商品房買賣合同填寫范本

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商品房買賣合同填寫范本

一、填寫范本合同，肯定要仔細(xì)閱讀范本說明，根據(jù)說明要求的格式、圖例填寫;

二、合同內(nèi)容填寫指導(dǎo)內(nèi)容：

(一)合同雙方當(dāng)事人：

出賣人：

根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，原則上該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是符合下列條件的法人：

①具有合法的營業(yè)資格和資質(zhì);

②是項(xiàng)目的全部人，持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設(shè)工程施工許可證;

③具有固定的營業(yè)場所或者住宅;

④電話、郵政編碼、法定代表人的狀況真實(shí)、牢靠;

⑤肯定要填寫全稱，不得使用間寫內(nèi)容，商品房買賣合同范本填寫。

在填寫該出賣人必需留意以下幾個方面：

1、區(qū)分開發(fā)商和投資商或者進(jìn)展商：在投資房地產(chǎn)開發(fā)過程中，根據(jù)契約關(guān)系可以把參加房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)分為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方，但是只有符合出賣人條件的當(dāng)事人才能在本條出賣人一覽中署名;

2、代理商即使具備包銷資格，也不能作為出賣人在本覽中署名，只能在代理機(jī)構(gòu)一欄中署名;關(guān)于包銷問題涉及開發(fā)商和包銷商之間的，對于商品房買受人不具備任何約束力。

3、代理商必需具備代理資格和資質(zhì);曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案，鄭州市房管局為此停止了該代理機(jī)構(gòu)的全部代理業(yè)務(wù)，還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至因此懲罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法，但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的形象和銷售。

買受人：

可以是法人，也可以是自然人。假如是法人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法人單位的稱謂填寫全稱，地址，法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應(yīng)當(dāng)填寫托付代理人的狀況。無論是買受人的法定代表人或者是代理人，均應(yīng)當(dāng)填寫具體的資料，地址和郵政編碼應(yīng)當(dāng)填寫，不得空缺。代理人和自然人買受人應(yīng)當(dāng)填寫真實(shí)的住址，身份證與實(shí)際住址不全都，應(yīng)當(dāng)在征得當(dāng)事人同意后填寫實(shí)際住址。供應(yīng)實(shí)際住址的責(zé)任在于買受人和代理人，該當(dāng)事人和代理人供應(yīng)上述住址時，應(yīng)當(dāng)讓其親自填寫，不能有銷售人員代位填寫。假如由銷售人員代位填寫時，應(yīng)當(dāng)讓代理人和買受人供應(yīng)手寫的關(guān)于其實(shí)際住址的資料留在銷售檔案中。

自然人應(yīng)當(dāng)具體填寫該自然人的狀況;假如屬于未成年人購房，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求其填寫監(jiān)護(hù)人，由于格式版本沒有供應(yīng)監(jiān)護(hù)人的內(nèi)容，可以要求監(jiān)護(hù)人在共有人一覽中署名。需要說明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當(dāng)事人民事行為力量的表示，未成年人不能親自行使。所以，未成年人購房必需供應(yīng)法定監(jiān)護(hù)人的狀況并由法定監(jiān)護(hù)人代理。

如何確認(rèn)法定監(jiān)護(hù)人的身份證明?可以從以下幾個方面考察：

①該未成年人與法定監(jiān)護(hù)人的戶口證明;

②未成年人的父母離婚時，應(yīng)當(dāng)察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書，該協(xié)議或者判決書有關(guān)于未成年人監(jiān)護(hù)的內(nèi)容;

③未成年人與其父母為在一起居住生活時，由指定監(jiān)護(hù)人擔(dān)當(dāng)法定監(jiān)護(hù)人的責(zé)任。這種指定監(jiān)護(hù)可能是生父母授權(quán)，也可能是法院或者未成年人愛護(hù)機(jī)關(guān)的指定;

④未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以擔(dān)當(dāng)監(jiān)護(hù)人的責(zé)任，也可以由未成年人的兄姊擔(dān)當(dāng)，這種狀況下應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)或者民政機(jī)關(guān)的證明。

自然人購房，假如本人不能親自辦理購房事宜，應(yīng)當(dāng)要求辦理該等事務(wù)的當(dāng)事人供應(yīng)托付手續(xù)，根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人之間的托付可以是特殊托付一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括托付受托處理一切事項(xiàng)。關(guān)鍵是如何審查這類托付手續(xù)的真實(shí)內(nèi)容，如何區(qū)分是一攬子托付還是單項(xiàng)托付，這就比較麻煩。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員，就是律師有時候也不能精確?????辨別其托付的性質(zhì)。尤其是有的托付書僅僅寫明“托付某某代為辦理購房事宜”，就很難推斷是單項(xiàng)托付者這是一攬子托付。嚴(yán)格審查托付權(quán)限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括合同簽訂、履行中款項(xiàng)支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關(guān)的合同撤銷、變更、合同權(quán)利義務(wù)的擔(dān)當(dāng)和主見等事項(xiàng)。同時應(yīng)當(dāng)預(yù)留托付人(購房者)和受托人的全部身份和托付文件，納入購房合同檔案。

應(yīng)當(dāng)留意：有些事項(xiàng)無法通過托付行為實(shí)施，比如貸款銀行要求貸款當(dāng)事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由托付人代理。未成年人除其法定監(jiān)護(hù)人或者指定監(jiān)護(hù)人之外，其他當(dāng)事人不能作為托付人消失，道理很簡潔，由于其無民事行為力量，當(dāng)然也就不行能產(chǎn)生合法有效的托付行為。

對于托付書的審查會涉及另一個更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的問題。在合同法上有兩種托付代理關(guān)系。一般而論，受托人代理托付人辦理托付事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以托付人的名義進(jìn)行，在代理權(quán)限范圍內(nèi)的代理行為直接約束托付人和第三人，所以民法通則第63條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。我們稱這種代理行為為具名代理。假如代理人不是以被代理人的名義實(shí)施代理行為，而是以自己的名義實(shí)施民事法律行為，這種狀況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定：受托人以自己名義，在托付人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與托付人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束托付人和第三人，但有準(zhǔn)確證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。(天成公司與某購房人之間的合同關(guān)系，實(shí)際是合法有效的，檢察機(jī)關(guān)的處理是否合法值得商榷)

第一條：項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：留意以下內(nèi)容：

1、屬于分期規(guī)劃，尤其是沒有取得土地使用權(quán)手續(xù)的規(guī)劃，不要納入本條填寫內(nèi)容。因此該條其次款的“地塊”面積應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)證記載宗地出讓面積全都。

“規(guī)劃用途”根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的記載為準(zhǔn)。假如土地使用證上的記載與建設(shè)用地規(guī)劃許可證上記載不完全全都，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證記載為準(zhǔn)。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求，因此城市規(guī)劃法相對于土地管理法來說屬于特殊法。特殊法優(yōu)于一般法。根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條的規(guī)定，土地規(guī)劃用途根據(jù)下列用途進(jìn)行規(guī)劃：住宅、商業(yè)、旅游、消遣用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。

關(guān)于土地使用年限規(guī)定：應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時，在填寫時肯定要留意根據(jù)有關(guān)批準(zhǔn)文家內(nèi)容填寫。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時就應(yīng)當(dāng)留意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時間問題。

2、關(guān)于“商品房”的概念：雖然有關(guān)商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎全部的開發(fā)商出售的房屋建筑，但是我們建議對于本條第三款的內(nèi)容，還是應(yīng)當(dāng)賜予必要的區(qū)分。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應(yīng)當(dāng)分別賜予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。

3、建議在本條空白部位補(bǔ)充填寫以下內(nèi)容：該土地使用權(quán)范圍內(nèi)的詳細(xì)的修建性規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)劃用途的商定與本合同第三條商品房用途不全都的，根據(jù)合同第三條規(guī)定執(zhí)行。

其次條：假如出售商品房的審批機(jī)關(guān)，不是鄭州市房管局，應(yīng)當(dāng)填寫清晰其他審批機(jī)關(guān)。

第三條：本條填寫內(nèi)容留意以下幾點(diǎn)：

1、戶型設(shè)計(jì)比較簡單的商品房，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充內(nèi)容填寫清晰：比如，有躍層的房屋應(yīng)當(dāng)分別填寫清晰，有沉降設(shè)計(jì)的部分，也要填寫清晰;屬于內(nèi)置樓梯的復(fù)式結(jié)構(gòu)要與面積結(jié)合起來填寫;有飄窗結(jié)構(gòu)或者頂層有老虎窗結(jié)構(gòu)的房屋，應(yīng)當(dāng)賜予注明是否計(jì)算面積，以及如何計(jì)算面積;假如有連廊結(jié)構(gòu)的房屋也應(yīng)當(dāng)注明是否計(jì)算面積以及面積計(jì)算方法;

2、對于層高內(nèi)容應(yīng)當(dāng)賜予解釋或者說明：所謂層高應(yīng)當(dāng)是指商品房主體結(jié)構(gòu)層高，并非全部買受人購買的面積層高全部為某一個數(shù)據(jù)，特別面積應(yīng)當(dāng)說明，包括坡屋面結(jié)構(gòu)，飄窗結(jié)構(gòu)、沉降結(jié)構(gòu)部分的房屋面積所對應(yīng)的層高不屬于一個數(shù)據(jù)的，應(yīng)當(dāng)分別注明。

3、商品房的結(jié)構(gòu)形式：應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)計(jì)說明部分要求填寫：一般狀況下的商品房屋結(jié)構(gòu)形式有土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框混結(jié)構(gòu)、全部框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)。現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)形式變化多樣，但是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)顚懀话悴粫鲥e。

4、本條關(guān)于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權(quán)的規(guī)劃用途不完全全都。但是在該條關(guān)于商品房的用途應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)出售的房屋實(shí)際用途填寫，在規(guī)劃為住宅的土地使用權(quán)范圍內(nèi)，仍舊有個別樓棟或者個別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務(wù)行業(yè)用房。

第四條關(guān)于計(jì)價方式和價款：

根據(jù)商品房銷售的規(guī)定，建筑面積是計(jì)算價款比較符合現(xiàn)實(shí)的方法。按套銷售或者根據(jù)套內(nèi)面積計(jì)算，目前都存在困難。不管是管理機(jī)關(guān)或者我們的測量規(guī)范，都存在不太可行的問題。因此根據(jù)建筑面積計(jì)算價格是必定選擇，實(shí)踐證明，根據(jù)其他銷售方法銷售的結(jié)果，仍舊不能排解消費(fèi)者的心理誤區(qū)。

假如計(jì)價面積中的單價有不全都的地方，應(yīng)當(dāng)分別填寫單價和總價之間的關(guān)系。計(jì)價方式中的價格內(nèi)涵也是一個比較重要的問題：

(1)房地產(chǎn)單價成本核算問題內(nèi)容，這個問題比較敏感，涉及成本組成，分?jǐn)偯娣e和社區(qū)配套、共建面積等內(nèi)容;由于房地產(chǎn)成本核算標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求，現(xiàn)行價格政策是備案制度，而不是審批制度，開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度，這樣開發(fā)商在核算過程為了抬高價格可能把全部社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價格備案機(jī)關(guān)留下書面核算文件，而在銷售過程中不行能把諸如學(xué)校、幼兒園、中學(xué)、會所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分?jǐn)備N售，這樣一旦政策變化，會產(chǎn)生對房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果

(2)市政配套機(jī)關(guān)或者壟斷性公司收費(fèi)問題既然其集資費(fèi)用、暖氣集資費(fèi)等;

(3)涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。

(4)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風(fēng)險問題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后，對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必需在價格政策、面積分?jǐn)偂a(chǎn)權(quán)商定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確商定，排解任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理：

1、一般狀況下，我們主見選擇根據(jù)本條第2款執(zhí)行。但是根據(jù)第2款執(zhí)行仍舊存在不明晰的地方：主要是因面積增建肯定值超過3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、修理基金、燃?xì)饧Y費(fèi)、暖氣集資費(fèi)等與面積有關(guān)的稅費(fèi)擔(dān)當(dāng)?shù)膯栴}。示范文本僅僅供應(yīng)了房價款處理的方式，沒有供應(yīng)與面積差異有關(guān)的稅費(fèi)處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭議或者發(fā)生爭議后削減交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)充規(guī)定關(guān)于這部分費(fèi)稅擔(dān)當(dāng)問題：“因面積差異產(chǎn)生的契稅、修理基金、暖氣集資費(fèi)、燃?xì)饧Y費(fèi)(假如有)等據(jù)實(shí)由買受人擔(dān)當(dāng)，多退少補(bǔ)”。

2、假如選擇自行商定，那么商定的內(nèi)容可以如下填寫：

①面積誤差肯定值在1%以內(nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結(jié)算即多不退，少不補(bǔ);

②面積誤差肯定值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以內(nèi)部分扣除)，雙方同意據(jù)實(shí)計(jì)算即多退少補(bǔ);

③面積誤差肯定值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并根據(jù)兩倍于該部分短少房款擔(dān)當(dāng)該商定違約金支付責(zé)任。屬于面積增加的，產(chǎn)權(quán)歸買受人，該部分房款出賣人擔(dān)當(dāng)。

前述狀況下，雙方商定均不主見退房，合同應(yīng)當(dāng)連續(xù)履行。

④面積誤差肯定值在5%以上的(不含5%)，買受人有權(quán)提出退房。買受人提出退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還全部已付房款并自付款之日起擔(dān)當(dāng)該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時擔(dān)當(dāng)全部購房款5%的違約金;買受人不退房的，面積誤差肯定值在5%以內(nèi)(含5%)的部分根據(jù)本條前述規(guī)定處理后，超過5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)商不成根據(jù)本款退房處理。

第六條付款方式及期限

本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：根據(jù)本付款方式的步驟如下：

1)本合同簽訂生效后7日內(nèi)，買受人支付首付款計(jì)人民幣：(例如)123456元;其他應(yīng)付款人民幣123456元，出賣人供應(yīng)銀行按揭付款幫助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。

2)買受人必需在支付完首付款的同時，提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件，出賣人賜予幫助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內(nèi)容)

3)非出賣人緣由，買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，根據(jù)本合同第七條逾期付款商定處理。

4)買受人根據(jù)逾期付款擔(dān)當(dāng)責(zé)任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意連續(xù)履行合同的，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更合同商定，商定詳細(xì)付款方式。

第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任：

增加：根據(jù)本合同商定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權(quán)順延交付日期直至買受人付清全部購房款。

付款預(yù)期的違約金，應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)到懲處違約的目的。因此，違約金的商定不能太低，逾期在60日內(nèi)(含60日)的，按日計(jì)算的違約金應(yīng)當(dāng)保留在日萬分之三(3)之上;

逾期超過60日的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人根據(jù)累計(jì)應(yīng)付款的()%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進(jìn)結(jié)果有直接的規(guī)律關(guān)系)

出賣人要求買受人連續(xù)履行合同或者買受人要求連續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的，合同連續(xù)履行。買受人擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約金應(yīng)當(dāng)根據(jù)應(yīng)付款部分的日萬分之四(4)計(jì)算。

本條商定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：

(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關(guān)系終止，這是徹底終止雙方關(guān)系的方法。這種法律關(guān)系比較簡潔，但是必需通知買受人并且最好是書面通知。假如買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個核算問題?？鄢`約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有商定退還內(nèi)容，因此需要在合同商定。假如買受人根本沒有交付房款，這種狀況下，對于出賣人是沒有任何擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)盡快解除合同，防止損失擴(kuò)大。

(2)出賣人要求連續(xù)履行合同的權(quán)利問題：示范文本沒有商定出賣人不解除合同的狀況下如何處理，只商定解除合同內(nèi)容以及買受人要求連續(xù)履行合同的內(nèi)容。因此，出賣人能否要求買受人連續(xù)履行合同?回答是確定的。問題是出賣人要求連續(xù)履行合同時的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定。買受人要求連續(xù)履行合同時的違約金在示范合同中有商定，但是出賣人要求連續(xù)履行合同的違約金沒有商定。

(3)合同解除權(quán)的行使期間問題：合同法和相關(guān)法律沒有規(guī)定解除權(quán)行使的期間。合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人商定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利毀滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有商定解除權(quán)行使行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利毀滅。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱高法解釋)看法中的第十五條規(guī)定“依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，當(dāng)事人另有商定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有商定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)毀滅”。因此，具有解除權(quán)的當(dāng)事人一方，在規(guī)定時間內(nèi)不行使解除權(quán)，超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。

第八條交付期限：

(一)關(guān)于交付條件：

5.該商品房經(jīng)五方質(zhì)量責(zé)任主體(出賣人、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗(yàn)收并簽署了工程合格看法的，本條商定不應(yīng)理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。

(二)關(guān)于不行抗力以及其他特別緣由延期交付：

1、遭受不行抗力

2、遭受重大市政工程施工，影響本合同商定工程施工的，出賣人應(yīng)當(dāng)自該事實(shí)發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人，并在此后每經(jīng)過三十日，告之該事實(shí)解除或者連續(xù)的狀況;

3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。

(三)關(guān)于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”：鑒于對于房屋建筑和市政設(shè)施的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，而且驗(yàn)收所依據(jù)的國家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉全部的驗(yàn)收規(guī)范和規(guī)定。

第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任：(不做修訂，但應(yīng)當(dāng)留意違約金之間的規(guī)律關(guān)系)

第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的商定：增加：買受人接到規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更書面通知或者買受人逾期接到設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更的事實(shí)時，買受人均有權(quán)打算退房。買受人提出退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之書面申請之日起30日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，根據(jù)月息5‰支付資金利息。買受人打算不退房的，雙方應(yīng)當(dāng)自知道規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事實(shí)之日起30日內(nèi)，協(xié)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。雙方未在商定時間內(nèi)完成協(xié)商過程，任何一方均未向?qū)Ψ教岢鲞B續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意根據(jù)退房處理。

第十一條交接

填寫：視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務(wù)，買受人自出賣人通知接房之日起擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用并對于房屋維護(hù)不準(zhǔn)時產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任、無因管理責(zé)任擔(dān)當(dāng)賠償或者補(bǔ)償責(zé)任。

買受人應(yīng)當(dāng)在交付之前付清購房款而未完成支付義務(wù)的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構(gòu)成任何違約，也不擔(dān)當(dāng)任何責(zé)任。

第十二條(出賣人對出賣房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任)

增加：

發(fā)生本條前款產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)糾紛的，出賣人應(yīng)當(dāng)盡快與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。假如協(xié)商不成導(dǎo)致買受人在本合同商定辦理產(chǎn)權(quán)登記需出賣人履行產(chǎn)權(quán)登記備案的期間結(jié)束后的180個日歷天內(nèi)或者根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買受人無法從本質(zhì)上獲得產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)賠償責(zé)任。本條欠款商定的“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記”包括本款商定的期間不能和本質(zhì)上不能的狀況。

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的商定：

增加：雙方同意對本條第一款所謂“規(guī)定期限內(nèi)”定義如下：①規(guī)定期限是指180個日歷天;②該期限的起始日為雙方商定的出賣人履行備案日期結(jié)束日。

我們將本條商定的“規(guī)定期間”變成了雙方商定期間，是否有效?這點(diǎn)的確簡單引起爭議。事實(shí)上這種商定有其不合理或者廣義上的不合法之處。由于根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理方法》(2022年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，無論初始登記或者轉(zhuǎn)移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(shí)(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我們商定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權(quán)登記備案時間，的確不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。

《高法解釋》第十八條由于出賣人的緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別商定外，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同商定的辦理房屋全部權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有商定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以根據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

前述司法解釋中，并沒有排解雙方當(dāng)事人特別商定的效力，也不否定合同商定的內(nèi)容。

在實(shí)踐中下列狀況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯，造成買受人無法根據(jù)合同商定取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)的狀況：

(1)沒有依法取得國有土地使用權(quán)證書或者證明文件或者土地使用權(quán)尚未解除抵押;

(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;

(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全;

(4)房屋抵押或者被法院或者行政機(jī)關(guān)依法限制出賣的;

(5)預(yù)售商品房沒有取得預(yù)售許可證或者超越預(yù)售范圍銷售商品房的;

(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;

(7)沒有托付測量并將測量結(jié)果根據(jù)正常途徑報發(fā)證單位的;

(8)建設(shè)施工手續(xù)不全的;

(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求;

(10)商品房買受人沒有交納修理基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。

(11)出賣人在房屋竣工后由于自身緣由無法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

消失上述狀況屬于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和過錯，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

留意：違約金的商定和違約金本質(zhì)意義。

事實(shí)上本條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記備案的商定，仍舊存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時間內(nèi)買受人