2月深圳御嶺集中式商業(yè)定位建議33p

5/17/20241御嶺公館集中式商業(yè)定位2010年2月富通資產(chǎn)公司5/17/20242報告大綱物業(yè)概況市場分析租金定位業(yè)態(tài)定位及招商條件要求招商階段劃分5/17/20243PART1物業(yè)概況項目指標及商業(yè)分布技術經(jīng)濟指標總用地39200.77㎡總建筑面積133046㎡計容建筑面積住宅93096㎡商業(yè)8250㎡會所400㎡居委會200㎡物管150㎡合計101846㎡容積率2.6總戶數(shù)1194建筑覆蓋率30%停車位1019個地下室面積31200項目總體商業(yè)面積8250.61㎡(6%)，其中集中式物業(yè)約2247.66㎡(27%)，主要沿松安路一側(cè)分布。集中式物業(yè)設置在項目東南角，主要考慮輻射部分江邊村居住人群。5/17/20244物業(yè)現(xiàn)狀集中式商業(yè)部分已完成商業(yè)包裝。5/17/20245集中式物業(yè)分析1F面積：182.73㎡層高：6m進深：15.72m面寬：3.45m面積：128.89㎡層高：4－7.1m進深：11.62m面寬：10.85m面積：655.38㎡層高：6m進深：44.3m面寬：8m面積：1280.66㎡(一樓842㎡)層高：6m進深：39m面寬：8.1m物業(yè)存在問題：部分進深過大劃分街鋪過多，減少集中物業(yè)昭示面且不利于分割物業(yè)不方正，異形鋪位多部分內(nèi)部存在異形柱面積配比不合理升降機煙道1.3×1.35/17/20246二樓集中式物業(yè)設計跟一樓連通，若單獨分割使用，對外則無沿街出入口，外部人流進入需進行較長距離的繞行；坡屋頂設計增加商家裝修和運營成本。層高：6－10.675m進深：30.2m面寬：7.5m438㎡5/17/20247PART2市場分析人流、車流分析車流:到達項目車輛只能通過松安路進行出入，目前的車流量一般(約8-10輛/分鐘)，海濱大道和松興路開通后將增強項目的可達性，車流將會大幅度增加(據(jù)現(xiàn)場勘察和了解，兩條市政道路在短期內(nèi)不會開通)。人流:達到項目的人流主要通過松安路進入項目，目前人流稀少，主要是項目所處位置偏僻，以及項目還未入伙且無開業(yè)商店。車流人流5/17/20248項目所在片區(qū)目前商業(yè)氛圍淡薄，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低，缺乏品牌商家，商業(yè)以臨街分布為主。片區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀5/17/20249片區(qū)規(guī)劃二類居住用地53萬㎡，商業(yè)用地15萬㎡；本片區(qū)的建設規(guī)?？偭靠刂茷?67～293萬㎡，規(guī)劃人口規(guī)模為5.0～6.2萬人。沿沙江路兩側(cè)將成為未來該區(qū)域的商業(yè)消費中心。片區(qū)商業(yè)規(guī)劃御嶺公館規(guī)劃核心商業(yè)區(qū)西岸華府5/17/202410競爭對手分析－中海西岸華府項目規(guī)劃總建筑面積約36萬㎡，商業(yè)總建筑面積18000㎡(5%)；規(guī)劃集中式商業(yè)面積共5200㎡(29%)；街鋪銷售為主，面積集中在13-80㎡之間，目前空置率高，只引進了部分地產(chǎn)中介、裝修建材和配套類商家。5/17/202411商業(yè)圍合式布局，主力店主要設在干道交匯處，同時臨近項目人流的主要出入口，有足夠的人流、車流。沙江路郎碧路500㎡空置600㎡中國銀行(開業(yè))1500㎡肯德基(銷售、未開業(yè))2600㎡廣富百貨(未開業(yè))5/17/202412目前片區(qū)整體商業(yè)發(fā)展落后，缺乏核心的消費點，業(yè)態(tài)檔次低且分布零亂；項目位于松崗規(guī)劃新城區(qū)域的邊緣位置，片區(qū)功能以居住、大型商業(yè)、文化娛樂為主；該片區(qū)規(guī)劃大量商業(yè)，同時也將新增大量中等以上收入群體，但需要一個較長的時間過程；沙江路兩側(cè)是該片區(qū)未來的商業(yè)核心，西岸華府項目占據(jù)重要位置。小結(jié)5/17/202413PART3租金定位市場租金位置項目名稱面積（㎡）租金（元/㎡）沙江路①江邊村底商（二樓）65015沙江路江邊村獨棟商業(yè)街（共三層）1000/層一樓：45

二樓：20

三樓：15松瑞路獨棟商業(yè)大廈（3—6層）1400/層20沙江路②西岸華府廣富百貨(二樓)260015郎碧路西岸華府一樓集中式50035郎碧路西岸華府對面商業(yè)(二樓)50030郎碧路西岸華府對面商業(yè)(三樓)50020樓崗路③天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳(二樓)300023107國道譚頭村獨立三層商業(yè)(9層)917/層20松崗區(qū)域集中式商業(yè)租金集中在15-30元/㎡之間，老城區(qū)的商業(yè)旺區(qū)租金相較高且空置率低。①②③5/17/202414市場比較法評分標準對比因素分值評分標準參考子因素消費總量20高較高一般較低低消費人流、車流、消費力2018161412物業(yè)位置25好較好一般較差差所在區(qū)域、臨街程度、交通便捷度2523211917商業(yè)環(huán)境20好較好一般較差差周邊環(huán)境、商業(yè)氛圍2018161412物業(yè)素質(zhì)15好較好一般較差差物業(yè)形象、結(jié)構(gòu)、配套、面積、昭示性1514131211商業(yè)前景10好較好一般較差差區(qū)域規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展走向、項目規(guī)模109876運營水平10好較好一般較差差運營主體、運營模式、推廣力度109876合計10010091827364

采用市場比較法進行租金的初步估算，再根據(jù)業(yè)態(tài)及招商策略進行適當調(diào)整。選取了影響集中式物業(yè)經(jīng)營的幾個重要因素進行對比。評分標準5/17/202415市

場

比

較

法

計

算

表一、物業(yè)比較表

估價對象比較物A比較物B比較物C御嶺公館二層商業(yè)西岸華府廣富百貨江邊村住宅底商天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳物業(yè)位置松安路沙江路沙江路樓崗路面積(㎡)43826006503000臨街狀況臨街臨街臨街臨街樓層二樓二樓二樓二樓結(jié)構(gòu)框架框架框架框架租金價格(元/㎡·月)

151523比較權重

40%35%25%二、對比因素調(diào)整表消費總量(20)1516.6715.3318物業(yè)位置(25)192119.3323商業(yè)環(huán)境(20)14.3316.3315.3318.67物業(yè)素質(zhì)(15)13.6714.3312.3313.33商業(yè)前景(10)88.677.678.67運營水平(10)8.338.336.676合計(100)78.3385.3376.6687.67三、價格調(diào)整表比較標的物名稱租金價格權重修正租金西岸華府廣富百貨1540%14江邊村住宅底商1535%15天虹北面轉(zhuǎn)讓餐廳2325%21御嶺公館二層商業(yè)租金=(各比較物修正租金×比較權重)之和16選取跟項目有一定可比性的三個集中式物業(yè)進行對比。比較得出本項目二樓集中式物業(yè)的市場參考租金為16元/㎡·月。二樓租金計算5/17/202416根據(jù)以往經(jīng)驗和市場數(shù)據(jù)，二樓集中式商業(yè)租金為一樓集中式商業(yè)租金價格的60-80%，本次計算取70%。項目一樓集中式商業(yè)租金均價為16/0.7=23元/㎡·月一樓租金均價計算5/17/2024171F面積：311.62㎡層高：4-7.1m進深：15.72m面寬：14.3m面積：339㎡層高：6m進深：23.2m面寬：8m面積：655.38㎡層高：6m進深：44.3m面寬：8m面積：593㎡層高：6m進深：39m面寬：8.1m4號鋪1號鋪2號鋪3號鋪一樓租金調(diào)整價格根據(jù)商家常規(guī)使用需求進行物業(yè)分割和組合。打通兩個街鋪連接4號鋪5/17/202418水平系數(shù)調(diào)整表對比因素分值1號鋪2號鋪3號鋪4號鋪位置2018.3318.3313.3318面積2017.6715.3315.6717.67昭示面1513.3313913.33進深15127.33810.67實用性1510.6711.671014.33硬件配套1512.6712.3312.3313合計10084.6777.9968.3387311.62×Y+655.38×77.99/84.67Y+593×68.33/84.67Y+339×87/84.67Y=(311.62+655.38+593+339)×23Y=25假設1號鋪租金單價為Y元/㎡，則∑各鋪位面積×各鋪位租金單價=一樓總面積×一樓租金均價1號鋪租金為：25元/㎡2號鋪租金為：23元/㎡3號鋪租金為：20元/㎡4號鋪租金為：26元/㎡4號鋪使用兩個街鋪作為門面，極大提升了該鋪的商業(yè)價值，在市場價格（26元/㎡）的基礎上提升至30元/㎡，作為項目的價格標桿。5/17/202419租賃面積：129㎡-1936㎡，根據(jù)商家需求進行分割租期：5－10年(根據(jù)面積及商家品牌有所不同)免租期：3－12個月(根據(jù)面積及商家品牌有所不同)遞增率：前三年不變，第四年起每年遞增8%－10%(超市為3%)押金：兩押一租商戶另外還需承擔的費用(水電費參考富瑰園項目)：

物業(yè)管理費4.0元/㎡

本體維修金0.25元/㎡

水費2.8元/噸電費0.98元/度。其它租賃條件5/17/202420研究項目中，200㎡以上的業(yè)態(tài)主要有超市、餐飲、生活配套、美容美發(fā)等八大類，面積主要集中在200-1500㎡之間。餐飲、超市、生活配套服務類數(shù)量最多且品牌度較高，汽車服務、美容美發(fā)和家具家電類是重要的填充業(yè)態(tài)。PART4業(yè)態(tài)定位建議及招商條件要求定位依據(jù)一深圳成熟社區(qū)集中式商業(yè)研究5/17/202421項目置業(yè)客戶群體主要在松崗及周邊進行消費。消費水平處于中等，家庭月消費支出集中在1000-3000元之間。他們最看重消費價格、商品品牌。主要的消費項目為日用品和餐飲消費。定位依據(jù)二－－本項目置業(yè)客戶消費情況5/17/202422業(yè)態(tài)引進建議5/17/202423一樓方案一:業(yè)態(tài)定位－－業(yè)態(tài)分布培訓/美容311.62㎡餐飲842㎡超市、休閑、餐飲655.38㎡紅色部分為優(yōu)先考慮業(yè)態(tài)。一樓5/17/202424餐飲、休閑娛樂593㎡配套、培訓、美容311.62㎡方案二:一樓超市、配套339㎡休閑娛樂、餐飲655.38㎡一樓5/17/202425臨時方案:可把部分大型商鋪分割為小鋪，根據(jù)小區(qū)內(nèi)入住的人流量來考慮一些短期的專業(yè)市場來進行空檔期過渡。需要增加中央空調(diào)或考慮分體空調(diào)安裝位置。開門一樓公共洗手間超市約300㎡培訓/美容通道一樓5/17/202426二樓二樓可與一樓連通租給一個商戶做大型餐飲或休閑娛樂，也可分割獨立出租。餐飲、美容、家具家居、網(wǎng)吧438㎡二樓5/17/202427保留部分街鋪的原因：1、利于商鋪分割、增加商家昭示面。2、保留鋪位易實現(xiàn)長期價值最大化。根據(jù)招商實際情況有可能進行改造的方面有：1、鋪位進行重新分割組合。2、增設煙道、上下水等。3、考慮給大宗商戶分配一定的停車位。招商條件要求①②③④⑤⑥⑦⑧5/17/202428保留鋪位統(tǒng)計表鋪序號鋪位號建筑面積㎡套內(nèi)建筑面積㎡①11349.4147.04②11247.0544.8③10967.0563.84④10847.0544.8⑤10733.9632.33⑥10629.1527.75⑦10531.5130⑧20531.9130.38合計337.09320.945/17/202429PART5招商階段劃分

項目住宅銷售階段：2009年8月—2010年底項目商業(yè)銷售階段：2010年4/5月—2010年底項目入伙時間：2010年11月25日方案確定及招商資料準備階段：2010年2月28日前主力商家招商談判階段：

2010年3月1日—2010年底

主力商家合同/協(xié)議/意向簽定階段：

爭取2010年5月底前簽訂1-2家主力商家進場開業(yè)階段：

預計2011年