中國房地產：調控收緊表明住房銷售復蘇

中國房地產：調控收緊表明住房銷售復蘇標普全球。版權版權所有。葉翱行鍾嘉裕主分析師研究助理大中華區(qū)房地產組企業(yè)評級2020年8月12日住房銷售穩(wěn)步復蘇上半年，全國銷售額同比下降

，相較兩位數(shù)的下降比率已穩(wěn)步回升我們將 年全國銷售的預測上調為增長而此前的預測為銷售略有收縮盡管調控收緊，我們預期一二線城市將領先復蘇，帶動全國平均售價上升領先的受評開發(fā)商一般表現(xiàn)出色家受評開發(fā)商月份平均單月銷售額同比增長，使年初至今銷售額實現(xiàn)增長注：累計全國住房銷售。資料來源：國家統(tǒng)計局。穩(wěn)健的銷售復蘇進程月月月月月人民幣十億元年全國銷售額（左軸）年全國銷售額（左軸）家受評開發(fā)商同比增長（右軸）限制新規(guī)購房限制需落戶滿三年，且連續(xù)繳納 個月以上的社保

個人所得稅堵上假結婚假離婚以購置多套住房的漏洞豪華住宅抵押貸款的首付比例上浮二套房或二次房貸為豪華非標準住宅的，首付比例上浮恢復對豪華非標準住宅的價格限制超過 萬元人民幣的住宅為豪華住宅（

年 月曾取消同類型的價格限制）提高增值稅免征年限增值稅免征年限從

年延長至

年（如在上述年限內出售住房，需繳納

增值稅）出臺細則，為特定市場降溫雖然部分三四線城市已放寬購房資格，但隨著房價攀升，一二線城市的調控收緊深圳實施最嚴格的調控收緊，已恢復部分此前放松的政策（如下）資料來源：深圳市住房和建設局公告。嚴控投機舉措或將給部分開發(fā)商帶來不利影響地方政府正在嚴密監(jiān)控房價及投機行為因房價快速上漲，強二線城市可能會在 年下半年推出更嚴格的調控舉措為遏制投機而收緊調控可能會限制開發(fā)商的定價能力和利潤空間寧波不低于 的可銷售住宅房源供無房家庭優(yōu)先認購；且

年內不得轉讓。提高預售許可的最低批次預售面積，以防止開發(fā)商捂盤惜售。南京不低于的預售房源將分配給無房家庭。對項目的所有房源實施限價（而非只限制項目的平均售價），以防止部分限價項目的單套房源以高利潤出售。杭州一戶家庭一次只能參與一個項目購房搖號。人才優(yōu)先購房限售

年

人才包括博士、 等。東莞同一區(qū)新房價格

個月內漲幅不得超過

。禁止無本市戶口居民購買第三套住房。注：

大中城市的住宅土地成交總價及土地溢價率。資料來源：。資料來源：地方政府公告。長三角地區(qū)深圳大灣區(qū)一些城市已在遏制樓市升溫勢頭人民幣十億元住宅土地成交總價（左軸）土地溢價率（右軸）土地市場招標升溫面對政策不確定性，多元化土儲顯得至關重要在全國擁有廣泛土儲分布的開發(fā)商較不易受到城市層面風險的影響在單一城市擁有較高集中度的開發(fā)商包括：長期從事舊城改造項目（尤其是在大灣區(qū)）的開發(fā)商總部位于長三角一帶，且在國內其他地區(qū)的地域多樣性有限的開發(fā)商開發(fā)商的土儲敞口注：數(shù)據(jù)截至年

月（恒大集團數(shù)據(jù)截至年月）。資料來源：報告公司文件或報告，標普全球評級。按總樓面面積(權益應占)按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積(權益應占)按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積按總樓面面積(權益應占)按總樓面面積(包括舊城改造項目）按可售貨源按可售貨源(包括兼并收購及舊城改造項目）按總樓面面積按總樓面面積仁恒置地德信地產

龍光地產

佳兆業(yè)集團花樣年集團景瑞控股

融信中國

中國金茂

世茂房地產萬科華潤置地龍湖集團旭輝集團合景泰富集團中國海外發(fā)展融創(chuàng)中國新城碧桂園

恒大集團雅居樂

富力地產東莞南京深圳杭州寧波受評開發(fā)商基本可實現(xiàn)2020年銷售目標今年上半年 家受評開發(fā)商平均完成 年全年銷售目標的項目推盤一般集中在下半年進行，可售貨源均充足跟蹤的 家開發(fā)商僅需達到 的平均去化率就可實現(xiàn)全年銷售目標資料來源：報告融創(chuàng)中國新城合景泰富旭輝集團龍湖集團世茂房地產龍光地產中國金茂富力地產富力地產華潤置地雅居樂恒大集團隱含去化率并不激進為實現(xiàn)全年銷售目標，

年下半年去化率需達到開發(fā)商年上半年已完成銷售額比例恒大集團中國金茂中國海外宏洋大發(fā)地產雅居樂中駿集團龍湖集團華潤置地龍光地產首創(chuàng)置業(yè)弘陽集團寶龍地產中梁地產正榮地產榮盛房地產時代中國控股新城花樣年集團奧園建業(yè)地產世茂房地產綠城中國佳兆業(yè)集團合景泰富旭輝集團富力地產融創(chuàng)中國佳源集團綠地香港陽光注：占已公布的銷售目標比例。資料來源：公司公告2020年下半年銷售勢頭有望保持平穩(wěn)注：數(shù)據(jù)截至年月日。資料來源：標普全球評級。穩(wěn)定正面負面負面信用觀察級級級及以下即將發(fā)布的中期業(yè)績有何看點：收入結轉情況將反映國內施工活動一度暫停的影響利潤率收窄幅度將揭示全年走勢預計大多數(shù)開發(fā)商的業(yè)績將維持平穩(wěn)，但分化正在加?。ㄈ鐐鶆崭軛U、流動性等）評級最低的開發(fā)商面臨著更大的波動性盡管受到新冠疫情的影響，一些開發(fā)商的信用狀況依然持續(xù)增強正負展望百分比差值僅略偏負面

超過 的開發(fā)商處于評級分布的較低端謝謝葉翱行資深董事兼分析經(jīng)理企業(yè)評級鍾嘉裕研究助理企業(yè)評級陳令華董事兼首席分析師企業(yè)評級鄒宇軒董事兼首席分析師企業(yè)評級廖美珊董事兼首席分析師企業(yè)評級標普全球評級相關研究標題日期消失的收入：探析中國開發(fā)商的聯(lián)合營模式年

月

日中國開發(fā)商

年業(yè)績披露出疫情沖擊前的壓力年月日中國房地產觀察：新冠疫情對中國開發(fā)商構成前所未有的風險年月日中國房地產觀察：融資受限束縛開發(fā)商擴張拳腳年 月

日年 月

日年 月

日版權

， （以下統(tǒng)稱“標普”）。版權所有。未經(jīng)標普事先書面許可，嚴禁使用任何形式方式修改、反向推導、復制或散布上述內容（包括評級、信用相關分析和數(shù)據(jù)、估值、模型、軟件或其它應用或產品）或其任何部分（以下統(tǒng)稱“內容”），或將其存儲于數(shù)據(jù)庫或檢索系統(tǒng)。內容不得用于任何非法目的或未經(jīng)授權而使用。標普及任何第三方供應商及其董事、高管、股東、雇員或代理（以下統(tǒng)稱“標普各方”）并未保證內容的準確性、完整性、及時性或可用性。標普各方不對任何錯誤或遺漏（無論成因），使用內容得到的結果，或用戶輸入任何數(shù)據(jù)的安全性或維護負責。內容系“按原樣”提供。標普各方不作出任何和所有明示或默示的保證，包括但不限于對特定目的或用途的適銷性或適用性的任何保證、對不存在故障、軟件錯誤或缺陷的保證、對內容的功能性不受影響的保證，或對內容將可在任何軟件或硬件設置運營的保證。在任何情況下，標普各方不對任何一方使用內容而遭受的任何直接、間接、偶然性、懲戒性、補償性、懲罰性、特定或事后損害、費用、開銷、律師費或損失（包括但不限于收入損失或利潤損失和機會成本）負責，即使被告知此類損害的可能性。內容中的信用相關分析（包括評級）以及內容中的觀點僅是當日所發(fā)表觀點的陳述，并非事實的陳述，或對購買、持有或出售任何證券或作出任何投資決策的推薦意見。標普不承擔在以任何形式或方式出版內容后進行更新的義務。內容的使用者、其管理層、雇員、顧問和或客戶在作出投資決策和其它商業(yè)決策時不應依賴內容或將內容替代其能力、判斷和經(jīng)驗。標普的觀點和分析不針對任何證券的適用性。標普不承擔“受托人”或投資顧問的職能。盡管標普從其認為可靠的來源獲得信息，但不會對取得的信息進行審查和承擔任何盡職調查或獨立驗證的義務。評級相關的出版物可能由于各種原因發(fā)布，并不一定取決于評級委員會的評級行動，包括但不限于發(fā)布信用評級定期更新和相關分析。出于特定監(jiān)管目的，監(jiān)管機構允許評級機構在一個司法轄區(qū)認可另一司法轄區(qū)發(fā)布的評級，標普保留隨時且完全自主授予、撤銷或暫停此類認可的權利。標普各方不承擔因授予、撤銷或暫停上述認可而產生的任何責任，也不對任何聲稱因此而發(fā)生的損失負有義務。標普將旗下各業(yè)務部門的活動分隔開，從而保證各部門活動的獨立性和客觀性。因此，標普的某個部門可能會掌握其他部門未獲得的信息。標普已制定了政策和流程，以確保在每個分析過程中獲取的非公開信息的保密性。標普可就其評級和特定信用相關分析收取報酬（通常