【S房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司稅收籌劃的探究12000字（論文）】

S房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司稅收籌劃的研究目錄TOC\o"1-2"\h\u201121引言 154191.1研究背景和意義 128541.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及評(píng)述 2156761.3研究思路 4221652稅收籌劃概述 5308912.1稅收籌劃的概念及特點(diǎn) 544092.2稅收籌劃的基本方法 6121783案例分析——以浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司為例 6120723.1公司概況 6103563.2公司的稅收籌劃的實(shí)施方案 7318973.3浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司稅收籌劃優(yōu)化方案和效果 919154結(jié)論與展望 1315001參考文獻(xiàn) 13摘要：隨著全球經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國(guó)企業(yè)在世界上也面臨了更加劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，隨著我國(guó)社會(huì)主義制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也得到了很大的提高。稅收籌劃是在20世紀(jì)90年代中葉才傳入我國(guó)，并在前期發(fā)展較為緩慢，直到2001年中國(guó)加入世貿(mào)組織以后才得到較為快速的發(fā)展。相對(duì)于很多發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，中國(guó)的稅收籌劃水平還處于開(kāi)始階段，其管理和應(yīng)用系統(tǒng)均不完善，但隨著國(guó)際間企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，稅收作為企業(yè)的成本，直接影響企業(yè)的凈利潤(rùn)，所以企業(yè)對(duì)稅收籌劃的欲望在不斷的加強(qiáng)。本文主要包括四個(gè)部分，首先是介紹了稅收籌劃的背景和意義，稅收籌劃的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，以及本文的研究思路；其次簡(jiǎn)述了稅收籌劃的概念及其與偷稅漏稅節(jié)稅的區(qū)別和一些稅收籌劃的基本方法及操作步驟；然后主要以浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為案例進(jìn)行分析，對(duì)該企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行研究，找出其存在的問(wèn)題及提出解決措施，對(duì)稅收籌劃做出更是深層次的理論研究；最后根據(jù)對(duì)該案例的研究得出自己的結(jié)論，以及對(duì)未來(lái)稅收籌劃的展望。關(guān)鍵字：稅收籌劃；經(jīng)濟(jì)全球化；浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1引言1.1研究背景和意義在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提下，企業(yè)作為商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主體，有自己獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，其目的就是使企業(yè)的利潤(rùn)最大化，而納稅對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種直接減少其凈利潤(rùn)的形式，但是每個(gè)企業(yè)都有納稅的義務(wù)，所以我們需要在合法合理的情況下，采用稅收籌劃的方法來(lái)減少稅款，最大限度的地實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。企業(yè)利用稅收法制的差異進(jìn)行稅收籌劃，減輕稅負(fù)達(dá)到經(jīng)濟(jì)利益的最大化，從短期來(lái)看，這樣做會(huì)減少?lài)?guó)家稅收，影響國(guó)家收入，但這只是短期的；從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，由于企業(yè)進(jìn)行了稅收籌劃，使企業(yè)的利潤(rùn)達(dá)到了最大化，能夠提高企業(yè)工作的積極性，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而增加企業(yè)利潤(rùn)總額，企業(yè)利潤(rùn)總額增多，國(guó)家的稅收收入也會(huì)隨之增多。所以對(duì)企業(yè)的稅收籌劃進(jìn)行研究分析也就越來(lái)越有必要。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀及評(píng)述1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀及評(píng)述稅收籌劃最先是在西方國(guó)家開(kāi)始的，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的政府和納稅人早在那時(shí)就已經(jīng)有稅收籌劃的思想，稅收籌劃這一思想最早出現(xiàn)在英國(guó)，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃在西方國(guó)家已得到了很好的發(fā)展。英國(guó)上議院議員湯姆林爵士（1935）針對(duì)“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公刀一案作出的相關(guān)聲明之后，稅收籌劃的行為逐漸為社會(huì)所關(guān)注并被法律認(rèn)可[1]。他說(shuō)：“任何個(gè)人都有權(quán)安排自己的事業(yè)，依據(jù)法律這樣做可以少繳稅，為了保證從這些安排中得到利益，不能強(qiáng)迫他多繳稅。此后稅收籌劃得到了快速的發(fā)展[2]。1953年，最早實(shí)施現(xiàn)代咨詢(xún)及相關(guān)納稅籌劃業(yè)務(wù)的實(shí)施機(jī)構(gòu)—?dú)W洲稅務(wù)聯(lián)合會(huì)，在法國(guó)巴黎成立。該聯(lián)合會(huì)明確提出稅務(wù)專(zhuān)家是以稅務(wù)咨詢(xún)?yōu)橹行拈_(kāi)展稅務(wù)服務(wù)，于是形成了一種獨(dú)立于代理業(yè)務(wù)的新業(yè)務(wù)，這種業(yè)務(wù)的一個(gè)主要內(nèi)容就是稅收籌劃。為規(guī)范納稅籌劃活動(dòng)，1979年國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)頒布關(guān)于“所得稅會(huì)計(jì)”的準(zhǔn)則(第12號(hào)國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))，對(duì)“所得稅會(huì)計(jì)”提出了規(guī)范性要求。這一準(zhǔn)則對(duì)各國(guó)的所得稅納稅籌劃方法的制訂提供了重要的規(guī)范依據(jù)[1]。二十世紀(jì)80年代開(kāi)始，隨著有關(guān)納稅籌劃的理論研究文章、刊物、書(shū)籍大量出現(xiàn)，進(jìn)一步推動(dòng)了國(guó)外納稅籌劃在理論研究上的深度和廣度?？嵌愂栈I劃的雜志種類(lèi)大大增加，如《財(cái)富(福布斯)》、《稅收籌劃》、《財(cái)務(wù)規(guī)劃》、《財(cái)務(wù)世界》、《稅收顧問(wèn)》等。伍德赫德·費(fèi)爾勒國(guó)際出版公司（1989）出版過(guò)題名為《跨國(guó)公司的稅收籌劃》的一本專(zhuān)著，該書(shū)前言中開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地把讀者定位在財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)師和公司的律師的身上，向他們講述如何優(yōu)化納稅方案。書(shū)中提出的論點(diǎn)及稅收籌劃的技術(shù)在一些跨國(guó)公司中頗有影響[3]。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯科爾斯(1994)等人運(yùn)用現(xiàn)代契約理論的基本觀點(diǎn)和方法展開(kāi)分析，研究在信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上，各種類(lèi)型的稅收籌劃產(chǎn)生和發(fā)展的過(guò)程，提出了稅收籌劃的目標(biāo)是稅后利益最大化[4]。霍瓦斯公司出版的《國(guó)際稅收(1997）》朗曼公司出版P.C.索爾斯(P.C.Soerse)執(zhí)筆的《信托與稅收籌劃》等一系列稅收實(shí)務(wù)系列叢書(shū)也曾風(fēng)靡一時(shí)[5]。德國(guó)人馬勒泰克(2000)提出，稅收籌劃是企業(yè)計(jì)劃的組成部分，從科學(xué)發(fā)展的演進(jìn)過(guò)程看，稅收籌劃應(yīng)該從企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃獨(dú)立出來(lái)，創(chuàng)建自己的一套理論、技術(shù)和方法[6]。HaroldeneF.Wunder（2009）對(duì)跨國(guó)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查，指出很多企業(yè)的財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有察覺(jué)到稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)管理中的危險(xiǎn)程度[7]。HosseinNouri（2010）指出籌劃人員在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)了解企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境、當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法情況和適用的優(yōu)惠稅收政策，這樣才能給客戶(hù)提供有效的籌劃方案[8]。NorShaipahAbdulWahab（2012）指出稅收籌劃是企業(yè)非常重要的管理活動(dòng)，稅收籌劃相關(guān)的服務(wù)費(fèi)是英國(guó)會(huì)計(jì)師事務(wù)所最大的收入來(lái)源，從影響來(lái)看，稅收籌劃是大型企業(yè)之間稅收差距的主要來(lái)源[9]?？偠灾?，國(guó)外的稅收籌劃從1935年開(kāi)始被人們認(rèn)知，在之后又得到了法律的認(rèn)可，使其得到了快速的發(fā)展和政府的大力支持，人們稅收籌劃的思想也在日漸成熟，利用稅收籌劃來(lái)理財(cái)已成為納稅人必不可少的一部分，同時(shí)關(guān)于稅收籌劃的書(shū)籍也層出不窮，稅收籌劃越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及評(píng)述相對(duì)于國(guó)外稅收籌劃的蓬勃發(fā)展，國(guó)內(nèi)的稅收籌劃不僅起步較慢，而且發(fā)展也不迅速。在20世紀(jì)90年代中葉，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)稅負(fù)的逐年加重，稅收籌劃慢慢地得到了重視，稅收籌劃的思想才從西方引進(jìn)我國(guó)，但得不到很多人的認(rèn)可，大部分人認(rèn)為稅收籌劃同偷稅漏稅一樣，是企業(yè)為了賺取更多利潤(rùn)的一種手段，甚至是稅收管理人員也不例外，他們認(rèn)為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃就是少交稅，減少了國(guó)家的收入，損害了國(guó)家的利益，也是這些因素的影響，在一定程度上制約了稅收籌劃在我國(guó)的發(fā)展。唐騰翔、唐向的《納稅籌劃》在國(guó)內(nèi)是最早提出稅收籌劃這一概念，并進(jìn)行深入、系統(tǒng)的研究專(zhuān)著的發(fā)展[4]。2000年1月，《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》創(chuàng)歷史先河地開(kāi)設(shè)了“籌劃周刊”專(zhuān)欄[10]。隨后國(guó)家稅務(wù)總局反避稅處處長(zhǎng)蘇曉魯在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》稅收籌劃研討會(huì)上，發(fā)表了關(guān)于稅收籌劃合法性討論的著名演講，表明我國(guó)稅務(wù)部門(mén)及相關(guān)人員對(duì)稅收籌劃也給予了相當(dāng)?shù)年P(guān)注與認(rèn)可[11]。2001年11月10日，中國(guó)加入世貿(mào)組織，隨著我國(guó)加入WTO,稅收籌劃在經(jīng)濟(jì)生活中的地位和作用將會(huì)越來(lái)越顯現(xiàn)出來(lái)。首先,外資企業(yè)熱衷于稅收籌劃,以維護(hù)其權(quán)益。其次,一些不符合國(guó)際慣例的限制逐步取消,國(guó)外企業(yè)將大量涌入我國(guó)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè),同時(shí)我國(guó)的企業(yè)也要走出國(guó)門(mén),這都需要稅收籌劃。從這以后，稅收籌劃才在我國(guó)得到了較快的發(fā)展[12]。黃茹認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃應(yīng)該從資金籌措、收入確認(rèn)、費(fèi)用確認(rèn)這三方面進(jìn)行研究[13]。王兆高在《稅收籌劃》中指出，企業(yè)所得稅納稅籌劃應(yīng)主要在應(yīng)稅所得額上下功夫，充分利用會(huì)計(jì)確認(rèn)收益與稅法計(jì)算稅收存在的差異是納稅籌劃的重要手段[14]。翟繼光在《中小企業(yè)稅收政策與稅收籌劃》中進(jìn)一步探索了稅收籌劃策略的實(shí)際應(yīng)用問(wèn)題[15]。沈曉光提出企業(yè)可以采用五種常見(jiàn)的方法進(jìn)行稅收籌劃，并對(duì)五種方法做了詳細(xì)的說(shuō)明[16]。郭運(yùn)焯認(rèn)為，稅收籌劃現(xiàn)在已經(jīng)越來(lái)越多的運(yùn)用在現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理中。企業(yè)可以從組織形式、注冊(cè)地點(diǎn)和出資方式等方面對(duì)自己的投資活動(dòng)進(jìn)行籌劃?？梢詮幕I資方式、籌資渠道、資本結(jié)構(gòu)等方面對(duì)自己的籌資活動(dòng)進(jìn)行籌劃。最后在利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，企業(yè)可以從股利分配政策和利潤(rùn)再投資兩方面籌劃[17]。尹芳認(rèn)為，稅收存在于企業(yè)整個(gè)財(cái)務(wù)活動(dòng)之中，財(cái)務(wù)活動(dòng)的四個(gè)方面在某些方面會(huì)受到稅收的影響，稅收與財(cái)務(wù)管理同時(shí)滲透到企業(yè)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)[18]。孟盎圻認(rèn)為，稅收籌劃是指納稅義務(wù)人為了減少稅負(fù)，在遵守國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)的前提下，對(duì)自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等一些日?；顒?dòng)在事前進(jìn)行籌劃策法規(guī)存在的漏洞，促使法規(guī)的不斷完善。企業(yè)稅收籌劃不僅可以使企業(yè)稅負(fù)降，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和納稅意識(shí)也會(huì)因稅收籌劃而得到進(jìn)一步提高與增強(qiáng)[19]?？偠灾捎诙愂栈I劃在我國(guó)的起步較慢，在其執(zhí)行中也遇到了很多的問(wèn)題，但在2001年我國(guó)加入世界貿(mào)易組織之后，我國(guó)的稅收籌劃也得到了很快的發(fā)展，近幾年來(lái)，建立起越來(lái)越多專(zhuān)門(mén)從事稅收籌劃和稅收咨詢(xún)的機(jī)構(gòu)。1.2.3總結(jié)稅收籌劃是一個(gè)增加企業(yè)凈利潤(rùn)和增加國(guó)家凈資產(chǎn)必不可少的工具。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，稅收籌劃已經(jīng)深入人心，發(fā)展蓬勃。我國(guó)在上世紀(jì)90年代末剛剛開(kāi)始關(guān)注稅收籌，2000年之后才得到較快的發(fā)展，目前還處于尚不成熟階段，亟待更多的專(zhuān)家和學(xué)者能對(duì)稅收籌劃做出更深入的研究。本文選取浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司為案例分析對(duì)象，對(duì)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行一些研究分析。1.3研究思路本文采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法來(lái)對(duì)稅收籌劃進(jìn)行分析研究，理論部分主要是對(duì)涉及企業(yè)稅收籌劃的一些概念進(jìn)行分析比較，對(duì)稅收籌劃的一些基本方法進(jìn)行理論上的描述，以及對(duì)一些關(guān)于稅收籌劃的稅收優(yōu)惠政策的介紹等等；實(shí)踐部分主要是以浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為例，收集有關(guān)的信息和數(shù)據(jù)資料，學(xué)習(xí)國(guó)家最新的稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合國(guó)內(nèi)外的操縱經(jīng)驗(yàn)和自己學(xué)習(xí)過(guò)的財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)對(duì)其進(jìn)行詳實(shí)的稅收籌劃的分析和研究，找出其存在的問(wèn)題及相應(yīng)的解決對(duì)策。2稅收籌劃概述2.1稅收籌劃的概念及特點(diǎn)2.1.1稅收籌劃的概念每本書(shū)對(duì)稅收籌劃的定義都不相同，但大致意思是差不多的。本文認(rèn)為稅收籌劃是納稅人依據(jù)所涉及的稅境，在遵守稅法、尊重稅法的前提下，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，控制或減輕稅負(fù)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對(duì)策和安排。[20]2.1.2稅收籌劃的特點(diǎn)稅收籌劃具有合法性、超前性、目的性、普遍性、專(zhuān)業(yè)性等特點(diǎn)，它與偷稅漏稅有著很大的區(qū)別，以下簡(jiǎn)述了稅收籌劃與偷稅漏稅、避稅和節(jié)稅的區(qū)別。稅收籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別：稅收籌劃性質(zhì)中首先的一條就是合法性，即首先在遵守稅法規(guī)定的前提下，利用現(xiàn)有稅收法律優(yōu)惠規(guī)定，結(jié)合納稅人的具體經(jīng)營(yíng)情況來(lái)制定最有利的涉稅方案。但偷稅漏稅是一種公然違反稅法規(guī)定，與稅法相對(duì)抗的行為，藐視法律的行為。偷稅漏稅的主要手段表現(xiàn)為納稅人通過(guò)有主動(dòng)隱匿有關(guān)納稅情況和事實(shí)，達(dá)到少繳或不繳稅款的目的，其行為具有明顯的欺騙性質(zhì)。稅收籌劃與避稅的區(qū)別：避稅是指納稅人利用稅法漏洞或者缺陷，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)活動(dòng)的精心安排，靠小聰明去打稅法的“擦邊球”，以謀取稅收利益。盡管避稅在形式上并不違法，甚至體現(xiàn)了籌劃者的一種“聰明”，但其實(shí)質(zhì)是有悖于稅法的立法意圖的。而稅收籌劃則是遵照國(guó)家稅法的規(guī)定，在納稅義務(wù)發(fā)生前為了節(jié)稅而所作的對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)的事先安排，其從形式到內(nèi)容都是完全合法的，反映了國(guó)家稅收政策的意圖，是稅收法律予以保護(hù)和鼓勵(lì)的。稅收籌劃支持節(jié)稅這一概念，節(jié)稅是指遵循稅收法規(guī)和政策的要求，以合法方式減少企業(yè)的稅負(fù)的行為。節(jié)稅是合法而且合理的行為，其合理性體現(xiàn)在其行為符合政府政策的導(dǎo)向。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要注意形式，不可偷稅漏稅避稅，要采取節(jié)稅的手段來(lái)達(dá)到減少稅負(fù)的目的。2.2稅收籌劃的基本方法稅收籌劃的方法多種多樣，下面來(lái)介紹幾種最基本的方法，主要包括納稅人身份的選擇、確定最低的稅率、充分的利用稅收優(yōu)惠政策、推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間等等。納稅人身份的選擇主要是一般納稅人和小規(guī)模納稅人的選擇，兩者繳納增值稅的方式不同導(dǎo)致了稅負(fù)的差異，企業(yè)可以用兩種身份分別計(jì)算一下稅負(fù)，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合自己的身份；確定最低稅率是指不同地區(qū)不同性質(zhì)不同規(guī)模的企業(yè)的稅率都不一樣，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自己所處的環(huán)境以及自己的性質(zhì)規(guī)模來(lái)尋找適合自己的最低稅率；充分的利用稅收優(yōu)惠政策是稅務(wù)籌劃中很重要的一種方法，企業(yè)需要充分了解、掌握國(guó)家的優(yōu)惠政策，我國(guó)的稅收優(yōu)惠政策涉及范圍非常廣泛，包括對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)惠、對(duì)地區(qū)的優(yōu)惠、對(duì)行業(yè)的優(yōu)惠和對(duì)人員的優(yōu)惠等，如果企業(yè)根據(jù)自己的實(shí)際情況，對(duì)稅收優(yōu)惠政策運(yùn)用的得當(dāng)，就會(huì)為企業(yè)帶來(lái)可觀的的稅收收益；推遲納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是指在稅法允許的范圍內(nèi)，盡量推遲納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，通過(guò)時(shí)間上的推遲，獲得資金的時(shí)間價(jià)值，從而降低了稅收負(fù)擔(dān)。3案例分析——以浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司為例3.1公司概況浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司成立于2002年10月，注冊(cè)資金為10000萬(wàn)元，總資產(chǎn)約18億。集團(tuán)公司前身是浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，成立于1993年，現(xiàn)下屬多家控股公司：浙江火炬置業(yè)發(fā)展有限公司、浙江建工移動(dòng)通信樞紐建設(shè)有限公司、浙江建工房地產(chǎn)咨詢(xún)代理有限公司、杭州新龍塢旅游開(kāi)發(fā)有限公司、浙江麗晶城物業(yè)管理有限責(zé)任公司等。集團(tuán)公司秉承“專(zhuān)業(yè)、高效、以誠(chéng)為本”的企業(yè)精神，以打造“百年國(guó)際化房地產(chǎn)企業(yè)”為追求目標(biāo)，被業(yè)界譽(yù)為“最認(rèn)真的開(kāi)發(fā)商”。始終致力于“在城市最具價(jià)值的珍貴土地，為最高端市場(chǎng)的客戶(hù)群體，建造最高品質(zhì)的建筑物業(yè)。”公司成立至今開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近20個(gè)，開(kāi)發(fā)總量已達(dá)70億人民幣。如：浙江移動(dòng)杭州分公司營(yíng)業(yè)大樓、浙醫(yī)大口腔醫(yī)院、中國(guó)聯(lián)通浙江分公司、浙江移動(dòng)通信樞紐大樓、浙江能源大廈等項(xiàng)目。目前正在開(kāi)發(fā)的世貿(mào)麗晶城項(xiàng)目，是杭州市核心地段唯一集超甲級(jí)寫(xiě)字樓、頂級(jí)酒店式服務(wù)公寓、高端品牌購(gòu)物中心、星級(jí)酒店和國(guó)際化高尚景觀住宅的大型綜合體物業(yè)，集合國(guó)際一流合作團(tuán)隊(duì)聯(lián)手構(gòu)筑的杭州未來(lái)國(guó)際商務(wù)物業(yè)巔峰之作，是杭州標(biāo)志性的國(guó)際化高端地產(chǎn)項(xiàng)目。表3-1是浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的基本狀況：3-1浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的基本狀況企業(yè)名稱(chēng)浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的基本狀況企業(yè)性質(zhì)股份合作制職工人數(shù)21-50注冊(cè)資金10000萬(wàn)元資產(chǎn)總額18億元基本情況公司成立至今開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近20個(gè)，開(kāi)發(fā)總量已達(dá)70億人民幣集團(tuán)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，十分注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，銷(xiāo)售率達(dá)100%，多個(gè)項(xiàng)目被評(píng)為“西湖杯”、“錢(qián)江杯”、“魯班杯”等優(yōu)良工程。同時(shí)，集團(tuán)公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品品質(zhì)及品牌形象、開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)模式的國(guó)際化創(chuàng)新等方面均位居行業(yè)領(lǐng)先地位。公司財(cái)務(wù)狀況良好，自1995年以來(lái)，每年均被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為AAA級(jí)資信企業(yè)，現(xiàn)已成為具有雄厚資金、高端物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好品牌信譽(yù)的實(shí)力型開(kāi)發(fā)商。浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司關(guān)注于大型商務(wù)地產(chǎn)、景觀公寓、風(fēng)景小鎮(zhèn)、度假別墅等高端產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)和建造，著力與全球最好的設(shè)計(jì)公司、投資機(jī)構(gòu)、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、全球采購(gòu)集團(tuán)、專(zhuān)業(yè)安裝公司等組成國(guó)際化供應(yīng)鏈和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，為公司持續(xù)發(fā)展、基業(yè)常青奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3.2公司的稅收籌劃的實(shí)施方案3.2.1合同訂立方式的籌劃在簽訂合同時(shí)，根據(jù)合同內(nèi)容的性質(zhì)涉及不同的稅目。假設(shè)承包單位在承包建筑安裝業(yè)務(wù)時(shí)，不管有無(wú)參加工程施工過(guò)程，只要與建設(shè)單位簽訂了施工合同的，一律按建筑業(yè)稅目征收，稅率為3%。如果承包單位沒(méi)有跟建設(shè)單位簽訂施工合同，僅僅參與協(xié)調(diào)整個(gè)施工流程的事務(wù)，一律按服務(wù)業(yè)稅目征收，稅率為5%。兩種不同的稅率，為營(yíng)業(yè)稅提供了適當(dāng)?shù)幕I劃空間。需要說(shuō)明的是，服務(wù)業(yè)的稅負(fù)并非高于建筑業(yè)，建設(shè)單位要根據(jù)自己實(shí)際，選擇有利的承包方法。在對(duì)浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司實(shí)地調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)2011年該公司承包了拉薩市XX公司的一個(gè)施工項(xiàng)目。工程承包后浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司把工程轉(zhuǎn)包給城市獵人建筑隊(duì)來(lái)進(jìn)行建設(shè)，并與之簽訂了金額為550萬(wàn)元的合同。之后XX公司付給浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司35萬(wàn)元的中介費(fèi)。因此根據(jù)稅法規(guī)定，浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司向繳納了1.75萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。具體算法為35萬(wàn)X5%=1.75萬(wàn)元。筆者根據(jù)所了解到的稅收籌劃知識(shí)，為其設(shè)計(jì)了一個(gè)籌劃思路。XX公司和浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司簽訂合同時(shí)，把35萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)加進(jìn)去，使合同金額變?yōu)?85萬(wàn)元，然后，浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司再把工程轉(zhuǎn)包給城市獵人。工程竣工后，向城市獵人支付550元的款項(xiàng)。如此一來(lái)，XX公司支付費(fèi)用和城市獵人建筑隊(duì)的收入都沒(méi)有變，而浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為（585-550)X3%=1.05萬(wàn)元。顯而易見(jiàn)，這個(gè)籌劃思路是可行的，它可以為浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司共節(jié)省1.75萬(wàn)-1.05萬(wàn)=0.7萬(wàn)元。3.2.2合作建房方式的籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)與別的經(jīng)濟(jì)主體進(jìn)行合作來(lái)完成建房。具體的合作方式有以下兩種：1純粹的“以物易物”方式。即參與合作的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體通過(guò)等價(jià)交換的形式來(lái)進(jìn)行交易。交易項(xiàng)目為土地使用權(quán)和商品房的所有權(quán)。具體的交易方式又有以下兩種：首先，通過(guò)交易，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)主體各自擁有部分產(chǎn)權(quán)。在這個(gè)交易程序里，提供土地者應(yīng)以“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”為稅目而上繳稅款，而提供資金者應(yīng)以“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”為稅目而上繳稅款。若提供土地者把竣工后分得的商品房進(jìn)行出售，則應(yīng)以“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”為稅目進(jìn)行再次繳稅。其次，一些土地?fù)碛姓邽榱双@得部分產(chǎn)權(quán)，向出資方出租土地。這種交易模式下，出租方應(yīng)以“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”為稅目而上繳稅款，出資方應(yīng)以“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”為稅目進(jìn)行繳稅。2雙方通過(guò)合股成立合營(yíng)企業(yè)。即土地?fù)碛姓吆统鲑Y方各自拿出土地和資金，以合作股份的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)。這又有以下幾種情況：首先，工程竣工后，假設(shè)合作者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和享受利潤(rùn)，按照稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)土地持有者和出資方都不征稅。主要是根據(jù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)中的規(guī)定，自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)投資入股或以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的前提下，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。待合作后企業(yè)出售商品房，應(yīng)以“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”為稅目而進(jìn)行征稅。其次，工程竣工后，假設(shè)土地持有者要求從銷(xiāo)售收入中分得提成的話(huà)，不再屬于免稅范圍。則屬于土地持有者把土地賣(mài)給合營(yíng)企業(yè)，對(duì)土地持有者根據(jù)“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”這個(gè)稅目進(jìn)行征稅?？傊?，通過(guò)分析以上合作建房的方式，發(fā)現(xiàn)土地持有者和出資金方分別以土地使用權(quán)與貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的話(huà)，會(huì)使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小。所有房地產(chǎn)企業(yè)都有可能通過(guò)這種方式，成功地進(jìn)行稅收籌劃。例：根據(jù)資料發(fā)現(xiàn)，浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司在2010年曾與B集團(tuán)合作后建成了一棟商品房，其中浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司提供土地，B集團(tuán)提供資金，并在簽約合同里寫(xiě)有工程竣工后雙方將均分商品房。商品房建工完畢后，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行了測(cè)算后確定價(jià)值3486萬(wàn)元，這樣雙方各自分得價(jià)值1743萬(wàn)元的商品房。最后浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”為稅目進(jìn)行了繳稅87.15萬(wàn)元。具體計(jì)算方式為：1743萬(wàn)元X5%=87.15萬(wàn)元。不難看出，假如該企業(yè)熟知稅法的內(nèi)容，及時(shí)掌握營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)免稅政策，則可以熟能生巧地進(jìn)行稅收籌劃。浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司應(yīng)與B集團(tuán)進(jìn)行合股，成立合營(yíng)企業(yè)，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，共同分享投資利潤(rùn)，最后將分得的商品房以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的話(huà)則可以免繳營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榻?jīng)調(diào)查得知，B集團(tuán)正好有改擴(kuò)廠(chǎng)房的意圖。3.2.3針對(duì)印花稅的籌劃思路針對(duì)印花稅的籌劃思路印花稅目前可以采用三種方法進(jìn)行籌劃。首先，如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)務(wù)項(xiàng)目在同一憑證上記載，但卻適用不同稅率的前提下，要么把這兩項(xiàng)的總和作為應(yīng)納稅額而進(jìn)行貼花，要么兩項(xiàng)分開(kāi)核算后按稅率高的貼花。遇到這種情況時(shí)分開(kāi)核算是明智的選擇。而這種方法被稱(chēng)之為分開(kāi)核算籌劃法。其次，納稅主體在簽訂金額相對(duì)大的合同時(shí)，故意使合同上的最終金額不確定，以此達(dá)到節(jié)稅的目的。這種方法被稱(chēng)為模糊金額法。最后，印花稅是按照訂立合同的前提下所上繳的，也就是每簽訂一次合同就要交一次的稅，因此盡量減少合同次數(shù)，會(huì)達(dá)到少繳稅款又不違法的目的，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)直接會(huì)帶來(lái)節(jié)省印花稅的效果。例如：2010年3月，浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司從康桑公司取得了工程承包款4000萬(wàn)元。同年5月，浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司從這筆款項(xiàng)中分別撥給城市獵人建筑隊(duì)2000萬(wàn)元和B公司1000萬(wàn)元，把工程分包給以上兩個(gè)企業(yè)。經(jīng)稅務(wù)部門(mén)的征管軟件里查詢(xún)得知：康桑公司繳納的印花稅款為4000X0.03%=1.2萬(wàn)元；浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司應(yīng)納印花稅=4000X0.03%+2000X0.03%+1000X0.03%=2.1萬(wàn)元；城市獵人建筑隊(duì)?wèi)?yīng)納印花稅=2000X0.03%=0.6萬(wàn)元；B公司應(yīng)納印花稅等于1000*0.03%=0.3萬(wàn)元。筆者認(rèn)為，假設(shè)浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司不與康桑公司直接簽訂合同，而是讓康桑公司與城市獵人公司和B公司分別簽訂合同。最后剩下的1000萬(wàn)元，由浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司與康桑公司之間訂立合同。如此一來(lái)，在其余三家公司稅負(fù)不變的情況上，可以為浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司節(jié)省稅金。浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司要繳納的稅款為1000X0.03%=0.3萬(wàn)元，比原來(lái)節(jié)省稅額1.8(即2.1-0.3=1.8)萬(wàn)元。3.3浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司稅收籌劃優(yōu)化方案和效果3.3.1項(xiàng)目總體稅收情況此項(xiàng)目的相關(guān)成本支出情況如下：支付的土地價(jià)款173557萬(wàn)元，前期工程費(fèi)11639萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)188847萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5300萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)支出28808萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用9413萬(wàn)元，合計(jì)開(kāi)發(fā)成本支出合計(jì)為244008萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一部分為普通住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售收入為386479，一部分為聯(lián)排、雙拼、商業(yè)會(huì)所，銷(xiāo)售收入為258695萬(wàn)元，車(chē)位共計(jì)2260個(gè)，銷(xiāo)售收入為17108萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入總計(jì)為662282萬(wàn)元，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)成本共計(jì)454580萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為19868萬(wàn)元，管理費(fèi)用為4567萬(wàn)元。利潤(rùn)表如圖3.2所示。表3.2利潤(rùn)表項(xiàng)目合并計(jì)算一營(yíng)業(yè)總收入662283二營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用總額535495營(yíng)業(yè)成本454581稅金61331銷(xiāo)售費(fèi)用19867管理費(fèi)用4568三營(yíng)業(yè)利潤(rùn)126785利潤(rùn)總額126785應(yīng)納所得稅31697五稅后利潤(rùn)914523.3.2前期準(zhǔn)備階段稅收籌劃具體優(yōu)化方案和效果首先是稅收籌劃的時(shí)間性。稅收籌劃中的“籌劃”就要求稅收籌劃一定要提前規(guī)劃、設(shè)計(jì)和安排。如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資、理財(cái)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之后才開(kāi)始進(jìn)行，那么籌劃就失去了指導(dǎo)意義。已經(jīng)產(chǎn)生的納稅義務(wù)和既定結(jié)果很難再事后改變，就中建梅溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司稅收籌劃的時(shí)間大概是在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，一是因?yàn)槿藛T編制不齊，缺乏專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃人員，二是模仿其他項(xiàng)目公司的稅收籌劃情況，但是從稅務(wù)籌劃的角度來(lái)看你，籌劃時(shí)間上已經(jīng)是很晚了，不符合稅收籌劃的科學(xué)要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃在前期準(zhǔn)備階段就應(yīng)該提前進(jìn)行，雖然該階段涉及的稅種不多，但是由于該階段主要是公司決策、項(xiàng)目決策活動(dòng)，遵循現(xiàn)行稅收法規(guī)為前提，需要對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)稅收成本做評(píng)估，貫穿該階段的始終，提出適時(shí)地稅收籌劃方案供管理層參考決策，保證項(xiàng)目投資的成功率。目前中建梅溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目規(guī)劃為四期開(kāi)發(fā)，計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為3.5年，總建筑面積70.47萬(wàn)平方米。按上述規(guī)定，本項(xiàng)目在各期達(dá)到清算條件時(shí)，分別清算。在各期毛利率相差不大時(shí)，對(duì)總體稅負(fù)影響不大。如前期售價(jià)較低，后期較高，將可能造成項(xiàng)目整體稅負(fù)有較大增加。因此，進(jìn)行稅收時(shí)應(yīng)考慮到成本費(fèi)用在各期間的分配，避免出現(xiàn)后期成本過(guò)低，引起增值率的躍升。但是如果作為一個(gè)項(xiàng)目整體清算，則可避免上述問(wèn)題，但是預(yù)繳稅款的資金占用較大。經(jīng)了解，主管稅務(wù)局傾向于分期清算，項(xiàng)目可在經(jīng)過(guò)計(jì)算分析后按最有利的方式進(jìn)行清算，因此在項(xiàng)目規(guī)劃階段，通過(guò)熟悉和掌握現(xiàn)行稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策，對(duì)稅收籌劃工作建立一個(gè)完整的、系統(tǒng)性的概念，制定出初步的籌劃方案，對(duì)于企業(yè)的稅收成本評(píng)估和節(jié)稅安排起到基礎(chǔ)性的作用。因此，前期準(zhǔn)備階段是稅收籌劃是的關(guān)鍵，必須事先規(guī)劃，科學(xué)安排投資、理財(cái)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次是籌資方式的籌劃。當(dāng)前，中建梅溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的融資方式主要為向股東借款和銀行借款，可以獲得抵稅效果，在一定程度上減輕稅負(fù)，是沒(méi)有問(wèn)題的。但是由于中建地產(chǎn)借款來(lái)源于通過(guò)銀行發(fā)行的債券（金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)債券視同金融機(jī)構(gòu)貸款），利率為3.8%，公司協(xié)議規(guī)定中建梅溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按照同期銀行利率支付利息，兩者存在利息差。因此集團(tuán)對(duì)內(nèi)部貸款的使用上并沒(méi)有采用統(tǒng)借統(tǒng)還的方式，集團(tuán)公司就會(huì)被視為貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)而繳納營(yíng)業(yè)稅。針對(duì)此種集團(tuán)對(duì)內(nèi)部貸款使用中不合理的狀況，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行改進(jìn)，避免產(chǎn)生不必要的稅收成本，對(duì)此，中建地產(chǎn)、中建五局及長(zhǎng)沙中建梅溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司需要做以下準(zhǔn)備：（1）使用的借款必須是金融機(jī)構(gòu)的貸款，提供貸款合同。（2）要與下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同。（3）將資金分撥給下屬單位，應(yīng)當(dāng)制作分撥表單作為分撥憑據(jù)。（4）收取的利率水平必須是支付給金融機(jī)構(gòu)的利率水平。（5）收取的利息必須是用于歸還金融機(jī)構(gòu)。（6）主管稅務(wù)局要求的其他條件。3.3.3項(xiàng)目核算方式的籌劃土地增值稅實(shí)施細(xì)則第八條中對(duì)土地增值稅核算方式做了比較詳細(xì)的規(guī)定：納稅人房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算單位有兩種，分別可以以核算項(xiàng)目和核算對(duì)象為單位計(jì)算，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的計(jì)算結(jié)果，對(duì)比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目是采取合并計(jì)算還是分開(kāi)計(jì)算有利。房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)普通住宅和非同普住宅的，遵循稅法規(guī)定的前提下，可以選擇是否將此項(xiàng)目的總成本的劃分方式，按照普通項(xiàng)目與非普通項(xiàng)目劃分，能夠爭(zhēng)取到普通項(xiàng)目增值率低于20%，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，符合享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。稅收籌劃優(yōu)化前土地增值稅稅收和稅后利潤(rùn)分析：稅收籌劃優(yōu)化前土地增值稅稅收情況：銷(xiāo)售收入構(gòu)成應(yīng)稅收入的金額=386479＋258695＋17108=662282萬(wàn)元。項(xiàng)目扣除金額如下：與房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)的稅金=662282*5.5%=36425萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=173557＋11639＋188847＋5300＋28808＋9413=417565萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%=417565*20%=83513萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用利息支出實(shí)際扣除法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=36841＋417565*5%=57719萬(wàn)元總扣除項(xiàng)目金額=銷(xiāo)售有關(guān)的稅金+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+加計(jì)扣除+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=36425+417565＋83513＋57719=595222萬(wàn)元。增值額為銷(xiāo)售收入減去項(xiàng)目扣除金額總計(jì)：=662282－595222=67060萬(wàn)元。增值率=增值額/總扣除項(xiàng)目金額=67060／595222=11%。土地增值稅使用于30%增值稅稅率，因此，土地增值稅稅額為=67060*30%=20118萬(wàn)元。由于此項(xiàng)目為進(jìn)行稅收籌劃前的測(cè)算，導(dǎo)致要交20118萬(wàn)元的土地增值稅，稅負(fù)為3%。稅收籌劃優(yōu)化前的稅后利潤(rùn)：籌劃前的稅后利潤(rùn)=（662282-454580-56543-19868-4567）*（1-25%）=95043萬(wàn)元。稅收籌劃優(yōu)化后的土地增值稅稅收及稅收利潤(rùn)分析：（1）普通住宅項(xiàng)目的稅收情況應(yīng)稅收入的金額=銷(xiāo)售收入=386479萬(wàn)元。扣除項(xiàng)目的金額：房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)的稅金=386479*5.5%=21256萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本=72964＋9019＋114046＋3000＋20000＋7294=226323萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除20%=226323*20%=45265萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=28546＋11316=39862萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目金額總計(jì)為=銷(xiāo)售有關(guān)的稅金+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+加計(jì)扣除+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=21256+226323＋45265＋39862=332706萬(wàn)元。土地項(xiàng)目的增值額為=386479-332706=53773萬(wàn)元。增值額除以扣除金額=53773/332706=16%，由于增值率低于20%，符合免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，可以不交土地增值稅。（2）非普通住宅項(xiàng)目的稅收情況應(yīng)稅收入的金額=275803萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目的金額：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=275803*5.5%=15169萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本=100593＋2621＋74801＋2300＋8808＋2119=191242萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)成本加計(jì)20%扣除=191242*20%=38248萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=8295＋9562=17857萬(wàn)元?？鄢?xiàng)目金額總計(jì)為=15169+191242＋38248＋17857=262516萬(wàn)元。土地項(xiàng)目的增值額為=銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目金額=275803－71539=13287萬(wàn)元。增值額與扣除項(xiàng)目的金額之比為=13287/262516=5%根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅適用于30%的稅率，則土地增值稅稅額為=13287*30%=3986萬(wàn)元。由此我們可以看出，如不按普通住房與非普通住房分別清算，本項(xiàng)目整體應(yīng)納土地增值稅20118萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于按項(xiàng)目預(yù)征稅額12602萬(wàn)元。進(jìn)行稅收籌劃后，需繳納土地增值稅3986萬(wàn)元，比進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅16132萬(wàn)元。籌劃后的稅收利潤(rùn)=（662282-454580-40411-19868-4567）*（1-25%）=107142萬(wàn)元。比籌劃前的凈利潤(rùn)多了12099萬(wàn)元，其差異就來(lái)源于土地增值稅16132萬(wàn)元的差異。經(jīng)了解，主管稅務(wù)局傾向于項(xiàng)目按整體進(jìn)行清算，但可以選擇是否合并清算,因此選擇合適的項(xiàng)目核算方式同樣能進(jìn)行企業(yè)的稅收籌劃。4結(jié)論與展望通過(guò)上述章節(jié)的深入研究，我們可以明確一點(diǎn)：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，完全有可能借助科學(xué)系統(tǒng)的籌劃步驟實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中根據(jù)各稅種的特殊性質(zhì)籌劃不同的方案，同時(shí)秉承謀求企業(yè)最高利益的宗旨來(lái)對(duì)納稅籌劃的價(jià)值與意義進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)一直非常投入在復(fù)雜的稅收，相應(yīng)的管理是比較困難的，因此，具有戰(zhàn)略眼光和意識(shí)提前的發(fā)展，這是極其重要的。日趨成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，加上房地產(chǎn)行業(yè)在最近幾年一直在國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控和輿論的風(fēng)口浪尖上，稅收籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部挖潛節(jié)約增加進(jìn)一步凸顯的意義，稅收籌劃必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)為了增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，贏得更大的市場(chǎng)份額，首先要有一套稅收籌劃制度自身的實(shí)際情況。由于稅收籌劃活動(dòng)本身具有很強(qiáng)的針對(duì)性的財(cái)稅工作者需要配合參與綜合考慮它的各方面業(yè)務(wù)的具體情況，所以難以形成準(zhǔn)適合所有的通用密鑰，但于一體的企業(yè)，其短期業(yè)務(wù)環(huán)境和稅收政策都比較穩(wěn)定，這為企業(yè)建立一套普遍的適用性更高的稅收籌劃系統(tǒng)提供了空間。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常建造符合稅收籌劃過(guò)程中，以下行：首先，要明白在內(nèi)部稅收籌劃的環(huán)境，包括充分了解企業(yè)和各種發(fā)展項(xiàng)目的基本情況，然后通過(guò)分析梳理規(guī)劃的外部環(huán)境，以保持政策信息的及時(shí)性稅收政策的有關(guān)稅收可以考慮建立稅收政策和法規(guī)的小型數(shù)據(jù)庫(kù)，在內(nèi)部和外部的環(huán)境有更深入的了解的基礎(chǔ)上的設(shè)計(jì)工作程序的具體項(xiàng)目和稅收相關(guān)的一個(gè)分析，最后，定性或定量的方法來(lái)判斷開(kāi)展做出最好的選擇的各種方案的優(yōu)劣。本文所選取的案例研究對(duì)象是浙江建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，在綜合分析該公司及其母公司有關(guān)信息的基礎(chǔ)上，通過(guò)兩個(gè)實(shí)際案例為該房產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)了稅收籌劃方案。本文的案例研究有助于改善房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃缺失的狀況，提