8090時(shí)尚廣場項(xiàng)目整體策劃方案

8090時(shí)尚廣場整體策劃方案對于本項(xiàng)目商業(yè)的理解項(xiàng)目定位立休式園林化街區(qū)城市休閑娛樂中心商業(yè)形態(tài)步行街(一拖二商鋪)餐飲娛樂＋主題商場區(qū)位環(huán)境城市副中心業(yè)態(tài)規(guī)劃潮流購物休閑體驗(yàn)餐飲娛樂銷售方式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可托管對項(xiàng)目本階段銷售目標(biāo)的理解高增值率較高的銷售率較好的投資回報(bào)通過高開業(yè)率形成市場熱點(diǎn)短銷售周期較低的投資風(fēng)險(xiǎn)高銷售率通過持續(xù)經(jīng)營促使物業(yè)增值較合理的銷售價(jià)格項(xiàng)目可開發(fā)方向餐飲娛樂休閑度假本項(xiàng)目可能功能界定時(shí)尚購物潮流商品、娛樂產(chǎn)品品牌餐飲、快餐、動(dòng)漫客棧、茶吧、靜吧、咖啡集潮流購物、休閑體驗(yàn)、餐飲娛樂為一體的商業(yè)文化區(qū)項(xiàng)目區(qū)域分析小結(jié)從區(qū)域市場空間分析潮流購物＞餐飲娛樂＞休閑體驗(yàn)從項(xiàng)目特性分析潮流購物＞餐飲娛樂＞休閑度假從區(qū)域人流結(jié)構(gòu)分析固定人流＞居民、社團(tuán)游客＞散客過境人流＞游客項(xiàng)目定位建議：

1、項(xiàng)目初步定位為馬鞍山新興新潮文化商業(yè)中心和餐飲休閑配套基地；

2、潮流商品和特色文化消費(fèi)品為主要業(yè)態(tài)，層次較高的餐飲娛樂休閑為補(bǔ)充。

3、充分考慮淡旺平衡，業(yè)態(tài)規(guī)劃要吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)力量。

社團(tuán)游客追求新奇隨機(jī)性較強(qiáng)停留時(shí)間短購買力較弱旅游散客追求新奇文化消費(fèi)隨機(jī)性強(qiáng)停留時(shí)間較長購買力強(qiáng)居民追求實(shí)惠規(guī)律性強(qiáng)休閑餐飲為主購買力一般建議：

1、項(xiàng)目整體目標(biāo)消費(fèi)者重點(diǎn)針對社團(tuán)消費(fèi)和散客為主，以商務(wù)和居民消費(fèi)為輔。

2、項(xiàng)目應(yīng)充分規(guī)劃商業(yè)及公共配套，如銀行、停車場，以便于商務(wù)消費(fèi)和過境車輛進(jìn)入。

3、項(xiàng)目要充分規(guī)劃內(nèi)部小環(huán)境，營造一定層次感以適應(yīng)規(guī)劃業(yè)態(tài)及目標(biāo)顧客。

目標(biāo)顧客消費(fèi)行為特征分析商務(wù)客追求檔次規(guī)律性強(qiáng)餐飲娛樂消費(fèi)為主消費(fèi)水平機(jī)會(huì)(O)區(qū)域潛在商業(yè)配套需求大目前沒有同類競爭有規(guī)模效應(yīng)，建設(shè)發(fā)揮空間大配套可優(yōu)于其它競爭項(xiàng)目項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢(S)商業(yè)昭示性強(qiáng)區(qū)域輻射性強(qiáng)可達(dá)性較好區(qū)域內(nèi)游客和過境人流多劣勢(W)主體規(guī)劃已定，調(diào)整空間不大過境人流大于固定人流城市東擴(kuò)南進(jìn)，項(xiàng)目位于老城區(qū)發(fā)展?jié)摿Σ淮笸{(T)新興城區(qū)項(xiàng)目同業(yè)態(tài)經(jīng)營可能快速通道較難引離項(xiàng)目較遠(yuǎn)業(yè)態(tài)混雜管理困難項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇可選擇的SO戰(zhàn)略

強(qiáng)化8090概念，一體化、公園式、立體化購物街區(qū)可選擇的WO戰(zhàn)略

強(qiáng)化內(nèi)部環(huán)境和商業(yè)配套,以文化消費(fèi)和體驗(yàn)消費(fèi)留住過境人流，延長經(jīng)營時(shí)間，并吸引市民消費(fèi)?？蛇x擇的ST戰(zhàn)略

突出經(jīng)營主題,以潮流消費(fèi)和體驗(yàn)消費(fèi)為主走差異化路線，避免同質(zhì)化競爭.可選擇的WT戰(zhàn)略

強(qiáng)化內(nèi)部環(huán)境，吸引度假類游客和居民休閑消費(fèi)，延長經(jīng)營時(shí)間及客戶逗留時(shí)間，走差異化經(jīng)營路線。優(yōu)勢（S)劣勢(W)機(jī)會(huì)(0)威脅(T)優(yōu)勢機(jī)會(huì)商鋪主體基本完工，改造后預(yù)計(jì)一年內(nèi)可交付。

項(xiàng)目現(xiàn)狀分析工程進(jìn)度目前為籌備期，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目未啟動(dòng)銷售進(jìn)度前期無準(zhǔn)備，基本未啟動(dòng)，方案及隊(duì)伍組織未完成。

招商進(jìn)度關(guān)注度弱，前期推出時(shí)間較長，觀望者、顧慮者較多。

市場反映知名度弱，目標(biāo)受眾印象不深刻。市場形象代理商與開發(fā)商溝通、及組織保障及決策時(shí)效有待探討。

組織協(xié)調(diào)目前項(xiàng)目主體已經(jīng)完工，全新改造未執(zhí)行。

現(xiàn)階段面臨問題工程進(jìn)度打破客戶顧慮、重起高潮、快速回款化解投資風(fēng)險(xiǎn)。

銷售突破方案及隊(duì)伍組織快速完成，盡快啟動(dòng)有效招商活動(dòng)。

招商組織商戶入住率、開街基本條件、商業(yè)氛圍基本呈現(xiàn)。

外裝成形目前人流較大，但未形成滯留。人流保障經(jīng)營與銷售的矛盾、實(shí)際規(guī)模及經(jīng)營方式。

配套工程工作分解、經(jīng)費(fèi)及時(shí)投入、決策時(shí)效、執(zhí)行力。

工作時(shí)效調(diào)整項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，重新設(shè)計(jì)營運(yùn)管理方案。

現(xiàn)階段重要工作建議調(diào)整定位及運(yùn)營方案8090廣場開街系統(tǒng)策劃，專項(xiàng)工作小組責(zé)任到人。專項(xiàng)任務(wù)、確保開街市政配套以代建或定向開發(fā)為主，放棄銷售利潤。配套設(shè)施定向開發(fā)場地入股、免租優(yōu)惠、加盟自營（員工風(fēng)險(xiǎn)承包）主力店戰(zhàn)略合作全面招商、反推銷售批發(fā)式、網(wǎng)絡(luò)式、定向式集群客戶推介活動(dòng)，快速上量。調(diào)整營銷策略、包括包裝、推廣、銷控甚至價(jià)格策略。自然銷售、調(diào)整策略

項(xiàng)目運(yùn)營定位馬鞍山首個(gè)立體式街區(qū)一站式立體化購物街區(qū)新潮文化展示區(qū)

馬鞍山最大的時(shí)尚廣場市民周末休閑基地\VIP服務(wù)中心市內(nèi)游憩商業(yè)公園馬鞍山最新的潮人中心

市內(nèi)最大餐飲娛樂基地項(xiàng)目定位運(yùn)營方案社會(huì)營銷經(jīng)營管理首家8090時(shí)尚廣場掛牌商戶免租金政策扶持資源整合帶導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)大客戶合作聯(lián)合打造動(dòng)玩中心統(tǒng)一商業(yè)營運(yùn)管理統(tǒng)一形象包裝和對外宣傳名優(yōu)特產(chǎn)品評選聯(lián)合打造潮流協(xié)會(huì)聯(lián)合打造旅游VIP服務(wù)中心定期組織大型電玩及商業(yè)會(huì)展活動(dòng)整體運(yùn)營策略總綱推廣攻略活動(dòng)攻略目標(biāo)行業(yè)定向推廣渠道攻略目標(biāo)行業(yè)直銷渠道大客戶一對一營銷社會(huì)活動(dòng)營銷造勢目標(biāo)客戶集群式推廣直銷活動(dòng)整體招商策略總綱目標(biāo)客戶集群定點(diǎn)宣傳整合攻略授權(quán)與加盟、雙向招商供貨加盟資產(chǎn)擔(dān)保、拆零租用推廣攻略客戶群落定點(diǎn)推廣目的：集中信息、有效投、最低成本渠道：行業(yè)客戶定向宣傳、客戶群落定向推廣、大客戶重點(diǎn)訴求行業(yè)：動(dòng)玩、潮流產(chǎn)品、休閑文化業(yè)、餐飲娛樂業(yè)區(qū)域：馬鞍山、和縣、當(dāng)涂、南京、蕪湖形式：海報(bào)、招商手冊、雜志長期投放、報(bào)紙重點(diǎn)突破、短信重復(fù)提示目標(biāo)行業(yè)定向宣傳渠道攻略目標(biāo)行業(yè)直銷渠道大客戶一對一營銷目的：行業(yè)客戶集群式直銷、品牌大客戶一對一公關(guān)渠道：行業(yè)客戶行業(yè)客戶資源整合、重點(diǎn)客戶專人拜訪行業(yè)：動(dòng)玩、潮流服飾、休閑文化業(yè)、餐飲娛樂業(yè)區(qū)域：馬鞍山、和縣、當(dāng)涂、南京、蕪湖形式：酒會(huì)、論壇、交流會(huì)、登門拜訪目的：營造項(xiàng)目品牌和知名度、建立實(shí)效營銷售傳播和直銷渠道.渠道：行業(yè)協(xié)會(huì)、主管部門、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、媒體、地方政府.行業(yè)：動(dòng)玩、潮流服飾、休閑文化業(yè)、餐飲娛樂業(yè)區(qū)域：馬鞍山、和縣、當(dāng)涂、南京、蕪湖形式：區(qū)域商業(yè)發(fā)展論壇、交流會(huì)、招商會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、行業(yè)研討會(huì)招商推廣活動(dòng)攻略社會(huì)活動(dòng)營銷造勢目標(biāo)客戶集群式推廣直銷活動(dòng)目標(biāo)行業(yè)直銷與團(tuán)購直銷渠道快速回款、調(diào)整推貨計(jì)劃自營基金與商業(yè)推廣基金年回報(bào)7%，六年回報(bào)整體營銷策略總綱目標(biāo)客戶定點(diǎn)定向推廣戶型整改、商住分離行業(yè)商家看房會(huì)（報(bào)銷）投資全家福（優(yōu)惠、報(bào)銷）8090投資計(jì)劃（優(yōu)惠）活動(dòng)攻略銷售策略推廣與渠道攻略項(xiàng)目商業(yè)營銷策略主力店前期只租不售不可分割小產(chǎn)權(quán)先銷售開業(yè)后帶租約銷售先招商后銷售餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)品牌店邊銷售邊招商三年原價(jià)回購即返一年租金統(tǒng)一返租六年購物區(qū)自營基金補(bǔ)助自營購銷售及招商工作周期銷售工作周期:15.02---15.12籌備期重新開盤強(qiáng)銷期觀望期2月8月10月12月調(diào)整銷售期4月前期樣板房完工\商業(yè)銷售開盤前期樣板房完工\商場交付裝修11月籌備期推廣期開業(yè)經(jīng)營期裝修開業(yè)期意向認(rèn)租持續(xù)招商招商工作周期:15.05---16.12現(xiàn)房清盤期各招商周期工作內(nèi)容籌備期推廣認(rèn)知期全面展開銷售與招商開業(yè)期重新開盤銷售方案制訂主力店招商渠道建立開街后銷售調(diào)整品牌招商渠道直銷開業(yè)后現(xiàn)房銷售全面簽約全面開業(yè)持續(xù)招商2月8月10月16.12月4月12月現(xiàn)房清盤期開業(yè)籌備期開街與開業(yè)籌備籌備期2015.22015.8開盤強(qiáng)銷期2015.82015.10持續(xù)銷售期2015.82015.12入住期\尾盤期2016.12016.1230%25%15%營銷節(jié)點(diǎn)銷售比例工作周期招商節(jié)點(diǎn)招商周期工作節(jié)點(diǎn)安排籌備及推廣期方案制訂宣傳物料主力店政策渠道建立及客戶梳理全面招商及開業(yè)籌備期招商政策及業(yè)務(wù)文件商業(yè)管理機(jī)構(gòu)確定團(tuán)隊(duì)組織及培訓(xùn)交房開業(yè)期管理方案及團(tuán)隊(duì)組織開業(yè)培訓(xùn)