完美交樓的關(guān)鍵點(diǎn)你真的都懂嗎

報(bào)建與竣備合法合規(guī)、產(chǎn)品貨板一致、施工用料達(dá)標(biāo)、苑區(qū)市政完成、交付細(xì)節(jié)到位是交付客戶的前提。工地開放、交付維修觸點(diǎn)、后期物業(yè)管理等客戶服務(wù)是提升客戶滿意的關(guān)鍵。在近期頭部房企的運(yùn)營(yíng)賦能培訓(xùn)上，運(yùn)營(yíng)中心以《客戶為中心的完美交樓關(guān)鍵點(diǎn)》進(jìn)行剖析，下面將主要內(nèi)容分享給大家。01、嚴(yán)格樣板引路、注重場(chǎng)地移交（1）裝修樣板土建施工階段即進(jìn)行裝修工法、裝修樣板房施工，以達(dá)到還原裝修設(shè)計(jì)、展示工藝標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)判觀感效果、明確土建移交標(biāo)準(zhǔn)的01目的。聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等部門，仔細(xì)核對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)與合同附圖，對(duì)比銷售樣板房查找客訴風(fēng)險(xiǎn)，提前進(jìn)行功能完善、優(yōu)化，確保使用功能正常?！两饕平痪b樣板（2）場(chǎng)地移交土建移交精裝毛坯界面執(zhí)行樣板先行，根據(jù)移交標(biāo)準(zhǔn)，厘清權(quán)責(zé)。由項(xiàng)目部、監(jiān)理、總包、精裝、專業(yè)分包等進(jìn)行土建移交精裝樣板驗(yàn)收。墻面、天棚、地面、內(nèi)門洞口、水電點(diǎn)位等界面移交是重中之重；給水管帶壓、閉水/淋水試驗(yàn)不可或缺；開間、進(jìn)深、標(biāo)高線、頂板極差等實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)及時(shí)上墻并驗(yàn)收合格。做到帶病不移交，未完工不移交。▲精裝交付樣板02、市政工程▲市政板塊涉及工作市政工程涉及板塊眾多，交叉施工復(fù)雜，對(duì)交付影響較大。市政工程要做到及早確認(rèn)、綜合排布、準(zhǔn)確預(yù)埋、減少返工、保證驗(yàn)收。各市政專業(yè)出圖后，及時(shí)對(duì)室外、地下室管網(wǎng)進(jìn)行疊圖審核，優(yōu)化管線布局、合理鋪排施工順序。供電工程外線資源有限，設(shè)備房占地面積大，需同時(shí)滿足建筑規(guī)范及供電地方標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)裝工作應(yīng)盡早啟動(dòng)，預(yù)留設(shè)計(jì)調(diào)整時(shí)間。廚房燃?xì)饬⒐?、燃?xì)獗聿贾梅桨柑崆巴細(xì)夤緶贤▍f(xié)調(diào)確認(rèn)，通過(guò)優(yōu)化櫥柜布局，達(dá)到管線/表閥安裝合理美觀、確保檢修操作空間，展示區(qū)樣板房即要施工展示到位。03、橫向交圈、協(xié)同發(fā)展（1）物業(yè)前介物業(yè)服務(wù)是客戶滿意度的關(guān)鍵。通過(guò)前置介入項(xiàng)目工作，深入了解項(xiàng)目實(shí)際，制定好物業(yè)開辦工作。設(shè)計(jì)階段，合理優(yōu)化歸家路線（人行、車行、無(wú)障礙通道等），確保動(dòng)線合理通暢安全。對(duì)項(xiàng)目安防、門禁、快遞收發(fā)、垃圾收集等功能性設(shè)施，以及崗?fù)ぁ⑽飿I(yè)辦公、監(jiān)控室等開辦場(chǎng)所，要突出安全、便利、人性化，提前進(jìn)行綜合考慮。（2）承接查驗(yàn)項(xiàng)目部聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目各合作方（監(jiān)理、總包，精裝、分包、景觀、市政、保潔、物業(yè)等）開展承接查驗(yàn)，做到領(lǐng)導(dǎo)重視、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、資源保障、計(jì)劃執(zhí)行、銷項(xiàng)關(guān)閉、信息互通。第一輪承接查驗(yàn)重點(diǎn)做好貨板一致、重大質(zhì)量隱患、使用功能缺陷、交付標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)、合同附圖不一致等方面的檢查。▲第一輪承接查驗(yàn)重點(diǎn)第二輪承接查驗(yàn)做到全覆蓋不留死角，從室內(nèi)、公區(qū)、外立面、歸家動(dòng)線等做好全方位檢查，多角度考慮?！诙喅薪硬轵?yàn)重點(diǎn)交付前完成給水打壓、管道通球、閉水檢查、門窗淋水、電氣檢測(cè)、出水檢查等六大項(xiàng)專項(xiàng)檢查，銷項(xiàng)到位。微信公眾號(hào)：建筑工程項(xiàng)目管理【ID：shdc201505】04、電梯、空調(diào)工程（1）電梯工程底坑排水、機(jī)房滲漏前置檢查處理到位，層門標(biāo)高三方交底清晰控制準(zhǔn)確（總包、電梯、公區(qū)裝修），機(jī)房防塵措施到位。電梯啟用前取證完成，五方對(duì)講可用，做好機(jī)房通風(fēng)降溫，成品保護(hù)到位。施工使用期間明確用梯管理責(zé)任、管理要求，做好日常維護(hù)、定期保養(yǎng)工作?！娞莸卓影咐?）空調(diào)工程室外機(jī)位：底層、頂層等非標(biāo)層空調(diào)外機(jī)機(jī)位施工準(zhǔn)確無(wú)遺漏；物業(yè)安裝管理交底清晰，避免樓層錯(cuò)裝。百葉啟閉方便，固定牢固、五金防腐。機(jī)位空間、尺寸合適，不積水；冷媒管穿墻洞方便，冷凝水有組織收集排放?！蠹邮讓涌照{(diào)室外機(jī)位（左），機(jī)位固定牢固（右）室內(nèi)機(jī)位：空調(diào)內(nèi)機(jī)安裝與天棚、墻面裝飾線條不沖突，且出風(fēng)口不正對(duì)床頭。內(nèi)外墻洞口位置合理、美觀，冷媒管墻洞標(biāo)高、坡度適宜，配管長(zhǎng)度適中。電源插座就近設(shè)置（具體做法見附圖），1.5P以上機(jī)型安裝16A電源插座?！照{(diào)開孔與插座位置排布05、廚衛(wèi)、公區(qū)裝修（1）廚衛(wèi)裝修燃?xì)庠O(shè)施：管、表布置提前疊圖審核，確保不影響櫥柜安裝，掛表、檢修滿足燃?xì)夤疽?；固定件盡可能暗藏安裝，墻磚面明裝打孔需嚴(yán)控施工人員、工具、工藝；燃?xì)馐褂闷骶呓庸苈酚砂踩?；水電氣點(diǎn)位布局合理規(guī)范。▲燃?xì)庠O(shè)施施工案例煙機(jī)：排煙閥與抽油煙機(jī)煙管尺寸匹配；啟閉功能完整，材料合格；煙機(jī)插座位置不與櫥柜沖突，前置進(jìn)行點(diǎn)位確認(rèn)。▲煙機(jī)施工案例出水點(diǎn)：進(jìn)出深度控制合理，避免連接不暢；墻磚開孔使用專業(yè)開孔器施工；禁止使用銅制配件作為加長(zhǎng)接頭，需用304不銹鋼。地漏：立管預(yù)埋定位準(zhǔn)確謹(jǐn)防錯(cuò)位，安裝前避免與其他管線沖突?！鏊c(diǎn)與地漏施工案例浴霸：安裝定位合理，暖風(fēng)風(fēng)口位于淋浴區(qū)，排風(fēng)通暢。馬桶：下水定位、坑距準(zhǔn)確；水電點(diǎn)位兩側(cè)布置?！“耘c馬桶施工案例衛(wèi)生間吊頂：以結(jié)構(gòu)梁邊線、梁底標(biāo)高作為參考，合理確定吊頂標(biāo)高；不同材質(zhì)交接節(jié)點(diǎn)處理到位，施工工藝合理得當(dāng)。其他細(xì)節(jié)：明露電氣底盒不跨縫，衛(wèi)生間窗使用磨砂玻璃。微信公眾號(hào)：建筑工程項(xiàng)目管理【ID：shdc201505】（2）公區(qū)裝修公區(qū)是業(yè)主歸家動(dòng)線與日常生活息息相關(guān)部位，但施工過(guò)程中往往被忽視。如能有效提升公區(qū)品質(zhì)，將有力助推完美交樓。明裝消防立管、消防箱公區(qū)如有吊頂，立管安裝考慮將管箍接頭、支架布置在吊頂內(nèi)；立管接地處收口工整或進(jìn)行裝飾。墻面砌體、抹灰未施工已安裝立管的，需考慮局部包立管裝飾。立管安裝前，墻面砌體、抹灰先行完活便于墻面涂料或貼磚施工；可按以下工序施工：定位-墻面砌體/抹灰-膩?zhàn)?、涂?安裝立管、箱體-面漆。對(duì)于主體施工消防永臨結(jié)合的項(xiàng)目，提前考慮消防管后墻面裝飾觀感效果，包括支架結(jié)構(gòu)形式、立管定位等。▲公區(qū)明裝消防管、消防箱案例天棚、墻面設(shè)備、消防橫管、防火門天棚、墻面設(shè)備進(jìn)行疊圖審核、優(yōu)化排版定位。天棚原頂先施工涂料再安裝吸頂燈。局部樓層消防橫管采用吊頂或隔墻等裝飾封閉或美化。防火門下單加工尺寸與土建洞口匹配，安裝過(guò)程標(biāo)高、進(jìn)出位嚴(yán)格控制?！炫铩γ嬖O(shè)備、消防橫管、防火門案例樓梯間、水電管井要按毛坯房室內(nèi)施工質(zhì)量要求去管理樓梯間、管井。堅(jiān)持樣板引路，水電管井基層驗(yàn)收合格后，方可進(jìn)行管線、橋架、設(shè)備安裝等施工?！鴺翘蓍g、水電管井案例06、地下室車庫(kù)（1）地下車庫(kù)地下車庫(kù)布局很重要。圖紙審核階段即用BIM檢查優(yōu)化管線布局，施工階段隨現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。針對(duì)特殊情況車位提前交圈營(yíng)銷進(jìn)行前置銷控。公共通道口避免使用帶門檻的防火門，方便客戶通行。泵坑井蓋需要使用熱浸鍍鋅鋼或不銹鋼材質(zhì)?！叵率沂┕ぐ咐?）設(shè)備房土建移交分包施工前結(jié)構(gòu)滲漏應(yīng)處理到位；分包施工完成移交前，確保無(wú)電氣安全隱患、金屬部件無(wú)銹蝕。微信公眾號(hào)：建筑工程項(xiàng)目管理【ID：shdc201505】施工完成后照明、通風(fēng)、排水設(shè)施完好，裝修、防護(hù)符合物業(yè)管理要求?！O(shè)備房?jī)?yōu)秀示例07、室外工程室外工程順序：土方回填，市政、雨污水管道施工，園建基礎(chǔ)施工，綠化地形堆坡，喬、大灌木種植，硬裝鋪貼，地被、草坪施工完成，瀝青、游樂(lè)設(shè)施的施工順序?！彝夤こ虝r(shí)間軸土方回填：控制回填土土質(zhì)，合理計(jì)劃回填線路順序，分層碾壓夯實(shí)保證密實(shí)度，綠化土層預(yù)留一定沉降余量。室外管網(wǎng)施工順序：按照確認(rèn)后的管網(wǎng)綜合BIM圖，一般施工順序如下:排水管道(污水管、雨水管)--熱力管道--燃?xì)夤艿?-供水管道(自來(lái)水管、中水管、純凈水管)--弱電管線(電話/寬帶、有線電視、安防智能)--電力管線。室外管網(wǎng)施工要點(diǎn)：管道材料嚴(yán)格驗(yàn)收，確保品質(zhì)合格；管路及檢查井定位、標(biāo)高控制準(zhǔn)確；排水管道/溝底坡度符合設(shè)計(jì)要求；管道保護(hù)措施及時(shí)有效。消防道路及登高場(chǎng)：邊線定位放線準(zhǔn)確；根據(jù)裝飾面層標(biāo)高、設(shè)計(jì)厚度嚴(yán)控基層砼標(biāo)高；道路兩側(cè)排水設(shè)施布置合理有效；預(yù)留過(guò)路管線準(zhǔn)確無(wú)遺漏。喬木：選苗注意控制樹形效果，種植定位合理布置；樹穴處理合理美觀，樹撐牢固不傷樹干；養(yǎng)護(hù)到位。微信公眾號(hào)：建筑工程項(xiàng)目管理【ID：shdc201505】園建施工：選材合適，嚴(yán)格樣板確認(rèn)與樣板施工；定位放線標(biāo)高準(zhǔn)確；基礎(chǔ)/基層施工質(zhì)量合格；鋪貼排版美觀，留縫寬度適中（以確認(rèn)樣板為準(zhǔn)）、對(duì)縫整齊；施工過(guò)程中，交底工人隨鋪隨測(cè)，事后及時(shí)復(fù)測(cè)；成品保護(hù)到位，交叉施工安排合理。灌木、地被、草坪施工：過(guò)程中注意檢查管網(wǎng)完好情況，如：淺埋管、排水口，避免交叉破壞大量返工；利用好地形造坡，營(yíng)造層次；種植嚴(yán)格按工序施工。草坪攤鋪：人工整土推坡精修后，鋪3~5cm的細(xì)沙壓實(shí)，再攤鋪草卷，澆水拍后再用滾筒把草卷壓平。收口：灌木、地被、草坪與喬木、硬景銜接收口美觀，不突兀；后期養(yǎng)護(hù)得當(dāng)?！彝夤こ虄?yōu)秀示例▲室外工程錯(cuò)誤示例08、保潔規(guī)范管理理保潔效果對(duì)客戶交付收樓心情影響較大。保潔大面施