內(nèi)，當天未處理完成的報事，相關(guān)人員應(yīng)進行追蹤，每天須有追蹤人簽字說明,

直到處理完成。

設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表

部門：編制：年月日序號：

序

檢查保養(yǎng)項目I23456789101112備注

號

高壓配電預(yù)防性柜試驗，檢

1

修等

2低壓配電柜檢修.調(diào)試等

3變壓器檢修，測絕緣等

按運行時間

4發(fā)電機檢修，更換機油等

更換機油

5給水泵保養(yǎng)，電機測絕緣

6風(fēng)機運行保養(yǎng)，檢修

7二次給水池清洗消毒半年一次

二次給水自動控制系統(tǒng)檢

8

修

純凈水系統(tǒng)清洗，消毒，水質(zhì)清洗,消毒一

9

化驗?zāi)晁拇?/p>

10純凈水自動控制系統(tǒng)檢修

11循環(huán)水系統(tǒng)檢修保養(yǎng)

12火災(zāi)自動報警系統(tǒng)檢修外委

13自動噴水滅火系統(tǒng)檢修外委

14消火栓系統(tǒng)檢修外委

15防排煙，防火分隔系統(tǒng)檢修外委

16游泳池循環(huán)系統(tǒng)檢修保養(yǎng)

17園林水景水泵檢修,測絕緣

園林水景水泵控制柜線路

18

測絕緣

19電梯維修，保養(yǎng)外委

20弱電系統(tǒng)檢查外委

注：制定工作計劃時，直接將項目所在月份涂為陰影即可。

設(shè)備運行狀態(tài)月報表

項目填報時間:

序運行狀態(tài)自我評

系規(guī)格型

號設(shè)備名稱價備注

統(tǒng)號

0FU

1.電力變壓器

供2.高壓配電柜

3.高壓計量柜

4.低壓配電柜

5.電容補償柜

6.低壓計量柜

電7.樓梯間開關(guān)箱

8.柴油發(fā)電系統(tǒng)

照9.設(shè)備房、公區(qū)照明

明10.控制箱、公區(qū)開關(guān)

11.市管網(wǎng)進水總閥、水表

紜

12.棟、單元總閥、水表

小

13.二次供水設(shè)備

凈14.生產(chǎn)系統(tǒng)

水15.計量系統(tǒng)

排16.各種排水泵

水17.管道井坑及護蓋

泳18.循環(huán)水、投藥設(shè)備

池19.進、排水系統(tǒng)

暖20.送、排風(fēng)系統(tǒng)

通21.制冷、熱系統(tǒng)

電22.轎箱、鋼纜、門開關(guān)等

梯23.主控柜設(shè)備

音24.主設(shè)備

樂25.音箱

水26循環(huán)水設(shè)備

景27噴泉

28報警主控柜

消29噴淋設(shè)備、管路

防30防火門、排煙

31普消設(shè)施、開關(guān)、閥門

監(jiān)32主控制設(shè)備

控33攝像頭、探頭、線路

弱34電視、電話、對講

電35遠程計費

說明：1.評價標準：0完好，F(xiàn)維］修完成，U需修理；

2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設(shè)備的故隙情況及未及時維修的原因;

3.品質(zhì)部將以此表為基礎(chǔ)進行復(fù)查、評定

4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到品質(zhì)部。

工具領(lǐng)用登記表

序號:

工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領(lǐng)用人領(lǐng)用時間備注

設(shè)備零部件更換及大修記錄表

序號:

設(shè)備名稱安裝位置更換元件名稱更換時間更換次數(shù)

大修或更換前設(shè)備狀況：

測

量

大修或更換后試機情況：

數(shù)

據(jù)

損ER原因分析：

維修人11工程主管11管理處主任1

機電設(shè)備臺帳

所屈系統(tǒng)一建帳時間卜片編號—編號:

設(shè)備名稱設(shè)備價格設(shè)備編號

設(shè)備型號設(shè)備折舊率出廠日期

安裝位置折舊年限出廠序號

設(shè)備產(chǎn)地使用壽命使用日期

主輸出功率附屬輸入功率

電

設(shè)輸入功率設(shè)備、額定電壓/電流

機

備幾何尺寸主要產(chǎn)地

主能耗情況零部額定電壓/電流

控

要件及產(chǎn)地

其制

參其參幾何尺寸

它柜

數(shù)數(shù)其它

安裝單位及聯(lián)系方式：

備注：

設(shè)備出廠資料：

調(diào)試、試車結(jié)果報告號或標題：

設(shè)備大事記：記錄以下已確定的項目和未明確但認為有必要的項目。

序號事件時間/時間/簽時間/簽時間/簽字時間/簽字

簽字字字

中修記錄

大修記錄

事故記錄

歷年檢記錄

設(shè)備卡xx/BG7.5-GC-07

卡片號：操作人：

名稱：啟用時間：

設(shè)備專責(zé)：運行狀態(tài)：

工程任務(wù)通知單

序號:

接受單位II責(zé)任人年月日

任務(wù)內(nèi)容：

發(fā)單人：

技術(shù)要求:

要求完成時間:

實際完成時間:

完成情況:

不能完成原因:

注：本表格一式二份，管理處留存-?份，管理處填寫后返品質(zhì)部?份。

設(shè)備維修記錄表

管理處：年月日序號:

設(shè)備編號設(shè)備名稱維修部位

故障時間維修時間結(jié)束時間

故

障

原

因

維修人員：

維

修

處

理

經(jīng)

過

維修人員：

維

修

結(jié)

果

工程主管：

注：維修經(jīng)過必須注明所更換材料及材料型號、規(guī)格。

設(shè)備保養(yǎng)記錄表

管理處：序號:

設(shè)備編號設(shè)備名稱型號

設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人

保養(yǎng)內(nèi)容：

保養(yǎng)材料：

試運行記錄：

備注：

定期檢查記錄表

管理處:檢查日期:序號:

檢查項目檢查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注

設(shè)施維修保養(yǎng)記錄

管理處：日期：序號:

維修保

日期維修保養(yǎng)部位維修保養(yǎng)過程結(jié)果備注

養(yǎng)人

空置房巡視記錄表

管理處：日期：序號:

巡視房號巡視結(jié)果詳細記錄巡視人備注

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-03作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱配電室工作規(guī)程第1頁共2頁

1目的

確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。

2范圍

適用于所管項目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。

3職責(zé)

3.1管理處工程主管負責(zé)對區(qū)域內(nèi)配電設(shè)備操作規(guī)程和管理制度制定，報品質(zhì)部審批，并

負責(zé)配電室的日常管理；

3.2管理處工程部負責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)并做好運行記錄；

4工作程序

4.1工作制度

4.1.1未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進入配電室；

4.1.2密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室運行記錄》；

4.1.3高壓室應(yīng)定時巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；

4.1.4上班時間不得飲酒或酒后上班；

4.1.5檢修、倒、合閘時應(yīng)嚴格填寫《配電室工作票》；

4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求；

4.1.7嚴格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；

4.1.8在緊急與嚴重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報告工程主管；

4.1.9停電作業(yè)時，須在開關(guān)或刀閘操作機構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標志牌；

4.1.10值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。

4.2工作規(guī)程

4.2.1送電前認真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)一低壓總開關(guān)一各分路

開關(guān)送電，停電則相反；

4.2.2送（停）電操作時，至少應(yīng)有2人在場；

4.2.3送（停）電操作時，必須關(guān)上開關(guān)柜門；

蟲2.4除特殊情況外，禁止帶負載啟閉總閘或分總閘開關(guān)；

4.2.5進入配電屏（柜）等工作時，必須先驗電，待確認無電后方可進行；

4.2.6停電檢測（修）高壓設(shè)備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗電，待確認無電、

并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修；

4.2.7停電檢修時，必須設(shè)立標志牌，并有監(jiān)護人：

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-03作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱配電室工作規(guī)程第2頁共2頁

4.2.8停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，檢查線路,作好送

電準備。

5相關(guān)文件

6質(zhì)量記錄

xx/BG7.5.1-GC-14《配電室工作票》

xx/BG7.5.1-GC-15《配電室運行記錄》

附加說明：

本文件起草人：

本文件修改人：

本文件審核人：

本文件批準人：

配電室工作票

日期:序號:

操作開始時間：年月日時分

結(jié)束時間:年月日時分

操作任務(wù)：

順序操作項目

備注

操作人監(jiān)護人復(fù)檢人

配電室運行記錄

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-04作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱柴油發(fā)電機工作規(guī)程第1頁共4頁

1目的

通過對發(fā)電機的管理，在市電停供時能及時正常供電，確保電梯、消防、二次供水等

正常運行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。

2范圍

適用于接管項目的柴油發(fā)電機的運行管理。

3職責(zé)

3.1工程主管負責(zé)按使用說明書編制、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機的安全操作規(guī)程，并負責(zé)柴

油發(fā)電機的綜合管理及檢查監(jiān)督。

3.2柴油發(fā)電機責(zé)任人負責(zé)發(fā)電機的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。

4工作程序

4.1工作制度

4.1.1忠于職守，強化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平；

4.1.2遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生；

4.1.3工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴禁酒后操作發(fā)電機；

4.1.4發(fā)電機做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；

4.1.5運行中做好《發(fā)電機組運行記錄》；

4.1.6維修中做好問題處理記錄；

4.1.7嚴禁在發(fā)電機房內(nèi)進食、吸煙；

4.1.8定期打掃機房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機房清潔、電瓶接頭牢固干燥。

4.2安全規(guī)程

4.2.1為確保發(fā)電機在市電停電時能可靠地運行，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，必須

嚴格按照本文件“運行操作規(guī)程”進行工作；

4.2.2做好開機前檢查、準備工作，檢查機油油量，冷卻水量，柴油是否能滿足運行時間

的要求，汕路有無漏油等；

4.2.3操作時嚴格按照發(fā)電機操作運行手冊要求進行操作，并及時開啟風(fēng)機進行降溫；

4.2.4發(fā)電機運行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機械系統(tǒng)運

行情況；

4.2.5發(fā)電機在運行中操作人員不得擅離職守；

4.2.6發(fā)電機不準超負荷運行；

4.2.7保持啟動電瓶清潔，定期對啟動電瓶的性能進行檢查；

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-04作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱柴油發(fā)電機工作規(guī)程第2頁共4頁

4.2.8若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。

4.3運行管理規(guī)程

4.3.1非工作人員進入發(fā)電機房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同方可進

入；

蟲3.2在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機房。整個發(fā)電機的啟

動運行必須嚴格遵照“運行操作規(guī)程”進行，不允許帶負荷啟動，在投入負荷前，必須認

真地對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進行檢查，在確認無問題后，迅速手動

啟運發(fā)電機；

4.3.3帶負荷運行過程中，每小時抄填一次《發(fā)電機組運行記錄》；

4.3.4發(fā)電機房內(nèi)消防設(shè)施完好，室內(nèi)嚴禁吸煙；

4.3.5保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進行

隔離，以防止小動物進出；

4.3.6平時要保證發(fā)電機存油量能運行8小時以上，蓄電池電壓正常，潤滑機油油質(zhì)油位

正常。油庫存油兩桶以上；

4.3.7分析運行各項數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，重大異常情況及時報告工程主管及管理處

主任解決；

4.3.8依照《設(shè)備維修保養(yǎng)計劃表》要求進行維修保養(yǎng)，并記錄在《設(shè)備保養(yǎng)表》中；

4.3.9負責(zé)發(fā)電機及機房的清潔衛(wèi)生，做到無積塵、水漬、油漬；

4.3.10工程主管負責(zé)提出維保材料的申購、報廢計劃，負責(zé)向品質(zhì)部提出外委修理的申請;

4.3.11工程主管根據(jù)《設(shè)備維護保養(yǎng)計劃表》負責(zé)執(zhí)行中修、大修計劃。

4.4運行操作規(guī)程

4.4.1在發(fā)電機運行前須進行機油、冷卻水量、燃油量等各項檢查；

4.42潤滑部分：檢查潤滑機油油位，保持引擎機油量盡量靠近油標尺的高油位且不會添

加過量（HI位置）；

4.4.3冷卻系統(tǒng)；檢查引擎冷卻水量。冷卻水量應(yīng)位于水箱開口處往下約5cm位置。切勿

在引擎處于高熱狀態(tài)下檢查水量，避免燙傷；

4.4.4燃油系統(tǒng)：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通；

4.4.5啟動程序：（如有特殊規(guī)定，請按依據(jù)柴油發(fā)電機使用說明書編制的安全操作規(guī)程進

行）

4.4.5.1在發(fā)電機控制盤上啟動運行

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-04作業(yè)指導(dǎo)書2004/0

文件名稱柴油發(fā)電機工作規(guī)程第3頁共4頁

啟動：把鑰匙從“0”經(jīng)過“I”位轉(zhuǎn)到（預(yù)熱）位，激化預(yù)熱器。保持7秒鐘來預(yù)熱

吸入的氣體，7秒后，把匙再進到（start）位置，起動，當發(fā)動機組啟動后，立即松手讓

匙|可復(fù)到“I"（0N）的位置。必須空載運行5分鐘以上，才可送負載；

如果不能起動，起動時間不要超過5~7秒。保持每隔10秒，鑰匙要完全復(fù)“0"（off）

位。如果起動了4次仍未著車，則要停下來參看《柴油機手冊》。

4.4.5.2停機方法

正常停機：耍停機時，先把發(fā)電機組輸出斷路開關(guān)扳下"off”（柄向下），讓發(fā)電機

組在無負載情況下運轉(zhuǎn)10分鐘以便冷卻。然后把匙轉(zhuǎn)回“0"（off）位置，發(fā)電機組即會

停止；

緊急停機：如按下緊急停機按鈕或控制旋鈕擰到“Stop"（停機）位置，發(fā)電機組立即

停止。在再起動之前，控制旋鈕擰到“Stop"（停機）位置，緊急停止按鈕順時針旋轉(zhuǎn)復(fù)位

及確認消除警報。

4.5運行檢查及保養(yǎng)周期

保養(yǎng)檢查周期

保養(yǎng)檢查項目運行8每周或運每月或運行半年或運行每年或運行

小時行50小時100小時250小時500小時

檢查發(fā)電機組XI

檢查冷卻風(fēng)扇與充電機皮

XI

帶的松緊

檢杳機油位XI

檢查冷卻水位X2

檢查空氣及機油濾清器XI

檢查電瓶充電系統(tǒng)XI

排出柴油過濾水分XI

檢查冷卻水和防銹劑XI

檢查驅(qū)動皮帶張力XIXI

檢查燃油油位X4

檢查電瓶液位及比重XI

檢查發(fā)電機頭排風(fēng)口XI

更換潤滑油和濾清器XI

文件編號成都XX物業(yè)管理有限公司修訂狀態(tài)號

xx/ZY7.5-GC-04作業(yè)指導(dǎo)書