鎮(zhèn)江禹山北路項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議106北孚地產(chǎn)課件

2024/5/12鎮(zhèn)江禹山北路項(xiàng)目產(chǎn)品調(diào)整建議106PPT北孚地產(chǎn)目錄1、最新市場(chǎng)情況2、產(chǎn)品調(diào)整建議3、商業(yè)定位建議4、價(jià)格建議5、推廣建議市場(chǎng)篇市場(chǎng)總體分析別墅市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)小戶型公寓市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)分析單位：萬平方米2007年上半年鎮(zhèn)江商品房市場(chǎng)供需圖上半年商品住宅的供應(yīng)量和需求量同比增長(zhǎng)均在40％以上；上半年商品房的供需比為1：0.85；上半年商品住宅的供需比為1：0.93；6月底，商品住宅累計(jì)可售面積為132.75萬平方米。

數(shù)據(jù)來源:鎮(zhèn)江市物價(jià)局《京江樓市》（一）供需分析市場(chǎng)篇／市場(chǎng)總體分析（二）價(jià)格分析07年市區(qū)商品房和商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖單位：元/平方米市場(chǎng)篇／市場(chǎng)總體分析市區(qū)商品房的平均成交價(jià)為3721元/平方米，較去年同期上漲7.73%；其中商品住宅的平均成交價(jià)格為3094元/平方米，同比上漲8.52%。

數(shù)據(jù)來源:鎮(zhèn)江市物價(jià)局《京江樓市》（三）成交結(jié)構(gòu)分析－價(jià)格“不同單價(jià)段”商品住宅成交結(jié)構(gòu)

3000元/平方米以下所占份額為50.26%，較上年同期下降10.12個(gè)百分點(diǎn)；3000-5000元/平方米的所占份額較去年同期上升8.37個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源:鎮(zhèn)江市物價(jià)局《京江樓市》市場(chǎng)篇／市場(chǎng)總體分析（三）成交結(jié)構(gòu)分析－面積“不同面積段”商品住宅成交結(jié)構(gòu)市場(chǎng)篇／市場(chǎng)總體分析90平方米以下的戶型的成交占比為17.43%，

100-144這個(gè)面積段依然是成交的集中區(qū)域，占比55.11%。數(shù)據(jù)來源:鎮(zhèn)江市物價(jià)局《京江樓市》（三）成交結(jié)構(gòu)分析－總價(jià)“不同總價(jià)段”商品住宅成交結(jié)構(gòu)市場(chǎng)篇／市場(chǎng)總體分析總價(jià)在30萬以下所占份額為44.81％?？們r(jià)在30-60萬元所占份額為47.53％?？們r(jià)在60萬元以上所占份額為7.66％。

數(shù)據(jù)來源:鎮(zhèn)江市物價(jià)局《京江樓市》市場(chǎng)篇市場(chǎng)總體分析別墅市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)小戶型公寓市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)分析市場(chǎng)篇／區(qū)域分布世紀(jì)城市場(chǎng)篇／別墅市場(chǎng)分析別墅數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目位置所屬板塊產(chǎn)品房型/戶型面積成交價(jià)格銷售報(bào)價(jià)總價(jià)（萬）推出套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售速度（套/月）我家山水濱江大道北側(cè)濱江板塊聯(lián)排200-27756486000-6500114-158564765%11雙拼五房或六房335-425

7000-8000268-350301240%

江山名洲東吳路/濱江大道濱江板塊聯(lián)排四室二廳180-25048966200-6500-17212372%10萬科魅力之城南徐大道/檀山路西側(cè)南徐板塊聯(lián)排四室二廳176-1906053（一期成交價(jià)）6000-6500110-120565496%-君臨南山南徐大道車管所西側(cè)南徐板塊聯(lián)排三室二784558%9恒順翠竹園學(xué)府路學(xué)府板塊聯(lián)排

203-22646574800-540094-1051186353%

雙拼

300-339－7000-7400210-237422867%

市場(chǎng)篇／別墅市場(chǎng)分析/價(jià)格分析鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅成交價(jià)格單位：元/m2鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅總價(jià)

單位：萬元/套鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅成交價(jià)格在4500-6100元/m2之間；主力成交價(jià)格在5000-5500元/m2左右；聯(lián)排別墅總價(jià)在80萬-170萬/套之間，主力總價(jià)在90-110萬/套左右。市場(chǎng)篇／別墅市場(chǎng)分析/面積分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)面積價(jià)格總價(jià)（萬元）地上面積(m2)花園面積(m2)車庫(kù)面積(m2)地上價(jià)格(元/m2)花園價(jià)格(元/m2)地下價(jià)格（車庫(kù)）我家山水聯(lián)排200-27760605500-600010003000130-170江山名洲聯(lián)排180-24415--3070-1005000-600010001800100-160魅力之城聯(lián)排176-19840-100（送）40（送）6000-6500送送100-130君臨南山聯(lián)排172-18730-40（送）20--404800送280090-100鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅戶型面積

單位：元/m2

鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅地上面積在170-280m2之間，主力地上面積在180-220m2左右；花園面積在15-100m2不等，一般在30-40m2左右；地下面積在20-100不等。鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅花園和地下室有贈(zèng)送也有分開銷售，分開銷售花園價(jià)格在1000元/m2左右，地下室價(jià)格在1800-3000元/m2左右。市場(chǎng)篇／別墅市場(chǎng)分析/去化分析項(xiàng)目位置推出銷售銷售率銷售速度（套/月）套數(shù)套數(shù)我家山水濱江大道北側(cè)865665.1%11江山名洲東吳路/濱江大道17212371.5%10萬科魅力之城南徐大道/檀山路西側(cè)565496.4%-南山南徐大道車管所西側(cè)784557.7%9

從以上在售項(xiàng)目來看，鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅的月均銷售在10套左右。鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅銷售情況

銷售速度以2007-5-27日為基準(zhǔn)到2007-8-27日的銷售情況來估算（不含蓄水期）。

市場(chǎng)篇市場(chǎng)總體分析別墅市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)小戶型公寓市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)分析市場(chǎng)篇／普通公寓市場(chǎng)分析/區(qū)位分布世紀(jì)城市場(chǎng)篇／普通公寓市場(chǎng)分析/總表項(xiàng)目產(chǎn)品房型成交價(jià)格銷售推出銷售率銷售戶型面積報(bào)價(jià)套數(shù)速度我家山水16F小高層二室三室97128-1383536（3月）3500-425016094.38%17江山名洲多層二室三室四室（復(fù)式）91-92108-123131400028888.89%25（尾盤）香江花城多層二室三室四室85-96124-132135-1493765400098094.80%45小高層二室三室四室復(fù)式87-99130-140150-157220-2703765390070287.61%18中南世紀(jì)城退層洋房四房二廳三房二廳138.68-142.5106.19-118.624200460023287.50%45萬科魅力之城9F小高二室二廳三室二廳四室二廳90.5113-129147391543007288.89%55市場(chǎng)篇／普通公寓市場(chǎng)分析/價(jià)格香江花城：上半年共推出325套，成交261套，成交均價(jià)3765元/平方米，目前多層報(bào)價(jià)4000元/平方米，小高層報(bào)價(jià)3900元/平方米；江山名洲：上半年共推出244套，成交204套，公寓成交均價(jià)3725元/平方米，花園洋房成交均價(jià)4249元/平方米；江南頤和家園：上半年歷史成交價(jià)格在2781元/平方米，目前公寓報(bào)價(jià)3000元/平方米。市場(chǎng)篇市場(chǎng)總體分析別墅市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)小戶型公寓市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)分析

項(xiàng)目周邊目前在售的小戶型公寓主要有兩個(gè)----我家山水的E時(shí)代公寓和紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)的青春公寓。這些小戶型公寓主打年輕，時(shí)尚牌，其主力面積都集中于40—50平米，總價(jià)在20—30萬元之間，依靠低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，受到年輕單身一族和一些投資者的熱捧，市場(chǎng)反應(yīng)都非常好。

小戶型公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱總套數(shù)戶型面積主力面積銷售價(jià)格開盤時(shí)間去化率去化速度我家山水32020-90㎡40-50㎡4500（裝修）2007年5月45%30套/月青春公寓180---26-64㎡4500-5000（裝修）2006年8月76.11%14套/月市場(chǎng)篇市場(chǎng)總體分析別墅市場(chǎng)分析普通公寓市場(chǎng)小戶型公寓市場(chǎng)社區(qū)商業(yè)分析社區(qū)商業(yè)街分析香江花城---馬里蘭商業(yè)街

馬里蘭商業(yè)街是香江花城一期開發(fā)建設(shè)的，服務(wù)于小區(qū)業(yè)主的社區(qū)底商，其整體規(guī)劃面積6000平米，單套面積在55-75平米，目前還有少量鋪位在售，銷售價(jià)格在8500元/平米。從目前的情況來看，由于小區(qū)已經(jīng)比較成熟，所以大部分商鋪已經(jīng)有商家入住，而這些商家主要以銀行，藥店，花店，干洗店，便利店等為主，租金在0.7--0.8元/平米/天。我家山水---龍吟坊商業(yè)街

龍吟坊商業(yè)街建筑面積為13800㎡，開放空間及廣場(chǎng)面積7460㎡，主要由二層商鋪組成，其二層商鋪挑高5.4—8.1米。商業(yè)街的南北入口廣場(chǎng)連接我家山水小區(qū)主干道。該案售價(jià)在8000—9000元/平米，目前70%的商鋪已經(jīng)出售。不過由于項(xiàng)目還處于養(yǎng)鋪階段，所以入住商家很少，只有建設(shè)銀行，百家樂超市，周記食府等。鋪面租金上下兩層均在0.5元/平米/天。社區(qū)商業(yè)分析1.江山名洲地址：江濱大道/東吳路物業(yè)類型：多層、退層景觀公寓、聯(lián)排別墅、商業(yè)街總建筑面積：66萬平方（總）在售11萬平方容積率：1.16綠化率：35％售價(jià)：5層多層：3725（成交）4＋1退層洋房：4249（成交）3層聯(lián)排：5000（成交）開盤：06.6.4（多、退）06.10（聯(lián)排）交房：07.11B區(qū)：別墅A區(qū)：多層、退層公寓2.我家山水地址：江濱大道物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼、疊加、聯(lián)排、高層、商業(yè)街總建筑面積：近22萬平方容積率：0.8綠化率：40％售價(jià)：疊加：4400元/㎡車庫(kù)：2750元/㎡花園：850元/㎡高層：3500-4250（每層加50元）小戶型高層：4500（裝修）商鋪：8000－9000聯(lián)排：273－277㎡

5700元/㎡（成）

335-425㎡

7000－8000元/㎡（報(bào)價(jià)）開盤：06.10（高層）06.6（別墅）交房：別墅現(xiàn)房、08.01（高層）在售別墅在售高層3.香江花城地址：江濱大道/東吳路物業(yè)類型：多層、小高層、高層總建筑面積：46萬平方占地面積：30萬平方容積率：1.55綠化率：33％售價(jià)：多層4000（報(bào)）3765（成交）小高層3900（報(bào)）商鋪8500開盤：06.11交房：07.06在售三期4.中南世紀(jì)城地址：江濱大道物業(yè)類型：花園洋房、多層、小高、高層、商業(yè)街占地面積：467517平方米總建筑面積：618740平方米容積率：1.32綠化率：40％售價(jià)：花園洋房：4200元/㎡（成交）開盤：07.7（一批）88套07.09（二批）144套交房：08年底在售一期壹總平圖調(diào)整建議產(chǎn)品篇一、總平圖調(diào)整建議：

由于與設(shè)計(jì)院保持良好溝通，我司前期已對(duì)總平方案提出了若干建議，此最新方案已專會(huì)討論過。個(gè)別細(xì)部調(diào)整建議如下：1、大戶型公寓（90平米以上戶型）宜放在高層區(qū)中景觀最好的位置，即剛才中心景觀南面區(qū)域。理由：現(xiàn)有位置雙面毗鄰馬路，底部有商業(yè)，居住環(huán)境不如建議之處；建議處北有景觀，南則有開闊視野，且在北地塊中心處，交通更便利，環(huán)境更幽靜。具體排布上，占地面積是否足夠、容積率是否損失等方面均需綜合考慮，須有可操作性。2、此次增加的六層洋房若不設(shè)電梯，建議降為5層。洋房豐富了社區(qū)建筑類型，美化了天際線輪廓，是很好的優(yōu)化。3、幼兒園的設(shè)置仍需斟酌：除確有獨(dú)立用地的規(guī)劃要求之外，否則該預(yù)留用地仍可能建設(shè)聯(lián)排別墅。4、在容積率不損失的前提下，應(yīng)盡量保證不同建筑類型組團(tuán)的完整性。建議部分高層改為聯(lián)排和洋房。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比1706741471251339657981173602520307948800235496295（4500人防）5214904030001.2125.6%46%增加六層洋房面積4680貳建筑風(fēng)格與立面調(diào)整建議產(chǎn)品篇?jiǎng)e墅立面效果圖雙拼立面聯(lián)排立面一、別墅風(fēng)格與立面調(diào)整建議1、風(fēng)格建議本項(xiàng)目別墅的風(fēng)格為歐陸風(fēng)格，它可能不單純是具有南加州、地中海地域特點(diǎn)的西班牙風(fēng)格或者純粹的英倫風(fēng)格、法式風(fēng)格，它應(yīng)該是這樣的：汲取并包含歐洲別墅主要地域風(fēng)格與流派的特征；

地域：西班牙風(fēng)格：地中海、南加州英倫風(fēng)格法式風(fēng)格德式、意式、北歐風(fēng)格……

流派：巴洛克風(fēng)格、古典主義風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、古羅馬風(fēng)格、古典復(fù)興風(fēng)格、浪漫主義風(fēng)格、折衷主義風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格……同時(shí)結(jié)合鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)睾晚?xiàng)目本身的特點(diǎn)，對(duì)上述不同風(fēng)格的特征進(jìn)行甄選，加以運(yùn)用；

鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)兀簜鹘y(tǒng)的建筑審美偏好、別墅市場(chǎng)發(fā)展趨向項(xiàng)目本身：周邊環(huán)境、目標(biāo)客群、競(jìng)爭(zhēng)樓盤風(fēng)格這是一種包容性較強(qiáng)的混合型風(fēng)格。西班牙風(fēng)格

地中海：以清新明快為主，白墻紅瓦、陽光露臺(tái)、拱門回廊是其特點(diǎn)；由于其施工相對(duì)簡(jiǎn)便，對(duì)比例、尺度要求遠(yuǎn)不如希臘、羅馬古典建筑風(fēng)格嚴(yán)格，建筑飾面材料也以涂料為主，采取白色或淡黃色建筑立面和紅瓦屋頂相結(jié)合為主的暖色調(diào)，使建筑色彩明快、立面豐富，既醒目又不過分張揚(yáng)，線條比較自然，不直來直去，地面多鋪赤陶或石板，休閑氣息、生活氛圍濃郁。南加州：屋頂坡度比較平緩，鋪石板瓦或水泥瓦，外立面使用偏暖的中性顏色的涂料，墻基部分使用石材作裝飾，常用抹灰的窗框，外觀上比較質(zhì)樸，沒有太多的豪華的裝飾。

西班牙風(fēng)格在上海聯(lián)排別墅代表樓盤：

達(dá)安圣芭芭拉花園、碧云左岸、聚賢煌都、同潤(rùn)加州達(dá)安圣芭芭拉花園同潤(rùn)加州聚賢煌都碧云左岸：STUCCO白墻、屋頂?shù)耐矤顭焽?，拱型透光窗，層層退臺(tái)，每一樣都散發(fā)著西班牙風(fēng)格的個(gè)性。由于地理氣候的影響，英倫風(fēng)格別墅的坡屋頂坡度較陡，每戶大多有壁爐，窗戶的尺寸較小，以節(jié)省能源。主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。由于英國(guó)土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。英式別墅具有簡(jiǎn)捷的建筑線條，凝重的建筑色彩和獨(dú)特風(fēng)格，坡屋頂、老虎窗、女兒墻、陽光室等建筑語言和符號(hào)的運(yùn)用，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。英式別墅空間靈活適用、流動(dòng)自然，藍(lán)、灰、綠富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動(dòng)態(tài)的韻律與美感。

英倫風(fēng)格英倫風(fēng)格在上海聯(lián)排別墅代表樓盤：

萬科紅郡：號(hào)稱NewTudor風(fēng)格，其方案原型——英式Tudor建筑風(fēng)格是典型的西方建筑，來自英國(guó)民間，存在久遠(yuǎn)，逐步發(fā)展成為貴族建筑。紅磚墻、尖坡屋頂、老虎窗和一步陽臺(tái)是其典型特征。尖坡屋頂在散水和保持室溫方面有顯著的功能效用，非常適合上海的氣候。在上海新華路、華山路等街道兩旁，仍然可以發(fā)現(xiàn)許多Tudor風(fēng)格的建筑?？紤]現(xiàn)代人的審美，萬科對(duì)傳統(tǒng)的Tudor風(fēng)格進(jìn)行改良。對(duì)屋頂、立面等進(jìn)行簡(jiǎn)化處理。萬科紅郡：源于莎士比亞的故鄉(xiāng)Stratford的新都鐸風(fēng)格聯(lián)排別墅法式風(fēng)格法式風(fēng)格講求浪漫典雅，注重細(xì)節(jié)刻畫，喜歡在建筑中增加唯美元素。布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。細(xì)節(jié)處理上多運(yùn)用法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究，因而最能體現(xiàn)貴族氣質(zhì)，高貴典雅。法式風(fēng)格涵蓋多種流派，如殖民風(fēng)格、折衷主義、學(xué)院派、Art-deco（即藝術(shù)裝飾派）等等。法式風(fēng)格在上海聯(lián)排別墅代表樓盤：

名仕豪庭、招商·依云郡、旭輝·依云灣法國(guó)依云小鎮(zhèn)旭輝·依云灣法式Art-deco風(fēng)格：是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，它注重幾何線條，強(qiáng)調(diào)對(duì)稱、干凈利落、大塊漸成的風(fēng)格，金字塔狀的臺(tái)階式構(gòu)圖形成強(qiáng)烈的視覺感受和獨(dú)特的韻律感。Art-deco表達(dá)了當(dāng)時(shí)高端階層一直在追求的高貴感，摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質(zhì)，代表了一種向上的、欣欣向榮的力量。Art-deco所代表的是一種復(fù)興的城市精神。有名的建筑如紐約帝國(guó)大廈、洛克菲勒中心，上海的錦江飯店、金茂大廈等。名仕豪庭名仕豪庭：采用Art-deco風(fēng)格，外墻采用高級(jí)石質(zhì)地面磚結(jié)合局部板巖和涂料，外表質(zhì)感樸實(shí)、大氣又有點(diǎn)懷舊的味道。

招商依云郡：純聯(lián)排別墅社區(qū)，法國(guó)新古典主義風(fēng)格，通過對(duì)細(xì)節(jié)的處理，建筑整體更顯大氣與穩(wěn)重，有著同類產(chǎn)品沒有的氣度與風(fēng)范。招商依云郡總平圖旭輝·依云灣

旭輝·依云灣以法國(guó)依云小鎮(zhèn)為藍(lán)本，講究建筑在自然中的點(diǎn)綴，追求建筑的詩意、詩境及色彩和內(nèi)在聯(lián)系，強(qiáng)化建筑的氣質(zhì)與感染力。藍(lán)天白云、紅瓦棕墻，純正的Evian風(fēng)貌，聯(lián)排與多層的混和建造，凸顯異域風(fēng)情。別墅風(fēng)格小結(jié)與借鑒總結(jié)上述幾種不同地域別墅風(fēng)格：西班牙風(fēng)格：同潤(rùn)加州與達(dá)安圣芭芭拉比聚賢煌都要原味、地道一些，立面色調(diào)以紅、米黃為主，體現(xiàn)出西班牙熱情奔放的氣質(zhì)。紅色筒瓦、陽光露臺(tái)、拱形門窗也表現(xiàn)出西班牙建筑的精髓。由于是聯(lián)排，不可能像蘭喬圣菲、維詩凱亞一樣做拱圈回廊。同潤(rùn)加州對(duì)立面拱形窗修正為更方便安裝的矩形窗。碧云左岸則宣稱為“里弄式西班牙風(fēng)格”，有些海派味道，不太純正，本身的案名就有嫌疑。個(gè)人感覺本項(xiàng)目純西班牙風(fēng)格如果做到位了，而鎮(zhèn)江市場(chǎng)通過宣傳引導(dǎo)能接受的話，應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇。借鑒點(diǎn)：英倫新都鐸風(fēng)格：萬科紅郡是英式聯(lián)排在國(guó)內(nèi)的經(jīng)典，如果鎮(zhèn)江要做英式聯(lián)排，首先去看看紅郡吧。從氣候來說，上海、鎮(zhèn)江相差不多，英式的尖坡屋頂在保溫上（冬暖夏涼）絕對(duì)優(yōu)于西班牙風(fēng)格的緩坡頂，而且尖坡帶來的意外驚喜就是免費(fèi)贈(zèng)送的閣樓。此外，英式慣用的紅磚外墻的凝重、古樸，體現(xiàn)出天生的溫和、保守的貴族氣質(zhì)讓很多新貴趨之若鶩。法式Art-deco與新古典主義風(fēng)格：名仕豪庭的立面是上述所有圖片中最近現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的，也是和其它別墅色調(diào)差別最大的。個(gè)人感覺比較喜歡其立面、線條的處理——Art-deco講究層層縮進(jìn)的金字塔造型，與本項(xiàng)目力求小戶型聯(lián)排層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)要求不謀而合。招商依云郡立面比較接近名仕豪庭，隱約還有門廊三角楣的設(shè)計(jì)；色調(diào)上，更喜歡依云郡的新古典主義的紅色。所以我們應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)人，他們的北美風(fēng)格本來就是融合了英、法、西、意、德、荷等殖民國(guó)家建筑風(fēng)格而形成的自成體系的若干種混合風(fēng)格。我們也應(yīng)該去嘗試創(chuàng)造一種所謂的“鎮(zhèn)江歐陸風(fēng)格”，它是一種改良的、適合鎮(zhèn)江特色的歐式風(fēng)格。再看看上海比較有特色的聯(lián)排和鎮(zhèn)江目前已有的聯(lián)排產(chǎn)品，也許會(huì)更有心得。上海聯(lián)排立面圣地維拉高富麗源我家山水恒順翠竹園鎮(zhèn)江聯(lián)排立面東城綠洲2、立面建議雙拼別墅的設(shè)計(jì)獨(dú)棟化，即相拼的兩戶在平面和立面上應(yīng)有所變化，賦予雙拼別墅以個(gè)性。聯(lián)排別墅外立面可通過入戶設(shè)計(jì)的變化、材質(zhì)運(yùn)用的不同，使其產(chǎn)生變化，避免每棟別墅外立面雷同，顯得呆板。通過設(shè)計(jì)飄窗、八角窗、一步式陽臺(tái)等給立面增加變化。材質(zhì)：建議適當(dāng)增加面磚貼面。毛石（包括文化石）、面磚、涂料三種材質(zhì)的搭配使用，可以豐富立面效果，避免視覺上的單調(diào)。

上述別墅中，比較傾向于紅郡的毛石或者名仕的文化石、依云郡和圣地維拉的紅磚、達(dá)安芭芭拉的棕黃涂料配以少量白色涂料做線條處理。色調(diào)：本項(xiàng)目現(xiàn)有方案白色、米黃、深咖啡、藍(lán)灰的色彩搭配相對(duì)比較穩(wěn)重內(nèi)斂，不太出挑，沒有強(qiáng)烈的視覺沖擊力。從上面看過的別墅照片并結(jié)合鎮(zhèn)江現(xiàn)有產(chǎn)品，我們建議做成圣地維拉和依云郡的色調(diào)組合。高層公寓立面效果圖高層二號(hào)樓立面（兩梯三戶）高層一號(hào)樓立面（兩梯兩戶）高層四號(hào)樓立面（兩梯三戶）高層五號(hào)樓立面（兩梯三戶）二、高層公寓風(fēng)格與立面調(diào)整建議1、風(fēng)格高層公寓的風(fēng)格應(yīng)與別墅風(fēng)格相融合，從立面、材質(zhì)、色彩上趨于協(xié)調(diào)統(tǒng)一；如統(tǒng)一的坡屋頂、相同的外墻用材、相近的色彩運(yùn)用。2、立面兩層一條的樓層線尤其的頂部的樓層線相對(duì)較粗，建議可適當(dāng)做細(xì)；應(yīng)該分南、北立面；能有東、西立面更佳；一號(hào)樓底層為商業(yè)，上部剪力墻使底層南面架空層沒有在立面上表現(xiàn)出來；建議考慮全面磚飾面；通過設(shè)計(jì)景觀端戶型、飄窗、弧型轉(zhuǎn)角陽臺(tái)等給項(xiàng)目立面增加一些變化。3、色調(diào)在立面色調(diào)上，和別墅有少許區(qū)別，米黃色代替白色成為外墻主色，深咖啡、藍(lán)灰作為輔色調(diào)不變，增加了橙色作為3段式最頂部的色彩。由于立面上大面積的玻璃的運(yùn)用，灰色（或者淡藍(lán)）成為南立面最沖擊視覺的色彩。效果圖和立面圖上的色差，造成灰色和淡藍(lán)兩種不同的玻璃色，我們更傾向灰色，因?yàn)槠湔w感覺更協(xié)調(diào)。4、由于高層為二期甚至三期開發(fā)，時(shí)間至少在09年以后；未來2－3年鎮(zhèn)江市場(chǎng)上對(duì)高層的喜好、發(fā)展的趨勢(shì)也應(yīng)成為本項(xiàng)目高層公寓立面設(shè)計(jì)的重要參考依據(jù)；故高層產(chǎn)品以后可能還會(huì)有應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的一些調(diào)整。全面磚飾面樓層線立面材質(zhì)與線條寶華現(xiàn)代城商務(wù)樓及商業(yè)寶華現(xiàn)代城綠洲雅賓利綠洲雅賓利商業(yè)立面商業(yè)篇商業(yè)定位建議項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀

項(xiàng)目地塊離市中心大市口約5公里，雖然道路通暢，但由于地塊所處區(qū)域仍處于發(fā)展階段，且地塊南側(cè)的禹山北路為新修成的道路，目前路上車流、人流量較少。

周邊生活配套設(shè)施匱乏，紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)離本項(xiàng)目約3公里左右，距離鎮(zhèn)江九中、江濱小學(xué)約2公里。目前地段認(rèn)知度不高、生活配套不全、交通不便。（一）商業(yè)面積調(diào)整建議設(shè)計(jì)文本指標(biāo)：商業(yè)住宅：2520M2商業(yè)：8300M2會(huì)所：2100M2別墅商業(yè)

集中商業(yè)

沿街商鋪

`商業(yè)面積調(diào)整建議別墅商業(yè)：5460M2(不含商業(yè)住宅）集中商業(yè)：4350M2(1-3層）按圖紙初步測(cè)算：沿街商鋪：4300M2合計(jì)：14110M2商業(yè)面積調(diào)整建議別墅商業(yè)

集中商業(yè)

沿街商鋪

`本項(xiàng)目商業(yè)面積的建議考量因素：1、周邊商業(yè)環(huán)境和周邊規(guī)劃；目前周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，但相鄰的地塊規(guī)劃為住宅，因此今后3－5年將形成居住區(qū)，但同樣需考慮其自身配套商業(yè)的體量，此外3公里外的紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)已經(jīng)成為區(qū)域的商業(yè)中心，因此本項(xiàng)目商業(yè)體量不宜過大。2、本項(xiàng)目小區(qū)居住人口（3546人）；按照合理的人均商業(yè)面積的指標(biāo)接近1－1.2M2/人。作為小區(qū)配套的沿街商鋪建議面積在4300M2左右3、商業(yè)價(jià)值的考慮；商業(yè)價(jià)值通常大于住宅價(jià)值，在規(guī)劃合理的范圍內(nèi)建議盡量多做商業(yè)，但是需考慮3層及以上的商業(yè)價(jià)值不高。4、在滿足容積率的同時(shí)，合理配置商業(yè)和別墅的面積；商業(yè)面積的確定盡量不要去影響別墅小區(qū)的平面布局。5、目前小區(qū)商業(yè)的配置慣例；通常商業(yè)面積控制在小區(qū)地上建筑面積10％以內(nèi)為宜綜合以上考慮：建議本項(xiàng)目商業(yè)面積在10000－12000M2較為適宜。商業(yè)面積調(diào)整建議

面積調(diào)整:按照?qǐng)D紙初步測(cè)算商業(yè)面積為14000M2，建議商業(yè)面積調(diào)整為12000M2，多出的2000M2分別減少別墅商業(yè)（1000M2)和集中商業(yè)（1000M2）其中：1、南面別墅商業(yè)可適當(dāng)做若干處隔斷，由整排聯(lián)體商業(yè)變?yōu)橄鄬?duì)獨(dú)立的幾段。隔斷處可設(shè)置花壇，并做鐵藝欄桿圍墻，形成視線的通透。2、集中商業(yè)3層的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較弱，因此建議減少3層的面積或考慮增加會(huì)所面積。別墅商業(yè)：4460M2(不含商業(yè)住宅）集中商業(yè)：3350M2(1-3層）沿街商鋪：4300M2商業(yè)面積合計(jì)：12110M2建議調(diào)整后的商業(yè)面積：別墅商業(yè)

集中商業(yè)

沿街商鋪

`（二）商業(yè)業(yè)態(tài)定位1、位置商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)商業(yè)價(jià)值的排序：集中商業(yè)>別墅商業(yè)>沿街商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)2、客源范圍集中商業(yè)、別墅商業(yè)可視性高，禹山北路為東西向交通干道，目前已建成，因此其輻射范圍較廣。沿街商鋪位于規(guī)劃道路，目前尚未建成，商業(yè)價(jià)值相對(duì)薄弱，其針對(duì)的客源以小區(qū)內(nèi)部及周邊相鄰小區(qū)的客源為主，對(duì)外輻射力較窄。別墅商業(yè)

集中商業(yè)

沿街商鋪

`商業(yè)業(yè)態(tài)定位別墅商業(yè)

別墅商業(yè)

一、別墅商業(yè)：業(yè)態(tài)建議：以休閑類業(yè)態(tài)為主別墅商業(yè)作為整個(gè)小區(qū)的門面要體現(xiàn)品味和檔次。別墅商業(yè)業(yè)態(tài)選擇：商鋪類型旗艦商業(yè)別墅商業(yè)位置東南角南面面積1000M23460M2層數(shù)1－3層1，1－2，1－3層業(yè)態(tài)建議大中型茶樓/咖啡館/西餐廳中小型休閑/餐飲/社區(qū)配套業(yè)態(tài)比例2：2：1單店面積500－1000M250－300M2招商數(shù)量1－2家15－20家待選品牌圓緣園、上島咖啡、迪歐咖啡、名典咖啡、仙蹤林、避風(fēng)塘、恒豐茶莊等克里斯汀面包房、雨之林紅茶坊、好享來西餐、甜品店、銀行、工藝品、便利店、煙店等業(yè)態(tài)：咖啡、茶樓、休閑餐飲以及部分社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)定位集中商業(yè)

集中商業(yè)：大、中型餐飲、娛樂和會(huì)所集中商業(yè)業(yè)態(tài)選擇：商鋪類型集中商業(yè)位置西南角面積3350M2層數(shù)1－3層業(yè)態(tài)建議大中型餐館/桑拿會(huì)所單店面積大型1500M2以上，中型500M2以上招商數(shù)量1－2家待選品牌美林閣、多利川菜館、粵鴻和酒樓、達(dá)令港、張生記/海闊天空、水沐足韻、豪泉桑拿會(huì)所等業(yè)態(tài)：大中型餐飲、桑拿會(huì)所餐飲示意圖會(huì)所面積建議：1000-1500M2類別項(xiàng)目面積(M2)備注休閑健身網(wǎng)球場(chǎng)/羽毛球(籃球）1-2塊（露天）乒乓球館150-2004-6桌，室內(nèi)桌球50-100分花式和SNOOKE各1-2桌韻律操室50-100健身室200-300沖淋桑拿50-100棋牌室、才藝教室200-250圖書親子世界圖書閱覽室150-200親子游戲場(chǎng)100-150可以露天會(huì)所設(shè)施建議：會(huì)所示意圖會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理可考慮委托健身中心管理，參考品牌有星之鍵、一兆韋德、力美鍵等品牌。商業(yè)業(yè)態(tài)定位沿街商鋪：以小區(qū)配套商業(yè)為主沿街商鋪

沿街商業(yè)業(yè)態(tài)選擇：商鋪類型旗艦商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)位置西北角西面北面面積1300M21809M21178M2層數(shù)1－2層1層（可考慮局部2層）1層（可考慮局部2層）業(yè)態(tài)建議中型超市/水果超市/生鮮食品等中小型餐飲/社區(qū)配套社區(qū)配套商業(yè)單店面積130030－20030－100招商數(shù)量110－3015－20待選品牌農(nóng)工商，世紀(jì)聯(lián)華等面館、小餐館銀行、便利店、美容美發(fā)、足浴、中介公司、網(wǎng)吧等干洗店、煙店、藥店、茶葉、面包店、水果店、眼鏡店、寵物店、兒童用品店沿街商業(yè)業(yè)態(tài)示意：中小型餐飲中型超市社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)：便利店、美容美發(fā)、足浴、干洗店、煙店、中介公司、藥店、茶葉、面包、水果眼鏡店、游戲機(jī)房、兒童用品等沿街商鋪示意三、商業(yè)戶型建議1、別墅商業(yè)商業(yè)旗艦店（一至三層）1）別墅區(qū)旗艦店平面布局較好的將一層、二層、三層設(shè)計(jì)成可分可合，可滿足不同業(yè)態(tài)功能。2）在一層設(shè)置多個(gè)入口（南窗應(yīng)該是南向門），保證內(nèi)部自由劃分?；蛘邔⒛洗白龃螅瑪U(kuò)大展示面。3）由于別墅商業(yè)北面臨內(nèi)街，同樣具有一定的商業(yè)價(jià)值和商業(yè)展示面，目前樓梯的設(shè)計(jì)占用北面內(nèi)街較大的開間，弱化了商業(yè)價(jià)值；可考慮設(shè)置在中部，一則增加北面商業(yè)開間，二則優(yōu)化1－3層的總動(dòng)線長(zhǎng)度；二樓以上以樓梯為界分南北兩區(qū)，北面可考慮作包廂雅座。2、別墅區(qū)商業(yè)（一層，局部二三層）1）樓梯設(shè)在室外，商鋪、住宅可分可合；如商住為一家，樓梯入口可改為商鋪內(nèi)入口；2）一層建議商鋪增加南向大門；3）二層倉(cāng)庫(kù)位置不妥，可調(diào)整至衛(wèi)生間對(duì)面；二層可與三層形成隔斷4）三層住宅：無廚房，應(yīng)設(shè)置；廁所改為套內(nèi)開門；客廳應(yīng)南向設(shè)置，與次臥對(duì)調(diào)，面寬設(shè)置為：客廳3.9米，主臥3.3米，整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間開間由7米增加到7.2米；充分利用樓梯及其平臺(tái)空間；若二樓樓梯處增加防盜門，三樓可考慮設(shè)置旋轉(zhuǎn)梯，節(jié)省空間（業(yè)主自行考慮，但不超過90平米）；3、集中商業(yè)（一層）調(diào)整建議：1）集中商業(yè)1－3層的設(shè)計(jì)要考慮可分可合，即要考慮單層可以分割，又要考慮作為整體商業(yè)。2）會(huì)所一層商鋪設(shè)計(jì)要考慮前期作為售樓處的使用功能；3）餐廳1沿街面建議開設(shè)大門，引導(dǎo)消費(fèi)人流；4）目前電梯的位置設(shè)置不合理，離主入口較遠(yuǎn)，同時(shí)人為的將單層一分為二。建議將電梯位置往南移，大堂作為整體考慮。5）業(yè)態(tài)考慮以餐飲、休閑娛樂為主，但不能過于限制，同樣方便其他大面積業(yè)態(tài)入駐。3、集中商業(yè)（二層）3、集中商業(yè)（三層）4、會(huì)所（四層）5、沿街商業(yè)開間6米，進(jìn)深7.6米；可適當(dāng)將開間調(diào)整為4－6米，進(jìn)深8－10米。多一些變化。價(jià)格篇聯(lián)排別墅價(jià)格建議小高層公寓價(jià)格建議花園洋房?jī)r(jià)格建議小戶型公寓價(jià)格建議社區(qū)商業(yè)價(jià)格建議（一）聯(lián)排別墅價(jià)格建議比較權(quán)我家山水江山名洲恒順翠竹園萬科魅力之城內(nèi)容重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段區(qū)位25%1.10.2751.20.31.050.26251.10.275升值潛力12%1.10.1321.10.13210.121.10.132建筑單體10%0.850.0850.90.090.850.0851.050.105外部環(huán)境10%1.20.121.20.120.950.0951.10.11社區(qū)景觀6%0.90.0540.950.0570.90.0541.050.063立面設(shè)計(jì)9%0.80.0720.90.0810.950.08551.050.0945房型設(shè)計(jì)8%0.80.0640.850.0680.850.06810.08配套設(shè)施5%0.90.04510.0510.051.10.055主題提煉5%0.850.04250.850.04250.90.04510.05品牌10%1.20.121.20.121.10.