物業(yè)工程培訓(xùn)工程管理概念

翠湖別墅

物業(yè)工程培訓(xùn)課程㈡

一工程管理概念

北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

二零零零年九月

目錄

一、工程部職責(zé)、任務(wù)

二、日常管理

1.計(jì)劃管理

2.資料檔案管理

3.組織管理

4.協(xié)調(diào)管理

5.安全生產(chǎn)管理

6.工程部績(jī)效評(píng)定

三、專項(xiàng)管理

1.工作分配及人員調(diào)配流程

2.物資采購(gòu)、領(lǐng)用與報(bào)廢管理

3.提貨單、盤點(diǎn)系統(tǒng)

4.維修材料及工具領(lǐng)用制度

5.對(duì)外委托維修合同項(xiàng)目管理

6.機(jī)房值班制度

7.應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案

8.能源管理及節(jié)能降耗

一、工程部的職責(zé)和任務(wù)

職責(zé)：根據(jù)實(shí)際情況對(duì)園區(qū)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行有效保養(yǎng)，不斷改善不

合理設(shè)備、設(shè)施性能，以保證園區(qū)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。

任務(wù)：保持園區(qū)各種設(shè)備設(shè)施最佳運(yùn)行狀態(tài)，為園區(qū)一流服務(wù)提供

優(yōu)質(zhì)可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)。

二、工程部工作流程圖

日常管理一計(jì)劃管理

目的：使設(shè)備突發(fā)性損壞的概率降至最低

政策：工程部要制定預(yù)防性維修計(jì)劃，以求避免設(shè)備故障，防患于

未然。

程序：

（1）.建立設(shè)備檔案資料

將小區(qū)內(nèi)所有必須進(jìn)入維護(hù)計(jì)劃網(wǎng)的設(shè)備列出，參考設(shè)備使用說(shuō)明

書、使用手冊(cè)、安裝調(diào)試手冊(cè)等資料中的有關(guān)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容，建立設(shè)

備一覽表。并按說(shuō)明書中規(guī)定的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容建立維護(hù)保養(yǎng)記錄

表格。

（2）.設(shè)備周期檢修制定

①按類型：根據(jù)園區(qū)設(shè)備設(shè)施情況可將設(shè)備分為大型設(shè)備（如鍋爐、

電梯）、中型設(shè)備（如水泵、排風(fēng)機(jī)）、小型設(shè)備（如防火閥、排風(fēng)

扇），按檢修設(shè)備范圍的難易程度分為大型設(shè)備大、中、小修，中

型設(shè)備中、小修和小型設(shè)備小修；

②按運(yùn)行時(shí)間：根據(jù)設(shè)備的檔案資料可知不同設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)維修時(shí)間不

同，同一設(shè)備不同部件，運(yùn)轉(zhuǎn)維修時(shí)間不同，因此可根據(jù)各設(shè)備及

設(shè)備部件運(yùn)行時(shí)間的周期進(jìn)行設(shè)備維護(hù)制定大、中、小修計(jì)劃；

③按運(yùn)行參數(shù)的變化（如溫度、壓力、動(dòng)態(tài)、靜態(tài)等），任何一種設(shè)

備運(yùn)行參數(shù)都圍繞一理論值在一定范圍內(nèi)變化，因此可根據(jù)各設(shè)備

運(yùn)行參數(shù)值在范圍內(nèi)、范圍外及其變化趨向而確定其大、中、小修

計(jì)劃;

④按傳送媒體：對(duì)于管道，線路及與之相連設(shè)備傳送媒體不同設(shè)備所

受損害程度亦不同（如冷、熱水傳送及強(qiáng)、弱電傳送）因此可根據(jù)

傳送媒體對(duì)設(shè)備不同影響制定大、中、小修計(jì)劃；

⑤按季節(jié)：許多設(shè)備、系統(tǒng)季節(jié)性運(yùn)行較強(qiáng)（如空調(diào)、采暖），同時(shí)

季節(jié)也影響某些設(shè)備系統(tǒng)的使用情況（如配電、下水系統(tǒng)；雨季、

冬季、夏季均對(duì)其運(yùn)行產(chǎn)生影響），因此可根據(jù)季節(jié)的不同對(duì)設(shè)備

制定大、中、小修計(jì)劃。

(3).編制設(shè)備計(jì)劃維護(hù)總表

將全部維護(hù)保養(yǎng)記錄表中的任務(wù)和時(shí)間匯總到計(jì)劃維護(hù)總表中，并制

定出年度設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃一覽表。

(4).發(fā)出維護(hù)保養(yǎng)工作單

維護(hù)保養(yǎng)指令卡是根據(jù)計(jì)劃維護(hù)總表及保養(yǎng)計(jì)劃一覽表的安排，按時(shí)

間向員工發(fā)出的。發(fā)出工作單時(shí)應(yīng)注意：

①按編號(hào)發(fā)出，按編號(hào)交收入檔。

②任務(wù)要明確，盡可能寫明標(biāo)準(zhǔn)要求。

③要列出完成任務(wù)所需的工具儀器、備件、材料及油號(hào)等。

(5).維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的落實(shí)跟蹤檢查

維修工根據(jù)工作單完成任務(wù)后必須在卡上做工作記錄，包括所用時(shí)

間，檢查結(jié)果等，并簽字交回。領(lǐng)班及工程師要對(duì)維修工的工作進(jìn)行

檢查或抽查，考核其工作質(zhì)量。

維修保養(yǎng)計(jì)劃表（2000-2001年度）（例稿）

四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月

樓

設(shè)備名稱1-116~1-116~1-116-1-116~1-116-1-116~1-1Id-1-116-1-116~1-116-1-116-1-116-

號(hào)

531530531530531530531530531531528531

1#BYBYMTBYBYBYMTBYBYBYBY

生活水泵

2#BYBYMTBYBYBYMTBYBYBYBY

消防水泵1#,2#CKCKCKCKCKGKCKCKCKCKCK

穩(wěn)壓泵CKBYCK

A噴淋泵1#-3#CKBYCK

座污水泵1#,2#CKBYCK

樓1#CKCKCKCKBYCKCK

鍋爐

2#CKCKCKCKBYCKCK

401路CLCLCLCLCLCLBYCLCLCLBY

局壓配電

402路CLCLCLCLCLCLBYCLCLCLBY

換熱系統(tǒng)CLCLCLBYCLCLCLMT

保養(yǎng)=BY檢測(cè)=GZ完善=GZ檢查=CK清潔=CL維修=MT大修/年檢=0H更換=RP演習(xí)=YX

日常管理一資料檔案管理

目的：確保園區(qū)原始資料的完整

政策：設(shè)備及資料的建檔工作，是小區(qū)搞好工程管理的一項(xiàng)十分重

要的工作。

程序：

(1)建檔是匯集和積累設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的最基本工作。

(2)檔案是提供分析研究設(shè)備在使用期的改進(jìn)措施的資料來(lái)源。

(3)研究分析資料可探索管理和檢修的規(guī)律，增加對(duì)設(shè)備的認(rèn)識(shí)和了解，

提高維修和管理水平。

(4)檔案是反饋設(shè)備制造質(zhì)量和管理質(zhì)量信息的重要依據(jù)。

(5)設(shè)備檔案，應(yīng)填寫設(shè)備名稱、編號(hào)、型號(hào)、安裝地點(diǎn)、制造廠，供應(yīng)

商、聯(lián)系電話、地址、設(shè)備的主要數(shù)據(jù)，其他數(shù)據(jù)、備件存放地點(diǎn)、

維護(hù)保養(yǎng)要點(diǎn)，檢修時(shí)間及內(nèi)容、事故分析等項(xiàng)。認(rèn)真詳細(xì)做好工

作，將對(duì)今后的故障維修、制定設(shè)備的預(yù)防性維修計(jì)劃及制定巡回

檢查帶來(lái)許多方便。

(6)為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為小區(qū)的重

要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下10個(gè)步歌：①點(diǎn)數(shù)、②登記、

③整理、④分類、⑤立案、⑥編目、⑦典藏、⑧防護(hù)、⑨應(yīng)用、⑩

定期清理。

日常管理一組織管理

目的：及時(shí)改善不合理的運(yùn)行狀態(tài)，確保設(shè)備設(shè)施的完好。

政策：加強(qiáng)員工責(zé)任感完成巡回檢查工作，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

程序：

(1)小區(qū)的設(shè)備分布在園區(qū)的每一角落，工程部除按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)

夕卜，還要安排員工巡查?？筛鶕?jù)不同的設(shè)備及運(yùn)行時(shí)間狀況安排每

日或每周進(jìn)行巡查。

(2)要訓(xùn)練員工充分利用視覺、聽覺、觸覺、嗅覺，要用眼看有沒(méi)有什

么松動(dòng)，要看計(jì)量表讀數(shù)，如電壓、電流、壓力、溫度等，要聽有

否聲音異常，要摸設(shè)備溫升如何，振動(dòng)情況如何，要嗅有無(wú)焦味和

其他異味等等。

(3)要加強(qiáng)員工的責(zé)任感，才能完成巡回檢查。巡回檢查是否能可靠的

執(zhí)行下去，部門要安排檢查，檢查要有力度，態(tài)度要端正，不要只

立足于抓毛病。

(4)堅(jiān)持設(shè)備的巡查，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備的初期問(wèn)題，及早解決，如待

設(shè)備已成故障或損壞才被發(fā)現(xiàn)，則將是十分麻煩和令人不愉快的，

作業(yè)也必將要付出更大的費(fèi)用。

日常管理一協(xié)調(diào)管理

目的：調(diào)動(dòng)所屬員工的積極性

政策：確保員工各方面培訓(xùn)及發(fā)揮團(tuán)隊(duì)合作的效能。

程序；

(1)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)要從素質(zhì)和技術(shù)兩個(gè)方面入手，并適當(dāng)更換工種，逐

步實(shí)現(xiàn)一專多能，讓員工感到自已在各方面的較大提高，使員工產(chǎn)生

榮譽(yù)感及自豪感。這種榮譽(yù)、自豪感能轉(zhuǎn)化為巨大的力量，以激發(fā)員

工的積極性。

(2)合理用人，要用員工所長(zhǎng)，嚴(yán)格按職能相符原則，將員工安排在合適

崗位，努力使人與人之間感到所在崗位正是自己可施展才能的地方。

(3)定期考核考績(jī)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲。要多用表?yè)P(yáng)，表?yè)P(yáng)是最有效、最經(jīng)濟(jì)、或

許是最好的管理手段，懲罰是為了樹立某種規(guī)范，要預(yù)先示禁。不可

忘記這一條原則。

(4)主張團(tuán)體與團(tuán)體之間開展競(jìng)賽，不太主張個(gè)人之間的競(jìng)爭(zhēng)。在團(tuán)體內(nèi)

部強(qiáng)調(diào)協(xié)助。

(5)部門把任務(wù)下達(dá)到班組，獎(jiǎng)勵(lì)辦法是部門獎(jiǎng)勵(lì)班組，班組獎(jiǎng)勵(lì)個(gè)人。

每個(gè)成員不僅要完成自己的任務(wù)，而且要關(guān)心小組任務(wù)的完成，這樣

可促使組員之間在工作上互相勾通、互相幫助。這種獎(jiǎng)勵(lì)制度，把個(gè)

人、小組、部門的利益統(tǒng)一起來(lái)，小組關(guān)心部門，個(gè)人關(guān)心小組。這

種管理制度能調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。

(6)對(duì)各班組應(yīng)一視同仁，電工、瓦工都是工程部必須的部分，均為工程

部的共同目標(biāo)而負(fù)其責(zé)。

(7)要善于傾聽不同的意見，管理層可以從中得到更多的信息，知道自己

的不足之處，同時(shí)也能真正了解部下，從而才有方法調(diào)動(dòng)各種不同觀

點(diǎn)、不同才能、不同個(gè)性人的積極性。

日常管理一安全生產(chǎn)管理

目的：確保園區(qū)內(nèi)人員安全、設(shè)備安全。

政策：小區(qū)內(nèi)有許多設(shè)備，均存在不安全的因素，如配電，會(huì)引起

觸電和火災(zāi)，如鍋爐會(huì)發(fā)生爆炸，還有許多高壓容器，及高

速運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備，這些都對(duì)人身安全帶來(lái)威脅。因此，小區(qū)設(shè)

備運(yùn)行管理，要抓安全第一。

程序：

從安全管理的角度來(lái)看，應(yīng)抓好如下工作：

(1)設(shè)立安全管理組織。

(2)進(jìn)行安全教育及訓(xùn)練。

(3)定期或不定期實(shí)施安全檢查。

(4)事故發(fā)生原因的調(diào)查和分析。

(5)調(diào)查分析結(jié)果的保存。

(6)經(jīng)常保持安全的工作場(chǎng)所。

(7)提高工作人員對(duì)安全教育的興趣。

(8)制定工作安全守則及獎(jiǎng)懲規(guī)定。

(9)負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)常參與監(jiān)督各項(xiàng)安全活動(dòng)及安全措施的執(zhí)行。

日常管理一工程部績(jī)效評(píng)定

目的：不斷完善工程部工作，合理的進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行，節(jié)省能源開支，

為優(yōu)質(zhì)園區(qū)服務(wù)提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

政策：績(jī)效的考核不僅是工作數(shù)量，工作質(zhì)量，更重要的是考核其

所做工作使用戶滿意的程度及給公司創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)

效益。

程序：

(1)個(gè)人與整體

個(gè)人表現(xiàn)對(duì)整體從各方面都有一定影響，每個(gè)人的工作數(shù)量、質(zhì)量，

綜合組成為團(tuán)隊(duì)工作量即為整體效益，每一個(gè)人的表現(xiàn)通過(guò)合作綜合

起來(lái)即為團(tuán)隊(duì)之表現(xiàn)，因此績(jī)的考核是從個(gè)人到整體來(lái)體現(xiàn)的。

(2)設(shè)備運(yùn)行效果

工程部最根本的任務(wù)即保證園區(qū)設(shè)備設(shè)施的最佳運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備設(shè)施

的好與壞直接影響到用戶對(duì)工程部工作的滿意程序及公司的經(jīng)濟(jì)效

益，因此它是工程部績(jī)效考核的一個(gè)重要方面。

(3)能源的消耗情況

現(xiàn)今各物業(yè)中能源支出是物業(yè)費(fèi)中最大的一項(xiàng)開支，能源的消耗情況

直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此節(jié)省能源成為工程部績(jī)

效考核最重要的一點(diǎn)。

工作分配及人員調(diào)配流程

目的：保證工作的合理分配

政策：按人員職責(zé)范圍，工作的需求合理分配及調(diào)整，保證園區(qū)的

最佳運(yùn)作方式。

程序：

1.工作分配流程(參見設(shè)備維修，保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行程序圖㈠、㈡)

⑴工程部各專業(yè)主管工程師分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，各專業(yè)設(shè)備維

修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)工程部經(jīng)理審批后，統(tǒng)籌安排，形成小區(qū)設(shè)備正常維修

保養(yǎng)計(jì)劃表。

⑵工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將設(shè)備維修保

養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)

保養(yǎng)時(shí)間和措施。

(3)各班組維修保養(yǎng)人員按照計(jì)劃安排的時(shí)間、內(nèi)容和要求，按時(shí)對(duì)所分

管的設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)工作。每次維修保養(yǎng)前，對(duì)設(shè)備運(yùn)行記錄

進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊

固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

⑷各專業(yè)班組每次對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常維修保養(yǎng)時(shí)，均填寫設(shè)備正常維修保

養(yǎng)記錄。

⑸各專業(yè)主管和領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。每次

比較重要的設(shè)備維修保養(yǎng)完成后，主管要進(jìn)行檢查，工程部經(jīng)理亦要

進(jìn)行抽查。

(6)在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修

時(shí)，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。

設(shè)備維修、保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行程序㈠

（不影響正常運(yùn)行）

存檔

月、季度、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃

工程師經(jīng)理

組

織

實(shí)

施

專業(yè)班組受保養(yǎng)設(shè)備

說(shuō)明：

1.專業(yè)工程師向部門經(jīng)理提交執(zhí)行維修計(jì)劃申請(qǐng)。

2.部門經(jīng)理根據(jù)園區(qū)營(yíng)業(yè)情況，批準(zhǔn)執(zhí)行。

3.專業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織實(shí)施，重點(diǎn)檢查安全措施。

4.由現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮維修技工進(jìn)行工作。

5.專業(yè)工程師督導(dǎo)完成情況。

6.工作完成向?qū)I(yè)工程師匯報(bào)。

7.由專業(yè)工程師總結(jié)整理設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)資料，存檔。

設(shè)備維修、保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行程序㈡

（影響正常運(yùn)行）

組

組

織

織

施

實(shí)

工

施

專業(yè)組或停檢設(shè)備或有關(guān)使用

施工單位施工裝修部門

2.人員調(diào)配流程

⑴正常情況下，按工程部的職位結(jié)構(gòu)圖及人員組織，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范

圍，完成自身的班組工作。

⑵由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé)，需班組之

間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。

⑶工程部經(jīng)理完全有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力，各專業(yè)主管均應(yīng)

服從。

⑷如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請(qǐng)，寫明調(diào)出理由，經(jīng)

本專業(yè)主管簽意見，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。

⑸工程部組織機(jī)構(gòu)的調(diào)整，應(yīng)申訴理由上報(bào)人力資源部，得到批準(zhǔn)后，

即可實(shí)施。

3.日常報(bào)修流程(參見設(shè)備故障處理程序)

(1)外部門請(qǐng)修單，一律經(jīng)由工程部辦公室登記、記錄收到時(shí)間，由值班

員標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。工程部發(fā)出請(qǐng)修單也經(jīng)由工程部辦公室登記、記錄

收到時(shí)間，由組長(zhǎng)標(biāo)上達(dá)標(biāo)工時(shí)。

⑵以上請(qǐng)修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序:

優(yōu)先序列種類作出反映的時(shí)間

(1)與消防和人身安全有關(guān)8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)并立即完成

(2)與客人有關(guān)30分鐘內(nèi)完成

(3)設(shè)備故障一一影響到客人60分鐘完成

(4)一般維修本班范圍完成

(5)大修一周內(nèi)完成

(6)新工作申請(qǐng)按員工能力允許

(3)急修單應(yīng)馬上或在24小時(shí)內(nèi)維修完工。一般請(qǐng)修單應(yīng)在七日內(nèi)完工，

積壓超過(guò)七日，需每周填報(bào)七日以上積壓?jiǎn)危赊k公室匯總，報(bào)工程

部經(jīng)理及總經(jīng)理。

⑷請(qǐng)修單工作范圍大，工作量超過(guò)10個(gè)工以上或影響小區(qū)正常營(yíng)業(yè)，應(yīng)

匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。

⑸請(qǐng)修單完工后由組長(zhǎng)每日匯總交辦公室注銷返回各部門注銷時(shí)應(yīng)注明

時(shí)間。

⑹對(duì)不能完成的請(qǐng)修單由值班員注明原因退回各部門，新工作應(yīng)附上空

白新工作申請(qǐng)表后退各部門。

⑺各部門提出的跟蹤表由值班員填寫，將未完工項(xiàng)目交值班長(zhǎng)決定計(jì)劃

完工時(shí)間，該詢問(wèn)表一般應(yīng)次日返回各部門。

(8)各專業(yè)工程師對(duì)請(qǐng)修單實(shí)行計(jì)劃管理，定額達(dá)標(biāo)工時(shí)，注明要求完工

日期。專業(yè)工程師不允許將請(qǐng)修單積壓在自己的抽屜里。除大項(xiàng)目或

未明了技術(shù)要求的項(xiàng)目外，一般均應(yīng)分配到員工手里，所有請(qǐng)修單應(yīng)

掛在專業(yè)跟蹤板上，員工不能按期完工的請(qǐng)修單應(yīng)提前通知專業(yè)工程

師，寫明原因，并由專業(yè)工程師重新分配。

設(shè)備故障處理程序

快速到現(xiàn)場(chǎng)

總經(jīng)理

物資采購(gòu)、領(lǐng)用與報(bào)廢管理

目的：保證有效使用設(shè)備維修用料

政策：根據(jù)園區(qū)設(shè)備情況制定物資采購(gòu)、領(lǐng)用與報(bào)廢程序

程序：

1.應(yīng)有所有設(shè)備的維護(hù)、操作、使用說(shuō)明書。

2.根據(jù)說(shuō)明書內(nèi)所指定的易耗、易損配件清單，結(jié)合園區(qū)所配備的設(shè)備的

數(shù)量，提出至少應(yīng)保證1?2年所需的備品備件清單。

3.國(guó)內(nèi)可以采購(gòu)到或能加工的，技術(shù)含量較低的備品備件，無(wú)須進(jìn)口。

4.國(guó)內(nèi)采購(gòu)不到，技術(shù)含量較高必須進(jìn)口的備品備件，應(yīng)考慮到資金的占

壓，提出合理的最低限額。

5.同型號(hào)、同品牌的備件應(yīng)控制在合理的最低限額。

6.考慮到進(jìn)口配件供貨周期長(zhǎng)的因素，一些重要設(shè)備的備件必須有一定量

的庫(kù)存。

7.物資采購(gòu)流程

各專業(yè)組根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫“物資采購(gòu)表”，經(jīng)工程部經(jīng)理審批

后，報(bào)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部檢查倉(cāng)庫(kù)，如無(wú)此存庫(kù)，財(cái)務(wù)審批后轉(zhuǎn)采購(gòu)部

采購(gòu)。對(duì)于常用的消耗品，應(yīng)由各專業(yè)工程師根據(jù)日平均使用量定最

低庫(kù)存限量，同庫(kù)房管理員監(jiān)督檢查。對(duì)低于最低庫(kù)存限量的物品及

時(shí)申報(bào)購(gòu)買。

7.1工程所需物資，原則上均由采購(gòu)部統(tǒng)一購(gòu)買，由于實(shí)際難度較大，

工程技術(shù)人員可協(xié)助，但一般不得自行采購(gòu)。

7.2工程部要協(xié)助采購(gòu)部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購(gòu)質(zhì)次價(jià)高，性能

低劣的產(chǎn)品。

7.3對(duì)大宗用品或長(zhǎng)期需用的物資，應(yīng)與信譽(yù)好的供應(yīng)商簽訂供貨協(xié)

議，形成長(zhǎng)期的協(xié)作關(guān)系。

7.4所有優(yōu)惠、折扣、贈(zèng)送、回扣均歸小區(qū)所有。

7.5國(guó)外采購(gòu)或金額較大的采購(gòu)，應(yīng)追加履行總經(jīng)理室報(bào)批手續(xù)。

7.6無(wú)論是自提還是送貨，均經(jīng)倉(cāng)庫(kù)驗(yàn)收。

7.7驗(yàn)收合格的物資要根據(jù)發(fā)票上寫明的物品名稱、型號(hào)、規(guī)格、單

位、單價(jià)、數(shù)量和金額填寫物品入庫(kù)單。

8.物資的領(lǐng)用流程

8.1憑各專業(yè)組領(lǐng)用物資的計(jì)劃與報(bào)告并有負(fù)責(zé)人簽字的貨單發(fā)放。

8.2貫徹先進(jìn)先出的發(fā)貨原則，防止物資久存和老化。

8.3對(duì)有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物品，應(yīng)以舊換新。

9.物資的報(bào)廢流程

9.1物品由于正常損耗或遭受非常事故等原因喪失其利用價(jià)值，不

得繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)進(jìn)行審查鑒定，經(jīng)批準(zhǔn)后方可作報(bào)廢處理。

9.2報(bào)廢物資需進(jìn)庫(kù)，統(tǒng)一進(jìn)行殘值處理，收入應(yīng)歸財(cái)務(wù)入帳，不

得自行處理。

提貨單、盤點(diǎn)系統(tǒng)

目的：確保所有儲(chǔ)存項(xiàng)目按系統(tǒng)方式運(yùn)行，確保所有存貨/成本記錄

按系統(tǒng)方式運(yùn)行，將影響物業(yè)的不良影響減少到最小，保障

給業(yè)主租戶提供良好的服務(wù)。

政策：工程部倉(cāng)庫(kù)備件材料購(gòu)買、存放、補(bǔ)充、提貨要依照以下程

序，以確保存儲(chǔ)/成本記錄均有系統(tǒng)的進(jìn)行并減少不良后果。

執(zhí)行者：倉(cāng)庫(kù)主管/工程部值班工程師

程序：

1.工程庫(kù)房申請(qǐng)單

當(dāng)工程部員工需要一些用于維修材料，員工須將所需的貨品寫在工程

庫(kù)房申請(qǐng)單上，并附上工作單，然后送交值班工程師或主管處。值班

工程師或主管批準(zhǔn)簽字后，庫(kù)房保管員方可發(fā)貨。員工收到貨物后在

申請(qǐng)單上簽字。

2.貨物存放

a.數(shù)量多的或不常用的零件及備用品應(yīng)分門別類的存放在干凈空置

的儲(chǔ)物室內(nèi)。

b.數(shù)量少的或常用的零件及備用品應(yīng)存放在工程部庫(kù)房制定的貨架

上。

3.補(bǔ)貨

按時(shí)清點(diǎn)貨物貯存量并及時(shí)簽發(fā)采購(gòu)申請(qǐng)單，以確保充足的庫(kù)存。由

庫(kù)房主管負(fù)責(zé)補(bǔ)貨。

綜合物業(yè)工程部提貨單

工程:日期：

編碼摘要單位申請(qǐng)數(shù)量發(fā)放數(shù)量單價(jià)總額

發(fā)貨日期：總數(shù)：

申請(qǐng)人審批人發(fā)放人接收人

綜合物業(yè)貨卡

地區(qū)單入出結(jié)日憑地區(qū)

日期憑據(jù)單價(jià)入庫(kù)出庫(kù)結(jié)余

供應(yīng)商位庫(kù)庫(kù)余期據(jù)供應(yīng)商

貯存數(shù)量:補(bǔ)倉(cāng)數(shù)量:包裝數(shù)量:

維修材料及工具領(lǐng)用制度

目的：避免園區(qū)資源浪費(fèi)

政策：對(duì)園區(qū)任何維修材料及新工具的領(lǐng)用都要嚴(yán)格執(zhí)行登記

程序：

⑴各班組根據(jù)工作需要，配備個(gè)人常用工具和小組公用工具，個(gè)人工具

由本人負(fù)責(zé)保管，公用工具由主管或指定專人負(fù)責(zé)保管。

⑵所有工具都要進(jìn)行建賬管理，做到帳物相符，每人必須在各自的工具

卡上簽字。

⑶所有的工具必須正確使用，特別是電動(dòng)工具必須正確、合理地使用，

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題必須立即停止使用。要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，不準(zhǔn)違章使

用。

⑷所有工具堅(jiān)持交舊領(lǐng)新的原則，在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具，

交回的工具統(tǒng)一由庫(kù)房處理，不準(zhǔn)外流。

⑸專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。

(6)較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借，當(dāng)日歸還。

⑺新增加的工具必須由工程經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可購(gòu)買。新工具在領(lǐng)用時(shí)也

必須進(jìn)行登記、建帳簽字。

⑻所有工具實(shí)行丟失賠償?shù)脑瓌t。

(9)領(lǐng)用維修材料及工具均應(yīng)填寫領(lǐng)用單，經(jīng)專業(yè)主管審批后方可去倉(cāng)庫(kù)

領(lǐng)取.

(10)未經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，不可將領(lǐng)用的材料和工具用于小區(qū)外。

(11)凡出小區(qū)的材料及工具均應(yīng)有部門經(jīng)理簽署的出門證，并交保安檢

驗(yàn)。

(12)多余材料應(yīng)及時(shí)退庫(kù)。

(13)有回收價(jià)值的備件應(yīng)以舊換新。

員工在調(diào)離公司時(shí)，全部工具必須如數(shù)交回。

對(duì)外委托維保合同項(xiàng)目管理

(參見外判流程㈠、(-))

目的：保證委托保養(yǎng)的設(shè)備達(dá)到本園區(qū)使用要求。

政策：專業(yè)技術(shù)要求較高，故超出內(nèi)部能力范圍的工作需委托專人

保養(yǎng)的工作。

程序：

(1)小區(qū)重大設(shè)備應(yīng)有專人，定時(shí)進(jìn)行日常保養(yǎng)，專業(yè)主管應(yīng)親臨現(xiàn)場(chǎng)，

工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查。

(2)小區(qū)技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)小區(qū)管理層，

委托專業(yè)公司進(jìn)行。

⑶委托專業(yè)公司時(shí)，應(yīng)先尋價(jià)、填表、審批、簽約。

(4)專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過(guò)程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸掌握維

修、保養(yǎng)的技能。

⑸各主管應(yīng)詳細(xì)記錄每次維修保養(yǎng)的內(nèi)容、方法、使用的工具、所花的

人力、更換的備件等詳細(xì)材料，經(jīng)工程部經(jīng)理審閱，留檔。

(6)所有由專業(yè)公司進(jìn)行維修、保養(yǎng)的工作專業(yè)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收簽字。

大型設(shè)備維修外判流程㈠

為統(tǒng)一外判維修程序，簡(jiǎn)化工作，現(xiàn)提供設(shè)備外判流程表，供有關(guān)部

門使用，藉以使各部門有統(tǒng)一及有效溝通。

小型設(shè)備維修外判流程㈡

機(jī)房值班制度

目的：保證機(jī)房人員設(shè)備安全

政策：嚴(yán)格控制機(jī)房進(jìn)出，認(rèn)真做好設(shè)備運(yùn)行記錄。

程序：

(1)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，員工不得私自引領(lǐng)外單位人員到機(jī)房?jī)?nèi)參觀。

⑵經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)來(lái)機(jī)房參觀者，進(jìn)出機(jī)房均應(yīng)辦理登記手續(xù)，原則上不允

許拍照和攝像。除非總經(jīng)理室特批，方允許進(jìn)行。

⑶值班人員要密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、

腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

(4)要嚴(yán)格按照巡視規(guī)定，準(zhǔn)點(diǎn)抄錄設(shè)備各運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真做好記錄。

⑸值班人員必須嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，不得將與工作無(wú)關(guān)的物品帶入機(jī)房，

特別禁止的是食品。

(6)在機(jī)房?jī)?nèi)不允許接用臨時(shí)電器設(shè)備，不允許隨意挪動(dòng)消防器材，不允

許未經(jīng)批準(zhǔn)，使用電焊、氣焊，不允許在機(jī)房吸煙。

⑺保持機(jī)房清潔衛(wèi)生，搞好文明生產(chǎn)。

應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案

目的：保證園區(qū)發(fā)生緊急事故時(shí)能夠及時(shí)處理，并使損失達(dá)到最小。

政策：制定可能出現(xiàn)緊急事故的圖表及快速應(yīng)變方案。

程序：

1.發(fā)現(xiàn)緊急事故應(yīng)馬上報(bào)告給有關(guān)專業(yè)值班室及有關(guān)人員。

2.總工、專業(yè)工程師、專業(yè)人員必須馬上到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，迅速準(zhǔn)確地判斷事故

原因。

3.總工或?qū)I(yè)工程師應(yīng)沉著、冷靜、果斷地做出事故處理方案并通知事故

有關(guān)部門給予協(xié)作。

4.在總工或?qū)I(yè)工程師一人的指揮下進(jìn)行事故處理。

5.專業(yè)人員在統(tǒng)一指揮下應(yīng)迅速、果敢、準(zhǔn)確地處理事故，并盡量減小事

故的擴(kuò)大面。

6.事故得到控制后，組織各專業(yè)人員檢查事故所引起的連鎖反應(yīng)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)

題及時(shí)組織專業(yè)人員處理。

7.確認(rèn)事故及連鎖反映全部得到處理后，應(yīng)馬上恢復(fù)正常運(yùn)行。

8.事故引起的遺留問(wèn)題安排各專業(yè)盡快妥善處理。

9.對(duì)事故進(jìn)行全面、仔細(xì)地調(diào)查，分析原因，查清責(zé)任，并制定出杜絕事

后再發(fā)生同類事故的方案。

10.將事故發(fā)生的全過(guò)程以報(bào)告的形式整理出來(lái)，上交上級(jí)主管部門及本

部門存檔、備案。

11.對(duì)事故全過(guò)程提出獎(jiǎng)、懲及建議性方案，上報(bào)上級(jí)主管部門。

12.如屬重大責(zé)任事故，每年的這一天將作為部門全體員工的安全教育