房地產(chǎn)招標(biāo)采購管理及審計

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)采購效果研究一、引言工程招標(biāo)采購是工程項目建設(shè)中進(jìn)行成本控制和選擇優(yōu)秀承包商主要手段，一直以來，工程招標(biāo)采購在房地產(chǎn)項目開發(fā)中起著重要作用。特別是近年來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對其執(zhí)行的主要手段——工程招標(biāo)采購提出了更高的要求。工程招標(biāo)采購的目標(biāo)效果是通過競爭報價降低和鎖定成本并確定優(yōu)秀的承包商，而承包商的確定也意味著工程建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度也隨之大體鎖定，因為，優(yōu)秀的承包商一般都是施工技術(shù)經(jīng)驗豐富，管理成熟、市場信譽良好的某一工程建設(shè)領(lǐng)域的佼佼者，一經(jīng)選定，工程竣工后的質(zhì)量和進(jìn)度都是可以預(yù)期的。但在實際操作中，這樣的采購效果并不是總能夠達(dá)到，從竣工后的反饋情況看（在排除非正常事件干擾的情況下），那些效果較差的招標(biāo)采購項目――質(zhì)量、進(jìn)度達(dá)不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投標(biāo)采購的諸多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問題，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現(xiàn)了偏差所致。本文從工程實踐出發(fā)，對影響招標(biāo)采購效果的各因素進(jìn)行逐一探討，分析產(chǎn)生偏差的原因，并提出相應(yīng)解決辦法，從而達(dá)到提高工程招標(biāo)采購效果的目的。二、提高工程招標(biāo)采購效果的對策1、詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)詳盡而準(zhǔn)確的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是提高工程招標(biāo)采購效果的基礎(chǔ)保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程發(fā)包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標(biāo)承包，其它專業(yè)性較強的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統(tǒng)、干掛石材、防腐木工程等由建設(shè)方進(jìn)行指定分包。由于土建安裝總包項目在材料、人工、機械組成上較為透明和普遍，設(shè)計圖紙就可充分表達(dá)招標(biāo)的技術(shù)要求。而對于專業(yè)性很強、特別是采用非常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的分包工程，如果沒有經(jīng)過充分研究及深化設(shè)計，僅僅依靠設(shè)計院的建筑設(shè)計圖紙，是不能準(zhǔn)確而全面說明技術(shù)要求的，例如在鋁合金門窗的設(shè)計圖紙中，一般設(shè)計院僅能表現(xiàn)出設(shè)計的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規(guī)格、品牌要求、產(chǎn)地、等級等，則缺乏足夠的說明，同時對于具體的連接節(jié)點也往往不夠明確。如果在此基礎(chǔ)上未經(jīng)研究深化就進(jìn)行投標(biāo)報價，則會造成各投標(biāo)單位按照不一致的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)競價，在以最低價為評標(biāo)原則的情形下，投標(biāo)單位為競標(biāo)成功，往往會采取質(zhì)量較低標(biāo)準(zhǔn)的競標(biāo)方案，而這樣選擇中標(biāo)單位的施工后果就是項目質(zhì)量達(dá)不到要求，采購的目標(biāo)效果自然也就不能達(dá)到。對于此類專業(yè)性很強或非標(biāo)工程的工程采購，在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)備上，可采取以下方法：首先，組織相關(guān)設(shè)計人員、技術(shù)人員、材料人員對標(biāo)的項目進(jìn)行材料標(biāo)準(zhǔn)研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場調(diào)研和保證品質(zhì)效果的基礎(chǔ)上，在經(jīng)過詳細(xì)技術(shù)經(jīng)濟論證比選后，確定相應(yīng)的技術(shù)要求。而對于節(jié)點深化設(shè)計方面的問題，若自身設(shè)計力量的不足，可借助投標(biāo)單位的專業(yè)能力通過一輪技術(shù)方案評比來確定，由于投標(biāo)單位具有豐富的專業(yè)技術(shù)和經(jīng)驗，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達(dá)外，為了更為明確，還要組織競標(biāo)單位按圖文要求制作標(biāo)的物樣品并進(jìn)行送樣，通過送樣評比及封樣，確定競標(biāo)的實樣標(biāo)準(zhǔn)。這樣，在既有圖文要求又有實樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，基本可保證技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)和明確。2、合理的招標(biāo)商務(wù)付款方式合理的符合工程實際情況的招標(biāo)商務(wù)付款方式是提高工程招標(biāo)采購效果的重要商務(wù)條件，對于吸引優(yōu)秀承包單位參與競標(biāo)及報價是非常重要的。一般來說，申請投標(biāo)單位都會把招標(biāo)項目的付款方式作為是否參與投標(biāo)的先決條件，因為不同的付款方式對投標(biāo)單位現(xiàn)金流和利息的影響是不同的，大比例墊資或支付周期過長等苛刻的付款方式會使中標(biāo)單位在施工時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難和財務(wù)費用增大的風(fēng)險，甚至工程無法按時竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低財務(wù)費用和迫于融資的難度，在工程款支付上一般都傾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，則將嚴(yán)重挫傷申請投標(biāo)單位競標(biāo)的積極性，導(dǎo)致優(yōu)秀承建商在前期洽商時就退出，從而只能在水平一般的承建商中選擇，最終的結(jié)果是工程的質(zhì)量和進(jìn)度受到影響。因此，為了吸引優(yōu)秀的承建商來參與競標(biāo)，工程的付款方式需靈活制定，在投標(biāo)單位和自身公司的現(xiàn)金流中取得一種平衡，也就是說合理的使用延期支付手段。對于總包的土建工程，由于施工周期一般較長，可預(yù)付一定的周轉(zhuǎn)資金，其余工程進(jìn)度款按月報產(chǎn)值的30～40%支付，待主體結(jié)構(gòu)封頂，一次性支付至75～80％，審計結(jié)束后支付至90％，留10％作為保修金在保修期滿后支付。這樣的支付方式，既有利于施工單位資金的周轉(zhuǎn)，也有利于建設(shè)方合理的利用延期支付手段控制現(xiàn)金流，同時，還有利于促進(jìn)施工單位加快施工進(jìn)度。而對于一些施工周期較短的分包工程，例如3個月左右，由于工程量相對較小，可不付預(yù)付款，根據(jù)工程施工流程設(shè)置節(jié)點付款，即材料入場可根據(jù)材料入場價值支付一定比例，安裝工作量完成50％按一定比例支付，全部竣工通過內(nèi)部驗收后再支付一定比例等，這些支付的比例可按照中標(biāo)價預(yù)先計算好，在支付時可省去審核的時間，提高付款的效率，保證現(xiàn)金流順暢迅速的情況下促進(jìn)施工進(jìn)度。3、邀標(biāo)對象的細(xì)致遴選邀請投標(biāo)對象的細(xì)致遴選是提高工程招標(biāo)采購效果的源頭環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目工程招標(biāo)采購一般采取邀請招標(biāo)，邀請的家數(shù)在3～4家之間，過多會使招標(biāo)的協(xié)調(diào)管理難度加大，也會使招投標(biāo)周期延長；少于3家，則不能實現(xiàn)充分競爭，也容易發(fā)生串標(biāo)事件。邀請招標(biāo)對象一般通過各種渠道發(fā)布招標(biāo)信息，接受報名，前期接洽，考察公司生產(chǎn)加工能力或最近1年內(nèi)完成的與本招標(biāo)標(biāo)的物相似的項目。在這一階段中，遴選優(yōu)秀的適合本項目的競標(biāo)單位是主要目的，也是整個招標(biāo)采購工作的源頭環(huán)節(jié)，但易出現(xiàn)的偏差是，考察下來確定投標(biāo)的公司在承建實力、水準(zhǔn)上不在一個檔次上，而不同檔次水準(zhǔn)的公司在承建質(zhì)量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水準(zhǔn)的公司在一起競爭，將不能保證在提供相同優(yōu)質(zhì)水準(zhǔn)服務(wù)基礎(chǔ)上比較出最低報價的，最終會造成優(yōu)汰劣勝的相反效果。目前我國的建筑市場基本實現(xiàn)了充分競爭，但同時也存在魚龍混雜的現(xiàn)象，雖然很多公司的資質(zhì)都可以達(dá)到要求的標(biāo)準(zhǔn)，但實際上，各自的實際承建水準(zhǔn)卻大有區(qū)別，如果僅憑資質(zhì)和過往業(yè)績是不能準(zhǔn)確遴選出好的競標(biāo)者的，必須要實地考察申請投標(biāo)單位公司規(guī)模和當(dāng)年內(nèi)完成的與本招標(biāo)項目相近的項目，并制定相應(yīng)的可量化的評分標(biāo)準(zhǔn)予以排選。此項工作雖然較為繁瑣和耗費精力，但只有嚴(yán)格細(xì)致的挑選，才能保證考察選擇到在同一水平線上的優(yōu)秀競標(biāo)者。4、中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)。目前的房地產(chǎn)招標(biāo)項目中，絕大多數(shù)都是采用最低價中標(biāo)的評標(biāo)原則，因而有些競標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時有意漏報項目或針對一些報價要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后，在施工當(dāng)中提出增加費用的要求，而開發(fā)商有時迫于工期的壓力，會同意予以補償，從而使成本突破。此類現(xiàn)象的發(fā)生，在于發(fā)出正式的中標(biāo)通知書之前，未對投標(biāo)書進(jìn)行詳細(xì)分析，對不明確的部分未進(jìn)行明確的詢標(biāo)澄清，故而成為日后成本控制和管理的隱患。所以，在評標(biāo)及發(fā)出中標(biāo)通知書之前，必須增加詢標(biāo)這一環(huán)節(jié)加以控制，但詢標(biāo)并不是與詢標(biāo)對象進(jìn)行討價還價，詢標(biāo)的目的是在最低報價不突破的前提下對于投標(biāo)書中不明確的部分進(jìn)行澄清和承諾響應(yīng)，并在承諾函中以書面形式予以確認(rèn)。對于由于投標(biāo)單位自身原因造成漏報或是對招標(biāo)文件理解偏差所造成的報價偏低，視為對招標(biāo)方的優(yōu)惠，詢標(biāo)對象要做的僅是承諾響應(yīng)，不能提出增加報價的請求，一旦提出即視為未響應(yīng)招標(biāo)要求，取消中標(biāo)的權(quán)力，轉(zhuǎn)而以最低價向次低標(biāo)單位進(jìn)行詢標(biāo)，但其基本原則保持不變，若不響應(yīng)則繼續(xù)向下一競標(biāo)單位詢標(biāo)。通過這一過程，可有效將一些不明確因素預(yù)先排除掉，提高招標(biāo)采購效果。5、明確的組織分工明確的組織分工是提高招標(biāo)采購效果的制度保證。相比于一般的工程項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標(biāo)采購工作量大、任務(wù)重、招標(biāo)周期緊，尤其是對于滾動開發(fā)的項目，工程招標(biāo)采購是一項持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨成立招標(biāo)采購中心進(jìn)行這一工作。相反在一些公司中，招標(biāo)采購被認(rèn)為僅僅是成本控制部門的工作，招標(biāo)工作從招標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、直至合同簽訂皆由其負(fù)責(zé)，成本控制部門不但要組織考察申請投標(biāo)的公司及其項目、還要協(xié)調(diào)技術(shù)及工程、設(shè)計院等編制技術(shù)標(biāo)，并且負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)以及最終標(biāo)書的合成，最后還要組織開評詢標(biāo)等，對于一些技術(shù)不是很復(fù)雜的比較常規(guī)的項目，這樣操作還能正常進(jìn)行，而對于項目技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會造成整個操作效率不高，難以保證招標(biāo)采購效果基于采購活動的特性，要提高工程招標(biāo)采購效果，必須在這一容易忽視的組織結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標(biāo)計劃并由其負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)技術(shù)、工程、材料、成本各部門按計劃完成各自相應(yīng)的工作，使整個招標(biāo)工作縝密有序的進(jìn)行。或者成立一個獨立的采購部門，部門配備技術(shù)、材料、成本等專職人員，專門從事各項招標(biāo)采購活動。很多公司沒有進(jìn)行這種組織結(jié)構(gòu)上的設(shè)置，往往就是忽視了這一無形環(huán)節(jié)對招標(biāo)采購活動的基礎(chǔ)性作用。三、結(jié)束語綜上所述，要想提高工程招標(biāo)采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細(xì)，否則任一疏漏都會給以后的管理工組造成負(fù)面效果；另一方面，工程招標(biāo)采購也是一項由各個采購環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起的系統(tǒng)工程，各個環(huán)節(jié)在招標(biāo)采購活動中是互相聯(lián)系和關(guān)聯(lián)的，只有所有環(huán)節(jié)的工作都能得到提高才能使整個招標(biāo)采購的效果得到體現(xiàn)。提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購管理能力很多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中往往對采購管理的重視還不夠，或者還沒有清楚的認(rèn)識到采購對項目開發(fā)的重要性。一些企業(yè)害怕控制不了成本而將項目開發(fā)過程中大大小小材料設(shè)備盡量甲供；另一些企業(yè)項目的采購?fù)耆揽渴┕みM(jìn)度來拉動，即由施工單位根據(jù)施工進(jìn)度提出采購要求，再由采購部門根據(jù)采購要求在物色幾家基本符合要求的供應(yīng)商難詢價、比價后，選擇確定一家后實施采購；還有一些企業(yè)，覺得采購無足輕重或者沒有配備足夠的采購管理人員，而盡量將項目開發(fā)過程中所需要的各類材料設(shè)備乙供。無論采取以上哪種做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都從中嘗到了無盡的苦，要么成本無法控制、要么進(jìn)度無法保障、要么與最初設(shè)計差之千里……如何才能進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的采購，這一疑問困惑了為數(shù)不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購種類繁雜、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及的關(guān)聯(lián)主體多的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)采購的基礎(chǔ)上，還可以考慮從以下幾個方面進(jìn)一步加強自身的采購管理。制定采購規(guī)則，合理選擇采購方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采購的特點，使得沒有一家房地產(chǎn)公司可以完美的獨自提供項目開發(fā)過程中的全部材料設(shè)備。為了保證項目的順利開展，需要將一些采購?fù)獍瑥亩霈F(xiàn)了甲供、甲定乙供、乙供等不同采購主體的采購行為。同時因材料設(shè)備的價值、可獲得性、質(zhì)量等不同，又可以分為招標(biāo)采購、議標(biāo)（比價）采購和直接采購等采購方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)一步做好采購管理，首先就需要從企業(yè)及其項目的特點出發(fā)，根據(jù)采購主體、采購方式等兩個維度制定企業(yè)的采購規(guī)則。明確規(guī)定項目開發(fā)過程中各項采購的采購主體和采購方式，以保證能以最高的效率合理選擇采購主體和采購方式，減少不必要的論證審批環(huán)節(jié)。-對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)量影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對獨立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料-設(shè)計階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價格）較大，對樓盤的品質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點控制，且與施工單位工期配合較密切-信息價相差很大的材料（或信息價上沒有的）比價采購-不適合施工單位采購，但價值較低的零星材料-工程中常見，對樓盤效果及品質(zhì)影響不大，且有三家及以上價格、質(zhì)量相近-與信息價接近，與施工進(jìn)度及配合較密切的材料-市場上的所有同類材料價格都接近、對樓盤效果及品質(zhì)基本沒影響-與信息價很接近的材料直接采購-壟斷工程，如水、電、氣等在設(shè)計過程中進(jìn)行材料設(shè)備選型定板在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個設(shè)計過程中缺乏采購部門的參與，這無疑是一個重大的錯誤。一方面由于缺乏采購部門參與而缺乏材料設(shè)備的市場信息，導(dǎo)致設(shè)計成果的工程成本可能偏高；另一方面導(dǎo)致施工圖設(shè)計完成后，沒有一個部門能夠拿出一個切實可行的材料設(shè)備清單。沒有詳細(xì)的材料設(shè)備清單，采購部門也就無法在事前合理確定各種材料設(shè)備的采購主體和采購方式，更編制不出總體的采購計劃以指導(dǎo)采購。從國內(nèi)萬科、金地等先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗來看，采購部門不僅應(yīng)該參與到設(shè)計過程中，而且在方案設(shè)計階段就應(yīng)該參與進(jìn)去。通過采購部門、成本部門以設(shè)計部門為橋梁與設(shè)計單位在設(shè)計過程中的互動，可以在建筑方案設(shè)計時確定建筑材料清單、在擴初設(shè)計時確定主要設(shè)備材料清單，并充分利用設(shè)計期間的時間展開材料、設(shè)備的市場調(diào)研工作，以確定主要材料設(shè)備的價格、規(guī)格型號和品牌等范圍。在施工圖設(shè)計完成后，便可制定出一份詳細(xì)的材料設(shè)備清單，在采購規(guī)則的基礎(chǔ)上結(jié)合項目特點以選擇出適宜的采購主體和采購方式，從而指導(dǎo)總體采購計劃的編制。建立供應(yīng)商管理系統(tǒng)目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在采購實施前，往往需要根據(jù)實際情況尋找可合作的供應(yīng)商，這大大增加了采購的機會成本，嚴(yán)重影響了采購效率；由于采購提前期不考慮不充分，導(dǎo)致在采購過程中缺乏對供應(yīng)商資質(zhì)審查和現(xiàn)場考察，以至于在合作的過程中問題不斷；在與供應(yīng)商合作完成合，沒有對供應(yīng)商進(jìn)行履約評價，從而無法有效維護(hù)企業(yè)自身的合法利益。建立起供應(yīng)商管理體系，將使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠規(guī)避上述風(fēng)險的發(fā)生。一個完整的供應(yīng)商管理系統(tǒng)應(yīng)該包括供應(yīng)商信息庫、供應(yīng)商資質(zhì)預(yù)審系統(tǒng)、供應(yīng)商評估系統(tǒng)和供應(yīng)商資質(zhì)系統(tǒng)四個模塊構(gòu)成。采購部門利用各種渠道和方式獲得的各類供應(yīng)商信息建立起供應(yīng)商信息庫，并隨時進(jìn)行更新維護(hù)，以提高每次采購實施時供應(yīng)商的搜索效率。針對搜索到的各類供應(yīng)商，采購部門在招標(biāo)采購等過程中組織公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門以資質(zhì)審查、現(xiàn)場考察等方式，確保供應(yīng)商有能力滿足公司的采購要求，并根據(jù)獲得的供應(yīng)商信息豐富供應(yīng)商信息庫的數(shù)據(jù)。通過在合作過程和合作結(jié)束后，對供應(yīng)商進(jìn)行履約評價，并將評價與款項支付直接掛起鉤來，以最大限度的保障合作雙方的利益。利用供應(yīng)商信息庫、供應(yīng)資質(zhì)預(yù)審、供應(yīng)商評估等系統(tǒng)提供的信息建立起公司的包括合格供應(yīng)商名錄、可試用供應(yīng)商名錄和不合格供應(yīng)商名錄在內(nèi)的供應(yīng)商資質(zhì)系統(tǒng)。凡是合格供應(yīng)商名錄內(nèi)的企業(yè)，在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)直接成為公司招標(biāo)等采購的入圍單位，以減少公司采購過程中的資質(zhì)預(yù)審，使采購更加有效、高效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過完善上述三個方面，必將進(jìn)一步加強自身的采購管理，從而進(jìn)一步控制好開過程中的成本。略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購管理(1)房地產(chǎn)業(yè)是目前公認(rèn)的暴利行業(yè)。但是競爭的加劇和產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢以及政策上的原因已經(jīng)使得行業(yè)整體利潤水平有逐漸下降的趨勢。因而使得不少企業(yè)關(guān)注起招標(biāo)采購的重要性，不僅僅是希望在這個環(huán)節(jié)防范舞弊，還要能有效的控制成本。但無論從招標(biāo)采購的手段、方法、效果上，房地產(chǎn)業(yè)與一般制造業(yè)比較起來還有很大的差距。本文對房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)采購特點、一些應(yīng)注意的問題、招標(biāo)采購方法進(jìn)行分析，以期起到拋磚引玉之效，不當(dāng)之處歡迎批評指正。一、房地產(chǎn)行業(yè)的采購特點：制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的招標(biāo)采購都有不同的特點，但房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)采購比較特殊，從某方面講，它兼具了制造業(yè)、流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的特點。且由于牽扯面更廣，困難更大。1、采購種類繁雜，結(jié)構(gòu)復(fù)雜從供應(yīng)鏈管理的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)相對簡單，需求相對確定、沒有庫存壓力。但是其采購種類繁雜程度也是一般制造業(yè)無法相比的。尤其對目前許多“造鎮(zhèn)公司”而言，除了傳統(tǒng)意義上的建材招標(biāo)外，還有學(xué)校、醫(yī)院、酒店、會所、能源、物業(yè)、通信等配套設(shè)施的招標(biāo)；加之現(xiàn)在全裝修房也越來越多，種類也就愈加繁雜了。百貨類流通業(yè)的采購種類也很多。但它沒有規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等多種形式。在房地產(chǎn)行業(yè)中，還有甲定乙供、甲供、甲方限價乙供等多種形式混雜，往往在不同的主體之間有很大的利益沖突。由于采購種類繁雜，采購人員的時間、精力、能力的局限性使得采購人員難于像制造業(yè)采購人員一樣專精。2、地域性強，各自為政目前，全國有3萬多家房地產(chǎn)公司，大多數(shù)規(guī)模都很小，且集中在一兩個城市開發(fā)，全國性的房地產(chǎn)公司數(shù)量很少。即就是某些跨地區(qū)經(jīng)營的企業(yè)，因為種種原因，統(tǒng)一采購也很難實現(xiàn)。而那些可以進(jìn)行全國性采購的產(chǎn)品，如門窗、保溫板等，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模都不太大。這對房地產(chǎn)行業(yè)實行全國性的統(tǒng)一采購也帶來了困難。例如水泥、砌塊等，受運輸距離的限制，地域性很強。中國建材行業(yè)目前還處于區(qū)域性的自由競爭階段，整個行業(yè)人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等都不盡如人意。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性限制了建材行業(yè)的兼并重組，建材行業(yè)的區(qū)域性又對房地產(chǎn)行業(yè)的全國性采購形成反向制約。3、項目特色很多中小房地產(chǎn)企業(yè)都是項目公司。雖然長期在某一個城市作項目，但是沒有長期觀念，打一槍換一個地方。由于項目特色導(dǎo)致的短期行為嚴(yán)重。沒有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃。建材供應(yīng)商很難與地產(chǎn)商間建立長期的合作伙伴關(guān)系。由于信息化水平較低，組織的有效知識積累因為項目特色無法保持。凡此種種原因造成了信息的不對稱和交易成本過高。極大地阻礙了地產(chǎn)和建材兩個行業(yè)的發(fā)展。一般制造業(yè)都制定有成本降低計劃，對于常用材料每年都要有一定的成本下降，同時不斷開發(fā)新的供應(yīng)商，讓供應(yīng)商在設(shè)計階段就參與，共同努力來降低成本，這些有效的措施，在項目型的公司里往往不能實現(xiàn)。對招標(biāo)采購產(chǎn)生了較大的影響。4、關(guān)聯(lián)主體多在一般的工業(yè)企業(yè)里，關(guān)聯(lián)方很少。設(shè)計、采購、應(yīng)用方，供應(yīng)方，一般只需要這幾個環(huán)節(jié)就足夠了。而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性還體現(xiàn)在：關(guān)聯(lián)主體很多?？偘?、分包、代理、甲方、監(jiān)理、設(shè)計等很多關(guān)聯(lián)主體。僅舉門窗招標(biāo)為例，讀者可以領(lǐng)略其中的復(fù)雜性：為了有效的降低成本，保證產(chǎn)品品質(zhì)，采購人員要指定門窗的主要部件（玻璃、型材等），同時，安裝需要總包的配合，所以一般需要采取甲定乙供的形式。因為門窗加工廠規(guī)模都較小，如果開發(fā)面積較大，需要的門窗加工廠、總包方就比較多。由于不同形式的招標(biāo)采購和不同主體間復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系，在確定價格、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、交貨期等上存在很多問題。采購周期漫長、中間扯皮事情較多。5、信息化程度低與制造業(yè)、流通業(yè)比較起來，房地產(chǎn)業(yè)的招標(biāo)采購方式落后幾十年以上。很少有房地產(chǎn)業(yè)建立招標(biāo)采購信息系統(tǒng)。也沒有使用EDI等標(biāo)準(zhǔn)的信息平臺。大多數(shù)企業(yè)還在采用傳真、電話的傳統(tǒng)方式進(jìn)行詢價。更不用提網(wǎng)上競價了。在很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)的信息化程度受制于信息化水平落后的建材行業(yè)。6、管理初級，采購尚未成為戰(zhàn)略高度由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目特色，又加之行業(yè)利潤率高，管理水平普遍不高。招標(biāo)采購在很大程度上僅僅是防范舞弊，招標(biāo)采購部門的負(fù)責(zé)人大都不是企業(yè)的高級管理人員，招標(biāo)采購人員的整體素質(zhì)有待提高。通過招標(biāo)采購降低成本、建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系的理念還未得到有效重視，采購還不具有戰(zhàn)略作用。招標(biāo)采購?fù)皇呛唵蔚谋缺葍r格就完事了。其效度很差。比如，國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)窗戶價格采用簡單的平方米單價方法，而不同尺寸的窗戶價格差距非常之大，這樣成本控制往往成為一本糊涂賬；再比如國內(nèi)企業(yè)在涂料招標(biāo)時往往采用平方米單價法。很多供應(yīng)商便在施工中將水泥比例大幅度提高，造成質(zhì)量上的隱患。略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購管理（2)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的以上特點，在招標(biāo)采購中，應(yīng)該注意以下幾點：1）組織結(jié)構(gòu)建設(shè)一定的組織地位：有的公司設(shè)置有采購總監(jiān)的職位，而在大多數(shù)公司，采購僅僅是中層職位。招標(biāo)采購部門隸屬于哪級領(lǐng)導(dǎo)管理，并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。但采購的階層必須高到“下情足以上達(dá)”。獨立的招標(biāo)采購委員會，杜絕個人決策。根據(jù)不相容職位分離的原則，招標(biāo)采購必須作為一個獨立的部門存在，不能與工程、財務(wù)、審計等部門合并或作為其下屬部門。為了保證招標(biāo)采購的獨立性，從而保證公正、公平、效率，成立招標(biāo)采購領(lǐng)導(dǎo)小組（委員會）對招標(biāo)采購金額大的標(biāo)的進(jìn)行集體決策，是很有必要的。該小組成員由公司各方面負(fù)責(zé)人員組成，對重大的招標(biāo)采購活動進(jìn)行集體決策。這樣，可以在很大程度上避免上下勾結(jié)或是以下瞞上（上級偏聽則暗）的情況出現(xiàn)。完善的專家隊伍：建立完善的專家隊伍是保證決策公平、公正、準(zhǔn)確的重要組織措施。專家隊伍應(yīng)該由公司審計部門負(fù)責(zé)建立。并接受招標(biāo)采購委員會（小組）的領(lǐng)導(dǎo)。對招標(biāo)采購部門形成制約、監(jiān)督、指導(dǎo)的作用。從而防止利用設(shè)置各種技術(shù)壁壘、以技術(shù)為借口進(jìn)行“黑箱操作”。2）流程控制，監(jiān)控流程控制應(yīng)抓住關(guān)鍵點。在招標(biāo)采購中的幾個關(guān)鍵點是：招標(biāo)方案、初選供應(yīng)商、詢標(biāo)名單、最終報價。很多企業(yè)往往僅僅關(guān)注簽訂合同，而對于初步入圍廠商的選定沒有充分關(guān)注。尤其是對于不采用公開招標(biāo)方式的邀請招標(biāo)，企業(yè)項目的風(fēng)格、檔次是在招標(biāo)前就能基本確定下來的。一般來說，邀請招標(biāo)時所邀請的廠家均應(yīng)是實力接近的，這樣便于比較。有些招標(biāo)人卻主動挑選投標(biāo)人。高、中、低檔次齊全，誰能中標(biāo)，一目了然。就是你采用再嚴(yán)格的廠商考察、專家評判，也是枉然。所以，綜合招標(biāo)代理、采購人員、工程技術(shù)人員等多方意見，使候選廠商具有相當(dāng)?shù)拇硇允呛荜P(guān)鍵的。內(nèi)部監(jiān)督：建立內(nèi)部匿名討論區(qū)：現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)的普及化使得員工溝通渠道更加快捷、便利。建立內(nèi)部匿名網(wǎng)上討論區(qū)，以不公開的方式廣開言路，也是一種有效的監(jiān)督方式。外部監(jiān)督：接受所有投標(biāo)人的復(fù)議：避免“黑箱操作”的關(guān)鍵是過程的透明化。由于信息的不對稱，“黑箱操作”者往往是利用技術(shù)、進(jìn)度、產(chǎn)品檔次等方面顛倒黑白、指鹿為馬。招標(biāo)過程中關(guān)鍵點作出重要決策的原因應(yīng)該及時向投標(biāo)者公示，最終結(jié)果應(yīng)該保留一段時間的復(fù)議期。這將能在很大程度上避免“黑箱操作者”指鹿為馬的情況發(fā)生。復(fù)議可以由審計部門負(fù)責(zé)。出現(xiàn)重大爭議從專家?guī)斐槿＜疫M(jìn)行裁決，結(jié)果報招標(biāo)采購領(lǐng)導(dǎo)小組。這樣，更可以防止數(shù)個部門串通一氣的情況發(fā)生。電子采購：采取電子采購方式有利于流程的透明化和監(jiān)控。采購部門內(nèi)部組織原則必須采取按類負(fù)責(zé)和按流程負(fù)責(zé)相結(jié)合的原則。請參見下圖：對一般項目，可以讓不同級別采購人員負(fù)責(zé)，但是對于復(fù)雜程度高、貨值量大的項目，采取按流程負(fù)責(zé)是較好的選擇。初選單位選擇（市場調(diào)查；選擇招標(biāo)代理；入圍單位代表性、資格審查；初步技術(shù)價格分析）——>詢價——>談判（邀請專家、現(xiàn)場考察等）——>確定合同（招標(biāo)采購委員會負(fù)責(zé)），四個關(guān)鍵性步驟應(yīng)分階段負(fù)責(zé)。這樣，雖然增加了中間環(huán)節(jié)，看似效率降低，實際上由于內(nèi)部分工合作，互相牽制，會將舞弊的可能性大大降低。否則，這么重要的項目由一、兩個人包辦，難免產(chǎn)生問題。3）策略采購由于地產(chǎn)業(yè)所需產(chǎn)品種類繁雜，必須事先對不同類型產(chǎn)品制定不同的采購策略。20/80準(zhǔn)則是一條普遍適用的規(guī)律，也是策略采購的重要原則。在房地產(chǎn)行業(yè)也是這樣。少數(shù)的招標(biāo)項目能夠節(jié)約80%的成本。在其余80%的標(biāo)的上花費太多的精力帶來的節(jié)約額卻是很小的。這看似簡單的問題實踐中卻往往解決不好。原因有二：其一是在管理中，感情因素的作用是巨大的。管理者往往對于自己熟悉的行業(yè)傾注太多的精力，而較少考慮其實際效果。這一點，尤其值得警惕。其二是對于產(chǎn)品復(fù)雜度低的產(chǎn)品而言，不同產(chǎn)品之間可比性強，往往存在行業(yè)市場價。如果一定要在此類產(chǎn)品上尋求最低價，而忽略了那些貨值量大、復(fù)雜程度高的中央空調(diào)系統(tǒng)等，則往往得不償失。因為，采購人員的的精力有限，不可能做到面面俱到。對于那些貨值量高、產(chǎn)品復(fù)雜性高的標(biāo)的上，能帶來的節(jié)約額度是最大的。這一塊，是招標(biāo)采購降低成本的核心。當(dāng)然，在進(jìn)行招標(biāo)采購時，20/80準(zhǔn)則并不僅僅是成本準(zhǔn)則，我們還可以從產(chǎn)品復(fù)雜程度、對工程影響程度等維度進(jìn)行分類，綜合考慮。策略采購還要注意供應(yīng)商數(shù)量的選擇。一般來說，對于大規(guī)模采購而言，選擇一家供應(yīng)商往往是不明智的，這會在合同履約時給供應(yīng)商較大的發(fā)言權(quán)。對于某些自成系統(tǒng)的產(chǎn)品，也要采取一定的分包形式保證甲方的話語權(quán)，降低過程中的風(fēng)險。4、全生命周期成本考核全生命周期成本考核是一個往往容易忽視的問題。事實上產(chǎn)品維護(hù)成本往往難以準(zhǔn)確估計，這也給全生命周期成本考核帶來一定的難度。通過下邊的示意圖，讀者可以了解到不同成本在不同產(chǎn)品中的比例大為迥異。也許有些讀者對占房地產(chǎn)采購量較大比例的建材產(chǎn)品的維護(hù)費用不以為然。其實，在國外，外墻涂料，每隔3~5年就必須重新涂一次，重涂成本高低就取決于最初選用產(chǎn)品的質(zhì)量。至于像電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、信息化三網(wǎng)系統(tǒng)這樣的產(chǎn)品，維護(hù)費用那就更高了。5、詳實的預(yù)算體系、現(xiàn)金流分析招標(biāo)采購部門在前期工作中介入程度也是衡量一個房地產(chǎn)公司采購水平的一個重要指標(biāo)。有些房地產(chǎn)公司設(shè)置了首席成本控制官的崗位，部分的替代了這一職能。對于那些采用新的技術(shù)、產(chǎn)品，或是對各項性能超過常規(guī)的要求時，在初期設(shè)計階段就要對有關(guān)市場情況進(jìn)行摸索，達(dá)到較佳的性價比（因為設(shè)計院往往對經(jīng)濟方面考慮得少一些，更有一些供應(yīng)商勾結(jié)設(shè)計人員，企圖從圖紙上形成有利于自己的競爭優(yōu)勢）。從設(shè)計階段開始降低成本，有利于合格的潛在供應(yīng)商與業(yè)主和設(shè)計院間的充分交流，同時可以較好的防范那些企圖在設(shè)計階段做文章的供應(yīng)商。另外，根據(jù)圖紙和進(jìn)度情況，可以比較準(zhǔn)確地做出預(yù)算來，對于控制現(xiàn)金流大有好處。最后，可以從材料的層面協(xié)調(diào)整體檔次與風(fēng)格，這一點也很關(guān)鍵。在施工圖出來后對選用材料、設(shè)備的預(yù)先確定需要招標(biāo)采購部門豐富的知識和廣泛的渠道。施工圖階段確定工料清單而不是在施工階段確定工料清單能大幅度提高工程管理的水平，在確保進(jìn)度、控制成本上具有非常重要的意義。這樣，使得審價的重點從工程過程監(jiān)督、工程后決算轉(zhuǎn)移到工程前控制上來。對于改變目前房地產(chǎn)行業(yè)“三邊工程”帶來的工期延滯、預(yù)算超標(biāo)的現(xiàn)狀會起到極大的促進(jìn)作用。隨著這一模式的成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)分工將會愈加明晰。這也有助于目前房地產(chǎn)行業(yè)混亂的總分包關(guān)系的明晰化。略論房地產(chǎn)行業(yè)的招標(biāo)、采購管理（3）6、合理的績效考核指標(biāo)如今，對市場營銷的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于招標(biāo)采購。這是因為市場營銷是檢驗公司經(jīng)濟活動結(jié)果的試金石。沒有成功的市場營銷，企業(yè)的一切都難以繼續(xù)。但是，市場營銷不但是產(chǎn)品定位等的結(jié)果，在這個競爭日益激烈的時代，它更是成功的成本控制的結(jié)果。雖然建安成本在房地產(chǎn)成本中并不占有絕對比例，但是成功的成本控制節(jié)約的每一分錢都是利潤。因此，對采購人員進(jìn)行準(zhǔn)確的績效考核，激發(fā)招標(biāo)采購部門的工作熱情，就顯得尤為重要。那如何來分辨采購人員的工作業(yè)績呢？管理學(xué)中有一句名言：“Yougetwhatyoumeasured”?？冃Э己藰?biāo)準(zhǔn)主要有以下幾種：歷史績效、預(yù)算績效、行業(yè)績效、目標(biāo)績效。采購績效指標(biāo)的選擇要同企業(yè)的總體管理水平相適應(yīng)。起步階段最關(guān)注的應(yīng)是價格和質(zhì)量，即性價比。很多房地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)時間都不長，房地產(chǎn)公司自身積累的歷史數(shù)據(jù)少，而且，不同樓盤間由于風(fēng)格的差異也會存在價格上的差異（歷史績效不可行）。招標(biāo)代理公司的歷史數(shù)據(jù)、同業(yè)數(shù)據(jù)都很重要，但由于競爭、樓盤個性等原因，這些都難以得到（行業(yè)績效不可行）。對很多房地產(chǎn)公司而言，預(yù)算的準(zhǔn)確程度往往較差，尤其是在采用了大量新技術(shù)、新材料的情況下，預(yù)算編制往往出入很大。許多企業(yè)在建設(shè)期間通過各種方式對預(yù)算進(jìn)行一定程度的修正，這就是目標(biāo)績效。目標(biāo)績效由于準(zhǔn)確度高（技術(shù)上的完善、修改等）、及時性強（比如考慮到原材料漲價等因素），實質(zhì)上是考核采購績效的最有效手段。衡量采購績效還要加強過程考核，過程考核一方面要公平、公正、公開，保證采購全過程的規(guī)范性；另一方面要注重采購方法的選取（這一點在第三部分會有討論）。方法不當(dāng)，事倍功半的結(jié)果是避免不了的。對于管理相對完善的企業(yè)，要采用綜合性的衡量指標(biāo)（價格、質(zhì)量、采購費用、服務(wù)水平等），而不能采用單一指標(biāo)。7、建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系前邊談過，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的招標(biāo)采購種類有數(shù)百種之多，而由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目特性，供應(yīng)商變動范圍大，建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系就比較困難。但建立供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系的價值非常之高。由于建材加工企業(yè)實力往往較小，有時可能需要與材料商而不是直接供應(yīng)商建立伙伴關(guān)系更加有效。比如：門窗加工企業(yè)往往較小，且地域性強，這樣與型材和玻璃廠建立伙伴關(guān)系可能更有效。對用量大，貨值大的產(chǎn)品，降低交易成本，增進(jìn)相互信任，在充分溝通上有效的提高性價比，可以達(dá)成雙贏的良好結(jié)果。比如，對于技術(shù)性強的產(chǎn)品如幕墻、物業(yè)管理中的小區(qū)智能化建設(shè)，供應(yīng)商在設(shè)計階段的密切配合就可以有效的降低成本，加快建設(shè)進(jìn)度。有時候，與知名品牌建立供應(yīng)商合作伙伴關(guān)系在市場宣傳與推廣方面也有一定好處。在不斷開發(fā)新的合格的供應(yīng)商的同時，一定要注意培養(yǎng)、扶持潛在的供應(yīng)商伙伴。要建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系，就必須進(jìn)行詳細(xì)的供應(yīng)商評價與獎懲機制。通過多種方式來增強凝聚力。三、招標(biāo)采購方法談?wù)袠?biāo)采購在保證公平、公正的同時，更應(yīng)該在降低成本上下功夫。前文談到，房地產(chǎn)行業(yè)與一般制造業(yè)或流通業(yè)比較，有很多獨特的特點。招標(biāo)種類繁多，不確定性強。在不同情況下，對不同種類的產(chǎn)品，一定要選擇合適的招標(biāo)方法，方能起到事半功倍的效果。茲舉幾例說明：1、成本分解成本分解是采購人員的基本功，其作用如下：成本控制和降低程度往往決定于采購人員的成本分解程度。如果一味地進(jìn)行簡單比價，永遠(yuǎn)不能知道供應(yīng)商的成本底線。所有的談判技巧加起來也沒有洞悉產(chǎn)品分項成本有效。如果不了解產(chǎn)品成本，那么價格談判就比較盲目。對供應(yīng)商的成本了解得越多，就越可能有效控制成本。同時，對不同潛在供應(yīng)商的詳細(xì)的成本比較分析，還可能分析出供應(yīng)商之分項功能的優(yōu)劣，防止供應(yīng)商偷梁換柱，在降低價格的同時，降低產(chǎn)品品質(zhì)。而供應(yīng)商的偷梁換柱，在建材業(yè)是非常普遍的。比如防水材料APP、外墻涂料等從外觀很難分辨出產(chǎn)品的好壞。成本分解還可以知曉不同廠家在同一產(chǎn)品上的不同特點，避免單純以價格定廠家的不良傾向，由于采購方的主動性，可以掌握大量廠商的分項成本，選擇合適的供應(yīng)商伙伴，并共同努力來降低成本，提高性價比。2、多項組合與分解招標(biāo)的方法對于結(jié)果而言，重要性是不言而喻的。有時候需要組合，有時候卻需要分解：1)同一種產(chǎn)品的批量采購對同一種產(chǎn)品而言，其結(jié)構(gòu)越復(fù)雜、貨值越大，批量的成本降低就越大。但是，這也要根據(jù)具體產(chǎn)品而論。象配電箱類產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)化程度高，成本降低幅度小，就宜建立供應(yīng)商伙伴關(guān)系，分批采購；而象電梯類產(chǎn)品，有一定定制化情況，自然是批量越大越好。在采購的時候，就要想辦法一次簽合同，分批供貨。對于價格波動幅度大的產(chǎn)品，如果供貨周期長，經(jīng)濟采購量還要充分考慮價格波動情況。2)同一系統(tǒng)產(chǎn)品的組合對于象信息化產(chǎn)品這樣的系統(tǒng)性強的產(chǎn)品而言，在某種程度上挑選合適的系統(tǒng)集成商比分項購買更加有效。比方說，你要買一批散件來組裝一臺電腦也許還不如買一臺整機劃算。再比如全裝修房，單純從某種建材而言，數(shù)量并不是很多，但總金額卻很大。分項購買也許還不如與建材超市直接談判更好、效率更高。目前建材超市百安居已經(jīng)和深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司、廣州市合生創(chuàng)展、珠江投資、上海腹地集團等房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了合作協(xié)議，今后，這些房產(chǎn)商在其開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤裝修工程中，將集中向百安居采購所需的裝飾建筑材料，百安居在廣州已經(jīng)和星藝、珠江等多家裝修公司完成了整合，由百安居承接的精裝修房，將全部使用百安居自己商場里銷售的材料，此外，百安居還將為消費者提供售后保修、維護(hù)等服務(wù)。這將使裝修房的成本降低約10%到15%,從而大大提高產(chǎn)品的價格競爭力。3)多個供應(yīng)商的產(chǎn)品分解在特定的情況下，分解可能更有效。如果單一的供應(yīng)商無法滿足產(chǎn)量、工期等的要求，指定供應(yīng)商的供應(yīng)商是降低成本、保證質(zhì)量的不二法門。這從另外一個角度講也是組合。比如工程需要4家門窗廠，每一家門窗廠和型材、玻璃廠、五金件廠談判的能力都沒有業(yè)主談判更有利（因為業(yè)主的采購量是單一廠家采購量的4倍）。對于保溫系統(tǒng)可以指定保溫板，如果采用實木地板可以指定進(jìn)口板材，面層等等。這樣，雖然采購部門的工作量大大增加，但效果也是很明顯的。3、聯(lián)合采購項目聯(lián)合采購是一種更高層面的多項組合。對于標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的產(chǎn)品如水泥、砌塊、預(yù)制樁、配電箱等實行采購聯(lián)盟，也可以大幅度降低成本。原先，這種采購聯(lián)盟只有在產(chǎn)權(quán)、股權(quán)關(guān)系緊密的企業(yè)才有?，F(xiàn)在，在沒有股權(quán)紐帶的企業(yè)中也出現(xiàn)了此種形式。03年，北京富力城與建外ＳＯＨＯ規(guī)?？涨暗穆?lián)合招標(biāo)正式啟動，兩個項目聯(lián)合招標(biāo)金額達(dá)８０億元人民幣，內(nèi)容涉及土建、材料、裝飾、水電等百余個領(lǐng)域、千余種產(chǎn)品，其中富力城項目４５億元，建外ＳＯＨＯ項目３５億元。據(jù)悉，此次聯(lián)合招標(biāo)金額之高、規(guī)模之大在北京乃至國內(nèi)房地產(chǎn)界尚屬首次。富力城總經(jīng)理謝強將聯(lián)合招標(biāo)稱為“雙贏的選擇”，由于兩個項目總建筑面積近２１０萬平方米，其中富力城為１３９萬平方米，建外ＳＯＨＯ為７０萬平方米，聯(lián)合招標(biāo)能夠充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，大大降低采購成本。這種“雙贏”的真正效果目前還難以預(yù)測，象萬科發(fā)起的“中城房網(wǎng)”聚集了全國20余家著名企業(yè)，聯(lián)合采購卻一直無法實施，但它無疑是未來房地產(chǎn)行業(yè)的一種趨勢。4、后向一體化后向一體化可以大幅度降低成本。廣東碧桂園是這方面的典型。碧桂園有員工近3萬人，從設(shè)計、規(guī)劃、建筑施工到裝飾、物業(yè)管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農(nóng)場出產(chǎn)的，可謂將縱向一體化發(fā)揮到了極致。“一條龍”開發(fā)使其成本控制得非常好。當(dāng)然，這種減少交易成本的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應(yīng)的企業(yè)。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設(shè)計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業(yè)不能快速反應(yīng)，實現(xiàn)項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。在出現(xiàn)行業(yè)不景氣或使企業(yè)項目出現(xiàn)較大問題時，后向一體化往往會加劇危機，放大危險效應(yīng)。這一點，應(yīng)該充分認(rèn)識。為了適當(dāng)降低后向一體化的風(fēng)險，參股是一個較好的選擇。尤其對于長期合作形成的合作伙伴，參股的風(fēng)險分擔(dān)，利益共享，也許是一種更好的選擇。5、OEM后向一體化使得企業(yè)的反應(yīng)能力得到了加強，降低了綜合成本。但不可否認(rèn)的是，其風(fēng)險也是較大的。參股降低了風(fēng)險，但在行業(yè)不景氣時，企業(yè)也會面臨很大的壓力。要想完全將這種風(fēng)險避免，OEM是一種好辦法。房地產(chǎn)行業(yè)里適合OEM的非常少。像門窗、保溫板、管材等行業(yè)，行業(yè)知名企業(yè)很少，往往還停留在簡單的價格競爭階段。相反，衛(wèi)浴、地板、廚房電器（抽油煙機、微波爐、灶具等）等產(chǎn)品里品牌很多。很多知名品牌都是在國內(nèi)尋找OEM廠商。象國內(nèi)知名的實木復(fù)合地板，大都是OEM而來的。而地板、瓷磚等的品牌效應(yīng)卻并不是很明顯，為了兼顧價格和質(zhì)量，讓那些為品牌企業(yè)進(jìn)行OEM的貼牌加工廠進(jìn)行帶工，也是一個好辦法。要做到這一點，對行業(yè)的深入了解是必不可少的，同時還要求非常強的成本和質(zhì)量控制能力。6、國產(chǎn)化替代目前有些國外的產(chǎn)品，在國內(nèi)的替代品很少。比如同層排水技術(shù)，在國內(nèi)只有吉博利一家。如果尋找到國內(nèi)的部分替代品，即就是質(zhì)量控制等方面與國外產(chǎn)品還有差距，但是壟斷的打破會迫使壟斷者大幅度降低，從而大幅度降低采購成本。扶植、培養(yǎng)國內(nèi)有潛力的供應(yīng)商是一種戰(zhàn)略采購，在分散風(fēng)險的同時還可以逐步降低采購成本。7、電子采購電子采購的好處是不言自明的：在保證招標(biāo)過程的公平、公正、透明，高效、規(guī)范等方面有重大意義。電子采購不僅僅是供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫電子化，關(guān)鍵的一點是流程的電子化，促使信息的傳播更加迅速，保證過程的規(guī)范性。企業(yè)實行電子采購也不是一蹴而就的。一般來說，可以分為三個階段：信息的收集和發(fā)布、流程控制、電子競價。信息收集和發(fā)布：建立網(wǎng)上的供應(yīng)商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫，實時發(fā)布招標(biāo)信息、招標(biāo)進(jìn)程通報、招標(biāo)結(jié)果公示，收集有關(guān)價格成本信息。流程控制：流程控制能夠規(guī)范企業(yè)的招標(biāo)過程。電子競價：談判過程中的重要一環(huán)是價格，由于房地產(chǎn)行業(yè)需要的產(chǎn)品基本都是成型產(chǎn)品，大部分的時間還是花在詢價上。在技術(shù)等方面確定后，采用電子競價不但效率高，保證過程的公開、公正，而且效果也很明顯。這已經(jīng)在制造行業(yè)得到了驗證。內(nèi)部審計對物資采購控制活動應(yīng)貫穿于整個物資采購控制過程，它不僅是指向供應(yīng)商購買產(chǎn)品的過程審計，也是對采購風(fēng)險控制并貫穿于采購過程的各個環(huán)節(jié)，包括采購計劃、采購詢價、供應(yīng)商選擇、采購采購決策、采購招標(biāo)、合同評審、訂單處理、驗收入庫，直到發(fā)料使用為止的全過程中所面臨的各種風(fēng)險評估與審計。為此，本文就以下兩個問題略陳管見。一、企業(yè)物資采購主要的風(fēng)險類型（一）企業(yè)物資采購?fù)庖蛐惋L(fēng)險1、采購合同欺詐風(fēng)險。合同詐騙往往具有一定的隱蔽性，有時候很難與正常的合同糾紛相區(qū)別。合同欺詐風(fēng)險主要包括：（1）以虛假的合同主體身份與企業(yè)訂立合同，以偽造、假冒、作廢的票據(jù)或其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作為合同擔(dān)保。（2）接受合同當(dāng)事人給付的貨款、預(yù)付款，擔(dān)保財產(chǎn)后逃之夭夭。（3）簽訂空頭合同，而供貨方本身是“空殼公司”，將騙來的合同轉(zhuǎn)手倒賣從中謀利，而所需的物資則無法保證。（4）供應(yīng)商設(shè)置的合同陷阱，如供應(yīng)商無故中止合同，更改合同條款，違反合同規(guī)定等。2、采購價格風(fēng)險。（1）由于供應(yīng)商操縱投標(biāo)環(huán)境，在投標(biāo)前相互串通，有意抬高價格，使企業(yè)采購蒙受損失的價格風(fēng)險。（2）當(dāng)企業(yè)采購認(rèn)為價格合理情況下批量采購，但不久，該種物資可能出現(xiàn)跌價而引起采購風(fēng)險。3、采購質(zhì)量風(fēng)險。（1）由于供應(yīng)商提供的物資質(zhì)量不符合要求，而導(dǎo)致企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品性能達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而給企業(yè)帶來嚴(yán)重?fù)p失，并且可能使企業(yè)在經(jīng)濟、技術(shù)、企業(yè)聲譽等方面造成損害。（2）因采購的原材料存在質(zhì)量問題，將會直接影響到企業(yè)產(chǎn)品的整體質(zhì)量和企業(yè)經(jīng)濟效益，因采購原材料品質(zhì)不良，影響產(chǎn)品的生產(chǎn)與交貨期，降低企業(yè)信譽和產(chǎn)品競爭力，直接威脅到企業(yè)的生存與發(fā)展。4、采購意外風(fēng)險。物資采購過程中由于自然、經(jīng)濟政策、價格變動等因素所造成的意外風(fēng)險。如交通意外事故等，不能正常供貨，遭受缺貨風(fēng)險損失。（二）企業(yè)物資采購內(nèi)因型風(fēng)險1、采購計劃風(fēng)險。企業(yè)物資部門及人員計劃管理技術(shù)不適當(dāng)或不科學(xué)，導(dǎo)致采購中的計劃風(fēng)險，即采購數(shù)量、采購目標(biāo)、采購時間、運輸計劃、使用計劃、質(zhì)量計劃等與目標(biāo)發(fā)生較大偏離。2、采購合同風(fēng)險。（1）由于合同訂立者未嚴(yán)格按法律規(guī)定辦事，導(dǎo)致企業(yè)蒙受巨大的損失。如情況不明，盲目簽約；違約責(zé)任約束簡化，口頭協(xié)議，君子協(xié)定；鑒證、公證合同比例過低等等。（2）合同行為不正當(dāng)。如賣方采取不正當(dāng)手段，對采購人員行賄，套取企業(yè)采購標(biāo)底；給予虛假優(yōu)惠，或以某些好處為誘餌公開兜售假冒偽劣產(chǎn)品，導(dǎo)致合同風(fēng)險。（3）采購合同日常管理混亂。如合同殘缺現(xiàn)象時有所聞，以致履行時找不到合同文件，使企業(yè)難以判別對方是否違約，同時企業(yè)自身也常常因為合同管理混亂造成違約而被對方追究。3、采購驗收風(fēng)險。由于人為因素造成企業(yè)所采購物資在進(jìn)入倉庫前未按合同及制度要求，對采購物資數(shù)量、品種、規(guī)格、質(zhì)量、價格、單據(jù)等多方面的審核和驗收而引發(fā)的風(fēng)險。如在數(shù)量上缺斤少兩；在質(zhì)量上魚目混珠，以次充好；在品種規(guī)格上貨不對路，不符合合同規(guī)定要求；在價格上發(fā)生變形等。4、采購存量風(fēng)險。（1）采購量不能及時供應(yīng)生產(chǎn)之需要，發(fā)生生產(chǎn)中斷造成缺貨損失而引發(fā)的風(fēng)險。（2）物資采購過多，造成積壓，其中多數(shù)因技