【房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及營(yíng)銷對(duì)策探究：以S市為例7500字（論文）】

房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及營(yíng)銷對(duì)策研究—以S市為例內(nèi)容摘要眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的大量份額，該行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)十分重要。房?jī)r(jià)的變化不僅會(huì)影響我們每個(gè)人的生活，也暗示著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)蓬勃時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨著上升，反之則不景氣。所以，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素進(jìn)行定性和定量分析，有助于國(guó)家承擔(dān)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的作用，并且為消費(fèi)者、開發(fā)商提供可靠數(shù)據(jù)參考。本文以S市房地產(chǎn)為例，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容進(jìn)行了深入總結(jié)，然后以S市為例著重對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了相關(guān)分析，包括目前S市區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和價(jià)值規(guī)律分析，進(jìn)而提出了影響房地產(chǎn)營(yíng)銷的主要因素，并對(duì)此分析其完善房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)策。[關(guān)鍵詞]：S地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷目錄TOC\o"1-3"\h\u1.前言 32.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容 32.1宏觀環(huán)境分析 32.2消費(fèi)者分析 32.3競(jìng)爭(zhēng)者分析 42.4營(yíng)銷策略分析 43.房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)分析——以S市為例 43.1S房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 43.2房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值規(guī)律分析 53.2.1價(jià)值分析 53.2.2供需分析 64.影響S房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素 74.1人口特征 74.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 74.3供求者的心理因素 84.4當(dāng)?shù)卣?95.當(dāng)前S市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 105.1出現(xiàn)的問(wèn)題 105.1.1房?jī)r(jià)收入比過(guò)高 105.1.2庫(kù)存量大，空置率高 105.2產(chǎn)生問(wèn)題的原因 105.2.1地方政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根源 105.2.2住房保障制度不完善，導(dǎo)致商品房需求盲目擴(kuò)張 116.完善S房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)策 126.1政府調(diào)整房地產(chǎn)管控政策，降低房?jī)r(jià) 126.2改善保障性住房政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià) 12結(jié)語(yǔ) 13參考文獻(xiàn) 131.前言隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起，特別是隨著中央住房制度改革政策的出臺(tái)，和住房經(jīng)濟(jì)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響極大。目前該行業(yè)市場(chǎng)正處于“三期疊加”的核心關(guān)鍵期，分別是增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期以及政策完善期。大市場(chǎng)環(huán)境的變化，使全行業(yè)正走上全面創(chuàng)新之路，房地產(chǎn)企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型提升和創(chuàng)新的狀態(tài)。而營(yíng)銷的主要目的是吸引目標(biāo)客戶，這契合房地產(chǎn)的需求，因此營(yíng)銷方式與房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。眾所周知，房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略被稱為房地產(chǎn)企業(yè)的王牌和救星，同時(shí)它也關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。房地產(chǎn)營(yíng)銷策略不斷更新，但營(yíng)銷實(shí)踐中仍然普遍存在一些不足之處。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)研究市場(chǎng)規(guī)律，了解營(yíng)銷問(wèn)題，將營(yíng)銷管理提升到業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略的層面，制定滿足客戶需求的營(yíng)銷策略，避免房地產(chǎn)環(huán)境不景氣帶來(lái)的損失。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的內(nèi)容2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)營(yíng)銷人員首先要了解和熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)多元化的市場(chǎng)環(huán)境。開發(fā)商雖然擁有完全的營(yíng)銷自主權(quán)，但其運(yùn)營(yíng)將受到社會(huì)和法律環(huán)境以及行業(yè)規(guī)范、限制和標(biāo)準(zhǔn)的制約。2.2消費(fèi)者分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷基礎(chǔ)是客戶的需求。研究該地區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、偏好和購(gòu)買力，有助于企業(yè)了解買家不斷增長(zhǎng)的需求，為市場(chǎng)細(xì)分和精準(zhǔn)營(yíng)銷打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.3競(jìng)爭(zhēng)者分析在制定營(yíng)銷方法之前，房地產(chǎn)公司應(yīng)深入研究，熟悉外部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能的反應(yīng)，時(shí)刻了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的不同趨勢(shì)。2.4營(yíng)銷策略分析房地產(chǎn)企業(yè)要將產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、渠道策略、促銷策略與房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和需求結(jié)合。產(chǎn)品策略是明確產(chǎn)品的定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群體的需求開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品；價(jià)格策略是通過(guò)考慮產(chǎn)品的成本、市場(chǎng)導(dǎo)向價(jià)格及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向價(jià)格，根據(jù)企業(yè)在市場(chǎng)所處的地位制定出合適的價(jià)格；渠道策略主要是解決通過(guò)什么渠道將產(chǎn)品從企業(yè)手中轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中；促銷策略是企業(yè)通過(guò)各種形式的公關(guān)形式或促銷手段，提高產(chǎn)品知名度，加快銷售進(jìn)度，獲得更多利潤(rùn)。任何一個(gè)策略的使用不當(dāng)將會(huì)導(dǎo)致營(yíng)銷活動(dòng)的失敗。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)分析——以S市為例3.1S房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2022年央行實(shí)行多次降息降準(zhǔn)向市場(chǎng)大幅放水，刺激投資需求以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從疫情發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中國(guó)疫情防控效果好且積累了大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，疫情在可控范圍內(nèi)，隨著央行放水，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，許多城市樓市投資熱，高房?jī)r(jià)對(duì)內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)影響較大，且最近高層多次提到內(nèi)循環(huán)，預(yù)計(jì)明年貨幣政策開始有所收緊，這也是國(guó)家基于全球疫情持續(xù)蔓延，將外向經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)內(nèi)需的目的，同時(shí)堅(jiān)持房住不炒，釋放內(nèi)需。據(jù)S市住建局統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去兩年S住宅新開工持續(xù)下滑趨勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)一年多將有超4萬(wàn)套限售解禁房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通，供應(yīng)增大但又面對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)控加碼，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)或面臨調(diào)整，或?qū)σ皇质袌?chǎng)產(chǎn)生分流作用。S新房備案價(jià)格持續(xù)走高，對(duì)需求產(chǎn)生抑制；調(diào)控加碼下二手房市場(chǎng)發(fā)生調(diào)整，疊加許多限售解禁房源陸續(xù)進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通影響，房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整，拉低市場(chǎng)預(yù)期。3.2房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值規(guī)律分析3.2.1價(jià)值分析根據(jù)商品經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值規(guī)律來(lái)說(shuō)，商品的價(jià)值決定它的價(jià)格，房屋具備交換價(jià)值和使用價(jià)值，首先這滿足了它作為商品的要求。其次，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)這一商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，生產(chǎn)房屋的成本受到多個(gè)因素的影響，比如：原材料價(jià)格的上漲、國(guó)家政策的支持或強(qiáng)壓、市場(chǎng)的活躍度等等，當(dāng)商品被出售了，消費(fèi)者能獲得它的使用價(jià)值，開發(fā)商獲得利潤(rùn)。因此，本文主要是討論房屋的生產(chǎn)成本以及使用價(jià)值，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，生產(chǎn)房屋的成本主要受幾個(gè)因素的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)不是由投資者想要出售多少套公寓或人口對(duì)房子的需求決定的，而是由社會(huì)的總體經(jīng)濟(jì)預(yù)期決定的。一是地價(jià)上漲。土地自然儲(chǔ)量是穩(wěn)定的。它不受地價(jià)變化的影響。所以土地供給曲線是垂直的、固定的，所以地租完全由對(duì)土地的需求決定，與土地供給曲線無(wú)關(guān)。當(dāng)需求大于供給時(shí)，房?jī)r(jià)便會(huì)上漲，當(dāng)供給大于需求時(shí)，價(jià)格普遍下跌。因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)正在高速發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)力度較大，而人民生活水平也逐漸上升，所以我國(guó)內(nèi)部對(duì)于土地資源的需求越來(lái)越大，這就直接導(dǎo)致地價(jià)上漲，而土地的價(jià)格上漲，也就意味著開發(fā)商需要花更多的錢去買地，再建造房屋，于是成本上升，房?jī)r(jià)自然上升。二是建筑材料價(jià)格上漲。近年來(lái)，水泥、鋼材等建筑材料價(jià)格的大幅上漲，已成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。三是樓盤開發(fā)設(shè)計(jì)成本的上升。隨著城市化進(jìn)程的提高，人們對(duì)環(huán)境和個(gè)人健康的意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，買房子時(shí)不僅會(huì)考量小區(qū)環(huán)境、也會(huì)考慮房屋物業(yè)的服務(wù)好壞，這就使開發(fā)商不得不全部做好配套措施，打消人們顧慮，這進(jìn)一步增加了成本。四是政府稅收的不斷增加，對(duì)于房地產(chǎn)的管控越來(lái)越嚴(yán)格。但是，價(jià)格的上漲只是一時(shí)的。隨著國(guó)家政策的不斷完善以及社會(huì)發(fā)展進(jìn)步，對(duì)于房產(chǎn)資源的調(diào)配會(huì)更合理，價(jià)格也必然會(huì)隨著時(shí)間的推移而趨于穩(wěn)定。3.2.2供需分析開發(fā)商普遍加大推貨力度，增加成交量。同時(shí)，不少品牌和新項(xiàng)目刺激市場(chǎng)需求，紛紛上市，以利于成交量回升。至于價(jià)格，許多房地產(chǎn)公司在2020年前8個(gè)月完成了今年業(yè)績(jī)的60%以上。預(yù)計(jì)較少的房地產(chǎn)公司將大量經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，在地價(jià)高企等因素影響下，進(jìn)入緊張的市場(chǎng)和市場(chǎng)，整體市場(chǎng)供應(yīng)量仍然較低，房地產(chǎn)企業(yè)普遍預(yù)計(jì)價(jià)格將繼續(xù)上漲并繼續(xù)上漲，整體房?jī)r(jià)水平有望穩(wěn)步上升。受供求關(guān)系影響，區(qū)域業(yè)績(jī)持續(xù)分化。天府新區(qū)供應(yīng)放量明顯，疊加其市場(chǎng)關(guān)注度高，區(qū)域內(nèi)天府新區(qū)、青白江區(qū)及成華區(qū)客戶，市場(chǎng)成交或?qū)⒊掷m(xù)升溫。雙流區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)等區(qū)域受項(xiàng)目推新，需求將得到釋放，熱度將有所上升。而高新區(qū)由于新政影響下，投資客觀望情緒濃厚，且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目定價(jià)走高，導(dǎo)致客戶抗性加大，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)有所降溫。圖3.1S住宅供需情況4.影響S房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素4.1人口特征影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要因素就是城市人口，人口結(jié)構(gòu)的定義是：某年齡段的人口占總城市人口的比例，它的定義不僅取決于社會(huì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，還取決于人口增長(zhǎng)對(duì)人口出生和死亡的影響，它也是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相結(jié)合的結(jié)果。觀察人口結(jié)構(gòu)可以讓政府適當(dāng)調(diào)整未來(lái)的生育政策，對(duì)穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)、全球可持續(xù)發(fā)展都有一定的作用。它為未來(lái)的人口變化和創(chuàng)新樹立了標(biāo)桿，具有重要意義。就未來(lái)的增長(zhǎng)率、人口增長(zhǎng)和發(fā)展的類型而言，人口結(jié)構(gòu)具有重要意義和影響，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著作用。全國(guó)的總?cè)丝谑撬胁煌挲g段人數(shù)的總和，而國(guó)內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)可以反映出我國(guó)處于什么發(fā)展?fàn)顟B(tài)，如果老齡化程度過(guò)高，就要促進(jìn)生育，如果年輕化程度高，就要減緩。每個(gè)年齡段的人在社會(huì)上都發(fā)揮著不同的作用，有不同的地位，比如“少年是祖國(guó)的未來(lái)，少年強(qiáng)則國(guó)強(qiáng)，”青年和中年是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主力軍。2019年末，S人口1500.07萬(wàn)人，比上年增加24.02萬(wàn)人以上，自然增長(zhǎng)1.54%。年末全市常住人口1658.10萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率74.41%。2018年，S放寬了落戶限制，以前只有技術(shù)工人、高科技畢業(yè)生等八類人群才能落戶，現(xiàn)在放寬政策，可以吸引更多外來(lái)人口到S發(fā)展定居。歷年的國(guó)有建設(shè)土地供應(yīng)計(jì)劃顯然未與人口剛需相匹配。根據(jù)2019年S市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，S市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速且房?jī)r(jià)上漲，其中一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)剛性需求的刺激效應(yīng)。雖然S政府出臺(tái)了廉租房等一系列措施，來(lái)緩解住房需求壓力，但這些措施只是治標(biāo)不治本，并不能完全滿足住房需求，人口剛需壓力刺激著房?jī)r(jià)不斷攀升。4.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)價(jià)格的變化往往與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整密切相關(guān)。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條期，政府出臺(tái)一系列政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整供需比例，使生產(chǎn)資源的轉(zhuǎn)移有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步推動(dòng)了國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)，通過(guò)一些供求政策和條件來(lái)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。例如，近年來(lái)，S市的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售指標(biāo)呈逐年上升趨勢(shì)，特別是在資本貸款和土地面積面方面，這有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并繼續(xù)推動(dòng)了市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高往往還會(huì)帶動(dòng)人們收入及消費(fèi)水平的進(jìn)一步增長(zhǎng)，由2013-2017年人均可支配收入的增長(zhǎng)（表3.2）便可看出，2015年S市人均可支配收入由16510元增長(zhǎng)到2019年的23821元，增長(zhǎng)率達(dá)到44.28%，表4.12015-2019年S市居民人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度年份S市人均可支配收入（元）比上年實(shí)際增長(zhǎng)（%）2015年1651010.62016年183118.12017年201678.02018年219667.42019年238216.3一段時(shí)間，S把房地產(chǎn)開發(fā)看作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的增值轉(zhuǎn)換。房地產(chǎn)開發(fā)的巨額投資可以刺激許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使GDP迅速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)建設(shè)稅和土地征用收入是市政當(dāng)局的主要資金來(lái)源。例如，集體土地被政府征用，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后，大部分基本轉(zhuǎn)讓收入屬于地方政府，大大減輕了地方政府的財(cái)政壓力。政府對(duì)基本轉(zhuǎn)移收入的過(guò)度依賴也削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)制定有效措施的決心和實(shí)力。但是，房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的急速上升最終會(huì)損害實(shí)體經(jīng)濟(jì)。4.3供求者的心理因素消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)的最主要的心理因素就在于消費(fèi)者對(duì)S房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)期。相反，如果消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的S房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)在近幾年下降，那么就會(huì)減少對(duì)于S房地產(chǎn)的有效需求量。而房地產(chǎn)商為了保持一定數(shù)量的銷售額，不得不與消費(fèi)者的心理因素和政策的發(fā)展保持一定的腳步。消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，會(huì)考慮房子的位置、大小、朝向，內(nèi)部布局等因素，此外，還會(huì)考慮房子的外部條件，比如交通便利、學(xué)校距離、環(huán)境等。首先，房地產(chǎn)的內(nèi)部組成部分在限制房地產(chǎn)和公攤面積發(fā)揮著重要作用，比如樓盤是精裝房，價(jià)格就會(huì)貴一點(diǎn)，或者這一層比其他層要多出幾十個(gè)面積，這也會(huì)影響價(jià)格。比如，政策推動(dòng)的土地、建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致成本推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲。而且，房屋內(nèi)在品質(zhì)的提高和公共利益的提高，也抬高了內(nèi)部房?jī)r(jià)的價(jià)格。例如，住房朝向也會(huì)影響住房?jī)r(jià)格。通常情況下，朝南的房子都會(huì)更受歡迎。由于每個(gè)房子的結(jié)構(gòu)、位置不同，房?jī)r(jià)受自身因素的制約也是顯而易見的，如果房子建在市中心地區(qū)，那房?jī)r(jià)與建在偏僻郊區(qū)的是沒法比的，這是房地產(chǎn)與普通商品的顯著區(qū)別。其次，由于房地產(chǎn)的使用離不開環(huán)境，環(huán)境因素也會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格?？拷珗@和綠地的公寓往往因其安靜的氛圍、清新的空氣和宜人的景觀而受到歡迎。。如果房屋靠近噪音大、空氣污染重的地方，價(jià)格會(huì)更低。4.4當(dāng)?shù)卣呓衲?，S房地產(chǎn)監(jiān)管繼續(xù)收緊去年嚴(yán)格的調(diào)控措施，不斷規(guī)范和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。年初，S商業(yè)銀行首套房貸利率共上調(diào)20%，利率為5.88%；二套房貸利率大多漲幅在25%-30%以上；一些銀行甚至停止放貸。一二手樓市房貸壓力再次加大。在受到多項(xiàng)措施的影響下，房?jī)r(jià)上漲的空間不斷縮小。政府整頓二手房市場(chǎng)的力度加大、通過(guò)合法手段打擊陰陽(yáng)合同的舉措更加嚴(yán)厲。新房首次備案價(jià)格不得超過(guò)前6個(gè)月同區(qū)商品房的10%等一系列措施，一定程度利好新房市場(chǎng)。伴隨著S政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的愿望和調(diào)控房?jī)r(jià)的愿望，S房地產(chǎn)市場(chǎng)在年內(nèi)出現(xiàn)了較大的分化。大型品牌房企加緊推出樓盤，中小型房企試探觀望；一手市場(chǎng)擴(kuò)張，二手市場(chǎng)放緩?？傮w而言，多數(shù)開發(fā)商都處于觀望狀態(tài)。以上就是S市十年房地產(chǎn)政策調(diào)控的大致情況。按照目前我國(guó)“房住不炒”的大形勢(shì)，S市房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)仍是未來(lái)一段時(shí)間S房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)。5.當(dāng)前S市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題5.1出現(xiàn)的問(wèn)題5.1.1房?jī)r(jià)收入比過(guò)高房?jī)r(jià)收入比可以大致反映居民購(gòu)買住房的支付能力。目前國(guó)際上通行的房?jī)r(jià)收入比的范圍應(yīng)在1:3-1:6之間，而S市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于此。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。5.1.2庫(kù)存量大，空置率高據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積5.7億平方米。如果加上那些沒有竣工的房子，庫(kù)存量更是達(dá)到38億平方米。S只是全國(guó)庫(kù)存量的一個(gè)縮影，目前S的很多小區(qū)雖然已經(jīng)完全交付，但夜晚時(shí)，很少能看到屋內(nèi)的燈光，這一點(diǎn)在很多新城板塊特別明顯。很多小區(qū)的入住率連50%都達(dá)不到。而根據(jù)仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，S住宅的空置率達(dá)到了30%以上。這充分說(shuō)明，目前程度的房地產(chǎn)市場(chǎng)很多庫(kù)存，空置率很高。5.2產(chǎn)生問(wèn)題的原因5.2.1地方政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的根源企業(yè)跟著政府走，市場(chǎng)跟著政策走。的現(xiàn)象非常明顯。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，政府，尤其是地方政府的決定性作用表現(xiàn)得更為突出。地方政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著絕對(duì)主導(dǎo)作用。它不僅主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃布局、要素分配、總量供給、政策優(yōu)惠和交易成本，而且主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向、政策變化和游戲規(guī)則。在地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起絕對(duì)主導(dǎo)作用的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富可能向幾個(gè)方面集中：一是地方政府利用政治權(quán)利控制房地產(chǎn)市場(chǎng)要素的分配，通過(guò)要素分配讓房地產(chǎn)的財(cái)富向權(quán)力者集中，或是向靠近權(quán)力者集中；二是由于有意識(shí)形態(tài)上的土地國(guó)有化，地方政府就利用這種土地國(guó)有化把城市民眾所使用的土地與農(nóng)民所耕種的土地以低價(jià)回收，而以高價(jià)轉(zhuǎn)出，地方政府賺取巨額利差。三是由于土地的不可移動(dòng)性，政府部門一旦把這些土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商就想利用手中的土地尋租，要么高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，獲取暴利；要么進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開出驚人的高房?jī)r(jià)，掠奪購(gòu)房者的財(cái)富，造成社會(huì)不公平，影響社會(huì)穩(wěn)定。四是地方政府主導(dǎo)規(guī)劃布局。一塊土地開發(fā)的物業(yè)形態(tài)、建筑密度等決定開發(fā)商利潤(rùn)的重要指標(biāo)都由政府規(guī)劃直接控制，許多開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，都想盡辦法修改政府規(guī)劃，而政府相關(guān)部門和個(gè)人為了自己的利益，在開放商巨大利益的誘惑下對(duì)前期規(guī)劃進(jìn)行修改。這樣有的地方政府部門和發(fā)展商在土地開發(fā)過(guò)程中得到了自己的利益，使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中最腐敗的行業(yè)，這已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)。5.2.2住房保障制度不完善，導(dǎo)致商品房需求盲目擴(kuò)張中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟不僅體現(xiàn)在開發(fā)者方面，也體現(xiàn)在需求方面。由于發(fā)展歷程不足，人們迫切希望改善自己的生活和財(cái)產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方面普遍存在盲目性。例如，為了在自己積累和增加收入能力以外一步購(gòu)買大房子，社會(huì)需要在短期內(nèi)滿足所有中低收入者的住房需求。由于利息、稅收、通貨膨脹、通貨緊縮等因素，與住宅所有權(quán)相關(guān)的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)通常被低估。而普通居民由于缺乏相關(guān)投資意識(shí)使其易受媒體輿論的引導(dǎo)盲目跟風(fēng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種需求特點(diǎn)的潛在危險(xiǎn)在于，在市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)中往往最容易受到傷害的是抗風(fēng)險(xiǎn)能力脆弱的普通居民。（中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究25）我國(guó)現(xiàn)有城市人口5.8億多，如每年2%的人購(gòu)房，5.8億×2%×30㎡=3.48億㎡。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年全國(guó)銷售住宅商品房4億多㎡。上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)反映了中國(guó)住宅市場(chǎng)的剛性需求，所以造成中國(guó)近幾年住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的局面。6.完善S房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的對(duì)策6.1政府調(diào)整房地產(chǎn)管控政策，降低房?jī)r(jià)S市政府應(yīng)該立即放寬對(duì)企業(yè)的限制，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位放權(quán)。然后，對(duì)于高房?jī)r(jià)的炒作上，政府首先要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)各種虛假宣傳和和網(wǎng)絡(luò)哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)禁制造住房恐慌言論，從輿論上阻斷房地產(chǎn)炒作。第二是提高房貸利率，把房貸利率從原來(lái)的四點(diǎn)九提高到五點(diǎn)八。進(jìn)一步降低了買房賣房熱度。第三是取消部分城市學(xué)區(qū)房，遏制了以學(xué)區(qū)房為名頭的過(guò)份炒作。這也重新估量了學(xué)區(qū)房存在的水份。此外，政府還應(yīng)當(dāng)降地價(jià)，嚴(yán)控地價(jià)拍賣。規(guī)定了地價(jià)拍賣在一定的價(jià)格范疇，減少了開發(fā)商建設(shè)成本。6.2改善保障性住房政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)S市要繼續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，加大保障性住房建設(shè)力度，確保柳州市政策措施落實(shí)到位；要加快建設(shè)步伐，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序；要進(jìn)一步拓展企業(yè)融資渠道，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，要強(qiáng)化輿論的正確導(dǎo)向，提振開發(fā)商和消費(fèi)者的信心，使S市的房地產(chǎn)供求趨于合理，推動(dòng)S房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展。S市要繼續(xù)高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，加大保障性住房建設(shè)力度，確保S市政策措施落實(shí)到位；要加快建設(shè)步伐，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序；要進(jìn)一步拓展企業(yè)融資渠道，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，要強(qiáng)化輿論的正確導(dǎo)向，提振開發(fā)商和消費(fèi)者的信心，使S市的房地產(chǎn)供求趨于合理，推動(dòng)S房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展。結(jié)