江西廬山青山旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃

廬山青山旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃……說明書PAGEPAGE9中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司中南林業(yè)科技大學(xué)森林旅游研究中心2008.10江西廬山青山旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃規(guī)劃人員名單項目總負責(zé)吳楚材中南林業(yè)科技大學(xué)森林旅游研究中心教授博導(dǎo)主任中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司董事長項目負責(zé)人雷曉東中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司高級規(guī)劃師主要完成人員雷曉東中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司高級規(guī)劃師鄭群明中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司高級規(guī)劃師博士李洵中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司規(guī)劃師張理英中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司規(guī)劃師劉保山中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司規(guī)劃師古澤標(biāo)中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司規(guī)劃師朱曉丹中南生態(tài)旅游規(guī)劃設(shè)計有限責(zé)任公司規(guī)劃師江西廬山青山旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃說明書目錄第一部分引言 11 項目背景 12 規(guī)劃目的 13 規(guī)劃依據(jù) 14 規(guī)劃內(nèi)容及范圍 1第二部分戰(zhàn)略定位 25 區(qū)位分析 26 外部發(fā)展因素 27 內(nèi)部發(fā)展因素 58 發(fā)展?jié)摿椭萍s 69 發(fā)展定位 810 關(guān)鍵問題探討 8第三部分概念規(guī)劃 911 現(xiàn)狀條件分析 912 土地利用綜合規(guī)劃 913 道路交通系統(tǒng)規(guī)劃 1014 風(fēng)景旅游項目及服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 10第一部分引言項目背景應(yīng)廬山青山墾殖場有限公司的邀請，我們榮幸地承擔(dān)了廬山青山旅游度假區(qū)概念規(guī)劃任務(wù)。工作從2008年4月開始。本次為中期匯報說明。在總體上，我們可以看到青山度假區(qū)面臨著三個重大的發(fā)展大背景：國內(nèi)旅游市場正經(jīng)歷著由資源觀光型旅游模式向休閑度假型旅游模式的轉(zhuǎn)變；環(huán)鄱陽湖地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟向著以“點—軸”為標(biāo)志的空間結(jié)構(gòu)體系轉(zhuǎn)變；以廬山風(fēng)景名勝區(qū)為龍頭的地方區(qū)域旅游正在從成熟的觀光旅游目的地向綜合型度假旅游目的地轉(zhuǎn)變；在此前提下，我們開展了廬山青山旅游度假區(qū)概念規(guī)劃的研究工作。規(guī)劃目的廬山青山墾殖場有限公司對本次咨詢工作提出以下要求：“研究旨在引進發(fā)達國家的先進發(fā)展理念，借鑒各地度假區(qū)規(guī)劃與建設(shè)的成功經(jīng)驗，綜合協(xié)調(diào)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和保護、旅游、港口等多方面因素，為青山制定適合國情和地方的特色概念規(guī)劃，并營造魅力獨特的空間形象?！蔽覀兊难芯磕康囊矊⒈硎鰹椋好鞔_廬山青山旅游度假區(qū)總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略；量身定做具有運動與濱水特色的游憩體系；編制充分體現(xiàn)潛力的土地利用規(guī)劃；塑造獨具魅力的度假地空間形象；提出可操作性的戰(zhàn)略實施框架。規(guī)劃依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(《城市規(guī)劃編制辦法》(2005)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-1990）《旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971-2003）《九江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（2003-2020）《九江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（2006-2010）《廬山旅游總體規(guī)劃》（2003-2020）規(guī)劃內(nèi)容及范圍4.1規(guī)劃區(qū)概念形成階段規(guī)劃區(qū)資源條件評價、市場定位分析、SWOT分析、國際國內(nèi)案例研究、相關(guān)規(guī)劃研討、規(guī)劃區(qū)主題篩選與確定、適宜開發(fā)的游憩活動體系、功能定位與空間布局、項目規(guī)劃草案比選等。4.2規(guī)劃區(qū)概念性規(guī)劃階段規(guī)劃項目總體戰(zhàn)略定位、規(guī)劃項目發(fā)展目標(biāo)、主題產(chǎn)品和目標(biāo)市場定位、項目確定、總平面規(guī)劃、局部地段設(shè)計指引、項目開發(fā)時序建議、總體投資框算等。4.3規(guī)劃區(qū)概念性規(guī)劃的范圍本規(guī)劃主要以青山墾殖場現(xiàn)有范圍為主。

第二部分戰(zhàn)略定位這一部分將從廬山青山旅游度假區(qū)的區(qū)位分析入手，明確其綜合旅游度假區(qū)的特質(zhì)，完成周邊外力因素對其影響作用及其自身因素和接受能力的分析，并通過綜合分析，最終確定度假區(qū)的功能定位，并提出了一整套發(fā)展戰(zhàn)略。區(qū)位分析廬山青山旅游度假區(qū)位于江西省北部，廬山風(fēng)景名勝區(qū)東面，鄱陽湖西岸，行政上屬廬山管理局。區(qū)位分析將從國家層面、區(qū)域?qū)用婧蛷]山風(fēng)景名勝區(qū)地域?qū)用嬷鸩秸归_。國家層面廬山青山旅游度假區(qū)毗鄰沿長江經(jīng)濟帶和沿京九經(jīng)濟帶連接的樞紐九江市，緊臨的九江港是江西省唯一臨江開放的外貿(mào)港口，沿長江黃金水道上溯可至武漢、重慶，順流直達長三角經(jīng)濟圈；沿京九線上可至京津唐經(jīng)濟圈，下可至珠三角經(jīng)濟圈；其沿海經(jīng)濟發(fā)展腹地的前沿位置，非常有利于接受沿海經(jīng)濟發(fā)展的輻射。區(qū)域?qū)用鎻]山青山旅游度假區(qū)所在的環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈，是江西省推動經(jīng)濟發(fā)展的重大開發(fā)建設(shè)戰(zhàn)略部署，范圍涉及南昌、九江、上饒、鷹潭、撫州和景德鎮(zhèn)六個區(qū)市，土地面積53000多km2，占江西全省總面積30％以上，重點規(guī)劃范圍為鄱陽湖地區(qū)15個濱湖縣（市、區(qū)）。廬山青山旅游度假區(qū)背山（廬山）面水（鄱陽湖）的地理位置為其戰(zhàn)略上的主動發(fā)展提供了保障。環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈的發(fā)展將以環(huán)鄱陽湖城市群崛起為空間支撐，而昌九工業(yè)走廊的建設(shè)將成為環(huán)鄱陽湖城市群崛起的脊梁。該走廊南起南昌向塘，北至九江、長160km，途經(jīng)新建、灣里、永修、共青、德安、九江、廬山7縣區(qū)，廊帶面積466km2，以南昌、九江兩個中心城市為支點，以鐵路、高速公路、航空、水運為紐帶。廬山青山旅游度假區(qū)地處九江市東南方向的近郊，距九江市區(qū)20km，空間位置決定其必將受到該經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展的輻射影響。廬山風(fēng)景名勝區(qū)層面廬山青山旅游度假區(qū)是廬山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)伸向鄱陽湖的一個半島，距廬山牯嶺街直線距離12km。廬山風(fēng)景名勝區(qū)以壯麗的自然景觀、悠久的歷史文化而享譽中外。區(qū)內(nèi)自然風(fēng)景雄、秀、險、奇，廬山“第一奇觀”三疊泉，第四紀(jì)冰川遺跡碧龍?zhí)逗褪T澗，以及馬祖洞、剪刀峽、竹泉山莊諸景區(qū)相互呼應(yīng)；宋明理學(xué)鼻祖、文學(xué)家周敦頤長眠的濂溪墓，南宋著名理學(xué)家朱熹設(shè)壇講學(xué)的白鹿洞書院，東晉著名高僧慧遠所創(chuàng)佛教凈土宗發(fā)祥地東林寺，蘇軾駐足吟唱的西林寺，以及江西省目前最大的女眾叢林鐵佛寺、佛教圣地蓮花洞、道教圣地太平宮、千年古寺江磯寺，星羅棋布點綴在山水之間。廬山風(fēng)景名勝區(qū)優(yōu)越的自然人文景觀資源成為廬山青山旅游度假區(qū)發(fā)展的重要依托。外部發(fā)展因素外部發(fā)展因素的確定通過以上區(qū)位分析，確定出最為影響廬山青山旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的兩大外力因素為：以環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈為代表的生態(tài)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟影響因素；以廬山風(fēng)景名勝區(qū)為代表的旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟影響因素。環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈因素分析環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈未來的發(fā)展趨勢環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈，功能定位為全國中部地區(qū)重要的制造業(yè)中心、全國重要的生態(tài)產(chǎn)業(yè)中心、江南著名的優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品集散中心和國內(nèi)外著名的生態(tài)旅游休閑勝地，重點發(fā)展工業(yè)、歷史文化和自然風(fēng)光旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和特色生態(tài)農(nóng)業(yè)。經(jīng)濟圈以對接長珠閩，連接港奧臺，融入全球化，擴大開放為主題，實施“市場主導(dǎo)、政府推動、內(nèi)聚外聯(lián)、輻射周邊”的總體戰(zhàn)略，充分發(fā)揮各方優(yōu)勢和特色，加強合作，加快推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)工業(yè)強區(qū)、旅游興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)、水利安區(qū)、生態(tài)美區(qū)，共同提高區(qū)域整體經(jīng)濟實力和競爭力，增強經(jīng)濟發(fā)展后勁，使環(huán)湖地區(qū)成為全省經(jīng)濟增長的最強板塊和核心地區(qū)，這將對青山度假區(qū)的發(fā)展帶來深遠的影響。環(huán)鄱陽湖經(jīng)濟圈旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展途徑鄱陽湖古名彭蠡澤，位于江西省北部，是我國最大的淡水湖。鄱陽湖自然保護區(qū)1992年被列入國際重要濕地名錄，候鳥資源十分豐富，世界上95%的鶴都到鄱陽湖來越冬，被譽為“鶴鳥王國”。盡管鄱陽湖已具有很高的知名度，且賦存有豐富的旅游資源，有不少已開發(fā)的旅游景區(qū)，但是，在從資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的過程存在著多方面的限制：首先，是鄱陽湖水域面積太大，旅游景區(qū)空間布局分散，在浩淼的鄱陽湖中僅有鞋山一個可供旅游開發(fā)的島嶼，難以形成極點，無法起到聚集效應(yīng)；其次，目前鄱陽湖周邊開發(fā)的景區(qū)，規(guī)模不大，檔次不高，還處在散點狀的自由“粗放式”發(fā)展階段，未能形成產(chǎn)業(yè)化；第三，濕地生態(tài)旅游本應(yīng)成為鄱陽湖區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)品，但是其開發(fā)利用還處在初級階段，僅限于冬候鳥的觀賞游，產(chǎn)品單一，趨同化現(xiàn)象嚴重，濕地生態(tài)資源的優(yōu)勢還遠未得到發(fā)揮和轉(zhuǎn)化。所以鄱陽湖地區(qū)的旅游業(yè)除需要進行深度開發(fā)以外，還應(yīng)跳出湖區(qū)，在更大的區(qū)域范圍內(nèi)尋求合作的動力，帶動整個湖區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。從鄱陽湖鄰近地區(qū)來看，有三個重要的旅游地(即廬山、景德鎮(zhèn)、和龍虎山)和一個旅游集散中心，即省會城市南昌市。廬山是一個名牌景區(qū)，為世界文化景觀遺產(chǎn)地和世界地質(zhì)公園，是一個世界級的旅游地，旅游極化現(xiàn)象明顯，但是，其擴散效應(yīng)還沒有得到充分發(fā)揮，其輻射范圍僅限于以廬山為中心的九江圈層內(nèi)，作為一個世界級旅游地，其輻射半徑遠不止這個范疇。從廬山自身發(fā)展來看，也存著老市場的鞏固和新市場的開發(fā)問題。一方面要依靠新產(chǎn)品來鞏固老市場，拓展新市場，附合新老產(chǎn)品和新老市場組合發(fā)展的要求；另一方面要依靠多極合作，構(gòu)建區(qū)域合作體系，增強實力，增加市場競爭力。借助外部力量和協(xié)同力，走區(qū)域合作的道路是是旅游業(yè)快速發(fā)展的最有效途徑之一。分析江西省旅游業(yè)發(fā)展總體布局，其旅游業(yè)重心主要集中在南昌、九江、景德鎮(zhèn)、鷹潭、上饒所在的環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈內(nèi)，它富集了江西省近50%的高等級旅游資源，具備了強強聯(lián)合的條件，而且在地緣上與江浙滬毗鄰，是“長三角”大旅游圈極化的邊緣地帶，最具有區(qū)域合作的可行性。通過組合不同性質(zhì)和不同類型的旅游景區(qū)形成新的旅游產(chǎn)品，并賦予該產(chǎn)品新的內(nèi)涵和功能，是對各旅游地產(chǎn)品功能的延伸、補充和充實，增強了區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)的整體實力。然而，能否成功地將旅游地通過網(wǎng)絡(luò)的形式組合起來，取決于旅游地的性質(zhì)和類型的互補性、吸引物的空間格局、時間距離等。可見環(huán)鄱陽湖地區(qū)各旅游發(fā)展地之間具備了空間上的鄰近性、交通的便捷性和資源的互補性,環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)域合作發(fā)展是可行的。廬山青山旅游度假區(qū)在環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)域合作發(fā)展的位置差異性、特色化產(chǎn)品的生產(chǎn)是環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)域合作發(fā)展的基本條件，協(xié)作的各方面才能形成互補關(guān)系，而不是簡單的替代關(guān)系，謀求共同發(fā)展的多贏局面。廬山青山旅游度假區(qū)東臨煙波浩淼的鄱陽湖，西靠風(fēng)景秀麗的廬山，規(guī)劃定位為廬山東麓的大型綜合旅游度假區(qū)，完全有條件整合“名山大湖”整體資源，實現(xiàn)多層面開發(fā)，整體營銷，完全可以成為環(huán)鄱陽經(jīng)濟圈旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)域合作發(fā)展的一個典型示范樣本。廬山風(fēng)景名勝區(qū)因素廬山風(fēng)景名勝區(qū)概況廬山風(fēng)景名勝區(qū)是世界文化景觀遺產(chǎn)，是以人與自然和諧共生，古今中外文化交融積淀深厚為主要特征，以資源保護、觀光度假、避暑休閑、科普教育、會議會展為主要功能，以山岳型為主體的國家級風(fēng)景名勝區(qū)。名勝區(qū)基本上以環(huán)山公路內(nèi)側(cè)為界，局部沿廬山山體，圍合成封閉曲線，總占地面積330.42km2。廬山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源聯(lián)合國科教文組織評價報告對廬山作為“世界文化景觀遺產(chǎn)”評價如下：“廬山的歷史遺跡以其獨特的方式，融匯在具有突出價值的自然美之中，形成了具有極高美學(xué)價值的、與中華民族精神和文化生活緊密相聯(lián)的文化景觀?！卑凑涨迦A大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院根據(jù)國家《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》的五級標(biāo)準(zhǔn)，對廬山的110個自然景點評估結(jié)果：特級景點11個，一級景點17個，二級景點35個，三級景點46個，四級景點6個；對71處人文景觀評估的結(jié)果是：特級4處，一級11處，二級13處，三級30處，四級13處。按照分類評價法，廬山自然景觀與人文景觀一級以上的景點占廬山總景點數(shù)約四分之一，從綜合評定來看，廬山有著較其他風(fēng)景區(qū)不可比的綜合優(yōu)勢。廬山風(fēng)景名勝區(qū)旅游客源市場廬山的客源市場按照地域的劃分，可以分為省內(nèi)市場、國內(nèi)市場和入境市場（包括港澳臺同胞、海外僑胞和外國人）三部分。根據(jù)《廬山旅游總體規(guī)劃》，從總量上看，省內(nèi)客源占游客總?cè)藬?shù)的20%，這部分客源市場雖受到人口總量的限制，客流總量未能占整個游客市場的主流，但較之其他市場受旅游季節(jié)影響較小，客流量相對穩(wěn)定，旅游出行率較高；全國其他省市客源市場占游客總量的70%，其數(shù)量雖然占據(jù)了客源市場的主流，但因受到旅游淡旺季影響、旅游目的吸引力，旅游配套設(shè)施的更新程度等因素的影響，存在相對不穩(wěn)定因素。國內(nèi)主要客源市場分布在：以廣東省為主的泛珠江三角洲地區(qū)；以北京、天津、河北為主的京津冀地區(qū)；上海、浙江等長江三角洲等地區(qū)；靠近交通網(wǎng)的周邊省市（飛機、鐵路、公路等）。綜合國內(nèi)客源地市場的總體特點，發(fā)現(xiàn)客源地主要集中在經(jīng)濟較發(fā)達、旅游行為意識較成熟的地區(qū)，以及通達性較好（即抵達旅游目的地所耗時間較短、旅游交通成本較低）的省、市。另外，入境游客人數(shù)占客源市場份額的10%。按游客人數(shù)多少依次為：港澳臺地區(qū)，亞洲地區(qū)，歐亞大陸地區(qū)，歐美地區(qū)，大洋洲地區(qū)和其它地區(qū)。廬山風(fēng)景名勝區(qū)旅游發(fā)展概述廬山的旅游發(fā)展已有110年的歷史，大致經(jīng)過了三個階段：一是廬山基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的形成過程（1898年-1949年），由租界地到國民黨“夏都”的轉(zhuǎn)變，這個階段奠定了廬山“避暑”的旅游功能；二是廬山旅游避暑、休養(yǎng)的開發(fā)功能的形成過程（1949年-1978年）；三是廬山由避暑、休養(yǎng)到旅游多功能設(shè)施逐步完善、健全的過程（1978年至今）。經(jīng)過百年的努力，廬山的旅游發(fā)展取得了重要的成績，成為國內(nèi)外知名的旅游品牌，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：奠定了廬山在國內(nèi)外旅游界和游客心目中的誠信地位，成為游客心目中良好的旅游目的地；造就了廬山"世界文化景觀"這一國內(nèi)外壟斷性的旅游品牌；形成了以廬山為龍頭的若干條吸引境內(nèi)外游客的區(qū)域性旅游線路。成為長江黃金水道上的一顆璀璨明珠、享譽海內(nèi)外。產(chǎn)品由單純的避暑、休養(yǎng)向觀光、修學(xué)、休閑、度假、商務(wù)、會議于一體的旅游產(chǎn)品體系的轉(zhuǎn)換，開發(fā)出多項專項旅游活動。廬山旅游在發(fā)展的同時存在著以下主要問題：拓展空間小、依托資源單一，未能充分發(fā)揮廬山旅游資源的可利用性；旅游景點過于集中，旅游空間未能充分展開，旅游資源潛力有待進一步開發(fā)；旅游產(chǎn)品的外界認知度有待進一步開發(fā)；旅游的六要素的科學(xué)配置有待進一步加強，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)多層次的旅游市場的需求；產(chǎn)品的區(qū)域聯(lián)合開發(fā)力度不大，成為廬山旅游發(fā)展的瓶頸；廬山風(fēng)景名勝區(qū)未來的發(fā)展趨勢為逐步弱化和改變以牯嶺為單一中心放射式的空間格局和旅游路線，以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、漸進整合的思路，構(gòu)筑覆蓋全山范圍（甚至超出風(fēng)景區(qū)范圍）的開放式規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局，“多中心多要素圈層網(wǎng)絡(luò)式空間結(jié)構(gòu)”是實現(xiàn)廬山科學(xué)理性發(fā)展的必然選擇?！岸嘀行摹?，即繼續(xù)保持牯嶺作為廬山全山的旅游服務(wù)中心，以山下威家和通遠為兩處旅游服務(wù)次中心，及已在實施的芳蘭組團，形成山上、山下功能互補、各有側(cè)重的多級中心。“多要素”，即包括廬山景觀資源保護要素，景觀資源利用要素，并使這兩種要素達到空間上的高度和諧。"圈層"，即指廬山全山由中心向外圍呈圈層式的分類保護格局?！熬W(wǎng)絡(luò)式空間結(jié)構(gòu)”，即覆蓋全風(fēng)景區(qū)范圍（同時擴展到外圍保護地帶并覆蓋更大空間范圍）的具有網(wǎng)絡(luò)特性的空間結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)既是資源保護的空間網(wǎng)絡(luò)，又是資源利用的空間網(wǎng)絡(luò)。網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的各節(jié)點（包括：次中心：威家、通遠；各旅游服務(wù)站：海會、溫泉、蓮花、太乙、東林寺，還有臨近風(fēng)景區(qū)邊緣的南康鎮(zhèn)），既有各自的特色，可實現(xiàn)自身發(fā)展，又可以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，實現(xiàn)功能互補。各個節(jié)點均有相當(dāng)大的發(fā)展空間和機會選擇。從廬山東麓旅游發(fā)展看廬山青山旅游度假區(qū)的發(fā)展前景廬山青山旅游度假區(qū)與廬山區(qū)海會鎮(zhèn)高壟接壤，其他三面均臨水，東與南兩個方向有鄱陽湖與其相圍，北與谷山湖相望，西南方向還有青山湖相鄰。度假區(qū)依據(jù)其獨特地理空間位置以及廬山風(fēng)景名勝區(qū)“山上游，山下住”的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，將獲得更為廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜螐挠^光向度假休閑轉(zhuǎn)型的客觀發(fā)展趨勢，九江市旅游總規(guī)和廬山旅游總規(guī)均提出：在廬山東麓鄱陽湖濱建設(shè)大型綜合型旅游度假區(qū)的設(shè)想。而且從①廬山東麓的碧龍?zhí)?、三疊泉、白鹿洞書院、觀音橋、秀峰等幾個景區(qū)各自獨立開發(fā)的現(xiàn)狀，②鄱陽湖水上觀光的發(fā)展需求，③以及廬山牯嶺度假氣候舒適度的局限和建設(shè)的環(huán)境壓力等多方面看，確實有在適宜的山麓濱水位置建設(shè)一個綜合度假區(qū)的必要。內(nèi)部發(fā)展因素社會經(jīng)濟廬山青山旅游度假區(qū)的規(guī)劃范圍基本為青山墾殖場。其原名為青山水產(chǎn)養(yǎng)殖場，是在1958年干部上山下鄉(xiāng)的形勢下興辦起來的。該場下設(shè)農(nóng)茶一分場、農(nóng)茶二分場、青山航運公司，同時，企業(yè)還自辦了學(xué)校、醫(yī)院。主要經(jīng)營農(nóng)林、茶葉、水產(chǎn)、航運。航運總噸位1181噸，碼頭可停泊800余噸級的船舶。據(jù)2005年度統(tǒng)計報表，全場327戶，人口1103人，職工289人，退休職工146人；固定資產(chǎn)原值174萬元，凈值152萬元；全年總產(chǎn)值583萬元（其中一產(chǎn)業(yè)105萬元），銷售收入500萬元，實現(xiàn)利潤5.4萬元，上交稅金43.47萬元，人均收入1831元；資產(chǎn)總額104萬元（不含國撥343hm2土地資源的價值），負債總額153萬元，年末銀行貸款余額15萬元。從九江市到青山墾殖場這西北至東南的14km地理紐帶上，就有新加坡金鷹集團賽德利（江西）化纖有限公司、九江市第一家上市公司九江化纖廠、海螺集團廬山水泥有限公司三個大中型企業(yè)。與青山墾殖場緊鄰的海會鎮(zhèn)域面積100.8km2，轄9個行政村、1個林場、3個社區(qū)，現(xiàn)有人口2.82萬。氣候條件廬山青山旅游度假區(qū)地處中亞熱帶向北亞熱帶過渡的濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，氣候溫和，雨量充沛，無霜期長。年平均氣溫14-16℃，年平均最高氣溫38℃，最低氣溫-5℃；年降雨量為1100-1400mm。年日照1853h，年無霜期280天。度假區(qū)的小氣候特色較鮮明，尤其是夏季，湖風(fēng)送爽，感覺十分怡人。地質(zhì)地貌廬山青山旅游度假區(qū)位于江湖平原與低山丘陵相混交連的地區(qū)，東部靠湖為低山，中部為丘陵地，其中青山的最高海拔127m，泊泉壟一帶的海拔32-35.1m，鄱陽湖沿岸的湖灘沙地海拔為12m左右，現(xiàn)水產(chǎn)養(yǎng)殖漁池海拔為15.4-17.7m，其大板橋堤壩高程為21m，在大板堤壩處的青山湖海拔為10m左右，青山湖大壩的高程為22.5m。青山墾殖場土質(zhì)肥沃，富含有機質(zhì)，pH值為4.5-6.5。其地表以下地質(zhì)結(jié)構(gòu)屬冰磧母質(zhì)，為四紀(jì)冰川侵蝕而成，地下水也極為豐富。該場東面的鄱陽湖，汛期最高水位為21.5m。自然資源景觀資源廬山青山旅游度假區(qū)毗鄰豐富的景觀資源：鄱陽湖，中國第一大淡水湖在這里從南徑東至北繞著青山而流向湖口石鐘山入長江。站在青山遠眺，就會出現(xiàn)宋朝王安石所描寫的景象：“茫茫彭蠡杳無地，白浪春風(fēng)濕天際。東西捩舵萬舟回，千歲老蛟時出戲”。蛤蟆石，位于青山墾殖場最北端的青山航公司碼頭附近，因其形似蛤蟆，故名。民國初年遭雷擊，斬其首。后也許基石松動，于1974年8月其身又一次崩塌，現(xiàn)仍高10余米。鞋山，（又名大孤山，亦稱象鼻山）。距蛤蟆石西北方向7.5km處的湖中，因其形似鞋，故名?，F(xiàn)為鄱陽湖出口處一著名景點，山上有寺廟、古塔，民間曾對其有美麗的神話傳說。谷山·谷山湖。谷山位于青山墾殖場的西北，海拔89.3m，面積約9hm2。據(jù)同治《化志》載，傳說朱元璋駐營山左，糧盡，以谷置山欺敵，敵信之，師乃濟。山始得名。谷山東南為谷山湖，面積約250hm2。青山湖。位于青山墾殖場西南，1957年圍鄱陽湖而成，1978年和1998年又先后兩次加固加高，面積約320hm2。海會鎮(zhèn)是較有名的旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)，素有“贛北旅游第一鎮(zhèn)”的美譽，鎮(zhèn)內(nèi)有三疊泉、碧龍?zhí)?、廬山東門、白鹿洞書院、海會寺等多處聞名的自然景觀和人文景觀，均與廬山青山旅游度假區(qū)有著相當(dāng)便利的交通聯(lián)系。農(nóng)業(yè)資源廬山青山旅游度假區(qū)規(guī)劃主體青山墾殖場為國有農(nóng)墾企業(yè)，有著長期的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗，同時有著較好的農(nóng)、林、茶葉種植加工以及水產(chǎn)養(yǎng)殖的基礎(chǔ)。用地條件廬山青山旅游度假區(qū)的規(guī)劃主體青山墾殖場現(xiàn)有總面積343hm2，其中人工林地45hm2，旱地6.7hm2，基本農(nóng)田2hm2，一般農(nóng)田7.3hm2，職工菜園及園地20hm2，水塘25.7hm2(其中精養(yǎng)漁池15hm2)，茶園21.6hm2，鄉(xiāng)村建設(shè)及宅基地23.3hm2，場內(nèi)道路2.9hm2，荒山荒坡及其他未利用土地188.5hm2。另外還有鄱陽湖水域面積1.9km2。青山墾殖場周邊緊鄰的土地除青山湖外，大部分為低山丘陵地，耕地很少，且均屬于海會鎮(zhèn)，土地權(quán)屬相對簡單，有利于快速投入開發(fā)。交通條件水陸交通均十分便利。原九江市至星子縣的環(huán)山公路已全部拓寬，成為準(zhǔn)高速公路。從青山墾殖場場部距九江市至星子的廬山環(huán)山公路只有3km，現(xiàn)有一條從青山墾殖場場部至環(huán)山公路的水泥和柏油公路，并自1986年開通了九江市區(qū)至青山墾殖場場部的第10路公共汽車。從九江市至青山墾殖場的公路距離為20km，乘車時間僅20分鐘（即九江市至威家的九威大道8km，乘車時間7分鐘；威家經(jīng)高壟至青山墾殖場12km，乘車時間13分鐘）。另從九江化纖廠和賽德利（江西）化纖有限公司亦有公路經(jīng)谷山湖大壩、青山航運公司碼頭至青山墾殖場場部，全程為2.5km。據(jù)九江市城區(qū)道路規(guī)劃，擬將環(huán)城大道經(jīng)化纖廠修至青山墾殖場。廬山管理局交通局還擬計劃幫助青山墾殖場鋪設(shè)一條2km的場內(nèi)水泥公路。該場下屬企業(yè)青山航運公司在蛤蟆石旁有占地1.5hm2的碼頭，從此處可直下鄱陽湖，北通長江，南系贛江。發(fā)展?jié)摿椭萍s發(fā)展條件分析地形地貌限制：內(nèi)部地形地貌比較平淡，缺乏致趣點。潛力：土地集中連片，利于整體開發(fā)；可納入建設(shè)用地的土地資源豐富，利于度假區(qū)的規(guī)?；_發(fā)。拓展用地空間大。本地多為低山丘陵地，耕地很少，非常適宜鄉(xiāng)村俱樂部以及度假物業(yè)的建設(shè)。自然資源限制：內(nèi)部缺乏獨特的景觀資源潛力：農(nóng)業(yè)資源較為豐富，可提升品質(zhì)加以利用。周邊景觀資源豐富，碧龍?zhí)?、三疊泉、白鹿洞書院等旅游景區(qū)品質(zhì)較高，可整合利用。青山湖等水體可控制，能減小鄱陽湖枯水季節(jié)的影響，增加大面積的游憩空間和濱水接待設(shè)施建設(shè)用地。臨鄱陽湖一側(cè)，山地湖景與濱水灘涂有較高開發(fā)價值。生態(tài)環(huán)境限制：荒山荒坡面積較大，總體植被條件較差。潛力：氣候條件優(yōu)良，立地條件優(yōu)越，可因地制宜培育類型豐富的植被景觀，有利于獨特度假區(qū)植被景觀的保育。鄱陽湖有著豐富的淡水資源，同時可利用的地下水資源較為豐富，有利于提高和改善環(huán)境品質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施限制：道路的可進入性較差內(nèi)部道路等級非常低市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱投入大，建設(shè)施工難度大潛力：外部交通體系較為完善和便利鄰近城鎮(zhèn)，可就近解決市政基礎(chǔ)設(shè)施的銜接旅游市場限制：旅游市場的認知度非常低，需要較大的市場推廣力度。潛力：廬山的市場認識度非常高，提供了有力的市場依托。問題與策略現(xiàn)青山墾殖場的山地湖景，濱湖沙灘、內(nèi)湖濕地、茶葉水果、水產(chǎn)養(yǎng)殖，以及青山近代歷史等，為青山度假休閑旅游開發(fā)提供基本條件?，F(xiàn)青山墾殖場范圍324.45hm2（含需征用三個村的插花林地），除去必須保育的林地濕地、觀光農(nóng)業(yè)用地及新農(nóng)村建設(shè)用地外，真正能直接用于旅游開發(fā)的土地不足120hm2。青山墾殖場盡管靠鄱陽湖有3km岸線，但真正臨水的適宜建設(shè)用地較少，且建設(shè)成本較高；其內(nèi)部水體規(guī)模小，相對特色不突出，周邊土地有限。因此，需要依托廬山旅游的發(fā)展與轉(zhuǎn)型看市場，需要突破青山墾殖場范圍看場地資源條件。發(fā)展定位功能定位：綜合型生態(tài)度假區(qū)形象定位：廬山東麓鄱陽西岸休閑度假勝地主題定位：運動健康主題與水文化主題度假旅游核心吸引物：鄱陽湖觀光及游艇活動、鄱陽水世界主題樂園、鄉(xiāng)村俱樂部、青山假日小鎮(zhèn)和度假酒店群。輔助旅游吸引物：鄉(xiāng)村休閑與觀光體驗農(nóng)園、鄱陽水珍美食、濱湖游憩、拓展訓(xùn)練、特色運動、地質(zhì)水文科教、周邊景區(qū)觀光等。

關(guān)鍵問題探討發(fā)展戰(zhàn)略依托廬山，整合資源通過規(guī)?；?jīng)營，整合“名山大湖”整體資源，實施立體開發(fā)，整體營銷，實現(xiàn)世界名山與世界名湖的完美組合，是區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。與周邊景區(qū)聯(lián)動發(fā)展。立足青山的綜合型生態(tài)度假區(qū)，形成接待與度假休閑核心與周邊觀光體驗區(qū)的相互配合協(xié)調(diào)發(fā)展局面。突出主題，服務(wù)廬山建設(shè)一個綜合型休閑度假基地，突出“運動與水”的主題，使之與廬山旅游形成互補，這是促進廬山旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的合理選擇。地區(qū)旅游總體結(jié)構(gòu)模式的探討“山上游，山下住”，廬山山上接待設(shè)施特色化，大量接待實施逐步下移。山下接待設(shè)施“點—軸”發(fā)展，形成多個組團；如廬山各出入口，星子溫泉鎮(zhèn)、海會鎮(zhèn)等。山下建設(shè)綜合型度假區(qū)，形成“眾星拱月”模式，成為與廬山配合的可以遠距離營銷的旅游目的地，真正帶動該地區(qū)旅游的升級轉(zhuǎn)型。開發(fā)建設(shè)時序的探討首先明確開發(fā)主題及未來核心旅游吸引物。先期整合墾殖場資源和濱湖資源，啟動鄉(xiāng)村休閑旅游項目；培育環(huán)境和市場，建設(shè)關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施。根據(jù)旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)律，整合青山湖等周邊資源，拓展后續(xù)空間。商務(wù)推廣。啟動青山假日小鎮(zhèn)項目和鄱陽水世界項目，全面啟動度假區(qū)建設(shè)。在基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境改善的條件下，推動度假物業(yè)的開發(fā)。第三部分概念規(guī)劃現(xiàn)狀條件分析現(xiàn)狀土地利用規(guī)劃區(qū)總用地面積約345.12hm2，主要由林地、旱地及荒地組成，此外還包括大片魚塘和少量居民居住地以及茶園。除了零星分布的幾片密林外，其它植被多為灌木林和荒草，植被較為一般，區(qū)域內(nèi)道路用地少，基本為鄉(xiāng)村土路，交通不便。用地所屬比較簡單，基本農(nóng)田少，有利于開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)狀道路交通規(guī)劃區(qū)緊鄰環(huán)廬山公路，可由此進入外部通達的交通體系。通往海螺水泥廠廠部及家屬區(qū)的過境交通基本上在規(guī)劃區(qū)的外圍，影響較小。規(guī)劃區(qū)內(nèi)部道路硬化程度非常低，基本上為鄉(xiāng)村土石路?，F(xiàn)狀植被條件規(guī)劃區(qū)內(nèi)植被條件主要分為六類：密林地、疏林地、灌木地、濕地草地、草地及裸地。

密林地喬木茂盛，郁密度高，可進入性與通風(fēng)較好，小氣候好，適合開展森林運動。疏林地有較好的喬木植被，密度較低，植被之間有充足的開敞空間，適合建設(shè)，開展休閑娛樂活動。灌木林地植被基本為灌木，密度大，除了茶地外其它灌木林區(qū)可進入性差，通風(fēng)條件差，不適宜開展活動。濕地草地植被一般為一年生草本植物，有季節(jié)性變化，春夏季生長茂盛，景觀視覺好。草地及裸地植被以野草為主，大部分生長凌亂，還有部分耕作物，景觀視覺較差，適合大規(guī)模建設(shè)。土地適宜性評價綜合地形、植被、景觀條件，用地性質(zhì)等各種現(xiàn)狀分析后，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地進行評價，共分為四類用地：適宜建設(shè)用地、可建設(shè)用地、不宜建設(shè)用地、非建設(shè)用地。

適宜建設(shè)用地主要包括居民居住地、旱地，荒地、小丘陵地等，植被條件較差或有較大的開放空間，適宜大規(guī)模建設(shè)。

可建設(shè)用地以丘陵地為主，也包括景觀資源好、坡度較小的山地，喬木覆蓋率較低，可進行適度規(guī)模的開發(fā)。

不適宜建設(shè)用地主要是大規(guī)模的森林綠地，一般分布在山上，還包括坡度較大的山地，基本農(nóng)田等，以及有防洪要求、地質(zhì)安全性問題的地區(qū)。

非建設(shè)用地主要是建設(shè)難度很大的坡地及密集喬木林地等。土地利用綜合規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地共分為六大類：保留林地、旅游接待設(shè)施用地、新農(nóng)村建設(shè)用地、游憩用地、鄉(xiāng)村俱樂部休閑運動用地、農(nóng)業(yè)觀光用地、水域以及綠化停車場用地，見表12-1。表12-1廬山青山旅游度假區(qū)土地利用平衡表(現(xiàn)青山墾殖場界內(nèi))序號用地代號用地名稱面積（hm2）用地比例（%）1C服務(wù)設(shè)施用地177.7751.5%C25商業(yè)金融酒店公寓用地114.8C36農(nóng)業(yè)觀光用地29.17C37游憩用地33.82S道路廣場用地17.965.2%S1道路用地9.86S31綠化停車場用地8.13E水域和其它用地149.3943.2%E2水域27.8E4保留林地99.29E61新農(nóng)村建設(shè)用地22.3合計規(guī)劃總用地345.12100%道路交通系統(tǒng)規(guī)劃北部出入口，一主一次。主出入口避免穿越居民社區(qū)，快捷進入，有喬木林地景觀，設(shè)明確入口景觀引導(dǎo)，少設(shè)停車位。鄱陽湖濱次入口，主要提供濱水游憩、鄱陽水珍館出入，其停車可借用水泥廠門前停車坪。內(nèi)部道路主干路網(wǎng)成環(huán)，聯(lián)系便捷，可選擇性多，盡量靠近但少穿越成片建設(shè)用地。靜態(tài)交通(停車場)分散至各游憩區(qū)，相對集中停放。內(nèi)部提供電瓶車出租及自行車出租服務(wù)。鄱陽湖濱規(guī)劃自行車道，緊急情況下可用于機動車。整體的步行系統(tǒng)待下階段規(guī)劃深入。風(fēng)景旅游項目及服務(wù)設(shè)施規(guī)劃廬山青山旅游度假區(qū)的項目和設(shè)施設(shè)置以功能片區(qū)的形式集中開發(fā)，共分為七大功能片區(qū)：社會主義新農(nóng)村社區(qū)、東北部鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)、湖景度假酒店區(qū)、青山假日小鎮(zhèn)、青山鄉(xiāng)村俱樂部、廬山鄱陽水世界游樂區(qū)以及鄱陽湖觀光旅游區(qū)。社會主義新農(nóng)村社區(qū)（拆遷安置區(qū)）位置范圍：選址位于小學(xué)以北，過境道路以南。拆遷量相對少，與度假區(qū)適當(dāng)分離。交通方便，可利用改造原有基礎(chǔ)設(shè)施。同時靠近觀光農(nóng)業(yè)區(qū)，方便工作。功能：安置度假區(qū)內(nèi)社區(qū)居民。建設(shè)目標(biāo)：建成九江市優(yōu)秀的新農(nóng)村示范區(qū)。建設(shè)時序：2008-2010年主要內(nèi)容：加大建設(shè)密度，改變聚居空間形態(tài)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，提升環(huán)境景觀品質(zhì)。將度假區(qū)內(nèi)的居民拆遷安置于此，建成新農(nóng)村示范區(qū)。道路與居民房屋之間留景觀隔離帶。原有員工經(jīng)統(tǒng)一培訓(xùn)，優(yōu)先在度假區(qū)內(nèi)就業(yè)。社區(qū)內(nèi)有選擇地逐步建設(shè)特色化家庭旅社，參與旅游接待。東北部鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)（近期建設(shè)）位置范圍：位于整個度假區(qū)的東北部，包括現(xiàn)有的居民區(qū)、農(nóng)場茶園等區(qū)域。功能：鄉(xiāng)村度假、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)家休閑、林地休閑、濱湖運動等。觀光農(nóng)業(yè)小區(qū)建設(shè)地段：鄰近社會主義新農(nóng)村社區(qū)。建設(shè)目標(biāo)：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與農(nóng)村休閑地帶建設(shè)時序：2008-2010年主要內(nèi)容：利用垂釣池、茶山、果園（需成片擴展）、高大喬木林地、民居、溝谷及平地、鄱陽湖景、濱水灘涂等現(xiàn)狀地形地物，結(jié)合度假休閑項目，合理布局。以觀賞農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、體驗農(nóng)事生活為目標(biāo)，充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)與農(nóng)村休閑旅游的功能，增進民眾對農(nóng)村和農(nóng)業(yè)的體驗。主要項目：休閑垂釣園廬山云霧茶園四季百果園疊溪花海特色花卉區(qū)太空蔬菜觀賞園自采蔬菜園鄱陽特色水產(chǎn)園鄱陽湖動物樂園山地運動休閑小區(qū)建設(shè)地段：上青山北面臨鄱陽湖的山地及沙灘。建設(shè)目標(biāo)：山地運動休閑樂園建設(shè)時序：2008-2010年主要內(nèi)容：以農(nóng)家休閑區(qū)及集中停車場為中心，南面設(shè)運動休閑區(qū)，中間平地規(guī)劃草地球場、籃球場、網(wǎng)球場等，靠茶園坡地規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)拓展訓(xùn)練基地、滑草、滑沙、輪滑場或極限運動場。同時周邊提供疏林草地空間，方便人們觀看比賽及運動。主要項目：草地球場籃球場/地滾球網(wǎng)球場疏林草地滑草場拓展訓(xùn)練場輪滑場/極限運動場集中接待小區(qū)建設(shè)地段：位于泊泉壟區(qū)域。建設(shè)目標(biāo)：綜合服務(wù)、接待中心、游客集散地、購物餐飲、休閑玩樂等。建設(shè)時序：2008-2010年主要內(nèi)容：規(guī)劃農(nóng)家休閑區(qū)，對現(xiàn)有居民房屋進行改造，再加建部分設(shè)施，營造適宜空間和環(huán)境，同時引導(dǎo)餐飲及家庭旅館發(fā)展；形成集中的小聚落形態(tài)，夜間也可開展豐富的活動；停車場以北，規(guī)劃利用景觀水體組織周邊項目，水體西面靠近農(nóng)家休閑區(qū)部分，利用村地的高大喬木規(guī)劃林地休閑，水體東南規(guī)劃疏林草地，設(shè)兒童游戲場，小教堂（恢復(fù)），靠酒店部分湖景好，規(guī)劃茶室及特色水產(chǎn)燒烤場等。水體東北，用地背山面水，相對安靜，規(guī)劃一個小型度假酒店，內(nèi)設(shè)會議中心，特色早餐廳，附設(shè)部分度假公寓。設(shè)一個專用停車場。主要項目：鄉(xiāng)村酒店：主要包括小型會議中心、休閑餐廳、度假公寓、休閑娛樂、自助餐廳等設(shè)施。鄉(xiāng)村休閑街區(qū)：建設(shè)游客中心、鄉(xiāng)村購物街、制茶作坊、茶藝茶吧、家庭旅館、鄉(xiāng)村餐吧等，形成鄉(xiāng)村休閑一條街。林地游憩場婚禮教堂綠化停車場兒童游戲場兒童沙坑娛樂場親水溪流/兒童捉魚池濱湖游憩小區(qū)建設(shè)地段：位于東北部鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)的東部，臨鄱陽湖的沙灘地。建設(shè)目標(biāo)：綜合服務(wù)、休閑玩樂等。建設(shè)時序：2008-2010年主要內(nèi)容：臺地以下的濱湖地帶，對岸線適當(dāng)整理，規(guī)劃沙灘摩托車場，快艇碼頭，鄱陽水珍館（水上漁港餐廳），人工沙灘游憩場，水上漂浮泳池及湖濱自行車道、漫步道等。主要項目：游船碼頭/停車場沙灘摩托車場鄱陽湖水珍館（漁港）人工沙灘游憩場燒烤場水上漂浮泳池沙灘漫步區(qū)濱湖自行車道湖景度假酒店區(qū)位置范圍：位于上青山靠鄱陽湖邊的坡地，北與東北部鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū)相接，南臨青山假日小鎮(zhèn)，東瀕鄱陽湖。功能：度假酒店、會議中心、游艇碼頭、養(yǎng)生休閑、康體健身等。建設(shè)目標(biāo)：高檔次的度假酒店區(qū)。建設(shè)時序：2012-2018年（中遠期建設(shè)）主要內(nèi)容：利用最佳觀鄱陽湖景的半山緩坡地建設(shè)高檔度假酒店區(qū)，以及頂級半山湖景度假物業(yè)，建立游艇俱樂部，附設(shè)專用游艇碼頭和沙灘浴場。主