《建設(shè)法規(guī)與案例分析》 課件 第6、7章 房地產(chǎn)管理法規(guī)、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)法律制度

房地產(chǎn)管理法規(guī)建設(shè)法規(guī)與案例分析第六章1.理解并掌握土地使用權(quán)出讓的特征。2.理解并掌握房屋征收的條件與程序。3.理解并掌握房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。4.理解并掌握商品房預(yù)售的程序。5.理解并掌握房地產(chǎn)抵押的內(nèi)容。6.理解并掌握房屋租賃相關(guān)內(nèi)容。教學(xué)目標(biāo)目錄第一節(jié)

房地產(chǎn)管理法規(guī)概述第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)用地第三節(jié)

城市房屋征收與補(bǔ)償?shù)谒墓?jié)

房地產(chǎn)開發(fā)第五節(jié)

房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)管理法規(guī)概述一、房地產(chǎn)管理法的基本概念行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，它包括房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。從自然形態(tài)看，房產(chǎn)即房屋，是指供人們用于居住、工作或者其他用途的建筑物和構(gòu)筑物，以及有關(guān)的附屬設(shè)施。地產(chǎn)即土地，是指用于建筑房屋的土地。我國(guó)房地產(chǎn)管理相關(guān)法律中沒(méi)有給房地產(chǎn)直接下定義，但是從目前的規(guī)定來(lái)看，房地產(chǎn)作為一個(gè)復(fù)雜的概念，至少具有以下幾層含義：①房地產(chǎn)是地產(chǎn)與房產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，房依地而建，地為房載，房地不可分離；②房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)權(quán)的有機(jī)結(jié)合，既包括有形的實(shí)體(土地、房屋),又包括寓于有形實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系及由此而形成的各種權(quán)利；③房地產(chǎn)作為一個(gè)統(tǒng)一體，地產(chǎn)居于主導(dǎo)和核心地位，土地能夠獨(dú)立地成為不動(dòng)產(chǎn)，而房產(chǎn)處在相對(duì)次要和依附的地位，不存在獨(dú)立意義的房產(chǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)部門，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展具有重要意義。從法學(xué)角度分析，房地產(chǎn)無(wú)疑具有一般“物”的屬性，它又稱不動(dòng)產(chǎn)，相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，它最根本的特點(diǎn)是位置不能移動(dòng)。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和各種服務(wù)活動(dòng)中所形成的一定的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)方面的立法,可以采用兩種不同的體例,一種即“房地產(chǎn)法”,另一種則是“房地產(chǎn)管理法”。前者應(yīng)比較詳盡地規(guī)定房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)和典權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容、取得、變更、終止和保護(hù)等事項(xiàng),以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的管理等事項(xiàng),是一種包括民法規(guī)范和經(jīng)濟(jì)法規(guī)范的綜合性法律;而后者,只需要規(guī)定國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的管理事項(xiàng),對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容則可從略。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)立法,采用了“房地產(chǎn)管理法”的體例模式。在我國(guó),房地產(chǎn)管理法有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)管理法,僅指1994年7月5日由第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)的,自1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》。廣義的房地產(chǎn)管理法,除《城市房地產(chǎn)管理法》之外,還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。以房地產(chǎn)關(guān)系為調(diào)整對(duì)象的法律規(guī)范,散見于我國(guó)的憲法、法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章之中。由這些不同法律層次的調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范所組成的有機(jī)結(jié)合體,即廣義的房地產(chǎn)管理法。一、房地產(chǎn)管理法的基本概念行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產(chǎn)管理法立法的目的1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理房地產(chǎn)業(yè)是與社會(huì)生產(chǎn)和生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),它為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了基本的物質(zhì)保證,為勞動(dòng)者提供了必要的生活條件,在繁榮城市經(jīng)濟(jì)、增加財(cái)政收入、促進(jìn)建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)還可以促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化,對(duì)社會(huì)投資具有導(dǎo)向作用。因此,房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),國(guó)家必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的管理。2.維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是指人們?cè)趶氖路康禺a(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的準(zhǔn)則,為防止和克服建設(shè)用地供應(yīng)總量失控、國(guó)家土地資源流失、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為不規(guī)范等問(wèn)題的產(chǎn)生和發(fā)展,國(guó)家可以通過(guò)行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段來(lái)加強(qiáng)管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。而法律手段較之于行政手段、經(jīng)濟(jì)手段,更具有嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和權(quán)威性。所以,必須加強(qiáng)房地產(chǎn)管理法立法,以更為有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。二、房地產(chǎn)管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/3.保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展房地產(chǎn)權(quán)利人是指在房地產(chǎn)法律關(guān)系中,依法享有權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的自然人、法人、其他社會(huì)組織和國(guó)家。國(guó)家依法保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,不允許任何組織和個(gè)人加以侵犯,這是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件。為此,必須加強(qiáng)房地產(chǎn)管理法立法。二、房地產(chǎn)管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)管理法立法的現(xiàn)狀改革開放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展,與之相適應(yīng)的立法工作也取得了很大成就。目前,以《城市房地產(chǎn)管理法》為基本法,再輔之以一系列房地產(chǎn)單行行政法規(guī)和相關(guān)部門規(guī)章,結(jié)合憲法、民法、行政法共同調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系已基本形成。1.《憲法》中的有關(guān)內(nèi)容《憲法》第十條規(guī)定:“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地?！倍⒎康禺a(chǎn)管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/2.有關(guān)法律法律分為基本法和普通法?；痉?例如,我國(guó)《民法典》中對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分權(quán)利及相鄰關(guān)系的規(guī)定。普通法,例如,《土地管理法》中對(duì)土地管理原則、土地所有權(quán)和使用權(quán)、土地的利用和保護(hù)、國(guó)家建設(shè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地等的規(guī)定。3.有關(guān)行政法規(guī)國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)在房地產(chǎn)法規(guī)中具有重要地位,如《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《土地管理法實(shí)施條例》《住房公積金管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。二、房地產(chǎn)管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/4.有關(guān)部門規(guī)章有關(guān)部門規(guī)章是指國(guó)務(wù)院各部委和直屬機(jī)構(gòu),主要是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部頒布的房地產(chǎn)規(guī)范性文件。例如,《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》《商品房銷售管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》《建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》《征收土地公告辦法》《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《公共租賃住房管理辦法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等。5.有關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)章地方性法規(guī)和規(guī)章是指由各省級(jí)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)或人民政府、省會(huì)城市和較大的市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)或人民政府制定頒布的適用于各自行政區(qū)域的房地產(chǎn)規(guī)范性文件。二、房地產(chǎn)管理法立法的目的與現(xiàn)狀行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)管理法立法的現(xiàn)狀1.節(jié)約用地,保護(hù)耕地的原則2.國(guó)有土地有償、有限期使用的原則3.國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅的原則4.國(guó)家保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益和房地產(chǎn)權(quán)利人必須守法的原則三、房地產(chǎn)管理法的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/1.國(guó)務(wù)院主管部門《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。2.地方人民政府主管部門《城市房地產(chǎn)管理法》第七條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十三條規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。四、房地產(chǎn)管理體制第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)用地一、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(一)土地使用權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利。土地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的土地使用權(quán)是指依法對(duì)土地實(shí)際使用的權(quán)利，與土地占有權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)一起構(gòu)成完整的土地所有權(quán)。廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)之外的，含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分土地收益權(quán)和不完全的土地處分權(quán)的集合。本書所說(shuō)的土地使用權(quán)是指廣義的土地使用權(quán)。取得廣義的土地使用權(quán)者，稱為土地使用權(quán)人。《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！蓖恋厥褂脵?quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。土地使用權(quán)出讓具有以下幾個(gè)特征。(1)土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行為。(2)土地使用權(quán)出讓是有期限的。(3)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?4)土地使用者享有權(quán)利的范圍不含地下之物。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)土地使用權(quán)出讓的法律限制我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)出讓采取國(guó)家管控的方式,即由國(guó)家經(jīng)營(yíng)土地的一級(jí)市場(chǎng),其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)土地使用權(quán)出讓的管理,保證土地使用權(quán)出讓有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。1.土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限《土地管理法》第四十六條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限為:凡征收永久基本農(nóng)田的,或永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的,或其他土地超過(guò)70公頃的,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。其他的由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。需要指出的是,政府對(duì)出讓土地使用權(quán)的批準(zhǔn),不僅是對(duì)土地使用權(quán)出讓面積的批準(zhǔn),實(shí)際上還是對(duì)整個(gè)出讓方案的批準(zhǔn)。這是因?yàn)樵趯徟^(guò)程中,政府必須對(duì)出讓方案所涉及的出讓地塊的用途、年限和其他條件等一并進(jìn)行審查。所以,出讓方案應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂。一、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/2.土地使用權(quán)出讓的宏觀調(diào)控《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。這是國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)出讓實(shí)行總量控制和宏觀調(diào)控的重要法律規(guī)定。根據(jù)這一規(guī)定,各級(jí)人民政府必須將出讓土地使用權(quán)的總面積嚴(yán)格控制在下達(dá)的指標(biāo)之內(nèi)。一、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/3.土地使用權(quán)出讓的方式《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定,一經(jīng)確定,必須嚴(yán)格執(zhí)行并向社會(huì)公開,各級(jí)人民政府均不得以低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓土地。為了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為,建立公開、公平、公正的土地使用權(quán)制度,2002年4月3日國(guó)土資源部第四次部務(wù)會(huì)議通過(guò),并于2007年9月21日國(guó)土資源部第三次部務(wù)會(huì)議修訂,自2007年11月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定:“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！币?、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/4.土地使用權(quán)出讓的最高年限所謂土地使用權(quán)出讓的最高年限,是指法律規(guī)定的土地使用者可以使用國(guó)有土地的最高年限。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限,只能在國(guó)家規(guī)定的最高年限內(nèi),由出讓方和受讓方在簽訂出讓合同時(shí)約定?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第732號(hào))第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年:④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;⑤綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限,在最高年限內(nèi),由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國(guó)《民法典》的規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)予的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(示范文本)》(GF—2008—2601)中規(guī)定:出讓年限按合同約定的交付土地之日起算;原劃撥(承租)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)的,出讓年限自合同簽訂之日起算;通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),其使用年限為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原建設(shè)用地使用者已使用年限后的剩余年限。一、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/5.土地使用權(quán)出讓合同(1)土地使用權(quán)出讓合同的概念?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂?！边@是因?yàn)橹挥泻炗喓贤?出讓行為才能成立,出讓雙方的權(quán)利義務(wù)才能明確,才能受法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓合同,是指市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者之間就出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)所達(dá)成的、明確相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。一、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(2)土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容。我國(guó)《民法典》第三百四十八條中規(guī)定,通過(guò)招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。合同內(nèi)容適用《民法典》中的關(guān)于合同的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谒陌倨呤畻l規(guī)定:“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定,一般包括下列條款:(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價(jià)款或者報(bào)酬;(六)履行期限、地點(diǎn)和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！币?、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/(3)土地使用權(quán)出讓合同的變更與解除。一般來(lái)說(shuō),土地使用權(quán)出讓合同一經(jīng)訂立,就具有法律約束力,任何部門、單位和個(gè)人不得擅自變更和解除。在土地使用權(quán)出讓合同變更的事由中,比較常見的是土地使用者提出改變土地用途。為此,《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定了變更土地用途的批準(zhǔn)程序和處理方法:“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！贝送?《城市房地產(chǎn)管理法》第十六條、第十七條規(guī)定:“土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,土地管理部門有權(quán)解除合同,并可以請(qǐng)求違約賠償?！薄巴恋厥褂谜甙凑粘鲎尯贤s定支付土地使用權(quán)出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權(quán)解除合同,由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金,土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償?！币?、土地使用權(quán)出讓行業(yè)PPT模板/hangye/6.土地使用權(quán)的終止和續(xù)期(1)土地使用權(quán)的終止。土地使用權(quán)終止是指由于土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因,使得土地使用權(quán)出讓合同的土地使用者與土地所有者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不復(fù)存在。土地使用權(quán)終止的原因有以下三種:

1)因土地滅失而終止。

2)因土地使用者拋棄而終止。

3)因土地使用權(quán)收回而終止。(2)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回和終止的法律后果。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回或終止之日起,土地使用者即喪失了該幅建設(shè)用地的使用權(quán)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止會(huì)產(chǎn)生下列法律后果。

1)土地使用者不再享有該幅土地的使用權(quán),國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)受讓人與土地所有者或者其代表之間在該幅土地上的權(quán)利和義務(wù)隨之解除。

2)地上建筑物和其他附著物隨建設(shè)用地使用權(quán)的終止而由國(guó)家無(wú)償取得。3)出讓合同規(guī)定必拆除的設(shè)備等,土地使用者必須在規(guī)定的期限內(nèi)拆除。(3)土地使用權(quán)的續(xù)期。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！币?、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)劃撥行業(yè)PPT模板/hangye/(一)土地使用權(quán)劃撥的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定:“土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制?！眲潛芡恋厥褂脵?quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地和征收集體土地)和無(wú)償取得(如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式,土地使用者均無(wú)須繳納土地使用權(quán)出讓金。除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,劃撥土地沒(méi)有使用期限的限制,但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。取得劃撥土地使用權(quán),必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前,在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地,除出讓土地以外的土地,均按劃撥土地進(jìn)行管理。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條規(guī)定,下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必要的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥。1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地二、土地使用權(quán)劃撥三、出讓與劃撥方式取得土地使用權(quán)的區(qū)別行業(yè)PPT模板/hangye/在我國(guó)，取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式，包括出讓和劃撥。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)須繳納相當(dāng)數(shù)額的出讓金，屬于有償使用，通常適用于商業(yè)開發(fā)用地的取得；而以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)須繳納出讓金，幾乎等于無(wú)償使用，通常適用于公共事業(yè)用地的取得。在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的情況，僅限于經(jīng)濟(jì)適用房。為了保障低收入人群能夠有房住，政府會(huì)以劃撥方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給開發(fā)商，并在有關(guān)文件中嚴(yán)格限定建成房屋的價(jià)格與面積。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低于一般商品房的原因在于，其土地使用權(quán)是無(wú)償取得的。另外，值得注意的是，劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的區(qū)別，除了有償與無(wú)償以外，還體現(xiàn)在期限方面，劃撥土地使用權(quán)是沒(méi)有使用期限的。沒(méi)有使用期限，意味著可以無(wú)限期使用，也意味著政府有可能根據(jù)公用事業(yè)的需要而隨時(shí)要求收回。第三節(jié)城市房屋征收與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋征收的概念與特征行業(yè)PPT模板/hangye/國(guó)有土地上房屋征收是指為了公共利益的需要,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,并對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償?shù)男袨?。其?政府為房屋征收人,被征收房屋所有權(quán)人為被征收人。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,房屋拆遷的地域范圍僅限于國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償,但不限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。對(duì)集體土地征收補(bǔ)償由《土地管理法》予以調(diào)整。根據(jù)《憲法》和《民法典》的有關(guān)規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國(guó)家所有。為了妥善處理實(shí)踐中的矛盾,《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的總體特征表現(xiàn)為:1)統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益,努力把公共利益同被征收人的個(gè)人利益統(tǒng)一起來(lái)。2)通過(guò)明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施,保護(hù)被征收群眾的利益,使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。3)通過(guò)完善征收程序,加大公眾參與,規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷,取消《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定,加強(qiáng)和改進(jìn)群眾工作,把強(qiáng)制拆遷減到最少。二、房屋征收的條件與程序行業(yè)PPT模板/hangye/房屋征收是指國(guó)家因公共利益的需要而使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)已建有房屋及地上建筑的土地時(shí),經(jīng)人民政府批準(zhǔn),由具有征收資格的征收人對(duì)現(xiàn)有房屋及其他地上建筑物強(qiáng)制性收買,并對(duì)房屋所有權(quán)人因此所受的損失給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男袨椤?一)房屋征收的條件1.符合公共利益國(guó)有土地上房屋征收必須以公共利益為目的。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定,只有在為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋時(shí),才允許對(duì)國(guó)有土地上的房屋實(shí)施征收。2.滿足規(guī)劃要求確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng),除須符合上述公共利益要求以外,還須滿足一系列規(guī)劃、計(jì)劃的強(qiáng)制性要求。這些規(guī)劃和計(jì)劃包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,土地利用總體規(guī)劃,城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等。行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房屋征收的程序房屋征收涉及公共利益的發(fā)展,也關(guān)系到被征收人的切身利益,因此,為了維護(hù)公共利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,房屋征收必須由人民政府做出決定,并嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行。(1)征收條件的認(rèn)定、審查。(2)制訂征收補(bǔ)償方案。

1)補(bǔ)償方案的擬訂與上報(bào),即市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門對(duì)不同項(xiàng)目擬訂具體的房屋征收補(bǔ)償方案,并依法上報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

2)補(bǔ)償方案的論證與公布,即市、縣級(jí)人民政府組織相關(guān)部門,如發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)土、規(guī)劃、城建、房管等部門對(duì)擬訂的征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證。

3)補(bǔ)償方案的修改與公布,即公開征求意見的期限屆滿后,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見的修改情況及時(shí)公布。(3)評(píng)估社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。(4)預(yù)存征收補(bǔ)償費(fèi)用。(5)確定征收范圍。(6)保全被征收房屋。(7)做出征收決定。二、房屋征收的條件與程序三、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償行業(yè)PPT模板/hangye/房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系是征收人與被征收人之間的關(guān)系。在房屋征收補(bǔ)償法律關(guān)系中,被征收人是被征收房屋的所有權(quán)人,包括單位和個(gè)人;征收人是國(guó)家,負(fù)有補(bǔ)償義務(wù)的人是做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府。(一)補(bǔ)償范圍征收補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償范圍是指被征收房屋的所有權(quán)人因房屋被征收依法應(yīng)得到補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)補(bǔ)償范圍做出了相關(guān)規(guī)定。1.被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償被征收房屋的價(jià)值是指被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值,其中其他不動(dòng)產(chǎn)主要是指不可移動(dòng)的圍墻、假山、水井、煙囪、水塔、苗木等。被征收房屋的價(jià)值不僅包括建筑物本身的價(jià)值,還包括其所占用土地的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》評(píng)估確定,對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收方對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。三、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償行業(yè)PPT模板/hangye/2.搬遷補(bǔ)償搬遷補(bǔ)償即搬遷費(fèi)補(bǔ)償。所謂搬遷費(fèi),是指被征收房屋被拆除后,被征收人就地安置或異地安置所需支出的必要合理費(fèi)用。房屋被征收后,被征收人必須搬遷,產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。由于不同用途的房屋需要搬遷的物質(zhì)實(shí)體和項(xiàng)目并不相同,因而搬遷補(bǔ)償?shù)拇_定只能一事一議,無(wú)法制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。此外,如果是一次性就地安置的,往往只需要計(jì)算一次搬遷補(bǔ)償;如果異地安置,因?yàn)榇嬖谝粋€(gè)過(guò)渡期限和過(guò)渡地點(diǎn),往往需要搬遷兩次甚至更多次,在計(jì)算搬遷補(bǔ)償時(shí)需要分段、分次計(jì)算后進(jìn)行匯總。3.臨時(shí)安置補(bǔ)償臨時(shí)安置補(bǔ)償是指對(duì)選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的被征收人,在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,由房屋征收部門向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房的補(bǔ)償。臨時(shí)安置補(bǔ)償包括臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償和提供周轉(zhuǎn)用房補(bǔ)償兩項(xiàng)。支付臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)償適用于在過(guò)渡期內(nèi),被征收人自行安排住處過(guò)渡的情形。但即使選擇使用周轉(zhuǎn)用房的,在周轉(zhuǎn)用房實(shí)際提供前,房屋征收部門也應(yīng)當(dāng)向被征收人支付過(guò)渡期限內(nèi)所需的臨時(shí)安置費(fèi)。行業(yè)PPT模板/hangye/4.停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償如果被征收的房屋屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房,被征收人所受的損失除了房屋本身的價(jià)值外,還會(huì)遭受停產(chǎn)停業(yè)所帶來(lái)的損失,而這部分損失直接與房屋征收有關(guān),因此應(yīng)給予補(bǔ)償。對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。應(yīng)當(dāng)注意的是,停產(chǎn)停業(yè)損失是指合法損失,也即從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而可能獲取的合法財(cái)產(chǎn)利益的損失;違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本為法律所不允許,屬于應(yīng)當(dāng)依法予以取締的范疇,因而不存在停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。5.補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)在國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)踐中,往往由房屋征收部門給予被征收人一定的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì),以促使被征收人配合征收和搬遷工作?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。6.不屬于補(bǔ)償范圍的房屋不屬于補(bǔ)償范圍的房屋包括以下幾類:

1)房屋征收范圍確定后，違反國(guó)家禁止性規(guī)定，在房屋征收范圍內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的房屋。

2)為了增加補(bǔ)償費(fèi)用而改變用途的房屋。

3)被定為違法建筑的房屋。

4)超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。上述房屋依法不屬于征收補(bǔ)償?shù)姆秶?，在房屋征收中將不予補(bǔ)償。三、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償行業(yè)PPT模板/hangye/(二)補(bǔ)償?shù)膶?shí)施1.補(bǔ)償協(xié)議房屋征收部門應(yīng)與被征收人依法就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依約履行合同。一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。由于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確立了“先補(bǔ)償、后搬遷”的基本原則，因此，當(dāng)房屋征收部門不依約支付征收補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，被征收人可以依法行使先履行抗辯權(quán)，待房屋征收部門履行支付補(bǔ)償費(fèi)用的義務(wù)后，再履行自己的搬遷義務(wù)。由于在性質(zhì)上補(bǔ)償協(xié)議屬于私法上的契約范疇，因此，守約方提起的訴訟為違約之訴，屬于民事訴訟范疇，而非行政訴訟。三、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償行業(yè)PPT模板/hangye/2.補(bǔ)償決定通過(guò)簽訂補(bǔ)償協(xié)議確定雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是實(shí)施房屋征收補(bǔ)償?shù)淖罴逊绞剑驗(yàn)檠a(bǔ)償協(xié)議是雙方當(dāng)事人意思自主與意思一致的結(jié)果，能最好地實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的補(bǔ)償意愿和利益偏好。但補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成與簽訂必然會(huì)受制于一定的限制條件，有時(shí)當(dāng)事人之間難以形成意思表示的一致，有時(shí)需要簽訂補(bǔ)償協(xié)議的另一方當(dāng)事人并不明確。為解決這一問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案做出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定與補(bǔ)償協(xié)議存在著根本性不同，前者是征收決定者單方意志的體現(xiàn)，而后者是雙方當(dāng)事人意思一致的結(jié)果。因此，在性質(zhì)上，補(bǔ)償協(xié)議是一種私法上的契約，而補(bǔ)償決定則是一個(gè)具體的行政行為。補(bǔ)償決定雖由征收決定者單方做出，但必須滿足公平的要求，除須在內(nèi)容上包括法定的補(bǔ)償協(xié)議事項(xiàng)外，還應(yīng)當(dāng)盡可能比照與其最相似的被征收人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，來(lái)設(shè)置補(bǔ)償決定所針對(duì)的被征收人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。補(bǔ)償決定做出后，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)依法對(duì)補(bǔ)償決定予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。三、國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償?shù)谒墓?jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念行業(yè)PPT模板/hangye/《城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā),主要是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備,即實(shí)現(xiàn)“三通一平”(水通、電通、路通和場(chǎng)地平整),把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建設(shè)用地。土地開發(fā)有兩種情形:一是新區(qū)土地開發(fā),即把農(nóng)業(yè)用地或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房及其他城市用途的城市用地;二是舊城區(qū)改造,也叫作土地再開發(fā)或二次開發(fā),即通過(guò)投入新的資金、勞動(dòng)等,對(duì)城市原有土地進(jìn)行改造,拆除原來(lái)的建筑物,調(diào)整城市規(guī)劃,改變土地用途,完善城市基礎(chǔ)設(shè)施,提高土地的利用效益。房屋開發(fā)包括四個(gè)方面:一是住宅開發(fā);二是生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)性建筑物開發(fā),如工廠廠房、各類商店、各種倉(cāng)庫(kù)、辦公用房等的開發(fā);三是生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物及構(gòu)筑物的開發(fā),如交通運(yùn)輸設(shè)施、公用事業(yè)和服務(wù)事業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施的開發(fā);四是城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是一種經(jīng)營(yíng)性的行為,由專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行,這類企業(yè)從事的是房地產(chǎn)的投資和經(jīng)營(yíng),即從有償取得土地使用權(quán),到勘察設(shè)計(jì)和建筑施工,直到最終將開發(fā)產(chǎn)品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施及其相應(yīng)的土地使用權(quán))作為商品在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓,尋求利潤(rùn)回報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā),對(duì)于改善投資環(huán)境和居住條件,提高城市的綜合功能和總體效益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以及城鄉(xiāng)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展,都有重要作用。行業(yè)PPT模板/hangye/房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則,是指在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi),從事房地產(chǎn)開發(fā)并實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)管理的過(guò)程中應(yīng)依法遵守的基本原則。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！?一)嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)建設(shè)的重要組成部分,必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領(lǐng),是城市各項(xiàng)建設(shè)包括房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù),是建設(shè)城市經(jīng)濟(jì)和實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明,開發(fā)房地產(chǎn),首先必須規(guī)劃好,以城市規(guī)劃為依據(jù)通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和規(guī)劃,明確房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局,在規(guī)劃的引導(dǎo)和控制下逐步實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/(二)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),首先要講求經(jīng)濟(jì)效益,但不能僅局限于考慮經(jīng)濟(jì)效益,更不能以犧牲社會(huì)效益和環(huán)境效益為代價(jià)來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)效益。從總體上來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益是相輔相成的。經(jīng)濟(jì)效益的提高,有助于社會(huì)效益和環(huán)境效益的實(shí)現(xiàn);社會(huì)效益和環(huán)境效益的提高,又保障了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的順利實(shí)現(xiàn)。(三)全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針。全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)是實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā)的工作方針,也是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的有效經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)綜合開發(fā)可以避免分散建設(shè)的種種弊端,有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃;綜合開發(fā)也有利于城市各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,同步建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、配套工程和主體工程,工程竣工以后配套交付使用,便于生產(chǎn)、生活;綜合開發(fā)還有利于縮短建設(shè)周期,降低工程造價(jià),提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則行業(yè)PPT模板/hangye/(一)按合同約定開發(fā)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。”土地是不可替代的稀缺資源,這一特點(diǎn)決定了必須節(jié)約和合理開發(fā)利用土地。但是,由于管理制度不完善等原因,土地供給總量失控,批租土地缺乏必要的調(diào)控手段,因此出現(xiàn)了圈而不用、早圈晚用、多圈少用等現(xiàn)象,給極為寶貴的土地資源造成了極大的浪費(fèi)。同時(shí),獲取土地使用權(quán)的單位或個(gè)人,有些根本不進(jìn)行任何開發(fā)建設(shè),轉(zhuǎn)手倒賣“地皮”,從中牟取暴利,致使國(guó)家收益流失、房地產(chǎn)價(jià)格扭曲等。因此,這些現(xiàn)象必須采取法律手段予以制止?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)此規(guī)定了兩種行政處罰措施:(1)閑置土地滿1年未開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi)。(2)滿2年未開發(fā)的,無(wú)償收回土地使用權(quán)。三、房地產(chǎn)開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工必須符合法定標(biāo)準(zhǔn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十七條中規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范?！币?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同其他建設(shè)項(xiàng)目一樣,具有投資量大、使用期限長(zhǎng)等特點(diǎn),所以必須按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工。否則,一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題不僅會(huì)直接影響項(xiàng)目的壽命,造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失,甚至?xí)＜叭松戆踩?實(shí)踐中這方面的教訓(xùn)已屢見不鮮。三、房地產(chǎn)開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(三)嚴(yán)格竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是全面考核開發(fā)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié),也是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和使用階段的標(biāo)志。為了防止不符合質(zhì)量要求的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施投入使用,保護(hù)使用者、消費(fèi)者的合法權(quán)益,《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。城市新建住宅小區(qū)的竣工綜合驗(yàn)收,按《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行。綜合驗(yàn)收的條件如下:1)所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求全部建成,并能滿足使用。2)住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格,驗(yàn)收資料齊全。3)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。4)施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除、清運(yùn)完畢,達(dá)到場(chǎng)清地平。5)拆遷居民已合理安置。所有工程全部驗(yàn)收后,驗(yàn)收小組應(yīng)向城市建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,報(bào)告經(jīng)審查批準(zhǔn)后,開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)的要求行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有以下兩個(gè)特點(diǎn)。1.以營(yíng)利為目的所謂“以營(yíng)利為目的”,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中以獲取最大限度的經(jīng)濟(jì)利益為目的。2.以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為營(yíng)業(yè)范圍《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定:“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為?！彼?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件《城市房地產(chǎn)管理法》第三十條中規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。3)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本。2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述條件的規(guī)定。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序1.申請(qǐng)登記設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。2.審核批準(zhǔn)工商行政管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件,對(duì)登記申請(qǐng)進(jìn)行審查。符合設(shè)立條件的,自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記,發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;不符合條件的不予登記,并說(shuō)明理由。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。3.登記備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同等有關(guān)文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。(1)一級(jí)資質(zhì)條件。1)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元。2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上。3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。5)上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人。7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度。9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(2)二級(jí)資質(zhì)條件。1)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元。2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上。3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。5)上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)m2以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人。7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。8)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度。9)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(3)三級(jí)資質(zhì)條件。1)注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元。2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上。3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)m2以上,或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。7)具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度。8)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/(4)四級(jí)資質(zhì)條件。1)注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元。2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上。3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。6)商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度。7)未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后,可申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期,但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的,《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)核定申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件:1)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表。2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(正、副本)。3)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告。4)企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件。5)已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料。6)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說(shuō)明書》執(zhí)行情況報(bào)告。7)其他有關(guān)文件、證明。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行業(yè)PPT模板/hangye/4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。5.不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)m2以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。6.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，由原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)案例2002年5月，陳先生從某開發(fā)商手中購(gòu)買了一套精裝修的現(xiàn)房，并隨后入住。陳先生入住3個(gè)月后的一日夜晚突降罕見暴雨，第二天早晨陳先生起床后發(fā)現(xiàn)房屋側(cè)墻面開始漏水，并將其放在墻邊的數(shù)碼照相機(jī)浸壞。此后不久，墻面也開始出現(xiàn)放射性裂紋。于是，陳先生找到該開發(fā)商，要求其對(duì)房屋進(jìn)行修補(bǔ)，并賠償損失。在雙方協(xié)商不成的情況下，陳先生訴至法院。請(qǐng)分析并做出判決。案例分析本案中，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的房屋顯然處于保修期內(nèi)。根據(jù)建設(shè)部《保修辦法》第14條關(guān)于“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償”的規(guī)定，陳先生有權(quán)要求開發(fā)商修補(bǔ)房屋并給予賠償。當(dāng)然，如果該質(zhì)量問(wèn)題是由施工方的原因造成的，開發(fā)商可以向施工方追償。案例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司系某住宅小區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)單位，甲公司將該項(xiàng)目發(fā)包給乙建筑公司進(jìn)行施工。雙方在施工合同中約定：建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備均由甲公司提供。甲公司為了降低開發(fā)成本，購(gòu)買了大量國(guó)家嚴(yán)禁在建筑上使用的海沙，并提供給乙建筑公司使用。在小區(qū)投入使用后，出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主集體將開發(fā)商起訴至法院。造成質(zhì)量缺陷應(yīng)如何處理？案例分析海沙雖然潔凈了但鹽分高，對(duì)建筑工程質(zhì)量危害極大，所以國(guó)家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的建筑材料—海沙不符合國(guó)家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《民法典》第1252條規(guī)定：建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷造成他人損害的,由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任故甲房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。此外，作為施工方的乙公司也應(yīng)按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因?yàn)槭┕し接袡z驗(yàn)建筑材料是否合格的義務(wù)，不合格的禁止使用，而乙公司沒(méi)有盡到審查的義務(wù)。第五節(jié)房地產(chǎn)交易行業(yè)PPT模板/hangye/(一)房地產(chǎn)交易概述1.房地產(chǎn)交易的含義房地產(chǎn)交易的含義有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)交易僅僅是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)交易除了包括當(dāng)事人之間在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為，還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格及體系、房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)權(quán)屬不可分離的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房地產(chǎn)屬于一種不可移動(dòng)的特殊商品，房屋一經(jīng)建造完畢，就固定于該房屋占用范圍內(nèi)的土地上。所以要使用房屋，就必須要使用該房屋占用范圍內(nèi)的土地，而要使用房屋占用范圍內(nèi)的土地，也必須要使用該房屋。為此，房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的享有者應(yīng)當(dāng)為同一主體，只有這樣才能發(fā)揮房地產(chǎn)的應(yīng)有效用。所以，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！币弧⒎康禺a(chǎn)交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。早在2007年,《物權(quán)法》(現(xiàn)已廢止)第十條就規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記,并授權(quán)行政法規(guī)對(duì)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定。為了徹底解決此前不動(dòng)產(chǎn)登記“九龍治水”的管理模式,2014年12月24日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,自2015年3月1日起施行。該條例明確規(guī)定:由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作,同時(shí)要求縣級(jí)以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作。2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》和2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》中,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不一致的,以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定為準(zhǔn)。一、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/(二)房地產(chǎn)交易的價(jià)格管理1.房地產(chǎn)價(jià)格定期公布制度《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定:“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”所謂定期確定并公布,是指相關(guān)城市的人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的情況,在一定的時(shí)期內(nèi)評(píng)定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格,并予以公布?；鶞?zhǔn)地價(jià),是指在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),首先根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格水平。標(biāo)定地價(jià)是指標(biāo)志性宗地在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。所謂標(biāo)志性宗地,即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標(biāo)定地價(jià)的價(jià)格時(shí)點(diǎn)是相對(duì)固定的,就是有關(guān)部門公布確定的時(shí)間?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行管理的依據(jù)。房屋重置價(jià)格,是指按照當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件,重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋價(jià)格。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí),必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。房屋的重置價(jià)格之前主要用于城市房屋拆遷補(bǔ)償額的計(jì)算。一、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度(1)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,采用科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析,對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所做出的推測(cè)與判斷。無(wú)論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,還是房屋租賃,都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),這是房地產(chǎn)交易過(guò)程中的一項(xiàng)必不可少的基礎(chǔ)性工作。(2)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。所謂公正的原則,是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)公正地對(duì)待各個(gè)要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的相關(guān)方,不得有所偏向。所謂公平的原則,是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中各方享有的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)必須體現(xiàn)公平。所謂公開的原則,是指房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程序、標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開,以便于社會(huì)公眾監(jiān)督,從而保證房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的公正。(3)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法。在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。一、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/3.房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度,是指房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào),不得瞞報(bào),或者做不實(shí)的申報(bào)。實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度,能夠加強(qiáng)稅收征收管理,保障國(guó)家稅收收入;能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行情進(jìn)行準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì),保證國(guó)家進(jìn)行科學(xué)的宏觀調(diào)控。因此,任何一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人,在依法將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人以后,都應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)。一、房地產(chǎn)交易的一般規(guī)定行業(yè)PPT模板/hangye/《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者做其他處理。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行業(yè)PPT模板/hangye/1.不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的。2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。這里的司法機(jī)關(guān)是指行使國(guó)家審判權(quán)、檢察權(quán)和偵查權(quán)的人民法院、檢察院和公安機(jī)關(guān)。這些機(jī)關(guān)按照有關(guān)法律規(guī)定有權(quán)查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。這里的行政機(jī)關(guān)是指法律規(guī)定的國(guó)家的執(zhí)法機(jī)關(guān),比如房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)等。這些機(jī)關(guān)也有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利以法律規(guī)定的形式進(jìn)行限制。3)依法收回土地使用權(quán)的。土地使用權(quán)的行使是以土地使用權(quán)的存在為前提的,土地使用權(quán)被收回了,土地使用權(quán)人也就無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)是屬于共有人共同享有的權(quán)利,共有人中的任何人,在行使這項(xiàng)權(quán)利時(shí)均必須經(jīng)過(guò)另一方的同意,未經(jīng)過(guò)同意,不得轉(zhuǎn)讓。為減少糾紛,共有人同意轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時(shí),必須以書面的形式進(jìn)行。5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。房地產(chǎn)的使用權(quán)或者所有權(quán)存在爭(zhēng)議時(shí),將其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,則會(huì)引起新的糾紛,不利于爭(zhēng)議的解決。所以,權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。依法取得的土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán),必須辦理登記手續(xù),領(lǐng)取使用權(quán)證書或者所有權(quán)證書。未領(lǐng)取者,法律不予承認(rèn)其所享有的權(quán)利,因此,不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。這項(xiàng)規(guī)定是一個(gè)比較靈活的規(guī)定,以防止難以預(yù)料的情形發(fā)生。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行業(yè)PPT模板/hangye/2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序與合同(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的成立,并未實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移;房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移,應(yīng)以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)變更登記為準(zhǔn)。2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格。3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)。4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格,并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。5)通過(guò)審核,轉(zhuǎn)讓行為符合法律、法規(guī)的規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)當(dāng)事人根據(jù)申報(bào)的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)繳納有關(guān)稅費(fèi)。6)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條中規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行業(yè)PPT模板/hangye/(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題所達(dá)成一致的書面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在向有關(guān)機(jī)關(guān)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)后才生效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式,這是法律對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的特殊要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓必然涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,由于土地使用權(quán)既可通過(guò)出讓也可以通過(guò)劃撥取得,而這兩種取得的方式不同,必然影響到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序、條件及效果,因而法律要求當(dāng)事人在簽訂該合同時(shí),必須載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同成立,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就是房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)讓,原土地出讓合同的效力對(duì)國(guó)家和新的土地使用權(quán)人即受讓方仍然有效。以出讓方式取得土地使用權(quán)的使用年限,為原出讓合同約定使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。受讓人改變土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途的,必須履行法定手續(xù),即改變土地用途必須經(jīng)過(guò)原出讓方同意并簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。改變土地用途還須經(jīng)市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門同意。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行業(yè)PPT模板/hangye/房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)。3)房地產(chǎn)的坐落位置、面積、四至界限。4)土地使用權(quán)的取得方式、時(shí)間及年限。5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。6)成交價(jià)格及支付方式。7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間及過(guò)戶時(shí)間。8)雙方的權(quán)利和義務(wù)。9)違約責(zé)任。10)雙方約定的其他事項(xiàng)。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行業(yè)PPT模板/hangye/(一)商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或房屋價(jià)款的行為。為防止炒作地皮,保證正常的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。商品房的出售,必然涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。所以預(yù)售商品房時(shí)預(yù)售人應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的人,即已經(jīng)足額支付土地使用權(quán)出讓金,并領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的人。2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。預(yù)售的商品房必須是合法建筑,即只有經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃及建設(shè)行政管理部門批準(zhǔn),發(fā)給建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證的工程建筑才可預(yù)售商品房。3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件,目的是保證商品房確實(shí)存在,防止買空賣空、炒作地皮現(xiàn)象。4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登