藏瓏湖上國際社區(qū)營銷策略

【藏瓏湖上國際社區(qū)】二期

2009年度營銷策略草案合富輝煌房地產(湖南)2008年11月17日謹呈:長沙雙瑞房地產開發(fā)有限公司1完整版課件ppt前言1.本方案側重分析宏觀經濟環(huán)境及房地產市場現狀,通過對后市的預測,以為制定本項目2009年度營銷策略提供最直接的市場依據;2.本方案僅為策略性思考草案,非正式營銷方案,所有未盡細節(jié),我司將在后續(xù)相關營銷方案內逐一明確。2完整版課件ppt策略推導部分一.國家調控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項目分析部分一.項目現狀分析二.二期規(guī)劃簡述三.周邊競爭項目分析宏觀市場部分一.國際/國內經濟環(huán)境二.全國房地產市場現狀三.長沙房地產市場現狀四.長沙高端物業(yè)市場分析目錄3完整版課件ppt策略推導部分一.國家調控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項目分析部分一.項目現狀分析二.二期規(guī)劃簡述三.周邊競爭項目分析宏觀市場部分一.國際/國內經濟環(huán)境二.全國房地產市場現狀三.長沙房地產市場現狀四.長沙高端物業(yè)市場分析目錄4完整版課件ppt一.國際/國內經濟環(huán)境5完整版課件ppt一.國際/國內宏觀經濟環(huán)境6完整版課件ppt一.國際/國內宏觀經濟環(huán)境7完整版課件ppt一.國際/國內宏觀經濟環(huán)境8完整版課件ppt二.全國房地產市場現狀9完整版課件ppt二.全國房地產市場現狀10完整版課件ppt二.全國房地產市場現狀11完整版課件ppt二.全國房地產市場現狀12完整版課件ppt低迷持續(xù),短期內難轉暖13完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀14完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀15完整版課件ppt1-8月長沙樓市單月均價走勢三.長沙房地產市場現狀2.價格——價格自5月份起進入直降通道由下圖可以看出，長沙商品房價格從5月開始進入直降通道，而從8月開始跌到4000元/平方米以下。16完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀17完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀18完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀19完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀20完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀7.長沙第26屆房交會情況簡析21完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀7.長沙第26屆房交會情況簡析22完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀7.長沙第26屆房交會情況簡析23完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀7.長沙第26屆房交會情況簡析24完整版課件ppt三.長沙房地產市場現狀7.長沙第26屆房交會情況簡析25完整版課件ppt小結—長沙房地產市場現狀供大于求嚴重,價量齊跌;剛性購房需求占市場主導,置業(yè)年輕化趨勢明顯;消費者傾向于選擇緊湊型三房,總價在40萬以下;各開發(fā)商促銷手段層出不窮,但性價比成為影響消費者置業(yè)決策的最直接因素;第26屆房交會并沒有起到暖場的作用,業(yè)內人士普遍不看好市場后續(xù)發(fā)展,認為房地產市場會有一個2-3年的調整期。26完整版課件ppt四.長沙高端物業(yè)市場分析27完整版課件ppt什么是高端房地產物業(yè)?高端別墅高端洋房高端電梯房從官方的界定來看，低容積率（1.0以下）、單套建筑面積144平米以上，成交價格高的產品被稱為高端住宅產品；從市場的角度看,高端住宅是高品質高內涵的高級住宅形式，主要滿足高端消費需求的產品，高品質、好資源、好服務、對應各類物業(yè)中的高價格。高端消費者高品質好資源好服務高價格四.長沙高端物業(yè)市場分析備注:本方案僅針對高端電梯房進行具體分析28完整版課件ppt長沙豪宅競爭力核心要素服務（智能化）產品資源品牌整合地段競爭力要素長沙是一個處于快速發(fā)展的城市，城市價值的日益多元化，將形成多個城市化亮點區(qū)域；資源、產品、品牌、服務、地段等因素成為目前高端市場競爭的重點要素。在城市社會價值（地段、品牌）既定的情況下，競爭力體系逐步形成資源、產品、服務（智能化）三大核心體系。城市珍稀資源型：藏瓏(智能化)服務型:西山匯景產品型代表:綠城桂花城12345四.長沙高端物業(yè)市場分析29完整版課件ppt長沙市高層高端住宅典型樓盤華盛新外灘萬國城MOMA藏瓏西山匯景書院觀邸中隆國際御璽萬科西街庭院長沙奧林匹克花園金色屋頂在售基本售完美林銀谷樓盤名稱占地面積(畝)總建筑面積（萬㎡）容積率華盛新外灘35205.8書院觀邸38135萬國城MOMA13201101.9藏瓏湖上國際社區(qū)462461.5美林銀谷46.7512.83.6建發(fā)西山匯景121192.3中隆國際御璽176422.8萬科西街庭院547.41.8融科檀香山210204.5長沙奧林匹克花園517552茂華國際湘280472.2四.長沙高端物業(yè)市場分析茂華國際湘30完整版課件ppt高層高端產品結構分析高端產品結構以三房和四房為主；三房面積區(qū)間為118-158㎡、四房主力戶型面積145-248㎡，套型面積較中高/低端項目的產品結構,明顯偏大,偏豪華舒適.項目一房二房三房四房五房\復式華盛新外灘面積52.492-108118-158161-180194278-336套比5%15%41%34%5%0.48%藏瓏一期面積————126-138147-155145-187294-335套比————33%17%49%1%建發(fā)西山匯景面積————127-130——159-170210-265套比————2.39%——88.45%9.16%中隆國際御璽面積——136——171-173187-245247-557套比——0.40%——0.40%65%34%融科檀香山面積——————190154-210264-279套比——————25%50%25%長沙奧林匹克花園面積——117-119139-153——165-248351套比——1.11%45.70%——49.36%3.18%四.長沙高端物業(yè)市場分析31完整版課件ppt高層高端產品價格分析高端高層均價基本在4600-6700元/㎡三房主力總價區(qū)間60-88萬,四房總價區(qū)間主要在70-150萬樓盤名稱物業(yè)類型銷售均價三房總價范圍（萬元）四房總價范圍（萬元）（元/㎡）華盛新外灘高層650078-10095-110書院觀邸高層/多層630078-82100-124藏瓏湖上國際社區(qū)別墅/洋房/高層高層：面價6700；85-88100美林銀谷高層350040-46

建發(fā)西山匯景別墅/洋房/高層48006070-80中隆國際御璽高層50008690-150萬科西街庭院合院別墅/高層高層：50004585-95長沙奧林匹克花園小高層460060-6771-76四.長沙高端物業(yè)市場分析32完整版課件ppt2008年價格大幅下跌,跌幅遠高于中低端項目樓盤名稱07年下半年最高均價目前在售均價降價幅度目前優(yōu)惠萬國城MOMA6000（精裝）4000以下（毛坯）1200經過價格摸底，取消精裝，毛坯價格在4000元/㎡以下美林銀谷550035002000分樓層一口價,10樓以下3480元/㎡10樓以上3680元/㎡建發(fā)西山匯景55004800700對周邊幾個醫(yī)院團購價格少400元/㎡左右,成交價4400元/㎡中隆國際御璽5000（毛坯）4980元（精裝）1000推出一號棟精裝修15套4980、五號棟10套精裝5280元，10套毛坯房9折萬科西街庭院5800（小高層）4750（小高層）105093、95折（可低至9折）長沙奧林匹克花園600046001400/四.長沙高端物業(yè)市場分析價格跌幅在700-2000元/㎡之間,跌幅遠高于中低端項目,由此可見其慘淡的前景中隆御璽雖面價持平，但采取的是暗降手段,附送的精裝修價值至少在1000元/㎡左右33完整版課件ppt數據來源：房地產政務網、市場采集勤調研時間：08年11月6日市場采集數據可能出現少量誤差，僅作參考2008年銷售量大幅下滑，部分項目月均銷售不足10套（新開盤與市中心項目除外）160㎡為一道分界線,四房超過160㎡,銷售相對比較緩慢(純大戶型項目除外)四.長沙高端物業(yè)市場分析項目名稱開盤時間開盤推貨量銷售量（08年）暢銷戶型滯銷戶型滯銷原因新外灘2期08年1月12日開盤開盤推440套177套三房121-158二房92-108四房175單高/總價高書院觀邸08年5月開盤所有貨量908套320套二房72-90四房164-197面積大/總價高美林銀谷08年10月開盤開盤推288套80套三房127-132三房114-118戶型差，暗廚暗衛(wèi)建發(fā)西山匯景07年12月22日開盤，08年6月12日樓王開盤目前拿到預售證的量共408套15套高層基本為四房（159-170）,07年開盤時銷售了一部分,2008年以來,一直處于滯銷狀態(tài),中隆國際御璽07年10月1日開盤在售1-6號棟，共674套30套三房171-173四房245五房/錯層/復式247-556面積大，總價高萬科西街庭院3月8日、6月22日、10月3日開盤總推貨336258套二房（85）/三房（90）/四房（170,低價）四房（190）面積大，戶型相對較差，且大部分臨馬路茂華國際湘08年5月10日開盤開盤推200多套35套三房（110-120）四房（170-190）面積大，總價高長沙奧林匹克花園08年9月份北京公館釣魚臺開盤開盤推411套約85套二房117-119三房139-153四房、五房、復式165-522面積大，總價高34完整版課件ppt類型板塊名稱樓盤名稱物業(yè)類型住宅后續(xù)（三年）供應量估計（M2）新推項目的供應量中心城區(qū)板塊建發(fā)匯金國際高層約9萬中偉投資高層約25萬海珠·半島明珠高層約30萬芙蓉北板塊沙河世紀城洋房、小高約60萬雙灣國際小高、高層約45萬和順賽納明珠小高層約40萬金鷹城·星沙華潤鳳凰城小高、高層約28萬恒基凱旋城小高層約30萬市府麓谷金麓西岸洋房、小高層約25萬恒大華府高層約45萬百江明珠小高、高層約25萬東城板塊融科·檀香山洋房、小高層約30萬合計約400萬據不完全統計，未來三年內有近400萬㎡的中高端住宅新項目推出市場后續(xù)高端物業(yè)貨量巨大四.長沙高端物業(yè)市場分析35完整版課件ppt高端市場后市預測1、外省投資型購買客戶會大大減少，長沙市高端客群是重點，周邊縣市高端客群可大力爭取；2、觀望與購買力下降使購買預期發(fā)生變化，2009年,高端產品銷售將更為艱難。高端客戶的購買特征：1、多次置業(yè)，改善型置業(yè)，非剛性需求，可買可不買；2、投資；3、屬金字塔頂端的客戶，客戶群極為窄眾。經濟環(huán)境對高端客戶的影響：09年高端客戶變化預測：1、看跌心理造成觀望；2、股市、業(yè)務經營等投資虧損影響購買力；四.長沙高端物業(yè)市場分析36完整版課件ppt小結——高端市場別墅類物業(yè)市場供應量與銷售量均出現大范圍萎縮,價格下降不明顯,但銷售進入冰封期;大多數洋房類物業(yè)與電梯房的價差無法拉開,地位尷尬,銷售態(tài)勢與電梯物業(yè)持平;高端電梯洋房價格下降迅速且幅度較大,銷售較中低檔物業(yè)更為緩慢,特別是大面積類高端物業(yè)。總而言之,高端物業(yè)市場較中高/中低檔物業(yè)市場,經受著更為寒冷的嚴冬,銷售冰封期已來臨,2009年,高端產品銷售將更為艱難。四.長沙高端物業(yè)市場分析37完整版課件ppt策略推導部分一.國家調控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項目分析部分一.項目現狀分析二.二期規(guī)劃簡述三.周邊競爭項目分析宏觀市場部分一.國際/國內經濟環(huán)境二.全國房地產市場現狀三.長沙房地產市場現狀四.長沙高端物業(yè)市場分析目錄38完整版課件ppt一.項目現狀分析39完整版課件ppt一.項目現狀分析A.實景現樓.成熟社區(qū)2007-2008年已成功樹立了“豪宅領袖”的高端市場形象；一期108套洋房/54套雙拼別墅已交樓,已有部分業(yè)主入住,小區(qū)環(huán)境逐漸成熟;已有約600戶業(yè)主,有較好的客戶積累基礎,為二期老帶新打下了良好的基礎。40完整版課件ppt一.項目現狀分析B.一期實景與項目的高端豪宅形象略有差距我司在一期實景區(qū)內發(fā)現,目前一期產品在園林、建筑細節(jié)方面,與項目所建立的高端豪宅形象,有一定的差距（園林粗糙、部品、質材普通、細部不足）；我司2007年曾對250名高層業(yè)主進行相關的調查,業(yè)主表示,在購買本項目前,綠城桂花城是客戶關注度最多的項目,而目前綠城桂花城的品質與園林景觀口碑很好,本項目一期全面交樓后,可能會出現相關的不良影響;3.項目一期園林景觀與建筑品質直接影響一期老業(yè)主的口碑傳播,影響二期“老帶新”銷售的效果,建議貴司后期在相關方面進行一定程度的完善。類比項目桂花城蔚藍海岸威尼斯斯城數量693958比例28%16%23%41完整版課件ppt一.項目現狀分析園林景觀與建筑品質最受長沙市場認同本項目一期高層業(yè)主第一類比項目綠城桂花城42完整版課件ppt一.項目現狀分析C.項目“一枝獨秀”的局面難以繼續(xù)維持2007年項目面市時,高層高端豪宅項目基本處于空白狀態(tài),項目一枝獨秀,迅速占領長沙高端客戶市場,確立了高端物業(yè)領袖形象；至今,長沙高端市場要中隆御璽/西山匯景/融科檀香山/恒大華府等高端物業(yè)（稀有資源非高端物業(yè)有湘江世紀城等,削弱本項目的競爭優(yōu)勢，后續(xù)將有北辰·新河三角洲項目等出來，沖擊將會更加明顯);長沙山水資源豐富,山水資源不斷被利用;且隨著市場的發(fā)展,產品型的高端物業(yè)將越來越多,本項目面對的競爭日益激烈,“一枝獨秀”的局面難以繼續(xù)維持。43完整版課件ppt一.項目現狀分析D.2008年價格居高不下,是價優(yōu)量少局面，但2009年貨量巨大，價格與貨量極難并駕齊驅2008年,本項目高層實收均價約為6400元/㎡,高出周邊樓盤2000多元/㎡,樹立了長沙市高端物業(yè)的價格標桿;周邊項目均價區(qū)間集中在3600-4500元/㎡,已分流了項目部分客源；2009年二期貨量約22萬平米,開發(fā)/銷售壓力巨大;如何在市場冰凍期,實現較好的銷售業(yè)績,同時又保持項目的高端物業(yè)形象,即如何平衡品牌形象與銷售價格之間的關系,是貴司2009年面臨的重點問題。44完整版課件ppt二.二期規(guī)劃簡述45完整版課件ppt二.二期規(guī)劃簡述項目二期產品規(guī)劃面積區(qū)間房型套數(套)套數比例面積(㎡)面積比例88.2-89.8二房36423.92%3250615.05%89.6小三房17611.56%157807.31%134-145三房56236.93%8117537.58%179四房18011.83%3222014.92%199-206四房1207.88%2430011.25%236四房1207.88%3000013.89%

1522100.00%215981100.00%項目二期產品主要以134-145㎡舒適三房為主,其次為179-236㎡四房,占套數比例的27.6%,其次為88-89㎡二、三房,產品結構呈現“中—大—小”形態(tài)46完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析47完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析—財富名園財富名園戶型配比情況房型面積區(qū)間套數比例二房二廳90-9123535%三房二廳138-14836755%四房二廳184-2006610%合計

668100.00%暢銷戶型及原因三房景觀好，面對月島公園，視野開闊熱線電話4919688地理位置月湖公園南側開發(fā)商長沙理想房地產有限公司代理公司原（上海文略地產）現（自銷）占地面積11.2萬平方建筑面積40萬平方綠化率40%容積率3.2項目內部配套商業(yè)街交通901、132總套數3000套（22棟）推貨情況推1、2、4、5、6、7棟600多套銷售情況對外說為未開盤，但已內部團購100多套銷售均價售樓員稱未開盤,但業(yè)內消息稱,之前售價5000元/㎡,僅售出一套財富名園以138-148㎡三房二廳為主90-91㎡的二房二廳比例也較大,整體套型面積偏大48完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析—學府華庭學府華庭戶型配比情況房型面積區(qū)間套數比例二房二廳84174%三房二廳133-14220444%四房二廳138-17818741%五房二廳173-1905111%合計

459100.00%暢銷戶型及原因二房、三房兩房戶型較好，且面積適中；三房面積偏舒適且價格較低熱線電話4553000地理位置長沙市開福區(qū)山月路299號（長沙大學校園內）開發(fā)商湖南國大置業(yè)有限公司代理公司深圳天驁占地面積約100畝建筑面積20萬平方綠化率40.05%容積率2.68項目內部配套/交通132、808總套數1136套（24棟）推貨情況459套銷售情況已銷售300多套銷售均價起價3200元/㎡均價3600元/㎡學府華庭以133-142㎡三房二廳為主其次138-178㎡的四房二廳比例也較大,推貨量達187套,整體戶型及面積偏大49完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析—長大·臥琥長大·臥琥戶型配比情況房型面積區(qū)間套數比例一房一廳51-5522534%兩房二廳91.18-91.8621633%三房二廳136-14015423%四房二廳149-1646410%合計

659100.00%暢銷戶型及原因二房、三房價格適中，其中二房以外地客戶居多熱線電話4692555地理位置長沙市萬家麗北路二段368號開發(fā)商湖南長大房地產開發(fā)有限公司代理公司上海天音占地面積115畝建筑面積21萬平方綠化率46%容積率2.7項目內部配套會所、幼兒園、商業(yè)街交通912總套數1941套（一期）推貨情況659套銷售情況銷售約30%銷售均價一房4100元/㎡二房、三房3700-3800元/㎡四房4500元/㎡長大·臥琥以90㎡左右的中小戶型為主占總推貨量的67%50完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析—威爾士春天威爾士春天戶型配比情況房型面積區(qū)間套數比例兩房二廳82-8713221%三房二廳一衛(wèi)89.436610%三房二廳二衛(wèi)114-13936358%五房二廳156-1706611%合計

627100.00%暢銷戶型及原因未開盤未開盤熱線電話2233555地理位置長沙市萬家麗北路月湖公園南側開發(fā)商湖南友聯置業(yè)代理公司中原地產占地面積約9.5萬平方建筑面積36萬平方綠化率64%容積率3.5項目內部配套商業(yè)街交通704、701、915、122、158總套數627套（一期）推貨情況627套銷售情況未開盤銷售均價未開盤威爾士春天以114-139㎡三房二廳二衛(wèi)為主力戶型，超過首期推貨的50%,整體戶型偏緊湊51完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析—月湖·興旺蘭庭月湖·興旺蘭庭戶型配比情況房型面積區(qū)間套數比例一房一廳45-5122830%一房二廳60-68二房二廳89-9629639%三房二廳135-14619426%四房二廳135345%合計

752100.00%暢銷戶型及原因一房、二房、四房走差異化，中小戶型較多，針對廣電年輕客戶需求設計，價格適中。三房價格四房面積。熱線電話8663999地理位置萬家麗北路與三一大道交叉路口東北角開發(fā)商湖南興旺房地產開發(fā)有限公司代理公司上海新達觀占地面積約2.78萬平方建筑面積10.4萬平方綠化率40%容積率3.2項目內部配套商業(yè)街交通704、701、915、501、503、158、136、127、132總套數752套（一期）推貨情況266套銷售情況約130套銷售均價一房、二房4100元/㎡三房、四房4200元/㎡月湖·興旺蘭庭以89-96㎡的二房二廳為主，二房以下戶型占69%,整體套型較小52完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析周邊競爭項目分析項目面積區(qū)間一房二房三房四房五房面積區(qū)間套數占比面積區(qū)間套數占比面積區(qū)間套數占比面積區(qū)間套數占比面積區(qū)間套數占比財富名園90-200///90-9123535%138-14836755%184-2006610%///學府華庭84-190///84174%133-14220444%138-17818741%173-1905111%長大臥琥51-16451-5522534%91.18-91.8621633%136-14015423%149-1646410%///威爾士春天82-170///82-8713221%89-13942968%///156-1706611%月湖興旺蘭庭45-14645-6822830%89-9629639%135-14619426%135345%///合計45-20045-6845314%84-9689628%89-148134843%135-20035111%156-1701174%三房為市場主力供應戶型，其次為兩房和四房,產品供應線豐富目前區(qū)域內主力面積在130-140平米左右，屬于舒適型三房90平米以下三房/180平米以上四房相對較少53完整版課件ppt三.周邊競爭項目分析項目名稱總建面（萬㎡）容積率物業(yè)類型起價（元/㎡）均價（元/㎡）最高價（元/㎡）財富名園403.2高層9月開盤，均價5000，因價格高于周邊樓盤1000元左右，銷售幾乎為零，開發(fā)商被迫封盤，等待重新定價開盤。學府華庭202.68小高層320036004500長大臥琥212.7高層、小高層3480一房4100二房、三房3700-3800四房45004700威爾士春天363.5高層未開盤未開盤未開盤月湖興旺蘭庭10.43.2高層3820一房、二房4100三房、四房42005600小高/高層均價區(qū)間:3600-4500元/㎡，最高價格5600元/㎡(復式樓)本區(qū)域內最高價戶型多為復式或超大戶型，由此可見，各項目都在通過中小戶型走量、大戶型保價的策略來樹立項目形象及品牌區(qū)域項目價格分析54完整版課件ppt小結——周邊競爭項目分析小結項目周邊的項目,均設置了高中低各檔次的產品,形成較豐富的產品線,其中學府華庭、財富名園整體戶型面積較大;長大·臥琥,月湖·興旺蘭庭戶型偏小,,二房及以下產品均達到60%以上,威爾士春天整體戶型偏緊湊;周邊90㎡以下三房與180㎡以上四房相對較少,本項目此類戶型在區(qū)域內擁有較好的差異化競爭優(yōu)勢;本項目二期產品規(guī)劃上,戶型配比基本上契合項目形象與市場需求,無須進行調整,重點需要平衡的是各戶型之間的開發(fā)供貨量次序與品牌維持、資金回籠之間的關系。55完整版課件ppt策略推導部分一.國家調控政策影響分析二.開發(fā)建議三.推貨建議四.推廣建議項目分析部分一.項目現狀分析二.二期規(guī)劃簡述三.周邊競爭項目分析宏觀市場部分一.國際/國內經濟環(huán)境二.全國房地產市場現狀三.長沙房地產市場現狀四.長沙高端物業(yè)市場分析目錄56完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析57完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析1.國家調控政策58完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析59完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析60完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析政策一：城市無房困難戶可獲8萬元購房補助

1.經濟適用房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配，具有經濟適用住房

購買資格的居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補償。

2.廉租住房堅持租憑補助為主，實物配租和租金核減的方式。

3.棚戶區(qū)拆遷安置原則上實行貨幣補償。

政策二：二手房交易稅調整為1.1%

二手房交易綜合稅暫由1.98%調整為1.1%。購買二手普通商品房，按照地方所得部分給予全額補償。政策三：多項房地產稅費減免或延遲收取

房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取。對房地產開發(fā)過程中稅費進行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能減低標準的減低標準。取消由各地區(qū)收取的教育配套費用。基礎設施費用、勞?；稹⑷朔酪椎鼐徒ㄔO費推遲至辦理商品房預售許可證時收取，房屋維修基金推遲至辦理產權分戶時收取。政策四：公積金貸款首付比例降為20%

降低公積金貸款的首付比例。購買第一套商品房申請住房公積金的首付比例由30%降為20%,貸款最長期限有20年調整為30年。2.長沙救市政策出臺未現明顯效果61完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析3.當前經濟形勢對全國消費者的影響62完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析4.當前長沙潛在購房者特征分析—置業(yè)性質從調查中得出：首次購房自住的意向客戶占比64%，多次置業(yè)自?。ǜ纳凭幼l件）的意向客戶占比16%，二者共占比高達80%首次購房的剛性需求是目前消費需求的主流，其次為改善居住條件需求，投資型客戶量非常少63完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析4.當前長沙潛在購房者特征分析—置業(yè)面積85-110平米的緊湊三房在未來置業(yè)需求中占比最大，高達26%，其次為81-90平米的兩房，再次為111-125平米的實用三房。80-125平米房型需求占比達61%。60-80平米兩房也是未來的熱點需求房型85-110平米緊湊三房成為消費者主流選擇其次為81-90平米兩房、111-125平米三房64完整版課件ppt意向客戶接受單價區(qū)間3000-3500元/平米的占比46%，其次為3000元/平米以下?？蛻魧r格承受能力低，或者說對價格期望值低。20-40萬總價是客戶主要承受區(qū)間。通過與今年上半年成交客戶對比可看出，客戶對于價格的期望值已經大幅下降意向客戶主要的接受單價區(qū)間為3000-3500元/平米，總價期望值為20-40萬市場大眾接受總價基本處于30-60萬之間，60萬總價基本成為高端總價的分水線。備注：數據為本公司七個在售樓盤今年上半年成交客戶共800多臺進行的統計4.當前長沙潛在購房者特征分析—價格承受力一.國家調控政策影響分析65完整版課件ppt56%的客戶認為長沙房價有點高，仍然有下調的空間消費者信心不足,認為價格仍有下調空間，市場短期內觀望難消54%的客戶對政府救市信心不足，認為房價仍然會緩慢下降一.國家調控政策影響分析4.當前長沙潛在購房者特征分析—購買心理66完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析當前潛在購房客戶中,首次置業(yè)的剛性需求占市場的絕對主導67完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析5.后續(xù)市場走勢預測68完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析5.后續(xù)市場走勢預測69完整版課件ppt一.國家調控政策影響分析5.后續(xù)市場走勢預測70完整版課件ppt總結—國家調控政策影響分析國家出臺的樓市調控政策偏向首次置業(yè)者,部分群體受益,長沙市出臺的救市政策作用不明顯;消費者認為目前政策出臺的政策對自己購房影響作用不大,目前主要是認為房價過高而不采取購買行動;國家最新出臺的經濟刺激方案,重點在拉動投資,促進大市經濟平穩(wěn)快速發(fā)展;全國居民真實感受到收入減少,傾向于持有現金,減少消費支出;長沙潛在購房客戶中,首次置業(yè)的剛性需求占絕對主導地位,85-110平米小三房成市場需求主流,主流需求價格區(qū)間為3000-3500元/㎡,總價為20-40萬元/套;因大市經濟的影響,高收入群體收入減少,改善型換房需求進一步萎縮,高端物業(yè)市場受到更大波及,后市非常嚴峻;后續(xù)國家將謹慎出臺房市扶持政策,扶持方向為保障低收入群體與部分群體住房需求;大市經濟復蘇尚待時日,預計2010年有望回暖,房地產在大市經濟復蘇前,將走”L”型路線,嚴峻的市場態(tài)勢繼續(xù)