物業(yè)公司新成立管理處綜合驗收管理作業(yè)規(guī)范

物業(yè)公司新成立管理處綜合驗收管理作業(yè)規(guī)范一、目的：通過綜合驗收，規(guī)范管理處運行，使之符合公司管理要求。二、適用范圍：適用于對公司所屬的新成立管理處（3個月）的綜合驗收工作。三、職責(zé)：1，品管部負責(zé)綜合驗收的組織實施工作。2，總師辦派員參與綜合驗收有關(guān)工作。3，總經(jīng)辦派員參與綜合驗收相關(guān)工作。4，接受綜合驗收的管理處應(yīng)根據(jù)綜合驗收的有關(guān)內(nèi)容，按照綜合驗收的工作要求，做好綜合驗收前的各項準備工作，服從并積極配合公司綜合驗收工作小組進行的綜合驗收工作。四、綜合驗收時間：管理處新成立三個月起，其中住宅內(nèi)管理處從首批業(yè)主辦理入住手續(xù)開始算起，單一產(chǎn)權(quán)辦公樓管理處從業(yè)主單位正式遷入辦公時算起。五、綜合驗收內(nèi)容：1，根據(jù)與有關(guān)方簽定的服務(wù)合同的約定，管理處員工配備數(shù)量、質(zhì)量滿足管理和服務(wù)工作正常順利開展的情況。2，管理處員工應(yīng)知、應(yīng)會、應(yīng)能培訓(xùn)，以及新進員工崗前培訓(xùn)開展情況，使員工能了解、熟悉、掌握管理和服務(wù)應(yīng)具備的技能。3，管理處建立、健全內(nèi)部有效的運行管理制度（特別是物業(yè)經(jīng)營、合同、印章、財務(wù)制度等管理制度）。4，管理處執(zhí)行公司現(xiàn)行管理規(guī)定和要求，以及管理服務(wù)運行情況（以公司基礎(chǔ)管理考核標準和創(chuàng)示范工作標準為基本依據(jù)）。5，業(yè)主（甲方）檔案資料建立情況。6，內(nèi)部管理檔案資料建立情況。7，物業(yè)及公共設(shè)備、設(shè)施檔案資料建立情況（含物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料，物業(yè)竣工驗收資料，物業(yè)接管驗收資料）。8，物業(yè)公共設(shè)備、設(shè)施完好及運行情況。9，與開發(fā)商或業(yè)主單位，良好和諧的工作關(guān)系建立情況。10，物業(yè)經(jīng)營項目及財務(wù)制度的管理和執(zhí)行情況（合同、臺帳、收費、現(xiàn)場管理、到期清場等）。六、作業(yè)規(guī)程：（一）準備階段：1，公司品管部在新建管理處成立后1月內(nèi)，將綜合驗收工作事項通知有關(guān)管理處。2，新建管理處自成立后，應(yīng)根據(jù)綜合驗收工作內(nèi)容，按照綜合驗收的有關(guān)要求，進行自查和完善，并做好迎接綜合驗收的各項準備工作。3，實施綜合驗收工作前一個星期，由品管部牽頭成立公司綜合驗收工作小組，品管部負責(zé)人擔(dān)任組長，小組成員由品管部、總經(jīng)辦和總師辦派員參加。并組織召開綜合驗收工作動員會議，布置有關(guān)工作，確定工作分工，提出工作要求。（1）參加會議人員：品管部、總經(jīng)辦、總師辦參與工作小組人員。（2）會議主持：品管部負責(zé)人。（3）會議內(nèi)容：布置有關(guān)工作，進行工作分工，提出工作要求。4，品管部提前通知總經(jīng)辦，由總經(jīng)辦安排車輛保障。（二）實施階段：1，公司綜合驗收工作小組按照工作計劃安排，依據(jù)綜合驗收工作內(nèi)容，對被驗收管理處進行驗收工作。2，驗收過程中，由驗收人員根據(jù)驗收情況，現(xiàn)場填寫《管理處綜合驗收表》交被驗收單位負責(zé)人確認，并與其負責(zé)人一并簽字。3，驗收時，核查物業(yè)經(jīng)營項目及財務(wù)制度的管理和執(zhí)行情況時應(yīng)包括以下幾個方面：（1）開展物業(yè)經(jīng)營的項目合同或協(xié)議是否齊全，是否符合公司起草、審批、簽訂等有關(guān)規(guī)定，用章是否符合有關(guān)要求。（2）對所開展的物業(yè)經(jīng)營項目，是否建立合同管理臺帳。（3）對開展的物業(yè)經(jīng)營項目是否建立了收費管理臺帳，收費記錄是否清楚，送交公司財務(wù)入帳的憑證是否齊全、清楚。（4）對現(xiàn)場開展的物業(yè)經(jīng)營項目是否進行了有效管理。現(xiàn)場查看開展的物業(yè)經(jīng)營項目，其場地設(shè)置是否規(guī)范，物品擺放是否影響環(huán)境美觀，周圍環(huán)境是否整潔，是否影響所管理物業(yè)整體形象和服務(wù)水平。（5）對現(xiàn)場開展的物業(yè)經(jīng)營項目，到期后是否及時進行清場。4，向被驗收管理處對口的開發(fā)商單位或業(yè)主單位，了解被驗收管理處負責(zé)人及主要管理人員，與其工作關(guān)系的配合和良好和諧工作關(guān)系的建立等情況。征詢其對被驗收管理處負責(zé)人及主要管理人員意見。5，驗收前，被驗收管理處應(yīng)列出工程設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料（含各類圖紙）清單（一式三份）。6，驗收時，總師辦參與驗收的人員與被驗收管理處有關(guān)人員按照列出的工程設(shè)備、設(shè)施技術(shù)資料（含各類圖紙）清單進行核查，缺少的資料應(yīng)在清單上列出。核查完畢后，與被驗收單位負責(zé)人共同簽字，其中被驗收管理處、公司綜合驗收工作小組及總師辦各留存一份。資料原件由總師辦參與驗收人員帶回交于總師辦歸檔留存。其復(fù)印件由被驗收管理處留存。7，驗收結(jié)束時，被驗收單位應(yīng)向公司綜合驗收工作小組提交本管理處成立后運行工作報告。報告內(nèi)容包括：（1）托管物業(yè)竣工驗收及接管驗收情況（2）管理處開業(yè)后基本運行情況。（3）成立以來主要工作和任務(wù)執(zhí)行完成情況。（4）綜合驗收有關(guān)內(nèi)容的執(zhí)行及效果情況。（5）物業(yè)經(jīng)營管理及有關(guān)財務(wù)管理制度落實執(zhí)行情況。（6）目前遺留及運行過程中存在的主要問題及解決建議。（三）整改報告階段：1，對綜合驗收中存在的問題，由驗收單位限時（最多不超過一個月）進行整改，并屆時由公司綜合驗收工作小組進行復(fù)驗。2，驗收結(jié)束后，公司驗收工作小組各成員按驗收工作分工，向驗收工作小組提交驗收工作報告，綜合驗收工作小組匯總寫出綜合驗收工作報告（報告內(nèi)容同驗收單位成立運行工作報告），呈報公司分管副總及總經(jīng)理。3，公司領(lǐng)導(dǎo)審閱后綜合驗收工作報告，應(yīng)返還品管部，由品管部歸檔保存。七、說明和要求：1，綜合驗收應(yīng)從第三個月起，在不超過15天的期間內(nèi)完成驗收。2，對驗收中提出的需整改問題的復(fù)驗時間最長不超過驗收后的一個月。3，驗收后，品管部應(yīng)在驗收工作報告中做出合格與否的結(jié)論。八、相關(guān)表單：《管理處綜合驗收表》合同評審管理作業(yè)規(guī)范一、目的：規(guī)范合同評審工作，以保證合同的嚴格履行。二、適用范圍：適用于本公司銷售合同的評審。三、職責(zé)：1，品管部負責(zé)合同評審的組織和管理工作。2，相關(guān)部門參與合同評審。3，總經(jīng)理負責(zé)對合同評審結(jié)果批示。四、作業(yè)規(guī)范：（一）術(shù)語：1，A類合同：公司與開發(fā)商、業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。2，B類合同：公司與委托方簽訂的標的在2000元（含）以上的服務(wù)銷售合同（各部門洽談）。3，C類合同：公司與委托方簽訂的標的在2000元以下的服務(wù)銷售合同。（二）規(guī)范：1，A類合同（1）市場部負責(zé)洽談并草擬A類合同，并提交公司品管部。（2）品管部負責(zé)組織進行合同評審；總經(jīng)辦對履行合同的后勤保障能力進行評審；市場部對綜合保證能力進行評審；總經(jīng)辦對人力資源需求的保障進行評審。（3）評審方式：會議形式或會簽形式。（4）總經(jīng)理對合同評審情況進行審批。2，B類合同：（1）根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，由各部門負責(zé)洽談并草擬B類合同。（2）由部門組織與擬簽訂的合同有關(guān)的單位進行合同評審。評審內(nèi)容：本組織履行合同的能力。（3）評審方式：會簽。（4）總經(jīng)理對合同評審進行審批。3，C類合同：（1）根據(jù)總經(jīng)理授權(quán)，由C類合同洽談部門與委托人商談C類合同事宜。