淺談關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

淺談關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

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論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平．進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實(shí)各項(xiàng)管理要求的同時(shí)．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進(jìn)一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認(rèn)為自己是招商引資．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當(dāng)：部分房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對(duì)預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項(xiàng)等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不健全。一是財(cái)務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時(shí)．成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實(shí)現(xiàn)制即對(duì)成本采取支付多少．就列支多少：對(duì)末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無法真實(shí)反映盈虧情況。有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識(shí)。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識(shí)淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對(duì)較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)在開發(fā)前期主要涉及施工的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對(duì)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對(duì)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實(shí)問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：其一．施工結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票．在隱瞞有關(guān)情況時(shí)．難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時(shí)間．少申報(bào)收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強(qiáng)。流云力JIl生強(qiáng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計(jì)經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)管理。流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。”

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機(jī)關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘。造成稅源的白白流失。另外，對(duì)偷逃稅的處罰不嚴(yán)．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當(dāng)困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報(bào)成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計(jì)稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的．由于稅法對(duì)這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對(duì)有關(guān)部門協(xié)稅護(hù)稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實(shí)中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護(hù)稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門產(chǎn)二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識(shí)別號(hào)碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時(shí)進(jìn)行追繳．切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級(jí)交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺(tái)賬和征收臺(tái)賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴(yán)格實(shí)行以票控稅．促使購房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

(六)進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報(bào)、稅款征收、臺(tái)賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對(duì)每個(gè)稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進(jìn)行細(xì)化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進(jìn)一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實(shí)行“三個(gè)跟蹤”：

一是通過建立管理臺(tái)賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計(jì)劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況，及時(shí)登記掌握從事建設(shè)施工的單位或個(gè)人應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)稅收征管的信息從立項(xiàng)到用地建設(shè)以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售進(jìn)度、收款方式、收款時(shí)間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進(jìn)度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)繳稅情況進(jìn)行納稅評(píng)估．及時(shí)發(fā)現(xiàn)問