宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】第2840號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司二O二四年九月十日法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】第2840號(hào)2024年09月10日中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：11210280會(huì)員編號(hào)：11190316(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資 1 3一、委托人、被評(píng)估單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 6二、評(píng)估目的 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 六、評(píng)估依據(jù) 七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明 十三、評(píng)估報(bào)告日 浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜 中聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】第2840號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受浙江祥源文旅股份有限公司的委評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年6月30日。經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告得出宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日的評(píng)估結(jié)論如下：股東全部權(quán)益賬面值為9,641.18萬元，評(píng)估值為46,425.74萬元，評(píng)估增值36,784.56萬元，增值率381.54%。1.根據(jù)《風(fēng)景名勝區(qū)條例》2016年修訂版(國(guó)務(wù)院令第666號(hào)修根據(jù)國(guó)家發(fā)改委2008年出臺(tái)的《關(guān)于整頓和規(guī)范游覽參觀點(diǎn)門票本次評(píng)估取得了湖南莽山國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)管理局以及莽山國(guó)家開發(fā)項(xiàng)目不在湖南莽山國(guó)家級(jí)森林公園的證明》,莽山五指峰景區(qū)不在2.評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位銀行借款28,824.00萬元，借款期限至2033年。上述借款對(duì)應(yīng)的被評(píng)估單位64%股權(quán)以及應(yīng)收賬款被質(zhì)押，主要?jiǎng)赢a(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)、土地被抵押，如若被評(píng)估單位債務(wù)不能及時(shí)清償，中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第4頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜3.評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位的64%股權(quán)仍處于質(zhì)押狀態(tài)，被評(píng)估單位根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)，涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，果使用有效期一年，即自2024年6月30日至2025年6月29日使用有浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜中聯(lián)評(píng)報(bào)字【2024】第2840號(hào)宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：(一)委托人概況名稱：浙江祥源文旅股份有限公司(簡(jiǎn)稱“祥源文旅”)類型：其他股份有限公司(上市)住所：浙江省杭州市密渡橋路1號(hào)白馬大廈12樓 營(yíng)業(yè)期限：1992-09-24至9999-12-31化創(chuàng)意內(nèi)容應(yīng)用服務(wù)；數(shù)字內(nèi)容制作服務(wù)(不含出版發(fā)行);數(shù)字文化創(chuàng)意技術(shù)裝備銷售；組織文化藝術(shù)交流活動(dòng)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));信息技術(shù)咨詢服務(wù)；工藝美術(shù)品及禮儀用品制造(象牙及其制品除外);工藝美術(shù)品及禮儀用品銷售(象牙及其制品除外);銷售；銷售代理；互聯(lián)網(wǎng)銷售(除銷售需要許可的商品);市場(chǎng)營(yíng)銷策企業(yè)管理；日用百貨銷售；以自有資金從事投資活動(dòng)；旅客票務(wù)代理；務(wù)；體育中介代理服務(wù)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。(二)被評(píng)估單位概況1.企業(yè)基本情況企業(yè)名稱：宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“莽山旅發(fā)”)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)注冊(cè)資本：10000萬元人民幣營(yíng)業(yè)期限：2017-01-16至2057-01-15件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：農(nóng)村民間工藝及制品、休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游資源的開發(fā)經(jīng)營(yíng)；日用品銷售；工藝美術(shù)品及收藏品零售(象牙及其制品除外);服裝服飾零售；鞋帽零售；客運(yùn)索道經(jīng)營(yíng)；游覽景區(qū)管理(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。2.歷史沿革及股東結(jié)構(gòu)(1)2017年1月16日，宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司設(shè)立宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司成立于2017年1月16日，注冊(cè)資本為10000萬元，系由郴州莽山旅游開發(fā)有限責(zé)任公司和中景信旅游投2017年1月16日，宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司完成設(shè)立登記認(rèn)繳出資額(萬元)實(shí)繳金額(萬元)公司中景信旅游投資開發(fā)有限公司(2)評(píng)估基準(zhǔn)日股權(quán)結(jié)構(gòu)2023年12月，浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司與中景信旅游中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第8頁2023年12月，浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司與中景信旅游認(rèn)繳出資額(萬元)實(shí)繳金額(萬元)公司中景信旅游投資開發(fā)有限公司(3)評(píng)估報(bào)告日股權(quán)結(jié)構(gòu)2024年7月，浙江祥源堃鵬文化旅游發(fā)展有限公司已取得宜章莽認(rèn)繳出資額(萬元)實(shí)繳金額(萬元)公司中景信旅游投資開發(fā)有限公司展有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日，合并報(bào)表資產(chǎn)總額60,894.47的凈資產(chǎn)9,641.18萬元；2024年1-6月合并報(bào)表營(yíng)業(yè)收入4,797.34萬浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日，母公司報(bào)表資產(chǎn)總額60,960.91萬元，負(fù)債51,413.75萬元，凈資產(chǎn)9,547.15萬元；2024年1-6月母公經(jīng)上會(huì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的無保留意見的審計(jì)報(bào)項(xiàng)目2023年12月31日2024年6月30日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)項(xiàng)目2024年1-6月營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)審計(jì)機(jī)構(gòu)普通合伙)普通合伙)項(xiàng)目2023年12月31日2024年6月30日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)項(xiàng)目2024年1-6月營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)審計(jì)機(jī)構(gòu)普通合伙)通合伙)4.核心業(yè)務(wù)情況4.核心業(yè)務(wù)情況景區(qū)瞬間最大承載量0.6萬人。2023年全年接待游客人次達(dá)57萬人，財(cái)政部于2006年2月15日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令33號(hào)，2014年7月修訂版)及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨》等二、評(píng)估目的浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜第12532號(hào)),評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。(1)公司基本情況浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜室注冊(cè)資本：100萬元及收藏品零售(象牙及其制品除外);電子元器件零售；商業(yè)綜合體管理服務(wù)；信息技術(shù)咨詢服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；餐飲管理；市場(chǎng)調(diào)查(不含涉外調(diào)查);停車場(chǎng)服務(wù)(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))。(2)公司歷史沿革宜章五指峰商業(yè)管理有限公司成立于2022年5月31日，注冊(cè)資本為100萬元，系由宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司出資設(shè)立。2022年5月，宜章五指峰商業(yè)管理有限公司完成設(shè)立登記手續(xù)，獲得核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照(統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91431022MABMYK9B4W)出資比例(%)12024年4月，宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司已完成實(shí)繳。截至評(píng)1(3)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)狀況項(xiàng)目2023年12月31日2024年6月30日總資產(chǎn)負(fù)債凈資產(chǎn)2024年1-6月營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金審計(jì)機(jī)構(gòu)3.土地使用權(quán)土地使用權(quán)為3宗國(guó)有土地使用權(quán)和1宗農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。表9國(guó)有土地使用權(quán)情況表序號(hào)編號(hào)日期質(zhì)土地用途準(zhǔn)用面積(m2)1湘宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第號(hào)索道上站房宜章縣溶家國(guó)有建公路用地2湘宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第號(hào)索道下站房宜章縣溶家國(guó)有建公路用地3湘宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第號(hào)東門游客中心笆籬鎮(zhèn)白沙圩鄉(xiāng)林場(chǎng)國(guó)有建公用設(shè)于2019年簽訂的農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)合同取得，承包期限為30年，自2018年7月1日起至2048年6月30日止，承包面積70,607.02m2評(píng)估基房屋建(構(gòu))筑物資產(chǎn)共18項(xiàng)，其中建筑物6項(xiàng)、構(gòu)筑物12項(xiàng)，(1)主要房屋建筑物資產(chǎn)及分布情況(2)主要房屋建筑物結(jié)構(gòu)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(3)主要房屋建筑物裝修狀況6.電子設(shè)備無形資產(chǎn)-其他包括軟件使用權(quán)1項(xiàng)、專利權(quán)1項(xiàng)、莽山五指峰經(jīng)營(yíng)權(quán)1項(xiàng)。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第16頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)取得日期限類型/類別1票務(wù)系統(tǒng)政府接口/2置年，自2017年1月12日至2067年1月11日止。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)無表外所(特殊普通合伙)于2024年9月10日出具的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)(2024)第12532號(hào))無保留意見的審計(jì)結(jié)果。評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過審計(jì)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第17頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2024年6月30日。六、評(píng)估依據(jù)(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《浙江祥源文旅股份有限公司第八屆董事會(huì)第三十次會(huì)議決議》(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)2.《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民4.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過);5.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修訂); 7.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十8.《中華人民共和國(guó)專利法》(2020年10月17日第十三屆全國(guó)人9.《中華人民共和國(guó)車輛購置稅法》(2018年12月29日第十三屆年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議通過);務(wù)總局令第50號(hào));12.《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》(財(cái)稅[2008]170號(hào));13.《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào));海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));2011年1月8日修訂)告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào));(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中10.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));16.《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[2017]49號(hào));[2017]35號(hào));中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第20頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜保護(hù)部令2012年第12號(hào));開發(fā)有限公司審計(jì)報(bào)告》(上會(huì)師報(bào)字(2024)第12532號(hào));T.等著,郝紹倫，謝關(guān)平譯，電子工業(yè)出版社); 5.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)政部令33號(hào)，財(cái)政部于2006年浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜2月15日頒布，2014年7月修訂版)及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)-存貨》等41項(xiàng)具體準(zhǔn)則);協(xié)[2019]39號(hào));的測(cè)算》(中評(píng)協(xié)[2020]38號(hào));(一)評(píng)估方法簡(jiǎn)介浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資(二)評(píng)估方法選擇浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法 項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)(包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款),不計(jì)提壞賬準(zhǔn)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜 成本法是指按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)條件和待估房屋建筑物的結(jié)A.重置全價(jià)的確定重置全價(jià)(不含稅)=建安工程造價(jià)(含稅)+前期及其他費(fèi)用(含稅)+資金成本-可抵扣增值稅額a.建安工程造價(jià)的確定 稅)費(fèi)率(除稅)1建設(shè)單位管理費(fèi)財(cái)建(2016)504號(hào)2參考計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)3工程監(jiān)理費(fèi)參考發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)4服務(wù)費(fèi)參考發(fā)改價(jià)格(2011)534號(hào)5可行性研究費(fèi)參考計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)6環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)參考計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)間同業(yè)拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率確定貸款資金成本=【建安工程造價(jià)(含稅)+前期及其他費(fèi)用(含稅)】×浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜 評(píng)估值=重置全價(jià)(不含稅)×成新率重置全價(jià)(不含稅)=設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+前浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第28頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告E.前期及其他費(fèi)用前期及其他費(fèi)用(含稅)=(設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)前期及其他費(fèi)用(不含稅)=(設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)F.資金成本能力受企業(yè)整體建設(shè)(房屋、建筑物、其他設(shè)備等)運(yùn)行制約，所以將用的利率按中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于2024年6月20日公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，資金成本按均勻投入計(jì)取。資金成本=(設(shè)備購置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+前期及其G.設(shè)備購置可抵扣增值稅36號(hào))及(財(cái)稅〔2018〕32號(hào))文件、財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)的規(guī)定，對(duì)符合增值稅抵扣條件的機(jī)器設(shè)備重置成本應(yīng)該扣中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第29頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)新率N,即：N=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%3)評(píng)估值的確定《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))、(財(cái)稅〔2018〕32號(hào))、財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)重置全價(jià)(不含稅)=購置價(jià)+車輛購置稅+牌照等雜費(fèi)-可抵扣的增值稅A.車輛購置價(jià)根據(jù)車輛市場(chǎng)信息及《太平洋汽車網(wǎng)汽車報(bào)價(jià)庫》,《易車網(wǎng)》等中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第30頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜根據(jù)2001年國(guó)務(wù)院第294號(hào)令《中華人民共和國(guó)車輛購置稅法》C.新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào)《機(jī)使用年限成新率=(1-已使用年限/規(guī)定使用年限或經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%成新率=Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)成新率=Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)+a浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā) 有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告重置全價(jià)(不含稅)=購置價(jià)-可抵扣的增值稅成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟(jì)壽命年限)×100%或成新率=[尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)]×100%3)評(píng)估值的確定基于本次評(píng)估目的，評(píng)估人員分析了納入評(píng)估范圍的在建工程-土中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第32頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)基于本次評(píng)估目的，根據(jù)納入評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)-其他的取得方1)軟件使用權(quán)2)無形資產(chǎn)-專利為2024年4月通過第三方外購取得，經(jīng)市場(chǎng)詢價(jià)，合同金額價(jià)值公允，反映了專利的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，本次評(píng)估按照不含稅合同額確定評(píng)估值。3)經(jīng)營(yíng)權(quán)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第33頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告宜章莽山景區(qū)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同期限為50年，自2017年1月12日至2067年1月11日止。對(duì)于納入本次評(píng)估范圍的無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第35頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜(四)收益法浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜在的貨幣資金、應(yīng)收(應(yīng)付)股利等流動(dòng)資產(chǎn)(負(fù)債),及呆滯或閑置設(shè)備、房產(chǎn)以及未計(jì)及損益的在建工程等非流動(dòng)資產(chǎn)(負(fù)債),定義為基準(zhǔn)日存在的溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)(負(fù)債),單獨(dú)預(yù)測(cè)其價(jià)值；部權(quán)益)價(jià)值。浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)R;:被評(píng)估單位未來第i年的預(yù)期收益(自由現(xiàn)金流量); Di、E;:分別為可比公司的付息債務(wù)與權(quán)益資4.收益期限年，自2017年1月12日至2067年1月11日止。本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估評(píng)估單位預(yù)測(cè)收益年限至2066年止。2029年之后被評(píng)估單位收入維持(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段等具體情況對(duì)專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)2.確定評(píng)估方案編制工作計(jì)劃3.提交資料清單及訪談提綱浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜 4.輔導(dǎo)填表和評(píng)估資料準(zhǔn)備工作(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段聽取委托人及被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹被評(píng)估單位總體情況和委2.審閱核對(duì)資料3.重點(diǎn)清查備全面盤點(diǎn)勘查。同時(shí)，對(duì)房屋建筑物，了4.盡職調(diào)查訪談?wù)憬樵次穆霉煞萦邢薰緮M收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)(三)評(píng)估匯總階段九、評(píng)估假設(shè)(一)一般假設(shè)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第42頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜 (二)特殊假設(shè)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā) 有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第44頁 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日表12資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年6月30日AB1流動(dòng)資產(chǎn)2非流動(dòng)資產(chǎn)3其中：長(zhǎng)期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)5固定資產(chǎn)67無形資產(chǎn)8其他非流動(dòng)資產(chǎn)9非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債總計(jì)浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)采用收益法，得出被評(píng)估單位在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日的評(píng)股東全部權(quán)益賬面值為9,641.18萬元，評(píng)估值為46,425.74萬評(píng)估增值36,784.56萬元，增值率381.54%。(三)評(píng)估結(jié)果的差異分析本次評(píng)估采用收益法測(cè)算出的凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)價(jià)值46,425.74萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算出的凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)價(jià)值投入(購建成本)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國(guó)營(yíng)能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府(四)評(píng)估結(jié)果的選取中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第46頁浙江祥源文旅股份有限公司擬收購宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司股權(quán)涉及的宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)十一、特別事項(xiàng)說明(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報(bào)告結(jié)論的情況(二)權(quán)屬資料不全或權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)結(jié)構(gòu)建成年月建筑面積(m2)1索道下站配套工具房23游客中心消防泵房45672.被評(píng)估單位申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)有1項(xiàng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，由被同》及補(bǔ)充協(xié)議取得，承包期限為30年，自2018年7月1日起至2048年6月30日止，承包面積70,607.02m2。尚未辦理《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第47頁 產(chǎn)權(quán)無糾紛。如未來企業(yè)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)其面積與申報(bào)面積不(三)評(píng)估程序受限或評(píng)估資料不完整的情形(四)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)(五)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及1.宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司于2024年3月設(shè)立了最高抵押湘銀最抵字第811168010987A號(hào)】,抵押權(quán)人為中信銀行股份有限公司(長(zhǎng)沙)分行，抵押物為1套索道設(shè)備、6臺(tái)電梯設(shè)備、三宗土地使用權(quán)及房屋(結(jié)構(gòu)物所有權(quán))(湘(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0049082號(hào)、湘(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0049084號(hào)、湘(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0049085號(hào)，面積合計(jì)6,042.62平方米),共同為【2018湘銀固貸字第811168010987號(hào)】提供抵押擔(dān)保，被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為壹億叁仟貳佰萬元整，抵押擔(dān)保期限自2024年3月27日起至2028年11月21表14房屋建筑物資產(chǎn)抵(質(zhì))押清單序號(hào)建筑物名稱面積)年月1索道上站房溶家洞林場(chǎng)內(nèi)(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)自建2索道下站房溶家洞林場(chǎng)內(nèi)(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)自建3東門游客集散中心笆籬鎮(zhèn)白沙圩林場(chǎng)內(nèi)(2023)宜章縣不動(dòng)產(chǎn)7自建公共設(shè)施置證載面積取得日期終止日期1索道房宜章縣溶家洞段(2023)宜章縣不號(hào)公路用地/旅游2索道下站房宜章縣溶家洞段(2023)宜章縣不號(hào)公路用地/旅游3中心白沙圩林場(chǎng)(2023)宜章縣不號(hào)公共設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱規(guī)格型號(hào)生產(chǎn)廠家計(jì)量單位數(shù)量17奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)128奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)1392號(hào)電梯奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)1402號(hào)電梯奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)15l梯奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)162無機(jī)房電梯奧的斯機(jī)電電梯有限公司臺(tái)17索道多貝瑪亞索道公司套12.宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司于2018年6月設(shè)立了應(yīng)收賬款質(zhì)押及股權(quán)質(zhì)押。應(yīng)收賬款質(zhì)押出質(zhì)人為宜章莽山景區(qū)旅游開發(fā)有限公司。股權(quán)質(zhì)押為中景信旅游投資開發(fā)集團(tuán)有限公司持有的宜