長(zhǎng)沙太平街歷史文化街區(qū)調(diào)研省公開課一等獎(jiǎng)全國示范課微課金獎(jiǎng)?wù)n件

長(zhǎng)沙太平街歷史文化街區(qū)

保護(hù)與實(shí)施策略研究

(年9月)1/100太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目發(fā)展模式界定太平街保護(hù)項(xiàng)目承載歷史使命與目標(biāo)124太平街資源條件分析3太平街保護(hù)項(xiàng)目總體定位與功效定位匯報(bào)內(nèi)容太平街街區(qū)保護(hù)與商業(yè)改造實(shí)施策略研究5太平街保護(hù)項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析62/100太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目發(fā)展模式界定1城市背景區(qū)域背景發(fā)展模式界定3/100發(fā)展模式界定城市背景1城市背景2區(qū)域背景3發(fā)展模式界定歷史文化名城革命搖籃、山水名郡影視娛樂之都長(zhǎng)沙是國務(wù)院公布首批二十四個(gè)歷史文化名城之一歷史悠久，有“楚漢名城”之稱；人文薈萃，有“瀟湘洙泗”之稱；英雄輩出，又有“革命搖籃”之稱；融山水洲城于一體，風(fēng)景秀麗，風(fēng)光獨(dú)異，有“山水名郡”之稱中國影視傳媒和娛樂文化產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)城市之一4/100發(fā)展模式界定1城市背景2區(qū)域背景3發(fā)展模式界定區(qū)域背景——太平街所在五一商圈是城市最關(guān)鍵、最高檔商業(yè)消費(fèi)中心，是長(zhǎng)沙市乃至湖南省商業(yè)名片城市商業(yè)單極化發(fā)展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一市級(jí)商圈，業(yè)態(tài)最全、檔次最高、人氣最旺B.五一商圈百貨聚集了長(zhǎng)沙城市檔次最高、規(guī)模最大、品種最全百貨商店，是市民購物首選C.黃興路步行街是長(zhǎng)沙規(guī)模最大、租金水平最高商業(yè)步行街，集中了大量休閑娛樂業(yè)與街區(qū)商業(yè)D.解放路酒吧街是長(zhǎng)沙夜生活最熱鬧區(qū)域，是當(dāng)前長(zhǎng)沙年輕人休閑娛樂主要集聚地5/100發(fā)展模式界定1城市背景2區(qū)域背景3發(fā)展模式界定發(fā)展模式——依據(jù)街區(qū)與城市關(guān)系以及所依靠發(fā)展資源，歷史文化街區(qū)有三種發(fā)展模式雙重依靠發(fā)展模式（商業(yè)中心與旅游資源）經(jīng)典案例：杭州清河坊，紹興倉橋直街、泉州中山路，?？诤５橄揽柯糜钨Y源發(fā)展模式經(jīng)典案例：黃山屯溪老街、陽朔西街、重慶磁器口…依靠商業(yè)中心發(fā)展模式經(jīng)典案例：廣州上下九路、深圳東門、武漢江漢路…6/100發(fā)展模式界定1城市背景2區(qū)域背景3發(fā)展模式界定模式特征——不一樣發(fā)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種和消費(fèi)群落等方面都展現(xiàn)不一樣特征類型依靠商業(yè)中心發(fā)展模式依靠旅游資源發(fā)展模式雙重依靠發(fā)展模式區(qū)位特征城市商業(yè)中心非城市中心，臨近旅游景點(diǎn)商業(yè)中心，與旅游景點(diǎn)結(jié)合依靠資源城市商業(yè)中心區(qū)位商業(yè)價(jià)值強(qiáng)勢(shì)旅游資源城市中心商業(yè)價(jià)值及旅游資源商業(yè)業(yè)態(tài)特征大型購物中心、主力店、步行街步行街步行街，附近有大型購物中心商業(yè)業(yè)種特征百貨、服裝、精品購物、餐飲、休閑娛樂等當(dāng)代商業(yè)以旅游紀(jì)念品、當(dāng)?shù)厥止に嚻?、?dāng)?shù)靥禺a(chǎn)、特色餐飲及休閑娛樂等為主以含有懷舊色彩業(yè)種如旅游紀(jì)念品、古玩書畫、手工藝品、土特產(chǎn)品、茶樓咖啡、酒吧等為主街區(qū)吸引力商脈、當(dāng)代商業(yè)歷史文化、古建筑，本身成為景點(diǎn)歷史文化、原生態(tài)生活方式、傳統(tǒng)建筑、特色商業(yè)客戶群特征城市居民為主以外地游客為主城市居民＋游客經(jīng)典案例廣州上下九路、深圳東門黃山屯溪老街、陽朔西街杭州清河坊，紹興倉橋直街、泉州中山路7/100發(fā)展模式界定1城市背景2區(qū)域背景3發(fā)展模式界定太平街發(fā)展模式——太平街位于城市商圈關(guān)鍵位置，本身含有歷史文物資源且與城市主要旅游景點(diǎn)臨近，具備雙重依靠發(fā)展模式條件岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)岳麓書院10分鐘2分鐘5分鐘10分鐘五一商圈太平街賈宜舊居5分鐘依靠商業(yè)中心與旅游資源發(fā)展太平街歷史文化街區(qū)8/100結(jié)論

太平街是城市商業(yè)中心和旅游資源雙重依靠型歷史文化街區(qū)，這個(gè)判斷基本框定了太平街目標(biāo)客戶群必須兼顧城市居民和游客兩個(gè)群體，必須以商業(yè)開發(fā)和歷史人文價(jià)值保護(hù)并重，商業(yè)業(yè)態(tài)必須富有地方特色和文化品位，從而為后面分析研究明確了發(fā)展方向和思索路徑。

9/100太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目屬性界定12太平街資源條件分析案例簡(jiǎn)析成功要素總結(jié)太平街資源條件分析10/100資源條件分析1案例簡(jiǎn)析2成功要素總結(jié)3資源條件分析我們研究了20多個(gè)國內(nèi)外歷史文化街區(qū)保護(hù)案例，從中總結(jié)出成功歷史文化街區(qū)基本規(guī)律，為太平街歷史文化街區(qū)提供可借鑒經(jīng)驗(yàn)初步考慮案例杭州清河坊、蘇州山塘歷史街區(qū)平遙南大街、泉州中山路黃山屯溪老街紹興倉橋直街揚(yáng)州東關(guān)歷史街區(qū)重慶瓷器口、陽朔西街徐州戶部山開封宋街、南京夫子廟西安蓮湖歷史街區(qū)柏林Mitte街區(qū)、斯特勒格大街，丹麥巴約納LaPlachotte街坊改造，法國

太平街含有城市中心和旅游雙重特征重點(diǎn)研究同一類型案例選擇成功旅游依靠型案例作為參考同類型案例：杭州清河坊紹興倉橋直街泉州中山路斯特勒格大街，丹麥巴約納LaPlachotte街坊改造，法國旅游依靠型案例：重慶瓷器口黃山屯溪老街陽朔西街11/100資源條件分析1案例簡(jiǎn)析2成功要素總結(jié)3資源條件分析經(jīng)過案例研究，成功雙重依靠型歷史文化街區(qū)不但含有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，而且有獨(dú)特商業(yè)定位、充滿活力人文生態(tài)環(huán)境和良好經(jīng)營管理模式KPI體系豐富歷史文化內(nèi)涵悠久商脈優(yōu)越區(qū)位獨(dú)特建筑格局、格調(diào)富有活力傳統(tǒng)人文生態(tài)良好經(jīng)營管理模式多元化商業(yè)功效組合符合消費(fèi)者需求商業(yè)硬件原因軟件原因悠久歷史：歷史上繁榮，且延續(xù)到近代文物古跡：含有名人、名事件等歷史古跡寶貴文化遺產(chǎn)：建筑反應(yīng)某一時(shí)代特征從古代以來就是城市商業(yè)貿(mào)易中心，近代商業(yè)繁榮。位于城市中心或臨近強(qiáng)勢(shì)旅游資源含有歷史性地方傳統(tǒng)建筑及格局改造后傳統(tǒng)人文元素如老字號(hào)、民間藝術(shù)、民俗民風(fēng)、原生態(tài)生活方式得以繼承和發(fā)揚(yáng)符合市民或游客需求商業(yè)業(yè)種多元化業(yè)態(tài)組合，人們能夠在歷史街區(qū)購物、休閑娛樂、餐飲于一體，停留時(shí)間長(zhǎng)有效經(jīng)營管理模式維護(hù)歷史街區(qū)特征及符合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)歷史街區(qū)復(fù)興12/100資源條件分析1案例簡(jiǎn)析2成功要素總結(jié)3資源條件太平街具備成功歷史文化街區(qū)硬件原因，軟件原因是本研究要重點(diǎn)處理問題豐富歷史文化內(nèi)涵悠久商脈優(yōu)越區(qū)位獨(dú)特建筑格局、格調(diào)富有活力傳統(tǒng)人文生態(tài)良好經(jīng)營管理模式多元化商業(yè)功效組合符合消費(fèi)者需求商業(yè)湖湘文化發(fā)源地、屈賈之鄉(xiāng)、賈宜舊居……明清格局，傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌保留完好城市中心，五一商圈內(nèi)，周圍旅游資源豐富自古以來就是商業(yè)中心長(zhǎng)沙傳統(tǒng)文化、民俗民風(fēng)、老字號(hào)等無形資產(chǎn)逐步消失，街區(qū)失去活力，生存環(huán)境惡劣小商品、干貨等經(jīng)營品種不符合長(zhǎng)沙市民和游客消費(fèi)者需求購物占比過大，餐飲、休娛缺乏自發(fā)形成，不成體系KPI體系硬件原因軟件原因13/100結(jié)論太平街具備了成功歷史文化街區(qū)硬件原因，軟件原因則顯著不符合，但能夠經(jīng)過資源整合和精心組織策劃來改變現(xiàn)實(shí)狀況，并經(jīng)過制度創(chuàng)新和市場(chǎng)化管理實(shí)現(xiàn)街區(qū)復(fù)興和長(zhǎng)久繁榮14/100太平街歷史文化街區(qū)發(fā)展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護(hù)項(xiàng)目承載歷史使命和目標(biāo)3城市發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)本身發(fā)展使命和目標(biāo)15/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展城市發(fā)展——太平街成功保護(hù)將推進(jìn)城市商業(yè)、文化、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，維護(hù)長(zhǎng)沙歷史文化名城地位太平街成功保護(hù)有利于維護(hù)長(zhǎng)沙歷史文化名城地位和推行國家文物法和地方法規(guī)義務(wù)B.太平街成功保護(hù)有利于弘揚(yáng)湖湘文化及楚漢名城深厚文化底蘊(yùn)C.太平街成功保護(hù)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體定位、城市旅游定位及長(zhǎng)株譚城市帶漢字化領(lǐng)頭羊定位D.太平街成功保護(hù)有利于實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)中心“挖掘湖湘文化，引導(dǎo)旅游商業(yè)”功效規(guī)劃使命和目標(biāo)4E.太平街成功保護(hù)有利于完善長(zhǎng)沙旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有力推進(jìn)“十一五”旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)16/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)——太平街成功保護(hù)將有利于完善五一商圈業(yè)態(tài)功效結(jié)構(gòu)和城市旅游配套設(shè)施，帶動(dòng)坡子街商業(yè)復(fù)興太平街成功保護(hù)有利于完善五一商圈功效結(jié)構(gòu)，填補(bǔ)當(dāng)前商圈在文化休閑功效缺乏，提升整個(gè)商圈文化品位B.太平街成功保護(hù)有利于與坡子街形成互動(dòng)，共同帶動(dòng)歷史街區(qū)商業(yè)復(fù)興，提升區(qū)域品質(zhì)及形象C.太平街成功保護(hù)有利于完善城市旅游配套設(shè)施，成為游客休閑購物目標(biāo)地，共同打造城市中心大旅游區(qū)使命和目標(biāo)417/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展本身發(fā)展——太平街成功保護(hù)有利于改進(jìn)街區(qū)生態(tài)環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量，同時(shí)恢復(fù)街區(qū)商業(yè)活力，提升街區(qū)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值高橋大市場(chǎng)成為長(zhǎng)沙商貿(mào)批發(fā)中心，取代太平街批發(fā)市場(chǎng)空間，加速了太平街商業(yè)衰退B.相對(duì)于黃興路租金水平，太平街商業(yè)價(jià)值嚴(yán)重貶損，需經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)重新激活街區(qū)商業(yè)活力，提升商業(yè)價(jià)值C.太平街是城市發(fā)展縮影，歷史街區(qū)成功改造有利于延續(xù)歷史商脈，恢復(fù)街區(qū)活力，提升街區(qū)整體價(jià)值使命和目標(biāo)4D.歷史街區(qū)成功保護(hù)有利于改進(jìn)街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化生活環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量18/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展發(fā)展使命——經(jīng)過對(duì)城市發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)、本身發(fā)展分析，太平街保護(hù)要負(fù)擔(dān)起傳承歷史文明，完善商圈功效、弘揚(yáng)地方文化、優(yōu)化生活環(huán)境歷史使命歷史使命一：傳承歷史文明，彰顯城市生命力

太平街改造和復(fù)興，延續(xù)了城市千年來文脈，“憂國憂民、敢為天下先”湖湘文化精神是當(dāng)代文明社會(huì)寶貴文化遺產(chǎn)，為城市連續(xù)發(fā)展提供了不竭精神動(dòng)力源歷史使命二：完善商圈功效，提升商圈綜合競(jìng)爭(zhēng)力

太平街改造和復(fù)興，填補(bǔ)了五一商圈缺乏傳統(tǒng)文化和地方特色商業(yè)元素功效缺失，完善了商圈功效配比，增加高價(jià)值客戶人流量，從而提升商圈整體商業(yè)價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力歷史使命三：弘揚(yáng)地方文化，提升城市品位和魅力太平街改造和復(fù)興，為展現(xiàn)長(zhǎng)沙豐富民俗風(fēng)情提供了一個(gè)窗口和載體，同時(shí)也帶動(dòng)了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)手工業(yè)和民間藝術(shù)復(fù)興，向國內(nèi)外游客充分展現(xiàn)了長(zhǎng)沙作為歷史文化名城和當(dāng)代化城市魅力使命和目標(biāo)4歷史使命四：優(yōu)化生活環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量太平街改造和復(fù)興，改進(jìn)了街區(qū)生活環(huán)境，增加了居民就業(yè)機(jī)會(huì)和收入起源，提升居民生活質(zhì)量，開創(chuàng)友好歷史文化街區(qū)新典范，真正落實(shí)城市科學(xué)發(fā)展觀19/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展發(fā)展目標(biāo)——基于太平街在城市發(fā)展中所負(fù)擔(dān)使命和功效，太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)和改造總體目標(biāo)是：使命和目標(biāo)4依靠歷史文化底蘊(yùn)及城市商脈，打造成為提升城市品位、完善城市功效、展示湖湘文化魅力歷史文化街區(qū)，成為城市新坐標(biāo)，長(zhǎng)沙文化新名片！20/100使命和目標(biāo)1城市發(fā)展2區(qū)域協(xié)調(diào)3本身發(fā)展保護(hù)模式——依據(jù)上述目標(biāo)，太平街保護(hù)選擇“文化復(fù)興式”戰(zhàn)略路徑使命和目標(biāo)4歷史街區(qū)保護(hù)模式穿衣戴帽式功效置換式文化復(fù)興式保護(hù)方式對(duì)歷史文物局部進(jìn)行修舊如舊，其它傳統(tǒng)建筑進(jìn)行翻新整修，恢復(fù)街區(qū)原來歷史建筑風(fēng)貌保留傳統(tǒng)建筑外觀和形式，建筑內(nèi)部進(jìn)行當(dāng)代化裝修，改變其原來使用功效充分挖掘街區(qū)歷史文化價(jià)值，恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)風(fēng)貌，重新激發(fā)街區(qū)商業(yè)活力，同時(shí)保留街區(qū)傳統(tǒng)民俗風(fēng)情和原生態(tài)生活方式，追求形神兼?zhèn)淙丝诓桓淖?，完全保留全部置換降低人口密度，局部進(jìn)行人口置換功效保留原來居住、傳統(tǒng)商業(yè)等功效，不做調(diào)整和改變當(dāng)代商業(yè)進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整和升級(jí)，改進(jìn)居住功效改造主要目標(biāo)改進(jìn)生態(tài)環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量商業(yè)價(jià)值最大化社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益友好協(xié)調(diào)經(jīng)典案例長(zhǎng)沙潮宗街上海新天地紹興古城保護(hù)21/100結(jié)論太平街所處城市區(qū)位和長(zhǎng)沙歷史文化名城城市屬性決定了太平街保護(hù)項(xiàng)目要負(fù)擔(dān)起弘揚(yáng)湖湘文化、提升城市文化品位、樹立城市形象歷史使命，必須高規(guī)格、高起點(diǎn)把太平街建設(shè)成為長(zhǎng)沙市民和國內(nèi)外游客都喜歡去文化旅游勝地和老長(zhǎng)沙歷史體驗(yàn)區(qū)

22/100太平街歷史文化街區(qū)發(fā)展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護(hù)項(xiàng)目承載歷史使命和目標(biāo)3太平街物質(zhì)與人文環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)供需分析旅游市場(chǎng)供需分析太平街保護(hù)定位及功效定位太平街保護(hù)定位及功效定位423/100保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)環(huán)境與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析——從太平街本身資源條件出發(fā)，依據(jù)市場(chǎng)供需情況來明確太平街保護(hù)定位與功效定位定位分析4太平街物質(zhì)環(huán)境與人文資源分析商業(yè)市場(chǎng)供需分析項(xiàng)目定位功效定位旅游市場(chǎng)供需分析24/100保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析物質(zhì)與人文資源分析太平街歷史文化街區(qū)是長(zhǎng)沙保留最完整，最能代表和展現(xiàn)長(zhǎng)沙歷史和文化豐富性和多樣性歷史街區(qū)太平街保留了明清時(shí)代建筑格局，是小西門歷史文化風(fēng)貌區(qū)主要組成部分，在長(zhǎng)沙彌足寶貴人工環(huán)境人文環(huán)境太平街歷史文化街區(qū)內(nèi)含有豐富多樣民間傳統(tǒng)文化、民俗風(fēng)情等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)（老字號(hào)、歷史人物、節(jié)慶習(xí)俗、民間藝術(shù)等）太平街內(nèi)保留了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)建筑特征及元素，含有極大歷史價(jià)值，作為“老長(zhǎng)沙”縮影，能夠打造成長(zhǎng)沙活體城市博物館太平街歷史文化街區(qū)含有豐富文物古跡及歷史建筑，含有濃郁歷史文化氣息（賈誼祠、長(zhǎng)懷井、共進(jìn)會(huì)舊址、四正社舊址、利生鹽號(hào)舊址、洞庭春舊址、魯班廟舊址）——太平街作為長(zhǎng)沙市唯一保留比較完整歷史街區(qū)，擁有豐富物質(zhì)和人文資源，具備打造成濃縮“老長(zhǎng)沙”歷史風(fēng)情活體城市博物館定位分析425/100保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析商業(yè)市場(chǎng)供給分析——五一商圈模式單一，餐飲、休閑娛樂文化品位有待提升，含有歷史風(fēng)情特色商業(yè)是五一商圈內(nèi)留下空白3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4歷史文化體驗(yàn)商業(yè)缺失長(zhǎng)沙需要一個(gè)懷舊、含有歷史文化內(nèi)涵商業(yè)街區(qū)機(jī)會(huì)餐飲、休閑娛樂購物、餐飲、休閑娛樂相輔相成在太平街歷史文化街區(qū)定位中，蘊(yùn)藏著獨(dú)特商機(jī)和使命：城市商業(yè)完善、升級(jí)；傳統(tǒng)文化挖掘、弘揚(yáng)26/100保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析商業(yè)市場(chǎng)需求分析——長(zhǎng)沙是個(gè)消費(fèi)型城市，居民人均可支配收入高速增加，購物、餐飲、娛樂休閑需求旺盛，但整體消費(fèi)品味有待提升和多元化3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析450%被訪者市民選擇到五一廣場(chǎng)購物；近40%被訪者喜歡清吧；超出5成長(zhǎng)沙市民認(rèn)為太平街適合做特色餐飲、傳統(tǒng)文化產(chǎn)品、手工藝品，希望在太平街買到土特產(chǎn)品27/100新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源旅游市場(chǎng)供給分析——長(zhǎng)沙豐富歷史文化遺產(chǎn)沒有充分開發(fā)成旅游景點(diǎn)，現(xiàn)有景點(diǎn)主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型旅游設(shè)施，改變長(zhǎng)沙作為旅游過境地尷尬角色保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4在太平街歷史文化街區(qū)定位中，蘊(yùn)藏著填補(bǔ)市場(chǎng)空白功效：完善長(zhǎng)沙旅游服務(wù)配套設(shè)施長(zhǎng)沙市缺乏綜合性休閑型文化旅游景點(diǎn)旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用不夠顯著旅游過境地角色，游客停留時(shí)間短游客總體消費(fèi)水平低存在市場(chǎng)空白長(zhǎng)沙旅游市場(chǎng)存在問題旅游市場(chǎng)總體表現(xiàn)旅游產(chǎn)品單一，缺休閑度假型旅游設(shè)施旅游商業(yè)缺乏特色，對(duì)第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)旅游服務(wù)水平有待提升28/100新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源旅游市場(chǎng)需求分析——長(zhǎng)沙豐富歷史文化遺產(chǎn)沒有充分開發(fā)成旅游景點(diǎn)，現(xiàn)有景點(diǎn)主要為觀光型，缺乏綜合性大型休閑、消費(fèi)型旅游設(shè)施，改變長(zhǎng)沙作為旅游過境地尷尬角色保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4大約50%受訪游客認(rèn)為長(zhǎng)沙旅游配套設(shè)施缺乏地方傳統(tǒng)文化特色和分布過于分散60%外國游客對(duì)旅游地點(diǎn)人文生態(tài)保護(hù)（生活方式、風(fēng)土人情）比較關(guān)注，對(duì)美食、民俗等產(chǎn)品需求較大29/100新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)改造總體定位——基于太平街物質(zhì)形態(tài)和人文資源現(xiàn)實(shí)狀況，結(jié)合長(zhǎng)沙商業(yè)和旅游兩個(gè)市場(chǎng)供需分析，我們明確太平街保護(hù)定位為：新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4展現(xiàn)出濃郁長(zhǎng)沙清末民初傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌，既充分保留了富有生氣老長(zhǎng)沙原生態(tài)生活方式，又擁有繁榮商業(yè)集特色購物、地方風(fēng)味餐飲、高端休閑、娛樂、旅游觀光為一體復(fù)合型體驗(yàn)式歷史文化街區(qū)30/100新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源商業(yè)功效定位——太平街歷史文化街區(qū)包含特色購物、風(fēng)味餐飲、品位休閑、格調(diào)娛樂、旅游觀光等主要商業(yè)功效新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4特色購物：傳統(tǒng)、文化、老字號(hào)，購置沉甸甸歷史風(fēng)味餐飲：特色餐飲、風(fēng)味小吃、湖南各地美食，盡享豐盛人生品位休閑：品茶、品咖啡、品人生格調(diào)娛樂：書吧、音樂吧、鋼琴吧、盡享格調(diào)生活旅游觀光：文物古跡、民俗風(fēng)情、民間工藝，盡現(xiàn)長(zhǎng)沙歷史底蘊(yùn)和人文風(fēng)情31/100目標(biāo)消費(fèi)者分析——太平街歷史文化街區(qū)主力消費(fèi)者為：團(tuán)體游客、個(gè)人游客和城市中產(chǎn)階級(jí)、文化創(chuàng)意人士（畫家、作家、設(shè)計(jì)師、廣告人等）新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4團(tuán)體游客個(gè)人游游客度假人士商務(wù)人士中產(chǎn)白領(lǐng)階層大眾消費(fèi)者定義旅游觀光，隨旅游團(tuán)出行旅游觀光，獵奇，自助游、當(dāng)代驢友休閑度假洽談生意、開會(huì)、出差辦公長(zhǎng)沙市中高收入、白領(lǐng)，文化創(chuàng)意人士長(zhǎng)沙大眾消費(fèi)者特征觀光為主，參加旅游團(tuán)，游覽長(zhǎng)沙旅游景點(diǎn)追求新奇，喜歡探索，重視體驗(yàn)及融入地方文化休閑為主，追求時(shí)尚、品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)精神體驗(yàn)去長(zhǎng)沙頻率和逗留時(shí)間都不定，重視利益含有較高收入，追求品位，重視消費(fèi)附加值重視消費(fèi)環(huán)境，喜歡懷舊、歷史氣氛，喜好傳統(tǒng)產(chǎn)品心理原因新鮮感——對(duì)陌生事物有強(qiáng)烈好奇心體驗(yàn)感——體驗(yàn)探索、感受地方文化輕松型——體驗(yàn)生活，樂觀生活態(tài)度壓力感——背負(fù)工作任務(wù)品質(zhì)感——追求高品質(zhì)、高精神享受體驗(yàn)感受型——追求場(chǎng)所體驗(yàn)，平時(shí)比較節(jié)約，偶然奢侈消費(fèi)一下價(jià)值觀生活方式消費(fèi)能力普通，對(duì)于地方特色商品興趣濃厚消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，考究性價(jià)比，對(duì)地方特色商品感興趣消費(fèi)能力高，考究品位和樂趣與職業(yè)相關(guān)，對(duì)高端休閑娛樂場(chǎng)所及特色產(chǎn)品感興趣消費(fèi)能力高，考究品位，精神需求較高消費(fèi)能力普通，偏好傳統(tǒng)特色產(chǎn)品及小禮品、商品主要消費(fèi)行為觀光、購置土特產(chǎn)、旅游紀(jì)念品特色購物、休閑娛樂體驗(yàn)、特色餐飲休閑娛樂、特色餐飲休閑娛樂、特色餐飲購物、休閑娛樂、特色餐飲風(fēng)味小吃、傳統(tǒng)商品32/100形象定位——“千年太平街，老長(zhǎng)沙味道”新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4千年歷史、傳統(tǒng)建筑、原汁原味老長(zhǎng)沙韻味、高端休閑娛樂…

湖湘文化＋老長(zhǎng)沙韻味+新體驗(yàn)＋新格調(diào)長(zhǎng)沙引認(rèn)為豪湖湘文化縮影，讓市民和游客感知湖湘文化、體驗(yàn)湖湘文化、傳承湖湘文化“敢為天下先”精神內(nèi)涵；展現(xiàn)老長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商業(yè)民俗風(fēng)情傳承地，讓市民和游客經(jīng)歷一個(gè)與眾不一樣感官和情感體驗(yàn)；是“出市”而不是“脫市”，讓市民和游客沉醉在歷史文化精神洗禮中，同時(shí)又能享受到當(dāng)代城市生活便利和舒適；是城市人向往精神勝地，讓市民和游客有機(jī)會(huì)選擇一個(gè)遠(yuǎn)離城市喧囂、表達(dá)文化品位格調(diào)生活。33/100概念演繹太平街：打造一個(gè)全新生活方式

新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4太平街保護(hù)和改造不但僅是文物保護(hù)工程，更是重塑一個(gè)城市

靈魂和文化形象精神文明工程，在延續(xù)城市歷史脈絡(luò)同時(shí)，帶給長(zhǎng)沙市民和游客一個(gè)全新生活方式：太平街歷史文化街區(qū)綜合了最具地方特色、原汁原味人文元素、建筑元素、商業(yè)元素，真實(shí)再現(xiàn)老長(zhǎng)沙生活風(fēng)貌和韻味，讓長(zhǎng)沙市民和游客在感受長(zhǎng)沙城市發(fā)展歷史脈絡(luò)同時(shí)，經(jīng)過觀光、購物、休閑、娛樂等消費(fèi)行為體驗(yàn)一個(gè)懷舊、文化、高端新城市生活方式！34/100理論借鑒必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源特色商品琳瑯滿目，讓人流連忘返！特色手工藝品、傳統(tǒng)文化用具、老字號(hào)產(chǎn)品應(yīng)用盡有，體驗(yàn)長(zhǎng)沙古老商業(yè)文化35/100美食美味，讓人垂涎欲滴！薈萃長(zhǎng)沙、湖南各地最具特色風(fēng)味餐館和老字號(hào)酒樓，體驗(yàn)湘菜飲食文化魅力36/100傳統(tǒng)茶藝館、咖啡廳在太平街相互輝映，傳統(tǒng)與當(dāng)代交融，體驗(yàn)長(zhǎng)沙城市生活優(yōu)雅與文化品味在悠然中品味滋味人生！37/100太平街靜吧與解放西路動(dòng)吧形成鮮明對(duì)比，感受長(zhǎng)沙城市生活高雅與格調(diào)在沉醉中感受格調(diào)生活！38/100太平街是一個(gè)旅游勝地，觀光和觀賞長(zhǎng)沙多姿多彩民俗風(fēng)情和歷史文化名城風(fēng)采！體驗(yàn)原汁原味老長(zhǎng)沙韻味！39/100新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源生活功效詮釋——在充分發(fā)揮太平街商業(yè)功效同時(shí)，經(jīng)過保護(hù)改造后太平街展現(xiàn)出富有生氣原生態(tài)生活場(chǎng)景新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析定位分析4完善基礎(chǔ)設(shè)施：水、電、氣、排污、道路等基礎(chǔ)設(shè)施得到更新，改進(jìn)居民生活環(huán)境拓寬公共空間：綠地、廣場(chǎng)、展覽館等設(shè)施提供居民舒展生活空間完備小區(qū)配套：幼稚園、診所、老人活動(dòng)中心、影劇院、圖書館，為居民提供舒適便利城市生活復(fù)活無形文化遺產(chǎn)：元宵節(jié)、春龍節(jié)、七巧節(jié)、湘劇、剪紙等民俗、民間藝術(shù)在街區(qū)得以復(fù)活和傳承豐富小區(qū)活動(dòng)：太極拳、棋牌活動(dòng)、健康講座、少兒舞蹈演出，豐富小區(qū)居民文化精神生活40/100優(yōu)美整齊街區(qū)，愜意居住環(huán)境41/100綠地、廣場(chǎng)、展覽館，提供居民更大活動(dòng)空間

42/100完善配套設(shè)施，保障居民舒適便捷城市生活43/100長(zhǎng)沙傳統(tǒng)文化、藝術(shù)在街區(qū)里得到傳揚(yáng)，展現(xiàn)老長(zhǎng)沙民俗韻味44/100豐富多彩小區(qū)活動(dòng)，活躍了群眾生活，表達(dá)出政府人文關(guān)心45/100太平街歷史文化街區(qū)發(fā)展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護(hù)項(xiàng)目承載歷史使命和目標(biāo)3太平街保護(hù)實(shí)施策略太平街商業(yè)改造實(shí)施策略太平街保護(hù)定位及功效定位4太平街保護(hù)實(shí)施策略及商業(yè)改造實(shí)施策略546/100保護(hù)框架——建立完善太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)框架：對(duì)自然、人文、人工環(huán)境進(jìn)行保護(hù)新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展1案例總結(jié)2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位1物質(zhì)與人文資源分析2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)實(shí)施策略研究1自然環(huán)境要素保護(hù)2人工環(huán)境要素保護(hù)3人文環(huán)境要素保護(hù)自然環(huán)境要素人文環(huán)境要素人工環(huán)境要素城市中心＋湘江風(fēng)光明清格局＋清末民初建筑＋名勝古跡歷史人物、民間工藝、風(fēng)俗節(jié)慶、民俗文化、老字號(hào)線面點(diǎn)賈宜舊居、四正社、共進(jìn)會(huì)、優(yōu)異歷史建筑……太平街、金線街、西牌樓街、馬家巷等歷史街巷太平街民居區(qū)域太平街歷史文化街區(qū)“五街三片一點(diǎn)”47/100太平街本身不具備強(qiáng)勢(shì)自然資源，應(yīng)加強(qiáng)與湘江帶聯(lián)絡(luò)，增加綠化及公共空間新區(qū)發(fā)展2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展2理論借鑒3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位2商業(yè)市場(chǎng)供需分析3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)實(shí)施策略研究2人工環(huán)境要素保護(hù)3人文環(huán)境要素保護(hù)11111自然環(huán)境要素保護(hù)0.83％綠地用地面積幾乎無廣場(chǎng)等公共空間與湘江聯(lián)絡(luò)被隔斷增加綠化面積加強(qiáng)與湘江聯(lián)絡(luò)48/100人工環(huán)境要素保護(hù)——保留街巷建筑格局，主要文物古跡原址原樣恢復(fù)，保留傳統(tǒng)風(fēng)貌保留比較完好民居建筑區(qū)，街區(qū)商業(yè)恢復(fù)傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)實(shí)施策略研究3人文環(huán)境要素保護(hù)11111自然環(huán)境要素保護(hù)2理論借鑒2理論借鑒2理論借鑒22人工環(huán)境要素保護(hù)采取修舊如舊保護(hù)方式，分級(jí)分類保護(hù)，保留建筑原真性，以建筑為載體展現(xiàn)歷史街區(qū)風(fēng)貌B.對(duì)不一樣建筑采取不一樣個(gè)性化保護(hù)方案C.依據(jù)建筑保留完整程度，在街區(qū)內(nèi)劃分出傳統(tǒng)民居片區(qū)，保留老長(zhǎng)沙建筑元素，表達(dá)歷史建筑風(fēng)貌D.對(duì)經(jīng)營性建筑采取特殊消防處理，以到達(dá)安全要求E.街區(qū)人工環(huán)境保護(hù)改造應(yīng)與商業(yè)運(yùn)行結(jié)合，恢復(fù)街區(qū)活力，表達(dá)歷史街區(qū)價(jià)值49/100——太平街非物質(zhì)文化缺乏保護(hù)，傳統(tǒng)文化正逐步消失，急需進(jìn)行保護(hù)恢復(fù)，且保護(hù)要與利用結(jié)合，展示長(zhǎng)沙悠久歷史、傳統(tǒng)文化、民俗風(fēng)情新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)實(shí)施策略研究31111自然環(huán)境要素保護(hù)2人工環(huán)境要素保護(hù)人文環(huán)境要素保護(hù)3老字號(hào)企業(yè)節(jié)慶習(xí)俗革命事跡老地名地方特產(chǎn)歷史人物奇聞?wù)乒拭耖g藝術(shù)原生態(tài)生活方式祀魯班、花朝節(jié)、上巳節(jié)、龍王節(jié)等已消失；觀音菩薩、釋迦牟尼石城、春龍節(jié)、七巧節(jié)等瀕危兩湖暴亂、長(zhǎng)沙起義等缺乏展示大量老字號(hào)已經(jīng)消失大多沿用老地名，需將衛(wèi)國街改成茨山街太平街幾乎無當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)產(chǎn)品銷售缺乏對(duì)歷史人物展示及宣傳缺乏對(duì)奇聞?wù)乒收故炯靶麄魅狈部臻g及平臺(tái)展現(xiàn)傳統(tǒng)民間藝術(shù)現(xiàn)實(shí)狀況是貧民窟，傳統(tǒng)民間原生態(tài)生活方式淹沒于當(dāng)代生活中保護(hù)利用標(biāo)準(zhǔn)：保護(hù)非物質(zhì)文化原真性弘揚(yáng)、展示傳統(tǒng)文化保護(hù)和傳承非物質(zhì)文化社會(huì)群體及物質(zhì)性載體與商業(yè)運(yùn)行結(jié)合并得到應(yīng)用與發(fā)展50/100——改進(jìn)或增加物質(zhì)空間載體（博物館、茶館、老字號(hào)、廣場(chǎng)等），經(jīng)過恢復(fù)節(jié)慶習(xí)俗、民間藝術(shù)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)手工作坊、傳統(tǒng)生活場(chǎng)景等活動(dòng)形式演繹和展現(xiàn)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)民俗風(fēng)情和傳統(tǒng)文化魅力節(jié)慶習(xí)俗：展示老長(zhǎng)沙傳統(tǒng)民俗文化集中點(diǎn)，節(jié)慶時(shí)節(jié)舉行節(jié)慶及民俗活動(dòng)，吸引人群并延長(zhǎng)停留時(shí)間B.民間曲藝：恢復(fù)民間曲藝，提供展示場(chǎng)所，與茶樓茶館結(jié)合，弘揚(yáng)民間藝術(shù)C.民間藝術(shù)、活動(dòng)：利用公共空間、廣場(chǎng)等舉行民間活動(dòng)，恢復(fù)手工作坊店鋪，展示民間藝術(shù)D.老字號(hào)：恢復(fù)，構(gòu)筑一店一品一故事，提升歷史街區(qū)文化內(nèi)涵E.原生態(tài)生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提升生活質(zhì)量，展示長(zhǎng)沙風(fēng)情新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源新區(qū)發(fā)展3必備條件開發(fā)時(shí)機(jī)開發(fā)基礎(chǔ)開發(fā)動(dòng)力源保護(hù)定位及功效定位3旅游市場(chǎng)供需分析3保護(hù)實(shí)施策略研究31111自然環(huán)境要素保護(hù)2人工環(huán)境要素保護(hù)人文環(huán)境要素保護(hù)351/100案例總結(jié)1——?dú)v史文化街區(qū)商業(yè)功效應(yīng)多樣化，選擇以富有當(dāng)?shù)靥厣惋?、工藝品、土特產(chǎn)等業(yè)種與當(dāng)代商業(yè)形成差異化，樹立鮮明傳統(tǒng)文化特色新區(qū)發(fā)展23兩權(quán)分離模式新區(qū)發(fā)展23功效布局新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)23保護(hù)定位及功效定位2太平街現(xiàn)實(shí)狀況4商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議58商業(yè)特點(diǎn)功效多樣化：集餐飲、購物、休閑娛樂于一體品種多元化：產(chǎn)品豐富，高、中、低級(jí)商品搭配合理特色當(dāng)?shù)鼗阂援?dāng)?shù)靥厣惋嫛⑼撂禺a(chǎn)品、特色手工藝品等為主，防止產(chǎn)品雷同化商業(yè)業(yè)種有集聚人氣關(guān)鍵業(yè)種：白天以餐飲為主，晚上以酒吧為主重視老字號(hào)作用：恢復(fù)大量老字號(hào)，提升街區(qū)價(jià)值差異化：所選業(yè)種與當(dāng)代商業(yè)形成差異化，走傳統(tǒng)文化、地方特色路線1案例總結(jié)1案例總結(jié)11152/100案例總結(jié)2——?dú)v史文化街區(qū)商業(yè)業(yè)種必須進(jìn)行主題分區(qū)及科學(xué)分布，形成有效客流引導(dǎo)線路，延長(zhǎng)停留時(shí)間新區(qū)發(fā)展23兩權(quán)分離模式新區(qū)發(fā)展23功效布局新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)23保護(hù)定位及功效定位2太平街現(xiàn)實(shí)狀況4商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議58布局標(biāo)準(zhǔn)布局特征1案例總結(jié)1案例總結(jié)111依據(jù)商業(yè)功效適當(dāng)分區(qū)，形成不一樣主題商業(yè)區(qū)結(jié)合歷史街區(qū)建筑特征、街區(qū)尺度及業(yè)種特征布置特色餐飲聚集形成美食街休閑娛樂可集聚，位于步行街中段或小巷老字號(hào)原址恢復(fù)或沿主街布置主力店或老字號(hào)位于昭示性好地段，引導(dǎo)客流53/100——對(duì)太平街現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行掃描，力爭(zhēng)找到可能影響實(shí)施策略制訂原因和問題，從而在實(shí)踐中進(jìn)行針對(duì)性處理新區(qū)發(fā)展3兩權(quán)分離模式新區(qū)發(fā)展3功效布局新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)3保護(hù)定位及功效定位4商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況太平街人口現(xiàn)實(shí)狀況：總?cè)丝?928人，社會(huì)低收入階層，主要為老人和下崗工人，以出租臨街鋪位或房子為主要收入起源B.太平街產(chǎn)權(quán)現(xiàn)實(shí)狀況及建筑現(xiàn)實(shí)狀況：產(chǎn)權(quán)分散，商鋪尺度小，對(duì)統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)和大型主力店招商有影響C.太平街街區(qū)商業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況：主要沿街布置，傳統(tǒng)特色顯著，商業(yè)級(jí)別低，主要經(jīng)營干貨、食品、香燭、小商品批發(fā)生意太平街街區(qū)商業(yè)整體處于衰退期，已基本喪失傳統(tǒng)批發(fā)功效太平街原有經(jīng)營品種和承載批發(fā)功效已不可能在保護(hù)改造后延續(xù)，需要調(diào)整和升級(jí)54/100——太平街歷史文化街區(qū)主題分區(qū)與商業(yè)布局新區(qū)發(fā)展兩權(quán)分離模式新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位4商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3太平街北段土特產(chǎn)區(qū)：長(zhǎng)沙及湖南其它地方土特產(chǎn)品太平街中段特色區(qū)：水果干貨、茶莊、老字號(hào)藥店、長(zhǎng)沙老字號(hào)、長(zhǎng)沙風(fēng)味小吃、小型咖啡館三興三泰街小區(qū)配套區(qū)：小區(qū)商業(yè)、服務(wù)、餐飲西牌樓街休閑餐飲街：老字號(hào)餐飲、著名傳統(tǒng)餐飲連鎖店、湖南各地風(fēng)味小吃衛(wèi)國街精品禮品區(qū)：精品、小禮品、小吃等，延續(xù)商脈文夕路土特產(chǎn)區(qū)：土特產(chǎn)品、展覽、小吃、果蔬干貨馬家巷休閑娛樂區(qū)：特色酒吧、書吧、音樂吧、茶藝館孚嘉巷民居客棧區(qū)金線街傳統(tǒng)文化產(chǎn)品區(qū)：紙、墨、筆、硯、湖南名人字畫上、下河街飾品、禮品區(qū)：飾品、小禮品、紀(jì)念品、文具等手工藝品、傳統(tǒng)文化產(chǎn)品區(qū)餐飲、休閑娛樂區(qū)土特產(chǎn)品區(qū)精品、飾品、禮品區(qū)太平街南段特色手工藝產(chǎn)品區(qū)：菊花石、湘繡剪紙等、民俗風(fēng)情館55/100——太平街歷史街區(qū)第一期（關(guān)鍵區(qū)）商業(yè)布局提議：以特色餐飲、酒吧、土特產(chǎn)品、傳統(tǒng)文化產(chǎn)品開啟新區(qū)發(fā)展兩權(quán)分離模式新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位4商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3特色區(qū)：水果干貨長(zhǎng)沙老字號(hào)茶莊長(zhǎng)沙風(fēng)味小吃老字號(hào)藥店咖啡館傳統(tǒng)文化產(chǎn)品區(qū)：紙、墨、筆、硯湖南名人字畫休閑餐飲街：老字號(hào)餐飲著名傳統(tǒng)餐飲連鎖店湖南各地風(fēng)味小吃湖南各地特色菜茶藝館演藝茶館特色酒吧街：清吧、茶藝館長(zhǎng)沙、湖南特色手工藝產(chǎn)品區(qū)：菊花石湘繡剪紙等太平街民俗風(fēng)情館土特產(chǎn)區(qū)：長(zhǎng)沙土特產(chǎn)專賣店湖南各地土特產(chǎn)專賣店56/100——世聯(lián)經(jīng)過對(duì)成功歷史文化街區(qū)研究，統(tǒng)一運(yùn)行管理是歷史文化街區(qū)商業(yè)成功確保新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4統(tǒng)一物管有利于建筑空間維護(hù)和保養(yǎng)統(tǒng)一營銷管理有利于維護(hù)和提升經(jīng)營者共同利益，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)一招商管理要求招商品牌審核管理和完善租約管理統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督有利于經(jīng)營者間協(xié)調(diào)和合作，由管委會(huì)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督租戶經(jīng)營活動(dòng)，確保商業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)。統(tǒng)一運(yùn)行管理建立統(tǒng)一經(jīng)營管理體系基本前提是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)（全部權(quán)）與經(jīng)營權(quán)分離（即“兩權(quán)分離”）57/100——依據(jù)當(dāng)前國內(nèi)歷史文化街區(qū)實(shí)踐，兩權(quán)分離實(shí)施模式主要有三種，世聯(lián)提議：太平街改造早期需充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，宜采取“政府返租制”模式開啟新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4股份企業(yè)制收購全部權(quán)政府返租制操作方式產(chǎn)權(quán)全部些人以產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股成立股份企業(yè)，市場(chǎng)化運(yùn)作政府收購商業(yè)全部權(quán)，成立管理企業(yè)或委托管理企業(yè)進(jìn)行運(yùn)行管理政府以約定租金收購經(jīng)營權(quán)，然后委托商業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行對(duì)外統(tǒng)一招商和運(yùn)行管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實(shí)現(xiàn)條件80％以上產(chǎn)權(quán)人入股合理股權(quán)、分配制度80％以上產(chǎn)權(quán)收購合理賠償標(biāo)準(zhǔn)80％以上經(jīng)營權(quán)收購政府給予租金收益確保政府職責(zé)政府前期宣傳引導(dǎo)政府幫助股份企業(yè)成立提供政策保障指導(dǎo)經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種政府擁有全部權(quán)對(duì)街區(qū)運(yùn)行給予指導(dǎo)、控制政府與產(chǎn)權(quán)人租約關(guān)系對(duì)街區(qū)運(yùn)行給予指導(dǎo)、控制58/100——伴隨太平街市場(chǎng)認(rèn)知度提升，“股份企業(yè)制”模式可成為“政府返租制”模式最正確延續(xù)新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略管理模式租金策略67規(guī)劃修正提議581案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4提議模式街區(qū)商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)知度（開街時(shí)間）實(shí)際價(jià)值市場(chǎng)預(yù)計(jì)價(jià)值示意性政府投入和參加度高低低高股份企業(yè)制街區(qū)改造綜合效益一旦條件成熟，市場(chǎng)能夠正確評(píng)定太平街商業(yè)價(jià)值，“股份企業(yè)制”模式能夠看作“政府返租”模式市場(chǎng)化演進(jìn)版政府返租制選擇標(biāo)準(zhǔn)具備可操作性，輕易執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)人易接收；政府投入??；產(chǎn)權(quán)人集體參加；政府可引導(dǎo)但不直接參加；可市場(chǎng)化運(yùn)作；政府返租制向股份企業(yè)制轉(zhuǎn)變59/100——成功歷史文化街區(qū)商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)行管理有委托管理、合署辦公和復(fù)合管理三種模式，經(jīng)過對(duì)太平街實(shí)際情況分析，世聯(lián)提議采取復(fù)合管理模式新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略租金策略67規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5太平街管理委員會(huì)物業(yè)管理企業(yè)治安交通秩序市容環(huán)境公共設(shè)施公共物業(yè)主管公共事務(wù)協(xié)調(diào)和日常管理工作機(jī)構(gòu)由政府設(shè)置，事業(yè)單位編制，企業(yè)化管理街區(qū)內(nèi)清潔、綠化以及公共設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作市政府或區(qū)政府業(yè)態(tài)控制運(yùn)行管理招商推廣成立或聘請(qǐng)商業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)復(fù)合管理制：在街區(qū)管理委員會(huì)下設(shè)或聘請(qǐng)商業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)，委員會(huì)行使行政職能，商業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)企業(yè)行使市場(chǎng)運(yùn)行功效60/100——在街區(qū)商業(yè)運(yùn)行管理中，需要明確一個(gè)商業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)主體，商業(yè)運(yùn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置主要有政府主導(dǎo)及專業(yè)企業(yè)兩種模式，世聯(lián)提議聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究招商策略租金策略67規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5管理主體政府主導(dǎo)管理專業(yè)商業(yè)企業(yè)管理特點(diǎn)管理費(fèi)用低，行政伎倆管理費(fèi)用高，經(jīng)濟(jì)伎倆盈利情況普通需政府補(bǔ)助，才能保持商業(yè)連續(xù)經(jīng)營確保一定利潤水平下，物業(yè)出租率高、經(jīng)營興旺、升值快設(shè)備管理特點(diǎn)設(shè)備維護(hù)缺乏計(jì)劃性，事故驅(qū)動(dòng)型定時(shí)維護(hù)設(shè)備，預(yù)防性維護(hù)與維修成本控制成本控制無序，造成較大浪費(fèi)有效成本控制，保持合理利潤空間商家關(guān)注管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)街物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營關(guān)系不敏感看重商業(yè)經(jīng)營利益希望優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能夠承受較高管理費(fèi)用對(duì)商業(yè)影響物業(yè)管理水平依賴于政府管理能力，商業(yè)經(jīng)營情況波動(dòng)比較大營造優(yōu)質(zhì)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境提升商業(yè)價(jià)值61/100——主力店成功引入，對(duì)太平街歷史街區(qū)發(fā)展至關(guān)主要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)方法進(jìn)行招商工作新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究租金策略7規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6主要工作對(duì)潛在主力店商家進(jìn)行分析與綜合排序列出太平街歷史文化街區(qū)各功效區(qū)潛在主力店商家對(duì)潛在主力店商家按一定篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果取得太平街歷史文化街區(qū)潛在主力店商家優(yōu)先次序名單依據(jù)每一潛在主力店商家特點(diǎn)，明確太平街歷史文化街區(qū)價(jià)值定位制訂相關(guān)太平街歷史文化街區(qū)市場(chǎng)宣傳和介紹文件制訂針對(duì)每一特定潛在主力店商家招商方案及溝通文件太平街歷史文化街區(qū)市場(chǎng)宣傳介紹文件針對(duì)每一特定潛在主力店商家招商引資文件與部分潛在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿談判，并依據(jù)談判情況，深入調(diào)整修改招商方案確定最終協(xié)議分階段地引進(jìn)各類商家入駐太平街歷史文化街區(qū)主要結(jié)果制訂招商方案及溝通文件進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議62/100——招商主力店數(shù)量、商業(yè)檔次、開業(yè)率及開業(yè)時(shí)間是商業(yè)街成功運(yùn)行主要確保新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究租金策略7規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6對(duì)眾多成功商業(yè)步行街商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：主力店所占百分比應(yīng)該為總體商業(yè)可經(jīng)營面積30％～50％。商業(yè)檔次第二黃金分割定律：中等：中高檔：中低級(jí)＝60：25：15選擇周末或傳統(tǒng)節(jié)假日，營造良好熱鬧氣氛，凝聚更多人氣。30～50％主力店數(shù)量60％左右中等商業(yè)80％以上開業(yè)率節(jié)假日開業(yè)80％以上開業(yè)率及節(jié)假日開業(yè)是步行街成功主要確保63/100——太平街三個(gè)階段租金總體策略圖：租金水平伴隨經(jīng)營時(shí)間推進(jìn)不停提升新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7以適合租金目標(biāo)商家進(jìn)入，保持良好業(yè)種配比，形成街區(qū)整體形象及認(rèn)知度開啟階段具備一定市場(chǎng)認(rèn)知度及客流量街區(qū)經(jīng)營情況節(jié)節(jié)高升租金水平提升升溫階段市場(chǎng)發(fā)展成熟，商業(yè)價(jià)值深入提升租金水平提升，形成高端歷史街區(qū)成熟階段大小對(duì)租戶長(zhǎng)久吸引價(jià)值高低租金水平采取政府返租制采取股份企業(yè)制64/100——本匯報(bào)對(duì)開啟階段平均租金提出提議：主力店與非主力店租金區(qū)分對(duì)待，而且逐年上漲新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7太平街當(dāng)前平均租金水平：50~60元/平方米(按實(shí)際營業(yè)面積計(jì))坡子街當(dāng)前平均租金水平：80~100元/平方米(按實(shí)際營業(yè)面積計(jì))租金制訂參考指標(biāo)主力店平均租金提議依據(jù)放水養(yǎng)魚和主力店優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)，為了吸引符合業(yè)態(tài)規(guī)劃主力店進(jìn)駐，世聯(lián)提議第一年主力店平均租金維持現(xiàn)有水平50~60元/平方米。以后租金每年遞增15%。開啟階段時(shí)間范圍：3年左右，商業(yè)街發(fā)展普遍規(guī)律非主力店平均租金提議提議在主力店租金基礎(chǔ)上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年遞增15%。開啟階段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%計(jì)，第一年平均租金為65元/平方米左右，第二年75，第三年85。65/100——開啟期業(yè)主返租租金提議：為了吸引業(yè)主將物業(yè)交由政府統(tǒng)一經(jīng)營，返租租金應(yīng)該高于出租租金。開啟期三年政府租金補(bǔ)助測(cè)算：總共需補(bǔ)助大約215萬元新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究規(guī)劃修正提議81案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7開啟期采取“政府返租制”，在制訂對(duì)外招商租金同時(shí)，必須考慮對(duì)業(yè)主返租租金，包括到政府租金補(bǔ)助政策：參考其它歷史文化街區(qū)成功做法，返租租金要對(duì)原居民業(yè)主要有吸引力；世聯(lián)提議：返租租金在現(xiàn)有租金50~60元/平方米基礎(chǔ)上提升30%即65~80元/平方米（平均約72元/平方米），以后每年遞增10%，開啟期后則不再補(bǔ)助，由市場(chǎng)調(diào)整。開啟期三年政府返租租金年份平均返租租金（元/平方米）第一年72第二年80第三年8866/100——依據(jù)前面制訂太平街商業(yè)改造實(shí)施策略，對(duì)照《長(zhǎng)沙太平街歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》，世聯(lián)就其中規(guī)劃用地百分比、建筑時(shí)序規(guī)劃、停車場(chǎng)設(shè)置問題提出修正提議以供決議參考

新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展新區(qū)發(fā)展案例總結(jié)保護(hù)定位及功效定位商業(yè)改造實(shí)施策略研究1案例總結(jié)1案例總結(jié)1112222太平街現(xiàn)實(shí)狀況33功效布局3兩權(quán)分離模式4管理模式5招商策略6租金策略7規(guī)劃用地百分比：太平街主街增加風(fēng)味小吃、冷飲等休閑餐飲用地，與太平街接壤馬家巷改成特色酒吧街，增加娛樂用地B.建筑時(shí)序規(guī)劃：將西牌樓街整改提前到第一期建設(shè)工程內(nèi)容，確保開街時(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)功效完整C.停車場(chǎng)規(guī)劃：世聯(lián)提議將下河街大市場(chǎng)改建成停車場(chǎng)，增加太平街南面停車位規(guī)劃修正提議867/100太平街歷史文化街區(qū)發(fā)展模式界定12太平街資源條件分析太平街保護(hù)項(xiàng)目承載歷史使命和目標(biāo)3政府投入測(cè)算、綜合效益分析風(fēng)險(xiǎn)分析、世聯(lián)提議太平街保護(hù)定位及功效定位4太平街保護(hù)實(shí)施策略及商業(yè)改造實(shí)施策略5太平街保護(hù)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)分析668/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——我們用成本迫近法來測(cè)算政府投資成本，太平街歷史文化街區(qū)改造一二期工程政府共需投入約3.67億元4序號(hào)投資內(nèi)容投資額度(萬元)1基礎(chǔ)設(shè)施21872小區(qū)配套6613重大節(jié)點(diǎn)工程4654建筑整改費(fèi)用108545拆遷賠償費(fèi)用22500合計(jì)36667以上投資不含賈誼祠二期工程投資額和市場(chǎng)培育期對(duì)租金差額進(jìn)行補(bǔ)助。69/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——政府投資經(jīng)濟(jì)效益：稅收增加、租金水平上升，街區(qū)產(chǎn)業(yè)提升4街區(qū)產(chǎn)值提升：1、太平街開街后客流量：第一年平均2.4萬人/天（黃興路30％），以后每年遞增30％；2、每人每次平均消費(fèi)50元，則太平街產(chǎn)值為：太平街年產(chǎn)值第一年24000×365×50=4.4億第二年31000×365×50=5.7億第三年40000×365×50=7.4億租金水平上升：太平街改造后，經(jīng)過商業(yè)運(yùn)行，3～5年內(nèi)租金水平可由現(xiàn)在50～60元/M2提升到200～250元/M2。稅收增加：太平街商業(yè)復(fù)興，街區(qū)產(chǎn)值增加，政府財(cái)政收入和稅收也對(duì)應(yīng)增加經(jīng)濟(jì)效益70/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完善歷史文化名城內(nèi)涵，打造城市新名片，提升五一商圈商業(yè)品位4社會(huì)效益落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀：太平街改造，主動(dòng)弘揚(yáng)和發(fā)展了長(zhǎng)沙湖湘特色文化，打造精品人文景觀，提升城市品位，是用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市文化經(jīng)營切實(shí)舉措完善歷史文化名城內(nèi)涵：長(zhǎng)沙作為楚漢名城，國家首批歷史文化名城，一直來缺乏一個(gè)能夠展現(xiàn)長(zhǎng)沙悠久歷史風(fēng)貌和傳統(tǒng)民俗歷史文化街區(qū)，太平街改造填補(bǔ)了這一城市缺失提升五一商圈商業(yè)品位：太平街改造成高端歷史文化街區(qū)，將使五一商業(yè)中心功效布局愈加完善，填補(bǔ)其文化品位缺失及品位階層需求點(diǎn)缺失打造城市新名片：歷史文化街區(qū)是最能表達(dá)一個(gè)城市個(gè)性和風(fēng)情載體，吸引外地游客和投資者眼球，一如新天地之于上海，太平街成功改造將向世人展示長(zhǎng)沙“古老與當(dāng)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚”迷人城市魅力71/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——保留城市歷史文脈，重建城市精神場(chǎng)所，展現(xiàn)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)文化，提供城市可連續(xù)發(fā)展文化動(dòng)力4社會(huì)效益保留住長(zhǎng)沙城市歷史文脈：太平街是屈賈精神發(fā)源地，屈、賈“先天下之憂、經(jīng)世致用”精神是湖湘文化內(nèi)核，它保護(hù)和改造留住一個(gè)城市文脈和靈魂展現(xiàn)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)文化：歷史街區(qū)作為載體向世人展示：楚漢名城、屈賈之鄉(xiāng)，湖湘文化，民俗風(fēng)情、傳統(tǒng)習(xí)俗重建了城市精神場(chǎng)所：太平街改造給長(zhǎng)沙人帶來美好歷史回想，給長(zhǎng)沙市民增加一個(gè)懷舊休閑去處，豐富了市民文化生活提供城市可連續(xù)發(fā)展文化動(dòng)力：歷史文化遺產(chǎn)是一個(gè)城市不可再生稀缺資源，城市越是當(dāng)代化，它文化價(jià)值就越大，太平街所折射出來“心憂天下、敢為天下先”精神內(nèi)涵為長(zhǎng)沙城市可連續(xù)發(fā)展提供不竭精神動(dòng)力；72/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——帶動(dòng)傳統(tǒng)手工業(yè)發(fā)展，煥發(fā)老字號(hào)及傳統(tǒng)民間藝術(shù)活力，完善旅游業(yè)結(jié)構(gòu)4社會(huì)效益帶動(dòng)長(zhǎng)沙傳統(tǒng)手工業(yè)發(fā)展：太平街作為長(zhǎng)沙傳統(tǒng)特色旅游商品商貿(mào)中心，可帶動(dòng)傳統(tǒng)手工業(yè)發(fā)展煥發(fā)老字號(hào)、傳統(tǒng)民間藝術(shù)活力：長(zhǎng)沙有大量傳統(tǒng)老字號(hào)和豐富民間藝術(shù)（如湘繡、湘劇、菊花石雕等），在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊下逐步?jīng)]落，經(jīng)過歷史文化街區(qū)當(dāng)代商業(yè)經(jīng)營，重新煥發(fā)這些老字號(hào)和傳統(tǒng)民間藝術(shù)活力，適應(yīng)當(dāng)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，再保護(hù)同時(shí)得到發(fā)展完善長(zhǎng)沙旅游結(jié)構(gòu)，填補(bǔ)旅游購物場(chǎng)所缺失：太平街將作為吸引游客停留目標(biāo)地，改變長(zhǎng)沙旅游旅游中轉(zhuǎn)站現(xiàn)實(shí)狀況；填補(bǔ)城市旅游購物場(chǎng)所缺失，成為長(zhǎng)沙展示特色產(chǎn)品聚集地73/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議——帶動(dòng)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展，完善五一商圈功效，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改進(jìn)居住環(huán)境，建設(shè)友好社會(huì)4社會(huì)效益帶動(dòng)城市服務(wù)業(yè)發(fā)展：太平街將引進(jìn)大量高素質(zhì)休閑、娛樂、餐飲等著名商家，統(tǒng)一經(jīng)營管理推進(jìn)長(zhǎng)沙服務(wù)業(yè)服務(wù)水平提升；增加就業(yè)機(jī)會(huì)：太平街改造產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)，服務(wù)業(yè)及傳統(tǒng)手工業(yè)可創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)改進(jìn)環(huán)境，建設(shè)友好社會(huì)：經(jīng)過對(duì)太平街改造，將極大地改進(jìn)原居民生存環(huán)境，提升生活質(zhì)量，真正表達(dá)了長(zhǎng)沙市政府“以人為本，建設(shè)和友好社會(huì)”執(zhí)政理念74/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4風(fēng)險(xiǎn)分析一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：歷史文化街區(qū)保護(hù)改造資金投入量大，準(zhǔn)期完成街區(qū)重建資金要充分B.行政管理風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)指揮部負(fù)擔(dān)過多，提議盡快成立太平街管理辦公室統(tǒng)籌保護(hù)建設(shè)及開街籌備工作C.規(guī)劃實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：部分障礙建筑拆除困難，或部分居民自己整修內(nèi)部造成街區(qū)破壞，規(guī)劃不能實(shí)現(xiàn)D.利益分配風(fēng)險(xiǎn)：政府從業(yè)主手中收回經(jīng)營權(quán)時(shí)利益分配不合理可能造成經(jīng)營權(quán)和管理不統(tǒng)一75/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4風(fēng)險(xiǎn)分析二E.招商風(fēng)險(xiǎn)：若招商進(jìn)展不利，整個(gè)歷史街區(qū)開街后商業(yè)運(yùn)行效果將受到嚴(yán)重影響，缺乏活力和人氣F.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)：開街后經(jīng)營情況不理想或業(yè)態(tài)不能控制，造成經(jīng)營管理上混亂，嚴(yán)重影響街區(qū)實(shí)現(xiàn)價(jià)值及整體效果G.原居民回遷風(fēng)險(xiǎn)：不能降低人口密度將不能改進(jìn)街區(qū)形象及居住環(huán)境，也不能實(shí)現(xiàn)展示長(zhǎng)沙傳統(tǒng)民俗民風(fēng)76/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4——資金籌措提議：建立“多元融資、多元投資，多方參加”融資渠道歷史文化街區(qū)改造需要大量資金投入，依靠財(cái)政撥款政府負(fù)擔(dān)重，必須建立起一套“政府主導(dǎo)、市民參加、企業(yè)資助、銀行貸款”多元投資機(jī)制，以下一些做法和辦法可供參考：引入社會(huì)資本參加：政府制訂優(yōu)惠稅收政策（如3-5年免稅期）和貸款（政府貼息）支持，勉勵(lì)企業(yè)投資者主動(dòng)參加街區(qū)商業(yè)設(shè)施改造；銀行貸款：政府提供貼息支持，勉勵(lì)業(yè)主向銀行貸款進(jìn)行內(nèi)部裝修，以確保整個(gè)街區(qū)內(nèi)外部環(huán)境協(xié)調(diào)和對(duì)外統(tǒng)一招商形象；成立“太平街保護(hù)基金”：勉勵(lì)企業(yè)和市民捐款，對(duì)捐款者給與所得稅方面政策優(yōu)惠和社會(huì)榮譽(yù)；向世界銀行等國際組織申請(qǐng)優(yōu)惠保護(hù)資金貸款（如紹興引入世界銀行貸款4400萬美元，用于古城民居修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造）77/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4——人口安置提議：采取經(jīng)濟(jì)適用房安置、貨幣安置等辦法，勉勵(lì)部分人口外遷，降低人口密度降低人口密度辦法方案經(jīng)濟(jì)適用房安置：政府撥出部分經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，對(duì)危房及改變成公共用途舊房戶給予購置經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，政府回購住戶原住房貨幣化安置：政府以合理價(jià)格收購街區(qū)內(nèi)舊房收購標(biāo)準(zhǔn)：參考房屋評(píng)定價(jià)格，給予適當(dāng)補(bǔ)助拆除部分建筑：拆除價(jià)值不大危房以及與街區(qū)風(fēng)貌不相協(xié)調(diào)當(dāng)代建筑拆遷賠償提議拆遷三種情況賠償提議選擇依據(jù)拆遷后改成公共用地經(jīng)濟(jì)適用房安置或貨幣賠償1、符合總體規(guī)劃2、按居民意愿選擇賠償方式3、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定危房貨幣賠償1、收購成本低2、輕易操作風(fēng)貌極差當(dāng)代建筑經(jīng)濟(jì)適用房安置或貨幣賠償1、符合總體規(guī)劃2、按居民意愿選擇賠償方式3、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定78/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4——華泰項(xiàng)目與太平街整體商業(yè)布局協(xié)調(diào)提議：利用本身區(qū)位和體量?jī)?yōu)勢(shì)，引入國際著名品牌華泰項(xiàng)目分析：1、整個(gè)街區(qū)最正確位置，昭示性和通達(dá)性極佳；2、最大單體建筑，可容納大型主力店和多業(yè)態(tài)組合；3、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，政府只能給與引導(dǎo)，沒法經(jīng)過行政伎倆強(qiáng)制執(zhí)行；4、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)整個(gè)太平街商業(yè)布局影響重大業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)提議：1、提議一樓引進(jìn)國際品牌星巴克咖啡或當(dāng)?shù)亟鹋＝?王西餐廳，樹立太平街高端、高格調(diào)品牌形象；2、提議購物以手工藝品、文化產(chǎn)品為主，休閑娛樂以酒吧、茶藝館、咖啡館為主，既與太平街整體商業(yè)布局協(xié)調(diào)，又與解放西路酒吧一條街業(yè)態(tài)形成良性銜接。79/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4——大力發(fā)展太平街文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：吸引畫家、雕塑家、書法家等藝術(shù)家及民間藝人、手工作坊主進(jìn)駐，打造成為長(zhǎng)沙最有文化品位、最有藝術(shù)氣氛創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園文化創(chuàng)意區(qū)：《太平街歷史文文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》提到“文化創(chuàng)意區(qū)”概念規(guī)劃；文化創(chuàng)意區(qū)為結(jié)合孚嘉巷西口整改而新建以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主商業(yè)區(qū)位；保護(hù)規(guī)劃提到“文化創(chuàng)意區(qū)”概念，但對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)營什么、怎樣經(jīng)營等問題沒有做出詮釋。世聯(lián)提議：政府提供租金補(bǔ)助、優(yōu)惠貸款、稅費(fèi)減免等辦法，吸引文化及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人士（如畫家、雕塑家、書法家，民間藝人如湘繡、剪紙、雨花石雕等，手工作坊經(jīng)營者等）租用或購置創(chuàng)意區(qū)內(nèi)原居民房屋作為創(chuàng)作或經(jīng)營場(chǎng)所；文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)不但可提升原居民租金收益，創(chuàng)造一定商業(yè)產(chǎn)值，同時(shí)又為太平街增加一個(gè)新旅游和文化體驗(yàn)景點(diǎn)，打造成為長(zhǎng)沙文化新名片?！爸袊彤嫷谝淮濉薄蠓掖寰统蔀樯钲谧铐懥廖幕?。文化創(chuàng)意區(qū)80/100效益與風(fēng)險(xiǎn)1投入測(cè)算2效益分析3風(fēng)險(xiǎn)分析世聯(lián)提議4——拓寬建設(shè)資金起源：政府低價(jià)回收部分保持完整民居建筑，然后經(jīng)過公開拍賣形式賣給追求文化品位高收入階層國外民居文