安徽明光市房地產(chǎn)研判報告很全面的市場調(diào)研完整專業(yè)團隊實地調(diào)研

明光市房地產(chǎn)研判報告2015.12

目錄I.宏觀市場

土地市場

競爭市場IV.本案研判PART.I宏觀市場明光城市概況人口增長經(jīng)濟發(fā)展城市規(guī)劃明光城市概況——明皇故里，生態(tài)酒鄉(xiāng)明光市行政劃分市轄4個街道明光街道、明西街道、明南街道、明東街道12個鎮(zhèn)張八嶺鎮(zhèn)、三界鎮(zhèn)、管店鎮(zhèn)、自來橋鎮(zhèn)、澗溪鎮(zhèn)、石壩鎮(zhèn)、蘇巷鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、女山湖鎮(zhèn)、古沛鎮(zhèn)、潘村鎮(zhèn)、柳巷鎮(zhèn)1個鄉(xiāng)泊崗鄉(xiāng)東部社會服務(wù)區(qū)城市街道生產(chǎn)車間三中明光城市地理交通——皖東地區(qū)重要交通樞紐，城區(qū)交通路網(wǎng)便捷城市未來綜合發(fā)展軸主要有二條：其一是由京滬鐵路、G104國道和蚌寧高速公路共同形成的發(fā)展軸帶；其二是沿S309省道發(fā)展軸。地塊位置沿城市南北縱軸明珠路，屬城市發(fā)展中心片區(qū)，交通便捷。池河大道明珠路/雙擁路G104G36G104G309G309明光城市人口發(fā)展——全市常住人口持續(xù)減少，但城區(qū)常住人口持續(xù)膨脹，住宅需求在增加明光市人口現(xiàn)狀

從人口規(guī)模來看常住人口減少，戶籍人口增加“六普”數(shù)據(jù)顯示，明光市常住人口為532732人，同第五次全國人口普查（以下簡稱“五普”）2000年11月1日零時的569585人相比，十年共減少36853人，下降6.5%，年平均下降0.67%。明光市“六普”登記的戶籍人口為648810人，同“五普”的616443人相比，十年共增加32367人，增長5.3%，年平均增長0.51%。

從家庭戶規(guī)模來看，戶均人數(shù)不斷減少明光市常住人口中共有家庭戶170560戶，家庭戶人口為523619人，平均每個家庭戶的人口為3.07人，比“五普”的3.55人減少0.48人。從人口分布來看城區(qū)人口膨脹，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口比重下降明光市常住人口分布差異明顯，30%常住人口主要集中在市政府所在地明光街道，10年明光街道的常住人口增加了7.7個百分點；隨著城區(qū)人口不斷膨脹，城區(qū)住宅需求不斷增加，為市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展提供市場空間行政劃分常住人口（普六）占比市轄4個街道明光街道、明西街道、明南街道、明東街道19.15萬人36%12個鎮(zhèn)張八嶺鎮(zhèn)、三界鎮(zhèn)、管店鎮(zhèn)、自來橋鎮(zhèn)、澗溪鎮(zhèn)、石壩鎮(zhèn)、蘇巷鎮(zhèn)、橋頭鎮(zhèn)、女山湖鎮(zhèn)、古沛鎮(zhèn)、潘村鎮(zhèn)、柳巷鎮(zhèn)32.87萬人62%1個鄉(xiāng)泊崗鄉(xiāng)2.35萬人2%明光城市經(jīng)濟增長——經(jīng)濟總量偏小，房地產(chǎn)發(fā)展仍屬于起步階段房地產(chǎn)發(fā)展周期劃分及特征人均GDP1000-3000美元3000-4000美元4000-8000美元突破8000美元房地產(chǎn)發(fā)展階段啟動階段發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展需求特征剛需剛需+改善改善需求為主改善需求為主2009-2013.6明光市GDP統(tǒng)計150億近年來，明光市GDP年增長率持續(xù)保持在10%以上，規(guī)劃目標2016年達到150億；2009-2012明光市人均GDP統(tǒng)計近年來，由于常住人口的不斷減少，明光市歷年人均GDP走勢與全是GDP數(shù)據(jù)一致；規(guī)劃目標注：數(shù)據(jù)來源：明光市政府信息公開網(wǎng)經(jīng)濟社會發(fā)展過程中存在的問題——經(jīng)濟總量偏小，結(jié)構(gòu)不優(yōu)大企業(yè)支撐不足，上半年，全市規(guī)模以上企業(yè)中，總產(chǎn)值超億元的僅有11家，超2億元的僅有1家；服務(wù)業(yè)配套不強，限上商貿(mào)企業(yè)銷售占全部社會消費品零售總額比重不高；大項目較少。上半年，全市在建億元以上工業(yè)項目34個，僅占計劃項目總數(shù)113個的30.08%。項目建設(shè)速度不夠快，投產(chǎn)見效慢；企業(yè)發(fā)展水平不高。工業(yè)企業(yè)資源性特征比較明顯，總體上仍未擺脫依賴資源發(fā)展的格局，全市礦產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工和紡織服裝類企業(yè)較多，新興產(chǎn)業(yè)和科技含量高的企業(yè)較少。產(chǎn)業(yè)間關(guān)聯(lián)度不高，產(chǎn)業(yè)鏈不長，沒有形成相對集中的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)集群。隨著常住人口的不斷減少，工廠招工難的問題日益凸顯；2009-2013.6明光市固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)統(tǒng)計雖然2013年上半年，明光國民經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進，各項社會事業(yè)取得較大進步，但總體上來說，我市經(jīng)濟社會發(fā)展過程中還存在許多不容忽視的問題。注：數(shù)據(jù)來源：明光市政府信息公開網(wǎng)明光市城市總體規(guī)劃———東進、北擴、西連、南限城市用地發(fā)展方向為：以向東、北發(fā)展為主，適當向東南和向西跨池河發(fā)展，控制向南發(fā)展，呈“東進、北擴、西連、南限”之勢。城市用地布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形成“一廊二軸五區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)“一廊”——池河生態(tài)景觀走廊“二軸”——池河大道、雙擁路城市發(fā)展軸線“五區(qū)”——老城區(qū)、城東區(qū)、城北區(qū)、城南區(qū)和城西區(qū)商業(yè)服務(wù)建設(shè)用地行政辦公用地物流倉儲用地住宅用地工業(yè)用地地塊城市空間拓展上，西有池河“屏障”，北、東有蚌寧高速公路阻礙，南有京滬鐵路、城市給水水源地——南沙河水庫生態(tài)敏感區(qū)制約，因此，城市空間發(fā)展需要考慮的“門檻”因素較多。AB老城區(qū)商業(yè)中心A新區(qū)商業(yè)中心B老城區(qū)主要發(fā)展區(qū)域城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)地塊明光市板塊格局及發(fā)展趨勢———主要發(fā)展城東片區(qū)老城區(qū)：依托現(xiàn)狀老城區(qū)，進行更新改造，改善環(huán)境，完善功能，以商貿(mào)、文化娛樂、居住和交通為主。城東區(qū)：依托老城區(qū)，沿池河大道向東軸向發(fā)展，是城市未來發(fā)展的主要區(qū)域，承接老城區(qū)行政、文化、商貿(mào)、居住、交通等部分功能，形成以行政辦公、文化娛樂、商業(yè)物流及居住為主的綜合性、高品位的城市新區(qū)。城北區(qū)：依托老城區(qū)，以明光市工業(yè)園區(qū)為主體，沿明城大道北側(cè)縱深向發(fā)展，形成以機電工業(yè)、醫(yī)藥化學工業(yè)、服裝玩具工業(yè)等配套工業(yè)為主的新型工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)。城南區(qū)：依托老城區(qū)和城東綜合新區(qū)，沿雙擁路向東南軸向發(fā)展，形成以居住、商服為主的功能區(qū)。城西區(qū)：位于池河西岸，與上述城市4大功能區(qū)隔河相望，依托現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)，形成以建材及礦產(chǎn)品工業(yè)為主的相對獨立的工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)。城東居住片區(qū)：主要為東部新區(qū)行政辦公、文化教育、商貿(mào)物流等單位相配套的居住片區(qū)，以一類居住用地為主；城南居住片區(qū)：主要為配合老城區(qū)的更新改造、城市商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)以及商貿(mào)業(yè)的發(fā)展安排以二類居住用地為主的居住片區(qū)。居住用地集中片區(qū)商業(yè)用地集中片區(qū)明光市學區(qū)劃分——地塊學區(qū)屬逸夫小學PART.II土地市場明光市土地供應(yīng)情況明光土地市場成交走勢近期成交地塊信息&分布板塊研究明光市土地供應(yīng)計劃——商品房開發(fā)土地供應(yīng)有限，政府旨在控制房地產(chǎn)供需平衡，全面發(fā)展基礎(chǔ)建設(shè)2013年明光市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃（單位：公頃）住宅商服工業(yè)公共管理及服務(wù)用地交通運輸用地水域水利設(shè)施用地29.26公租房舊房改造經(jīng)濟適用房中低價位、中小套型普通商品房商品房用地19.7969.0636.4224.661.72.631.046.8910.218.49

2013年，明光市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量180.89公頃，其中住宅29.26公頃，商服19.79公頃，工業(yè)69.06公頃，公共管理及服務(wù)用地36.42公頃，交通運輸用地24.66公頃，水域水利設(shè)施用地1.7公頃；

可供開發(fā)的商品房用地僅18.7公頃，僅占全部供應(yīng)計劃的10.3%，按平均容積率2.0來計算，共37萬方。注：數(shù)據(jù)來源：安徽省明光國土資源局明光市土地市場成交走勢——樓市回暖，土地成交量反彈，創(chuàng)歷史新高，潛在競爭項目增加

截止，明光土地市場共成交124.7萬方，創(chuàng)歷史新高！未來短期區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭市場將日趨激烈；2010-2013年度明光市土地市場出讓與成交統(tǒng)計近期成交地塊信息——新區(qū)成交住宅地塊樓面價均穩(wěn)穩(wěn)破千項目位置面積(㎡)容積率總建面(㎡)土地用途年限成交價(萬元)樓面價(元/㎡)成交單位成交日期明光市雙擁路西側(cè)404432.288974.6中低價位、中小套型普通商品住房用地7091051023.33明光市建坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013.4.7徽園酒店1942.50.771495.725住宿餐飲用地402351571.14明光徽園文化商貿(mào)有限公司2013.4.27潘村鎮(zhèn)廣場南側(cè)212071.531810.5中低價位、中小套型普通商品住房用地703100974.52明光市鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013.6.14嘉山路北、祁倉路兩側(cè)67465.42.5168663.5中低價位、中小套型普通商品住房用地7012500741.12明光市城市建設(shè)投資有限公司2013.7.15城南大道北側(cè)、明東路西側(cè)65285.61.8117514.08中低價位、中小套型普通商品住房用地7011500978.61明光市城市建設(shè)投資有限公司2013.7.15嘉山路北、明東路東西兩側(cè)57192.21.8102945.96中低價位、中小套型普通商品住房用地70115001117.09明光市城市建設(shè)投資有限公司2013.7.15龍山路南側(cè)、女山湖路西側(cè)66267.72132535.4中低價位、中小套型普通商品住房用地70135001018.60明光市城市建設(shè)投資有限公司2013.7.15明光市花園路北、祁倉路西26812.62.258987.72中低價位、中小套型普通商品住房用地7075401278.23明光市尚都置業(yè)有限公司2013.9.23明光市龍山路北、祁倉路西69804.82.2153570.56中低價位、中小套型普通商品住房用地70180501175.36明光市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013.9.25體育路東、龍山路北13289.52.229236.9中低價位、中小套型普通商品住房用地7082402818.36明光市鑫海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2013.10.8經(jīng)六路西、緯十路北64709.32.2142360.46中低價位、中小套型普通商品住房用地708000561.95明光同興投資發(fā)展有限公司2013.10.23緯十路南、嘉山路北61565.52.2135444.1中低價位、中小套型普通商品住房用地708000590.65明光同興投資發(fā)展有限公司2013.10.23經(jīng)七路東、振興大道南54981.22109962.4中低價位、中小套型普通商品住房用地707000636.58明光同興投資發(fā)展有限公司2013.10.24緯八路南、經(jīng)五路東522472.2114943.4中低價位、中小套型普通商品住房用地706000522.00明光同興投資發(fā)展有限公司2013.10.24緯八路南、經(jīng)五路東56159.42112318.8中低價位、中小套型普通商品住房用地706500578.71明光同興投資發(fā)展有限公司2013.10.24

據(jù)統(tǒng)計，地塊附近成交的商住類地塊，樓面均價已達到1018-1278元/㎡，待明年項目上市后，均價或超5K老城區(qū)

城東新區(qū)土地市場板塊研究——各版塊商住土地成交均價階梯明顯老城區(qū)2500左右城南800-1000城東1000-1250城北520-650地塊據(jù)統(tǒng)計，各版塊片區(qū)的商住成交地塊樓面價階梯明顯。其中城東版塊出讓地塊樓面價僅次于城中版塊，并且成交量最大，預(yù)計該板塊后期開發(fā)項目均價將凸顯版塊特征；地塊處新老板塊交接處，生活配套標準僅次于老城，優(yōu)于其他版塊條件，根據(jù)近期商住地塊成交價格，預(yù)估樓面價在1500-2000元/㎡左右；地塊所處城東、城北、老城區(qū)，三板塊交界處PART.III競爭市場項目分布競爭項目分析潛在競爭項目市場結(jié)論明光樓盤區(qū)位圖——地塊所屬區(qū)域目前供應(yīng)集中，競爭激烈匯金廣場金港世紀天城萬豪國際商城錦江華府盛唐·現(xiàn)代城巴黎公館龍景苑星光華府慧景明郡地塊御尚花園嘉城御府星光華景競爭項目密集區(qū)在售待售觀城國際明光市主要競爭項目概況板塊項目名稱物業(yè)類型面積戶型均價（元/㎡）老城區(qū)巴黎公館4棟高層17+1F90—110預(yù)計4500城東龍景苑4棟高層16F86-1274200-4500嘉城御府12棟高層85-116待定錦江華府高層86-1234488-4680城南星光華府3幢多層91-10244002棟高層17F89-1333800-4300御尚花園5幢多層90-12044002幢小高層95-120待定城北金港世紀天城高層18+192-1193900-4300多層在售房源不多，均價在4400元/㎡左右；高層房源供應(yīng)充足，均價在3800-5000元/㎡；無論多層或高層，市場供應(yīng)房源面積均在80-130㎡左右；競爭個案——龍景苑（城東）高檔住宅小區(qū)項目地處于城東的新明城政務(wù)新區(qū)，104國道與龍山東路交互處。距離新市政府廣場僅2000米。北臨新市醫(yī)院，西鄰新市政廣場，南臨新汽車站及市第三小學。由明光市正元置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的繼韓山名居、育才花園、觀城國際后又一高檔住宅社區(qū)。開發(fā)商明光市正元置業(yè)房地產(chǎn)有限公司位置龍山東路與104國道交匯處占地面積11562㎡項目總建面28751.79㎡(商業(yè)1720㎡，住宅25415㎡)容積率2.359規(guī)劃總戶數(shù)234戶開盤時間2013.6在售物業(yè)一期高層2、3#戶型面積93㎡兩房、104、128㎡三房均價4300元/㎡優(yōu)惠活動一次性付款96折，首付60%以上99折93㎡兩房128㎡三房129㎡三房107㎡三房競爭個案——金港世紀天城（城北）50萬平米造城之作，明光第一大盤世紀天城，地處體育路與新104國道的交匯處，接壤繁華主城，生活便利、人氣旺盛。50萬平米造城之作，明光第一大盤，10000余人的居住規(guī)模，市區(qū)將近1/20的人口將居住于此。開發(fā)商金港地產(chǎn)位置明光市體育路與新104國道交匯處項目總建面500000㎡容積率2.7開盤時間2011.12.1在售物業(yè)在售四期高層5#、14#（90—120㎡），高層18+1復(fù)式房（150-180㎡）和多層6樓頂層（60㎡和80㎡)均價4200元/㎡優(yōu)惠活動一次性付款96折，首付60%以上99折高層戶型競爭個案——觀城國際（老城區(qū)）市中心的至尊寶地，商住一體，生活便利開發(fā)商明光市正元置業(yè)房地產(chǎn)有限公司位置明光市池河大道139號（電力大廈對面）項目總建面41321.08㎡（商業(yè)建筑面積15404.38㎡，住宅建筑面積12523.14㎡）容積率2.4開盤時間2012.4.22均價5.4M挑高公