248世茂全項(xiàng)目周期工程管理體系

世茂全項(xiàng)目周期

工程管理體系明源地產(chǎn)研究院更多干貨資料群微信yxy867733616

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3世茂工程管理體系的進(jìn)化管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy86773361601世茂工程管理體系的進(jìn)化更多干貨資料群微信yxy867733616世茂工程管理體系的進(jìn)化世茂2017年首次突破千億大關(guān)，2018年全年簽約額為人民幣1761.5億元，同比大幅上漲74.8%，實(shí)際銷(xiāo)售額目標(biāo)完成率達(dá)到126%，增速領(lǐng)先行業(yè)；簽約額排名升至第11位，穩(wěn)步向前，再次實(shí)現(xiàn)了“有品質(zhì)的高速增長(zhǎng)”。規(guī)模擴(kuò)張的背后，產(chǎn)品質(zhì)量和用戶(hù)滿意度也同步提升。據(jù)第三方客戶(hù)滿意度調(diào)查，這家房企在2016年的質(zhì)量滿意度為71%，2018年增長(zhǎng)到85%；返修滿意度也從2016年的79%上升到2018年90%，處于行業(yè)前列。這些變化，得益于其內(nèi)部管理體系持續(xù)完善和優(yōu)化。特別工程管理體系，自2016年開(kāi)始，其工程管理體系每年進(jìn)行優(yōu)化迭代，目前已經(jīng)更新到4.0版。更多干貨資料群微信yxy867733616世茂將其工程管理體系稱(chēng)為“全項(xiàng)目周期工程管理體系”。該體系將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及使用劃分成三橫三縱6大專(zhuān)業(yè)模塊，以全周期策劃、全周期計(jì)劃、全周期技術(shù)管理為三橫，以在建、交付、維保三個(gè)階段為三縱，將管理動(dòng)作貫穿從土地獲取到項(xiàng)目交付使用的全過(guò)程。世茂工程管理體系的進(jìn)化更多干貨資料群微信yxy86773361602管理前置從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題1、工程配合投資，提前對(duì)地塊做探勘世茂的工程部門(mén)，拿地之前會(huì)配合投拓部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)做勘探，并且，地塊的初勘詳勘不是由設(shè)計(jì)部門(mén)牽頭的，而是由工程部負(fù)責(zé)。調(diào)研項(xiàng)目環(huán)境。其中一個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作是調(diào)查周邊已建設(shè)小區(qū)的地質(zhì)條件，包括收集影響進(jìn)度、品質(zhì)、安全、成本的有利及不利因素。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)排查?？疾斓叵率欠裼熊娪霉饫|、市政主干管等不可更改的設(shè)施設(shè)備；是否存在臨水臨電、排污管道接入等問(wèn)題，綜合衡量地塊的市政設(shè)施設(shè)備對(duì)施工的影響。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題2、開(kāi)工前多條線深度交圈，橫縱向協(xié)同開(kāi)工前的跨部門(mén)協(xié)同，是計(jì)劃順利推進(jìn)的前提。世茂的跨部門(mén)協(xié)同，不僅有工程、運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)等多個(gè)部門(mén)的橫向協(xié)同，還有城市公司、地區(qū)公司與集團(tuán)公司之間縱向的協(xié)同。?項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段，工程、設(shè)計(jì)、成本、客研、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)等部門(mén)交圈，明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)倒推一級(jí)節(jié)點(diǎn)。各職能部門(mén)再據(jù)此進(jìn)行層層分解，制定各自的目標(biāo)及方案。?審圖階段，重點(diǎn)關(guān)注屬地化的工法工藝。在集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，世茂每個(gè)地區(qū)公司都有自己的屬地化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域也有自己的供應(yīng)商庫(kù)。區(qū)域可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提煉出新的工藝工法，上報(bào)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)審批通過(guò)便可更新到當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)體系里面，在區(qū)域內(nèi)推廣。例如沿海地區(qū)的門(mén)窗五金欄桿有防堿性要求，避免被海風(fēng)腐蝕。在審圖階段，就必須明確設(shè)計(jì)是否滿足此屬地化要求。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題2、開(kāi)工前多條線深度交圈，橫縱向協(xié)同?工程、運(yùn)營(yíng)等會(huì)共同成立一個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃小組，這個(gè)小組代表生產(chǎn)口的職能，統(tǒng)籌相關(guān)部門(mén)，給工程做支持和服務(wù)。例如設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間、成本招標(biāo)的時(shí)間等一旦出現(xiàn)偏差，開(kāi)發(fā)計(jì)劃小組就會(huì)有專(zhuān)人跟進(jìn)和協(xié)調(diào)，推動(dòng)每個(gè)子節(jié)點(diǎn)按時(shí)達(dá)成。?縱向協(xié)同。項(xiàng)目公司層面有項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，總部的工程部有策劃評(píng)審會(huì)，專(zhuān)門(mén)對(duì)項(xiàng)目的策劃進(jìn)行評(píng)審，爭(zhēng)取在開(kāi)工之前策劃方案做到最優(yōu)。更多干貨資料群微信yxy867733616二、管理前置：從源頭上規(guī)避工程常見(jiàn)問(wèn)題3.物業(yè)管理前置，對(duì)設(shè)計(jì)多一層把關(guān)物業(yè)和設(shè)計(jì)打通，物業(yè)參與到前期策劃中。啟動(dòng)會(huì)階段，物業(yè)做物業(yè)服務(wù)方案匯報(bào)，跟地產(chǎn)部門(mén)確認(rèn)；在審圖之前，物業(yè)與設(shè)計(jì)就先有交圈。物業(yè)有自己的一套設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)開(kāi)始之前，物業(yè)會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的定位和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，結(jié)合用戶(hù)需求，將任務(wù)書(shū)下發(fā)給設(shè)計(jì)。在日常管理中，物業(yè)不僅收集客戶(hù)的反饋，也總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，挖掘業(yè)主的訴求，把這些需求轉(zhuǎn)換成設(shè)計(jì)要點(diǎn)。舉個(gè)例子，為了避免下大雨時(shí)水泵故障而導(dǎo)致別墅負(fù)一層淹水，物業(yè)要求把集水井放在公區(qū)。萬(wàn)一雨天出現(xiàn)水泵故障，物業(yè)可以及時(shí)處理，避免造成損失。更多干貨資料群微信yxy86773361603過(guò)程管理做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy867733616項(xiàng)目分成172個(gè)管理關(guān)鍵點(diǎn)，并將關(guān)鍵點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化世茂采取的是關(guān)鍵點(diǎn)管理法，將項(xiàng)目全過(guò)程劃分成172個(gè)關(guān)鍵管理動(dòng)作，進(jìn)行精細(xì)化管理。?關(guān)鍵點(diǎn)工藝做法標(biāo)準(zhǔn)化建筑是高度屬地化的產(chǎn)品，每個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程都不可能100%標(biāo)準(zhǔn)化。世茂的解決辦法是，關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵做法標(biāo)準(zhǔn)化。比如世茂的高端產(chǎn)品國(guó)風(fēng)系，是典型的中式院墅產(chǎn)品，構(gòu)造做法特別多，很多部件都需要定制。但一些通用的技術(shù)和做法，依然是標(biāo)準(zhǔn)化的。比如檐口排水、衛(wèi)生間防水、地下室排水等。世茂每個(gè)區(qū)域都有一套屬地化的施工標(biāo)準(zhǔn)。同個(gè)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品，能標(biāo)準(zhǔn)化的就標(biāo)準(zhǔn)化。比如長(zhǎng)三角的院墅做成一個(gè)系列，自成一套標(biāo)準(zhǔn)做法，在該區(qū)域內(nèi)可以通用。這樣一來(lái)，既照顧了屬地化特點(diǎn)，也最大限度的標(biāo)準(zhǔn)化。三、過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化更多干貨資料群微信yxy867733616三、過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化?關(guān)鍵點(diǎn)的管理動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)化要求各項(xiàng)目對(duì)172個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)100%執(zhí)行。舉個(gè)例子，住宅項(xiàng)目最大痛點(diǎn)之一滲漏，分解到各個(gè)工序里面，這些環(huán)節(jié)就屬于管理的關(guān)鍵點(diǎn)。以門(mén)窗滲漏問(wèn)題為例。門(mén)窗安裝塞縫之前，要求用澆花的噴壺做噴水實(shí)驗(yàn)，保證門(mén)框的塞縫不漏；窗戶(hù)安裝好了，交付之前3~6個(gè)月開(kāi)始做淋水實(shí)驗(yàn)。把淋水壓力加大，模擬暴雨淋打門(mén)窗。不出現(xiàn)滲漏才算達(dá)標(biāo)。每一次實(shí)驗(yàn)由誰(shuí)做，什么時(shí)候做，實(shí)驗(yàn)結(jié)果如何，這些數(shù)據(jù)都要求按時(shí)記錄在系統(tǒng)里面，以便后續(xù)追蹤和復(fù)盤(pán)。再如屋面防水，采取跟衛(wèi)生間一樣的全閉水試驗(yàn)，閉水兩天，檢查是否會(huì)出現(xiàn)滲漏。每道工序都檢驗(yàn)合格了，交付后的返修幾率就低很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年世茂的住宅品質(zhì)排查綜合滲漏率僅0.37%，交付評(píng)估階段基本實(shí)現(xiàn)0滲漏。更多干貨資料群微信yxy867733616三、過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化集團(tuán)提供強(qiáng)大技術(shù)支持，幫項(xiàng)目有質(zhì)量的降本增效標(biāo)準(zhǔn)化是普適性做法，但在有些項(xiàng)目未必是最優(yōu)做法。舉個(gè)例子，有些項(xiàng)目由于市場(chǎng)變化，需要提前入市，這要求工程的進(jìn)度加速。之前技術(shù)方案和管理方案都需要重新評(píng)審，涉及重大的技術(shù)變更，可能還需要專(zhuān)家組論證。就住宅項(xiàng)目而言，關(guān)鍵是控制好隱性成本，比如地基工程的成本，成本優(yōu)化的一大前提是避免浪費(fèi)。地下工程的不可逆因素多，不僅成本，工期也很難把控。反過(guò)來(lái)，也意味著這部分工程往往存在較大的優(yōu)化空間。世茂強(qiáng)調(diào)，借助技術(shù)優(yōu)化來(lái)控制成本和工期，有質(zhì)量的降本增效。世茂的技術(shù)管理部，有一個(gè)獨(dú)立的專(zhuān)家組，其成員原為施工單位的教授級(jí)高級(jí)工程師，其中有五名是國(guó)務(wù)院津貼專(zhuān)家。涉及到巖土工程、結(jié)構(gòu)工程等重大技術(shù)時(shí)，專(zhuān)家組可為項(xiàng)目提供技術(shù)論證和現(xiàn)場(chǎng)支持。更多干貨資料群微信yxy867733616三、過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化世茂在廣州的一個(gè)項(xiàng)目，基坑開(kāi)挖深度5.0~6.25米，開(kāi)挖面積10000多平方米，處于厚度達(dá)7~8m的淤泥中，地質(zhì)條件較差。一開(kāi)始基坑支護(hù)設(shè)計(jì)按照通行做法，在基坑北側(cè)、東側(cè)采用復(fù)合土釘墻+樁錨方案，即采用雙排水泥土攪拌樁+內(nèi)插鋼管進(jìn)行擋土和止水，共設(shè)置了3道錨管+1道預(yù)應(yīng)力錨索。該方案雖然合理，但體系復(fù)雜、施工步驟多，工效低。專(zhuān)家組將復(fù)合土釘墻支護(hù)方案調(diào)整為PCMW工法+一道預(yù)應(yīng)力錨索的支護(hù)方案，在攪拌樁內(nèi)插鋼管樁調(diào)整為內(nèi)插PHC管樁，通過(guò)增大圍護(hù)結(jié)構(gòu)的剛度來(lái)減少注漿錨管，從而簡(jiǎn)化了施工工序，并保障了施工安全。該方案為基坑支護(hù)工程節(jié)約20多天的工期。優(yōu)化前方案（左）優(yōu)化后方案（右）更多干貨資料群微信yxy867733616三、過(guò)程管理：做法標(biāo)準(zhǔn)化，技術(shù)最優(yōu)化，管理數(shù)據(jù)化3、數(shù)據(jù)化管理，每個(gè)管理動(dòng)作及測(cè)量數(shù)據(jù)都有跡可循交付階段，除項(xiàng)目的多輪一戶(hù)一驗(yàn)之外，每個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)交付批次都要通過(guò)兩次第三方檢查：品質(zhì)排查、交付評(píng)估。第三方檢查結(jié)果記錄到系統(tǒng)里面，管理人員可對(duì)照此前的數(shù)據(jù)，看看是否一致。以門(mén)窗滲漏實(shí)驗(yàn)為例，每鏜窗的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)、實(shí)驗(yàn)結(jié)果都記錄在案，后續(xù)隨時(shí)可以調(diào)用查看。這又涉及到另一個(gè)關(guān)鍵管理手段，痕跡管理。世茂的痕跡管理覆蓋到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程每道工序的材料、做法和驗(yàn)收結(jié)果。比如門(mén)窗工作面移交，以前的做法，可能將洞口移交的表格給工程師簽字就算移交完成。世茂要求，移交人員對(duì)每個(gè)門(mén)窗洞口做記錄，洞口上下左右偏差多少，都要實(shí)測(cè)實(shí)量，測(cè)完記錄在系統(tǒng)里。不符合移交標(biāo)準(zhǔn)的則跟進(jìn)整改，整改進(jìn)度同樣要求記錄在系統(tǒng)里面。再如材料進(jìn)場(chǎng)之前，對(duì)樣板進(jìn)行評(píng)分，分?jǐn)?shù)合格才允許進(jìn)場(chǎng)。材料進(jìn)場(chǎng)之后，對(duì)照樣板的數(shù)據(jù)，檢查大面與樣板的符合度，同時(shí)確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)做法是否一致。符合度達(dá)到95%算及格，符合度低于90%的，相關(guān)負(fù)責(zé)人就要被問(wèn)責(zé)了。更多干貨資料群微信yxy86773361604事后管理考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)1、獎(jiǎng)罰制度盡可能的公平，讓員工心服口服?有明確的底線，任何人不得越雷池舉個(gè)例子，在世茂，行賄受賄就是不容觸及的底線。員工與合作單位行賄受賄，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)必定會(huì)被開(kāi)除，沒(méi)有任何商量余地；如果是監(jiān)理單位行賄受賄，則該人員被列入黑名單，永遠(yuǎn)不得參與世茂的項(xiàng)目。下級(jí)出問(wèn)題，上級(jí)要承擔(dān)連帶責(zé)任。比如項(xiàng)目公司出現(xiàn)安全事故，項(xiàng)目總、地區(qū)公司工程總被會(huì)書(shū)面警告，一年內(nèi)書(shū)面警告一次，年終就不能評(píng)A，書(shū)面警告兩次，年終就拿B-。在世茂，質(zhì)量、安全、工期是三條并行的線，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)對(duì)這三條線獨(dú)立考核，年終會(huì)有單項(xiàng)分和綜合分兩個(gè)分?jǐn)?shù)。突破了任意一條底線，其他的做得再好，年終獎(jiǎng)勵(lì)都要打折扣。比如拿了B-，年終獎(jiǎng)可能就一個(gè)月，晉升機(jī)會(huì)也沒(méi)了。?內(nèi)部設(shè)有投訴渠道，上下級(jí)互相監(jiān)督世茂內(nèi)部有匿名投訴的渠道，發(fā)現(xiàn)有人違規(guī)操作，不管這個(gè)人是不是自己上級(jí)，都可以發(fā)起匿名投訴。只要收到匿名投訴，審計(jì)部和工程部當(dāng)天就會(huì)開(kāi)會(huì)討論，如有必要，審計(jì)隔天就會(huì)帶人下去核實(shí)。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)?對(duì)第三方的管理與獎(jiǎng)勵(lì)并重，杜絕內(nèi)外人情往來(lái)目前大型房企都有第三方評(píng)估機(jī)制，針對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、客戶(hù)滿意度做評(píng)估。在世茂，第三方機(jī)構(gòu)是一個(gè)非常重要的角色，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)及交付全程進(jìn)行量化評(píng)估。施工過(guò)程，第三方對(duì)項(xiàng)目過(guò)程質(zhì)量和管理水平的量化評(píng)估，每月一次。品質(zhì)排查，第三方對(duì)項(xiàng)目的基礎(chǔ)質(zhì)量，如實(shí)測(cè)實(shí)量、滲漏等進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估。交付階段，第三方按照客戶(hù)的關(guān)注重點(diǎn)制定了一套品質(zhì)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，按這套標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目做檢查和評(píng)分。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)第三方機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估分?jǐn)?shù)，會(huì)納入個(gè)人的年終考核。為了杜絕一線人員與第三方機(jī)構(gòu)人情往來(lái)，世茂摸索出了很多辦法。1.數(shù)據(jù)全程備案。第三方人員從進(jìn)工地到出工地全程錄音；拍的照片不能刪；這些資料全部在審計(jì)部備案，就算是幾年前的審計(jì)數(shù)據(jù)，現(xiàn)在都還能調(diào)取到。第三方人員的行程，提前備案在系統(tǒng)里，實(shí)際的行程，也要記錄在系統(tǒng)里。比如來(lái)現(xiàn)場(chǎng)之前，只能提前半小時(shí)前通知現(xiàn)場(chǎng)人員，不允許一線人員提前接送。2.現(xiàn)場(chǎng)抽檢完全是隨機(jī)事件。世茂有兩家合作的第三方機(jī)構(gòu)，每家機(jī)構(gòu)有5個(gè)小組。每次去現(xiàn)場(chǎng)做抽檢的人是隨機(jī)的，沒(méi)法提前“打招呼”?，F(xiàn)場(chǎng)抽檢也是隨機(jī)的。在現(xiàn)場(chǎng)，每一個(gè)抽檢項(xiàng)的測(cè)區(qū)，都是現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)得出。搖到的號(hào)直接備案到總部，無(wú)需告知施工單位。再者，抽檢項(xiàng)目的分?jǐn)?shù)必須當(dāng)天出結(jié)果；且每次抽檢的分?jǐn)?shù)都記錄在案，并由審計(jì)全程監(jiān)控。一旦前后兩次評(píng)估分差在2分以上的，總部就會(huì)評(píng)估這個(gè)分?jǐn)?shù)是否合理，認(rèn)為不合理的，審計(jì)會(huì)馬上安排人確認(rèn)。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)給予一定獎(jiǎng)勵(lì)，讓第三方不為小恩小惠所動(dòng)。都說(shuō)上有政策下有對(duì)策，現(xiàn)場(chǎng)管得再?lài)?yán)，多少會(huì)有縫隙。為了杜絕受賄行為，世茂從源頭上去想辦法，讓第三方主動(dòng)拒絕收受好處。世茂每年拿出40-50萬(wàn)，專(zhuān)門(mén)用來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)第三方機(jī)構(gòu)。兩家第三方機(jī)構(gòu)共十個(gè)組，每組大概3-4人，做得好的每年可拿到幾萬(wàn)塊錢(qián)獎(jiǎng)勵(lì)。第三方也非常樂(lè)意配合這個(gè)制度的執(zhí)行。更多干貨資料群微信yxy867733616四、事后管理：考核及獎(jiǎng)罰從人性出發(fā)鼓勵(lì)一線“微創(chuàng)新”，讓他們獲得更多成就感世茂鼓勵(lì)一線“微創(chuàng)新”，嘗試新的工程做法和管理方法。一線員工的想法在自己項(xiàng)目實(shí)踐可行了，上報(bào)到集團(tuán)，集團(tuán)排人員下去考察，看看是否可以落地，是否適合在全國(guó)或區(qū)域內(nèi)推廣。一旦審核通過(guò)了，將給予1~5萬(wàn)元作為這個(gè)人及其團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年截至目前地區(qū)公司上報(bào)的“微創(chuàng)新”有八百多